職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)房地產(chǎn)大盤操盤手法
房地產(chǎn)大盤操盤手法-
經(jīng)營戰(zhàn)略市場戰(zhàn)略：市場機(jī)會(huì)判斷、市場風(fēng)險(xiǎn)判斷企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略：企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、企業(yè)發(fā)展規(guī)劃管理者決策能力：風(fēng)險(xiǎn)決策能力、資本運(yùn)作能力操作戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略：理念設(shè)計(jì)、前瞻性設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品創(chuàng)新、價(jià)值力提升設(shè)計(jì)品牌戰(zhàn)略：品牌導(dǎo)向性、品牌傳達(dá)性、品牌識別性（首先要尋找出：品牌的精髓、個(gè)性、價(jià)值、屬性、利益）形象戰(zhàn)略：產(chǎn)品形象、社區(qū)形象、生活形象、品牌形象、企業(yè)形象銷售戰(zhàn)略：開發(fā)階段經(jīng)營策劃、階段推廣設(shè)計(jì)、全程包裝設(shè)計(jì)、現(xiàn)場管理、銷售人員培訓(xùn)、銷售控制、現(xiàn)場活動(dòng)、流程設(shè)計(jì)、樣板房會(huì)所概念。
經(jīng)營戰(zhàn)略
市場戰(zhàn)略：市場機(jī)會(huì)判斷、市場風(fēng)險(xiǎn)判斷
企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略：企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、企業(yè)發(fā)展規(guī)劃
管理者決策能力：風(fēng)險(xiǎn)決策能力、資本運(yùn)作能力
操作戰(zhàn)略
產(chǎn)品戰(zhàn)略：理念設(shè)計(jì)、前瞻性設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品創(chuàng)新、價(jià)值力提升設(shè)計(jì)
品牌戰(zhàn)略：品牌導(dǎo)向性、品牌傳達(dá)性、品牌識別性
（首先要尋找出：品牌的精髓、個(gè)性、價(jià)值、屬性、利益）
形象戰(zhàn)略：產(chǎn)品形象、社區(qū)形象、生活形象、品牌形象、企業(yè)形象
銷售戰(zhàn)略：開發(fā)階段經(jīng)營策劃、階段推廣設(shè)計(jì)、全程包裝設(shè)計(jì)、現(xiàn)場管理、銷售人員培訓(xùn)、銷售控制、現(xiàn)場活動(dòng)、流程設(shè)計(jì)、樣板房會(huì)所概念。
社區(qū)規(guī)劃：
四大面積排列――住宅面積(商業(yè)面積)、公共配套面積、綠化面積、道路面積
規(guī)劃要求――舒適、便利、衛(wèi)生、安全、美觀（健康、資訊、教育）規(guī)劃時(shí)序――以現(xiàn)有配套、地段、景觀、資金實(shí)力（分階段開發(fā)）等規(guī)劃出暫時(shí)能夠?yàn)槭袌鏊邮艿念愋停缓罂紤]其可持續(xù)發(fā)展性。社區(qū)規(guī)劃之建筑物布局：
行列式、周邊式、點(diǎn)群式、混合式
生態(tài)住宅要求：綠色、舒適、安全、信息、多樣、便捷、文化
建筑設(shè)計(jì)中：
總綱――環(huán)境（地形、地貌、地質(zhì)、用地范圍、地質(zhì)結(jié)構(gòu)、土壤結(jié)構(gòu)等塑造同周邊環(huán)境相融合或是相創(chuàng)造性的建筑物）
功能（居住、辦公、商業(yè)、廠房等當(dāng)然包含安全性）
藝術(shù)（建筑物對人們精神層面的追求、刻畫、愉悅）
建筑不是簡單的結(jié)構(gòu)與構(gòu)造，它能夠通過自身的結(jié)構(gòu)與功能來向美學(xué)性轉(zhuǎn)變的學(xué)科，從而感染人們并給人們一個(gè)激動(dòng)的環(huán)境或條件。
在建筑的物質(zhì)空間和建筑的精神空間向美學(xué)推進(jìn)的過程中，人們能夠通過對空間的體驗(yàn)轉(zhuǎn)向?qū)r(shí)間的審美！
經(jīng)濟(jì)（建造時(shí)的經(jīng)濟(jì)性、后期經(jīng)營時(shí)的維護(hù)費(fèi)用：廣場、草
坪湖等）
技術(shù)（材料、設(shè)備、工藝、技術(shù)等各項(xiàng)要素）
可持續(xù)發(fā)展（對宏觀環(huán)境的趨勢吻合，市場發(fā)展趨勢于未來機(jī)遇等）
耕種是實(shí)現(xiàn)土地最基本的資源利用，居住是對土地進(jìn)行歷史性的保存（住宅為生活資料），商業(yè)是對土地的最高級利用，實(shí)現(xiàn)財(cái)富增值（生產(chǎn)資料）。
總綱下的依據(jù)――
客體：天、地、人、物、法、時(shí)（尚）
本體：總平面圖、立面圖、剖面圖、平面圖、說明書
主體：建筑師自身的素質(zhì)、涵養(yǎng)、經(jīng)驗(yàn)、溝通能力、表達(dá)能力等建筑結(jié)構(gòu)：
磚混結(jié)構(gòu)――磚是一種一定尺寸的建筑材料，混是鋼筋、沙石、水、水泥、碎石等按一定比例混合的建筑構(gòu)件。
框架結(jié)構(gòu)――框架剪力墻體、臂式剪力墻外框內(nèi)筒等結(jié)構(gòu)（是一種靠柱來承受力量的結(jié)構(gòu)形式），工期、承受力、有所比磚混大大提高。
（轉(zhuǎn)換層不同于設(shè)備層，轉(zhuǎn)換層主要是柱、梁所組成，相當(dāng)于一個(gè)泛樓板，厚度可以達(dá)到數(shù)米厚。類似女兒墻，只是墻而不是屋頂）鋼結(jié)構(gòu)――核心筒結(jié)構(gòu)、用鋼材鋼板作柱子灌澆水泥砂漿；
相對前兩者而言：
鋼結(jié)構(gòu)具有――
·跨度大；傳統(tǒng)梁深、跨度比為1：12，后者可1：24
·自重輕：相對框架結(jié)構(gòu)為1：1.6
·設(shè)計(jì)靈活；
·計(jì)算準(zhǔn)確
·施工簡單
·美觀大方等
·工期短（tongshi適當(dāng)增大套內(nèi)面積使用率）（鋼材市場價(jià)位約是3300――3800元，以前是2500――3000元，水泥原先280――300多元現(xiàn)在是330――350多元每噸，沙每噸20―30元，銅電纜每噸是1.6――1.8萬元......）對高層住宅而言，每平米的鋼材重量為：80―100公斤
木結(jié)構(gòu)――最原始的建筑結(jié)構(gòu)形式（中國古建的主要用材，由于墻體不受力，故門窗可設(shè)計(jì)較大；西方古建則不同，墻體受力，門窗小。如哥特式建筑的教堂――巴黎圣母院）
建筑設(shè)計(jì)有：建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、給水排水設(shè)計(jì)、電氣設(shè)計(jì)、通風(fēng)設(shè)計(jì)、通訊設(shè)計(jì)、氣體動(dòng)力設(shè)計(jì)等
樓盤模型、沙盤材料有：ABS（工程塑料）、PP（聚丙烯）、水晶、PC（聚碳酸脂），每平米4000――10000元不等。
景觀設(shè)計(jì)：總體景觀主題方案；公共空間框架方案；主要景點(diǎn)分布；與主體建筑配合的各單體方案；行車、人行道景觀、動(dòng)態(tài)與靜態(tài)休憩空間方案
總之景觀要保持一種：統(tǒng)一原則、調(diào)和原則、均衡原則、韻律原則、協(xié)調(diào)原則
景觀中的植被配置有：單植、叢植、聚植、群植、林植、散植等形式并相應(yīng)形成規(guī)則式、不規(guī)則式、混合式等三種形式。
景觀設(shè)計(jì)重要是：借景、造景兩種。造景中還包括組景，組景有三種手法：封閉/隔離
過渡/滲透；比較/對比等。
花卉有：草本花卉（一、二、三年生的不等）；木質(zhì)花卉（喬木―油松、雪松、片松、海棠、桂花、柑桔、白蘭等；灌木―月季、茉莉等；藤本―望春、金銀花等）；肉質(zhì)類花卉（景天、仙人掌類等）
環(huán)保住宅設(shè)計(jì)幾大系統(tǒng)：
水環(huán)境系統(tǒng)；熱環(huán)境系統(tǒng)；聲環(huán)境系統(tǒng)；能源系統(tǒng)；光環(huán)境系統(tǒng)；廢棄物
回收系統(tǒng)；綠化系統(tǒng)；綠色建材系統(tǒng)等；
建筑風(fēng)格：希臘風(fēng)格――羅馬風(fēng)格――羅曼風(fēng)格――哥特式風(fēng)格――文藝復(fù)興時(shí)期風(fēng)格等(拜占庭)
羅馬柱頭：多立克、塔斯干、愛奧尼克、刻林斯、復(fù)合式等等（拱券門）
埃及柱頭：棕櫚葉式、帳篷式、荷花式。
張拉膜：基布、涂布――前者主要是玻璃纖維和聚酯纖維；后者主要是PTFE（聚四氟乙烯）和PVDC（聚偏二氯乙烯），更多時(shí)候采取雙層涂布
住宅地塊需求同相應(yīng)客戶的對應(yīng)關(guān)系：
公共效能（配套）依賴性；噪音環(huán)境污染適應(yīng)性；物業(yè)管理要求（南北差異：市場環(huán)境是一個(gè)沙漠里種莊稼、一個(gè)綠地里種花草；服務(wù)是一個(gè)提供為業(yè)主著想的服務(wù)一個(gè)是為開發(fā)商搽屁股；發(fā)展是一個(gè)是獨(dú)立發(fā)展一個(gè)是同開發(fā)商一體，離不開母體；業(yè)主是一個(gè)主動(dòng)交，一個(gè)設(shè)法規(guī)避；南方強(qiáng)調(diào)私密性，北方注重公開性能......）小區(qū)配套需求；裝修需要；容積率要求；綠化設(shè)施；景觀要求等等，分別表現(xiàn)出四個(gè)群體的個(gè)性化需求財(cái)富人士、普通白領(lǐng)、小資、工薪階層。
豪宅幾大條件：稀缺景觀、適度大面積、豪宅的增值潛力、人文歷史、地段、集體偏好性
定價(jià)/估價(jià)――
地段、小區(qū)配套、市政配套、發(fā)展商形象與實(shí)力、物業(yè)管理、戶型設(shè)計(jì)、設(shè)備材料、社區(qū)規(guī)模、營銷推廣力度、規(guī)劃質(zhì)量、交通、交樓標(biāo)準(zhǔn)、景觀（園藝環(huán)境是戰(zhàn)略，景觀設(shè)計(jì)是戰(zhàn)術(shù)）、施工進(jìn)度、建筑材料、資金供給、升值潛力。
房地產(chǎn)價(jià)格總體來說有三個(gè)決定因素：
有效需求；?"??缺性；功能效應(yīng)等構(gòu)成??無錫"一價(jià)清"將房地產(chǎn)價(jià)格分成六塊――成本、利潤、稅金、朝向差價(jià)、樓層差價(jià)、其他費(fèi)用。（二手房折舊而言：混合一等磚混結(jié)構(gòu)的，折舊年限為50年，每年2%折舊；假定樓層1――5層假定為基準(zhǔn)價(jià)，2――6層就-3%；3――4層就+3%；7層或頂層為-5%；小區(qū)設(shè)計(jì)三小一大（廳：3.6―4.2開間，小臥室：旋轉(zhuǎn)衣櫥，廚：地面防滑磚、墻面易清理的釉面磚、吊櫥采
用防火板貼面，小衛(wèi)：浴室家具取代衛(wèi)浴產(chǎn)品）不合理的-10%，物業(yè)管理沒有的并且開放式的混亂的-5%，有重點(diǎn)院校在附近的+15%，作為舊房子，其心理因素還要-8%......雖然，房子能夠折舊，但是土地是永續(xù)性的本身不存在折舊）不銹鋼灶臺、大理石臺面、吊櫥、水斗、家電
另外延伸出具體因素――
供求狀況（總體市場供求、某區(qū)域房地產(chǎn)供求、某類型房地產(chǎn)供求、某區(qū)域某類型房地產(chǎn)的供求狀況）
經(jīng)濟(jì)狀況（居民收入的提高――中低收入階層的收入帶動(dòng)了整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展則有利于房價(jià)的提高[邊際消費(fèi)傾向較大]，反之，對房價(jià)提高的貢獻(xiàn)度較小；物價(jià)變動(dòng)――貨幣數(shù)量增多、通貨膨脹、物價(jià)上漲、房地產(chǎn)增價(jià)，或者土地增值、抵押物效能變大、信用膨脹、物價(jià)上漲；社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展――經(jīng)濟(jì)發(fā)展益味著更多的制造業(yè)、零售業(yè)、娛樂業(yè)蓬勃發(fā)展，都需要場地需要房屋）
人口因素家庭越是小型化對整體住宅需求越大，家庭數(shù)量、素質(zhì)、結(jié)構(gòu)等。
社會(huì)因素
社會(huì)治安、政治安定、城市化與投資變化（尤其投機(jī)帶來的跳動(dòng)性變化）
行政因素
土地政策、住房制度、稅收制度、城市戰(zhàn)略發(fā)展與規(guī)劃、行政區(qū)域隸屬變更等
心理因素門牌號、風(fēng)水、心理喜好等
國際因素國外住租客戶，歐美國家的外籍客戶每月住房補(bǔ)貼在2000―5000美金之間，東南亞國家一般在2000―20000元之間。另外像日本、韓國客戶比較喜歡中國古典式的風(fēng)格，韓國人甚至?xí)谑覂?nèi)貼墻紙、裝壁爐、甚至抽濕機(jī)等。美國人比較喜歡配套齊全，室內(nèi)甚至鍋碗瓢盆家具等一應(yīng)俱全，來時(shí)拎個(gè)大包就能住進(jìn)來。法國人喜歡浪漫，對室內(nèi)要求相關(guān)電氣家具設(shè)備就行，至于床具等其他生活用品都有可能會(huì)從本國運(yùn)來,喜歡以山傍水
其它等因素
商業(yè)物業(yè)：
考慮條件――位置（商圈）、規(guī)模、交通、配套、環(huán)境、人流、物流、車流；
七大定位――目標(biāo)市場（目標(biāo)區(qū)域、目標(biāo)客戶）、功能定位（休閑、餐飲、娛樂、修理、服務(wù)、批發(fā)零售、商務(wù)中心等）、特色定位（大眾化、特色化；對于這種劃分要根據(jù)市場而定，不能一味追求特色）、經(jīng)營方式定位（自營：購銷；合營：保底抽薪、純分成；收租：抽取租金）、業(yè)態(tài)定位（綜合類百貨、主題商場、超市、百貨與超市的結(jié)合體、連鎖醫(yī)藥服裝超市便利店、個(gè)體經(jīng)營）、規(guī)模定位（尤其是步行商業(yè)的規(guī)模）、形象定位（外部包裝：立面、風(fēng)格、建材、色彩、形狀等；內(nèi)部包裝：POP、導(dǎo)示系統(tǒng)、櫥窗、人員服務(wù)、店內(nèi)布局、入貨、商品搭配等）；
商圈走勢、劃分、研判（7.5公里為最長步行距離，步行速度30―40
米/分，購物時(shí)間不超過三個(gè)小時(shí)，單一的店面積不應(yīng)超過2.5萬平米等常識，否則補(bǔ)充其他功能）（步行街最大長度為650米左右比較合適，不會(huì)對人造成購物疲勞，同時(shí)對于同等條件的東西走向的步行街而言，南邊的生意要比北邊得好一些；對南北向的步行街而言，則東邊生意要比西邊的生意略好、人氣略多）
商服物業(yè)還有四大限制條件：人口規(guī)模、人均可支配收入、出行成本（交通成本、通勤成本）、商業(yè)業(yè)態(tài)；
商業(yè)的三大需求因素：人均商業(yè)面積需求（現(xiàn)階段來看：北京、上海、香港、紐約、東京分別為：0.7、1.0、1.3、1.6、1.7）、消費(fèi)水準(zhǔn)提升需求、區(qū)域商業(yè)分塊需求客戶群來看：核心商圈：55%――70%；次級商圈15%――25%；邊緣商圈等商業(yè)中心便利店、零售店；其中大型零售店的主要客戶主要為次級、邊緣商圈客戶。居民小區(qū)零售店的邊緣商圈客戶最少。
商業(yè)物業(yè)還可以從：市場周邊經(jīng)濟(jì)繁榮程度――肯德基系數(shù)，如果片區(qū)分布了兩三家肯德基店，則其市場容量絕對不差；樓層差異程度――一二層之間租金可差2―3倍，售價(jià)可差2―5倍；使用率程度――使用率提高一半，相當(dāng)于租金降低一半；周邊商業(yè)業(yè)態(tài)程度――周圍業(yè)態(tài)分布（是提升、補(bǔ)充是削弱）。
（商業(yè)、娛樂、賓館、金融用地年限為40年，屬于商業(yè)創(chuàng)業(yè)）
對住宅物業(yè)有個(gè)不成文的系數(shù)關(guān)系。香港的茶餐廳指數(shù)；上海的老梧桐"輪指數(shù)；北京的燈光照明指數(shù)......
"商業(yè)物業(yè)TAR研究：主要是"經(jīng)營狀況、競爭力度、發(fā)展前景
"
商圈主要影響因素（TAR的研究領(lǐng)域）：
通過對第一塊：選址+各店競爭力度分析；第二塊：入貨、商品搭配、店內(nèi)布局與裝潢、賣點(diǎn)POP促銷、櫥窗設(shè)計(jì)、人員服務(wù)等自我形象；第三塊：顧客來源、經(jīng)濟(jì)社會(huì)特征、消費(fèi)購買動(dòng)機(jī)與購買行為。
國際通常將商鋪分成以下八種：
鄰里購物中心、社區(qū)購物中心、地區(qū)購物中心、超級地區(qū)購物中心、專賣購物中心、主題購物中心、直銷中心、獨(dú)立式商店等八種類型。結(jié)合我國實(shí)際情況，將我國的商鋪分成――
市級商業(yè)中心、地區(qū)級商業(yè)中心、社區(qū)性商業(yè)中心、專業(yè)市場、特色商業(yè)街、住宅底商（街鋪）等。
商場項(xiàng)目的主要策劃工作：
商場定位、形象包裝、商場布局設(shè)計(jì)、目標(biāo)商戶組合、租金分成比例擬定、招商推廣策略的制定和實(shí)施。
餐飲、娛樂、休閑、修理、服務(wù)、批發(fā)零售、商務(wù)中心等。
一般在人均GDP800―2000美金之間，是連鎖超市誕生時(shí)期；2000―4000美金是專業(yè)、主題、便利、時(shí)尚店蓬勃階段；4000美金以上則是高級品牌專賣店快速發(fā)展時(shí)期。
寫字樓物業(yè)：
甲、乙、丙三種――硬件：消防、保安、保潔、智能化、通訊等系統(tǒng)外加裝飾與裝修材料、標(biāo)準(zhǔn)等（暖通空調(diào)、消防、電梯、門窗、新能源、管道、給排水、燃?xì)狻㈦姎庹彰飨到y(tǒng)等）；軟件：服務(wù)方式、服
務(wù)內(nèi)容
5A寫字樓（bacaoafasa；建筑、交流、辦公、消防、安全）
黃金地段、超大規(guī)模（非體量而內(nèi)部功能布局――辦公、餐飲、娛樂、休閑等的集成化）、建筑文化（國貿(mào)、世貿(mào)）、硬件、軟件
寫字樓物業(yè)受到最大的打擊就是商住物業(yè)；
首先：后者的立項(xiàng)是土地創(chuàng)業(yè)而不是商業(yè)創(chuàng)業(yè)，故會(huì)在成本上低于前者甚至50%；（住宅70年；商業(yè)、娛樂、賓館、金融為40年；其他50年）
其次：銀行按揭后者要優(yōu)于前者；
第三：電費(fèi)后者會(huì)比前者低三分之一；
第四：技術(shù)、設(shè)備要求上，后者不像前者嚴(yán)格，如噴淋系統(tǒng)，后者不需要；
寫字樓物業(yè)，是一個(gè)開發(fā)企業(yè)資金、實(shí)力、資信、企業(yè)管理、公關(guān)能力的綜合體現(xiàn)。
也受到資本結(jié)構(gòu)、股權(quán)結(jié)構(gòu)、股本結(jié)構(gòu)、公關(guān)等因素影響。
房地產(chǎn)成本：土地費(fèi)用（土地費(fèi)用包含契稅4%。國內(nèi)是三分之一到三分之二之間，國外是十分之一左右，建安費(fèi)在70%左右，利潤7―10%，國內(nèi)利潤在15―30%之間）前期費(fèi)用（拆遷、安置、補(bǔ)償）、建安成本（多層800―850元、小高層950―1200多元、高層1200―1500元）、配套費(fèi)（120―180左右，高可達(dá)180―500元，不同地區(qū)略有不同；景觀造價(jià)費(fèi)用通常是80―150元/平米）、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、工程施工費(fèi)（建安成本的三分之一左右）、工程監(jiān)理費(fèi)、營銷推廣費(fèi)、稅收、
代理費(fèi)、其他不可預(yù)見費(fèi)用等等。（增值稅2%、所得稅80%*20%、營業(yè)稅5%；商鋪出租的租賃稅和所得稅共需要投資人支付：20.5%的租金比例）物業(yè)稅是將房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地出讓金、土地增值稅合并。
房地產(chǎn)的主要融資渠道：
銀行貸款（目前全國房地產(chǎn)行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為72%，高的有達(dá)到94%，20**年10月銀行貸給開發(fā)商的貸款余額約有7500億元，按揭貸款余額有2000多億元，共計(jì)1萬億元左右，按此速度（每年50%的速度增長），2007年，將達(dá)5萬億元，2012年將40萬億，而我國銀行目前本外幣貸款總額也不過21萬億，另外每月多增加外匯存款有100億美元――2003到2007年，平均每年的通貨膨脹率為2.5%（對一個(gè)國家而言：通貨膨脹率在0.5%_4%都算比較合理）。無錫目前行業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率為79.7%，高于全國平均水平，無錫一般地產(chǎn)企業(yè)對銀行的直接貸款額約31.5%，再加上自籌資金或其他渠道來自銀行的也有50%左右）、上市募股（上市的地產(chǎn)公司較少）、信托基金（受托人、委托人、信托業(yè)務(wù)――20**年5月：世紀(jì)華夏資產(chǎn)管理有限公司；20**年8月：香港成立的富華通公司成立的大中華房地產(chǎn)基金；20**年9月類似華夏基金的在上海成立；20**年9月，海外成立的荷蘭集團(tuán)―ING；2003年9月就是精瑞?"??立）、發(fā)行債券?"??、萬科，很顯然發(fā)行債券需要很復(fù)雜的手續(xù)和企業(yè)資金實(shí)力、企業(yè)資信等），還有就是"按揭貸款的證券化"。
將抵押人的房產(chǎn)進(jìn)行打包，組成資金池。并將相同期限、金額、利率、
風(fēng)險(xiǎn)程度、銀行按揭程序的資金進(jìn)行組合，并有專業(yè)的中介公司進(jìn)行定價(jià)，銀行再將此類資產(chǎn)出售給證券商，回收資金。證券商再向投資人發(fā)行或上市。這就是按揭貸款證券化――真正的全民投資時(shí)代，擺脫以往的間接融資。地產(chǎn)精英VS娛樂明星
房價(jià)收入比
國內(nèi)計(jì)算方式是家庭可支配收入與房價(jià)的比值（4是無壓力數(shù)據(jù)），國外是家庭總收入同房價(jià)的比值，兩者具有不同的分子背景。（另外，對于中國大多居民而言，房價(jià)收入比中應(yīng)去除以舊換新的現(xiàn)象，以舊房出售來換取新房購買的問題――中國目前有數(shù)據(jù)顯示6.6%的家庭有兩套房子，但實(shí)際上這個(gè)數(shù)字要達(dá)到15%左右。目前20**年全國房價(jià)收入比為7.8，但除去此影響，則約在3―6左右）《無錫20**年的平均房價(jià)收入比為7，其中60%中下階層的家庭約為10》
住宅市場細(xì)分
家庭參數(shù)：
·家庭戶數(shù)
·家庭結(jié)構(gòu)
··家庭規(guī)模（無錫20**年有78.7萬戶家庭其中：住房面積在兩房以下的占有52.4萬戶，66.6%；30平米以下的有38.3萬戶，占48.7%；15平米以下的有12.5萬戶，占15.9%）省會(huì)城市每年通常會(huì)有0.5%-10%左右的家庭有購房需求！！！
··家庭類型：單身家庭、夫妻家庭、核心家庭、主干家庭、聯(lián)合家庭、其他
··家庭代際數(shù)（一個(gè)家庭中幾代人口）
·家庭收入水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu)
··預(yù)算約束理論（馬洛斯的消費(fèi)心理―生安社自自。恩格爾系數(shù)，目前全國城市恩格爾系數(shù)在37%，無錫37.5%，農(nóng)村46.2%，浙江農(nóng)村38.2%）
··消費(fèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論（消費(fèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)系數(shù)為2.45%，既收入每多增加1個(gè)點(diǎn)，其在房地產(chǎn)上的投資就多增2.45個(gè)百分點(diǎn)）――
邊際消費(fèi)傾向――收入每增加一部分，則在其中會(huì)有多少準(zhǔn)備用于消費(fèi)。在無錫，低收入階層的邊際消費(fèi)傾向?yàn)椋?.14，高收入階層為：0.05（40倍的關(guān)系）；對無錫而言，低收入組同高收入組的比例關(guān)系90年、96年、02年分別是：1:1.5/1:2.7/1:6.3等。但從目前居民手中消費(fèi)品結(jié)構(gòu)、購買能力來看，這種差距的拉大不僅不會(huì)造成結(jié)構(gòu)性的失?，反而會(huì)有利于以生產(chǎn)為導(dǎo)向的企業(yè)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)型與資金投向，有利于多元化市場的建立。
20**年全國平均人均住房面積為22.79平米（非成套建筑業(yè)計(jì)算在內(nèi)了，出去這個(gè)影響，應(yīng)在12平米左右，人均居住：6平米），其中東部地區(qū)為24.42平米，中部地區(qū)為20.59平米，西部地區(qū)為22.29平米，人均最高地為浙江溫州地區(qū)，為30.33平米。人均建筑面積自所以是人均居住面積的兩倍左右，就在于前者的計(jì)算含了非居住用途的公共配套面積、后者則是扣除了廳、衛(wèi)、廚。（中國的計(jì)算誤差）
地區(qū)參數(shù)
本區(qū)域；臨區(qū)域；其他區(qū)域――含異地置業(yè)（區(qū)內(nèi)、市內(nèi)、省內(nèi)客戶、國內(nèi)客戶、境外客戶等，這種先后劃分還要依據(jù)項(xiàng)目所在的地域的特殊性）
心理參數(shù)
購買動(dòng)機(jī)（生存需求、安全需求、社會(huì)交往、自尊需求、自我實(shí)現(xiàn)欲望）；生活方式（人們對工作、娛樂、休閑處理方式與偏好習(xí)性）；家庭個(gè)性（不同家庭不同家庭成員的個(gè)性心理偏好）
行為參數(shù)
使用時(shí)機(jī)（如大規(guī)模的市政建設(shè)，大規(guī)模的舊城改造：住宅成套率低于100%則是現(xiàn)有物業(yè)的拆遷改造尚未完成，低于70%則是處于住房增量階段，低于50%則是解決房荒階段）；追求利益（分階段表述產(chǎn)品的利益刺激點(diǎn)）?"?階段（市場形成：已知客戶、未知客戶、待購客戶、已知但未打算購買）
運(yùn)營"工程
坐標(biāo)系工程（時(shí)間、空間坐標(biāo)系里項(xiàng)目的"位置與地位"）
類比工程（國內(nèi)外可供類比的工程項(xiàng)目，既鏡鑒工程―雷同ICP"購買力平價(jià)"）
定位工程（???爭、房型、價(jià)格、客戶、屬性、文化等）
核心形象工程（理念形象、品牌形象、產(chǎn)品形象、公司形象、項(xiàng)目形象）
模擬工程（生活方式的營造，屬于完全的風(fēng)情營銷，社區(qū)文化的模擬）
防火墻工程（全程手性營銷糾錯(cuò)、維護(hù)，以及預(yù)防）
眼球經(jīng)濟(jì)工程（靜態(tài)包裝立體型戰(zhàn)術(shù)、動(dòng)態(tài)包裝復(fù)合型攻略、整合包裝創(chuàng)新型戰(zhàn)略）（激情營銷、感情營銷、風(fēng)情營銷）
附加值工程（尋找邊際、附加值）
（策劃三大體系：市場調(diào)研、理論研究、概念采購）
五大價(jià)值力工程
·地塊價(jià)值（地塊價(jià)值具有永續(xù)性，自身不存在折舊，是勞動(dòng)力價(jià)值的間接體現(xiàn)。地價(jià)也不是簡單生產(chǎn)成本所決定的，地價(jià)是地租的資本化。成熟度；稀缺度；可創(chuàng)造度；前景展望度；可持續(xù)發(fā)展性）·邊際價(jià)值：物業(yè)管理、環(huán)境、立面（外墻裝飾、材料與形象）、個(gè)性包裝（靜態(tài)立體戰(zhàn)術(shù)、動(dòng)態(tài)復(fù)合攻略、整合創(chuàng)新戰(zhàn)略）、文化、商業(yè)配套、學(xué)校、品牌）
·附加價(jià)值：直飲水、智能化、材料（技術(shù)、設(shè)備、工藝等）、空間（平層、躍層、復(fù)式、夾層、閣樓等）、網(wǎng)絡(luò)等長期可使用的一些價(jià)值功能。
·基本功能價(jià)值（土地創(chuàng)業(yè)還是商業(yè)創(chuàng)業(yè)）
·品牌價(jià)值（客戶對項(xiàng)目的知名度、美譽(yù)度、支持度、忠誠度―傳達(dá)、識別、導(dǎo)向性。首先要找出：精髓、個(gè)性、價(jià)值、屬性、利益）
營銷推廣魚刺圖
主題―核心形象―推廣訴求點(diǎn)―支撐點(diǎn)―營銷表達(dá)內(nèi)容―承載媒體
層層演進(jìn)、逐漸清晰。
土地價(jià)值：地段自身價(jià)值；
功能價(jià)值：土地創(chuàng)業(yè)還是商業(yè)創(chuàng)業(yè)，劃分住宅、商業(yè)、辦公、廠房綜合物業(yè)；
品牌價(jià)值：開發(fā)商及相關(guān)合作單位品牌影響力價(jià)值、品牌；
邊際價(jià)值：物業(yè)管理、環(huán)境、文???氛圍、個(gè)性包裝、商業(yè)配套、立面；學(xué)校
附加價(jià)值：智能化、直飲水、網(wǎng)絡(luò)、材料（四新技術(shù)）、創(chuàng)新空間（復(fù)式、躍式、夾層、閣樓等）
5S住宅：
stream水之鄉(xiāng)；sunshine通透、陽光；scope空間、領(lǐng)域；school學(xué)校（小區(qū)內(nèi)小學(xué)面積通常為5000――8000平米；中學(xué)面積為12000――16000平米，對一個(gè)中學(xué)的投資，政府通常要400萬元，第一年還要追加200萬作為開辦費(fèi)。政府投資的大學(xué)城有：深圳大學(xué)城、珠海大學(xué)城等；民間投資興建的大學(xué)城有：上海淞江大學(xué)城、河北廊坊東方大學(xué)城，其他有兩方合作經(jīng)營的有：無錫大學(xué)城、福州大學(xué)城等）；smart智能化（BA、CA、OA、FA、SA）
一個(gè)主題：開發(fā)商所致力營造的一個(gè)主題，一種生活的最核心理念；一個(gè)核心形象：對上述理念的理解所表達(dá)的一種方式，社區(qū)屬性定位；幾大推廣訴求：通過推廣手法、原則、內(nèi)容、信息來傳達(dá)對上述形象的理"表述，即是將主核心一一分解成分核心；
幾大支撐點(diǎn)：憑什么敢這樣訴求？依據(jù)是什么（硬件對軟文化的支撐）？
營銷表達(dá)手法與所借媒體：如何"落"？促銷、價(jià)格、展銷、分銷、活
動(dòng)、事件、銷控、流程......另外還涉及相關(guān)媒體選擇、渠道挖掘等等。主題概念項(xiàng)目：首先主題概念是一個(gè)線索，是一個(gè)貫穿分階段開發(fā)產(chǎn)品這些珍珠的線索；其次主題概念是一個(gè)引領(lǐng)全盤的制高點(diǎn)，他要引領(lǐng)、包容、含蓋、輻射眾多賣點(diǎn)，眾多生活方式；第三它是一個(gè)中心，一切都圍繞與此的核心（規(guī)劃、設(shè)計(jì)、物管、包裝、景觀、環(huán)境）；最后，他就是一個(gè)包裝，一個(gè)說法。他要落到實(shí)處，落到具體的表述上來，給人一種最直觀的感覺（風(fēng)格、構(gòu)成、規(guī)范、功能、形象等）。另外，主題概念要有兩大原則：
一個(gè)是核心原則――遵??行業(yè)、市場的發(fā)展趨勢，并把握大的機(jī)遇點(diǎn)；結(jié)合企業(yè)自身實(shí)力、項(xiàng)目自身特點(diǎn)，來實(shí)現(xiàn)一種量身定做性與資源最大挖掘性。
另一個(gè)?"??是?"??則――整個(gè)社會(huì)發(fā)展（放大中國來看，整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的增長速度7.3――8%（今年前三個(gè)月是8.3%），房地產(chǎn)投資增長速度21%，消售增長速度23.7%，房地產(chǎn)"投機(jī)"額度在10%以下，算是合理的，不會(huì)出現(xiàn)泡沫情況）的可持續(xù)發(fā)展性；廣度（包羅萬象的賣點(diǎn)優(yōu)勢資源）、深度（挖掘可吸引買家的素材）、高度（超越競爭對手，形成唯一性、權(quán)威性、排他性――無競爭策略）；還有就是獨(dú)特性（北京的獨(dú)特營銷：第三置業(yè)―?"??"?送；堅(jiān)果公寓―咖啡情調(diào)與玫瑰情調(diào)――現(xiàn)代城茶馬道發(fā)放玫瑰；朝陽園――萬元世界往返機(jī)票、購房抽獎(jiǎng)保士捷；左岸公社、建外SOHO―拍賣策略；朝外"men"―攬勝廣告公司的順口廣告、創(chuàng)新廣告；東區(qū)國際―三無情況下老業(yè)務(wù)的人推人計(jì)劃；美林香臏小鎮(zhèn)―展會(huì)捆綁藝術(shù)；西山庭院
―萬科的文化炒作；尚都、盈都國際的物業(yè)創(chuàng)新手法；玄特區(qū)―引進(jìn)青鳥健身娛樂設(shè)施）（廣州的獨(dú)特產(chǎn)品：學(xué)院文化―藍(lán)色康園、學(xué)院別院的江南新苑、華景新城；運(yùn)動(dòng)文化―雅居樂、南奧花園；女性文化主題―保利花園、保利百合園；藝術(shù)文化主題―時(shí)代玫瑰花園引進(jìn)廣州美術(shù)館分館、朗晴居舉辦EMBA講座；異國文化―波爾多莊園的葡萄園生活、旭景·70年代的熱帶風(fēng)情、中海康城等）
泡沫的集中表現(xiàn)：銷售價(jià)格持久高于成本與利潤價(jià)值的三分之一，投資額度高于銷售額度得三分之一，投機(jī)客戶超過百分之十等，適當(dāng)?shù)呐菽軌蛲苿?dòng)房地產(chǎn)發(fā)展......
對中國而言，更多的泡沫表現(xiàn)在結(jié)構(gòu)性泡沫、活有泡沫、短期泡沫而不是長期泡沫。
顯然，博物館、美術(shù)館、文化館等是承載文化的最直接、最重量級殿堂。
中國龍脈起源昆侖山（昆侖――黑的意思，從帕米爾高原走向新疆、西藏、青海、四川）中國三大龍脈：
北龍：陰山（內(nèi)蒙古）――賀蘭山（甘肅）――山西（始太原渡海止）；中龍：泯山（四川）――入陜西關(guān)中（至秦山入海）；
南龍：云、貴、湖南（典型的山包屋如：湖南岳陽渭洞鄉(xiāng)張谷英村，500多年歷史，600多戶家庭、3000多人口老幼尊卑有序、800多套房子聯(lián)排延山而建。屋包山的則有：長江中上游碼頭小鎮(zhèn)，武漢大學(xué)――沿洛迦山麓而建）――福建、浙江入海
真龍、假龍、干龍、支龍、飛龍、潛龍、閃龍
人體穴位：順、逆、縮、綴、穿、開、離、截、犯、頓、沒、對
人體脈象：洪、細(xì)、玄、沉、浮、虛、緊、滑、遲、速
人體十二經(jīng)脈、十二經(jīng)別、十五脈絡(luò)、奇經(jīng)八脈（任督帶沖
篇2:股票期貨操盤手崗位職責(zé)(9篇)
股票/期貨操盤手(崗位職責(zé))
職位描述
崗位職責(zé):
1.跟蹤國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)動(dòng)向和行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài),收集、分析相關(guān)行業(yè)的信息數(shù)據(jù),從事金融市場分析研究
2.負(fù)責(zé)相關(guān)品種的全面研究和分析,并撰寫研究分析報(bào)告
3.研究金融市場的趨勢變化,定制投資方案
4.為投資者提供投資知識培訓(xùn)和投資策略
任職要求:
1.本科及以上學(xué)歷,金融、經(jīng)濟(jì)、金融數(shù)學(xué)等相關(guān)專業(yè),20到28歲。
2.清晰的邏輯思維能力,良好的中英文閱讀能力
3.良好的語言表達(dá)能力和文字組織能力
4.熟悉國內(nèi)外商品市場,擅長金融衍生品投資模型研究,熟練掌握各種分析統(tǒng)計(jì)工具,具有較強(qiáng)的邏輯思考和分析能力、數(shù)據(jù)處理能力、出色的文字寫作能力和語言表達(dá)能力
5.具有團(tuán)隊(duì)合作精神和有良好的敬業(yè)精神
股票/期貨操盤手(崗位職責(zé))
職位描述
崗位職責(zé):1、根據(jù)公司的規(guī)章制度,針對客戶情況制定詳細(xì)的投資策略;2、負(fù)責(zé)向客戶提供股票交易及資產(chǎn)配置等咨詢,為客戶盯盤;3、執(zhí)行投資操作計(jì)劃,并對每日倉位明細(xì)、資產(chǎn)配置進(jìn)行總結(jié);4、根據(jù)制定的投資策略以及風(fēng)險(xiǎn)控制基礎(chǔ)上,獨(dú)立完成指令權(quán)限范圍內(nèi)的證券交易。任職資格:1、大專以上學(xué)歷,投資、經(jīng)濟(jì)、金融、財(cái)經(jīng)、法律相關(guān)專業(yè)。2、二年以上金融證券從業(yè)經(jīng)驗(yàn),熟悉財(cái)務(wù)金融方面的知識,熟悉投融資分析、風(fēng)險(xiǎn)評估和各種投融資流程對股票配資有實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)優(yōu)先;3、高度的責(zé)任心和客戶服務(wù)意識,分析和解決問題的能力,良好的協(xié)調(diào)及溝通能力,較強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)合作意識。股票/期貨操盤手(崗位職責(zé))
職位描述
崗位職責(zé)
1、股票研發(fā)、推薦,確定個(gè)股的買點(diǎn)與賣點(diǎn)
2、為客戶提供股票操盤服務(wù)
任職資格
1、證券或金融,保險(xiǎn),經(jīng)濟(jì)等專業(yè)畢業(yè),大專及以上學(xué)歷
2、3年以上工作經(jīng)驗(yàn)
3、有強(qiáng)烈的服務(wù)意識和敬業(yè)精神,工作積極主動(dòng),耐心細(xì)致,責(zé)任心強(qiáng)
4、已取得證券相關(guān)從業(yè)資格證書及有證券從業(yè)工作者優(yōu)先考慮股票/期貨操盤手(崗位職責(zé))
職位描述
崗位職責(zé)1、及時(shí)完成交易及其簿記工作;2、為客戶提供股票操盤服務(wù)準(zhǔn)確傳遞客戶下達(dá)的交易指令,進(jìn)行交易風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控,及時(shí)反饋市場信息;3、股票研發(fā)、推薦,確定個(gè)股的買點(diǎn)與賣點(diǎn)4、研究國內(nèi)期貨、外匯市場狀況,研判行情走勢,提交分析報(bào)告;5、獨(dú)立運(yùn)作自身的技術(shù)水平,使賬戶達(dá)到較高、穩(wěn)定的盈利率。任職資格1、證券或金融,保險(xiǎn),經(jīng)濟(jì)等專業(yè)畢業(yè),本科及以上學(xué)歷2、2年以上銷售工作經(jīng)驗(yàn)3、有強(qiáng)烈的服務(wù)意識和敬業(yè)精神,工作積極主動(dòng),耐心細(xì)致,責(zé)任心強(qiáng)4、已取得證券相關(guān)從業(yè)資格證書及有證券從業(yè)工作者優(yōu)先考慮股票/期貨操盤手(崗位職責(zé))
職位描述
崗位職責(zé)
1、股票研發(fā)、推薦,確定個(gè)股的買點(diǎn)與賣點(diǎn)
2、為客戶提供股票操盤服務(wù)
任職資格
1、證券或金融,保險(xiǎn),經(jīng)濟(jì)等專業(yè)畢業(yè),大專及以上學(xué)歷
2、2年以上銷售工作經(jīng)驗(yàn)
3、有強(qiáng)烈的服務(wù)意識和敬業(yè)精神,工作積極主動(dòng),耐心細(xì)致,責(zé)任心強(qiáng)
4、已取得證券相關(guān)從業(yè)資格證書及有證券從業(yè)工作者優(yōu)先考慮股票/期貨操盤手(崗位職責(zé))
職位描述
崗位職責(zé)
1、股票研發(fā)、推薦,確定個(gè)股的買點(diǎn)與賣點(diǎn)
2、為客戶提供股票操盤服務(wù)
任職資格
1、證券或金融,保險(xiǎn),經(jīng)濟(jì)等專業(yè)畢業(yè),大專及以上學(xué)歷
2、2年以上實(shí)盤操盤工作經(jīng)驗(yàn)
3、有強(qiáng)烈的服務(wù)意識和敬業(yè)精神,工作積極主動(dòng),耐心細(xì)致,責(zé)任心強(qiáng)
4、已取得證券相關(guān)從業(yè)資格證書及有證券從業(yè)工作者優(yōu)先考慮股票/期貨操盤手(崗位職責(zé))
職位描述
一、招聘范圍
一直從事操盤的交易員(提供歷史交易記錄或參與實(shí)盤考核,盈利符合操盤標(biāo)準(zhǔn)即可。通過者公司提供20萬起始操盤資金,根據(jù)盈利率提升操盤資金級別,操盤5年以內(nèi)的操盤手200萬封頂)
二、待遇
1、初級操盤手:即10萬以下操盤資金的操盤手底薪2000+賬戶盈利30%(通過培訓(xùn)考核后,10%的月盈利率是目前公司對在職操盤手的最低要求,連續(xù)三個(gè)月低于10%公司有權(quán)辭退,目前還沒有辭退人員記錄)
2、中級操盤手:即50萬以下操盤資金的操盤手底薪5000+賬戶盈利35%
3、高級操盤手:即200萬以下操盤資金的操盤手賬戶盈利40%
三、考核標(biāo)準(zhǔn):
1、初級、中級操盤手:一個(gè)月盈利10%即可,盈利數(shù)據(jù)不重要,重要的是穩(wěn)定。公司后期即可提供系統(tǒng)培訓(xùn)和實(shí)盤高強(qiáng)度帶盤訓(xùn)練,爭取3個(gè)月達(dá)到穩(wěn)定盈利水平。
2、高級操盤手:連續(xù)3個(gè)月穩(wěn)定盈利(月收益率不低于15%,每個(gè)月資金的回撤不超過5%)
四、備注:
1、如果能夠提供自己的實(shí)盤賬戶記錄并達(dá)到考核標(biāo)準(zhǔn)的,或者通過交流能夠證明自己確實(shí)有一套穩(wěn)定盈利的交易系統(tǒng),公司可以直接提供操盤資金。
2、通過公司培訓(xùn)的學(xué)員,都要簽訂保密協(xié)議,不準(zhǔn)將公司交易系統(tǒng)相關(guān)的視頻、課件等資料上傳網(wǎng)絡(luò)或自行出版書籍,否則追究法律責(zé)任!股票/期貨操盤手(崗位職責(zé))
職位描述
任職條件:
1、具有良好的學(xué)習(xí)能力,對投資具有濃厚的興趣,能長期從事證券、期貨對沖的操盤工作。
2、能長期專注于交易水平的提高,嚴(yán)格執(zhí)行交易紀(jì)律。
3、有1年相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn),有證券從業(yè)資格證書。
4、本科以上學(xué)歷,證券、財(cái)經(jīng)、金融類專業(yè)。
崗位職責(zé):
1、根據(jù)市場行情制定投資策略。
2、開展相應(yīng)的技術(shù)分析及盤面分析。
3、運(yùn)用市場判斷能力,全力爭取最好的交易價(jià)格,遵循風(fēng)控制度。
4、誠實(shí)守信以及良好的團(tuán)隊(duì)合作精神。
5、定期向管理層匯報(bào)交易工作進(jìn)展。
股票/期貨操盤手(崗位職責(zé))
職位描述
職位描述:
如果你想在金融行業(yè)發(fā)展,銀盈實(shí)業(yè)投資是可以讓你實(shí)現(xiàn)理想的地方。
我們公司有完善的培訓(xùn)機(jī)制,有正規(guī)的管理制度,可以給到你一個(gè)很好的發(fā)展空間。
相信華勤,相信自己的選擇!
任職要求:
1、主修金融、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè),具備一定金融投資知識者優(yōu)先;
2、了解投資市場,具有外匯、黃金、股票、期貨等實(shí)盤投資經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先;
3、頭腦靈活,思維敏捷,有自信,心理素質(zhì)好;
4、執(zhí)行力強(qiáng),高效率的完成分析師交予的工作任務(wù);
5、良好的維護(hù)關(guān)系能力、溝通協(xié)調(diào)能力,替分析師維護(hù)現(xiàn)有客戶資源,具備服務(wù)意識;
6、具備良好的商務(wù)禮儀,需要時(shí)可協(xié)助分析師面談大客戶資金管理;
7、25歲以下,優(yōu)秀的應(yīng)屆畢業(yè)生亦可考慮。
崗位職責(zé):
1、收集、分析金融投資市場要聞與行情,協(xié)助分析師為客戶提供準(zhǔn)確的行情分析;
2、根據(jù)客戶的投資需求,制訂切實(shí)可行的投資計(jì)劃,指導(dǎo)客戶合理投資;
3、協(xié)助分析師完成日常行情分析,完全服從分析師交予的工作安排跟進(jìn)客戶的投資進(jìn)程,為客戶提供專業(yè)技術(shù)指導(dǎo),幫助客戶控制風(fēng)險(xiǎn),維持長期合作關(guān)系;
4、宣傳、普及金融投資知識,解答客戶的疑難問題,幫助客戶提高投資技巧;
5、建立外匯黃金交易業(yè)務(wù)系統(tǒng)流程,維護(hù)客戶,開發(fā)市場等;
6、分析師交辦的其他事項(xiàng)
篇3:職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)房地產(chǎn)大盤操盤手法
房地產(chǎn)大盤操盤手法-
經(jīng)營戰(zhàn)略市場戰(zhàn)略：市場機(jī)會(huì)判斷、市場風(fēng)險(xiǎn)判斷企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略：企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、企業(yè)發(fā)展規(guī)劃管理者決策能力：風(fēng)險(xiǎn)決策能力、資本運(yùn)作能力操作戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略：理念設(shè)計(jì)、前瞻性設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品創(chuàng)新、價(jià)值力提升設(shè)計(jì)品牌戰(zhàn)略：品牌導(dǎo)向性、品牌傳達(dá)性、品牌識別性（首先要尋找出：品牌的精髓、個(gè)性、價(jià)值、屬性、利益）形象戰(zhàn)略：產(chǎn)品形象、社區(qū)形象、生活形象、品牌形象、企業(yè)形象銷售戰(zhàn)略：開發(fā)階段經(jīng)營策劃、階段推廣設(shè)計(jì)、全程包裝設(shè)計(jì)、現(xiàn)場管理、銷售人員培訓(xùn)、銷售控制、現(xiàn)場活動(dòng)、流程設(shè)計(jì)、樣板房會(huì)所概念。
經(jīng)營戰(zhàn)略
市場戰(zhàn)略：市場機(jī)會(huì)判斷、市場風(fēng)險(xiǎn)判斷
企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略：企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、企業(yè)發(fā)展規(guī)劃
管理者決策能力：風(fēng)險(xiǎn)決策能力、資本運(yùn)作能力
操作戰(zhàn)略
產(chǎn)品戰(zhàn)略：理念設(shè)計(jì)、前瞻性設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品創(chuàng)新、價(jià)值力提升設(shè)計(jì)
品牌戰(zhàn)略：品牌導(dǎo)向性、品牌傳達(dá)性、品牌識別性
（首先要尋找出：品牌的精髓、個(gè)性、價(jià)值、屬性、利益）
形象戰(zhàn)略：產(chǎn)品形象、社區(qū)形象、生活形象、品牌形象、企業(yè)形象
銷售戰(zhàn)略：開發(fā)階段經(jīng)營策劃、階段推廣設(shè)計(jì)、全程包裝設(shè)計(jì)、現(xiàn)場管理、銷售人員培訓(xùn)、銷售控制、現(xiàn)場活動(dòng)、流程設(shè)計(jì)、樣板房會(huì)所概念。
社區(qū)規(guī)劃：
四大面積排列――住宅面積(商業(yè)面積)、公共配套面積、綠化面積、道路面積
規(guī)劃要求――舒適、便利、衛(wèi)生、安全、美觀（健康、資訊、教育）規(guī)劃時(shí)序――以現(xiàn)有配套、地段、景觀、資金實(shí)力（分階段開發(fā)）等規(guī)劃出暫時(shí)能夠?yàn)槭袌鏊邮艿念愋停缓罂紤]其可持續(xù)發(fā)展性。社區(qū)規(guī)劃之建筑物布局：
行列式、周邊式、點(diǎn)群式、混合式
生態(tài)住宅要求：綠色、舒適、安全、信息、多樣、便捷、文化
建筑設(shè)計(jì)中：
總綱――環(huán)境（地形、地貌、地質(zhì)、用地范圍、地質(zhì)結(jié)構(gòu)、土壤結(jié)構(gòu)等塑造同周邊環(huán)境相融合或是相創(chuàng)造性的建筑物）
功能（居住、辦公、商業(yè)、廠房等當(dāng)然包含安全性）
藝術(shù)（建筑物對人們精神層面的追求、刻畫、愉悅）
建筑不是簡單的結(jié)構(gòu)與構(gòu)造，它能夠通過自身的結(jié)構(gòu)與功能來向美學(xué)性轉(zhuǎn)變的學(xué)科，從而感染人們并給人們一個(gè)激動(dòng)的環(huán)境或條件。
在建筑的物質(zhì)空間和建筑的精神空間向美學(xué)推進(jìn)的過程中，人們能夠通過對空間的體驗(yàn)轉(zhuǎn)向?qū)r(shí)間的審美！
經(jīng)濟(jì)（建造時(shí)的經(jīng)濟(jì)性、后期經(jīng)營時(shí)的維護(hù)費(fèi)用：廣場、草
坪湖等）
技術(shù)（材料、設(shè)備、工藝、技術(shù)等各項(xiàng)要素）
可持續(xù)發(fā)展（對宏觀環(huán)境的趨勢吻合，市場發(fā)展趨勢于未來機(jī)遇等）
耕種是實(shí)現(xiàn)土地最基本的資源利用，居住是對土地進(jìn)行歷史性的保存（住宅為生活資料），商業(yè)是對土地的最高級利用，實(shí)現(xiàn)財(cái)富增值（生產(chǎn)資料）。
總綱下的依據(jù)――
客體：天、地、人、物、法、時(shí)（尚）
本體：總平面圖、立面圖、剖面圖、平面圖、說明書
主體：建筑師自身的素質(zhì)、涵養(yǎng)、經(jīng)驗(yàn)、溝通能力、表達(dá)能力等建筑結(jié)構(gòu)：
磚混結(jié)構(gòu)――磚是一種一定尺寸的建筑材料，混是鋼筋、沙石、水、水泥、碎石等按一定比例混合的建筑構(gòu)件。
框架結(jié)構(gòu)――框架剪力墻體、臂式剪力墻外框內(nèi)筒等結(jié)構(gòu)（是一種靠柱來承受力量的結(jié)構(gòu)形式），工期、承受力、有所比磚混大大提高。
（轉(zhuǎn)換層不同于設(shè)備層，轉(zhuǎn)換層主要是柱、梁所組成，相當(dāng)于一個(gè)泛樓板，厚度可以達(dá)到數(shù)米厚。類似女兒墻，只是墻而不是屋頂）鋼結(jié)構(gòu)――核心筒結(jié)構(gòu)、用鋼材鋼板作柱子灌澆水泥砂漿；
相對前兩者而言：
鋼結(jié)構(gòu)具有――
·跨度大；傳統(tǒng)梁深、跨度比為1：12，后者可1：24
·自重輕：相對框架結(jié)構(gòu)為1：1.6
·設(shè)計(jì)靈活；
·計(jì)算準(zhǔn)確
·施工簡單
·美觀大方等
·工期短（tongshi適當(dāng)增大套內(nèi)面積使用率）（鋼材市場價(jià)位約是3300――3800元，以前是2500――3000元，水泥原先280――300多元現(xiàn)在是330――350多元每噸，沙每噸20―30元，銅電纜每噸是1.6――1.8萬元......）對高層住宅而言，每平米的鋼材重量為：80―100公斤
木結(jié)構(gòu)――最原始的建筑結(jié)構(gòu)形式（中國古建的主要用材，由于墻體不受力，故門窗可設(shè)計(jì)較大；西方古建則不同，墻體受力，門窗小。如哥特式建筑的教堂――巴黎圣母院）
建筑設(shè)計(jì)有：建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、給水排水設(shè)計(jì)、電氣設(shè)計(jì)、通風(fēng)設(shè)計(jì)、通訊設(shè)計(jì)、氣體動(dòng)力設(shè)計(jì)等
樓盤模型、沙盤材料有：ABS（工程塑料）、PP（聚丙烯）、水晶、PC（聚碳酸脂），每平米4000――10000元不等。
景觀設(shè)計(jì)：總體景觀主題方案；公共空間框架方案；主要景點(diǎn)分布；與主體建筑配合的各單體方案；行車、人行道景觀、動(dòng)態(tài)與靜態(tài)休憩空間方案
總之景觀要保持一種：統(tǒng)一原則、調(diào)和原則、均衡原則、韻律原則、協(xié)調(diào)原則
景觀中的植被配置有：單植、叢植、聚植、群植、林植、散植等形式并相應(yīng)形成規(guī)則式、不規(guī)則式、混合式等三種形式。
景觀設(shè)計(jì)重要是：借景、造景兩種。造景中還包括組景，組景有三種手法：封閉/隔離
過渡/滲透；比較/對比等。
花卉有：草本花卉（一、二、三年生的不等）；木質(zhì)花卉（喬木―油松、雪松、片松、海棠、桂花、柑桔、白蘭等；灌木―月季、茉莉等；藤本―望春、金銀花等）；肉質(zhì)類花卉（景天、仙人掌類等）
環(huán)保住宅設(shè)計(jì)幾大系統(tǒng)：
水環(huán)境系統(tǒng)；熱環(huán)境系統(tǒng)；聲環(huán)境系統(tǒng)；能源系統(tǒng)；光環(huán)境系統(tǒng)；廢棄物
回收系統(tǒng)；綠化系統(tǒng)；綠色建材系統(tǒng)等；
建筑風(fēng)格：希臘風(fēng)格――羅馬風(fēng)格――羅曼風(fēng)格――哥特式風(fēng)格――文藝復(fù)興時(shí)期風(fēng)格等(拜占庭)
羅馬柱頭：多立克、塔斯干、愛奧尼克、刻林斯、復(fù)合式等等（拱券門）
埃及柱頭：棕櫚葉式、帳篷式、荷花式。
張拉膜：基布、涂布――前者主要是玻璃纖維和聚酯纖維；后者主要是PTFE（聚四氟乙烯）和PVDC（聚偏二氯乙烯），更多時(shí)候采取雙層涂布
住宅地塊需求同相應(yīng)客戶的對應(yīng)關(guān)系：
公共效能（配套）依賴性；噪音環(huán)境污染適應(yīng)性；物業(yè)管理要求（南北差異：市場環(huán)境是一個(gè)沙漠里種莊稼、一個(gè)綠地里種花草；服務(wù)是一個(gè)提供為業(yè)主著想的服務(wù)一個(gè)是為開發(fā)商搽屁股；發(fā)展是一個(gè)是獨(dú)立發(fā)展一個(gè)是同開發(fā)商一體，離不開母體；業(yè)主是一個(gè)主動(dòng)交，一個(gè)設(shè)法規(guī)避；南方強(qiáng)調(diào)私密性，北方注重公開性能......）小區(qū)配套需求；裝修需要；容積率要求；綠化設(shè)施；景觀要求等等，分別表現(xiàn)出四個(gè)群體的個(gè)性化需求財(cái)富人士、普通白領(lǐng)、小資、工薪階層。
豪宅幾大條件：稀缺景觀、適度大面積、豪宅的增值潛力、人文歷史、地段、集體偏好性
定價(jià)/估價(jià)――
地段、小區(qū)配套、市政配套、發(fā)展商形象與實(shí)力、物業(yè)管理、戶型設(shè)計(jì)、設(shè)備材料、社區(qū)規(guī)模、營銷推廣力度、規(guī)劃質(zhì)量、交通、交樓標(biāo)準(zhǔn)、景觀（園藝環(huán)境是戰(zhàn)略，景觀設(shè)計(jì)是戰(zhàn)術(shù)）、施工進(jìn)度、建筑材料、資金供給、升值潛力。
房地產(chǎn)價(jià)格總體來說有三個(gè)決定因素：
有效需求；?"??缺性；功能效應(yīng)等構(gòu)成??無錫"一價(jià)清"將房地產(chǎn)價(jià)格分成六塊――成本、利潤、稅金、朝向差價(jià)、樓層差價(jià)、其他費(fèi)用。（二手房折舊而言：混合一等磚混結(jié)構(gòu)的，折舊年限為50年，每年2%折舊；假定樓層1――5層假定為基準(zhǔn)價(jià)，2――6層就-3%；3――4層就+3%；7層或頂層為-5%；小區(qū)設(shè)計(jì)三小一大（廳：3.6―4.2開間，小臥室：旋轉(zhuǎn)衣櫥，廚：地面防滑磚、墻面易清理的釉面磚、吊櫥采
用防火板貼面，小衛(wèi)：浴室家具取代衛(wèi)浴產(chǎn)品）不合理的-10%，物業(yè)管理沒有的并且開放式的混亂的-5%，有重點(diǎn)院校在附近的+15%，作為舊房子，其心理因素還要-8%......雖然，房子能夠折舊，但是土地是永續(xù)性的本身不存在折舊）不銹鋼灶臺、大理石臺面、吊櫥、水斗、家電
另外延伸出具體因素――
供求狀況（總體市場供求、某區(qū)域房地產(chǎn)供求、某類型房地產(chǎn)供求、某區(qū)域某類型房地產(chǎn)的供求狀況）
經(jīng)濟(jì)狀況（居民收入的提高――中低收入階層的收入帶動(dòng)了整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展則有利于房價(jià)的提高[邊際消費(fèi)傾向較大]，反之，對房價(jià)提高的貢獻(xiàn)度較小；物價(jià)變動(dòng)――貨幣數(shù)量增多、通貨膨脹、物價(jià)上漲、房地產(chǎn)增價(jià)，或者土地增值、抵押物效能變大、信用膨脹、物價(jià)上漲；社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展――經(jīng)濟(jì)發(fā)展益味著更多的制造業(yè)、零售業(yè)、娛樂業(yè)蓬勃發(fā)展，都需要場地需要房屋）
人口因素家庭越是小型化對整體住宅需求越大，家庭數(shù)量、素質(zhì)、結(jié)構(gòu)等。
社會(huì)因素
社會(huì)治安、政治安定、城市化與投資變化（尤其投機(jī)帶來的跳動(dòng)性變化）
行政因素
土地政策、住房制度、稅收制度、城市戰(zhàn)略發(fā)展與規(guī)劃、行政區(qū)域隸屬變更等
心理因素門牌號、風(fēng)水、心理喜好等
國際因素國外住租客戶，歐美國家的外籍客戶每月住房補(bǔ)貼在2000―5000美金之間，東南亞國家一般在2000―20000元之間。另外像日本、韓國客戶比較喜歡中國古典式的風(fēng)格，韓國人甚至?xí)谑覂?nèi)貼墻紙、裝壁爐、甚至抽濕機(jī)等。美國人比較喜歡配套齊全，室內(nèi)甚至鍋碗瓢盆家具等一應(yīng)俱全，來時(shí)拎個(gè)大包就能住進(jìn)來。法國人喜歡浪漫，對室內(nèi)要求相關(guān)電氣家具設(shè)備就行，至于床具等其他生活用品都有可能會(huì)從本國運(yùn)來,喜歡以山傍水
其它等因素
商業(yè)物業(yè)：
考慮條件――位置（商圈）、規(guī)模、交通、配套、環(huán)境、人流、物流、車流；
七大定位――目標(biāo)市場（目標(biāo)區(qū)域、目標(biāo)客戶）、功能定位（休閑、餐飲、娛樂、修理、服務(wù)、批發(fā)零售、商務(wù)中心等）、特色定位（大眾化、特色化；對于這種劃分要根據(jù)市場而定，不能一味追求特色）、經(jīng)營方式定位（自營：購銷；合營：保底抽薪、純分成；收租：抽取租金）、業(yè)態(tài)定位（綜合類百貨、主題商場、超市、百貨與超市的結(jié)合體、連鎖醫(yī)藥服裝超市便利店、個(gè)體經(jīng)營）、規(guī)模定位（尤其是步行商業(yè)的規(guī)模）、形象定位（外部包裝：立面、風(fēng)格、建材、色彩、形狀等；內(nèi)部包裝：POP、導(dǎo)示系統(tǒng)、櫥窗、人員服務(wù)、店內(nèi)布局、入貨、商品搭配等）；
商圈走勢、劃分、研判（7.5公里為最長步行距離，步行速度30―40
米/分，購物時(shí)間不超過三個(gè)小時(shí)，單一的店面積不應(yīng)超過2.5萬平米等常識，否則補(bǔ)充其他功能）（步行街最大長度為650米左右比較合適，不會(huì)對人造成購物疲勞，同時(shí)對于同等條件的東西走向的步行街而言，南邊的生意要比北邊得好一些；對南北向的步行街而言，則東邊生意要比西邊的生意略好、人氣略多）
商服物業(yè)還有四大限制條件：人口規(guī)模、人均可支配收入、出行成本（交通成本、通勤成本）、商業(yè)業(yè)態(tài)；
商業(yè)的三大需求因素：人均商業(yè)面積需求（現(xiàn)階段來看：北京、上海、香港、紐約、東京分別為：0.7、1.0、1.3、1.6、1.7）、消費(fèi)水準(zhǔn)提升需求、區(qū)域商業(yè)分塊需求客戶群來看：核心商圈：55%――70%；次級商圈15%――25%；邊緣商圈等商業(yè)中心便利店、零售店；其中大型零售店的主要客戶主要為次級、邊緣商圈客戶。居民小區(qū)零售店的邊緣商圈客戶最少。
商業(yè)物業(yè)還可以從：市場周邊經(jīng)濟(jì)繁榮程度――肯德基系數(shù)，如果片區(qū)分布了兩三家肯德基店，則其市場容量絕對不差；樓層差異程度――一二層之間租金可差2―3倍，售價(jià)可差2―5倍；使用率程度――使用率提高一半，相當(dāng)于租金降低一半；周邊商業(yè)業(yè)態(tài)程度――周圍業(yè)態(tài)分布（是提升、補(bǔ)充是削弱）。
（商業(yè)、娛樂、賓館、金融用地年限為40年，屬于商業(yè)創(chuàng)業(yè)）
對住宅物業(yè)有個(gè)不成文的系數(shù)關(guān)系。香港的茶餐廳指數(shù)；上海的老梧桐"輪指數(shù)；北京的燈光照明指數(shù)......
"商業(yè)物業(yè)TAR研究：主要是"經(jīng)營狀況、競爭力度、發(fā)展前景
"
商圈主要影響因素（TAR的研究領(lǐng)域）：
通過對第一塊：選址+各店競爭力度分析；第二塊：入貨、商品搭配、店內(nèi)布局與裝潢、賣點(diǎn)POP促銷、櫥窗設(shè)計(jì)、人員服務(wù)等自我形象；第三塊：顧客來源、經(jīng)濟(jì)社會(huì)特征、消費(fèi)購買動(dòng)機(jī)與購買行為。
國際通常將商鋪分成以下八種：
鄰里購物中心、社區(qū)購物中心、地區(qū)購物中心、超級地區(qū)購物中心、專賣購物中心、主題購物中心、直銷中心、獨(dú)立式商店等八種類型。結(jié)合我國實(shí)際情況，將我國的商鋪分成――
市級商業(yè)中心、地區(qū)級商業(yè)中心、社區(qū)性商業(yè)中心、專業(yè)市場、特色商業(yè)街、住宅底商（街鋪）等。
商場項(xiàng)目的主要策劃工作：
商場定位、形象包裝、商場布局設(shè)計(jì)、目標(biāo)商戶組合、租金分成比例擬定、招商推廣策略的制定和實(shí)施。
餐飲、娛樂、休閑、修理、服務(wù)、批發(fā)零售、商務(wù)中心等。
一般在人均GDP800―2000美金之間，是連鎖超市誕生時(shí)期；2000―4000美金是專業(yè)、主題、便利、時(shí)尚店蓬勃階段；4000美金以上則是高級品牌專賣店快速發(fā)展時(shí)期。
寫字樓物業(yè)：
甲、乙、丙三種――硬件：消防、保安、保潔、智能化、通訊等系統(tǒng)外加裝飾與裝修材料、標(biāo)準(zhǔn)等（暖通空調(diào)、消防、電梯、門窗、新能源、管道、給排水、燃?xì)狻㈦姎庹彰飨到y(tǒng)等）；軟件：服務(wù)方式、服
務(wù)內(nèi)容
5A寫字樓（bacaoafasa；建筑、交流、辦公、消防、安全）
黃金地段、超大規(guī)模（非體量而內(nèi)部功能布局――辦公、餐飲、娛樂、休閑等的集成化）、建筑文化（國貿(mào)、世貿(mào)）、硬件、軟件
寫字樓物業(yè)受到最大的打擊就是商住物業(yè)；
首先：后者的立項(xiàng)是土地創(chuàng)業(yè)而不是商業(yè)創(chuàng)業(yè)，故會(huì)在成本上低于前者甚至50%；（住宅70年；商業(yè)、娛樂、賓館、金融為40年；其他50年）
其次：銀行按揭后者要優(yōu)于前者；
第三：電費(fèi)后者會(huì)比前者低三分之一；
第四：技術(shù)、設(shè)備要求上，后者不像前者嚴(yán)格，如噴淋系統(tǒng)，后者不需要；
寫字樓物業(yè)，是一個(gè)開發(fā)企業(yè)資金、實(shí)力、資信、企業(yè)管理、公關(guān)能力的綜合體現(xiàn)。
也受到資本結(jié)構(gòu)、股權(quán)結(jié)構(gòu)、股本結(jié)構(gòu)、公關(guān)等因素影響。
房地產(chǎn)成本：土地費(fèi)用（土地費(fèi)用包含契稅4%。國內(nèi)是三分之一到三分之二之間，國外是十分之一左右，建安費(fèi)在70%左右，利潤7―10%，國內(nèi)利潤在15―30%之間）前期費(fèi)用（拆遷、安置、補(bǔ)償）、建安成本（多層800―850元、小高層950―1200多元、高層1200―1500元）、配套費(fèi)（120―180左右，高可達(dá)180―500元，不同地區(qū)略有不同；景觀造價(jià)費(fèi)用通常是80―150元/平米）、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、工程施工費(fèi)（建安成本的三分之一左右）、工程監(jiān)理費(fèi)、營銷推廣費(fèi)、稅收、
代理費(fèi)、其他不可預(yù)見費(fèi)用等等。（增值稅2%、所得稅80%*20%、營業(yè)稅5%；商鋪出租的租賃稅和所得稅共需要投資人支付：20.5%的租金比例）物業(yè)稅是將房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地出讓金、土地增值稅合并。
房地產(chǎn)的主要融資渠道：
銀行貸款（目前全國房地產(chǎn)行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為72%，高的有達(dá)到94%，20**年10月銀行貸給開發(fā)商的貸款余額約有7500億元，按揭貸款余額有2000多億元，共計(jì)1萬億元左右，按此速度（每年50%的速度增長），2007年，將達(dá)5萬億元，2012年將40萬億，而我國銀行目前本外幣貸款總額也不過21萬億，另外每月多增加外匯存款有100億美元――2003到2007年，平均每年的通貨膨脹率為2.5%（對一個(gè)國家而言：通貨膨脹率在0.5%_4%都算比較合理）。無錫目前行業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率為79.7%，高于全國平均水平，無錫一般地產(chǎn)企業(yè)對銀行的直接貸款額約31.5%，再加上自籌資金或其他渠道來自銀行的也有50%左右）、上市募股（上市的地產(chǎn)公司較少）、信托基金（受托人、委托人、信托業(yè)務(wù)――20**年5月：世紀(jì)華夏資產(chǎn)管理有限公司；20**年8月：香港成立的富華通公司成立的大中華房地產(chǎn)基金；20**年9月類似華夏基金的在上海成立；20**年9月，海外成立的荷蘭集團(tuán)―ING；2003年9月就是精瑞?"??立）、發(fā)行債券?"??、萬科，很顯然發(fā)行債券需要很復(fù)雜的手續(xù)和企業(yè)資金實(shí)力、企業(yè)資信等），還有就是"按揭貸款的證券化"。
將抵押人的房產(chǎn)進(jìn)行打包，組成資金池。并將相同期限、金額、利率、
風(fēng)險(xiǎn)程度、銀行按揭程序的資金進(jìn)行組合，并有專業(yè)的中介公司進(jìn)行定價(jià)，銀行再將此類資產(chǎn)出售給證券商，回收資金。證券商再向投資人發(fā)行或上市。這就是按揭貸款證券化――真正的全民投資時(shí)代，擺脫以往的間接融資。地產(chǎn)精英VS娛樂明星
房價(jià)收入比
國內(nèi)計(jì)算方式是家庭可支配收入與房價(jià)的比值（4是無壓力數(shù)據(jù)），國外是家庭總收入同房價(jià)的比值，兩者具有不同的分子背景。（另外，對于中國大多居民而言，房價(jià)收入比中應(yīng)去除以舊換新的現(xiàn)象，以舊房出售來換取新房購買的問題――中國目前有數(shù)據(jù)顯示6.6%的家庭有兩套房子，但實(shí)際上這個(gè)數(shù)字要達(dá)到15%左右。目前20**年全國房價(jià)收入比為7.8，但除去此影響，則約在3―6左右）《無錫20**年的平均房價(jià)收入比為7，其中60%中下階層的家庭約為10》
住宅市場細(xì)分
家庭參數(shù)：
·家庭戶數(shù)
·家庭結(jié)構(gòu)
··家庭規(guī)模（無錫20**年有78.7萬戶家庭其中：住房面積在兩房以下的占有52.4萬戶，66.6%；30平米以下的有38.3萬戶，占48.7%；15平米以下的有12.5萬戶，占15.9%）省會(huì)城市每年通常會(huì)有0.5%-10%左右的家庭有購房需求！！！
··家庭類型：單身家庭、夫妻家庭、核心家庭、主干家庭、聯(lián)合家庭、其他
··家庭代際數(shù)（一個(gè)家庭中幾代人口）
·家庭收入水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu)
··預(yù)算約束理論（馬洛斯的消費(fèi)心理―生安社自自。恩格爾系數(shù)，目前全國城市恩格爾系數(shù)在37%，無錫37.5%，農(nóng)村46.2%，浙江農(nóng)村38.2%）
··消費(fèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論（消費(fèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)系數(shù)為2.45%，既收入每多增加1個(gè)點(diǎn)，其在房地產(chǎn)上的投資就多增2.45個(gè)百分點(diǎn)）――
邊際消費(fèi)傾向――收入每增加一部分，則在其中會(huì)有多少準(zhǔn)備用于消費(fèi)。在無錫，低收入階層的邊際消費(fèi)傾向?yàn)椋?.14，高收入階層為：0.05（40倍的關(guān)系）；對無錫而言，低收入組同高收入組的比例關(guān)系90年、96年、02年分別是：1:1.5/1:2.7/1:6.3等。但從目前居民手中消費(fèi)品結(jié)構(gòu)、購買能力來看，這種差距的拉大不僅不會(huì)造成結(jié)構(gòu)性的失?，反而會(huì)有利于以生產(chǎn)為導(dǎo)向的企業(yè)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)型與資金投向，有利于多元化市場的建立。
20**年全國平均人均住房面積為22.79平米（非成套建筑業(yè)計(jì)算在內(nèi)了，出去這個(gè)影響，應(yīng)在12平米左右，人均居住：6平米），其中東部地區(qū)為24.42平米，中部地區(qū)為20.59平米，西部地區(qū)為22.29平米，人均最高地為浙江溫州地區(qū)，為30.33平米。人均建筑面積自所以是人均居住面積的兩倍左右，就在于前者的計(jì)算含了非居住用途的公共配套面積、后者則是扣除了廳、衛(wèi)、廚。（中國的計(jì)算誤差）
地區(qū)參數(shù)
本區(qū)域；臨區(qū)域；其他區(qū)域――含異地置業(yè)（區(qū)內(nèi)、市內(nèi)、省內(nèi)客戶、國內(nèi)客戶、境外客戶等，這種先后劃分還要依據(jù)項(xiàng)目所在的地域的特殊性）
心理參數(shù)
購買動(dòng)機(jī)（生存需求、安全需求、社會(huì)交往、自尊需求、自我實(shí)現(xiàn)欲望）；生活方式（人們對工作、娛樂、休閑處理方式與偏好習(xí)性）；家庭個(gè)性（不同家庭不同家庭成員的個(gè)性心理偏好）
行為參數(shù)
使用時(shí)機(jī)（如大規(guī)模的市政建設(shè)，大規(guī)模的舊城改造：住宅成套率低于100%則是現(xiàn)有物業(yè)的拆遷改造尚未完成，低于70%則是處于住房增量階段，低于50%則是解決房荒階段）；追求利益（分階段表述產(chǎn)品的利益刺激點(diǎn)）?"?階段（市場形成：已知客戶、未知客戶、待購客戶、已知但未打算購買）
運(yùn)營"工程
坐標(biāo)系工程（時(shí)間、空間坐標(biāo)系里項(xiàng)目的"位置與地位"）
類比工程（國內(nèi)外可供類比的工程項(xiàng)目，既鏡鑒工程―雷同ICP"購買力平價(jià)"）
定位工程（???爭、房型、價(jià)格、客戶、屬性、文化等）
核心形象工程（理念形象、品牌形象、產(chǎn)品形象、公司形象、項(xiàng)目形象）
模擬工程（生活方式的營造，屬于完全的風(fēng)情營銷，社區(qū)文化的模擬）
防火墻工程（全程手性營銷糾錯(cuò)、維護(hù)，以及預(yù)防）
眼球經(jīng)濟(jì)工程（靜態(tài)包裝立體型戰(zhàn)術(shù)、動(dòng)態(tài)包裝復(fù)合型攻略、整合包裝創(chuàng)新型戰(zhàn)略）（激情營銷、感情營銷、風(fēng)情營銷）
附加值工程（尋找邊際、附加值）
（策劃三大體系：市場調(diào)研、理論研究、概念采購）
五大價(jià)值力工程
·地塊價(jià)值（地塊價(jià)值具有永續(xù)性，自身不存在折舊，是勞動(dòng)力價(jià)值的間接體現(xiàn)。地價(jià)也不是簡單生產(chǎn)成本所決定的，地價(jià)是地租的資本化。成熟度；稀缺度；可創(chuàng)造度；前景展望度；可持續(xù)發(fā)展性）·邊際價(jià)值：物業(yè)管理、環(huán)境、立面（外墻裝飾、材料與形象）、個(gè)性包裝（靜態(tài)立體戰(zhàn)術(shù)、動(dòng)態(tài)復(fù)合攻略、整合創(chuàng)新戰(zhàn)略）、文化、商業(yè)配套、學(xué)校、品牌）
·附加價(jià)值：直飲水、智能化、材料（技術(shù)、設(shè)備、工藝等）、空間（平層、躍層、復(fù)式、夾層、閣樓等）、網(wǎng)絡(luò)等長期可使用的一些價(jià)值功能。
·基本功能價(jià)值（土地創(chuàng)業(yè)還是商業(yè)創(chuàng)業(yè)）
·品牌價(jià)值（客戶對項(xiàng)目的知名度、美譽(yù)度、支持度、忠誠度―傳達(dá)、識別、導(dǎo)向性。首先要找出：精髓、個(gè)性、價(jià)值、屬性、利益）
營銷推廣魚刺圖
主題―核心形象―推廣訴求點(diǎn)―支撐點(diǎn)―營銷表達(dá)內(nèi)容―承載媒體
層層演進(jìn)、逐漸清晰。
土地價(jià)值：地段自身價(jià)值；
功能價(jià)值：土地創(chuàng)業(yè)還是商業(yè)創(chuàng)業(yè)，劃分住宅、商業(yè)、辦公、廠房綜合物業(yè)；
品牌價(jià)值：開發(fā)商及相關(guān)合作單位品牌影響力價(jià)值、品牌；
邊際價(jià)值：物業(yè)管理、環(huán)境、文???氛圍、個(gè)性包裝、商業(yè)配套、立面；學(xué)校
附加價(jià)值：智能化、直飲水、網(wǎng)絡(luò)、材料（四新技術(shù)）、創(chuàng)新空間（復(fù)式、躍式、夾層、閣樓等）
5S住宅：
stream水之鄉(xiāng)；sunshine通透、陽光；scope空間、領(lǐng)域；school學(xué)校（小區(qū)內(nèi)小學(xué)面積通常為5000――8000平米；中學(xué)面積為12000――16000平米，對一個(gè)中學(xué)的投資，政府通常要400萬元，第一年還要追加200萬作為開辦費(fèi)。政府投資的大學(xué)城有：深圳大學(xué)城、珠海大學(xué)城等；民間投資興建的大學(xué)城有：上海淞江大學(xué)城、河北廊坊東方大學(xué)城，其他有兩方合作經(jīng)營的有：無錫大學(xué)城、福州大學(xué)城等）；smart智能化（BA、CA、OA、FA、SA）
一個(gè)主題：開發(fā)商所致力營造的一個(gè)主題，一種生活的最核心理念；一個(gè)核心形象：對上述理念的理解所表達(dá)的一種方式，社區(qū)屬性定位；幾大推廣訴求：通過推廣手法、原則、內(nèi)容、信息來傳達(dá)對上述形象的理"表述，即是將主核心一一分解成分核心；
幾大支撐點(diǎn)：憑什么敢這樣訴求？依據(jù)是什么（硬件對軟文化的支撐）？
營銷表達(dá)手法與所借媒體：如何"落"？促銷、價(jià)格、展銷、分銷、活
動(dòng)、事件、銷控、流程......另外還涉及相關(guān)媒體選擇、渠道挖掘等等。主題概念項(xiàng)目：首先主題概念是一個(gè)線索，是一個(gè)貫穿分階段開發(fā)產(chǎn)品這些珍珠的線索；其次主題概念是一個(gè)引領(lǐng)全盤的制高點(diǎn)，他要引領(lǐng)、包容、含蓋、輻射眾多賣點(diǎn)，眾多生活方式；第三它是一個(gè)中心，一切都圍繞與此的核心（規(guī)劃、設(shè)計(jì)、物管、包裝、景觀、環(huán)境）；最后，他就是一個(gè)包裝，一個(gè)說法。他要落到實(shí)處，落到具體的表述上來，給人一種最直觀的感覺（風(fēng)格、構(gòu)成、規(guī)范、功能、形象等）。另外，主題概念要有兩大原則：
一個(gè)是核心原則――遵??行業(yè)、市場的發(fā)展趨勢，并把握大的機(jī)遇點(diǎn)；結(jié)合企業(yè)自身實(shí)力、項(xiàng)目自身特點(diǎn)，來實(shí)現(xiàn)一種量身定做性與資源最大挖掘性。
另一個(gè)?"??是?"??則――整個(gè)社會(huì)發(fā)展（放大中國來看，整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的增長速度7.3――8%（今年前三個(gè)月是8.3%），房地產(chǎn)投資增長速度21%，消售增長速度23.7%，房地產(chǎn)"投機(jī)"額度在10%以下，算是合理的，不會(huì)出現(xiàn)泡沫情況）的可持續(xù)發(fā)展性；廣度（包羅萬象的賣點(diǎn)優(yōu)勢資源）、深度（挖掘可吸引買家的素材）、高度（超越競爭對手，形成唯一性、權(quán)威性、排他性――無競爭策略）；還有就是獨(dú)特性（北京的獨(dú)特營銷：第三置業(yè)―?"??"?送；堅(jiān)果公寓―咖啡情調(diào)與玫瑰情調(diào)――現(xiàn)代城茶馬道發(fā)放玫瑰；朝陽園――萬元世界往返機(jī)票、購房抽獎(jiǎng)保士捷；左岸公社、建外SOHO―拍賣策略；朝外"men"―攬勝廣告公司的順口廣告、創(chuàng)新廣告；東區(qū)國際―三無情況下老業(yè)務(wù)的人推人計(jì)劃；美林香臏小鎮(zhèn)―展會(huì)捆綁藝術(shù)；西山庭院
―萬科的文化炒作；尚都、盈都國際的物業(yè)創(chuàng)新手法；玄特區(qū)―引進(jìn)青鳥健身娛樂設(shè)施）（廣州的獨(dú)特產(chǎn)品：學(xué)院文化―藍(lán)色康園、學(xué)院別院的江南新苑、華景新城；運(yùn)動(dòng)文化―雅居樂、南奧花園；女性文化主題―保利花園、保利百合園；藝術(shù)文化主題―時(shí)代玫瑰花園引進(jìn)廣州美術(shù)館分館、朗晴居舉辦EMBA講座；異國文化―波爾多莊園的葡萄園生活、旭景·70年代的熱帶風(fēng)情、中海康城等）
泡沫的集中表現(xiàn)：銷售價(jià)格持久高于成本與利潤價(jià)值的三分之一，投資額度高于銷售額度得三分之一，投機(jī)客戶超過百分之十等，適當(dāng)?shù)呐菽軌蛲苿?dòng)房地產(chǎn)發(fā)展......
對中國而言，更多的泡沫表現(xiàn)在結(jié)構(gòu)性泡沫、活有泡沫、短期泡沫而不是長期泡沫。
顯然，博物館、美術(shù)館、文化館等是承載文化的最直接、最重量級殿堂。
中國龍脈起源昆侖山（昆侖――黑的意思，從帕米爾高原走向新疆、西藏、青海、四川）中國三大龍脈：
北龍：陰山（內(nèi)蒙古）――賀蘭山（甘肅）――山西（始太原渡海止）；中龍：泯山（四川）――入陜西關(guān)中（至秦山入海）；
南龍：云、貴、湖南（典型的山包屋如：湖南岳陽渭洞鄉(xiāng)張谷英村，500多年歷史，600多戶家庭、3000多人口老幼尊卑有序、800多套房子聯(lián)排延山而建。屋包山的則有：長江中上游碼頭小鎮(zhèn)，武漢大學(xué)――沿洛迦山麓而建）――福建、浙江入海
真龍、假龍、干龍、支龍、飛龍、潛龍、閃龍
人體穴位：順、逆、縮、綴、穿、開、離、截、犯、頓、沒、對
人體脈象：洪、細(xì)、玄、沉、浮、虛、緊、滑、遲、速
人體十二經(jīng)脈、十二經(jīng)別、十五脈絡(luò)、奇經(jīng)八脈（任督帶沖