**大廈接管方案

第一章概況

項目簡介

****物業管理有限公司簡介

在交易中心大廈的物業管理服務臺中,我們將以真摯熱忱與細心周到服務,讓大廈的業主感覺到物業管理帶來的無微不至的關懷,實現**的公司服務口號。

大廈管理構想

針對大廈設備種類齊全,建筑標準高檔的物特點,我們將以先進的服務理念、明晰的管理思想為依托,通過嚴密的服務組織和精心的專業策劃,讓每一個細微處盡在掌握之中。

在大廈物業管理方案的設計中,我們將大廈管理機構與**模式的專業化運作體系有機結合起來,從而達到共性化管理與個性化服務高度統一與完美再現,塑出又一件新康物業精品,在合同期內,我們的服務將確保顧客滿意度達95%以以上,維修及時率達98%以上我們的管理半確保房屋完好率達98%以上,轄區內不發生任何安全事故。并力爭使成為增城、乃至廣州的典范。

在我們的努力下,您的物業將獲得最大的收益。

大廈的接管條件

為達到上述管理和服務目標,并確保管理方案的有效實施,大廈在管理費標準和辦公物資配備方面也應與之相符合。

1.管理費

結合政府的大廈管理費標準()及增城的實際情況,我們初步估算大廈的管理費應當在元---元之間,在此基礎上我司將按管理收每年撮10%的管理者酬金。

2.主要辦公物資裝備需求

主要辦公場地及物資裝備一欄

名稱數量備注名稱數量備注

經理室20平方米保險柜1個

財務室20平方米沙發1套

會議室50平方米文件柜9個

辦公區60平方米培訓器材1套協商再定

辦公室30平方米三輪車2部

高度室30平方米人貨車1部

辦公室30平方米電焊機

操作室30平方米沖擊鉆

倉庫50平方米切割機

檔案室20平方米手電鉆

電話機7部砂輪機

傳真機1部疏通機

第二章總體管理構想

在大廈物業管理方案的設計中,我們將大廈管理機構與新康模式的專業化動作體系有機結合起來,從而達到共性化管理與個性化服務高度統一與完美再現。同時,我們對每一個體系的運作方式上引入動態管理模式,以求在運動過程中不斷完善,不斷發展,為斷進步。

大廈物業管理系統總圖:

物業常規服務體系:包含:清潔綠化,保安,車輛管理,消防等一系列物業管理常規的管理服務項目的運作流程及作業標準。

設備設施維保體系:針對大廈的公共設備及設施的維護,保養反規定的動作流程和作業要求。

質量管理運行體系:為確保大廈牧業管理的質量,實現即定的質量目標而制定一系列管理服務規范,主要依據我們所實施的ISO9001質量管理標準。

資源供給保障體系:公司動作所需的重要資源的管理體系,包括人力資源的招聘,培訓和管理,也包括重要檔案資料以及維護物業所需的設備工具及物料的采購,保管和檢驗等。

網絡信息支持體系:利用數碼網絡技術為手段,通過建立相應的程序應用軟件,實現信息交流和相應的物業管理服務功能。主要包括:內部辦公自動化系統。

第三章機構及人員配備

大廈管理處以經理為管理核心,下設四部,扁平狀的機構,最大限度滿足精簡,高效的設置原則:

大廈管理處機構設置圖

各部門的職能分工及列表及人員編制(注:人員編制系據經驗推測,操作時應按大

廈實際情況調整)

大廈財務部與職能分配

大廈事務處職能人員配置

第四章大廈物業管理動作體系第

一.物業管理動作體系概述

大廈系高檔寫字樓,大廈業主及用戶的素質較高,對牧業管理也必然提出更高的要求,鑒于此,在物業管理日常動作上,我們將對大廈實施高起點,主標準的物業管理與服務。通過科學的管理,優質和服務,全面提升大廈物業管理水平,營造一個高的自然環境及和諧的人文環境,短期內在濟南建立一座物業管理的優秀示范大廈。從而提升大廈知名度,同時也提升大廈辦公的企業的整體形象。為此,我們在大廈管理處的運作中將建立一套系統的,嚴密的,科學規范的日常運行體系和管理流程,并配以嚴格的,全面的質量監督保證體系,使物業保值增值,從而大廈物業管理總體目標的實現提供可靠保障。主要中心思想有如下幾點:

1.貫徹“以人為本”的管理理念

物業管理的管理對象是物業,服務對象是人,即物業所有人(業主)和使用人,對物業的良好管理,也是為了對人的良好服務。可以說物業管理一切斷了人,或者說首先是為了人。為了人的生活,工作和享受,為了人的健康,交往和成長。這是物業管理服務的基本出發點和歸宿。因此,在我們即將實施的物業管理方案中,首先將引入的是“以人為本”的管理思想,把對人(也即業主)的服務管理作為物業管理工作的核心。即在大廈范圍內,從實際出發,根據用戶需求提供專業化管理和個性化服務,緊緊圍繞人的客觀實際與需求為大廈及用戶創造一個舒適,寧靜,高雅,快捷的辦公環境,在物業管理與服務上最大限度滿足用戶需求,并在此基礎上為用戶創造一個從物質到精神,既具有現代風貘,以具有個性特征的生活工作方式。

2.全面導入ISO9001(2000版)質量體系

我們認為,引進標準化管理手段是物業管理自身發展和提高的需要,它將為物業管理的整體運作提供一個強有力的質量管理系統,從而在制度上保證質量目標的實現,是優質,高效,穩定,到位的物業管理實現的基礎。因此,我們將在大廈牧業管理的全過程中導入最新的2000版ISO9001質量體系,將管理服務的每個程序都納入質量體系,并進行細化量化,形成科學統一的管理服務規范,使物業管理的每一個作業環節均處在嚴密細致的質量監控之下,以保證服務質量,規范服務體系;在實行全面標準化的同時,我們還將根據用戶需求的變化,及時調整相應的程序規范,以實現一種持續改進的動態標準化物業管理。

3.建立準確迅速的管理水平自監自測系統

隨時關注管理服務實施效果,進行實時測,通過定期或不定期的業主意見調查,經常性的業主走訪,24小時服務電話,管理處參與的信息收集及通暢的內部聯絡體系等,建立全面快捷的信息反饋機制,將業主的需要是否得到最大限度滿足作為衡量物業管理水平和檢驗物業管理質量的主要標準,形成一個對自身管理水平進行準確評價的自我監測系統。通過完善自我監測系統這面“鏡子”隨時校正工作中的不足,不斷提高管理質量和服務水平,真正實現高水平的物業管理,達到:管理制度---熱情,設施設備---完好,服務項目---齊全,服務程序---規范,服務技能---嫻熟,服務效率---快捷,服務方式---靈活,服務態度---熱情,服務收費---合理。

我們的方向:在于通過高水平物業管理的實施,為大廈業主(用戶)創造一種“天時,地利,人和”三“人”合一的發展氛圍,充分體現物業管理管理創造美好新生活的時代概念。在具體服務程序上,將充分考慮并貫徹“以人為本”,“持續的質量改進”和“實時監測系統”的管理思想,使大廈物業管理形成一個良性向上的運行體系。

二.廈物業常規服務運作體系

物業接管驗收是開發單位將已建成的物業向管理單位移交的過程,是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的一個重要環節,物業部會同工程部對大廈的土建部份,水電,消防,空調,暖氣等設施設備進行檢查驗收。

大廈的本體維護保養

目標:實現大廈房屋完好率98%以上,房屋維修及時率99%以上,維修質量合格證達100%,延長物業使用壽命,使物業常住常新,維持大樓價值,創造增值潛力

實施方法:物業部制定嚴格的日常巡視檢查制度,責任到人,分工明確,全面掌握房屋的基本情況,對大樓的的樓面、樓道等房屋要進行經常的及時的維修,養護和管理,使建筑物保持完好,整潔和美觀,主要做好以下工作:大廈標識系統的完善及合理化建議發行項目的實施;

承重部位的維修保養

結構部位的維修保養

外圍道路、公共配套設施及公共志的維護保養

制訂年度房屋本體修繕計劃大廈其他日常維修養護。

涉及到的質量文件:

《大廈日常巡視記錄》

&nb

sp;《大廈物業維修記錄》

《大廈建筑物維修養護管理制度》

保安服務及車輛管理

大廈保安服務和車輛管理衽一體化作業。制定完善的保安工作程序、管理辦法、訓練制度、動作流程和停車場管理制度,加強保安工作,規范停車場管理,向業主提供生活和辦公的安全保障。確保無物業管理責任發生的重大刑事案件,增強業主安全感。主要有以下幾方面:

保安服務方面:

加強對保安人員的的培訓,保安人員掌握大廈各單位的基本情況,掌握樓內重點部位,熟悉大廈及周邊情況,認真負責、文明執勤、言行規范;

合理編制固定保安崗位和流動巡邏崗,明確崗位責任;

建立24小時全天候保安站崗巡邏制度;

智能化監控系統的應用;如可視對講、閉路監控、防盜防災報警的有效控制及運作,監控系統保證24小時值班監控

可能危及用戶安全處有明顯標志和防范措施

實施對外業人員完善、妥當、有效的控制措施;

終止任何影響使用人身心健康的行為,對違法坭行為要及時處理,維護政黨的生活秩序與工作秩序;

加強區域內的精神文明建設,和睦鄰里關系

突發事件,如臺風、暴雨、地震、突發刑事案件等的應急措施

大廈停車場管理:

管理處對用戶以及外業人員的車輛進行管理,保證停車場的車輛停放整齊、管理有序,保證車輛安全,防止車輛丟失,損壞或釀成事故。衽機動車與非機動車分開管理,定點停放,出入憑卡登記、車位有償使用等管理制度。做到:

標志規范,交通標志與城市交通標志相統一,進出環繞單行道標志醒目;

指揮規范,指揮手勢、引導動作要舒展、大方、一致;

語言規范,疏導車輛時注意禮貌、文明用語,防止發生爭執;

管理規范,規定統一的車輛安置方向,包括前、后、左、右的間隔距離和車關的位置;

保安服務與車輛管理質量控制文件;

《保安工作管理程序》

《保安員管理辦法》

《保安崗位作業指導書》

《治安巡邏記錄》

《保安交接班記錄》

《停車場管理辦法》

《停車場崗位作業指導書》

《停車場值班記錄》

消防管理

目的:預防物業火災的發生,最大限度的減少火災損失,為業主提供安全的環境

大廈消防主要內容:

消防隊伍的建設。建立義務消防隊,定期開展集訓演練,使之熟悉大廈消防設備設施的部位和性能

消防制度的訂立及落實執行。建立各級防火責任制,落實防火負責人,加強檢查督促,保證緊急疏散通道暢通無阻,其相關指示照明燈具、疏散路線圖及標志等配置齊全,功能完好,杜絕各類火災隱患,實現火災年發生率低于0.1%

消防設備的管理。對各種消防用具及報警系統按設備維修保養作定期保養,定期試驗,確保消防總控及消防系統完好,保證滅火器材,設施配置齊全、完好率達98%

消防應急處理程序。訂有嚴密周詳的滅火作戰方案,消防總控中心配專職值班員,內外通訊聯絡方式和工具齊備、有效、值班人員熟悉業務、義務消防隊能在火警時及時到位

組織開展消防法規及知識宣傳教育。

消防質量控制文件:

政府在關法規

《消防工作管理程序》

《大廈防火責任書》

《消防巡視檢查記錄》

《消防安全整改通知書》

大廈清潔消殺服務

清潔衛生實行一體化管理,組成專門的清潔衛生隊伍,管理制度落實,環衛設施設備完好,保潔人員全面負責大廈公共場所的清潔和保潔工作,保持公共部位干凈整潔,垃圾日產日清,為用戶提供一個整潔舒適的辦公環境,保證紙屑等在一般公共地面儀時間不超過1小時,大堂等重要公共地面時時保持干凈整潔

大廈清潔服務內容一欄表

清潔服務項目清潔作業要求清潔標準

清掃、拖凈各層公共走廊地面每天清掃及用清潔劑拖抹各層公共樓梯一次、清抹扶手一次每天清掃及用清潔劑拖抹各層公共走廊地面一次保持干凈、無垃圾、污漬

清潔電梯轎箱及電梯門每天用全能清潔劑清抹電梯轎箱及六各二次并打進口鋼油二次保持無手印、灰塵

清潔公共衛生間、茶水間及墻身、地面瓷磚每天用清潔劑清洗各層衛生間六次以上,清倒垃圾簍二次,每次清潔后噴空氣清新劑;每天用全能清潔消毒劑清洗茶水間二,清倒垃圾茶渣二次每天清倒各層公共垃圾桶、煙灰盅垃圾二次,并運至指定的垃圾點;保持無污漬、黃漬、灰塵,抽風正常下衛生間無臭味;保持外表干凈、無污漬、銹漬;

清倒各層垃圾桶及煙灰盅垃圾

清潔各層大門

地面及墻身打蠟

清掃各層天花、墻身蜘蛛網

清抹各層公共冷氣風口及燈飾

清掃沖洗天面平臺每天清掃天面平臺二次保持無垃圾

清潔設備房、管理房及其它公共用房地面、墻身及天花每天用高速機噴蠟磨光公共云石地面二次保持干凈光亮

清抹各層公共部位間隔玻璃、柱表面及大門玻璃每天用全能清潔消毒劑清抹各層公共地方的賀柱表面、不銹鋼鏡及玻璃間斷、大門一次保持無手印、灰塵

大廈外墻、玻璃幕墻的清潔整棟大廈的外墻玻璃高空作業有全能清潔劑清抹每年四次,外墻每年二次保持無垃圾、紙屑

大廈廣場地面清潔每天清掃廣場、停車場二次,并進行及時保潔;每天清掃、并用清潔劑拖抹設備房、管理房等公共用房地面一次保持外觀整潔如新

大廈擺放植物花卉計劃:

1.擺放位置:塔樓、商場、廣場、大門口、寫字樓、車道兩側、首層電梯廳、首層停車場出口、大堂等

2.植物花卉品種規格及及數量預計一欄表

規格單位數量

1米高植物盆76

40-50CM高植物盆43

2M高大盆盆6

7-9″時花盆290

1.5M高大盆盆51

60CM高植物盆4

3.管理處將定期滅鼠,開展白蟻防治

4.涉及的質量控制表格:

《清潔工作管理程序》

《清潔員崗位及作息安排》

《清潔崗位作業指導書》

《大廈日常巡視記錄》

《綠化工作管理程序》

《綠化崗位作業指導書》

《消殺合同》

篇2:ZZ中心項目接管方案

電視中心項目接管方案

接管驗收是物業公司開始介入項目物業管理工作重要的第一步。接管驗收工作的成敗直接影響到后期的物業管理工作,項目經理應對此項工作給予高度重視。做好接管驗收工作,不但是對物業管理工作的負責,更是對產權單位的負責。國貿物業將充分利用公司雄厚的工程技術力量向zz電視中心項目提供后援支持。

一、成立接管驗收領導小組

1.組長:項目經理

2.副組長:本項目工程部經理。

3.各接管驗收小組組長:本項目各工程專業領班;公司其它項目工程部主管、領班。

4.組員:工程技工;保安主管、班長;清潔領班;客服主管、助理。

二、成立公司技術支持組

組員:水系統工程師;弱電系統工程師;公司其它項目工程部經理。

三、分區接管計劃

1.地下停車場區域接管小組

2.外圍區域接管小組

3.綜合業務樓區域接管小組

4.多功能演播樓區域接管小組

5.生活服務樓區域接管小組

四、由zz電視中心向物業公司提供資料

1.房地產平面圖。

2.面積測繪報告。

3.竣工圖(總平面圖、建筑、結構、設備、附房工程、隱蔽管線的安全圖紙)。

4.永久性的水準點坐標記錄。

5.建筑物或構筑物沉降觀察記錄。

6.水、電、采暖、消防、衛生器具的檢驗合格證書。

7.供水供暖供電試壓報告。

8.建筑商和設計單位提供的建筑物使用注意事項。

9.建筑物質量保證書。

10.工程保修書。

五、設備移交驗收(按系統)

內容:按zz電視中心開具的設備清單,對其規格、容量,按設計要求進行驗收。對設備的安裝數量,安裝位置按竣工圖進行驗收。

消防水系統驗收負責人:公司水系統工程師

停車管理系統驗收負責人:公司弱電系統工程師

六、接管驗收日程安排

1.接管驗收自20**年月日起至20**年月日止。

2.zz電視中心負責人、承建單位向物業公司介紹情況及接管驗收注意事項。

七、實施接管驗收

1.各接管驗收小組開始接管驗收工作,并按照驗收標準仔細進行,對不符合接管驗收的事項逐一記錄、匯總,提出書面驗收意見。

2.物業公司匯總各小組書面驗收意見,歸納工程不合格項和遺留問題清單,征求公司各專業工程師意見。

3.向zz電視中心接管驗收負責人提交接管驗收意見。

4.請zz電視中心及承建單位提出整改意見。

八、物業接管驗收內容(工程專業)

1.主體結構:

1)地基基礎的沉降不得引起地面變形和上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞。

2)鋼筋混凝土構件不得產生明顯變形。

3)磚石結構必須有足夠的強度和剛度,不允許有明顯的裂縫。

4)木結構應結點牢固,支撐系統可靠,無蟻害。

2.外墻:

1)外墻不得滲水。在雨天,不應有明顯印痕和霉點。

2)外墻不得有較大面積的空鼓、開裂。

3.屋面:

1)各類屋面均需排水通暢,無積水,不滲漏。

2)平屋面應有隔熱保溫設施,三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢查孔。

3)房屋的屋面應有組織排水、出水口、檐溝,落水管應安裝牢固,接口平密,不滲漏。

4.樓地面:

1)面層與基層必須粘結牢固,不空鼓,整體平面平整,不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。塊料面層(如樓木地板)應表面平整,接縫均勻順直,無缺棱掉角。

2)衛生間、陽臺、盥洗間地面與相臨地面的相對標高應符合設計要求,不應有積水,不允許倒泛水和滲漏。

3)樓地面應平整、牢固,接縫密合。

5.裝修:

1)鋼木門窗應安裝平整牢固,無翹曲變形,開關靈活。零配件裝配齊全,位置準確,鋼門窗縫隙嚴密,木門窗縫隙適度。

2)木裝修工程應表面光潔,線條順直,對縫嚴密,不露釘帽,與基層必須釘牢。

3)門窗玻璃應表面平整,油灰飽滿,粘貼牢固。

4)抹灰應表面平整,不應有空鼓,裂縫和氣泡等缺陷。

5)飾面磚應表面潔凈,粘貼牢固,陰陽角與線角順直,無缺棱掉角。

6)油漆、刷漿應色澤一致,表面不應有脫皮,漏刷現象。

6.電氣:

1)電氣線路安裝應平整、牢固、順直,過墻應有導管。導管連接必須緊密。鋁導線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時,連接點必須緊密,可靠,使管路在結構上和電氣連成整體,并有可靠的接地。

2)照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固,部件齊全,接觸良好,位置正確。

3)各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠。

4)對電視共用天線進行系統檢查。

7.管道的驗收:

1)排水立管全部進行通球試驗。

2)開式水箱,暗裝或直埋地下的排水管道做灌水試驗。

3)衛生器具做通水試驗。

4)消防管道做通水試驗。

5)消防管道做沖洗試驗。

8.公共區域附屬配套設施:

公共區域附屬配套設施應保證完好無破損。

九、物業接管驗收內容(保安專業)

1.對公共區消防栓、滅火器的數量及完好情況進行驗收。

2.接管鑰匙。

十、物業接管驗收內容(清潔專業)

1.對衛生間設備設施完好情況進行接管驗收。

2.接管各區域清潔庫房及鑰匙。

十一、物業接管驗收內容(會務專業)

1.對會議室內設備設施及物品進行清點。

2.對會議室設備進行試用。

3.接管會議室鑰匙。

篇3:大廈接管驗收管理方案8

大廈接管驗收管理方案(八)

為確保大廈的環境、建筑和設施設備等符合有關法規政策及規劃設計的要求,維護業主的合法權益,為日后物業管理工作的展開奠定基礎,物業接管前必須進行嚴格的驗收工作。物業接管驗收標準作業程序

(一)、管理內容:

1、了解物業建設的基本情況,與開發商及時溝通,確定接管驗收時間;

2、編制《物業接管驗收計劃》,確定物業驗收的標準、方法和日程安排;

3、與開發、設計、施工單位一起,依照接管驗收標準,對物業進行現場初步驗收,并將驗收結果記錄在《物業交接驗收表》上,同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改。

4、與開發、施工單位一起,對物業進行現場復驗,直至符合規定的要求和標準;

5、與開發、施工單位聯合進行物業交接:

(1)核對、接收各類房屋和鑰匙;

(2)核對、接收各類圖紙資料,并加以整理歸檔;

(3)核對、接收各類設施設備;

(4)核對、接收各類標識。

(二)管理措施:

1、組建接管驗收小組,負責接管驗收工作;

2、開展接管驗收培訓,提高對接管驗收重要性的認識;

3、掌握物業驗收的標準和程序;

4、制定接管驗收規程,按程序辦理接管驗收手續。