宅基地法律規定辦法
山東省處理農村宅基地的相關法律規定【1】
一、我國《憲法》第第十條規定:城市的土地屬于國家所有。
農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬于國家所有的以外,屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山,也屬于集體所有。
二、《土地管理法》第八條:城市市區的土地屬于國家所有。
農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬于國家所有的以外,屬于農民集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬于農民集體所有。
三、山東省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法
第四十三條農村村民一戶只能擁有一處宅基地。
農村村民建住宅,必須符合鄉(鎮)土地利用總體規劃,結合舊村改造,充分利用原有的宅基地、村內空閑和山坡荒地,嚴格控制占用農用地。
新建宅基地面積限額為:
(一)城市郊區及鄉(鎮)所在地,每戶面積不得超過一百六十六平方米;
(二)平原地區的村莊,每戶面積不得超過二百平方米。
村莊建在鹽堿地、荒灘地上的,可適當放寬,但最多不得超過二百六十四平方米;
(三)山地丘陵區,村址在平原地上的,每戶面積一百三十二平方米;在山坡薄地上的,每戶面積可以適當放寬,但最多不得超過二百六十四平方米。
人均占有耕地六百六十六平方米以下的,每戶宅基地面積可低于前款規定限額。
縣級人民政府可以根據本地具體情況,在本條第二款規定的限額內制定本行政區域內的宅基地面積標準。
第四十四條農村村民符合下列條件的可以申請使用宅基地:
(一)因結婚等原因,確需建新房分戶的;
(二)原住宅影響村鎮規劃需要搬遷的;
(三)經縣級以上人民政府批準回原藉落戶,農村確無住房的;
(四)縣級以上人民政府規定的其他條件。
第四十五條農村村民建住宅,由本人提出用地申請,經村民會議或者農村集體經濟組織全體成員討論同意,鄉(鎮)人民政府審查,報縣級人民政府土地行政主管部門審核,由同級人民政府批準。
其中,占用農用地的,依照土地管理法第四十四條的規定辦理農用地轉用審批手續。
第四十六條農村村民一戶有兩處以上宅基地的,可以由村民委員會或者農村集體經濟組織將多余的宅基地依法收回,統一安排使用,有地面附著物的,應當給予適當補償,補償標準由村民會議確定;也可以實行有償使用,但房屋損壞不能利用的,必須退出多余的宅基地。
對收回和退出的宅基的,應當依法辦理集體土地使用權注銷登記手續。
四:山東省人民政府關于加強農村宅基地管理的通知
(魯政發〔20**〕89號)
各市人民政府,各縣(市、區)人民政府,省政府各部門、各直屬機構:
近年來,隨著我省農村經濟的發展和農民物質文化生活水平的不斷提高,農村住宅建設進入了新的發展時期。
各地認真貫徹落實《中華人民共和國土地管理法》及《村莊和集鎮規劃建設管理條例》,農村宅基地總體上納入了依法管理軌道。
但當前也存在一些問題,一些地方不同程度地存在著建新不拆舊、一戶多宅、超標準占用宅基地以及未批先占、搶占、越權批地、非法轉讓宅基地等問題,既影響了保護耕地基本國策的貫徹落實,也不利于農村村莊建設和經濟發展。
為進一步加強農村宅基地管理,特通知如下:
一、充分認識加強農村宅基地管理的重大意義
農村宅基地問題,面廣量大,情況復雜,涉及廣大農民的切身利益,長期以來一直是農村基層工作的熱點、難點問題之一,也是加強村莊規劃建設管理,建設社會主義新農村的一個重要環節。
農村宅基地管理不好,不但會出現村莊建設“攤大餅”,嚴重侵占良田,違反土地利用總體規劃和村莊建設規劃,擾亂土地管理和村莊建設秩序等問題,而且也容易產生宅基糾紛和資源浪費,引發社會矛盾和不安定因素,給農村社會穩定帶來不利影響。
搞好農村宅基地管理,對于有效地節約和保護土地,保持耕地總量動態平衡,促進農村社會穩定和經濟可持續發展有重大意義。
各級政府要高度重視,把農村宅基地管理作為關系農村社會經濟發展大局的大事,切實抓緊抓好。
二、進一步加強和完善村莊規劃管理
各地要按照《山東省實施〈村莊和集鎮規劃建設管理條例〉辦法》的規定,以縣域規劃、鄉鎮土地利用總體規劃為依據,結合鄉鎮建制調整和小城鎮建設工作,抓緊編制、修訂、完善村莊建設規劃,并嚴格監督實施規劃。
村莊建設規劃不得突破土地利用總體規劃確定的用地范圍和用地面積,嚴禁占用基本農田。
要充分挖掘現有村莊用地潛力,充分利用閑置宅基地和空閑地,進行舊村改造。
要嚴格執行《村鎮規劃標準》,嚴格控制宅基用地標準,并從提高農民物質文化生活和改善村容村貌出發,合理劃定功能區。
做好與原有規劃的銜接,充分利用現有住宅,不搞大拆大建,盡可能減少既有宅基的拆遷和調整,以減少矛盾和糾紛。
城市規劃區內村莊建設要依照城市規劃的有關法律法規進行,并納入城市規劃控制范圍。
鄉鎮人民政府要建立健全村莊規劃建設檔案,并妥善保管。
村莊建設規劃一經批準必須嚴格實施,任何單位和個人不得隨意調整和變更,在村莊規劃區內進行的各類建設,必須符合村莊建設規劃。
在建設公益設施和劃定村民宅基地等實施規劃的過程中,要本著科學引導、循序漸進、量力而行的原則,充分做好村民的思想政治工作,正確處理新建與拆舊的關系,確保農村社會穩定。
鼓勵農村撤村并點和農民到中心鎮置業購房居住。
在城市近郊區特別是城市規劃區的村莊,當地人民政府可以視情況不再劃定宅基地,按照城市規劃統一建設住宅樓或住宅小區。
三、嚴格依法審批農村居民宅基用地
農民建房安排宅基,要本著有利于保護耕地、有利于實施規劃、有利于綜合治理“空心村”和改善村容村貌、提高農民生活居住的環境質量的原則來進行,必須限制在規劃確定的村莊建設用地范圍內,嚴格控制新建宅基占用耕地。
確屬按規劃占用耕地的,要由村委會統一組織辦理農用地轉用手續,并按照“占一補一”的原則,開發數量和質量相當的耕地。
農民建房實行一戶一宅制。
凡年滿20周歲、在本村落戶的農村公民,可憑身份證按照有關程序申請一處宅基地,宅基地面積標準要符合《山東省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》的有關規定。
鼓勵子女與父母同宅。
非本村戶籍的公民,一般不得申請宅基地,因故確實需要的,必須具有戶口遷移證明,方可安排一處宅基地。
村民申請宅基地須經村民會議或者農村集體經濟組織全體成員討論同意,由村委會張榜公布。
申請宅基地獲本村通過的,應依法辦理規劃選址定點和建設用地審批手續。
縣級人民政府要簡化農民宅基地審批手續,提高宅基地審批工作效率,并依照有關規定辦理變更登記手續,發放集體土地使用證。
四、依法妥善處理農村宅基地管理中存在的問題
村集體組織要制定村莊建設綜合改造計劃,加快村莊改造建設步伐。
異地建新宅且另有一處舊宅的,應騰出舊宅基地,由村集體依法收回。
安排新宅基,暫不拆建原宅基地上的房屋的,有償交由村委會統一安排作為舊宅拆建臨時周轉用房。
對于位置優良地段和空閑地,村集體組織可組織有資格申請宅基地的農戶公開招標,中標人優先選擇宅基地。
對由于歷史或規劃原因超過本村戶均宅基面積且超過法定宅基地標準的舊宅基地,不能退出的,村集體組織可通過宅田掛鉤辦法扣減承包田。
對按規劃要求拆舊建新但建新宅后拒不拆除的空宅,以及居住人戶口已遷出本村且不居住的空宅,其宅基地可由村集體依法收回,拒不交回的,經縣(市、區)政府批準,可由村集體組織實行有償使用,有償使用費標準為每年每平方米1-5元;但影響村莊規劃實施的,必須依法拆除地上建筑物和其他附著物,騰出宅基地。
除上述情況外,各地不得隨意擴大宅基地有償使用范圍,變相加重農民負擔,不得強行拆除農民正在使用的房屋。
舊宅調整要在充分協商的基礎上,妥善解決好拆遷戶的安置問題。
對于違反規定和亂收費的,一經查出,要嚴肅處理并追究當事人的責任。
村民未經縣級人民政府批準違法占地建房的,縣級人民政府土地行政主管部門有權依法查處。
所建房宅符合規劃,經戶主申請免予拆除處罰的,應按照《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十二條處罰,并依法辦理宅基地審批手續。
對不符合規劃的,必須予以拆除。
嚴格禁止村民或村集體組織以任何名義向本村以外的公民轉讓、買賣宅基地,擅自轉讓、買賣的,土地、建設等行政管理部門不得辦理有關手續,并由土地行政主管部門按照擅自轉讓土地使用權的規定依法處理。
經縣(市、區)有關行政主管部門批準,允許進城務工經商村民、戶口遷移到外地且不在本村居住的村民,將其擁有的房屋連同宅基地,有償轉讓或出租給符合建房條件的本村村民,但轉讓或出租后不得另行申請宅基地。
對村、鄉鎮越權批地建房或擅自買賣、轉讓宅基地的,要依照有關規定嚴肅處理。
五、切實加強對農村宅基地管理工作的領導
各級領導特別是縣、鄉鎮政府領導一定要加強對農村宅基地管理工作的領導。
村級領導班子要增強工作責任心,及時發現和化解矛盾,協調處理好干群關系。
要加強鄉鎮土地和村鎮建設管理隊伍建設,搞好部門協調,切實形成合力,共同做好耕地保護與村莊建設工作。
縣級土地行政主管部門要切實搞好宅基地的審批管理,對于急需建房的農戶,只要基本報件齊全、用地合法,就要及時辦理用地手續,切實搞好用地服務。
要加大執法力度,搞好宅基地的日常監督監察工作,建立巡回檢查制度,做到預防為主,防處結合,加大對農宅違法用地等問題的預防措施。
要加強對農村干部、群眾的法制宣傳,摒除傳統落后意識,強化土地公有觀念,提高農民守法、用法的自覺性,保持農村社會穩定,促進全省經濟健康發展。
宅基地相關法律法規包含哪些【2】
宅基地是什么?
宅基地是農村的農戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。
是指建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地,包括建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物,不能居住的土地以及準備建房用的規劃地三種類型。
宅基地的所有權屬于農村集體經濟組織。
根據我國法律規定,宅基地屬于國家和集體所有,公民個人沒有所有權,只有使用權,所以不得轉讓、出租或抵押。
關先生來信中所提到的住宅并不是商品房,是當地農民使用集體所有的宅基地建成的住宅,違反了只可自住的原則而出售的。
消費者若購買了該種房屋是無法拿到房產證的,將來不能上市交易;一旦發生了房屋糾紛,將得不到法律的保障。
宅基地法律問題
一、非集體經濟組織成員可否獲得宅基地使用權
國家曾經允許非集體組織成員獲得宅基地使用權。
1988年修訂的《土地管理法》曾在第41規定:城鎮非農業戶口居民建住宅,需要使用集體所有的土地的,必須經縣級人民政府批準,其用地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準,并參照國家建設征用土地的標準支付補償費和安置補助費。
19*,國家土地管理局曾出臺過一個指導性文件:“非農業戶口居民原在農村的宅基地,凡房屋產權沒有變化的,可依法確定其集體土地建設用地使用權1。
《村莊和集鎮規劃建設管理條例》2更是做了詳細的規定:城鎮非農業戶口居民、回原籍村莊、集鎮落戶的職工、退伍軍人和離休、退休干部以及回鄉定居的華僑、港澳臺同胞等報經相關政府審批程序辦理后都可以獲得宅基地建造房屋。
一些地方政府也依照該行政法規制訂出具體實施辦法。
如溫州市規定:允許回鄉定居的華僑、臺灣和港澳同胞、外籍華人參照村民申請宅基地建造住宅3。
但是由于配套制度沒有跟上,許多城郊農村集體經濟組織利用以上政策大量非法出讓宅基地使用權,許多村干部借此大發橫財,有的集體經濟組織還拒絕向本集體經濟組織成員分配宅基地使用權。
一些不法房地產商和鄉(鎮)、縣政府官員串通一氣,利用農村宅基地使用權開發房地產。
以上非法行為使得我國大量農村土地流失,對我國耕地保護政策造成了很大的沖擊。
立法者在新的《土地管理法》4中將該條款完全刪除,很有可能考慮到以上幾個方面的因素。
二、宅基地使用權流轉法律問題
(一)農村房屋買賣與宅基地使用權關系(可否分開流轉)
農村房屋買賣,在法律上不存在障礙,如《土地管理法》第62條規定:農村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準。
從我國的《民法通則》5、《合同法》6來分析,也不存在爭議。
但在確定房屋買賣的買受人對象上存有歧義。
國務院辦公廳曾在1999年發文規定7:“農民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅,有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。
”國土資源部又于2004年頒發文件8強調了該精神:“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地,嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”。
應該說,以上的文件精神違背了《憲法》和《土地管理法》之規定,更與《合同法》及相關司法解釋9直接沖突。
假定某農民將房屋出售給城市居民,則買賣關系有效,但政府卻不承認該行為且拒絕辦理相關手續,這豈不是怪事一樁?其實,我們從該通知的標題中即可明白,該通知的出臺背景是針對農村集體土地流轉過程的嚴重違法亂紀行為。
但作為國家行政機關,在全國公開發布的權威行政文件中出現如此錯誤,是非常不應該的。
顯然,該文件的出臺是沒有經過深思熟慮的,也可得以窺視我國行政管理上存在著的先天性缺陷。
依據民法理論,為方便利用不動產資源,房屋與土地轉讓時實施“房地一致”原則,而不應該分割轉讓。
如確實需要分割轉讓,那么需要經過嚴格的審批手續并依法辦理過戶登記。
但遺憾的是,目前我國法律規定只是針對城市房地產而沒有涉及到農村房地產。
至今對農村房屋與宅基地轉讓問題,也無任何法律、行政法規出臺。
稍微有點關聯的,主要有以下兩個文件。
一《人民法院關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》10。
該司法解釋規定:公民在城鎮依法買賣房屋時,該房屋宅基地的使用權應隨房屋所有權一起轉歸新房主使用。
但該規定也是針對城鎮宅基地的使用權。
二《國家土地管理局關于確定土地權屬問題的若干意見》11。
該文件規定:“農民集體土地上的房屋出售給本集體內部成員,或者城鎮、市郊以外的集體土地上的房屋出售給其他農民集體成員,其土地所有權不變。
房產所有者享有土地所屬集體其他成員同等的土地使用權。
但該意見被后頒發的《確定土地所有權和使用權的若干規定》12中的“接受轉讓、購買房屋取得的宅基地,與原有宅基地合計面積超過當地政府規定標準,按照有關規定處理后允許繼續使用的,可暫確定其集體土地建設用地使用權”所替代。
兩者所表現出來的意義顯然是不同的:前者規定無論是誰購買了該房屋,都可以獲得宅基地使用權,但后者做了彈性處理,授權當地政府是否允許審批權,如允許繼續使用,也只是暫時使用。
本文以為,只要我國在法律層次上對此不加以明確,則該類糾紛就會不斷涌現。
帶有普遍意義的,就是城郊區的農民自建房向城市居民出售房屋時引起的糾紛。
依據《合同法》規定,該自建房買賣合同是有效的,但由于宅基地不能過戶,則實際上就產生了兩個合法權利人對同一宅基地使用權的需求。
農民基于國家法律規定而享有對該宅基地使用權的合法權益,而購房人基于合法占有建造在該宅基地之上的房屋而自然享受到對該宅基地使用權的合法權益。
三、宅基地使用權繼承問題
《繼承法》13規定,農村合法建造的房屋屬于農民個人財產,可以作為遺產繼承。
那么宅基地使用權,是否也可以繼承呢?
從宅基地使用權是集體經濟組織無償分配給其成員的居住使用來分析,宅基地使用權的產生是與使用人的身份緊密相關的。
只要使用人不使用宅基地,則意味著他不需要。
那么,集體經濟組織完全可以收回。
因此,如果宅基地使用權人死亡,則該宅基地使用權也隨著滅失,不存在可以通過繼承而讓第三人持續占有使用。
因此,宅基地不屬于公民的私人財產,不能繼承。
因此,當前關于宅基地使用權繼承的爭議,不外乎通過房屋繼承而連帶繼承了宅基地使用權所帶來的矛盾,筆者把它分為以下二種類型:
(1)如繼承人為本集體經濟組織成員的,那么繼承宅基地使用權不存在法律障礙,只是在確定其合法占有宅基地面積上是否超標如何處理上有爭議。
依據《確定土地所有權和使用權的若干規定》規定14:如集體經濟組織成員通過繼承獲得宅基地使用權,其面積加上自己所有的宅基地使用權面積超過當地政府規定標準的,由國土資源局在土地登記卡和土地證書內注明超過標準面積的數量。
以后在分戶建房時或在房屋遇到拆遷、需要改建、翻建或在政府依法實施規劃重新建設時,按當地政府規定的面積標準重新確定使用權,其超過部分退還集體。
(2)如果繼承人為集體經濟組織外的自然人,這里的自然人包括其它集體經濟組織的農民與城鎮戶口居民。
那么,由于目前法令規定的不明確,實踐中存在不同的處理:
有的允許當事人繼承,但宅基地使用權于房屋滅失后即收回,且不允許該房屋翻建。
集體土地資源是非常有限的,且隨著人口的增多和成長,需求量日益增加。
如果允許非集體經濟組織成員使用宅基地使用權,卻無法滿足集體經濟組織其它成員的需求,那么,于法于理都是令人難以接受的。
宅基地使用權和房屋由集體經濟組織收回,對繼承人的房屋價值給予適當補償。
這個政策對集體經濟組織成員來說,他們的權益是獲得了保護,但卻違背《憲法》之“國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權”15規定。
當事人依據《繼承法》合理地繼承了農村房屋,即屬于私人財產,其自然擁有對該房屋的物權,即的所有權、處分權和權。
在目前,只有農村的土地被國家征用或征收,才可以依法強制收回宅基地使用權和房屋,并對房屋予以適當補償。
顯然,集體經濟組織強制收回找不到任何的法律依據。
宅基地使用權由集體經濟組織收回,責令繼承人限期拆除房屋。
這種行為顯然是極端錯誤的,但卻取得不少地方政府支持,而且還有法院支持。
四、農村宅基地使用權抵押的法律問題
1、農村房屋抵押與宅基地使用權禁止抵押之矛盾
依據《擔保法》16第37條第2款規定,農村宅基地使用權是禁止抵押的。
《農村集體土地使用權抵押登記的若干規定》17也曾規定:“抵押登記應當以土地使用權登記為前提。
經縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地土地使用權和鄉村企業集體土地使用權可以設定抵押權,其他類型的集體土地使用權不得抵押。
但是,依據《擔保法》第34條第1款規定,農村房屋和其他地上定著物卻可以抵押。
這就產生了一個無法回避的矛盾:農民如果用自己的房屋進行抵押,那么,一旦需要實現抵押權時,如何來解決房屋與宅基地分開使用的問題?這個矛盾的存在是現在信用社或銀行不愿意接受農民用農村房屋抵押進行融資發展農村經濟的主要原因。
國家對此沒有任何法律或政策文件出臺解決該問題。
2、農村房屋辦理登記抵押與宅基地使用權禁止抵押矛盾
《擔保法》規定:鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物需要抵押時,應到縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記手續,抵押合同自登記之日起生效。
當事人以其他財產抵押的,可以自愿辦理抵押物登記,抵押合同自簽訂之日起生效。
如果當事人要辦理抵押物登記的,登記部門為抵押人所在地的公證部門。
農村房屋屬于“其它財產”之范疇,建設部頒發的《城市房地產抵押管理辦法》18和司法部頒發的《公證機構辦理抵押登記辦法》19都分別予以明確了該概念的涵義。
故用農村房屋抵押,則無須要辦理抵押登記手續,抵押與雙方抵押合同簽訂生效之日同時生效。
而不辦理抵押登記產生后果只是不得對抗第三人,而非抵押無效。
五、宅基地使用權非居住用途引起的法律問題
在我國八十年代開始實施gg開放政策后,為解決大量的農村村民從事個體工商戶需要場地問題,1987年,國務院頒發《城鄉個體工商戶管理暫行條例》20之第十四條規定:個體工商戶所需生產經營場地,當地人民政府應當納入城鄉建設規劃,統籌安排。
經批準使用的經營場地,任何單位和個人不得隨意侵占。
與之配套的《城鄉個體工商戶管理暫行條例實施細則》21(修正)之第二十三條規定:經批準個體工商戶使用的經營場地,需要拆遷的,應當按照有關規定,由使用單位承擔拆遷費用。
但遺憾的是,至今沒有具體的操作方案出臺。
而依據《土地管理法》規定,農村每戶村民擁有宅基地,是為滿足其建造居住房屋而分配的。
對于“建住宅”理解,1992年國家土地管理局政策法規司曾釋義:“《土地管理法》第四十五條(舊)所指的“建住宅”,應當理解為農村居民所建住房以及與住房的居住生活有關的其他建筑物和設施22。
因此,如果農村村民需要經營性場所,有兩種途徑獲得建設用地:
1、通過舉辦鄉、鎮、村企業形式依法申請集體經濟組織的土地作為建設用地;
2、依法申請獲得國有土地作為建設用地。
種方式,對于廣大農村村民的個體經商或開設手工坊,顯然是不現實的,因為一個村莊開設集體經濟企業,在數量上是非常有限的;第二種方式,對農村村民更是一種空想。
事實非常明確,在對農村村民如何獲得經營性土地的問題上,我國的立法者根本沒有考慮或者說完全忽略了。
而實際上,大量的農村個體工商戶普遍存在于每個村莊,遍布各個行業。
國家不但默認而且鼓舞村民以宅基地建造的居住房作為個體經濟發展的場地,這種態度對于解決農村經濟發展具有重大的現實意義。
六、宅基地使用權征收后的補償安置問題
目前,對農村宅基地使用權征用后的安置補償的法律直接依據是《土地管理法》第四十七條。
該條規定:征用宅基地的,由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定,被征收土地上的附著物,也由省、自治區、直轄市規定。
由于該條款規定的太籠統,以致實踐中,對宅基地征用后的補償安置,只能以省、自治區、直轄市的規定為準。
對農村房屋的征用補償,涉及到兩個不動產即宅基地和房屋。
按照民法理論,補償也應區分,因為兩者的補償標準和補償性質都是不同的,對宅基地的補償是基于土地被征用而產生,補償對象是被征用的土地所有權人和使用權人;而房屋屬于私人所有,補償直接給被征用人。
但目前,許多地方制訂的關于集體土地房屋征用補償方案中,都規定可將宅基地補償費直接補償給農戶。
在實際操作中,分貨幣補償、房屋安置、另行審批宅基地安置三種方式。
1.貨幣補償,是指宅基地征用后,對宅基地使用權人進行一次性安置,包括宅基地使用權和房屋兩個補償。
宅基地使用權區位是指處于城市規劃區具體的地理位置,依據政府規定的土地基準價進行評估而定,被拆除房屋按房屋的重置成新價確定。
至于如何計算,國家沒有統一規定,地方政府也就因地制宜。
2.房屋安置,是指拆遷人對被拆遷農戶依法給予房屋貨幣補償后,被拆遷農戶再以其所得的貨幣補償款購買拆遷人提供的國有土地上的安置房屋。
這種情況主要是針對位于城市規劃區內的村莊。
在城市化過程中,集體經濟組織的所有土地都被國家征用后,由政府出資規劃建造統一的農村聯體公寓或商品樓房,對失去房屋的農民予以安置,即地方政府所謂的“撤村建居”方案。
該安置方式在實施過程中有兩種方案:一是按照被征用的房屋建筑面積予以安置;二是在確認房屋建筑面積上結合被拆遷人家庭人口情況予以安置。
我國建國以來的對農村集體土地管理的實際情況。
如在認定計算宅基地面積上,北京市規定:“拆遷補償中認定的宅基地面積應當經過合法批準,且不超過控制標準。
未經合法批準的宅基地,不予認定。
經合法批準的宅基地超出控制標準的部分,不予補償;但1982年以前經合法批準的宅基地超出控制標準的部分,可以按照區、縣人民政府的規定給予適當補償23。
在1982年2月國務院公布《村鎮建房用地管理條例》之前,我國農村農民建造房屋所需要的宅基地是不需要政府審批的,有的地方只要讓生產隊劃一個空地即可,有的地方則只需要經村委或公社書面或口頭同意即可避免,而絕大部分的做法則是農民自己弄個土地建造房屋,只要不是非常嚴重地亂占耕地或引發村民之間的爭議,政府也就不予以干涉。
還有的農民所占用的宅基地和房屋,則系土地改革時政府無償分配獲得,雖然當時規定有頒發房屋土地所有權證,但后來辦理出的也只占小部分,大部分的都沒有任何政府頒發的書面證明,已辦理房屋土地所有權證的,也在歷經*之*年代而大都不復存在。
這兩種宅基地使用權人,有的法制觀念淡薄,有的因一時無法提供有效證明,在八十年代末期的政府全面統一換發集體土地使用權證過程中,沒有及時地去辦理新的宅基地使用權證。
這樣一來,現在這批宅基地依據北京市的政策,就成了違法占用土地,而被排除在補償之內。
這顯然于法于理都是非常說不通的。
實際上,國家土地管理曾就該類問題出臺文件規定:“1982年2月國務院公布《村鎮建房用地管理條例》之前農村居民建房占用的宅基地,在《村鎮建房用地管理條例》施行后未經拆遷、改建、翻建的,原則上按現有實際使用面積確定集體土地建設用地使用權。
1982年2月《村鎮建房用地管理條例》公布時起至1987年1月《土地管理法》開始實施時止,農村居民建房占用的宅基地,其面積超過當地政府規定標準的,超過部分按1986年3月*中央、國務院《關于加強土地管理、制止亂占耕地的通知》及地方人民政府的有關規定處理后,按處理后的實際使用面積確定集體土地建設用地使用權24。
也就是說,國家在認定農民占用宅基地問題上,還是本著實事求是以調查核實的事實為準的。
司法實踐上,《人民法院行政審判庭關于對農民長期使用但未取得合法權屬證明的土地應如何確定權屬問題的答復》25
中也有類似的認定:“對土地所有權有爭議,但不能依法證明土地屬農民集體所有的土地,應依照《土地管理法實施條例》第三條第(三)項的規定,并參照原國家土地管理局確定土地所有權使用權的有關規定確定土地所有權。
此外,考慮到該案的爭議土地系農民長期使用,但未取得合法權屬證明的特殊情況,建議你院向政府提出司法建議,即:如果國家使用該爭議地,應參照國家征用土地的有關規定給予適當補償。
3.另行審批宅基地安置
是指征得區縣政府同意,且本集體經濟組織區域內還有可以安排宅基地的建設土地的,被拆遷農戶在獲得房屋貨幣補償后再申請分配宅基地供其建造居住房屋,也有的集體經濟組織異地成批建造農居房安置被征用農戶。
篇2:宅基地轉讓法律規定辦法
宅基地轉讓法律規定【1】
1、農村宅基地使用權的概念:
農村宅基地使用權是指農民為建自有房屋對集體土地所享有的占有、使用的權利。
其權利主體是農村集體經濟組織的成員,具有身份屬性,其在一定程度上有福利性質。
2、農村宅基地使用權的轉讓:
從受讓的主體上,可以分為向本集體經濟組織成員和非本集體經濟組織成員轉讓。
如果受讓方也是本集體經濟組織成員,經過集體經濟組織同意,則應當認定買賣行為有效。
因為根據《憲法》第十條,宅基地屬于集體所有,其所有權屬于集體,而農民作為經濟組織的成員,
篇3:宅基地法律規定辦法
山東省處理農村宅基地的相關法律規定【1】
一、我國《憲法》第第十條規定:城市的土地屬于國家所有。
農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬于國家所有的以外,屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山,也屬于集體所有。
二、《土地管理法》第八條:城市市區的土地屬于國家所有。
農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬于國家所有的以外,屬于農民集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬于農民集體所有。
三、山東省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法
第四十三條農村村民一戶只能擁有一處宅基地。
農村村民建住宅,必須符合鄉(鎮)土地利用總體規劃,結合舊村改造,充分利用原有的宅基地、村內空閑和山坡荒地,嚴格控制占用農用地。
新建宅基地面積限額為:
(一)城市郊區及鄉(鎮)所在地,每戶面積不得超過一百六十六平方米;
(二)平原地區的村莊,每戶面積不得超過二百平方米。
村莊建在鹽堿地、荒灘地上的,可適當放寬,但最多不得超過二百六十四平方米;
(三)山地丘陵區,村址在平原地上的,每戶面積一百三十二平方米;在山坡薄地上的,每戶面積可以適當放寬,但最多不得超過二百六十四平方米。
人均占有耕地六百六十六平方米以下的,每戶宅基地面積可低于前款規定限額。
縣級人民政府可以根據本地具體情況,在本條第二款規定的限額內制定本行政區域內的宅基地面積標準。
第四十四條農村村民符合下列條件的可以申請使用宅基地:
(一)因結婚等原因,確需建新房分戶的;
(二)原住宅影響村鎮規劃需要搬遷的;
(三)經縣級以上人民政府批準回原藉落戶,農村確無住房的;
(四)縣級以上人民政府規定的其他條件。
第四十五條農村村民建住宅,由本人提出用地申請,經村民會議或者農村集體經濟組織全體成員討論同意,鄉(鎮)人民政府審查,報縣級人民政府土地行政主管部門審核,由同級人民政府批準。
其中,占用農用地的,依照土地管理法第四十四條的規定辦理農用地轉用審批手續。
第四十六條農村村民一戶有兩處以上宅基地的,可以由村民委員會或者農村集體經濟組織將多余的宅基地依法收回,統一安排使用,有地面附著物的,應當給予適當補償,補償標準由村民會議確定;也可以實行有償使用,但房屋損壞不能利用的,必須退出多余的宅基地。
對收回和退出的宅基的,應當依法辦理集體土地使用權注銷登記手續。
四:山東省人民政府關于加強農村宅基地管理的通知
(魯政發〔20**〕89號)
各市人民政府,各縣(市、區)人民政府,省政府各部門、各直屬機構:
近年來,隨著我省農村經濟的發展和農民物質文化生活水平的不斷提高,農村住宅建設進入了新的發展時期。
各地認真貫徹落實《中華人民共和國土地管理法》及《村莊和集鎮規劃建設管理條例》,農村宅基地總體上納入了依法管理軌道。
但當前也存在一些問題,一些地方不同程度地存在著建新不拆舊、一戶多宅、超標準占用宅基地以及未批先占、搶占、越權批地、非法轉讓宅基地等問題,既影響了保護耕地基本國策的貫徹落實,也不利于農村村莊建設和經濟發展。
為進一步加強農村宅基地管理,特通知如下:
一、充分認識加強農村宅基地管理的重大意義
農村宅基地問題,面廣量大,情況復雜,涉及廣大農民的切身利益,長期以來一直是農村基層工作的熱點、難點問題之一,也是加強村莊規劃建設管理,建設社會主義新農村的一個重要環節。
農村宅基地管理不好,不但會出現村莊建設“攤大餅”,嚴重侵占良田,違反土地利用總體規劃和村莊建設規劃,擾亂土地管理和村莊建設秩序等問題,而且也容易產生宅基糾紛和資源浪費,引發社會矛盾和不安定因素,給農村社會穩定帶來不利影響。
搞好農村宅基地管理,對于有效地節約和保護土地,保持耕地總量動態平衡,促進農村社會穩定和經濟可持續發展有重大意義。
各級政府要高度重視,把農村宅基地管理作為關系農村社會經濟發展大局的大事,切實抓緊抓好。
二、進一步加強和完善村莊規劃管理
各地要按照《山東省實施〈村莊和集鎮規劃建設管理條例〉辦法》的規定,以縣域規劃、鄉鎮土地利用總體規劃為依據,結合鄉鎮建制調整和小城鎮建設工作,抓緊編制、修訂、完善村莊建設規劃,并嚴格監督實施規劃。
村莊建設規劃不得突破土地利用總體規劃確定的用地范圍和用地面積,嚴禁占用基本農田。
要充分挖掘現有村莊用地潛力,充分利用閑置宅基地和空閑地,進行舊村改造。
要嚴格執行《村鎮規劃標準》,嚴格控制宅基用地標準,并從提高農民物質文化生活和改善村容村貌出發,合理劃定功能區。
做好與原有規劃的銜接,充分利用現有住宅,不搞大拆大建,盡可能減少既有宅基的拆遷和調整,以減少矛盾和糾紛。
城市規劃區內村莊建設要依照城市規劃的有關法律法規進行,并納入城市規劃控制范圍。
鄉鎮人民政府要建立健全村莊規劃建設檔案,并妥善保管。
村莊建設規劃一經批準必須嚴格實施,任何單位和個人不得隨意調整和變更,在村莊規劃區內進行的各類建設,必須符合村莊建設規劃。
在建設公益設施和劃定村民宅基地等實施規劃的過程中,要本著科學引導、循序漸進、量力而行的原則,充分做好村民的思想政治工作,正確處理新建與拆舊的關系,確保農村社會穩定。
鼓勵農村撤村并點和農民到中心鎮置業購房居住。
在城市近郊區特別是城市規劃區的村莊,當地人民政府可以視情況不再劃定宅基地,按照城市規劃統一建設住宅樓或住宅小區。
三、嚴格依法審批農村居民宅基用地
農民建房安排宅基,要本著有利于保護耕地、有利于實施規劃、有利于綜合治理“空心村”和改善村容村貌、提高農民生活居住的環境質量的原則來進行,必須限制在規劃確定的村莊建設用地范圍內,嚴格控制新建宅基占用耕地。
確屬按規劃占用耕地的,要由村委會統一組織辦理農用地轉用手續,并按照“占一補一”的原則,開發數量和質量相當的耕地。
農民建房實行一戶一宅制。
凡年滿20周歲、在本村落戶的農村公民,可憑身份證按照有關程序申請一處宅基地,宅基地面積標準要符合《山東省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》的有關規定。
鼓勵子女與父母同宅。
非本村戶籍的公民,一般不得申請宅基地,因故確實需要的,必須具有戶口遷移證明,方可安排一處宅基地。
村民申請宅基地須經村民會議或者農村集體經濟組織全體成員討論同意,由村委會張榜公布。
申請宅基地獲本村通過的,應依法辦理規劃選址定點和建設用地審批手續。
縣級人民政府要簡化農民宅基地審批手續,提高宅基地審批工作效率,并依照有關規定辦理變更登記手續,發放集體土地使用證。
四、依法妥善處理農村宅基地管理中存在的問題
村集體組織要制定村莊建設綜合改造計劃,加快村莊改造建設步伐。
異地建新宅且另有一處舊宅的,應騰出舊宅基地,由村集體依法收回。
安排新宅基,暫不拆建原宅基地上的房屋的,有償交由村委會統一安排作為舊宅拆建臨時周轉用房。
對于位置優良地段和空閑地,村集體組織可組織有資格申請宅基地的農戶公開招標,中標人優先選擇宅基地。
對由于歷史或規劃原因超過本村戶均宅基面積且超過法定宅基地標準的舊宅基地,不能退出的,村集體組織可通過宅田掛鉤辦法扣減承包田。
對按規劃要求拆舊建新但建新宅后拒不拆除的空宅,以及居住人戶口已遷出本村且不居住的空宅,其宅基地可由村集體依法收回,拒不交回的,經縣(市、區)政府批準,可由村集體組織實行有償使用,有償使用費標準為每年每平方米1-5元;但影響村莊規劃實施的,必須依法拆除地上建筑物和其他附著物,騰出宅基地。
除上述情況外,各地不得隨意擴大宅基地有償使用范圍,變相加重農民負擔,不得強行拆除農民正在使用的房屋。
舊宅調整要在充分協商的基礎上,妥善解決好拆遷戶的安置問題。
對于違反規定和亂收費的,一經查出,要嚴肅處理并追究當事人的責任。
村民未經縣級人民政府批準違法占地建房的,縣級人民政府土地行政主管部門有權依法查處。
所建房宅符合規劃,經戶主申請免予拆除處罰的,應按照《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十二條處罰,并依法辦理宅基地審批手續。
對不符合規劃的,必須予以拆除。
嚴格禁止村民或村集體組織以任何名義向本村以外的公民轉讓、買賣宅基地,擅自轉讓、買賣的,土地、建設等行政管理部門不得辦理有關手續,并由土地行政主管部門按照擅自轉讓土地使用權的規定依法處理。
經縣(市、區)有關行政主管部門批準,允許進城務工經商村民、戶口遷移到外地且不在本村居住的村民,將其擁有的房屋連同宅基地,有償轉讓或出租給符合建房條件的本村村民,但轉讓或出租后不得另行申請宅基地。
對村、鄉鎮越權批地建房或擅自買賣、轉讓宅基地的,要依照有關規定嚴肅處理。
五、切實加強對農村宅基地管理工作的領導
各級領導特別是縣、鄉鎮政府領導一定要加強對農村宅基地管理工作的領導。
村級領導班子要增強工作責任心,及時發現和化解矛盾,協調處理好干群關系。
要加強鄉鎮土地和村鎮建設管理隊伍建設,搞好部門協調,切實形成合力,共同做好耕地保護與村莊建設工作。
縣級土地行政主管部門要切實搞好宅基地的審批管理,對于急需建房的農戶,只要基本報件齊全、用地合法,就要及時辦理用地手續,切實搞好用地服務。
要加大執法力度,搞好宅基地的日常監督監察工作,建立巡回檢查制度,做到預防為主,防處結合,加大對農宅違法用地等問題的預防措施。
要加強對農村干部、群眾的法制宣傳,摒除傳統落后意識,強化土地公有觀念,提高農民守法、用法的自覺性,保持農村社會穩定,促進全省經濟健康發展。
宅基地相關法律法規包含哪些【2】
宅基地是什么?
宅基地是農村的農戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。
是指建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地,包括建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物,不能居住的土地以及準備建房用的規劃地三種類型。
宅基地的所有權屬于農村集體經濟組織。
根據我國法律規定,宅基地屬于國家和集體所有,公民個人沒有所有權,只有使用權,所以不得轉讓、出租或抵押。
關先生來信中所提到的住宅并不是商品房,是當地農民使用集體所有的宅基地建成的住宅,違反了只可自住的原則而出售的。
消費者若購買了該種房屋是無法拿到房產證的,將來不能上市交易;一旦發生了房屋糾紛,將得不到法律的保障。
宅基地法律問題
一、非集體經濟組織成員可否獲得宅基地使用權
國家曾經允許非集體組織成員獲得宅基地使用權。
1988年修訂的《土地管理法》曾在第41規定:城鎮非農業戶口居民建住宅,需要使用集體所有的土地的,必須經縣級人民政府批準,其用地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準,并參照國家建設征用土地的標準支付補償費和安置補助費。
19*,國家土地管理局曾出臺過一個指導性文件:“非農業戶口居民原在農村的宅基地,凡房屋產權沒有變化的,可依法確定其集體土地建設用地使用權1。
《村莊和集鎮規劃建設管理條例》2更是做了詳細的規定:城鎮非農業戶口居民、回原籍村莊、集鎮落戶的職工、退伍軍人和離休、退休干部以及回鄉定居的華僑、港澳臺同胞等報經相關政府審批程序辦理后都可以獲得宅基地建造房屋。
一些地方政府也依照該行政法規制訂出具體實施辦法。
如溫州市規定:允許回鄉定居的華僑、臺灣和港澳同胞、外籍華人參照村民申請宅基地建造住宅3。
但是由于配套制度沒有跟上,許多城郊農村集體經濟組織利用以上政策大量非法出讓宅基地使用權,許多村干部借此大發橫財,有的集體經濟組織還拒絕向本集體經濟組織成員分配宅基地使用權。
一些不法房地產商和鄉(鎮)、縣政府官員串通一氣,利用農村宅基地使用權開發房地產。
以上非法行為使得我國大量農村土地流失,對我國耕地保護政策造成了很大的沖擊。
立法者在新的《土地管理法》4中將該條款完全刪除,很有可能考慮到以上幾個方面的因素。
二、宅基地使用權流轉法律問題
(一)農村房屋買賣與宅基地使用權關系(可否分開流轉)
農村房屋買賣,在法律上不存在障礙,如《土地管理法》第62條規定:農村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準。
從我國的《民法通則》5、《合同法》6來分析,也不存在爭議。
但在確定房屋買賣的買受人對象上存有歧義。
國務院辦公廳曾在1999年發文規定7:“農民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅,有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。
”國土資源部又于2004年頒發文件8強調了該精神:“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地,嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”。
應該說,以上的文件精神違背了《憲法》和《土地管理法》之規定,更與《合同法》及相關司法解釋9直接沖突。
假定某農民將房屋出售給城市居民,則買賣關系有效,但政府卻不承認該行為且拒絕辦理相關手續,這豈不是怪事一樁?其實,我們從該通知的標題中即可明白,該通知的出臺背景是針對農村集體土地流轉過程的嚴重違法亂紀行為。
但作為國家行政機關,在全國公開發布的權威行政文件中出現如此錯誤,是非常不應該的。
顯然,該文件的出臺是沒有經過深思熟慮的,也可得以窺視我國行政管理上存在著的先天性缺陷。
依據民法理論,為方便利用不動產資源,房屋與土地轉讓時實施“房地一致”原則,而不應該分割轉讓。
如確實需要分割轉讓,那么需要經過嚴格的審批手續并依法辦理過戶登記。
但遺憾的是,目前我國法律規定只是針對城市房地產而沒有涉及到農村房地產。
至今對農村房屋與宅基地轉讓問題,也無任何法律、行政法規出臺。
稍微有點關聯的,主要有以下兩個文件。
一《人民法院關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》10。
該司法解釋規定:公民在城鎮依法買賣房屋時,該房屋宅基地的使用權應隨房屋所有權一起轉歸新房主使用。
但該規定也是針對城鎮宅基地的使用權。
二《國家土地管理局關于確定土地權屬問題的若干意見》11。
該文件規定:“農民集體土地上的房屋出售給本集體內部成員,或者城鎮、市郊以外的集體土地上的房屋出售給其他農民集體成員,其土地所有權不變。
房產所有者享有土地所屬集體其他成員同等的土地使用權。
但該意見被后頒發的《確定土地所有權和使用權的若干規定》12中的“接受轉讓、購買房屋取得的宅基地,與原有宅基地合計面積超過當地政府規定標準,按照有關規定處理后允許繼續使用的,可暫確定其集體土地建設用地使用權”所替代。
兩者所表現出來的意義顯然是不同的:前者規定無論是誰購買了該房屋,都可以獲得宅基地使用權,但后者做了彈性處理,授權當地政府是否允許審批權,如允許繼續使用,也只是暫時使用。
本文以為,只要我國在法律層次上對此不加以明確,則該類糾紛就會不斷涌現。
帶有普遍意義的,就是城郊區的農民自建房向城市居民出售房屋時引起的糾紛。
依據《合同法》規定,該自建房買賣合同是有效的,但由于宅基地不能過戶,則實際上就產生了兩個合法權利人對同一宅基地使用權的需求。
農民基于國家法律規定而享有對該宅基地使用權的合法權益,而購房人基于合法占有建造在該宅基地之上的房屋而自然享受到對該宅基地使用權的合法權益。
三、宅基地使用權繼承問題
《繼承法》13規定,農村合法建造的房屋屬于農民個人財產,可以作為遺產繼承。
那么宅基地使用權,是否也可以繼承呢?
從宅基地使用權是集體經濟組織無償分配給其成員的居住使用來分析,宅基地使用權的產生是與使用人的身份緊密相關的。
只要使用人不使用宅基地,則意味著他不需要。
那么,集體經濟組織完全可以收回。
因此,如果宅基地使用權人死亡,則該宅基地使用權也隨著滅失,不存在可以通過繼承而讓第三人持續占有使用。
因此,宅基地不屬于公民的私人財產,不能繼承。
因此,當前關于宅基地使用權繼承的爭議,不外乎通過房屋繼承而連帶繼承了宅基地使用權所帶來的矛盾,筆者把它分為以下二種類型:
(1)如繼承人為本集體經濟組織成員的,那么繼承宅基地使用權不存在法律障礙,只是在確定其合法占有宅基地面積上是否超標如何處理上有爭議。
依據《確定土地所有權和使用權的若干規定》規定14:如集體經濟組織成員通過繼承獲得宅基地使用權,其面積加上自己所有的宅基地使用權面積超過當地政府規定標準的,由國土資源局在土地登記卡和土地證書內注明超過標準面積的數量。
以后在分戶建房時或在房屋遇到拆遷、需要改建、翻建或在政府依法實施規劃重新建設時,按當地政府規定的面積標準重新確定使用權,其超過部分退還集體。
(2)如果繼承人為集體經濟組織外的自然人,這里的自然人包括其它集體經濟組織的農民與城鎮戶口居民。
那么,由于目前法令規定的不明確,實踐中存在不同的處理:
有的允許當事人繼承,但宅基地使用權于房屋滅失后即收回,且不允許該房屋翻建。
集體土地資源是非常有限的,且隨著人口的增多和成長,需求量日益增加。
如果允許非集體經濟組織成員使用宅基地使用權,卻無法滿足集體經濟組織其它成員的需求,那么,于法于理都是令人難以接受的。
宅基地使用權和房屋由集體經濟組織收回,對繼承人的房屋價值給予適當補償。
這個政策對集體經濟組織成員來說,他們的權益是獲得了保護,但卻違背《憲法》之“國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權”15規定。
當事人依據《繼承法》合理地繼承了農村房屋,即屬于私人財產,其自然擁有對該房屋的物權,即的所有權、處分權和權。
在目前,只有農村的土地被國家征用或征收,才可以依法強制收回宅基地使用權和房屋,并對房屋予以適當補償。
顯然,集體經濟組織強制收回找不到任何的法律依據。
宅基地使用權由集體經濟組織收回,責令繼承人限期拆除房屋。
這種行為顯然是極端錯誤的,但卻取得不少地方政府支持,而且還有法院支持。
四、農村宅基地使用權抵押的法律問題
1、農村房屋抵押與宅基地使用權禁止抵押之矛盾
依據《擔保法》16第37條第2款規定,農村宅基地使用權是禁止抵押的。
《農村集體土地使用權抵押登記的若干規定》17也曾規定:“抵押登記應當以土地使用權登記為前提。
經縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地土地使用權和鄉村企業集體土地使用權可以設定抵押權,其他類型的集體土地使用權不得抵押。
但是,依據《擔保法》第34條第1款規定,農村房屋和其他地上定著物卻可以抵押。
這就產生了一個無法回避的矛盾:農民如果用自己的房屋進行抵押,那么,一旦需要實現抵押權時,如何來解決房屋與宅基地分開使用的問題?這個矛盾的存在是現在信用社或銀行不愿意接受農民用農村房屋抵押進行融資發展農村經濟的主要原因。
國家對此沒有任何法律或政策文件出臺解決該問題。
2、農村房屋辦理登記抵押與宅基地使用權禁止抵押矛盾
《擔保法》規定:鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物需要抵押時,應到縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記手續,抵押合同自登記之日起生效。
當事人以其他財產抵押的,可以自愿辦理抵押物登記,抵押合同自簽訂之日起生效。
如果當事人要辦理抵押物登記的,登記部門為抵押人所在地的公證部門。
農村房屋屬于“其它財產”之范疇,建設部頒發的《城市房地產抵押管理辦法》18和司法部頒發的《公證機構辦理抵押登記辦法》19都分別予以明確了該概念的涵義。
故用農村房屋抵押,則無須要辦理抵押登記手續,抵押與雙方抵押合同簽訂生效之日同時生效。
而不辦理抵押登記產生后果只是不得對抗第三人,而非抵押無效。
五、宅基地使用權非居住用途引起的法律問題
在我國八十年代開始實施gg開放政策后,為解決大量的農村村民從事個體工商戶需要場地問題,1987年,國務院頒發《城鄉個體工商戶管理暫行條例》20之第十四條規定:個體工商戶所需生產經營場地,當地人民政府應當納入城鄉建設規劃,統籌安排。
經批準使用的經營場地,任何單位和個人不得隨意侵占。
與之配套的《城鄉個體工商戶管理暫行條例實施細則》21(修正)之第二十三條規定:經批準個體工商戶使用的經營場地,需要拆遷的,應當按照有關規定,由使用單位承擔拆遷費用。
但遺憾的是,至今沒有具體的操作方案出臺。
而依據《土地管理法》規定,農村每戶村民擁有宅基地,是為滿足其建造居住房屋而分配的。
對于“建住宅”理解,1992年國家土地管理局政策法規司曾釋義:“《土地管理法》第四十五條(舊)所指的“建住宅”,應當理解為農村居民所建住房以及與住房的居住生活有關的其他建筑物和設施22。
因此,如果農村村民需要經營性場所,有兩種途徑獲得建設用地:
1、通過舉辦鄉、鎮、村企業形式依法申請集體經濟組織的土地作為建設用地;
2、依法申請獲得國有土地作為建設用地。
種方式,對于廣大農村村民的個體經商或開設手工坊,顯然是不現實的,因為一個村莊開設集體經濟企業,在數量上是非常有限的;第二種方式,對農村村民更是一種空想。
事實非常明確,在對農村村民如何獲得經營性土地的問題上,我國的立法者根本沒有考慮或者說完全忽略了。
而實際上,大量的農村個體工商戶普遍存在于每個村莊,遍布各個行業。
國家不但默認而且鼓舞村民以宅基地建造的居住房作為個體經濟發展的場地,這種態度對于解決農村經濟發展具有重大的現實意義。
六、宅基地使用權征收后的補償安置問題
目前,對農村宅基地使用權征用后的安置補償的法律直接依據是《土地管理法》第四十七條。
該條規定:征用宅基地的,由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定,被征收土地上的附著物,也由省、自治區、直轄市規定。
由于該條款規定的太籠統,以致實踐中,對宅基地征用后的補償安置,只能以省、自治區、直轄市的規定為準。
對農村房屋的征用補償,涉及到兩個不動產即宅基地和房屋。
按照民法理論,補償也應區分,因為兩者的補償標準和補償性質都是不同的,對宅基地的補償是基于土地被征用而產生,補償對象是被征用的土地所有權人和使用權人;而房屋屬于私人所有,補償直接給被征用人。
但目前,許多地方制訂的關于集體土地房屋征用補償方案中,都規定可將宅基地補償費直接補償給農戶。
在實際操作中,分貨幣補償、房屋安置、另行審批宅基地安置三種方式。
1.貨幣補償,是指宅基地征用后,對宅基地使用權人進行一次性安置,包括宅基地使用權和房屋兩個補償。
宅基地使用權區位是指處于城市規劃區具體的地理位置,依據政府規定的土地基準價進行評估而定,被拆除房屋按房屋的重置成新價確定。
至于如何計算,國家沒有統一規定,地方政府也就因地制宜。
2.房屋安置,是指拆遷人對被拆遷農戶依法給予房屋貨幣補償后,被拆遷農戶再以其所得的貨幣補償款購買拆遷人提供的國有土地上的安置房屋。
這種情況主要是針對位于城市規劃區內的村莊。
在城市化過程中,集體經濟組織的所有土地都被國家征用后,由政府出資規劃建造統一的農村聯體公寓或商品樓房,對失去房屋的農民予以安置,即地方政府所謂的“撤村建居”方案。
該安置方式在實施過程中有兩種方案:一是按照被征用的房屋建筑面積予以安置;二是在確認房屋建筑面積上結合被拆遷人家庭人口情況予以安置。
我國建國以來的對農村集體土地管理的實際情況。
如在認定計算宅基地面積上,北京市規定:“拆遷補償中認定的宅基地面積應當經過合法批準,且不超過控制標準。
未經合法批準的宅基地,不予認定。
經合法批準的宅基地超出控制標準的部分,不予補償;但1982年以前經合法批準的宅基地超出控制標準的部分,可以按照區、縣人民政府的規定給予適當補償23。
在1982年2月國務院公布《村鎮建房用地管理條例》之前,我國農村農民建造房屋所需要的宅基地是不需要政府審批的,有的地方只要讓生產隊劃一個空地即可,有的地方則只需要經村委或公社書面或口頭同意即可避免,而絕大部分的做法則是農民自己弄個土地建造房屋,只要不是非常嚴重地亂占耕地或引發村民之間的爭議,政府也就不予以干涉。
還有的農民所占用的宅基地和房屋,則系土地改革時政府無償分配獲得,雖然當時規定有頒發房屋土地所有權證,但后來辦理出的也只占小部分,大部分的都沒有任何政府頒發的書面證明,已辦理房屋土地所有權證的,也在歷經*之*年代而大都不復存在。
這兩種宅基地使用權人,有的法制觀念淡薄,有的因一時無法提供有效證明,在八十年代末期的政府全面統一換發集體土地使用權證過程中,沒有及時地去辦理新的宅基地使用權證。
這樣一來,現在這批宅基地依據北京市的政策,就成了違法占用土地,而被排除在補償之內。
這顯然于法于理都是非常說不通的。
實際上,國家土地管理曾就該類問題出臺文件規定:“1982年2月國務院公布《村鎮建房用地管理條例》之前農村居民建房占用的宅基地,在《村鎮建房用地管理條例》施行后未經拆遷、改建、翻建的,原則上按現有實際使用面積確定集體土地建設用地使用權。
1982年2月《村鎮建房用地管理條例》公布時起至1987年1月《土地管理法》開始實施時止,農村居民建房占用的宅基地,其面積超過當地政府規定標準的,超過部分按1986年3月*中央、國務院《關于加強土地管理、制止亂占耕地的通知》及地方人民政府的有關規定處理后,按處理后的實際使用面積確定集體土地建設用地使用權24。
也就是說,國家在認定農民占用宅基地問題上,還是本著實事求是以調查核實的事實為準的。
司法實踐上,《人民法院行政審判庭關于對農民長期使用但未取得合法權屬證明的土地應如何確定權屬問題的答復》25
中也有類似的認定:“對土地所有權有爭議,但不能依法證明土地屬農民集體所有的土地,應依照《土地管理法實施條例》第三條第(三)項的規定,并參照原國家土地管理局確定土地所有權使用權的有關規定確定土地所有權。
此外,考慮到該案的爭議土地系農民長期使用,但未取得合法權屬證明的特殊情況,建議你院向政府提出司法建議,即:如果國家使用該爭議地,應參照國家征用土地的有關規定給予適當補償。
3.另行審批宅基地安置
是指征得區縣政府同意,且本集體經濟組織區域內還有可以安排宅基地的建設土地的,被拆遷農戶在獲得房屋貨幣補償后再申請分配宅基地供其建造居住房屋,也有的集體經濟組織異地成批建造農居房安置被征用農戶。