建設工程施工合同的相關法律效力問題

　　核心提示：建設工程施工合同的相關法律效力問題有哪些?小編根據我國《建筑法》、《招標投標標法》及國有計委頒發的《工程建設項目招標范圍和規模標準》相關規定，在本文介紹四種建設工程施工合同的相關法律效力問題如下文所示：

一、施工合同的簽訂與招投標的關系及效力

　　根據我國《建筑法》、《招標投標標法》及國有計委頒發的《工程建設項目招標范圍和規模標準規定，國家大型基礎設施建設、公用事業、國有資金投資、政府投資項目、國際組織如世行貸款項目，必須通過招投標。商品住宅項目屬于關系社會公共利益、公眾安全的公共事業項目的范圍，應該依法采取公開招標的方式確定施工企業。按照上述法律規定，在招投標前發包方不得與施工方進行任何有關實質內容的談判，在通過招投標后不得改變合同的實質內容。

　　例：在進行招投標前，施工方已經按照其與發包方的口頭約定進行了實際施工。為滿足行政機關的要求和法律的形式要求，發包方隨后進行了公開招標、投標、開標、評標和中標一系列的程序，實際施工方成為本項目的中標人，并與發包方簽訂了建設工程施工合同。簽訂合同以后，雙方又對工程量等進行了補充約定，相應的對工程價款進行了調整。

　　此例中的建設工程合同和補充協議的效力如何?

　　雖然本案發包方、施工方在招投標前進行了實質性的溝通，違反了法律的強制性規定，但由于后來雙方通過招投標方式進行招標后中標者即為實際施工人，根據我國理論界中合同效力補正的理論，該施工合同應為有效合同。在補充協議中雙方對工程量和相應的工程款進行調整，應認定為有效。

二、施工合同簽訂主體及其效力

　　目前，建設工程承包活動中，作為發包方有可能存在多種形式，如委托開發、合作開發等情形，作為承包方有的資質不夠而采用授權等方式來借用資質。那么如何來確定在這些情況下簽訂的建設工程施工合同的法律效力呢?

　　簽訂建設工程施工合同時，與承包方簽訂合同的發包方可能并不是真正的項目所有人，如在委托開發房地產時，發包人可能就是受托房地產開發企業，而真正的項目所有人卻時委托人;在合作開發房地產時，發包人可能只是負責項目開發的房地產開發企業，而另一方可能時出地方。根據合同相對性原理，合同只對簽訂合同的發包人有效，對另外的委托方或合作方是沒有法律效力的。

　　對于承包方沒有資質時借用有資質的企業名稱來承包企業，我們國家已明令禁止，且在建設工程施工合同糾紛的司法解釋中明確這種情況屬于無效合同。但有些個體施工隊沒有資質，但他們可能會成為某一個有資質單位的項目部，成為該單位的一個分支機構，并接受該有資質企業的統一指揮、統一管理，利用公司的設備等，在該單位的授權下簽訂建設工程施工合同并履行義務，至于其內部如何進行利益分配是其企業內部的管理問題，與合同效力沒有關系。此種情形應認定為合同有效。

三、違法工程與建設工程施工合同的效力

　　某些工程在進行建設施工發包時，其工程沒有取得建設用地規劃許可、工程規劃許可、建設工程施工許可甚至土地使用權也不在發包方名下，該工程可能并不合法，那么在此情形下承、發包雙方簽訂的建設工程施工合同的法律效力如何?

　　一種意見認為，違反工程所簽訂的施工合同應屬無效。理由：任何一個建設項目都要經歷從立項、規劃、用地、施工、銷售指導竣工驗收的審批登記手續。這些審批程序既相互獨立又相互聯系，而且有著嚴格的先后順序，未辦理前一審批手續，則后續的審批手續一般無法完成，而任何一個程序的審批手續沒有完成之前，當事人就進行了實際的開發建設，致使工程項目處于違法狀態，并使施工合同的標的物違法，其建設行為有可能被認定違法，所建建筑物則是違法建筑。對于以這樣的建設內容為標的的建設工程施工合同，應當是合同內容違法，當然也是違法的，無效的。就像買賣雙方簽訂合同買賣國家文物一樣，因為合同標的物是國家禁止的，所以合同無效。雖然施工合同是雙方當事人的真實意思表示，但這種真實意思表示所指向的內容或標的應當合法，否則便無效。

　　另一種意見認為，施工合同是發包人與承包人就工程的建筑施工簽訂的明確雙方權利、義務的合同，其標的物是經過有關政法部門批準的準備建設的工程項目。一方面，施工合同的內容是合同雙方對項目施工中權利義務的約定，并不是對項目本身進行約定，項目是否違法與合同本身是否有效沒有必然聯系，即使工程違法并不影響合同本身的法律效力，當事人約定的標的違法并不等于建設工程施工合同的內容違法，因而不能作為認定合同無效的依據。另一方面，施工合同的履行結果如何和合同本身的效力沒有任何聯系，合同的效力只能以合同簽訂時是否違反法律規定為依據來判斷其法律效力，不能因為合同履行過程而導致合同的效力發生變化。現實生活中，有很多房地產開發項目是采取合作開發，委托開發的名義進行，項目的相關手續包括土地使用權甚至可能根本就不在發包方名下，有些建設項目在沒有取得政府相關許可的情況下就簽訂了建設工程施工合同，或者甚至在取得土地使用權時就簽訂了建設工程施工合同然后再邊施工邊審批，更何況建設工程施工許可證須在建設工程施工合同簽訂后才可能辦理，而沒有施工許可的情況下進行的施工同樣是違法的。本人認為，上述情形都有可能導致工程違法，但不能僅因此而認定雙方簽訂的建設工程施工合同是無效合同。存在上述情形時導致工程違法的，一方有過錯的，應當根據其過錯程度承擔其相應的違約責任，并受到相應的行政處罰。

四、建設工程優先受償權放棄的法律效力問題

　　為解決工程欠款問題，保障社會穩定，維護農民工的合法權益，合同法第286條確定了工程價款的優先受償權的法律地位，20**年6月27日，又出臺了最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復，對建筑工程的承包人的優先受償權的性質、效力等級及范圍、行使條件及期限等作出了進一步的規定。為了保障資金安全，各大銀行隨即針對法律規定采取措施，即在對開發商貸款時要求承包人承諾放棄建設工程的優先受償權。為取得貸款，在建設工程施工合同的補充協議中，開發商作為發包人就會設立要求承包人承諾放棄優先權的約定。對于采取該約定的做法，該約定有效嗎?

　　從我國合同法的起草過程分析，合同法第286條規定的優先受償權從設計、起草、討論、修改、審議直至正式通過，始終是指法定抵押權。而法定抵押權具有不同于一般抵押權的特點：首先，它是依法律規定而產生的，不需要當事人事先約定，因此通常不需要進行登記，符合法律規定的條件即成立;其次，它的受償順序及受償范圍也依法律規定，當事人不能自行變更。有人認為，我國的合同法主要是任意性規定，當事人可以通過約定來變更或放棄該法律賦予給當事人的權利，這恰恰是合同自由的最好體現。本人認為，法律作出的這條規定更多的是從保護承包人的利益，最終保障民工等承包人的雇員的生存利益考慮，而生存利益優先的原則應當是人權原則的最基本要求，對其的保護應當是最大限度的，應當大于其他權利，因此該權利不容許放棄，放棄也是無效的。從另一個角度分析，根據最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復，建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。從物權的角度看，約定的抵押權在經過登記后不會因一方承諾放棄抵押權就會使抵押不存在，至少需要到登記部門解除抵押登記才能使該工程上的抵押權真正歸于消滅，相比之下，承包人的優先受償權屬于法定抵押權，不需要進行登記即存在，那么其更不可能由于一方承諾放棄而歸于消滅。綜上所述，筆者認為在建設工程施工合同中承包人放棄對工程的優先受償權是無效條款，得不到法律支持。

　　在司法實踐中，為避免承包人放棄對工程的優先受償權成為無效條款，有的約定附條件的放棄優先受償權條款，即在發包人在已經支付給承包人建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用后，承包人放棄對工程的優先受償權。由此一來，這種條件下的放棄即可能已經符合立法原意，達到了立法目的，應當認定為有效。一方面，這個條款即使有這種設計依然是變更法律規定的法定抵押權，依然是無效條款。另一方面，即使有效，這個條款操作性不強，所附條件實際已涵蓋了法律規定優先受償建筑工程價款的全部內容，其所謂的放棄的條件中本身就已經確認了承包人的優先權，沒有實際意義。

篇2:審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

　　最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

　　中華人民共和國最高人民法院公告

　　《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已于2009年6月22日由最高人民法院審判委員會第1469次會議通過，現予公布，自2009年9月1日起施行。

　　二○○九年七月三十日

　　最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

　　(法釋[2009]11號)

　　為正確審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

　　第一條本解釋所稱城鎮房屋，是指城市、鎮規劃區內的房屋。

　　鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規定的，適用其規定。

　　當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件，不適用本解釋。

　　第二條出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

　　第三條出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

　　租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。

　　第四條當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。

　　當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

　　第五條房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。

　　當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定處理。

　　第六條出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

　　(一)已經合法占有租賃房屋的;

　　(二)已經辦理登記備案手續的;

　　(三)合同成立在先的。

　　不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。

　　第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規定處理。

　　第八條因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：

　　(一)租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的;

　　(二)租賃房屋權屬有爭議的;

　　(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況的。

　　第九條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

　　已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。

　　第十條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

　　第十一條承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

　　(一)因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持;

　　(二)因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償;

　　(三)因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任;

　　(四)因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。

　　第十二條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。

　　第十三條承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。

　　第十四條承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

　　(一)辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔;

　　(二)未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。

　　第十五條承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

　　第十六條出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。

　　因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

　　第十七條因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。

　　次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。

　　第十八條房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。

　　第十九條承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持。

　　第二十條租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：

　　(一)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;

　　(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

　　第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

　　第二十二條出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支持。

　　第二十三條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。

　　第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：

　　(一)房屋共有人行使優先購買權的;

　　(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;

　　(三)出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的;

　　(四)第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。

　　第二十五條本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

篇3:大學生電腦分期付款買賣合同方案

　　大學生分期付款操作初案

　　一、對象：年滿18周歲大一至大二本科學生或大一專科學生，本人或擔保人要有一人為重慶戶口。

　　二、期限：3個月-6個月的期限，每月即一期，定時還款。

　　三、額度：不超過3600元

　　四、首付比例：50%-30%

　　五、利息：免費

　　六、辦理流程：

　　1.學生到學校商店或代理人處填寫申請表(見附件);

　　2.學生代理對申請人初審，將合格人員返至總代理，每天8：00返公司;

　　3.公司派人送貨收款簽合同;

　　4.成交后代理與商店自行分成。

　　5.每月對全重慶銷量統計確認。

　　七、注意事項：

　　1.大學生資質審核：年齡、班級、所在宿舍(必要時可至宿舍核實)。

　　2.辦理手續時所需提供資料：身份證、學生證、學生卡、本期學費付費收據原件及復印件，父母家庭住址及聯系電話，本班同學擔保證明。

　　3.額外成本：資金利息、商店提成。

　　4.學生宿舍搬遷或專升本至其它學校，欠款人需提前告知，否則可以違約行為處理。

　　5.還款期間要預防學生以售后問題為由違約。

分期付款買賣合同

　　甲方(賣方)：_________

　　乙方(買方)：__________

　　身份證號碼：____________________學生證號：______

　　丙方(擔保人)：_________

　　身份證號碼：____________________學生證號：______

　　今甲、乙、丙三方經協商同意，就乙方購買甲方電腦事宜，特訂立如下分期付款合同，應予遵照執行。合同內容如下：

　　第一條本合同的買賣標的物為電腦一臺。配置明細如下：

　　第2條標的物總價為人民幣_____元整(大寫：)。乙方可以依照下列規定支付款項予甲方：

　　(1)首付_________元。

　　(2)余款_________元，分期付款期限自____年____月____日至____年___月___日止共___月，每月

　　元,首次付款日期為_____年____月____日。

　　第3條乙方每月需按時還款，甲方收款銀行及卡號為：____________。

　　第4條乙方若未能按時還款，按當月違約金額5‰/天支付違約金。

　　第5條甲方于本合同訂立的同時，將產品交予乙方，并同意乙方對該產品的使用，在余款付清之前，標的物所有權仍屬甲方。

　　第6條乙方如發生如下行為，甲方有權解除本合同，并要求乙方支付到期以及未到期的全部價款。如乙方拒絕還款，甲方有權收回標的物，并向乙方要求支付該標的物的使用費及折舊費，其中折舊費每月以標的物全款的10%計算(10天內按半個月計算，超過10天按全月計算);使用費按25元/天計算。

　　(1)乙方連續兩次未按時付款;

　　(2)乙方當月還款延期超過10天以上;

　　(3)乙方聯系方式及地址發生變化未通知甲方并且當月還款已延期的;

　　(4)_________________________________。

　　第7條甲方收回標的物時，部件若有損壞或缺失的，乙方需全價賠償。

　　第8條合同爭議的解決方式：本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決;也可由當地工商行政管理部門調解;協商或調解不成的，按下列第_________種方式解決：

　　(1)提交_________仲裁委員會仲裁;

　　(2)依法向人民法院起訴。

　　第8條其他約定事項：_________。

　　第9條合同解釋權屬甲方，自簽約之日起生效。

　　甲方(賣方)(簽章)：_________

　　乙方(買方)(簽章)：_________

　　_______年____月____日

　　_______年____月____日

　　簽訂地點：_________

　　簽訂地點：_________

　　丙方(保證人)(簽章)：_________

　　乙方父母聯系方式(電話及地址)：

　　_______年____月____日

　　簽訂地點：_________

　　附件：

　　1.乙方身份證、學生證、學生卡、本期學費付費收據原件及復印件;

　　2.丙方身份證、學生證復印件。

　　大學生購機登記表

　　姓名

　　年齡

　　選購機型

　　學校學院及班級

　　宿舍(或長住地址)

　　現戶口所在地

　　學號

　　身份證號

　　未確定事項

　　1.付款方式;

　　2.簽合同地點、發貨方式;

　　3.違約金基數及比例

　　4.申請人戶口問題