房地產代理公司項目管理問題座談會
房地產代理公司項目管理問題座談會
“房地產代理”是指以委托人的名義,在授權范圍內,為促成委托人與第三方進行房地產交易而提供服務,并收取委托人傭金的行為。商品房銷售代理是中國目前房地產代理活動的主要形式,我們此次調查的主要對象就是以“房地產代理“為主的企業,從以中原等港資代理公司為代表進入國內為始其也有了將近20年的歷史,但相比房地產開發還尚顯不夠成熟,隨著房地產市場的不斷成熟及細分,以及房地產賣方市場逐步向買方市場轉移,房地產市場的各個環節專業化水平也相應提高,開發商為不斷強化自身優勢,以保持市場的核心競爭力,逐漸把一些業務外包出去。如萬科、恒大、魯能一直保持著較高的代理比例,2008年樓盤代理比例分別為97%、100%、86%;“房地產代理”更多的將會承擔房地產開發企業的“項目銷售管理”的職能,而與“房地產開發”相比對“人才”需求與依賴更大,因此隨著規模的擴大,如何有效的“項目銷售管理”將是“房地產代理公司”生存的根基。而隨著天津的發展目前中國最為著名的10大代理企業都進駐天津,此次就以座談及實地考察的形式,采訪了天津思源興業房地產經紀有限公司策劃副總監房總及其代理的萬科金奧國際項目。
1、項目銷售管理存在的問題
問題1:項目團隊人員配備如何更合理?
這個問題困擾著很多代理公司,尤其是給萬科代理的公司,不僅要負責銷售部分的工作,還有大部分企業外包、財務外包、合同報件等多項工作,往往一個項目的成本會極大的影響項目的最終收益。
問題2:公司如何對項目進行監察管理
獨立的項目團隊,公司如何保持對項目有效的監督與管理是目前代理公司的關鍵問題,
尤其是員工對于公司的歸屬感。
問題3:如何做到項目各團隊有效配合
代理公司項目銷售團隊至少由3個部門組成,包括銷售部、策劃部、后臺(思源稱之為“品管”),各個部分在接受項目管理的同時,還要接受公司的管理,如何協調更團隊,更有效的發揮作用,成為項目管理的另一重要問題。
問題4:如何提升項目團隊的整體素質,以及員工個人的專業技巧
員工工作在獲取金錢的同時,還有精神上的需求,渴望公司為他們提供成長的平臺,獲取新知識,能夠成為眾人的焦點。
2、產生問題的原因
以上四個問題產生的原因,從管理學角度來說,與目前房地產代理公司采用的管理方式有關,通常代理公司都會選擇“項目管理”形式,也就是管理學中所說的“矩陣式管理”,這種管理模式,由專門從事某項工作的工作小組形式發展而來。“矩陣管理結構中”的人員分別來自不同的部門,有著不同技能、不同知識和不同背景,大家為了某個特定的任務(項目)而共同工作。這種管理方式的優缺點如下:
優點:
按照項目進行組織,加強了不同部門之間的配合信息交流,克服了直線職能結構中各部門相互脫節的現象。它同時機動靈活,可隨項目的開始與結束進行組織或給予解散。一個人還可以同時參加幾個項目小組,這樣大大提高了人員的利用率。此外,由于職能人員直接參與項目,而且在重要決策問題上有發言權,增加了參與者的責任感和積極性。
缺點:
項目負責人的責任往往大于權力,因為參加項目的每個人都來自不同的部門,工作帶有臨時性,項目負責人對于項目成員的工作好壞沒有足夠的激勵和懲罰手段,項目成員可能受到雙重指揮,影響組織效率和穩定性。
3、針對問題的建議
1)問題1建議:
根據項目的特性以及所代理開發公司的性質進行配備,以萬科金奧國際為例,整體外包,并且策劃、銷售、后臺的工作量較大,必須將人員進行固定,并且銷售管理人員要分層配置合理,例如萬科金奧國際現在為雙經理制,雖然工作被分成了兩份,但許多銷售前臺工作則關注的較少,因此可以調整“單經理雙主管”,成本相同,但領導更為直接。策劃則因為涉及到費用、市場、推廣、活動等多個單項工作因此一直配備人數較多,但在開盤后前期工作較少,完全可以將職能合二為一,4個人的工作由兩個人做。品管則暫時沒有辦法,后臺工作更為細致,則需將崗位職責進行細分,并且樹立品管主管的管理職能。
2)問題2建議:
第一:可以通過對項目管理人員的監察實現,定期召開公司例會,各項目管理人員集中公司進行項目工作匯報,便于公司領導了解項目情況;
第二:公司負責人應不定期進行項目視察,與現場銷售人員等一線員工進行交談,了解一線員工實際想法及需求;
第三:樹立項目品管的職能及職權,具備代公司監察項目的職責,讓銷售、策劃、品管形成三方互相監督的形式。
3、問題3建議:
在項目各小組進行互相監督的同時,還要進行相互配合工作,建議建立明確的工作標準流程,例如銷售對策劃提出推廣要求的流程,策劃對品管提出數據支持的流程,以及品管管理銷售日常行為的標準等,以萬科金奧國際為例,策劃需建立內部審核流程、推廣設計流程、公司報審流程等,銷售需明確前臺輪崗流程、客戶錄入流程、合同整理流程等,品管需讓分工更為明細,工作目標更為清晰,總之,用制度規范行為,用流程改變無序。
4、問題4建議:
員工的成長及培訓至關重要,不僅要提供公司的培訓,項目更應定期進行培訓,培訓的方面應該有所區分。
第一:公司培訓
公司的培訓應更關注員工的個人素質,例如定期的團建活動、公司新制度培訓、外聘專家培訓等。
第二:項目培訓
項目每周案例分析會、每周銷售技巧提升會、定期的項目制度培訓、房地產基礎知識循環培訓,根據現場投訴或突發事件的培訓。
篇2:房地產代理公司項目管理問題座談會
房地產代理公司項目管理問題座談會
“房地產代理”是指以委托人的名義,在授權范圍內,為促成委托人與第三方進行房地產交易而提供服務,并收取委托人傭金的行為。商品房銷售代理是中國目前房地產代理活動的主要形式,我們此次調查的主要對象就是以“房地產代理“為主的企業,從以中原等港資代理公司為代表進入國內為始其也有了將近20年的歷史,但相比房地產開發還尚顯不夠成熟,隨著房地產市場的不斷成熟及細分,以及房地產賣方市場逐步向買方市場轉移,房地產市場的各個環節專業化水平也相應提高,開發商為不斷強化自身優勢,以保持市場的核心競爭力,逐漸把一些業務外包出去。如萬科、恒大、魯能一直保持著較高的代理比例,2008年樓盤代理比例分別為97%、100%、86%;“房地產代理”更多的將會承擔房地產開發企業的“項目銷售管理”的職能,而與“房地產開發”相比對“人才”需求與依賴更大,因此隨著規模的擴大,如何有效的“項目銷售管理”將是“房地產代理公司”生存的根基。而隨著天津的發展目前中國最為著名的10大代理企業都進駐天津,此次就以座談及實地考察的形式,采訪了天津思源興業房地產經紀有限公司策劃副總監房總及其代理的萬科金奧國際項目。
1、項目銷售管理存在的問題
問題1:項目團隊人員配備如何更合理?
這個問題困擾著很多代理公司,尤其是給萬科代理的公司,不僅要負責銷售部分的工作,還有大部分企業外包、財務外包、合同報件等多項工作,往往一個項目的成本會極大的影響項目的最終收益。
問題2:公司如何對項目進行監察管理
獨立的項目團隊,公司如何保持對項目有效的監督與管理是目前代理公司的關鍵問題,
尤其是員工對于公司的歸屬感。
問題3:如何做到項目各團隊有效配合
代理公司項目銷售團隊至少由3個部門組成,包括銷售部、策劃部、后臺(思源稱之為“品管”),各個部分在接受項目管理的同時,還要接受公司的管理,如何協調更團隊,更有效的發揮作用,成為項目管理的另一重要問題。
問題4:如何提升項目團隊的整體素質,以及員工個人的專業技巧
員工工作在獲取金錢的同時,還有精神上的需求,渴望公司為他們提供成長的平臺,獲取新知識,能夠成為眾人的焦點。
2、產生問題的原因
以上四個問題產生的原因,從管理學角度來說,與目前房地產代理公司采用的管理方式有關,通常代理公司都會選擇“項目管理”形式,也就是管理學中所說的“矩陣式管理”,這種管理模式,由專門從事某項工作的工作小組形式發展而來。“矩陣管理結構中”的人員分別來自不同的部門,有著不同技能、不同知識和不同背景,大家為了某個特定的任務(項目)而共同工作。這種管理方式的優缺點如下:
優點:
按照項目進行組織,加強了不同部門之間的配合信息交流,克服了直線職能結構中各部門相互脫節的現象。它同時機動靈活,可隨項目的開始與結束進行組織或給予解散。一個人還可以同時參加幾個項目小組,這樣大大提高了人員的利用率。此外,由于職能人員直接參與項目,而且在重要決策問題上有發言權,增加了參與者的責任感和積極性。
缺點:
項目負責人的責任往往大于權力,因為參加項目的每個人都來自不同的部門,工作帶有臨時性,項目負責人對于項目成員的工作好壞沒有足夠的激勵和懲罰手段,項目成員可能受到雙重指揮,影響組織效率和穩定性。
3、針對問題的建議
1)問題1建議:
根據項目的特性以及所代理開發公司的性質進行配備,以萬科金奧國際為例,整體外包,并且策劃、銷售、后臺的工作量較大,必須將人員進行固定,并且銷售管理人員要分層配置合理,例如萬科金奧國際現在為雙經理制,雖然工作被分成了兩份,但許多銷售前臺工作則關注的較少,因此可以調整“單經理雙主管”,成本相同,但領導更為直接。策劃則因為涉及到費用、市場、推廣、活動等多個單項工作因此一直配備人數較多,但在開盤后前期工作較少,完全可以將職能合二為一,4個人的工作由兩個人做。品管則暫時沒有辦法,后臺工作更為細致,則需將崗位職責進行細分,并且樹立品管主管的管理職能。
2)問題2建議:
第一:可以通過對項目管理人員的監察實現,定期召開公司例會,各項目管理人員集中公司進行項目工作匯報,便于公司領導了解項目情況;
第二:公司負責人應不定期進行項目視察,與現場銷售人員等一線員工進行交談,了解一線員工實際想法及需求;
第三:樹立項目品管的職能及職權,具備代公司監察項目的職責,讓銷售、策劃、品管形成三方互相監督的形式。
3、問題3建議:
在項目各小組進行互相監督的同時,還要進行相互配合工作,建議建立明確的工作標準流程,例如銷售對策劃提出推廣要求的流程,策劃對品管提出數據支持的流程,以及品管管理銷售日常行為的標準等,以萬科金奧國際為例,策劃需建立內部審核流程、推廣設計流程、公司報審流程等,銷售需明確前臺輪崗流程、客戶錄入流程、合同整理流程等,品管需讓分工更為明細,工作目標更為清晰,總之,用制度規范行為,用流程改變無序。
4、問題4建議:
員工的成長及培訓至關重要,不僅要提供公司的培訓,項目更應定期進行培訓,培訓的方面應該有所區分。
第一:公司培訓
公司的培訓應更關注員工的個人素質,例如定期的團建活動、公司新制度培訓、外聘專家培訓等。
第二:項目培訓
項目每周案例分析會、每周銷售技巧提升會、定期的項目制度培訓、房地產基礎知識循環培訓,根據現場投訴或突發事件的培訓。
篇3:浙江省重點建設項目管理辦法
浙江省重點建設項目管理辦法
(2010年4月14日經省人民政府第50次常務會議審議通過，浙政令[2010]270號)
第一章 總 則
第一條 為了優化投資結構，保證重點建設項目工程的質量和安全，提高投資效益，根據有關法律、法規的規定，結合本省實際，制定本辦法。
第二條 本省行政區域內重點建設項目的建設、協調、服務和管理，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱重點建設項目，是指省、設區的市(以下簡稱市)確定的對國民經濟和社會發展有重大影響的基礎設施、社會事業、產業發展、生態保護等建設項目。具體認定標準由省、市發展和改革行政主管部門會同有關部門制訂，報本級人民政府批準后公布。
本辦法所稱政府投資的重點建設項目，是指在《浙江省政府投資項目管理辦法》第二條、第三條規定的政府投資項目中確定的重點建設項目。
第四條 縣級以上人民政府應當加強對重點建設項目建設和管理工作的領導，組織、協調重點建設項目建設和管理中的重大事項，落實相關工作責任制，督促有關行政機關和單位按照重點建設項目的建設要求依法履行工作職責。
鄉(鎮)人民政府、街道辦事處應當對重點建設項目的建設予以支持和配合，創造良好環境，保障其順利實施。
第五條 縣級以上發展和改革行政主管部門負責重點建設項目的協調、服務和綜合管理。
縣級以上財政、經濟和信息化、住房和城鄉建設(規劃)、水利、國土資源、交通運輸、農業、林業、海洋與漁業、環境保護、安全生產監督管理、審計、監察等有關部門應當按照各自職責，做好重點建設項目的相關協調、服務和管理工作。
第二章 前期準備
第六條 重點建設項目的確定，應當符合國民經濟和社會發展規劃以及國家產業政策，符合環境保護、安全、節能、技術、資源綜合利用等標準和要求。
第七條 申請列為省重點建設項目的，建設單位應當按照下列程序向省有關行政主管部門或者市、縣(市)人民政府提出書面申請：
(一)政府投資項目應當在項目建議書或者項目可行性研究報告批準后提出申請;
(二)企業投資項目應當在項目核準或者備案后提出申請。
省有關行政主管部門和市、縣(市)人民政府應當在每年十一月底前將申請項目匯總報省發展和改革行政主管部門。
省發展和改革行政主管部門應當在征求同級有關行政主管部門意見后，提出初選名單，報省人民政府審定后公布。
第八條 市重點建設項目參照本辦法第七條規定的程序申報和確定。
第九條 對經濟社會和人民群眾切身利益可能產生重大影響的重點建設項目，有關人民政府及其部門和業主單位應當按照有關法律、法規和規章的規定，采取聽證會、征詢會等方式廣泛征求公眾意見，充分論證其必要性和可行性。
第十條 重點建設項目應當按照有關法律、法規、規章的規定，辦理項目審批、核準或者備案等手續。
第十一條 重點建設項目需要使用土地或者海域(水域)的，其項目選址和設計應當符合土地利用總體規劃、城鄉規劃、生態環境功能區規劃、海洋功能區劃和水域保護規劃，合理配置和集約利用土地、海域(水域)資源，并嚴格執行規劃、土地、海洋(水域)、環境保護等有關法律、法規、規章的規定。
第十二條 除國家另有規定外，重點建設項目應當實行項目法人責任制。項目法人對項目的籌劃、資金籌措與管理、建設實施、安全生產、環境保護等負責。
第十三條 重點建設項目應當依法實行招標投標制度。項目法人應當按照有關法律、法規、規章的規定，對重點建設項目的勘察、設計、施工、監理、材料設備采購以及工程總承包等進行招標。政府投資的重點建設項目的招標投標活動應當在省、市人民政府確定的場所進行。
第三章 服務保障
第十四條 重點建設項目所在地的人民政府應當對重點建設項目的土地征收、使用海域(水域)、房屋拆遷等工作給予支持和協助，積極做好相關協調和服務工作，為重點建設項目的建設創造良好環境。
第十五條 縣級以上發展和改革行政主管部門應當依法做好重點建設項目的協調和服務工作;對難以協調的重大事項，應當及時報請本級人民政府協調解決。
第十六條 縣級以上國土資源行政主管部門應當優先安排并保障重點建設項目所需的新增建設用地計劃指標、耕地占補平衡指標等，并依法做好土地報批等相關管理服務工作。
第十七條 縣級以上規劃、環境保護等行政主管部門應當積極做好對重點建設項目規劃選址、環境保護等方面的審批和許可工作。
第十八條 縣級以上財政行政主管部門應當按照預算和國庫管理制度的有關規定安排政府投資的重點建設項目資金，并及時撥付。
第十九條 縣級以上人民政府及其有關部門可以通過聯席會議、融資洽談等形式，為重點建設項目的建設單位和金融機構搭建合作平臺。
第二十條 重點建設項目依法應當進行環境保護、安全、節能、地震、地質災害、文物勘探、防洪、水土保持、消防、人防等方面評價(評估)的，應當盡可能利用現有的資料和評價(評估)結論，避免或者減少重復，并逐步建立重點建設項目的聯動審批機制和綜合評價(評估)機制。
第二十一條 重點建設項目所在地的公安機關對重點建設項目施工現場、倉庫等部位，應當加強治安和消防監督管理。
第二十二條 電力、交通運輸、通信、供水、供熱、供氣以及提供重點建設項目所需材料設備的有關單位，應當按照合同約定履行相應的義務，保證重點建設項目建設的需要。
第二十三條 任何單位不得在國家、省規定之外自行出臺向重點建設項目收費的各種政策。
重點建設項目的項目法人有權拒絕未經國家或者省依法批準的各種名目的收費。
第四章 組織實施
第二十四條 重點建設項目在實施過程中，項目法人應當組織勘察、設計、施工、監理等參與單位建立嚴格的質量保證體系，并督促落實各環節質量控制要求。項目法人應當嚴格按照項目設計文件組織實施，不得以任何理由要求設計、施工單位在項目設計或者施工作業中違反法律、法規、規章的規定和國家與省強制性標準。
勘察、設計、施工、監理單位應當按照國務院《建設工程質量管理條例》以及其他有關法律、法規、規章的規定，嚴格執行各環節質量控制要求，并分別對其勘察、設計、施工、監理質量負責。
相關工程質量監督管理部門應當依法對工程質量進行嚴格的監督檢查，并及時查處工程質量問題;對存在嚴重工程質量問題的，可以依法責令項目暫停施工。
第二十五條 重點建設項目實行工程合同管理制度。項目法人應當與負責建設工程勘察、設計、施工、監理、材料設備采購、中介代理、供電、供水、供熱、供氣等事項的單位依法訂立書面合同，約定雙方的權利、義務以及履約保證的要求，并嚴格按照合同約定進行工程管理和工程款結算。
第二十六條 參與重點建設項目實施的有關單位，應當依照有關法律、法規、規章以及相關制度的規定，做好安全生產、文明施工、環境保護等專項工作。
第二十七條 政府投資的重點建設項目應當嚴格按照經批準的建設規模、標準、概算組織實施。因特殊情況確需擴大或者縮小建設規模、提高或者降低建設標準以及調整項目概算的，應當經原審批部門批準后方可實施。
第二十八條 政府投資的重點建設項目的項目法人應當定期向所在地發展和改革行政主管部門與行業主管部門報送重點建設項目實施進度報表，反映資金到位、工程進度等情況;對項目實施中出現的重大問題，應當專題報告。實施進度報表應當同時抄送同級財政行政主管部門和審計、監察機關。
第二十九條 縣級以上發展和改革行政主管部門應當會同同級有關部門定期對政府投資的重點建設項目的年度投資計劃、工程進度執行情況等進行監督檢查;對年度投資計劃、工程進度未按期完成，情節嚴重的，應當給予通報批評。
對政府投資的重點建設項目，省、市政府投資項目稽察機構應當按照國家和省有關規定實行稽察，并將稽察結果報告本級人民政府。
第三十條 縣級以上住房和城鄉建設(規劃)、交通運輸、水利等行政主管部門應當按照各自職責，依法對本行業的重點建設項目進行監督檢查。
縣級以上財政行政主管部門應當依法對政府投資的重點建設項目的資金使用和財務狀況進行監督檢查。
縣級以上審計機關應當依法對政府投資的重點建設項目的預算執行情況和決算進行審計監督。
縣級以上監察機關應當依法對有關行政機關及其工作人員在重點建設項目監督管理過程中執行法律、法規、規章的情況進行監督檢查。
第三十一條 政府投資的重點建設項目的竣工驗收，按照國務院《建設工程質量管理條例》和《浙江省政府投資項目管理辦法》的有關規定執行。
企業投資的重點建設項目的竣工驗收，由項目業主負責組織進行，并于驗收通過之日起15日內將竣工驗收報告報相應的行業主管部門與發展和改革行政主管部門備案。法律、法規對竣工驗收主體另有規定的，從其規定。
重點建設項目涉及規劃、環境保護、水土保持、地質災害防治、安全生產、消防、人防、檔案等專項驗收的，應當由有關行政主管部門在竣工驗收之前依法組織驗收;對有條件進行聯合驗收的，其專項驗收應當聯合進行。
第三十二條 政府投資的重點建設項目交付試用期滿后，省、市發展和改革行政主管部門應當會同同級有關部門有選擇地進行項目后評價。項目后評價包括項目前期工作、實施情況、工程質量、投資效益、環境效益、社會效益等內容，后評價結論應當報告本級人民政府。
項目后評價的具體辦法，由省發展和改革行政主管部門會同有關部門制定。
第五章 法律責任
第三十三條 違反本辦法規定的行為，相關法律、法規、規章已有法律責任規定的，從其規定。
第三十四條 縣級以上發展和改革行政主管部門及其他有關行政主管部門有下列行為之一的，由本級人民政府或者有關行政主管部門責令改正;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，由有權機關按照管理權限給予處分：
(一)侵占、截留、挪用重點建設項目建設資金的;
(二)未依法履行職責或者履行職責不力，造成較大損失或者影響重點建設項目進度的;
(三)違反規定收取費用的;
(四)泄露工作中知悉的商業秘密的;
(五)違法實施稽察(檢查)或者行政處罰的;
(六)其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的行為。
第三十五條 電力、交通運輸、通信、供水、供熱、供氣、金融保險等單位，未按照合同約定履行相應義務，影響重點建設項目建設的，除依法承擔相應的違約責任外，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，重點建設項目所在地人民政府可以責成或者建議有權機關按照管理權限給予處分。
第三十六條 重點建設項目法人有下列行為之一的，由縣級以上發展和改革行政主管部門或者有關行政主管部門按照各自職責責令其改正，可以處2000元以上2萬元以下的罰款;情節嚴重的，處2萬元以上5萬元以下的罰款;對政府投資的重點建設項目中直接負責的主管人員和其他直接責任人員，由有權機關按照管理權限給予處分：
(一)侵占、截留、挪用政府投資建設資金和征地拆遷補償款的;
(二)弄虛作假騙取政府投資建設資金，或者自籌資金未按時到位而影響項目建設進度的;
(三)政府投資的重點建設項目，未經批準擅自擴大或者縮小建設規模、提高或者降低建設標準以及調整項目概算的。
第三十七條 因項目法人或者勘察、設計、施工、監理等單位的過失，造成重點建設項目工程質量事故以及人身、財產損害事故的，應當按照有關法律、法規的規定以及合同約定，承擔相應的民事責任。
第三十八條 違反本辦法規定，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章 附則
第三十九條 本省行政區域內國家重點建設項目的建設和管理，依照本辦法執行。國家另有規定的，從其規定。
第四十條 本辦法自2010年6月1日起施行。2001年12月7日省人民政府發布的《浙江省重點建設項目管理辦法》同時廢止。