一、善意取得制度的概念及其對(duì)象

1、概念

了解不動(dòng)產(chǎn)的善意取得應(yīng)當(dāng)首先了解“善意取得”。所有權(quán)取得一般可分為一般取得和特別取得,善意取得就是所有權(quán)的特別取得。善意取得又稱即時(shí)取得,傳統(tǒng)民法上的善意取得是指無(wú)權(quán)處分人將其占有的他人動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人,如果第三人取得該動(dòng)產(chǎn)是基于善意且是有償,第三人就依法取得了該動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或他物權(quán)。在此情況下,原權(quán)利人不得向第三人行使物權(quán)返還請(qǐng)求權(quán),只能請(qǐng)求占有人賠償損失。而我國(guó)的《物權(quán)法》所體現(xiàn)出的現(xiàn)代觀念更新為:指受讓人以財(cái)產(chǎn)所有權(quán)為轉(zhuǎn)移為目的的善意,對(duì)價(jià)受讓占有該財(cái)產(chǎn),即使出讓人無(wú)轉(zhuǎn)移所有權(quán)的權(quán)利,受讓人仍取得其所有權(quán)。

2、對(duì)象

由上述概念我們可以得知,在我過(guò)傳統(tǒng)民法中,善意取得的對(duì)象主要是指動(dòng)產(chǎn)。這是因?yàn)閯?dòng)產(chǎn)的所有權(quán)變更通常要基于公信原則,而不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)變更則要基于登記制度。

但是這一對(duì)象的范圍并非絕對(duì)限定,而應(yīng)該看到是可以有一些外延的。善意取得既適用于動(dòng)產(chǎn),又可適用于不動(dòng)產(chǎn)。當(dāng)事人出于善意,從無(wú)處分權(quán)人手中購(gòu)買了房屋并登記過(guò)戶,善意人取得房屋所有權(quán);再如不動(dòng)產(chǎn)之出產(chǎn)物,尚未分離者,為該不動(dòng)產(chǎn)之部分,如菜園的蔬菜、果樹上的果實(shí)等。不動(dòng)產(chǎn)的出產(chǎn)物尚未分離,不可能單獨(dú)成為物權(quán)的客體,但可以成為買賣或贈(zèng)與的標(biāo)的。如甲有果園,租乙管理,乙擅將樹上果實(shí)售于丙。那么乙將分離的果實(shí)交付于丙時(shí),丙因善意受讓而取得其所有權(quán);在丙經(jīng)乙同意,自將果實(shí)從原物分離,而取得占有時(shí),亦有善意取得的適用。這種時(shí)候?qū)ι埔馊〉玫倪m用,并不能說(shuō)對(duì)象單純地就是動(dòng)產(chǎn)。

3、條件

善意取得的條件:第一,受讓人須是善意的,不知出讓人是無(wú)處分權(quán)人;第二,受讓人支付了合理的價(jià)款;第三,轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。三項(xiàng)條件必須同時(shí)具備,否則不構(gòu)成善意取得。

有意見認(rèn)為,善意取得對(duì)所有權(quán)保護(hù)不利。善意取得對(duì)所有權(quán)人有一定限制,但善意取得基于占有的公信力,旨在維護(hù)交易安全,這項(xiàng)制度的存在是必要的。

二、善意取得制度的歷史淵源

1、善意取得制度的歷史背景

在民法發(fā)展史上,羅馬法上沒(méi)有建立過(guò)善意取得制度,概因其奉行“后手的權(quán)利不得優(yōu)于前手”以及“發(fā)現(xiàn)己物,我即收回”的原則。學(xué)界一般認(rèn)為,日耳曼法中的“以手護(hù)手”原則為善意取得制度的淵源,是近世以來(lái)為交易安全便捷的需要,吸收羅馬法的善意要件而逐漸生成發(fā)展起來(lái)的。“以手護(hù)手”原則是一項(xiàng)物追及制度,但它也是對(duì)絕對(duì)的物追及制度的一項(xiàng)限制。依據(jù)該原則,占有是權(quán)利的外衣,占有動(dòng)產(chǎn)者,即推定其為動(dòng)產(chǎn)的所有人,而對(duì)動(dòng)產(chǎn)有權(quán)利者,也須通過(guò)占有標(biāo)的物而加以表現(xiàn)。因此,有權(quán)利者未占有其物時(shí),其權(quán)利效力便因此而減弱。權(quán)利人任意將自己的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與他人占有的,只能向占有人請(qǐng)求返還占有物。如果占有人將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí),權(quán)利人不得向第三人請(qǐng)求返還,而只能請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓人賠償損失。后世的法國(guó)民法、德國(guó)民法等皆借助“以手護(hù)手”原則形式上的便宜,而發(fā)展出善意取得制度。占有是物權(quán)的外在表征,占有動(dòng)產(chǎn)者即推定其為動(dòng)產(chǎn)的所有者。對(duì)動(dòng)產(chǎn)享有權(quán)利者也必須以對(duì)標(biāo)的物的占有為前提,如果物的所有權(quán)人喪失了對(duì)物的占有,其權(quán)利的效力便會(huì)因此而減弱。所以,當(dāng)所有者之物被占有人讓與第三人的情況下,所有人只能向占有人請(qǐng)求損害賠償,而不能向第三人請(qǐng)求物權(quán)返還。第三人依據(jù)“以手護(hù)手”原則取得所有權(quán),是原權(quán)利人由于喪失對(duì)物的占有導(dǎo)致對(duì)其物的權(quán)利效力減弱的邏輯結(jié)果,而且在此也無(wú)須考察第三人是善意還是惡意。由此可以看出,“以手護(hù)手”原則與善意取得制度還存在相當(dāng)?shù)牟罹唷?/p>

在對(duì)該原則進(jìn)行否定之否定的基礎(chǔ)之上,善意取得制度應(yīng)運(yùn)而生。善意取得制度在阻斷所有人對(duì)其物的追及力,維護(hù)善意受讓人的利益,保持財(cái)產(chǎn)動(dòng)的安全與靜的安全之平衡等方面確有其他制度不可替代的作用,因此為當(dāng)代兩大法系具有代表性的國(guó)家和地區(qū)所繼受,如大陸法系的德國(guó)、法國(guó)以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū),英美法系的美國(guó)和英國(guó)。善意取得制度自其產(chǎn)生之日,就因其所特有的制度功能而受到許多國(guó)家的認(rèn)同。

2、世界各國(guó)民法制度對(duì)善意取得的規(guī)定

法國(guó)所采取的并不是典型的善意取得制度。從嚴(yán)格意義上講,法國(guó)法稟承了羅馬法“任何人不得將大于其所有的權(quán)利讓與他人”的原則,側(cè)重對(duì)所有權(quán)人的保護(hù),即使受讓人為善意,所有人也得對(duì)其主張所有物返還請(qǐng)求權(quán)。但應(yīng)注意的是,法國(guó)法并非完全無(wú)視受讓人的權(quán)益,而是規(guī)定善意受讓人得援引“涉及動(dòng)產(chǎn)物品時(shí),占有即等于有權(quán)證書的規(guī)定”。

在德國(guó),立法完全繼承了日爾曼法的傳統(tǒng),確認(rèn)了最具典型意義的善意取得制度,而采取了《法國(guó)民法典》截然不同的規(guī)定,即在法典中明確承認(rèn)了善意取得制度,而不是作為取得時(shí)效的規(guī)則加以規(guī)定。德國(guó)采用的是客觀善意主義,在德國(guó)物權(quán)法中,不論是動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)皆可發(fā)生善意取得。

《日本民法典》第192條規(guī)定:“對(duì)占有人,推定其以所有的意思,善良、平穩(wěn)而公然地開始占有動(dòng)產(chǎn)者,如系善意無(wú)過(guò)失,則即時(shí)取得行使于該動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利。”可見《日本民法典》采取法國(guó)法的立場(chǎng),將善意取得和取得時(shí)效放在同一個(gè)范疇內(nèi),而視為一種即時(shí)取得。按照這一規(guī)定,善意取得制度也僅適用于動(dòng)產(chǎn)。

瑞士民法的善意取得制度以德國(guó)民法為藍(lán)本采取了中間立場(chǎng),其善意取得制度規(guī)定,在民法典物權(quán)法占有編占有權(quán)的保護(hù)篇中。該法典第933條規(guī)定:“凡以轉(zhuǎn)讓所有權(quán)和限制物權(quán)為目的善意取得動(dòng)產(chǎn)的,即使出讓人未獲任何出讓授權(quán),其取得也應(yīng)受保護(hù)。”

我國(guó)是主觀善意主義,我國(guó)物權(quán)法出臺(tái)以前,一般將善意取得制度置于動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的得失喪變中作討論,并將善意取得僅限于動(dòng)產(chǎn)及其限制物權(quán)的取得。物權(quán)法出臺(tái)后,為了更好的保護(hù)交易者的行為安全,物權(quán)法制定了不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度。在我國(guó)的臺(tái)灣物權(quán)法著作中一直涉及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得。他們認(rèn)為,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)皆須登記,在公信力滿足的前提下,為了保護(hù)取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意第三人而實(shí)施的善意取得制度。雖然在臺(tái)灣民法中未設(shè)規(guī)定,但在臺(tái)灣《土地法》中一些條款實(shí)務(wù)上可以認(rèn)為是保護(hù)善意第三人起見的。

3、物權(quán)行為和公信力

在中國(guó)大陸,民法法典化進(jìn)程中很重要的立法是物權(quán)法,物權(quán)法中極重要的一項(xiàng)制度就是物權(quán)行為理論。物權(quán)行為具有獨(dú)立性和無(wú)因性,卡爾。拉倫茨(KarlLarenz)認(rèn)為:物權(quán)行為是指設(shè)定、變更、轉(zhuǎn)移或廢止具有絕對(duì)效力、對(duì)抗任何人的物權(quán)的行為。繼而,胡果。格勞秀斯(HugoGrotius,1583年一1645年)等人又提出了物權(quán)變動(dòng)的意思表示,說(shuō)明物權(quán)不同于債權(quán),一個(gè)物權(quán)的變動(dòng),首先要有一個(gè)物權(quán)變動(dòng)的名義(titulus),其次要有一個(gè)物權(quán)變動(dòng)的形勢(shì)(modus)。薩維尼(SavignyFriedrichKarlvon,1797~1861)認(rèn)為只要存在物權(quán)轉(zhuǎn)移這個(gè)行為,就承認(rèn)這個(gè)契約的有效性,物權(quán)的存在和絕對(duì)的客觀行為發(fā)生就是物權(quán)行為理念的基礎(chǔ)。和善意取得以及現(xiàn)代合同法規(guī)定不同,如今大部分國(guó)家所認(rèn)可的契約有效性和善意取得大多建立在主觀有效行為之上。物權(quán)理論的核心部分就在于物權(quán)行為的無(wú)因性,它指物權(quán)行為在其效力和結(jié)果上不依賴于其他原因而獨(dú)立成立,即原因行為的無(wú)效或者被撤銷不能導(dǎo)致物的履行行為的當(dāng)然無(wú)效和撤銷。這是一種第三人免責(zé)的依據(jù)。另外,無(wú)權(quán)變更形式主義原則指出,物權(quán)的支配和歸屬應(yīng)當(dāng)建立在當(dāng)事人意思自治的基礎(chǔ)上,但是必須按照一定的方式加以確定,即公示要件主義。

這一點(diǎn)直接影響了后來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)登記公信制度的發(fā)展。物權(quán)是對(duì)標(biāo)的物的直接支配,無(wú)權(quán)的存在與變動(dòng)需要一定的公示方法。動(dòng)產(chǎn)以占有交付為公示方法,不動(dòng)產(chǎn)則以登記為公示方法。然而公示僅僅是維護(hù)交易安全的必要要件而非充分條件,因此為了真正實(shí)現(xiàn)保護(hù)交易安全的目標(biāo),法律必須進(jìn)一步賦予登記以公信力。

公信力,不僅是保障交易安全的手段,從理論上來(lái)說(shuō),也是善意取得適用對(duì)象劃分的依據(jù),它源于公示。臺(tái)灣民商法學(xué)家謝在全所著《民法物權(quán)論》中說(shuō):所謂公示,是指物權(quán)在變動(dòng)時(shí),必須將物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)通過(guò)一定程序的向社會(huì)公開,從而使第三人知道物權(quán)變動(dòng)的情況,以避免第三人遭受損害。所謂公信,是指一旦當(dāng)事人變動(dòng)物權(quán)時(shí),依據(jù)法律的規(guī)定進(jìn)行了公示,則即使依公示方法表現(xiàn)出來(lái)的物權(quán)不存在或存在瑕疵,但對(duì)于信賴該物權(quán)的存在并已經(jīng)從事物權(quán)利交易的人,法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)的物權(quán)存在時(shí)相同的法律效果,以保護(hù)交易安全。按照物權(quán)的公示原則,物權(quán)合法性的實(shí)質(zhì)是通過(guò)法律認(rèn)可的形式反映出來(lái),即不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和動(dòng)產(chǎn)占有的事實(shí)表明的物權(quán)是合法的物權(quán),這就是物權(quán)公示所具有的權(quán)利合法性推定效力,根據(jù)該推定效力,善意第三人信賴不動(dòng)產(chǎn)的登記或動(dòng)產(chǎn)占有的表征,而與不動(dòng)產(chǎn)登記名義人或動(dòng)產(chǎn)占有人為交易時(shí),縱使其表征與實(shí)質(zhì)的權(quán)利不符,對(duì)于信賴此表征的善意第三人亦不發(fā)生任何關(guān)系,該善意第三人取得的物權(quán)受法律保護(hù),這就是物權(quán)的善意取得。公示、公信原則就是善意取得的邏輯起點(diǎn),是其基礎(chǔ)。為貫徹公示的原則,應(yīng)該采取一定的公示方法,一般說(shuō)來(lái)物權(quán)的公示方法主要兩種即動(dòng)產(chǎn)的交付和不動(dòng)產(chǎn)的登記。

三、我國(guó)的善意取得制度現(xiàn)狀

1、我國(guó)善意取得制度的要件

我國(guó)物權(quán)法第106條第(一)(二)(三)款其實(shí)就相當(dāng)于善意取得的要件,主要包括:

第一,受讓人須是善意的,不知出讓人是無(wú)處分權(quán)人;

第二,受讓人支付了合理的價(jià)款;

第三,轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

三項(xiàng)條件必須同時(shí)具備,否則不構(gòu)成善意取得。

2、我國(guó)善意取得制度的法律后果

適用善意取得制度的后果是所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。讓與人向受讓人交付了財(cái)產(chǎn),從受讓人實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)時(shí)起,受讓人就成為財(cái)產(chǎn)的合法所有人,而原所有人的權(quán)利歸于消滅。善意取得制度在保護(hù)善意的受讓人的同時(shí),也應(yīng)保護(hù)原所有人的利益。由于讓與人處分他人的財(cái)產(chǎn)是非法的,因而其轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)獲得的非法所得,應(yīng)作為不當(dāng)?shù)美颠€給原所有人。如果返還不當(dāng)?shù)美圆蛔阋匝a(bǔ)償原所有人的損失,則原所有人有權(quán)基于侵權(quán)行為,請(qǐng)求讓與人賠償損失以彌補(bǔ)不足部分。如果不法讓與人以高于市場(chǎng)的價(jià)格讓與財(cái)產(chǎn),其超出財(cái)產(chǎn)價(jià)值部分之所得,也應(yīng)返還給原所有人。

3、我國(guó)善意取得制度的狀況

傳統(tǒng)的善意取得理論,其只能適用動(dòng)產(chǎn),不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得只是奢望。2007年3月16日。第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議終于表決通過(guò)了審議數(shù)次的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》,其中106條明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得制度,法條規(guī)定:“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的,所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外,符合下列情形,受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán):(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的;(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的,原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的,參照前兩款規(guī)定。”

關(guān)于善意取得能否適用不動(dòng)產(chǎn)的討論曾經(jīng)很激烈,主要是肯定說(shuō)和否定說(shuō)之分。否定學(xué)說(shuō)認(rèn)為,民法物權(quán)保護(hù)制度的基礎(chǔ)是公信原則,按照物權(quán)法的一般原則,物權(quán)變動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循公示原則,否則不能產(chǎn)生法律效力,它直接的保護(hù)變動(dòng)物權(quán)的當(dāng)事人和第三人。在否定學(xué)說(shuō)中又存在兩種觀點(diǎn),分別是以梁慧星(1944)為代表的“相信登記正確而受法律保護(hù)的第三人”以及以孫憲忠(1984)為代表的“公示公信原則與善意取得原則的絕對(duì)對(duì)立”。相對(duì)的,肯定學(xué)說(shuō)則贊成不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得原則。有學(xué)者認(rèn)為,否定說(shuō)排除不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得的理由是不動(dòng)產(chǎn)以登記為其公示方法,交易中不至誤認(rèn)占有人為所有權(quán)人,而動(dòng)產(chǎn)權(quán)以其占有為其公示方法,交易中極易使人誤信占有人為處分人,僅建立在占有人和處分人是否一致的基礎(chǔ)上,而忽略了不動(dòng)產(chǎn)交易中依然存在登記權(quán)利人和有處分權(quán)的人一致的情形。如今,我國(guó)制定了關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的相關(guān)規(guī)定,并將其運(yùn)用于實(shí)踐之中。雖然實(shí)踐中很少出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的適用,但是這項(xiàng)規(guī)定切實(shí)地保護(hù)了交易安全和善意第三人的利益。此規(guī)定在其他國(guó)家也鮮為所見,在我國(guó)民法歷史上是一個(gè)巨大的飛躍。然而并不是就消除了肯定說(shuō)和否定說(shuō)的對(duì)峙。王利明在其著作中寫道:“如果不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生登記錯(cuò)誤,第三人因?yàn)樾刨嚨怯浂c登記記載的權(quán)利人發(fā)生交易,此種情況一般不適用善意取得制度,應(yīng)當(dāng)適用公信制度。盡管公信原則與善意取得制度具有許多相似性,但兩者適用的要件是不同的……。”事實(shí)上,不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得與公信原則并不矛盾,我國(guó)物權(quán)法106條第(三)款也規(guī)定了,轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。由此可以看出,公信原則是不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得制度的基礎(chǔ)。

我們?cè)僖缘聡?guó)和瑞士為例,《德國(guó)民法典》第892條和第893條,其中第892條第1款第1句規(guī)定:“對(duì)于因法律行為而取得對(duì)土地的權(quán)利或?qū)Υ朔N權(quán)利的權(quán)利的人,為其利益,土地薄冊(cè)的內(nèi)容視為正確,但對(duì)正確性的異議已經(jīng)登記,或不正確為取得人所知的,不在此限。”依據(jù)該條德國(guó)法建立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得制度,也稱“從無(wú)權(quán)利人處取得”。也就是說(shuō),判定第三人是否受保護(hù)的法律標(biāo)準(zhǔn)是對(duì)土地登記簿的信賴,而這種主觀的信賴又是建立在作為客觀的登記的事實(shí)基礎(chǔ)之上。

四、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得的理論研究

不主張不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度最有力的觀點(diǎn)認(rèn)為如果登記薄登記出現(xiàn)錯(cuò)誤或者瑕疵,可以通過(guò)登記具有公信力這一原則加以克服,也就是說(shuō)只要是在登記薄上記載的,我們無(wú)條件的相信它是真實(shí)的。我們認(rèn)為這是不符合實(shí)事求是的精神,與人民的法律情感相悖。在實(shí)際生活中由于客觀與主觀因素的存在,在登記中不可避免的會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)誤,我們要本著實(shí)事求是精神來(lái)正視錯(cuò)誤,找出理想的制度予以救濟(jì),這才是法律生命真實(shí)體現(xiàn)。建立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度是符合法律精神的,符合人民法律情感與法律思維,并且我們可以從下面的分析中找到建立善意取得的合理性及其社會(huì)價(jià)值。

1、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的倫理基礎(chǔ)-人的互相尊重

各國(guó)法律多以一定之人的形象為規(guī)范基準(zhǔn)。我國(guó)現(xiàn)行《民法通則》及《民法典(征求意見稿)》同樣系以人為本位。而其倫理基礎(chǔ)則在于人的互相尊重。即每個(gè)人得要求他人尊重其存在及尊嚴(yán),而此更須以尊重他人為前提。誠(chéng)如康德所云:“每個(gè)人都享有要求其他人尊重自己的權(quán)利,而他人也必須相對(duì)于任何其他人受到該義務(wù)的約束。

2、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的理論基礎(chǔ)-物權(quán)的公示、公信原則

所謂公示,是指物權(quán)在變動(dòng)時(shí),必須將物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)通過(guò)一定的向社會(huì)公開,從而使第三人知道物權(quán)變動(dòng)的情況,以避免第三人遭受損害。所謂公信,是指一旦當(dāng)事人變動(dòng)物權(quán)時(shí),依據(jù)法律的規(guī)定進(jìn)行了公示,則即使依公示方法表現(xiàn)出來(lái)的物權(quán)不存在或存在瑕疵,但對(duì)于信賴該物權(quán)的存在并已經(jīng)從事物權(quán)交易的人,法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)的物權(quán)存在時(shí)相同的法律效果,以保護(hù)交易安全。按照物權(quán)的公示原則,物權(quán)合法性的實(shí)質(zhì)是通過(guò)法律認(rèn)可的形式反映出來(lái),即不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和動(dòng)產(chǎn)占有的事實(shí)表明的物權(quán)是合法的物權(quán),這就是物權(quán)公示所具有的權(quán)利合法性推定效力,根據(jù)該推定效力,善意第三人信賴不動(dòng)產(chǎn)的登記或動(dòng)產(chǎn)占有的表征,而與不動(dòng)產(chǎn)登記名義人或動(dòng)產(chǎn)占有人為交易時(shí),縱使其表征與實(shí)質(zhì)的權(quán)利不符,對(duì)于信賴此表征的善意第三人亦不發(fā)生任何關(guān)系,該善意第三人取得的物權(quán)受法律保護(hù),這就是物權(quán)的善意取得。公示、公信原則就是善意取得的邏輯起點(diǎn),是其基礎(chǔ)。為貫徹公示的原則,應(yīng)該采取一定的公示方法,一般說(shuō)來(lái)物權(quán)的公示方法主要兩種即動(dòng)產(chǎn)的交付和不動(dòng)產(chǎn)的登記。根據(jù)我國(guó)的立法情況,我國(guó)采取的不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)模式是登記要件主義。簡(jiǎn)言之,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)必須登記才發(fā)生物權(quán)的轉(zhuǎn)移,動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬的移轉(zhuǎn)通過(guò)交付。動(dòng)產(chǎn)的交付和不動(dòng)產(chǎn)的登記都具有公示、公信的效力,所以第三人善意的信任其公示的信息取得物權(quán)應(yīng)該受到保護(hù)。否定論有謂“基于物權(quán)登記的公信力,即使登記錯(cuò)誤或有遺漏,因相信登記正確而與登記名義人進(jìn)行交易的善意第三人,其所得利益仍受法律保護(hù)。”

其實(shí),他們這樣的論述也就承認(rèn)了依此觀點(diǎn),善意第三人因信賴不動(dòng)產(chǎn)的登記而與登記名義人為不動(dòng)產(chǎn)交易,即使登記名義人非為真實(shí)權(quán)利人,亦取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。這顯然是善意取得,但是又不承認(rèn),顯然是不符合邏輯的。

3、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)-不動(dòng)產(chǎn)登記中的瑕疵

否定論者有謂,在不動(dòng)產(chǎn)登記制度建立起來(lái)以后善意取得的情況就難有生存之空間。對(duì)此論點(diǎn),筆者實(shí)難茍同,否定論者犯了人類萬(wàn)能論的錯(cuò)誤,通過(guò)法律生活的實(shí)踐與考察,我們會(huì)發(fā)現(xiàn)在現(xiàn)實(shí)中,即使再完美的登記制度也難免有登記信息上的疏漏,茲略舉幾種典型情況:第一、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)因工作失誤而使不動(dòng)產(chǎn)登記出現(xiàn)錯(cuò)誤或遺漏。第二、共同共有的不動(dòng)產(chǎn),由于登記簿上只記載一個(gè)權(quán)利人,導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)的無(wú)權(quán)處分行為。在我國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)登記,特別是房產(chǎn)登記簿上,所有權(quán)人往往只寫一人,特別是家庭共有房屋更是如此,因此,實(shí)踐中往往出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)共同共有的名義權(quán)利人擅自處分不動(dòng)產(chǎn)的情況。第三、不動(dòng)產(chǎn)登記以外的法律變動(dòng),主要指本是不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人,但是不愿意用自己的名字登記,而是使用他人的名字登記,但是所有權(quán)人又不是基于贈(zèng)與或者遺贈(zèng)意思表示的。第四、當(dāng)事人利用同登記機(jī)關(guān)工作人員的不正當(dāng)關(guān)系,違法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記變動(dòng),從而擅自處分了他人的不動(dòng)產(chǎn)。從以上的情例看出不動(dòng)產(chǎn)的善意取得其現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)依然存在。我們對(duì)此不能視而不見,為保護(hù)善意第三人的利益和整個(gè)社會(huì)的交易秩序就必須適用善意取得制度。

4、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的制度基礎(chǔ)-世界其它國(guó)家與地區(qū)的立法成果與經(jīng)驗(yàn)

通過(guò)對(duì)其他民法的考察,我們發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得在其他民法中已有規(guī)定,我國(guó)的地區(qū)、瑞士、德國(guó)、荷蘭等采取的是形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式,不動(dòng)產(chǎn)登記采用的是實(shí)質(zhì)審查的模式,也就是登記機(jī)關(guān)對(duì)所交付的文件資料進(jìn)行詳細(xì)審查,在證明資料文件無(wú)誤時(shí)才予以登記,登記具有公信力;凡是信賴不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記,認(rèn)為物權(quán)存在而要進(jìn)行交易的,即使登記所記載的權(quán)利與事實(shí)的權(quán)利不相一致,法律也對(duì)善意的第三人加以保護(hù)。《瑞士民法典》第973條第1款規(guī)定:“出于善意而信賴不動(dòng)產(chǎn)登記薄的登記,因而取得所有權(quán)或者其他權(quán)利的人,均受保護(hù)。”《德國(guó)民法典》第891條第1款規(guī)定:“在不動(dòng)產(chǎn)登記薄中為某人登記一項(xiàng)權(quán)利時(shí),因該推定此人享有此項(xiàng)權(quán)利。”臺(tái)灣“土地法”第43條也規(guī)定“依本法所為之登記,有絕對(duì)效力。”所謂登記有絕對(duì)效力系為保護(hù)第三人起見,將登記賦予絕對(duì)真實(shí)之公信,第43條具有不動(dòng)產(chǎn)善意取得之規(guī)范功能。

“臺(tái)灣民法典”第759條第2項(xiàng)規(guī)定:“因信賴不動(dòng)產(chǎn)登記處之善意的第三人,已依法律行為為物權(quán)變動(dòng)之登記者,其變動(dòng)之效力不因原登記無(wú)效或者撤消之原因而受影響。”總以上所謂之立法例,實(shí)行實(shí)質(zhì)登記審查主義的立法模式,具有公信力,而公信力主要是保護(hù)善意的第三人,從而確立了不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。

5、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的制度的立法基礎(chǔ)-我國(guó)的立法認(rèn)可

我國(guó)《物權(quán)法》出臺(tái)之前,大陸地區(qū)的善意制度是針對(duì)動(dòng)產(chǎn)的占有取得所制定的,臺(tái)灣地區(qū)承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得。但是,我國(guó)大陸立法并沒(méi)有完全的否認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的存在,例如最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見(試行)的第89條規(guī)定:“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利,承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間,部分共同共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的,一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益;對(duì)其他共有人的損失,由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。”在這里的共有財(cái)產(chǎn)可以是動(dòng)產(chǎn),也可以是不動(dòng)產(chǎn),以往許多學(xué)者在論述善意取得是往往想當(dāng)然把其認(rèn)為是動(dòng)產(chǎn),其實(shí)根據(jù)立法原意,可以看出這里應(yīng)該包括不動(dòng)產(chǎn)。可以看作是不動(dòng)產(chǎn)善意取得在立法上(廣義)第一次體現(xiàn)。

2007年新頒布《物權(quán)法》中則明確的規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得制度。我國(guó)《物權(quán)法》106條規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)的善意取得要符合以下要件:第一,讓與人對(duì)讓與之不動(dòng)產(chǎn)無(wú)處分權(quán);第二,臺(tái)灣民商法學(xué)者史尚寬認(rèn)為,不動(dòng)產(chǎn)使用善意取得制度還必須符合交易行為有效這一要件,它是善意受讓人適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得基本前提。受讓人之善意取得占有,唯可補(bǔ)正權(quán)源之瑕疵,即唯可補(bǔ)正讓與人權(quán)利之欠缺。為權(quán)利取得原因之行為,必須客觀的存在,假如無(wú)權(quán)源之瑕疵,其占有人可取得權(quán)利,從而因無(wú)效行為或經(jīng)過(guò)撤消成為無(wú)效之法律行為,物之交付占有人,對(duì)于相對(duì)人原狀恢復(fù)的請(qǐng)求,不得主張善意取得的保護(hù)。第三,受讓人取得不動(dòng)產(chǎn)須基于有償?shù)姆尚袨椤＿@是善意取得制度保護(hù)交易安全基本理念的必然要求。要適用不動(dòng)產(chǎn)的善意取得,受讓人取得不動(dòng)產(chǎn)必須是通過(guò)買賣、互易等具有交換性的行為。如果是基于非法律行為取得不動(dòng)產(chǎn),則沒(méi)有適用善意取得的空間;第四,受讓人須為善意。此處的善意我們可以理解為受讓人非基于故意和重大過(guò)失,而對(duì)轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)的情形不知情;第五,已作權(quán)利的變更登記。登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)存在的主要表征方式,如果受讓人沒(méi)有及時(shí)作權(quán)利的變更登記,也沒(méi)有善意取得適用的余地。符合以上條件即可適用不動(dòng)產(chǎn)的善意取得,原權(quán)利人只能向無(wú)權(quán)處分人要求賠償,而不能向受讓人行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。

五、對(duì)我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度的再思考

由于我國(guó)國(guó)情限制,尚未建立起健全的不動(dòng)產(chǎn)登記體系,因此,即使物權(quán)法已經(jīng)明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度,我國(guó)有些學(xué)者依然反對(duì)我國(guó)建立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。善意第三人因信賴登記而與處分權(quán)人或者無(wú)處分權(quán)人進(jìn)行交易獲得利益,如果不動(dòng)產(chǎn)未予登記第三人仍然與其交易則推定為第三人的過(guò)失不是用善意取得原則。如果要切實(shí)做好不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度,首先要從公信力開始著手,有下面幾個(gè)途徑。

1、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的改革

我國(guó)的現(xiàn)行法中至少有五種登記機(jī)關(guān):土地局、林業(yè)局、房產(chǎn)局、工商局、證券管理部門,這是一種以財(cái)產(chǎn)的類別分別設(shè)立登記機(jī)關(guān)。登記制度的特點(diǎn)是登記與行政管理部門的設(shè)置和職權(quán)結(jié)合在一起。如土地由土地管理部門管理;土地使用權(quán)登記也在土地管理部門進(jìn)行;林木由林業(yè)管理部門管理,有關(guān)林木所有權(quán)的登記已在該部門進(jìn)行;房屋由城建部門管理,產(chǎn)權(quán)登記亦在該部門進(jìn)行。透視我國(guó)現(xiàn)存的不動(dòng)產(chǎn)登記的法律法規(guī),尚屬房地產(chǎn)改革過(guò)渡性產(chǎn)物,屬于宏觀調(diào)控措施,在實(shí)際上仍屬于行政范疇。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記存在著“多頭執(zhí)政”的局面,且各自依據(jù)的法律也不同。我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)的現(xiàn)狀特點(diǎn)有二:一是分散性,多部門登記,分級(jí)登記,多頭執(zhí)政;二是行政性,登記機(jī)關(guān)是隸屬于政府的行政機(jī)關(guān),登記只有行政管理性。這兩大特點(diǎn)是與登記機(jī)關(guān)設(shè)立的原則大相徑庭的。在實(shí)踐中和法理中都是有問(wèn)題的。因此在物權(quán)立法的改革中,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的改革也是勢(shì)在必行。

首先,中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一,這是一個(gè)必然的趨勢(shì)。而且將來(lái)的統(tǒng)一,必然是以土地為基礎(chǔ)和核心的統(tǒng)一,因?yàn)檫@是自羅馬法以來(lái)一切建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家和地區(qū)的共同做法。其理論依據(jù)是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的核心是土地的物權(quán);非直接針對(duì)土地的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)也必然是以土地物權(quán)為基礎(chǔ)的。例如,在大陸法系國(guó)家,一般來(lái)說(shuō),獨(dú)立的房屋所有權(quán)必然建立在地上權(quán)之上。現(xiàn)行體制中的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)分散,而且紛紛試圖脫離土地登記制度而獨(dú)立的情況,即不合法理,也嚴(yán)重妨害了不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立。

其次,中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)設(shè)在縣級(jí)法院,由法院成立專門的登記庭辦理有關(guān)登記業(yè)務(wù),在選擇中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)時(shí),有如下考慮:(1)以建設(shè)部管理下的房地產(chǎn)部門系統(tǒng)作為登記機(jī)關(guān)。雖然該系統(tǒng)目前擁有中國(guó)最為詳備的不動(dòng)產(chǎn)登記資料,但該部門的登記是以房產(chǎn)登記為基準(zhǔn)的登記,其內(nèi)容不但不能概括不動(dòng)產(chǎn)的全部,而且更為重要的是它只能容納房產(chǎn)登記,而無(wú)法容納最為重要而且是基礎(chǔ)不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)的土地登記;另外,該登記只涉及城鎮(zhèn),輻射不到農(nóng)村。故以建設(shè)部門屬下的房地產(chǎn)登記(只有房產(chǎn)而無(wú)地產(chǎn)的登記)不能滿足物權(quán)公示的要求。(2)現(xiàn)在屬于國(guó)土資源部的原土地管理部門的登記。該系統(tǒng)的登記可以輻射到中國(guó)城鄉(xiāng)全部土地,在范圍上可以滿足要求,而且中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記就是以不動(dòng)產(chǎn)登記為基礎(chǔ)的。從法理上說(shuō),土地登記制度也可以覆蓋全部不動(dòng)產(chǎn)登記。但由于中國(guó)土地制度恢復(fù)較晚,其地籍資料不太完善,由于部門利益的關(guān)系,將不動(dòng)產(chǎn)登記納入土地登記的做法將遭到房產(chǎn)登記和林業(yè)登記等部門的反對(duì)。

鑒于以上考慮,將不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)確定為法院,并進(jìn)一步確定為縣級(jí)法院另設(shè)專門的登記庭,使中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記直接與國(guó)際上最常見的司法機(jī)關(guān)登記相統(tǒng)一。有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)信息的查詢可采用雙重?cái)?shù)據(jù)庫(kù)查詢子系統(tǒng)。即一套通用來(lái)供社會(huì)大眾查詢某財(cái)產(chǎn)的法定歸屬人,便于保證交易信息安全;另一套只對(duì)司法行政機(jī)關(guān)開放,用來(lái)供有關(guān)機(jī)關(guān)查詢某人所屬的財(cái)產(chǎn),私人無(wú)權(quán)查詢。這樣既保證了個(gè)人隱私不被公眾知曉,又便于相關(guān)的司法機(jī)關(guān)及行政機(jī)關(guān)工作。

在我國(guó)物權(quán)立法中由法院辦理不動(dòng)產(chǎn)登記,勢(shì)必會(huì)影響一些行政機(jī)關(guān)的既得利益,遭到他們的反對(duì)。但此項(xiàng)改革不僅在物權(quán)法,民法領(lǐng)域舉足輕重,而且也將大大提高法院司法系統(tǒng)的政治地位,可能會(huì)減少很多略顯微弱的法院面對(duì)強(qiáng)大的行政機(jī)關(guān)時(shí)的尷尬。

2、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的現(xiàn)實(shí)意義

如今,不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度在物權(quán)法上占據(jù)一席之地,將會(huì)促進(jìn)我國(guó)公民增強(qiáng)法律意識(shí),主動(dòng)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的登記、變更、涂銷。在我國(guó)還有兩種不動(dòng)產(chǎn)外觀權(quán)利和真實(shí)權(quán)利不一致導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)糾紛的。一是登記以外的法律變動(dòng),如表見繼承人取得遺產(chǎn)或繼承人取得應(yīng)繼承份額以外的不動(dòng)產(chǎn)并為繼承登記。二是買賣合同無(wú)效或被撤銷,但登記尚未涂銷的。不動(dòng)產(chǎn)善意取得在立法上的明確規(guī)定,將保護(hù)善意取得第三人的合法權(quán)益,保障動(dòng)態(tài)的交易安全,這是以犧牲不動(dòng)產(chǎn)原所有人一定的利益為代價(jià)的。然而正如一法律諺語(yǔ)所說(shuō)的“凡事與其無(wú)效不如有效”(utresmagisvalentquampereat),特別是不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值相對(duì)動(dòng)產(chǎn)較高,一旦損失將會(huì)對(duì)權(quán)利人造成重大影響,預(yù)見到這樣嚴(yán)重后果,繼承人或合同當(dāng)事人均會(huì)主動(dòng)到不動(dòng)產(chǎn)登記管理機(jī)關(guān)去履行相關(guān)手續(xù),從而也從源頭上堵住了不動(dòng)產(chǎn)外觀與真實(shí)權(quán)利的不一致,使得中華人民傳統(tǒng)的在糾紛發(fā)生以后被動(dòng)訴訟的局面轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃?dòng)維護(hù)自身合法權(quán)益。

篇2:不動(dòng)產(chǎn)有限公司制度

z不動(dòng)產(chǎn)有限公司制度

第一章總則

第一條為加強(qiáng)公司行政辦公事務(wù)管理,理順公司內(nèi)部關(guān)系,提高辦事效率,使各項(xiàng)管理標(biāo)準(zhǔn)化、制度化,特制定本制度。

第二條本制度中所指管理制度包括考勤制度、財(cái)務(wù)制度、人事制度、薪酬制度、檔案管理制度、印鑒管理制度、文件打印復(fù)印管理制度、辦公用品管理制度、辦公管理制度、報(bào)刊及郵發(fā)管理制度、保密制度、辦公環(huán)境衛(wèi)生制度等。

第二章考勤制度※詳見具體細(xì)則

第三章財(cái)務(wù)制度※詳見具體細(xì)則第四章人事制度※詳見具體細(xì)則第五章薪酬制度※詳見具體細(xì)則

第六章檔案管理制度

第一條存檔范圍:公司的規(guī)劃、年度計(jì)劃、統(tǒng)計(jì)資料、科學(xué)技術(shù)、財(cái)務(wù)審計(jì)、勞動(dòng)工資、經(jīng)營(yíng)情況、人事檔案、會(huì)議記錄、決議、決定、委任書、協(xié)議、合同、項(xiàng)目方案、通知及各店面一切相關(guān)法律文書等具有參考價(jià)值的文件及材料。

第二條檔案管理指定專人負(fù)責(zé),明確責(zé)任,保證原始資料及單據(jù)齊全完整,密級(jí)檔案絕對(duì)安全。分店檔案管理由分店秘書負(fù)責(zé),分店店長(zhǎng)監(jiān)督;總公司檔案管理由總公司指定秘書負(fù)責(zé),人事行政部經(jīng)理監(jiān)督。

第三條檔案的借閱與索取:(1)總公司相關(guān)人員到分店借閱非機(jī)密檔案可通過(guò)分店秘書直接辦理借閱手續(xù)。(2)分店人員到總公司查閱非機(jī)密性檔案,需經(jīng)該店店長(zhǎng)書面同意。分店人員攜帶店長(zhǎng)書面同意書到總公司秘書處查閱。(3)分店業(yè)務(wù)人員借閱他人法律文書須經(jīng)店長(zhǎng)同意,由分店秘書協(xié)助辦理,并辦理相關(guān)借閱手續(xù)。(4)對(duì)借閱檔案必須愛(ài)護(hù),保持整潔,嚴(yán)禁涂改,注意安全和保密,嚴(yán)禁擅自翻印、抄錄、轉(zhuǎn)借、遺失,如屬工作需要摘錄和復(fù)制,凡屬密級(jí)檔案,必須由總公司副經(jīng)理以上批準(zhǔn)后方可摘錄和復(fù)制,分店法律文書等檔案資料須經(jīng)店長(zhǎng)批準(zhǔn)后方可摘錄和復(fù)制。

第四條檔案的銷毀(1)任何組織或個(gè)人非經(jīng)允許無(wú)權(quán)隨意銷毀公司檔案材料;(2)若按規(guī)定需要銷毀時(shí),凡屬密級(jí)檔案須經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可銷毀,一般內(nèi)部檔案,須經(jīng)總公司該項(xiàng)目總監(jiān)批準(zhǔn)后方可銷毀。(3)經(jīng)批準(zhǔn)銷毀的公司檔案,檔案認(rèn)真填寫、編制銷毀清單,由專人監(jiān)督銷毀。

第七章印鑒管理制度第一條公司法人印鑒由總經(jīng)理辦公室主任負(fù)責(zé)保管。

第二條公司法人印鑒的使用一律由項(xiàng)目總監(jiān)簽字許可后再由辦公室主任蓋章,如違反此項(xiàng)規(guī)定其造成的后果由直接責(zé)任人員負(fù)責(zé)。

第三條公司財(cái)務(wù)專用章由公司財(cái)務(wù)經(jīng)理保管并負(fù)責(zé)使用,財(cái)務(wù)章不得外借。

第四條公司所有需要蓋印鑒的介紹信、說(shuō)明及對(duì)外開出的任何公文,應(yīng)統(tǒng)一編號(hào)登記,以備查詢和存檔。

第五條公司一般不允許開具空白介紹信、證明,如因工作需要或其他特殊情況確需開具時(shí),必須經(jīng)項(xiàng)目總監(jiān)簽字批條后方可開出,持空白介紹信外出工作回來(lái)必須向公司匯報(bào)其介紹信的使用情況,未使用的必須交回。

第六條各分店房產(chǎn)業(yè)務(wù)合同專用章由分店店長(zhǎng)保管,印章使用須經(jīng)分店店長(zhǎng)同意,并在分店秘書備案,由秘書蓋章。

第七條蓋章后若出現(xiàn)意外情況均由批準(zhǔn)人負(fù)責(zé)。

第八條分店業(yè)務(wù)人員個(gè)人印章、印泥由個(gè)人保管、使用,業(yè)務(wù)人員對(duì)印章要愛(ài)惜,印泥使用后需及時(shí)密封。個(gè)人印章使用造成的一切后果由當(dāng)事人承擔(dān)。

第八章文件打印、復(fù)印管理制度

第一條總公司公文的打印、復(fù)印工作由總公司秘書負(fù)責(zé)。

第二條公司各分店所有打印文件需經(jīng)分店秘書認(rèn)可后方可打印,分店復(fù)印工作一般由分店秘書負(fù)責(zé)登記和實(shí)施,如業(yè)務(wù)人員自行復(fù)印,文件復(fù)印后需到秘書處進(jìn)行登記。

第九章辦公用品的管理制度第一條辦公用品的購(gòu)發(fā):

第二條每月月底前,各店秘書將該分店辦公用品購(gòu)用計(jì)劃提交總公司人事行政專員(1)總公司人事行政專員制定每月辦公用品計(jì)劃及預(yù)并由人事行政經(jīng)理簽字領(lǐng)回;(2)除正常配給的辦公用品外,若還需用其他用品的須經(jīng)總公司人事行政經(jīng)理批準(zhǔn)后方可領(lǐng)用;(3)公司新聘員工工作辦公用品,人事行政專員根據(jù)秘書提供的名單和用品清單,負(fù)責(zé)為其配齊,以保證新聘正常工作。(4)負(fù)責(zé)購(gòu)發(fā)辦公用品的人員要做到辦公用品齊全、品種對(duì)路、量足質(zhì)優(yōu)、庫(kù)存合理、開支適當(dāng);(5)負(fù)責(zé)購(gòu)發(fā)辦公用品的人員要建立帳本,辦好入庫(kù)、出庫(kù)手續(xù)。出庫(kù)時(shí)一定要由領(lǐng)取人員簽字;(6)辦公室用品管理一定要做到文明、清潔、注意安全、防火、防盜、嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事,非工作不允許進(jìn)入庫(kù)房。第十章辦公管理制度※詳見具體細(xì)則。

第十一章報(bào)刊及郵發(fā)管理制度

第一條人事行政專員每半年按照公司的要求做出訂閱報(bào)刊計(jì)劃及預(yù)算,負(fù)責(zé)辦理有關(guān)訂閱手續(xù)。

第二條人事行政專員負(fù)責(zé)報(bào)刊取回并進(jìn)行處理、分類、登記,并分別送到有關(guān)部門。

第三條公司各分店報(bào)刊由總公司統(tǒng)一訂購(gòu),分店秘書根據(jù)公司要求對(duì)報(bào)刊資料進(jìn)行分類整理工作,業(yè)務(wù)人員可查閱秘書分類整理后的報(bào)刊資料。

第四條任何人不得隨意將報(bào)刊據(jù)為已用,若需處理,需經(jīng)人事行政經(jīng)理批準(zhǔn)。第五條秘書負(fù)責(zé)郵發(fā)、接受各類信件、郵件。第六條私人信件,一律實(shí)行自費(fèi),貼足郵票,交秘書或自行送往郵局。(1)所有公發(fā)信件、郵件一律不封口,由秘書登記,統(tǒng)一封口,負(fù)責(zé)寄發(fā);(2)控制各類掛號(hào)信、快遞信件。凡因公需掛號(hào)、快遞者,由秘書登記備案。

第十二章保密制度第一條不向客戶或外部人員談?wù)摫竟镜囊磺惺聞?wù)。不議論客戶短長(zhǎng)。一切內(nèi)部文件、資料、報(bào)表、總結(jié)等,都應(yīng)做到先收鎖再離人,保證桌上無(wú)泄密。第二條私人朋友拜訪總公司或各個(gè)分店時(shí),相關(guān)人員應(yīng)在會(huì)談區(qū)接待,嚴(yán)禁在辦公區(qū)域停留。私人朋友不得使用公司電腦,翻閱公司資料。

第三條公司員工泄露公司機(jī)密一經(jīng)發(fā)現(xiàn)一律以開除處理,情節(jié)嚴(yán)重者公司保持追究刑事責(zé)任的權(quán)利。

第十三章辦公環(huán)境衛(wèi)生制度

第一條辦公環(huán)境是公司職員進(jìn)行日常工作的區(qū)域,辦公區(qū)內(nèi)辦公桌及文件柜由使用人負(fù)責(zé)日常的衛(wèi)生清理和管理工作,各分店每天按值班表安排進(jìn)行衛(wèi)生清潔,人事行政部負(fù)責(zé)檢查監(jiān)督總公司和各個(gè)分公司的辦公區(qū)環(huán)境衛(wèi)生。

第二條辦公區(qū)域內(nèi)的辦公家具及有關(guān)設(shè)備不得私自挪動(dòng),辦公家具確因工作需要挪動(dòng)時(shí)必須經(jīng)人事行政部的同意。

第三條辦公區(qū)域內(nèi)應(yīng)保持正常次序,不得喧嘩,不準(zhǔn)在辦公區(qū)域內(nèi)吸煙和就餐;辦公區(qū)域內(nèi)不得擺放雜物。

第十四章提案危機(jī)管理制度第一條公司所有員工都有權(quán)利和義務(wù)對(duì)公司管理制度、人事制度、財(cái)務(wù)制度、業(yè)務(wù)流程提出合理化建議。

第二條業(yè)務(wù)人員對(duì)店面管理一般管理制度提出修改意見可將提案交給店長(zhǎng)審理,店長(zhǎng)批準(zhǔn)可立即

執(zhí)行。

第三條業(yè)務(wù)人員對(duì)管理制度提出重大修改意見可直接提至人力資源部。

第四條業(yè)務(wù)人員對(duì)公司同事產(chǎn)生信任危機(jī)或出現(xiàn)其它人際關(guān)系矛盾,可將問(wèn)題以書面報(bào)告。

篇3:不動(dòng)產(chǎn)分店行政辦事務(wù)管理制度

z不動(dòng)產(chǎn)分店行政辦事務(wù)管理制度

第一章總則

第一條為加強(qiáng)公司行政辦公事務(wù)管理,理順公司內(nèi)部關(guān)系,提高辦事效率,使各項(xiàng)管理標(biāo)準(zhǔn)化、制度化,特制定本制度。

第二條本制度中所指行政辦公事務(wù)包括檔案管理、印鑒管理、公文打印管理、辦公用品管理、報(bào)刊及郵發(fā)管理等。

第二章檔案管理

第三條存檔范圍:公司的規(guī)劃、年度計(jì)劃、統(tǒng)計(jì)資料、科學(xué)技術(shù)、財(cái)務(wù)審計(jì)、勞動(dòng)工資、經(jīng)營(yíng)情況、人事檔案、會(huì)議記錄、決議、決定、委任書、協(xié)議、合同、項(xiàng)目方案、通知等具有參考價(jià)值的文件及材料。

第四條檔案管理指定專人負(fù)責(zé),明確責(zé)任,保證原始資料及單據(jù)齊全完整,密級(jí)檔案絕對(duì)安全。

第五條檔案的借閱與索取:(1)總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總經(jīng)理辦公室主任借閱非密級(jí)檔案可通過(guò)檔案管理人員辦理借閱手續(xù),直接擔(dān)檔;(2)公司其他人員借閱檔案前,要經(jīng)主管副總經(jīng)理批準(zhǔn),并辦理借閱手續(xù);(3)對(duì)借閱檔案必須愛(ài)護(hù),保持整潔,嚴(yán)禁涂改,注意安全和保密,嚴(yán)禁擅自翻印、抄錄、轉(zhuǎn)借、遺失,如屬工作需要摘錄和復(fù)制,凡屬密級(jí)檔案,必須由總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可摘錄和復(fù)制,一般內(nèi)部檔案資料須經(jīng)總經(jīng)理辦公室主任批準(zhǔn)后方可摘錄和復(fù)制。

第六條檔案的銷毀(1)任何組織或個(gè)人非經(jīng)允許無(wú)權(quán)隨意銷毀公司檔案材料;(2)若按規(guī)定需要銷毀時(shí),凡屬密級(jí)檔案須經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可銷毀,一般內(nèi)部檔案,須經(jīng)總經(jīng)理辦公室主任批準(zhǔn)后方可銷毀。(3)經(jīng)批準(zhǔn)銷毀的公司檔案,檔案認(rèn)真填寫、編制銷毀清單,由專人監(jiān)督銷毀。

第三章印鑒管理

第七條公司印鑒由總經(jīng)理辦公室主任負(fù)責(zé)保管。

第八條公司印鑒的使用一律由主管副總經(jīng)理簽字許可后再由管理印鑒人蓋章,如違反此項(xiàng)規(guī)定其造成的后果由直接責(zé)任人員負(fù)責(zé)。

第九條公司所有需要蓋印鑒的介紹信、說(shuō)明及對(duì)外開出的任何公文,應(yīng)統(tǒng)一編號(hào)登記,以備查詢和存檔。

第十條公司一般不允許開具空白介紹信、證明,如因工作需要或其他特殊情況確需開具時(shí),必須經(jīng)主管副總經(jīng)理簽字批條后方可開出,持空白介紹信外出工作回來(lái)必須向公司匯報(bào)其介紹信的使用情況,未使用的必須交回。

第十一條蓋章后若出現(xiàn)意外情況均由批準(zhǔn)人負(fù)責(zé)。

第四章公文打印管理

第十二條公司公文的打印工作由總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)。

第十三條公司各店所有打印公文及文件,必須一式三份交各店總經(jīng)理辦公室留底存檔。

第五章辦公用品的管理

第十四條辦公用品的購(gòu)發(fā):(1)每月月底前,各店負(fù)責(zé)人將該部門辦公用品購(gòu)用計(jì)劃提交總經(jīng)理辦公室;(2)總經(jīng)理辦公室指定專人制定每月辦公用品計(jì)劃及預(yù)并由部室主任簽字領(lǐng)回;(3)除正常配給的辦公用品外,若還需用其他用品的須經(jīng)總經(jīng)理辦公室主任批準(zhǔn)方可領(lǐng)用;(4)公司新聘工作辦公用品,辦公室根據(jù)部室負(fù)責(zé)人提供的名單和用品清單,負(fù)責(zé)為其配齊,以保證新聘正常工作。(5)負(fù)責(zé)購(gòu)發(fā)辦公用品的人員要做到辦公用品齊全、品種對(duì)路、量足質(zhì)優(yōu)、庫(kù)存合理、開支適當(dāng);(6)負(fù)責(zé)購(gòu)發(fā)辦公用品的人員要建立帳本,辦好入庫(kù)、出庫(kù)手續(xù)。出庫(kù)時(shí)一定要由領(lǐng)取人員簽字;(7)辦公室用品管理一定要做到文明、清潔、注意安全、防火、防盜、嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事,非工作不允許進(jìn)入庫(kù)房。

第六章報(bào)刊及郵發(fā)管理

第十五條報(bào)刊管理人員每半年按照公司的要求做出訂閱報(bào)刊計(jì)劃及預(yù)算,負(fù)責(zé)辦理有關(guān)訂閱手續(xù)。

第十六條報(bào)刊管理人員負(fù)責(zé)報(bào)刊取回并進(jìn)行處理、分類、登記,并分別送到有關(guān)部門。有關(guān)部門處理后,一周內(nèi)交回辦公室由報(bào)刊管理人員統(tǒng)一保管、存檔備查。

第十七條任何人不得隨意將報(bào)刊據(jù)為已用,若需處理,需經(jīng)總經(jīng)理辦公室主任批準(zhǔn)。

第七章附則

第十八條公司辦公室負(fù)責(zé)為各部室郵發(fā)信件、郵件。(1)私人信件,一律實(shí)行自費(fèi),貼足郵票,交辦公室或往郵局。(2)所有公發(fā)信件、郵件一律不封口,由收發(fā)員登記,統(tǒng)一封口,負(fù)責(zé)寄發(fā);(3)控制各類掛號(hào)信。凡因公需掛號(hào)者,須經(jīng)各部室主任批準(zhǔn),總經(jīng)理辦公室登記后方可郵發(fā)。

第十九條本制度解釋權(quán)歸總經(jīng)理辦公室。

第二十條本制度從發(fā)布之日起生效。