房地產開發環節的成本控制

(一)立項環節的成本控制

1、各單位新項目立項時必須向集團總部提交《立項請示》和詳細的《可行性研究報告》,并經集團立項聽證會討論通過。《可行性研究報告》除應具備地塊基礎資料、周邊環境及其發展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規劃設計方案、開發節奏及市場定位等基礎內容外,還須包括以下內容:

◆成本費用估算和控制目標及措施;

◆投資及效益測算、利潤體現安排;

◆稅務環境及其影響;

◆資金計劃;

◆《競投方案》(僅限招標、拍賣項目);

◆投資風險評估及相應的對策;

◆項目綜合評價意見。

2、《可行性研究報告》應至少在立項聽證會前提前一周上交集團總部。

3、若項目立項后,合作條件或招標、拍賣條件等關鍵因素發生變化,并將對我方構成重大不利影響時,應重新向集團總部提交《立項申請》。

4、招標或拍賣項目的競價不得突破集團批準的最高限價;合作建房項目要充分考慮地價款的支付方式及相應的資金成本。

5、招標、拍賣合同或合作開發合同應經集團總部律師審核后正式簽署。

(二)規劃設計環節的成本控制

1、規劃設計單位的選擇由各開發單位自行負責,但應遵循以下原則:

◆能由集團內部完成的規劃設計工作,應由集團內部自行完成;

◆需委托設計院進行的規劃設計工作,應采取招標方式,擇優確定。

2、總體規劃設計方案(必須包括建造成本控制總體目標),應首先上報集團領導牽頭組織的"規劃設計方案聽證會"審查,獲通過后方可進入下一設計階段(如單體設計、擴初設計、施工圖設計)。每一階段都必須要求設計單位出具《設計概(預)算》,并在與上一階段的概(預)算進行認真分析、比較的基礎上,編制我方的《建造成本概(預)算》,確定各成本單項的控制目標,并以此控制下一階段的設計。

3、施工圖設計合同應具備有關鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款,并載明:設計單位的《施工圖預算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預算》。

4、設計、工程、預算人員應會同監理人員組成聯合小組,對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性(包括建成后的物業管理成本)等進行會審,提出明確的書面審查意見,并督促設計單位進行修正,避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。

(三)施工招標環節的成本控制

1、除壟斷性質的工程項目外,其他工程的施工或作業單位,不得指定。

2、主體施工單位的選擇,必須采取公開或邀請招標方式進行。

3、應組織設計、工程、預算、財務四大專業人員聯合組成招標工作小組,就招標范圍、招標內容、招標條件等進行詳細、具體的策劃,擬訂標書,開展招標活動;對投標單位應就其資質、經濟實力、技術力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現場考察,提出書面考察意見;對投標情況進行評估,提出書面評估意見。

4、同等條件下,應盡量選擇企業類別或工程類別高而取費較低的單位。

5、凡投資額超過人民幣1,000萬元的工程項目若采取邀請招標方式,應事后向集團總部提交有關招標、評標等工作的文字備忘。

6、零星工程應當在兩個以上的施工單位中,綜合考察其技術力量、報價等進行選擇。

7、壟斷性質的工程項目(如水、電、氣等)應盡力進行公關協調,最大程度降低造價。

8、施工合同談判人員至少應包括工程、預算兩方面的專業人員,合同條件必須符合招標條件,合同條款及內容概念應清晰,不得因工程緊而不簽合同就開工。

9、應建立健全施工隊伍檔案,跟蹤評估其資信、技術力量等。

10、出包工程應嚴禁擅自轉包。

(四)施工過程的成本控制

現場簽證

1、現場簽證要反復對照合同及有關文件規定慎重處理。

2、現場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量,并由甲方主管工程師和預算人員以及監理單位現場管理人員共同簽名,其中甲方預算人員必須對工程量、單價、用工量負責把關。現場簽證的具體審批程序與權限,由各開發企業自行制定。

3、現場簽證必須按當時發生當時簽證的原則,在事后五日內辦理完畢,嚴禁事后補簽。簽證內容、原因、工程量必須清楚明了,涂改后的簽證及復印件不得作為結算依據。

4、凡實行造價大包干的工程和取費系數中已計取預算包干費或不可預見費的工程項目,在施工過程中不得辦理任何簽證。

5、因業主要求或者因設計不當,確實需要變更設計的,應填寫《設計變更審批表》并編制預算,經設計、監理單位和我方有關負責人認可后,方可辦理,辦理過程中必須對照有關設計、施工或售樓合同,明確經濟責任,杜絕盲目簽證。我方設計變更的審批權限由各開發單位根據自身實際情況確定。

工程質量與監理

1、項目開工前,原則上應通過招標方式擇優選擇具有合法資格與有效資質等級的監理單位。監理單位應與所監理工程的施工單位和供貨商無利益關系。

2、工程質量監控人員應要求監理單位密切配合,嚴格把關。一旦發現質量事故,必須組織有關部門詳細調查、分析事故原因,提交事故情況報告及防患措施,明確事故責任并督促責任單位,按照質檢部門認可的書面處理方案予以落實。事故報告與處理方案應一并存檔備案。

3、應特別重視隱蔽工程的監理和驗收。隱蔽工程的驗收,必須由工程、預算人員聯合施工單位、質檢部門共同參加并辦理書面手續。凡未經驗收簽證的,應要求施工單位不得隱蔽和進入下道工序施工。隱蔽工程驗收記錄按順序進行整理,存入工程技術檔案。

工程進度款

1、原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者,應不超過工程造價的15%,并在工程進度款支付到工程造價50%時開始抵扣預付備料款。

2、工程進度款的撥付應當按下列程序辦理:

◆施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報表;

◆工程、預算部門會同監理人員,對照施工合同及進度計劃,審核工程進度內容和完工部位(主體結構及隱蔽工程部分須提供照片)、工程質量證明等資料;

◆預算部門整理復核工程價值量;

◆經財務部門審核后按有關批準程序付款并登記付款

臺帳。

3、應要求施工單位在我方開戶銀行開具結算帳戶,以便為我方融洽銀企關系和監督工程款項的使用提供便利。

4、工程進度款支付達到工程造價85%時,原則上應停止付款,預留至少10%工程尾款和5%保修款,以便掌握最終結算主動權。

(五)工程材料及設備管理

1、項目開工前,設計或工程管理部門應及時列出所需材料及設備清單,一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供,并在工程施工承包合同中加以明確:

2、甲方能找到一級建材市場的、有進口免稅計劃指標的、有特殊質量要求和價格浮動幅度較大的材料和設備,應實行甲供或甲定乙供,其余實行乙供;

3、實行甲供或甲定乙供的材料和設備應盡量不支付采購保管費。

4、應按工程實際進度合理安排采購數量和具體進貨時間,防止積壓或造成窩工現象。

5、甲供材料、設備的采購必須進行廣泛詢價,貨比三家,也可在主要設備和大宗建材采購上采用招標方式。在質量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下,應比照下列條件擇優確定供貨單位:

◆能夠實行賒銷或定金較低的供貨商;

◆愿意以房屋抵材料款,且接受正常樓價的供貨商;

◆能夠到現場安裝,接受驗收合格后再付款的供貨商;

◆售后服務和信譽良好的供貨商。

6、工程管理部門對到貨的甲供材料和設備的數量、質量及規格,要當場檢查驗收并出具檢驗報告,辦理驗收手續,妥善保管。對不符合要求的,應及時退貨并通知財務部拒絕付款。

7、《采購合同》中必須載明:因供貨商供貨不及時或質量、數量等問題對工程進度、工程質量造成影響和損失的,供貨商必須承擔索賠責任。

8、各單位必須建立健全材料的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相分離的內部牽制制度,不得促成由一人完成材料采購全過程的行為。

9、對于乙供材料和設備,我方必須按認定的質量及選型,在預算人員控制的價格上限范圍內抽取樣板,進行封樣,并盡量采取我方限價的措施。同時在材料和設備進場時應要求出具檢驗合格證。

10、材料的代用應由工程管理部門書面提出,設計單位和監理單位通過,審算部門同意,領導批準。

11、甲供材料、設備的結算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和我方工程管理部門的驗收檢驗證明以及結算清單,經審算、財務部門審核無誤后,方能辦理結算。

(六)竣工交付環節的成本控制

1、單項工程和項目竣工應經過自檢、復查、驗收三個環節才能移交。

2、設計、工程、審算、銷售和物業管理部門必須參加工程結構驗收、裝修驗收及總體驗收等,"移交證明書"應由施工單位、監理單位和物業公司同時簽署。

3、凡有影響使用功能和安全及不合設計要求的結構部位、安裝部位、裝飾部位和設備、設施,均應限期整改直到復驗合格。因施工單位原因延誤工程移交,給我方造成經濟損失的,要按合同追究其責任。

4、工程移交后,應按施工合同有關條款和物業管理規定及時與施工單位簽訂《保修協議書》,以明確施工單位的保修范圍、保修責任(包括驗收后出現的質量問題的保修責任的約定)及處罰措施等。

5、采取一次性扣留保修金、自行保修的開發企業,應對保修事項及其費用有充分的預計,留足保修費用。

6、甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費用,應在工程承包合同中便明確有乙方承擔。

(七)工程結算管理

工程竣工結算應具備以下基本條件:

◆符合合同(協議)有關結算條款的規定;

◆具備完整有效的質量評定結果和符合規范要求的竣工驗收資料;

◆項目設計變更、現場簽證及其他有關結算的原始資料齊備;

◆工程遺留問題已處理完畢;

◆施工單位結算書按要求編制,所附資料齊全。

2、工程結算要以我方掌握的設計變更和現場簽證為準,施工單位提供的設計變更和現場簽證,一般只能作為參考。

3、"點工"必須按照定額價計取、結算。

4、審算部門應詳細核對工程量,審定價格、取費標準,計算工程總造價,做到資料完整,有根有據,數據準確,也可聘請建行或國家有關部門進行復審。

5、編制的預、結算書,應當有工費、材料、設備和有關經濟指標的計算過程及詳細的編制說明,扣清甲供材料款項。

6、審算部門應對主體工程成本進行跟蹤分析管理,進行"三算"對比,找出工程成本超、降的因素,并提出改進措施和意見。

7、在審算部門提供的結算資料基礎上,財務部門應當結合預付備料款、代墊款項費用等債權、債務,對照合同詳細審核并編制工程財務決算書。

(八)其他環節的成本控制

1、正式發售前,應組織銷售、設計、工程和預算人員擬訂詳細的《銷售承諾事項清單》,逐項測算其建設成本,并對照原成本預算逐項審核;對學校、交通、水塔等配套,應測算其運行成本,并列入項目完全成本范圍內。《銷售承諾事項清單》及有關成本測算,須報各開發單位總經理辦公會審查通過。

2、銷售過程中為增加"賣點"需增加或調整綠化、公建配套等項目時,應事先編制預算并報各開發單位總經理辦公會批準后方可實施。

3、應盡可能縮短項目開發經營周期,減少期間費用。應保證向客戶承諾的交工日期,以避免趕工成本和延期賠償;在市場和經營條件許可的情況下,應注意加快項目開發節奏;應減少現房積壓時間,減少利息費用等成本。

4、各開發企業應按回避、競爭、平等、服務、距離、雙贏、公正、團隊合作的原則,正確處理與合作伙伴的關系。

附則

1、本制度適用于集團所屬的房地產開發企業。各房地產開發企業應根據本單位的具體情況和項目特點,結合本制度的要求,制定本單位的成本管理制度或管理辦法,在實際工作中不斷完善,并報總部備案。

2、本制度未涉及到的內容或未盡事項,應按照國家和集團房地產開發企業成本管理的有關規定執行。本制度由總部財務管理部根椐集團成本管理的需要進行修訂和完善。

篇2:酒店未雨綢繆成本控制案例

酒店成本控制案例:未雨綢繆

記得曾經讀過一個小故事:從前有個老商人,他有三個兒子。在他年老的時候,決定將他的生意和財產交給其中一個兒子管理。交給誰呢他決定考驗他們,誰最聰明就交給他。一天,他把三個兒子都叫到身邊,對他們說:"這兒有三枚金幣,你們每人用一枚金幣去買一樣可以填滿這個房間的東西。誰能做到且花錢最少,我就把所有生意和財產給誰!"于是,老大買回來了很多稻草,把房間塞的滿滿的。老二買回了很多沙子,但是所有的沙子鋪開也只能填塞半間房子。老三卻買回了一根蠟燭,他點上蠟燭,頓時整個房間從一面墻到另一面墻,從房頂到地面,上上下下都被裝滿了溫暖的光明!

這是一個關于如何進行成本控制的故事,我們每個人都無不為老三聰明的作法所佩服。作為酒店行業,講求的是精細化服務,沿著這種思維的慣性也會促使我們在成本控制方面采取一些細節上的創意,并通過我們工作中各部門的通力配合來完成,最近發生的一件事就引起了我們的深思。

一年一度又到中秋時節,使用部門下單采購一批月餅作為中秋節的員工福利。一天,采購部接到了財務的一個電話,在詢問了我們月餅采購進度情況后,其提出是否可以與供應商談判時將這批月餅訂貨量的100個作為浮動量,以避免發生庫存與浪費。雖然合同簽訂已有一段時間,但為了最大程度地降低物料浪費的風險,我部及時與供應商洽談,并適時提出這個條件后,經過雙方的反復協商談判,供應商最終答應了我方的這個條件。眼看臨近月餅到貨的日子了,這天申購部門及時找到我部,提出由于月餅備貨有了新的補充來源,在總申購量不變的情況下,要求我們向供應商減少申購量,不多不少,正好100個。由于前期的工作有備無患,合作進程就可想而知的順利。

讓我們再來看看整個事件吧!

一個精確的計劃訂量、一條成本控制預防措施、一次有效成功的談判和一次部門間及時有效的信息溝通所換來的成果是直接節約采購金額600余元、避免了申購部門物資的庫存與浪費、避免了與供應商長時間的唇槍舌戰所耗費的精力與財力并維持了良好的合作關系。

雖然只是幾百元,但一萬元、十萬元不正是由一分錢、一角錢、一元錢積累起來的嗎雖然只是一項物資采購,但如何花小錢辦大事、辦好事,如何事前有效運用部門資源與信息溝通來規避風險、控制成本的思維方式與工作方式,卻儼然是一門成本控制藝術,需要你、我以及每一位員工多看、多聽、多思考、多總結,用心專注于工作細節之處,未雨綢繆。

點評:

成本控制向來都是管理的重點之一,開源節流是從大處思考、小處入手來完成,"預則立、不預則廢",除了必備的成本核算外,我們更需要從細節著眼、實際出發的點子和創意,更需要的精確確訂采購計劃量,更需要順暢的信息溝通渠道,更需要關注成本耗費背后所創造出來的價值比較。在保證甚至提高服務質量或產品質量的前提下高效完成采購任務,如何將每一分錢花得恰到好處,如何將每一種資源用到最需要它的地方,這就是本案例所帶來啟示。

篇3:商品混凝土企業成本控制

商品混凝土企業該如何進行成本控制

近年來,隨著國內商品混凝土市場競爭日趨激烈,商品混凝土企業的高利潤時代漸漸已成為過去。面對這種形勢,商品混凝土企業在進行資金的再投入和市場擴張的同時,也要苦練內功,加強企業生產經營各環節的成本控制,通過強化內部管理堵住商品混凝土企業的各種跑冒滴漏,達到控制成本、提高效益的目的。

1控制采購成本

在商品混凝土行業,采購人員往往被員工暗地里稱為"肥差",在一些制度體系不規范的企業采購人員"吃拿卡要"的現象很多,所以商品混凝土企業應制訂以下采購制度:

1.1建立原材料采購計劃和審批制度。生產負責人每天根據本企業的生產經營、原材料儲備情況確定原材料采購量,并填制采購單報送采購部門。采購計劃由采購部門制訂,報送財務部經理并呈報總經理批準后,以書面方式通知原材料供貨商。對原材料應采取批量采購爭取到廠家的批量折扣,按照計劃和預算,制定好采購單,確保有效的庫存量。我們的采購員應該處理和利用好人際關系,盡量尋求到廠家的關系折扣從而降低采購成本。在運用到關系時應該杜絕賄賂現象的出現,嚴格抓好有關員工的素質,把好產品入庫前的質量、數量關。

1.2建立嚴格的采購詢價報價體系。財務部設立專門的物價員,定期對日常消耗的原輔料進行廣泛的市場價格咨詢,堅持貨比三家的原則,對原材料采購的報價進行分析反饋,發現有差異及時督促糾正。對于每天使用的水泥、沙、石、外加劑等原材料,根據市場行情每半個月公開報價一次,并召開定價例會,定價人員由使用部門負責人、采購員、財務部經理、物價員、庫管人員組成,對供應商所提供物品的質量和價格兩方面進行公開、公平的選擇。對新增設備及大宗設備、零星維修急緊采購的零配件,須附有經批準的采購單才能報帳。

1.3建立嚴格的采購驗貨制度。庫存管理員、司磅員對原材料采購實際執行過程中的數量、質量、標準與計劃以及報價,通過嚴格的驗收制度進行把關。對于不需要的超量進貨、質量低劣、規格不符及未經批準采購的物品有權拒收,對于價格和數量與采購單上不一致的及時進行糾正;驗貨結束后庫管員要填制驗收憑證,驗收合格的貨物,按采購部提供單價,原材料由生產、施工負責人二次驗貨,并做記錄。對于外地或當地供貨商所供的原材料、設備配件,事先與供貨商制訂好退貨或劣質折價收購協議,并由庫管及生產部門雙方簽字確認并報財務部。

1.4建立嚴格的報損制度。對于商品混凝土企業經常遇到的設備配件損壞應該制訂嚴格的報損制度,報損由生產、施工部門主管上報財務庫管,按品名、規格、數量填寫報損單,報損需由采購部經理鑒定分析后,簽字報損。報損單匯總每天報總經理。

1.5嚴格控制采購物資的庫存量。根據本商品混凝土企業的經營情況合理設置庫存量的上下限,如果庫存實現計算機管理可以由計算機自動報警,及時補貨。

1.6建立嚴格的原材料、配件出入庫及領用制度。制訂嚴格的庫存管理出入庫手續,以及各部門原輔料的領用制度。

2控制生產、物流成本

2.1合理制訂本企業的毛利率。每個企業要根據自身的產品規格品種以及市場行情合理制訂毛利率,制作混凝土成本卡,使成本控制與全員獎金掛鉤,混凝土企業可以通過成熟的計算機系統實現銷售收入的每月成本,實現成本分解,進銷核對,通過銷售的品種數量計算出主輔助料的理論成本,并自動核減庫存量,期末與庫存管理系統提供的實際盤點成本報表進行比較分析。

2.2定期進行科學而準確的成本分析。財務部每月末要召開成本分析會,分析每一混凝土品種的成本率,將各品種的成本與實現的收入進行對比,并分別規定不同的標準成本率,對成本率高的項目進行統計分析,并編制成本月報表和成本分析報告書。

2.3生產成本控制。A、在產品的生產中,廢品的出現率占到產品2%,應加強重視產品的生產質量,對于廢品和生產后的廢料設法回收利用,或者采取集中控制后,再尋找適合的廠家交易,為企業賺回點利潤。B、在生產的日常管理中,注重和強調安全的重要性。在產品的生產中一定要按照規定的操作規程來生產,防止因員工的操作不當而造成意外事故,為企業增加額外的費用。C、產品的生產,就需要水、電、燃料等一些輔助性的物資,國家對這些項目進行了宏觀調控后,我們應該引起重視。在企業的日常生產中除了提倡節約用電之處,還應該采用一些節能設備,據有關資料顯示,普通的節能設備,它的節電率可以達到達20%-30%,省電就是賺錢,每月可以為企業省下千余元,這可是一筆不菲的資金。

2.4物流的成本控制。所謂物流通常是指產品從供應到銷售的過程。其中包括產品的購進、儲存、裝卸、運輸、倉儲等環節,搞好物流管理,可以促進企業不斷增加產品產量,保證產品質量,提高勞動生產率,加速資金周轉,節約物資消耗,降低產品成本,增加企業利潤等。對于物資成本的節控,也應采取一些措施:A、產品的生產和銷售要用到運輸,對于運輸的花費也要注意節控,產品的銷售究竟是采用自行運輸還是由貨運公司運輸,建議兩者各有利弊,得兼顧使用盡量降低運輸成本。B、產品的數量在達到規定的數量時,才可以裝車輸出,避免出現重復運輸,增加運輸成本。C、強調運輸的安全性,對于企業的運輸設備都要經過國家的法規、法令進行檢查。確保運輸車輛的安全,保障人生的安全應該嚴令禁止超載、酒后駕車、疲勞駕車等違規行為,防止疲勞駕駛造成意外事故,增加企業意外賠償資金。

3加強部門成本核算

成本控制實際上是一個全員參與、個體控制的過程。說它全員參與是指企業的每一個人都會影響成本控制的結果,但成本控制的重點不是這些單個的個體,而是這些個體的直接領導者作為“兵頭將尾”的部門經理們。

現代企業對部門經理的職能界定上最主要的一項就是:對本部門的成本進行有效控制。如果部門經理們真正對本部門實施了有效的成本控制,實際上就實現了整個企業的成本控制目標。

因此實行以部門為單位的"部門核算"方法是一個有效的工具。

部門核算是一種針對部門進行的經濟控制考核方法,也是一種充分授權部門經理的經濟核算方法。主要內容是:對各部門下達全年度的成本、利潤指標,企業指定財務、行政、審計等部門(或者是一個專門的項目小組)定期對其進行監督檢查、費用稽核,定期進行公布,年終進行匯總,兌現獎懲,部門經理在整個部門的費用上有充分的自主權,但同時也承擔完全的責任。

為刺激部門經理和員工的成本控制意識,一般的核算辦法中都包含這樣的信息:凡年度成本低于預算、利潤高于預算的部分按比例進行獎勵,獎勵的方法是按照一定比例進行部門提成,反之進行相應懲罰。年度費用的控制結果將直接影響部門經理下一年度的薪資待遇,企業通過對部門經理的控制、員工本身的控制意識增強以及員工部門經理間的自覺監督實現了成本控制的目標。

總之,可以看出,一個優秀的商品混凝土企業都有一套貫穿于所有部門的成本控制流程和制度,這里不僅涉及采購成本、生產物流

成本控制、部門成本核算,也涉及到各種部門的日常領貨、辦公用品消耗等方面,用這些去防范商品混凝土企業日常管理上的漏洞,作為商品混凝土企業的管理者,只有管理控制好成本,才能保證利潤的最大化,進而有效率的達到生產經營的目標。