房地產(chǎn)銷售代表工作程序(五)

一、前期準(zhǔn)備工作

熟悉區(qū)域樓市概況.自身樓盤情況,深刻認(rèn)識(shí)樓盤自身賣點(diǎn),以及周邊樓盤所處的環(huán)境等。熟悉及理解銷售資料.確立銷售信心;

(1)熟悉現(xiàn)場特點(diǎn),熟悉并遵守現(xiàn)場的管理及公司的規(guī)章制度;

(2)銷售資料和工具的準(zhǔn)備,例如:資料夾.計(jì)算器.名片.筆.工裝等;必備的銷售工具以適當(dāng)方式放在適當(dāng)位置,方便取用。如筆不可隨意掛在胸前或衣襟處,可卡在資料夾封面或放于衣袋內(nèi)。計(jì)算器.名片及派發(fā)給客戶的售樓資料放于資料夾內(nèi)。

二、接待規(guī)范

1.站立:

2.迎客:

3.引客:

遠(yuǎn)遠(yuǎn)見到客人向售樓處走來時(shí),銷售代表應(yīng)立即手夾準(zhǔn)備好的資料,銷售代表直立在售樓部門內(nèi),近門側(cè)而立。當(dāng)客人進(jìn)門,面帶微笑,主動(dòng)迎上去對客人說:"歡迎光臨,我?guī)湍鲆幌聵潜P介紹"等。伸右手指引客人內(nèi)進(jìn),客在內(nèi)側(cè)走,銷售員在外圍帶動(dòng)。

4.介紹樓盤情況

模型介紹

a.指引客人到模型旁

b.介紹外圍情況

c.介紹現(xiàn)在所站的位置在哪里,方向方位,樓盤位置,樓盤配套,路名,附近建筑物,附近配套設(shè)施,公交網(wǎng)絡(luò).人文景觀等。

d.介紹完后,指引客人到洽談臺(tái)就坐,給客人倒水。

基本要素介紹

小區(qū)占地規(guī)模,房屋層高,綠化率,小區(qū)配套設(shè)施,發(fā)展商,建筑商,監(jiān)理商,戶型間隔,面積數(shù),均價(jià),特價(jià)單位,物業(yè)管理,建筑風(fēng)格,以往的業(yè)績,目前主力推介單位等,同時(shí)詢問客人需求,了解客人的想法,然后起身帶客到示范單位。

5.參觀樣板房.示范單位

a.樣板房:介紹房型間隔優(yōu)勢,實(shí)際的裝修標(biāo)準(zhǔn),家具擺設(shè)狀況。

b.示范單位:重點(diǎn)突出"示范"性,指引客人如何二次裝修,家具如何布局,間隔開間如何改動(dòng)等等。

6.樓盤實(shí)地介紹(小區(qū)實(shí)景)

a.須視各現(xiàn)場的具體特點(diǎn)而定,是否看現(xiàn)場。

b.重點(diǎn)是眼見為實(shí),推介優(yōu)點(diǎn),結(jié)合現(xiàn)場實(shí)景,人文景觀,揚(yáng)長避短,強(qiáng)化樓盤實(shí)景優(yōu)勢。

c.要注意工地現(xiàn)場的安全性。

三、洽談.計(jì)價(jià)過程

1.帶客坐到洽談臺(tái),推介具體單元,讓客人背對門,最好能面對模型效果圖。同時(shí),其他銷售代表應(yīng)及時(shí)添加茶水。做好配合,營造氣氛。

2.根據(jù)客人需求,重點(diǎn)推介一到二個(gè)單元。

3.推薦付款方式。

4.用詳細(xì)計(jì)算樓價(jià),銀行費(fèi)用及其它費(fèi)用等等。

5.大聲詢問銷控,以營造銷售氛圍,注意詢問銷控的技巧,給銷控人員作提示性詢問。

6.關(guān)鍵時(shí)刻,可主動(dòng)邀請主管促進(jìn)成交,并進(jìn)行互相介紹,對客人說:"這是我們銷售主管,某某經(jīng)理,他對這個(gè)樓盤相當(dāng)熟悉,他一定能夠幫您"對售樓主管說:"這是我的客戶某某先生,他是很有誠意來看樓的,我已幫他推介計(jì)算了這個(gè)比較好的單元"從而進(jìn)入較實(shí)在的談判,拍板階段。

四、成交進(jìn)程

1.當(dāng)客人表示滿意,有購買欲望時(shí),應(yīng)盡快促進(jìn)成交,讓其交足定金,可說"某某先生(小姐)有沒有帶身份證"邊說邊寫認(rèn)購書,即使客人說沒帶也無妨,可說"簽約時(shí)再補(bǔ)"。

2.當(dāng)客人要再考慮時(shí),可利用:

(1)展銷會(huì)優(yōu)惠折扣;

(2)展銷時(shí)間性;

(3)好單元的珍稀性,唯一性,促使顧客下臨時(shí)訂金,24小時(shí)再補(bǔ)足定金。

3.交定金后,應(yīng)及時(shí)提醒客人下一次繳款時(shí)間,金額,地點(diǎn)及怎樣辦手續(xù)等等。

篇2:購物中心裝修申請程序

購物中心裝修申請程序

1.進(jìn)行裝修及整改工程

租戶如需對其租用范圍進(jìn)行增加/改動(dòng)/及修建工程,必須事先以書面形式向商場營運(yùn)部提出申請。若該等整改工程涉及樓宇結(jié)構(gòu)(結(jié)構(gòu)改動(dòng)須由有相關(guān)資質(zhì)設(shè)計(jì)院提供改動(dòng)設(shè)計(jì)計(jì)算后,自行到政府主管部門辦理審批手續(xù)),租戶必須獲相關(guān)政府部門批準(zhǔn)及呈交該批準(zhǔn)文件予商場營運(yùn)部并得到書面認(rèn)可后并繳付裝修保證金及相關(guān)費(fèi)用后方可進(jìn)場施工。租戶若違反此規(guī)定,須承擔(dān)一切后果及責(zé)任。

2.索取商場的平面圖及設(shè)備分布圖

租戶在裝修前可向商場營運(yùn)部索取本商場的平面圖及設(shè)備分布圖各一份,請于施工前到租用范圍現(xiàn)場實(shí)地測量及確認(rèn)其準(zhǔn)確性,商場營運(yùn)部僅提供與租用區(qū)域相關(guān)的圖紙和技術(shù)數(shù)據(jù)。

平面圖及設(shè)備分布圖包括:

a.商鋪平面圖

b.天花平面圖

c.空調(diào)通風(fēng)設(shè)備平面圖(僅在商鋪的周邊位置的鮮風(fēng)及冷凍水管)

d.電氣平面圖(顯示電纜線槽及電表房位置)

e.供水及排水平面圖

f.消防設(shè)備平面圖

g.弱電設(shè)備平面圖

h.配電回路示意圖

3.裝修時(shí)間

商場正常營業(yè)時(shí)間期間不得進(jìn)行任何施工

開業(yè)期間裝修工作需在每天晚上22時(shí)30分至次日上午9時(shí)進(jìn)行,其它時(shí)間或法定假期施工時(shí)間須由商場營運(yùn)部同意后方可施工。

4.裝修設(shè)計(jì)

租戶必須委托三級資質(zhì)或以上的室內(nèi)設(shè)計(jì)院及專業(yè)顧問等為商鋪進(jìn)行設(shè)計(jì)。所有裝修設(shè)計(jì)圖則必須一式四份送往商場營運(yùn)部審批,為維護(hù)整體的利益,商場營運(yùn)部有權(quán)在已審批圖則后,再要求租戶更改裝修設(shè)計(jì)及停止任何未經(jīng)批準(zhǔn)的工程。租戶亦要在設(shè)計(jì)及布置商鋪店面玻璃、櫥窗及內(nèi)部裝修及于上述位置展出之貨品時(shí),不可影響商場的整體的風(fēng)格為前提進(jìn)行。

5.委托授權(quán)辦理裝修手續(xù)

如租戶需授權(quán)/委托代表或裝修公司辦理有關(guān)裝修的一切手續(xù)及相關(guān)事宜,須出示書面授權(quán)書/委托書委托授權(quán),否則商場營運(yùn)部有權(quán)不受理相關(guān)業(yè)務(wù)。

6.申請裝修流程

6.1組織裝修工程協(xié)調(diào)會(huì)議

租戶在索取商場之相關(guān)資料及圖紙后,請盡快組織及安排與商場營運(yùn)部人員進(jìn)行初次裝修協(xié)調(diào)會(huì),以便加深對商場的樓宇結(jié)構(gòu)、設(shè)施、進(jìn)行施工裝修的要求、現(xiàn)場程序及施工的范圍。租戶、其設(shè)計(jì)師或其授權(quán)代表須出席該會(huì)議,以便雙方能在工程施工前互相作技術(shù)交流。

6.2提交裝修圖紙及相關(guān)資料

為加快審批流程速度,建議租戶親自送交一式四份裝修圖紙及相關(guān)技術(shù)規(guī)格數(shù)據(jù)給予商場營運(yùn)部,并附上一份光盤,內(nèi)載有相關(guān)數(shù)據(jù)及圖紙。

6.3裝修物料樣板

租戶必須提交裝修物料樣板予商場營運(yùn)部審批,裝修用料包括但不只限于家具、屏、臺(tái)、裝飾物、地磚、假天花、窗柜及貨架等材料,而裝修物料樣板亦必須附列建筑細(xì)則、材料規(guī)格、安裝位置及裝置方式等數(shù)據(jù)供商場營運(yùn)部細(xì)閱。

6.4裝修工程審批

當(dāng)租戶提交相關(guān)裝修圖紙及資料后,商場營運(yùn)部將對圖紙和資料進(jìn)行審核。若商場營運(yùn)部需租戶提供更詳細(xì)資料,租戶則需在更改后把修改資料再度送交商場營運(yùn)部;若設(shè)計(jì)中涉及結(jié)構(gòu)改動(dòng)等特殊工程,租戶須自行找具有相關(guān)資質(zhì)的設(shè)計(jì)院或公司審批圖紙,再將審圖意見提交商場營運(yùn)部。

一般情況下,商場營運(yùn)部會(huì)在收到合格圖紙后三個(gè)工作天內(nèi)發(fā)出具體的書面審圖意見。若租戶的設(shè)計(jì)圖紙仍須修改,租戶應(yīng)盡快把修正的圖紙?jiān)俅翁峤簧虉鰻I運(yùn)部(一式4份裝修圖紙及1套光盤),直至裝修設(shè)計(jì)圖紙符合商場營運(yùn)部的要求為止。圖紙審批合格后租戶須負(fù)責(zé)把裝修資料及圖紙送交相關(guān)政府部門審批,如赤坎區(qū)消防局及赤坎區(qū)建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門,此項(xiàng)審批工作一般需時(shí)廿一天,一切相關(guān)費(fèi)用由租戶承擔(dān)。

租戶在獲相關(guān)政府部門批準(zhǔn)施工后,須憑相關(guān)的審批合格文件到商場營運(yùn)部辦理相關(guān)工程的進(jìn)場施工手續(xù)。

注意事項(xiàng):

a.商場營運(yùn)部的審批,并不代表對租戶裝修方案中技術(shù)參數(shù)的認(rèn)可,同時(shí)也不保證該裝修方案中所選設(shè)備、材料的規(guī)格、性能及效果。倘若設(shè)備與材料發(fā)生問題而引致任何后果,一概由租戶自行負(fù)責(zé)。

b.租戶在提交裝修圖例報(bào)批時(shí),需向商場營運(yùn)部支付裝修的相關(guān)費(fèi)用。具體參見《*購物中心各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)一覽表》。

c.如有需要,商場營運(yùn)部有權(quán)要求租戶對已審批及已完成的工程作出改動(dòng),租戶在接到書面通知后七天內(nèi)須完成商場營運(yùn)部要求的改動(dòng)。

6.5商鋪接收日

租戶可按商鋪?zhàn)赓U合同中"約定的商鋪交付日"與商場營運(yùn)部辦理商鋪收鋪手續(xù),租戶須事前與商場營運(yùn)部確定移交時(shí)間。

屆時(shí)須帶備以下資料:

a.收鋪通知書

b.物業(yè)管理服務(wù)合同復(fù)印件

c.公司營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

d.簽約人及法定人的身份證原件、復(fù)印件,或委托收鋪人委托書及其身份證

e.租賃保證金收據(jù)復(fù)印件

所有上述的文件資料都必須蓋上租戶公司公章/租戶簽名,該公章/租戶簽名須與租賃合同一致。

6.6提交裝修工程進(jìn)度表

租戶進(jìn)場裝修前亦必須提交工程進(jìn)度表予商場營運(yùn)部,工程進(jìn)度表須說明計(jì)劃施工的方案,開始施工日期及竣工日期等。

6.7進(jìn)場裝修

租戶在順利通過6.4項(xiàng)的審批手續(xù),商場營運(yùn)部會(huì)以書面回復(fù)租戶通知有關(guān)審批結(jié)果。租戶須先根據(jù)《*購物中心各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)一覽表》中列明的要求,繳交有關(guān)的費(fèi)用及保證金,待一切繳款及申請工作證手續(xù)完成后,租戶及其裝修承辦商方可進(jìn)場開展裝修工程,在進(jìn)場施工前必須按要求完成圍蔽及成品保護(hù)。

6.8竣工圖紙

租戶裝修完畢后,須填寫《裝修竣工驗(yàn)收表》向商場營運(yùn)部提出驗(yàn)收申請,并提裝修竣工圖紙及消防部門簽發(fā)的竣工合格證明復(fù)印件給商場營運(yùn)部作為日后查詢租戶裝修施工的跟蹤數(shù)據(jù)。

租戶須注意以下事項(xiàng):

a.所有裝修圖紙及相關(guān)數(shù)據(jù)必須書寫清楚及詳細(xì)說明施工內(nèi)容。

b.租戶嚴(yán)禁在未接獲商場營運(yùn)部書面批準(zhǔn)施工前進(jìn)場裝修,商場營運(yùn)部有權(quán)停止任何未經(jīng)批準(zhǔn)的裝修施工。

c.隱蔽工程必須在隱蔽施工期間進(jìn)行驗(yàn)收。如未驗(yàn)收,商場營運(yùn)部有權(quán)安排拆除再行驗(yàn)收,由此造成的損失須由租戶自行承擔(dān)。

d.任何因裝修圖紙或資料未符合商場營運(yùn)部的裝修規(guī)定而導(dǎo)致工期延誤,將不會(huì)令"租賃期限開始日"推遲或給予額外免租期等安排。

e.租戶所聘用的設(shè)計(jì)師或承辦商應(yīng)確保其設(shè)計(jì)符合有關(guān)政府部門及其它公共事業(yè)公司的所有法規(guī)。即使圖紙或相關(guān)工程獲業(yè)主或商場營運(yùn)部批準(zhǔn),也不保證或代表有關(guān)政府部門及其它公共事業(yè)單位會(huì)發(fā)出許可證。

f.租戶的裝修設(shè)計(jì)如與當(dāng)時(shí)法規(guī)有所抵觸或不符合商場要求,業(yè)主及商場營運(yùn)部保留權(quán)利取消其批準(zhǔn)。

g.租戶的裝修設(shè)計(jì),應(yīng)避免與商場在出租單位內(nèi)所提供樓宇裝修設(shè)施的位置及間隔有所抵觸。如需進(jìn)行移位元或改裝工程,租戶必須先與商場營運(yùn)部磋商及確認(rèn)后方可進(jìn)行,而所有費(fèi)用一概亦由租戶支付。

6.9其它要求

a.施工單位資質(zhì)要求:三級資質(zhì)或以上;

b.裝修工程必須購買保險(xiǎn);

c.未獲得消防部門及質(zhì)監(jiān)站批準(zhǔn),不得進(jìn)場裝修;

d.正式用電/水申請需提前一個(gè)星期以書面形式提交商場營運(yùn)部;

e.竣工后請?zhí)崆巴ㄖ虉鰻I運(yùn)部,以便安排竣工驗(yàn)收;

f.獲得消防部門驗(yàn)收合格后方可申請正式開業(yè)。

篇3:預(yù)先危險(xiǎn)性分析程序

進(jìn)行預(yù)先危險(xiǎn)性分析時(shí),一般是利用安全檢查表、經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)先查明危險(xiǎn)因素存在方位,然后識(shí)別使危險(xiǎn)因素演變?yōu)槭鹿实挠|發(fā)因素和必要條件,對可能出現(xiàn)的事故后果進(jìn)行分析,并采取相應(yīng)的措施。

預(yù)先危險(xiǎn)性分析包括準(zhǔn)備、審查和結(jié)果匯總?cè)齻€(gè)階段。

1.準(zhǔn)備階段

對系統(tǒng)進(jìn)行分析之前,要收集有關(guān)資料和其他類似系統(tǒng)以及使用類似設(shè)備、工藝物質(zhì)的系統(tǒng)的資料。對于所分析系統(tǒng),耍弄清其功能、構(gòu)造,為實(shí)現(xiàn)其功能所采用的工藝過程,以及選用的設(shè)備、物質(zhì)、材料等。由于預(yù)先危險(xiǎn)性分析是在系統(tǒng)開發(fā)的初期階段進(jìn)行的,而獲得的有關(guān)分析系統(tǒng)的資料是有限的,因此在實(shí)際工作中需要借鑒類似系統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)來彌補(bǔ)分析系統(tǒng)資料的不足。通常采用類似系統(tǒng)、類似設(shè)備的安全檢查表作參照。

2.審查階段

通過對方案設(shè)計(jì)、主要工藝和設(shè)備的安全審查,辨識(shí)其中主要的危險(xiǎn)因素,也包括審查設(shè)計(jì)規(guī)范和采取的消除、控制危險(xiǎn)源的措施。

通常,應(yīng)按照預(yù)先編制好的安全檢查表逐項(xiàng)進(jìn)行審查,其審查的主要內(nèi)容有以下幾個(gè)方面:

(1)危險(xiǎn)設(shè)備、場所、物質(zhì);

(2)有關(guān)安全設(shè)備、物質(zhì)間的交接面,如物質(zhì)的相互反應(yīng),火災(zāi)爆炸的發(fā)生及傳播,控制系統(tǒng)等;

(3)對設(shè)備、物質(zhì)有影響的環(huán)境因素,如地震、洪水、高(低)溫、潮濕、振動(dòng)等;

(4)運(yùn)行、試驗(yàn)、維修、應(yīng)急程序,如人失誤后果的嚴(yán)重性,操作者的任務(wù),設(shè)備布置及通道情況,人員防護(hù)等;

(5〉輔助設(shè)施,如物質(zhì)、產(chǎn)品儲(chǔ)存,試驗(yàn)設(shè)備,人員訓(xùn)練,動(dòng)力供應(yīng)等;

(6)有關(guān)安全裝備,如安全防護(hù)設(shè)施,冗余系統(tǒng)及設(shè)備,滅火系統(tǒng),安全監(jiān)控系統(tǒng),個(gè)人防護(hù)設(shè)備等。

根據(jù)審查結(jié)果,確定系統(tǒng)中的主要危險(xiǎn)因素,研究其產(chǎn)生原因和可能發(fā)生的事故。根據(jù)事故原因的重要性和事故后果的嚴(yán)重程度,確定危險(xiǎn)因素的危險(xiǎn)等級。通常把危險(xiǎn)因素劃分為4級:

I級:安全的,暫時(shí)不能發(fā)生事故,可以忽略;

II級:臨界的,有導(dǎo)致事故的可能性,事故處于臨界狀態(tài),可能造成人員傷亡和財(cái)產(chǎn)損失,應(yīng)該采取措施予以控制;

III級:危險(xiǎn)的,可能導(dǎo)致事故發(fā)生,造成人員傷亡或財(cái)產(chǎn)損失,必須采取措施進(jìn)行控制;

IV級:災(zāi)難的,會(huì)導(dǎo)致事故發(fā)生,造成人員嚴(yán)重傷亡或財(cái)產(chǎn)巨大損失,必須立即設(shè)法消除。

針對識(shí)別出的主要危險(xiǎn)因素,可以通過修改設(shè)計(jì)、加強(qiáng)安全措施來消除或予以控制,從而達(dá)到系統(tǒng)安全的目的。

3.結(jié)果匯總階段

按照檢查表格匯總分析結(jié)果。典型的結(jié)果匯總表包括主要事故及其產(chǎn)生原因、可能的后果、危險(xiǎn)性級別,以及應(yīng)采取的相應(yīng)措施等。