房地產(chǎn)10強各職能職業(yè)經(jīng)理人地產(chǎn)標桿企業(yè)(年銷售額1000億,集團化布局)全國搜集優(yōu)秀房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人,涵蓋各專業(yè)職能口

1、投資、開發(fā)報建、設計(建筑結(jié)構(gòu)水暖電,裝飾裝修、室內(nèi)、幕墻),營銷、客服、財務、成本、工程、人力等。涵蓋各職能口,職級定位依次是專業(yè)經(jīng)理、資深、高級、總監(jiān)、助理總、以及部門總等。薪酬OPEN談,如有興趣,煩請投遞簡歷,機會留給有準備的人,加入我們吧!地產(chǎn)標桿企業(yè)(年銷售額1000億,集團化布局)全國搜集優(yōu)秀房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人,涵蓋各專業(yè)職能口

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篇2:職業(yè)經(jīng)理人培訓房地產(chǎn)大盤操盤手法

房地產(chǎn)大盤操盤手法-

經(jīng)營戰(zhàn)略市場戰(zhàn)略：市場機會判斷、市場風險判斷企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略：企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、企業(yè)發(fā)展規(guī)劃管理者決策能力：風險決策能力、資本運作能力操作戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略：理念設計、前瞻性設計、規(guī)劃設計、產(chǎn)品創(chuàng)新、價值力提升設計品牌戰(zhàn)略：品牌導向性、品牌傳達性、品牌識別性（首先要尋找出：品牌的精髓、個性、價值、屬性、利益）形象戰(zhàn)略：產(chǎn)品形象、社區(qū)形象、生活形象、品牌形象、企業(yè)形象銷售戰(zhàn)略：開發(fā)階段經(jīng)營策劃、階段推廣設計、全程包裝設計、現(xiàn)場管理、銷售人員培訓、銷售控制、現(xiàn)場活動、流程設計、樣板房會所概念。

經(jīng)營戰(zhàn)略

市場戰(zhàn)略：市場機會判斷、市場風險判斷

企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略：企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、企業(yè)發(fā)展規(guī)劃

管理者決策能力：風險決策能力、資本運作能力

操作戰(zhàn)略

產(chǎn)品戰(zhàn)略：理念設計、前瞻性設計、規(guī)劃設計、產(chǎn)品創(chuàng)新、價值力提升設計

品牌戰(zhàn)略：品牌導向性、品牌傳達性、品牌識別性

（首先要尋找出：品牌的精髓、個性、價值、屬性、利益）

形象戰(zhàn)略：產(chǎn)品形象、社區(qū)形象、生活形象、品牌形象、企業(yè)形象

銷售戰(zhàn)略：開發(fā)階段經(jīng)營策劃、階段推廣設計、全程包裝設計、現(xiàn)場管理、銷售人員培訓、銷售控制、現(xiàn)場活動、流程設計、樣板房會所概念。

社區(qū)規(guī)劃：

四大面積排列――住宅面積(商業(yè)面積)、公共配套面積、綠化面積、道路面積

規(guī)劃要求――舒適、便利、衛(wèi)生、安全、美觀（健康、資訊、教育）規(guī)劃時序――以現(xiàn)有配套、地段、景觀、資金實力（分階段開發(fā)）等規(guī)劃出暫時能夠為市場所接受的類型，然后考慮其可持續(xù)發(fā)展性。社區(qū)規(guī)劃之建筑物布局：

行列式、周邊式、點群式、混合式

生態(tài)住宅要求：綠色、舒適、安全、信息、多樣、便捷、文化

建筑設計中：

總綱――環(huán)境（地形、地貌、地質(zhì)、用地范圍、地質(zhì)結(jié)構(gòu)、土壤結(jié)構(gòu)等塑造同周邊環(huán)境相融合或是相創(chuàng)造性的建筑物）

功能（居住、辦公、商業(yè)、廠房等當然包含安全性）

藝術(shù)（建筑物對人們精神層面的追求、刻畫、愉悅）

建筑不是簡單的結(jié)構(gòu)與構(gòu)造，它能夠通過自身的結(jié)構(gòu)與功能來向美學性轉(zhuǎn)變的學科，從而感染人們并給人們一個激動的環(huán)境或條件。

在建筑的物質(zhì)空間和建筑的精神空間向美學推進的過程中，人們能夠通過對空間的體驗轉(zhuǎn)向?qū)r間的審美！

經(jīng)濟（建造時的經(jīng)濟性、后期經(jīng)營時的維護費用：廣場、草

坪湖等）

技術(shù)（材料、設備、工藝、技術(shù)等各項要素）

可持續(xù)發(fā)展（對宏觀環(huán)境的趨勢吻合，市場發(fā)展趨勢于未來機遇等）

耕種是實現(xiàn)土地最基本的資源利用，居住是對土地進行歷史性的保存（住宅為生活資料），商業(yè)是對土地的最高級利用，實現(xiàn)財富增值（生產(chǎn)資料）。

總綱下的依據(jù)――

客體：天、地、人、物、法、時（尚）

本體：總平面圖、立面圖、剖面圖、平面圖、說明書

主體：建筑師自身的素質(zhì)、涵養(yǎng)、經(jīng)驗、溝通能力、表達能力等建筑結(jié)構(gòu)：

磚混結(jié)構(gòu)――磚是一種一定尺寸的建筑材料，混是鋼筋、沙石、水、水泥、碎石等按一定比例混合的建筑構(gòu)件。

框架結(jié)構(gòu)――框架剪力墻體、臂式剪力墻外框內(nèi)筒等結(jié)構(gòu)（是一種靠柱來承受力量的結(jié)構(gòu)形式），工期、承受力、有所比磚混大大提高。

（轉(zhuǎn)換層不同于設備層，轉(zhuǎn)換層主要是柱、梁所組成，相當于一個泛樓板，厚度可以達到數(shù)米厚。類似女兒墻，只是墻而不是屋頂）鋼結(jié)構(gòu)――核心筒結(jié)構(gòu)、用鋼材鋼板作柱子灌澆水泥砂漿；

相對前兩者而言：

鋼結(jié)構(gòu)具有――

·跨度大；傳統(tǒng)梁深、跨度比為1：12，后者可1：24

·自重輕：相對框架結(jié)構(gòu)為1：1.6

·設計靈活；

·計算準確

·施工簡單

·美觀大方等

·工期短（tongshi適當增大套內(nèi)面積使用率）（鋼材市場價位約是3300――3800元，以前是2500――3000元，水泥原先280――300多元現(xiàn)在是330――350多元每噸，沙每噸20―30元，銅電纜每噸是1.6――1.8萬元......）對高層住宅而言，每平米的鋼材重量為：80―100公斤

木結(jié)構(gòu)――最原始的建筑結(jié)構(gòu)形式（中國古建的主要用材，由于墻體不受力，故門窗可設計較大；西方古建則不同，墻體受力，門窗小。如哥特式建筑的教堂――巴黎圣母院）

建筑設計有：建筑設計、結(jié)構(gòu)設計、給水排水設計、電氣設計、通風設計、通訊設計、氣體動力設計等

樓盤模型、沙盤材料有：ABS（工程塑料）、PP（聚丙烯）、水晶、PC（聚碳酸脂），每平米4000――10000元不等。

景觀設計：總體景觀主題方案；公共空間框架方案；主要景點分布；與主體建筑配合的各單體方案；行車、人行道景觀、動態(tài)與靜態(tài)休憩空間方案

總之景觀要保持一種：統(tǒng)一原則、調(diào)和原則、均衡原則、韻律原則、協(xié)調(diào)原則

景觀中的植被配置有：單植、叢植、聚植、群植、林植、散植等形式并相應形成規(guī)則式、不規(guī)則式、混合式等三種形式。

景觀設計重要是：借景、造景兩種。造景中還包括組景，組景有三種手法：封閉/隔離

過渡/滲透；比較/對比等。

花卉有：草本花卉（一、二、三年生的不等）；木質(zhì)花卉（喬木―油松、雪松、片松、海棠、桂花、柑桔、白蘭等；灌木―月季、茉莉等；藤本―望春、金銀花等）；肉質(zhì)類花卉（景天、仙人掌類等）

環(huán)保住宅設計幾大系統(tǒng)：

水環(huán)境系統(tǒng)；熱環(huán)境系統(tǒng)；聲環(huán)境系統(tǒng)；能源系統(tǒng)；光環(huán)境系統(tǒng)；廢棄物

回收系統(tǒng)；綠化系統(tǒng)；綠色建材系統(tǒng)等；

建筑風格：希臘風格――羅馬風格――羅曼風格――哥特式風格――文藝復興時期風格等(拜占庭)

羅馬柱頭：多立克、塔斯干、愛奧尼克、刻林斯、復合式等等（拱券門）

埃及柱頭：棕櫚葉式、帳篷式、荷花式。

張拉膜：基布、涂布――前者主要是玻璃纖維和聚酯纖維；后者主要是PTFE（聚四氟乙烯）和PVDC（聚偏二氯乙烯），更多時候采取雙層涂布

住宅地塊需求同相應客戶的對應關(guān)系：

公共效能（配套）依賴性；噪音環(huán)境污染適應性；物業(yè)管理要求（南北差異：市場環(huán)境是一個沙漠里種莊稼、一個綠地里種花草；服務是一個提供為業(yè)主著想的服務一個是為開發(fā)商搽屁股；發(fā)展是一個是獨立發(fā)展一個是同開發(fā)商一體，離不開母體；業(yè)主是一個主動交，一個設法規(guī)避；南方強調(diào)私密性，北方注重公開性能......）小區(qū)配套需求；裝修需要；容積率要求；綠化設施；景觀要求等等，分別表現(xiàn)出四個群體的個性化需求財富人士、普通白領(lǐng)、小資、工薪階層。

豪宅幾大條件：稀缺景觀、適度大面積、豪宅的增值潛力、人文歷史、地段、集體偏好性

定價/估價――

地段、小區(qū)配套、市政配套、發(fā)展商形象與實力、物業(yè)管理、戶型設計、設備材料、社區(qū)規(guī)模、營銷推廣力度、規(guī)劃質(zhì)量、交通、交樓標準、景觀（園藝環(huán)境是戰(zhàn)略，景觀設計是戰(zhàn)術(shù)）、施工進度、建筑材料、資金供給、升值潛力。

房地產(chǎn)價格總體來說有三個決定因素：

有效需求；?"??缺性；功能效應等構(gòu)成??無錫"一價清"將房地產(chǎn)價格分成六塊――成本、利潤、稅金、朝向差價、樓層差價、其他費用。（二手房折舊而言：混合一等磚混結(jié)構(gòu)的，折舊年限為50年，每年2%折舊；假定樓層1――5層假定為基準價，2――6層就-3%；3――4層就+3%；7層或頂層為-5%；小區(qū)設計三小一大（廳：3.6―4.2開間，小臥室：旋轉(zhuǎn)衣櫥，廚：地面防滑磚、墻面易清理的釉面磚、吊櫥采

用防火板貼面，小衛(wèi)：浴室家具取代衛(wèi)浴產(chǎn)品）不合理的-10%，物業(yè)管理沒有的并且開放式的混亂的-5%，有重點院校在附近的+15%，作為舊房子，其心理因素還要-8%......雖然，房子能夠折舊，但是土地是永續(xù)性的本身不存在折舊）不銹鋼灶臺、大理石臺面、吊櫥、水斗、家電

另外延伸出具體因素――

供求狀況（總體市場供求、某區(qū)域房地產(chǎn)供求、某類型房地產(chǎn)供求、某區(qū)域某類型房地產(chǎn)的供求狀況）

經(jīng)濟狀況（居民收入的提高――中低收入階層的收入帶動了整個社會經(jīng)濟的發(fā)展則有利于房價的提高[邊際消費傾向較大]，反之，對房價提高的貢獻度較小；物價變動――貨幣數(shù)量增多、通貨膨脹、物價上漲、房地產(chǎn)增價，或者土地增值、抵押物效能變大、信用膨脹、物價上漲；社會經(jīng)濟的發(fā)展――經(jīng)濟發(fā)展益味著更多的制造業(yè)、零售業(yè)、娛樂業(yè)蓬勃發(fā)展，都需要場地需要房屋）

人口因素家庭越是小型化對整體住宅需求越大，家庭數(shù)量、素質(zhì)、結(jié)構(gòu)等。

社會因素

社會治安、政治安定、城市化與投資變化（尤其投機帶來的跳動性變化）

行政因素

土地政策、住房制度、稅收制度、城市戰(zhàn)略發(fā)展與規(guī)劃、行政區(qū)域隸屬變更等

心理因素門牌號、風水、心理喜好等

國際因素國外住租客戶，歐美國家的外籍客戶每月住房補貼在2000―5000美金之間，東南亞國家一般在2000―20000元之間。另外像日本、韓國客戶比較喜歡中國古典式的風格，韓國人甚至會在室內(nèi)貼墻紙、裝壁爐、甚至抽濕機等。美國人比較喜歡配套齊全，室內(nèi)甚至鍋碗瓢盆家具等一應俱全，來時拎個大包就能住進來。法國人喜歡浪漫，對室內(nèi)要求相關(guān)電氣家具設備就行，至于床具等其他生活用品都有可能會從本國運來,喜歡以山傍水

其它等因素

商業(yè)物業(yè)：

考慮條件――位置（商圈）、規(guī)模、交通、配套、環(huán)境、人流、物流、車流；

七大定位――目標市場（目標區(qū)域、目標客戶）、功能定位（休閑、餐飲、娛樂、修理、服務、批發(fā)零售、商務中心等）、特色定位（大眾化、特色化；對于這種劃分要根據(jù)市場而定，不能一味追求特色）、經(jīng)營方式定位（自營：購銷；合營：保底抽薪、純分成；收租：抽取租金）、業(yè)態(tài)定位（綜合類百貨、主題商場、超市、百貨與超市的結(jié)合體、連鎖醫(yī)藥服裝超市便利店、個體經(jīng)營）、規(guī)模定位（尤其是步行商業(yè)的規(guī)模）、形象定位（外部包裝：立面、風格、建材、色彩、形狀等；內(nèi)部包裝：POP、導示系統(tǒng)、櫥窗、人員服務、店內(nèi)布局、入貨、商品搭配等）；

商圈走勢、劃分、研判（7.5公里為最長步行距離，步行速度30―40

米/分，購物時間不超過三個小時，單一的店面積不應超過2.5萬平米等常識，否則補充其他功能）（步行街最大長度為650米左右比較合適，不會對人造成購物疲勞，同時對于同等條件的東西走向的步行街而言，南邊的生意要比北邊得好一些；對南北向的步行街而言，則東邊生意要比西邊的生意略好、人氣略多）

商服物業(yè)還有四大限制條件：人口規(guī)模、人均可支配收入、出行成本（交通成本、通勤成本）、商業(yè)業(yè)態(tài)；

商業(yè)的三大需求因素：人均商業(yè)面積需求（現(xiàn)階段來看：北京、上海、香港、紐約、東京分別為：0.7、1.0、1.3、1.6、1.7）、消費水準提升需求、區(qū)域商業(yè)分塊需求客戶群來看：核心商圈：55%――70%；次級商圈15%――25%；邊緣商圈等商業(yè)中心便利店、零售店；其中大型零售店的主要客戶主要為次級、邊緣商圈客戶。居民小區(qū)零售店的邊緣商圈客戶最少。

商業(yè)物業(yè)還可以從：市場周邊經(jīng)濟繁榮程度――肯德基系數(shù)，如果片區(qū)分布了兩三家肯德基店，則其市場容量絕對不差；樓層差異程度――一二層之間租金可差2―3倍，售價可差2―5倍；使用率程度――使用率提高一半，相當于租金降低一半；周邊商業(yè)業(yè)態(tài)程度――周圍業(yè)態(tài)分布（是提升、補充是削弱）。

（商業(yè)、娛樂、賓館、金融用地年限為40年，屬于商業(yè)創(chuàng)業(yè)）

對住宅物業(yè)有個不成文的系數(shù)關(guān)系。香港的茶餐廳指數(shù)；上海的老梧桐"輪指數(shù)；北京的燈光照明指數(shù)......

"商業(yè)物業(yè)TAR研究：主要是"經(jīng)營狀況、競爭力度、發(fā)展前景

"

商圈主要影響因素（TAR的研究領(lǐng)域）：

通過對第一塊：選址+各店競爭力度分析；第二塊：入貨、商品搭配、店內(nèi)布局與裝潢、賣點POP促銷、櫥窗設計、人員服務等自我形象；第三塊：顧客來源、經(jīng)濟社會特征、消費購買動機與購買行為。

國際通常將商鋪分成以下八種：

鄰里購物中心、社區(qū)購物中心、地區(qū)購物中心、超級地區(qū)購物中心、專賣購物中心、主題購物中心、直銷中心、獨立式商店等八種類型。結(jié)合我國實際情況，將我國的商鋪分成――

市級商業(yè)中心、地區(qū)級商業(yè)中心、社區(qū)性商業(yè)中心、專業(yè)市場、特色商業(yè)街、住宅底商（街鋪）等。

商場項目的主要策劃工作：

商場定位、形象包裝、商場布局設計、目標商戶組合、租金分成比例擬定、招商推廣策略的制定和實施。

餐飲、娛樂、休閑、修理、服務、批發(fā)零售、商務中心等。

一般在人均GDP800―2000美金之間，是連鎖超市誕生時期；2000―4000美金是專業(yè)、主題、便利、時尚店蓬勃階段；4000美金以上則是高級品牌專賣店快速發(fā)展時期。

寫字樓物業(yè)：

甲、乙、丙三種――硬件：消防、保安、保潔、智能化、通訊等系統(tǒng)外加裝飾與裝修材料、標準等（暖通空調(diào)、消防、電梯、門窗、新能源、管道、給排水、燃氣、電氣照明系統(tǒng)等）；軟件：服務方式、服

務內(nèi)容

5A寫字樓（bacaoafasa；建筑、交流、辦公、消防、安全）

黃金地段、超大規(guī)模（非體量而內(nèi)部功能布局――辦公、餐飲、娛樂、休閑等的集成化）、建筑文化（國貿(mào)、世貿(mào)）、硬件、軟件

寫字樓物業(yè)受到最大的打擊就是商住物業(yè)；

首先：后者的立項是土地創(chuàng)業(yè)而不是商業(yè)創(chuàng)業(yè)，故會在成本上低于前者甚至50%；（住宅70年；商業(yè)、娛樂、賓館、金融為40年；其他50年）

其次：銀行按揭后者要優(yōu)于前者；

第三：電費后者會比前者低三分之一；

第四：技術(shù)、設備要求上，后者不像前者嚴格，如噴淋系統(tǒng)，后者不需要；

寫字樓物業(yè)，是一個開發(fā)企業(yè)資金、實力、資信、企業(yè)管理、公關(guān)能力的綜合體現(xiàn)。

也受到資本結(jié)構(gòu)、股權(quán)結(jié)構(gòu)、股本結(jié)構(gòu)、公關(guān)等因素影響。

房地產(chǎn)成本：土地費用（土地費用包含契稅4%。國內(nèi)是三分之一到三分之二之間，國外是十分之一左右，建安費在70%左右，利潤7―10%，國內(nèi)利潤在15―30%之間）前期費用（拆遷、安置、補償）、建安成本（多層800―850元、小高層950―1200多元、高層1200―1500元）、配套費（120―180左右，高可達180―500元，不同地區(qū)略有不同；景觀造價費用通常是80―150元/平米）、工程設計費、工程施工費（建安成本的三分之一左右）、工程監(jiān)理費、營銷推廣費、稅收、

代理費、其他不可預見費用等等。（增值稅2%、所得稅80%*20%、營業(yè)稅5%；商鋪出租的租賃稅和所得稅共需要投資人支付：20.5%的租金比例）物業(yè)稅是將房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地出讓金、土地增值稅合并。

房地產(chǎn)的主要融資渠道：

銀行貸款（目前全國房地產(chǎn)行業(yè)平均資產(chǎn)負債率為72%，高的有達到94%，20**年10月銀行貸給開發(fā)商的貸款余額約有7500億元，按揭貸款余額有2000多億元，共計1萬億元左右，按此速度（每年50%的速度增長），2007年，將達5萬億元，2012年將40萬億，而我國銀行目前本外幣貸款總額也不過21萬億，另外每月多增加外匯存款有100億美元――2003到2007年，平均每年的通貨膨脹率為2.5%（對一個國家而言：通貨膨脹率在0.5%_4%都算比較合理）。無錫目前行業(yè)的平均資產(chǎn)負債率為79.7%，高于全國平均水平，無錫一般地產(chǎn)企業(yè)對銀行的直接貸款額約31.5%，再加上自籌資金或其他渠道來自銀行的也有50%左右）、上市募股（上市的地產(chǎn)公司較少）、信托基金（受托人、委托人、信托業(yè)務――20**年5月：世紀華夏資產(chǎn)管理有限公司；20**年8月：香港成立的富華通公司成立的大中華房地產(chǎn)基金；20**年9月類似華夏基金的在上海成立；20**年9月，海外成立的荷蘭集團―ING；2003年9月就是精瑞?"??立）、發(fā)行債券?"??、萬科，很顯然發(fā)行債券需要很復雜的手續(xù)和企業(yè)資金實力、企業(yè)資信等），還有就是"按揭貸款的證券化"。

將抵押人的房產(chǎn)進行打包，組成資金池。并將相同期限、金額、利率、

風險程度、銀行按揭程序的資金進行組合，并有專業(yè)的中介公司進行定價，銀行再將此類資產(chǎn)出售給證券商，回收資金。證券商再向投資人發(fā)行或上市。這就是按揭貸款證券化――真正的全民投資時代，擺脫以往的間接融資。地產(chǎn)精英VS娛樂明星

房價收入比

國內(nèi)計算方式是家庭可支配收入與房價的比值（4是無壓力數(shù)據(jù)），國外是家庭總收入同房價的比值，兩者具有不同的分子背景。（另外，對于中國大多居民而言，房價收入比中應去除以舊換新的現(xiàn)象，以舊房出售來換取新房購買的問題――中國目前有數(shù)據(jù)顯示6.6%的家庭有兩套房子，但實際上這個數(shù)字要達到15%左右。目前20**年全國房價收入比為7.8，但除去此影響，則約在3―6左右）《無錫20**年的平均房價收入比為7，其中60%中下階層的家庭約為10》

住宅市場細分

家庭參數(shù)：

·家庭戶數(shù)

·家庭結(jié)構(gòu)

··家庭規(guī)模（無錫20**年有78.7萬戶家庭其中：住房面積在兩房以下的占有52.4萬戶，66.6%；30平米以下的有38.3萬戶，占48.7%；15平米以下的有12.5萬戶，占15.9%）省會城市每年通常會有0.5%-10%左右的家庭有購房需求！！！

··家庭類型：單身家庭、夫妻家庭、核心家庭、主干家庭、聯(lián)合家庭、其他

··家庭代際數(shù)（一個家庭中幾代人口）

·家庭收入水平與消費結(jié)構(gòu)

··預算約束理論（馬洛斯的消費心理―生安社自自。恩格爾系數(shù)，目前全國城市恩格爾系數(shù)在37%，無錫37.5%，農(nóng)村46.2%，浙江農(nóng)村38.2%）

··消費經(jīng)濟學理論（消費經(jīng)濟學系數(shù)為2.45%，既收入每多增加1個點，其在房地產(chǎn)上的投資就多增2.45個百分點）――

邊際消費傾向――收入每增加一部分，則在其中會有多少準備用于消費。在無錫，低收入階層的邊際消費傾向為：2.14，高收入階層為：0.05（40倍的關(guān)系）；對無錫而言，低收入組同高收入組的比例關(guān)系90年、96年、02年分別是：1:1.5/1:2.7/1:6.3等。但從目前居民手中消費品結(jié)構(gòu)、購買能力來看，這種差距的拉大不僅不會造成結(jié)構(gòu)性的失?，反而會有利于以生產(chǎn)為導向的企業(yè)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)型與資金投向，有利于多元化市場的建立。

20**年全國平均人均住房面積為22.79平米（非成套建筑業(yè)計算在內(nèi)了，出去這個影響，應在12平米左右，人均居住：6平米），其中東部地區(qū)為24.42平米，中部地區(qū)為20.59平米，西部地區(qū)為22.29平米，人均最高地為浙江溫州地區(qū)，為30.33平米。人均建筑面積自所以是人均居住面積的兩倍左右，就在于前者的計算含了非居住用途的公共配套面積、后者則是扣除了廳、衛(wèi)、廚。（中國的計算誤差）

地區(qū)參數(shù)

本區(qū)域；臨區(qū)域；其他區(qū)域――含異地置業(yè)（區(qū)內(nèi)、市內(nèi)、省內(nèi)客戶、國內(nèi)客戶、境外客戶等，這種先后劃分還要依據(jù)項目所在的地域的特殊性）

心理參數(shù)

購買動機（生存需求、安全需求、社會交往、自尊需求、自我實現(xiàn)欲望）；生活方式（人們對工作、娛樂、休閑處理方式與偏好習性）；家庭個性（不同家庭不同家庭成員的個性心理偏好）

行為參數(shù)

使用時機（如大規(guī)模的市政建設，大規(guī)模的舊城改造：住宅成套率低于100%則是現(xiàn)有物業(yè)的拆遷改造尚未完成，低于70%則是處于住房增量階段，低于50%則是解決房荒階段）；追求利益（分階段表述產(chǎn)品的利益刺激點）?"?階段（市場形成：已知客戶、未知客戶、待購客戶、已知但未打算購買）

運營"工程

坐標系工程（時間、空間坐標系里項目的"位置與地位"）

類比工程（國內(nèi)外可供類比的工程項目，既鏡鑒工程―雷同ICP"購買力平價"）

定位工程（???爭、房型、價格、客戶、屬性、文化等）

核心形象工程（理念形象、品牌形象、產(chǎn)品形象、公司形象、項目形象）

模擬工程（生活方式的營造，屬于完全的風情營銷，社區(qū)文化的模擬）

防火墻工程（全程手性營銷糾錯、維護，以及預防）

眼球經(jīng)濟工程（靜態(tài)包裝立體型戰(zhàn)術(shù)、動態(tài)包裝復合型攻略、整合包裝創(chuàng)新型戰(zhàn)略）（激情營銷、感情營銷、風情營銷）

附加值工程（尋找邊際、附加值）

（策劃三大體系：市場調(diào)研、理論研究、概念采購）

五大價值力工程

·地塊價值（地塊價值具有永續(xù)性，自身不存在折舊，是勞動力價值的間接體現(xiàn)。地價也不是簡單生產(chǎn)成本所決定的，地價是地租的資本化。成熟度；稀缺度；可創(chuàng)造度；前景展望度；可持續(xù)發(fā)展性）·邊際價值：物業(yè)管理、環(huán)境、立面（外墻裝飾、材料與形象）、個性包裝（靜態(tài)立體戰(zhàn)術(shù)、動態(tài)復合攻略、整合創(chuàng)新戰(zhàn)略）、文化、商業(yè)配套、學校、品牌）

·附加價值：直飲水、智能化、材料（技術(shù)、設備、工藝等）、空間（平層、躍層、復式、夾層、閣樓等）、網(wǎng)絡等長期可使用的一些價值功能。

·基本功能價值（土地創(chuàng)業(yè)還是商業(yè)創(chuàng)業(yè)）

·品牌價值（客戶對項目的知名度、美譽度、支持度、忠誠度―傳達、識別、導向性。首先要找出：精髓、個性、價值、屬性、利益）

營銷推廣魚刺圖

主題―核心形象―推廣訴求點―支撐點―營銷表達內(nèi)容―承載媒體

層層演進、逐漸清晰。

土地價值：地段自身價值；

功能價值：土地創(chuàng)業(yè)還是商業(yè)創(chuàng)業(yè)，劃分住宅、商業(yè)、辦公、廠房綜合物業(yè)；

品牌價值：開發(fā)商及相關(guān)合作單位品牌影響力價值、品牌；

邊際價值：物業(yè)管理、環(huán)境、文???氛圍、個性包裝、商業(yè)配套、立面；學校

附加價值：智能化、直飲水、網(wǎng)絡、材料（四新技術(shù)）、創(chuàng)新空間（復式、躍式、夾層、閣樓等）

5S住宅：

stream水之鄉(xiāng)；sunshine通透、陽光；scope空間、領(lǐng)域；school學校（小區(qū)內(nèi)小學面積通常為5000――8000平米；中學面積為12000――16000平米，對一個中學的投資，政府通常要400萬元，第一年還要追加200萬作為開辦費。政府投資的大學城有：深圳大學城、珠海大學城等；民間投資興建的大學城有：上海淞江大學城、河北廊坊東方大學城，其他有兩方合作經(jīng)營的有：無錫大學城、福州大學城等）；smart智能化（BA、CA、OA、FA、SA）

一個主題：開發(fā)商所致力營造的一個主題，一種生活的最核心理念；一個核心形象：對上述理念的理解所表達的一種方式，社區(qū)屬性定位；幾大推廣訴求：通過推廣手法、原則、內(nèi)容、信息來傳達對上述形象的理"表述，即是將主核心一一分解成分核心；

幾大支撐點：憑什么敢這樣訴求？依據(jù)是什么（硬件對軟文化的支撐）？

營銷表達手法與所借媒體：如何"落"？促銷、價格、展銷、分銷、活

動、事件、銷控、流程......另外還涉及相關(guān)媒體選擇、渠道挖掘等等。主題概念項目：首先主題概念是一個線索，是一個貫穿分階段開發(fā)產(chǎn)品這些珍珠的線索；其次主題概念是一個引領(lǐng)全盤的制高點，他要引領(lǐng)、包容、含蓋、輻射眾多賣點，眾多生活方式；第三它是一個中心，一切都圍繞與此的核心（規(guī)劃、設計、物管、包裝、景觀、環(huán)境）；最后，他就是一個包裝，一個說法。他要落到實處，落到具體的表述上來，給人一種最直觀的感覺（風格、構(gòu)成、規(guī)范、功能、形象等）。另外，主題概念要有兩大原則：

一個是核心原則――遵??行業(yè)、市場的發(fā)展趨勢，并把握大的機遇點；結(jié)合企業(yè)自身實力、項目自身特點，來實現(xiàn)一種量身定做性與資源最大挖掘性。

另一個?"??是?"??則――整個社會發(fā)展（放大中國來看，整個國民經(jīng)濟的增長速度7.3――8%（今年前三個月是8.3%），房地產(chǎn)投資增長速度21%，消售增長速度23.7%，房地產(chǎn)"投機"額度在10%以下，算是合理的，不會出現(xiàn)泡沫情況）的可持續(xù)發(fā)展性；廣度（包羅萬象的賣點優(yōu)勢資源）、深度（挖掘可吸引買家的素材）、高度（超越競爭對手，形成唯一性、權(quán)威性、排他性――無競爭策略）；還有就是獨特性（北京的獨特營銷：第三置業(yè)―?"??"?送；堅果公寓―咖啡情調(diào)與玫瑰情調(diào)――現(xiàn)代城茶馬道發(fā)放玫瑰；朝陽園――萬元世界往返機票、購房抽獎保士捷；左岸公社、建外SOHO―拍賣策略；朝外"men"―攬勝廣告公司的順口廣告、創(chuàng)新廣告；東區(qū)國際―三無情況下老業(yè)務的人推人計劃；美林香臏小鎮(zhèn)―展會捆綁藝術(shù)；西山庭院

―萬科的文化炒作；尚都、盈都國際的物業(yè)創(chuàng)新手法；玄特區(qū)―引進青鳥健身娛樂設施）（廣州的獨特產(chǎn)品：學院文化―藍色康園、學院別院的江南新苑、華景新城；運動文化―雅居樂、南奧花園；女性文化主題―保利花園、保利百合園；藝術(shù)文化主題―時代玫瑰花園引進廣州美術(shù)館分館、朗晴居舉辦EMBA講座；異國文化―波爾多莊園的葡萄園生活、旭景·70年代的熱帶風情、中海康城等）

泡沫的集中表現(xiàn)：銷售價格持久高于成本與利潤價值的三分之一，投資額度高于銷售額度得三分之一，投機客戶超過百分之十等，適當?shù)呐菽軌蛲苿臃康禺a(chǎn)發(fā)展......

對中國而言，更多的泡沫表現(xiàn)在結(jié)構(gòu)性泡沫、活有泡沫、短期泡沫而不是長期泡沫。

顯然，博物館、美術(shù)館、文化館等是承載文化的最直接、最重量級殿堂。

中國龍脈起源昆侖山（昆侖――黑的意思，從帕米爾高原走向新疆、西藏、青海、四川）中國三大龍脈：

北龍：陰山（內(nèi)蒙古）――賀蘭山（甘肅）――山西（始太原渡海止）；中龍：泯山（四川）――入陜西關(guān)中（至秦山入海）；

南龍：云、貴、湖南（典型的山包屋如：湖南岳陽渭洞鄉(xiāng)張谷英村，500多年歷史，600多戶家庭、3000多人口老幼尊卑有序、800多套房子聯(lián)排延山而建。屋包山的則有：長江中上游碼頭小鎮(zhèn)，武漢大學――沿洛迦山麓而建）――福建、浙江入海

真龍、假龍、干龍、支龍、飛龍、潛龍、閃龍

人體穴位：順、逆、縮、綴、穿、開、離、截、犯、頓、沒、對

人體脈象：洪、細、玄、沉、浮、虛、緊、滑、遲、速

人體十二經(jīng)脈、十二經(jīng)別、十五脈絡、奇經(jīng)八脈（任督帶沖

篇3:房地產(chǎn)經(jīng)理人崗位職責任職要求

房地產(chǎn)經(jīng)理人崗位職責

職責描述:

1.協(xié)助市場部負責人制定年度市場策略和市場計劃;

2.負責市場調(diào)研計劃的制定及實施,為本部門和其他部門提供信息決策支持;

3.對市場進行科學的預測和分析,并為本項目的前期定位及市場策略提出建設性意見;

4.根據(jù)項目需要,制定相應的推廣策略,包括年、季、月及特定節(jié)點的推廣計劃并執(zhí)行;

5.督導廣告及其他制作代理公司的工作,確保市場策略和市場計劃的順利執(zhí)行;

6.擬定并監(jiān)督執(zhí)行相關(guān)市場計劃和預算;

7.完成上級交辦的其他工作。

任職要求:

1.本科以上學歷,5年以上大型地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)咨詢公司工作經(jīng)驗,了解目前寫字樓市場的整體情況,從事過商業(yè)地產(chǎn)策劃及推廣全過程;

2.能獨立撰寫商業(yè)(含寫字樓)策劃方案,包括市場分析、消費者洞察、產(chǎn)品定位、概念規(guī)劃,經(jīng)營思路等等;

3.較好的溝通能力及人際關(guān)系,溝通協(xié)調(diào)能力強;

4.適應變化強,心態(tài)開放,時尚敏感度高,喜歡并能接受新鮮事物;

5.善于學習,具有較強的分析能力和邏輯思考能力;

6.具備外部資源整合溝

7.熟練使用辦公軟件及設計軟件。