城市房屋拆遷制度之瑕疵及思考

　　近年來，伴隨著真正大規模的城市擴張和舊城改造，我國經濟的迅速增長開始表現出了強烈的城市化渴求：一座座新城的崛起，一個個開發區、工業園區的出現等等，這些都為加快城市化進程做出了不可磨滅的貢獻。然而，以房屋拆遷和居民安置為中心的城市拆遷沖突直追農民負擔、下崗失業已成為近年來群眾*的第三大焦點。據國家信訪局統計，近三年反映城市建設特別是拆遷安置問題的信件呈逐年上升趨勢。有的地方還出現了惡性事件。拆遷之痛深深地刺傷了被拆遷人，也牽扯了地方政府大量時間和精力，一定程度上干擾了經濟健康發展，影響了社會穩定。

　　一、城市房屋拆遷管理中存在的主要問題

　　審視我國的城市房屋拆遷制度，不難發現以國務院20**年6月13日頒布的《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《條例》)為核心的一套拆遷制度規范，存在著明顯的瑕疵，在保障公民權利與提高行政效率之間偏重后者，表現在：

　　(一)拆遷項目的民主性、正當性審查缺失

　　房屋作為被拆遷人的重要財產，對其進行拆遷應當經過嚴格的法律程序，賦予當事人對自己合法擁有的財產表達作為所有人的處分意見的權利和機會。美國的正當法律程序，英國的自然正義原則，法國行政法上的公民抵抗權都明確，行政機關在對公民、法人作出不利處分決定前，均應當給予當事人陳述意見的權利和機會，即舉行聽證。在法治程度比較高的國家，進行房屋拆遷遠不如我們這樣簡單、迅速，而是需要召開無數次的聽證會，在充分聽取被拆遷人的意見，且給予其認可的充分補償后，才能予以實施，并且如果被拆遷人有充分的理由不同意拆遷，政府當局也不會強制拆除其房屋。

　　而我國現有關于房屋拆遷的管理規定，充其量只是對房屋拆遷程序的規范，而對是否需要拆遷，何處需要拆遷等重大實體性問題沒有涉及，也就是說拆哪里，是否需要拆，不與民商討，由拆遷人和政府說了算。進行房屋拆遷一般應當是基于公共利益的需要，國(境)外很多國家和地區實行土地私有制，其土地征購制度與我們的房屋拆遷制度有類似之處，規定政府征地只限于非以營利為目的的公益項目之需要。在我國，《條例》沒有明確城市房屋拆遷是否必須基于公共利益，這是一個很大的缺憾。由于我國現行法律都沒有對公共利益作出明確的界定，就易使“公共利益”被泛化濫用，就會出現“化私為公”，而化私為公的目的是為了大規模、高效率、低成本地化公為私。在“公共利益”的裝飾和遮蔽中，許多暴力拆遷有了更多的正當性，也有了更大的“震懾力”。

　　各地在拆遷時一般都宣告基于公共利益的需要或為了國家、地方建設的需要，但實際是否如此很值得懷疑。一些地方招商引資建商品房蓋廠房、影劇院甚至商業街都標榜是為了公共利益。不少開發商巧立名目，先以要建公益項目的名義取得各地出臺的“優惠政策”，然后搖身一變成為商業設施或純贏利項目，如北京宣武區莊勝二期危房改造，開發商以“房改帶危改”立項，以“劃撥”方式取得“危房改造居住用地”，但卻在其上建造商品豪宅。上海市普佗區長壽路動遷，以建大型綠地為名，如今在這塊大型綠地上蓋起幾幢每平方米高達萬元的高層商品房。同屬該區的宏申小區的27戶商品房業主，被以建設“綠地工程”為名強制動遷，但小區業主要求就本小區拆遷后60年內不另蓋建筑作公證，竟遭拒絕。江蘇省淮安市某區黃金地段拆遷，名義上是“市政建綠”，結果“綠地”變成了當地一家著名房地產企業的辦公樓。更有甚者，上海市74歲的何禮明老人，被“市政動遷”強行搬出后，其“待拆遷房”竟沒有被拆除，而是裝修一新改頭換面，成為香港一家公司經營的酒樓。何禮明家的房屋屬近代建筑，地處上海黃金地段，如在市場交易，少說也值百萬元，但定為市政拆遷，他家只能拿到15萬元，簡直就是明搶。

　　(二)拆遷補償標準缺乏市場化

　　在城市房屋拆遷成為不可避免時，如何對被拆遷人進行公正而合理的補償就顯得極為重要。《條例》規定，拆遷補償范圍是被拆除房屋及附屬物，對其所占土地使用權未作規定。而《土地法》規定，使用他人正在使用的國有土地時，應對現有土地使用權人進行補償和安置。實踐中，對土地使用權不予補償是普遍現象，主要是因為法律規定城市土地屬于國有，因而認為可以無償收回使用權。沒有實事求是地考慮到大多數被拆遷人在取得土地使用權時已經付出了對價，只考慮土地作為一種不可再生的資源，經過一定時期的開發，價值已經升高或升值潛力大，級差產生的效益十分可觀，實施拆遷后有利可圖。因此，對于支付了對價的土地使用權不予補償既不合法又不合理，是典型的與民爭利。

　　另一個問題是，對拆遷房屋進行補償時，主要是將房屋作為一個靜態物理意義上的住所來補償。對于附著于其上的內涵豐富的權利，如被拆遷人對其房屋周圍特有的自然環境、人文環境十分熟悉，被拆遷后需要對新的環境有一階段適應過程，被拆遷房屋附近附屬設施完善，休閑、就醫、入學方便等等便利未作充分考慮。實際操作中，即使是作為靜態物理意義上的住所的拆遷補償標準也很不公平，它是由市(縣、區)政府部門制定，而且還是一種技術規則，不能對之提起行政復議，也不能提起行政訴訟。至于這種評估標準如何出臺，依據是什么，是否履行了政府定價的法定程序，市民無從知曉。客觀事實是，一些地方政府違反《條例》規定，自行出臺評估技術標準，在實施拆遷時，不論什么樣的評估機構，都要按照政府定的標準去評估，結果都是一樣，注定被拆遷人要吃虧。雖然補償價值高于建筑成本，但拆除1平方米就地再重購1平方，肯定還要賠不少錢，這也是被拆遷人拒簽補償協議的主要原因之一。

　　(三)行政立法超越權限自我授權

　　拆遷當事人，不論是開發商還是土地儲備中心，與被拆遷人都是平等的民事主體，其民事行為受《民法通則》和《合同法》調整，所出現的糾紛應由法院裁判。憲法規定，中華人民共和國公民的住宅不受侵犯，禁止非法搜查或非法侵入公民的住宅。然而，《條例》卻違反憲法和《立法法》第七條“全國人民代表大會及其常委會行使國家立法權，全國人民代表大會制定和修改刑事、民事、國家機構和其他的基本法律”及第八條把“民事基本制度和對私有財產的征收”列為只能制定法律的事項之要求，超越權限作出了當拆遷人與被拆遷人達不成拆遷補償協議時，由行政機關裁決和在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的實施強制拆遷的規定。不但以行政裁決的形式干預了民事主體之間合同訂立，代替了民事法律關系中合同當事人對各自權利的意思表示，而且以行政法規涉及公民私有財產所有權的強制性處置。假如某開發商經政府同意，向建設局提交了建設項目批準文件、建設用地規劃許可證、國有土地使用證、拆遷計劃和拆遷方案，以及金融機構出具的資金證明，便可以取得拆遷許可證，被拆遷人是否同意不需考慮。開發商自己或委托其他機構去和被拆遷人商談拆遷安置補償事宜(完全平等、等價有償)，達不成協議時，開發商有權請求建設局裁決，要求被拆遷人必須在規定時間內與開發商洽談并簽協議，逾期不簽，只要開發商給予了“標準”的補償，就有權請求政府組織有關部門強制拆遷。在多數情況下，開發商與被拆遷人就是因為補償標準達不成一致意見才沒有簽協議，但有關部門不管這些，仍會依法強拆。形成了開發商和拆遷戶談不成不要緊，政府會幫他強拆，而且補償標準還是開發商的原定方案。強拆的前提是行政裁決，而裁決是對拆遷當事人雙方的，但被拆遷人就無權請求政府不實施強拆，《條例》沒有平等地維護雙方權利。更為突出的是，一旦實施了行政強拆，雙方的權利和義務關系就發生了變化，開發商只要給予了補償(不管拆遷戶是否滿意)，他就再無義務。政府組織有關部門實施強拆，費用仍由被拆遷人承擔。被拆遷人不服，但房屋已被拆掉，尋求救濟的途徑和力度十分微弱。如告開發商，又不是開發商強拆;如告政府，政府是應開發商申請并給予了補償，似乎沒錯。在這種情況下，被拆遷人欲哭無淚，投訴無門，有些人以死抗爭。20**年9月15日，安徽省青陽縣農民朱正亮因新房被強拆，在*金水橋旁點燃身上汽油，被民警撲滅。9月19日，鎮江市在強制拆遷中，拆遷戶王志軍點燃澆在自己身上的汽油，同時抱住一名拆遷工作人員欲同歸于盡。

　　政府實施城市土地儲備，其本質是先買后賣做生意，政府自己就是拆遷當事人，如果再由政府來裁決，就形成我要拆你房屋，來和你談，你必須和我談，你不按我制定的補償標準和我來談，我就裁決你，我在按我的標準給你補償或向公證機構提存后，可以組織力量把你強拆了。這還是平等協商、等價有償的民事關系?面對即將開來的推土機，被拆遷人能有什么選擇?

　　(四)拆遷實施和管理角色錯亂

　　《條例》規定，拆遷人可以自行拆遷，也可以委托有資質的機構拆遷。目前，有資質的機構是市(縣、區)建設局的下屬企業拆遷安置中心。這個中心又與拆遷管理機構拆遷辦合署辦公，一套人馬兩塊牌子。在經營性土地使用權必須掛牌出讓的制度要求和政府經營城市過程中，政府看中哪塊地，便由土地儲備中心辦理手續，取得拆遷許可證。再委托安置中心實施拆遷。根據政府制定的評估標準，由中介評估機構出具報告，安置中心(拆遷辦)工作人員據此和被拆遷人談判，軟硬兼施迫使對方簽下“城下之盟”。如果被拆遷人拒絕簽這種“平等”協議，安置中心便代委托人土地儲備中心向建設局(拆遷辦)申請裁決，建設局(拆遷辦)就舉行聽證并下達裁決，要求被聽證人必須在規定的期限內和安置中心(名義是儲備中心)簽協議，否則……

　　至此，大多數被拆遷人便乖乖就范。如果此刻被拆遷人還拒絕簽協議，拆遷辦便以建設局名義下限期搬遷裁決。安置中心(名義是土地儲備中心)在按政府核定標準(形式上是中介機構評估價)給予補償后，就可以組織有關強力部門實施強拆。

　　國家明確要求政企分開、拆管分開，但由于部門利益和效率兩大因素，現在普遍存在著拆管不分問題。在拆管一體化程序中，拆遷辦角色獨特，一會是談判人員(安置中心)與拆遷戶平等協商，一會兒又成了仲裁者，最后還成了強拆的實施者，成了“二政府”。這種做法還有什么公正性?在拆遷一線工作人員中，還有少數人以權謀私，慷國家、集體和委托人之慨，多給補償，自己得利。這種腐敗造成的補償不公平，更易引起本來就不滿的拆遷戶的對立情緒，引發*。

　　二、對拆遷工作現狀的三點建議

　　(一)立法機關應察漏補缺完善制度

　　城市房屋拆遷大多打著“經營城市”為民造福之名，對此過程中出現的補償標準偏低，暴力行政等問題，我們需要從行為上糾偏改錯，需要從制度上去查漏補缺，更需要從觀念層面上去尋根溯源。城市化的目標應該是體現人民選擇意愿，保障大多數人利益的“人民城市”，而不是在強行剝奪人民利益后堆砌而成的“政績城市”和專為取悅外來投資者而建的招商城市。為此，建議最高立法機關對《條例》進行違憲審查，撤銷其中越權條款，并對公共利益及其實現過程即國家征收權力進行立法。將公共利益嚴格界定在國防、外交等事關國家安全和利益之事項，將修鐵路、高速公路、機場、碼頭、橋梁、地鐵等國家重點扶持的交通、能源、水利等基礎設施作為“特殊情況下的社會公共利益的需要”。為了這些目的，需要征地、拆遷的，在給予公正合理和市場化的補償后，可以按一定程序動用國家行政強制力。而將目前常被濫用的市政“建綠”、辦學校、建醫院等項目，因其含有商業因素且立項、變更具有較大的隨意性，不列入公共利益范疇，不給各地對“公共利益”有作擴張性解釋的機會。對非公共利益的拆遷，國家行政權力一律不得作直接干預，由拆遷人與被拆遷人平等協商，其糾紛讓司法機關裁判和執行。

　　(二)監察機關應全面監督有所作為

　　1、監察機關可以參與拆遷項目的審查。在現行《條例》未作修正的情況下，它仍是全國范圍內拆遷工作必須遵守的行為規則。監察部應對拆遷工作開展專項治理和執法監察，使上級監察機關可以名正言順對下級政府經營城市時的拆遷項目進行必要的干預。以拆遷是否具有直接性、非贏利性和共同福利性為標準，審查項目是公益性還是商業性。在判斷項目的性質時，要走群眾路線，而不能像目前這樣由官員直接拍板。要監督檢查下級政府實施拆遷項目的決策程序，看是否進行了必要的聽證和論證。要防止在發展思路中更多地考慮城市建設的規劃，城市形象的提升，從而忽略、擠壓了較低收入人群的生存空間。要防止下級政府及部門把拆遷戶的利益當成發展成本。對建綠地、搞市政道路等項目在充分保障被拆遷人合法權益的前提下，對“釘子戶”依現行《條例》采取行政強拆應當支持。對以“危房改造”、“老城區改造”、“建綠”為名，行圈地之實，在“善待平民”與“厚待開發商”之間傾向后者喪失社會公平正義之商業拆遷項目，應當制止。要謹防少數人打著公共利益的幌子，進行權力尋租。對于商業目的拆遷一般不允許行政強拆。

　　2、監察機關應當監督拆遷實施的合法性和公正性。對已決定實施的拆遷項目，監察機關要全程予以監督，如對計劃委建設項目批準文件發放、規劃局用地規劃許可證發放、國土局國有土地使用權證發放和建設局拆遷許可證發放都應進行嚴格監督，杜絕違規審批違法許可。對建設局召開的有影響的拆遷裁決聽證會更要參與，多聽民眾呼聲，及時掌握情況，依法監督裁決。要在政府的組織下，督促物價、房管、建設等部門依照法定程序，科學地制定公平、合理、市場化的評估技術規則，從源頭上解決補償標準過低損害民眾利益的問題。要認真落實建設部《拆遷評估技術意見》，規范地參與成立專家評估委員會，切實維護拆遷當事人合法權益。要明確拆遷性質不影響補償標準，公益和商業拆遷補償標準一致，保證每平方米補償基本不低于同類地區、同一時間二手房價格。

　　對土地儲備項目和拆遷安置中心作為受托人進行拆遷的其他項目，監察機關應當主動出擊，以保穩定為己任，嚴格履行職責，督促有關方面實行公示制，要在拆遷范圍內適當地段設立公示欄公示如下內容：(1)拆遷許可證內容;(2)評估結果;(3)本地段拆遷補償標準;(4)拆遷工作流程圖;(5)產權調換的房源(如果有)及拆遷組織;(6)動遷人員;(7)評估人員名單。必要時，對已簽協議且搬空的房屋進行核查，看有無高估冒算，再查待拆房屋是否真正拆除，防止借拆遷之名，行低價購買之實。要嚴肅查處拆遷實施過程中的腐敗問題。

　　3、監察機關必須支持職能部門嚴格執法。監察機關要在政府的統一領導下，旗幟鮮明地支持規劃、城管等執法部門嚴格執法，堅決剎住違章搶建之歪風，不讓少數人想借拆遷之機發橫財的企圖得逞。保障強力部門依法拆除違法建筑，嚴肅查處有關部門及其工作人員徇私舞弊、違法違規發放文件和許可證使違法建筑合法化的行為，以鐵的決心、鐵的手腕和鐵的紀律維護城市建設與管理法律制度的嚴肅性。

　　(三)業務部門應強化管理

　　1、建設部門要將拆管分離要求落到實處。拆遷辦和拆遷安置中心必須分離，要對現有的國有企業拆遷安置中心進行改制，割斷其與拆遷管理部門在人、財、物上的聯系，讓其自主經營。堅決杜絕“兩塊牌子一套人馬”現象。同時要實施多條腿走路戰略，打破地域分割和封閉經營，組建、引進多家拆遷實施單位，運用市場化方法，通過招標擇優選擇實施單位。拆遷管理部門應和建工、工商、安監等部門通力合作，通過資格審核和日常檢查等方法加強對拆遷實施單位的管理，嚴格市場準入，用行政手段和經濟杠桿兩種方法引導拆遷實施單位合法經營、健康發展。

　　2、有關方面應完善公平合理的拆遷評估機構選擇方法。要引入公證抽簽制度，選擇合格的評估機構，維護拆遷當事人的合法權益，確保評估機構的選擇程序公正。

　　3、拆遷管理部門要規范拆遷裁決程序，避免簡單粗暴、一裁了事。對被拆遷人要多撫慰，認真做好思想工作，實事求是地幫助其解決實際困難，實行有情操作，在下強拆裁決時應慎之再慎，確保強拆面不能大，堅決杜絕違規拆遷、野蠻拆遷和濫用強制手段。

　　最后，建設、房管、規劃、土地等部門要在政府的統一領導下，相互支持，協調一致，完善補償機制，配套地實施拆遷安置房、中低價商品房和解困房工程，確保不同收入層次的被拆遷人有房住，維護社會公平，使廣大弱勢群體能享受到城市發展的成果。

篇2:城市房屋拆遷管理條例

第一章總則

第一條:為了加強對城市房屋拆遷的管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，制定本條例。

第二條:城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本條例。

第三條:城市房屋拆遷必須符合城市規劃，有利于城市舊區改造和生態環境改善，保護文物古跡。

第四條:拆遷人應當依照本條例的規定，對被拆遷人給予補償、安置;被拆遷人應當在搬遷期限內完成搬遷。

本條例所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。

本條例所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。

第五條:

國務院建設行政主管部門對全國城市房屋拆遷工作實施監督管理。

縣級以上地方人民政府負責管理房屋拆遷工作的部門(以下簡稱房屋拆遷管理部門)對本行政區域內的城市房屋拆遷工作實施監督管理。縣級以上地方人民政府有關部門應當依照本條例的規定，互相配合，保證房屋拆遷管理工作的順利進行。

縣級以上人民政府土地行政主管部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與城市房屋拆遷有關的土地管理工作。

第二章拆遷管理

第六條:拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。

第七條：

申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：

(一)建設項目批準文件;

(二)建設用地規劃許可證;

(三)國有土地使用權批準文件;

(四)拆遷計劃和拆遷方案;

(五)辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。

市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起30日內，對申請事項進行審查;經審查，對符合條件的，頒發房屋拆遷許可證。

第八條：

房屋拆遷管理部門在發放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。

房屋拆遷管理部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

第九條：

拆遷人應當在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內，實施房屋拆遷。

需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請;房屋拆遷管理部門應當自收到延期拆遷申請之日起10日內給予答復。

第十條：拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。

房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

第十一條：

拆遷人委托拆遷的，應當向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應當自拆遷委托合同訂立之日起15日內，將拆遷委托合同報房屋拆遷管理部門備案。

被委托的拆遷單位不得轉讓拆遷業務。

第十二條：

拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人，不得進行下列活動：

(一)新建、擴建、改建房屋;

(二)改變房屋和土地用途;

(三)租賃房屋。

房屋拆遷管理部門應當就前款所列事項，書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年;拆遷人需要延長暫停期限的，必須經房屋拆遷管理部門批準，延長暫停期限不得超過1年。

第十三條：

拆遷人與被拆遷人應當依照本條例的規定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協議。

拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議。

第十四條：房屋拆遷管理部門代管的房屋需要拆遷的，拆遷補償安置協議必須經公證機關公證，并辦理證據保全。

第十五條：拆遷補償安置協議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。

第十六條：

拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。

當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。

第十七條：

被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。

實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。

第十八條：拆遷中涉及軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡以及外國駐華使(領)館房屋的，依照有關法律、法規的規定辦理。

第十九條：尚未完成拆遷補償安置的建設項目轉讓的，應當經房屋拆遷管理部門同意，原拆遷補償安置協議中有關權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人和受讓人應當書面通知被拆遷人，并自轉讓合同簽訂之日起30日內予以公告。

第二十條：拆遷人實施房屋拆遷的補償安置資金應當全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。

縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門應當加強對拆遷補償安置資金使用的監督。

第二十一條：房屋拆遷管理部門應當建立、健全拆遷檔案管理制度，加強對拆遷檔案資料的管理。

第三章拆遷補償

第二十二條：

拆遷人應當依照本條例規定，對被拆遷人給予補償。

拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償;拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償。

第二十三條：拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。

除本條例第二十五條第二款、第二十七條第二款規定的外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。

第二十四條：貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。

第二十五條：

實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照本條例第二十四條的規定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。

拆遷非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。

第二十六條：拆遷公益事業用房的，拆遷人應當依照有關法律、法規的規定和城市規劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。

第二十七條：

拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。

被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

第二十八條：拆遷人應當提供符合國家質量安全標準的房屋，用于拆遷安置。

第二十九條：拆遷產權不明確的房屋，拆遷人應當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全。

第三十條：拆遷設有抵押權的房屋，依照國家有關擔保的法律執行。

第三十一條：

拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。

在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費;被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。

搬遷補助費和臨時安置補助費的標準，由省、自治區、直轄市人民政府規定。

第三十二條：

拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉房的使用人應當按時騰退周轉房。

因拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應當自逾期之月起增加臨時安置補助費;對周轉房的使用人，應當自逾期之月起付給臨時安置補助費。

第三十三條：因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應當給予適當補償。

第四章罰則

第三十四條：違反本條例規定，未取得房屋拆遷許可證，擅自實施拆遷的，由房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，給予警告，并處已經拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款。

第三十五條：拆遷人違反本條例的規定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由房屋拆遷管理部門吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金1%以上3%以下的罰款。

第三十六條：

拆遷人違反本條例的規定，有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補償安置資金3%以下的罰款;情節嚴重的，吊銷房屋拆遷許可證：

(一)未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的;

(二)委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的;

(三)擅自延長拆遷期限的。

第三十七條：接受委托的拆遷單位違反本條例的規定，轉讓拆遷業務的，由房屋拆遷管理部門責令改正，沒收違法所得，并處合同約定的拆遷服務費25%以上50%以下的罰款。

第三十八條：縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門違反本條例規定核發房屋拆遷許可證以及其他批準文件的，核發房屋拆遷許可證以及其他批準文件后不履行監督管理職責的，或者對違法行為不予查處的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;情節嚴重，致使公共財產、國家和人民利益遭受重大損失，構成犯罪的，依法追究刑事責任。[2]

第五章附則

第三十九條：在城市規劃區外國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，參照本條例執行。

第四十條：本條例自20**年11月1日起施行。1991年3月22日國務院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。

篇3:衡陽市集體土地上房屋拆遷補償安置辦法

第一條為了加強集體土地上房屋拆遷補償、安置(簡稱拆遷補償安置)工作，維護被征地拆遷單位和村民(以下簡稱被拆遷人)的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《湖南省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》等有關法律法規規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本市行政區域內因征收或使用農村集體經濟組織土地上發生的房屋等建(構)筑物拆遷補償、安置。

集體經濟組織成員因本集體經濟組織土地征收成建制轉為城鎮居民后，因建設需要使用其剩余土地，涉及房屋拆遷補償安置的，按本辦法執行。

國務院、省政府對公路、鐵路、水利、水電工程等基礎設施建設涉及房屋拆遷補償安置另有規定的，從其規定。

第三條市、縣(市)、南岳區人民政府應加強對拆遷安置工作的領導，同級土地行政主管部門負責加強管理，征地拆遷機構具體實施。

發展與改革、財政、審計、物價、公安、建設、規劃、農業、畜牧水產、林業、水利、環保、人力資源與社會保障、民政、農村經營管理等部門在各自職責范圍內配合做好房屋拆遷補償安置工作。

第四條在征地報批前，土地行政主管部門應當發布征地前告知書，將擬征地的用途、位置、補償依據、安置途徑等在擬征地的所在農村集體經濟組織予以告知。

第五條自征地前告知書發布之日起，在擬征土地范圍內暫停辦理下列手續：

(一)新批宅基地和其他建設用地;

(二)審批改建、擴建房屋，辦理土地轉讓及土地登記發證;

(三)辦理戶口分戶和遷入，但因出生、婚嫁、軍人退伍或大中專院校學生畢業等確需辦理戶口分戶和遷入的除外;

(四)改變房屋、土地使用用途;

(五)辦理土地承包經營權流轉手續，但土地承包經營合同到期的除外;

(六)特種養殖證;

(七)其他有礙房屋拆遷補償安置工作的手續。

暫停辦理期限自征地前告知書發布之日起計算，最長不得超過12個月，但國家、省另有規定的除外。

第六條征地告知后，征地拆遷機構應對擬征地上的建(構)筑物面積、數量等現狀進行調查，調查結果應與擬被拆遷房屋的相關權利人依法依規共同確認，并在確認書上簽字蓋章。擬被拆遷人不配合調查或不簽字蓋章的，征地拆遷機構可采取照相、攝像等方式取證，并將取證結果予以公證。確認或取證結果(包括文字、表格、有關數據、現場照相及攝像資料、相關證明材料等)作為房屋拆遷補償安置的依據。

第七條征地公告發布后，被拆遷人應當在征地公告規定的時間內，持房屋有效證件到指定地點辦理補償相關手續和復核。

第八條拆遷房屋的權屬、面積、結構、使用用途、建筑年限的認定，均以土地使用權證、房屋產權證或其他合法證件為依據。

第九條下列建筑物不予補償：

(一)征地前告知書發布之后新增的建(構)筑物;

(二)違法違章建筑物;

(三)拆除已超過批準期限的臨時建筑物。

第十條補償費的確定以合法房屋建筑面積和房屋結構、裝(修)飾、設施標準結合新舊程度為依據。具體補償見附表1。

第十一條符合安置條件的戶是指本集體經濟組織且在征地時依法享有農村集體土地承包經營權的在冊的農業家庭。政策性移民需要安置的，按移民安置政策執行。下列情況按本辦法附表1規定的標準補償后不予安排宅基地或房屋安置：

(一)被拆遷人在集體土地上另有房屋占地面積已達到規定標準的;

(二)非本集體經濟組織成員以及屬本集體經濟組織但依法不享有農村土地承包權者的房屋被拆遷的;

(三)被拆遷戶非住宅房屋或建(構)筑物拆遷的。

第十二條住宅房屋安置包括貨幣安置及統規統建、統規自建、自拆自建等建設方式。衡陽市城市規劃控制區工業園、開發區內，采取貨幣補償或統規統建方式;其它地區，可采取貨幣安置、統規統建、統規自建、自拆自建方式。

衡陽市城市規劃區、工業園、開發區內，被拆遷人可在貨幣安置或者統規統建方式中任選一種方式安置，但本辦法規定只能采取貨幣補償的除外。補償安置后，被拆遷人再以其他方式申請異地新建，各相關單位和部門一律不得批準。

第十三條被拆遷人住宅房屋安置選用貨幣安置方式的，住宅房屋除按本辦法附表1補償外，另根據房屋正屋的合法面積按照補償費用總額百分之五十支付節地獎。

第十四條被拆遷人選用統規統建安置方式的，按成本價結算，成本價安置房人平建筑面積不得超過五十五平方米，但每戶最低不少于六十五平方米，最高不超過一百六十五平方米。

第十五條統規自建、自拆自建的，每一戶用地面積使用耕地不超過一百三十平方米，使用荒山荒地不超過二百一十平方米，使用其他土地不超過一百八十平方米。

第十六條統規自建、自拆自建安置用地的，有關報建報批規費免收市縣級收取的部分;水、電、路“三通”及宅基地平整費用，基礎深超過1.5米的費用，由申請用地單位負責。

第十七條被拆遷戶符合條件的優先享受愛民房、經濟適用房政策。

第十八條愛民房、經濟適用房建設成本由申請用地單位負責。

第十九條拆遷房屋戶外設施，根據實際情況按照本辦法(附表2)規定的標準補償。

第二十條被拆遷人一次性搬遷至新居的，付給一次性搬遷補助費;需要過渡的，支付房屋過渡補助費，并付給兩次搬遷補助費。具體標準見附表3。

第二十一條拆遷生產經營性用房實行貨幣安置，或者用相當的房屋和其他建筑物、構筑物抵償。貨幣安置的，按同類房屋結構和面積的百分之一百四十補償。生產經營性用房的認定以房屋產權證、土地使用證確定的用途為依據，權利人必須持有效營業執照，并在征地公告發布之前已經營業滿半年且依法納稅。

第二十二條拆遷戶提前拆遷完畢交出土地的，給予獎勵，但獎勵總額不超過補償總額的百分之四。

第二十三條電力、電訊、給排水管道、燃氣管道等設施搬遷，按照國家有關規定予以適當補償;廢棄不用的，不予補償。

第二十四條征地范圍內的集體經濟組織和單位的非住宅房屋(包括學校、寺廟、企業生產和經營用房、村委會和村民小組集體房屋等)按本辦法規定的農村村民住房同類結構補償標準補償。

第二十五條由申請用地者易地重建的水塘、水庫、道路等其原有設施和相應土地不予補償，但重建設施所需土地按新征地的補償標準補償。

第二十六條被征地的集體經濟組織已異地集中安置的，原宅基地不予補償，但原宅基地面積超過異地安置所占面積的部分應予補償。

第二十七條征地范圍內的墳墓，有戶主的由戶主負責遷移，按規定付給遷移補助費;無戶主的由申請用地單位負責遷移。遷移墳墓應當發布公告，要求戶主在規定的期限內自行遷移;逾期未遷移者，按無主墳墓處理。

第二十八條建設使用國有農用地涉及房屋拆遷補償安置的，參照本辦法執行。

第二十九條市、縣(市)、南岳區人民政府可根據土地利用總體規劃和城鎮規劃對一定時期內將征收的集體土地上房屋實行協議收購，拆遷補償安置標準按本辦法的規定執行。

第三十條本辦法公布之日起施行，市人民政府衡政發〔*〕1號文件同時廢止，其他有關集體土地上的房屋拆遷補償安置的規定與本辦法不一致的，以本辦法為準。

本辦法實施之前農用地轉用和土地征收已獲得批準并已依法發布征地補償安置方案公告的，且已經征地補償安置費支付到位的，按原規定辦理;但本辦法實施后3個月內仍未支付到位的，按本辦法執行。