隨著物業管理招投標市場的不斷發展與完善,物業管理公司將更多地通過投標去獲取管理服務業務。對于物業管理公司來講,要更好地生存下去,必須面對一個激烈競爭的市場,必須習慣通過“招投標”來找“飯碗”。因此,物業管理公司應高度重視投標工作,設置專職專人負責,密切關注物業管理招投標市場,獲取各種信息。一旦有合適的招標物業,就全力以赴,努力去投。認真編制投標文件,人不為者我為,爭取投標成功。但是投標能否成功不只是看投標工作做得好不好,起決定作用的還是企業本身的實力和形象。這也不是一朝一夕所能解決,而要靠企業長期的建設和努力。

物業管理招投標一般可分為招標、投標、開評、評標和中標五個階段,而評標又是其中最為重要的一個環節。文本從評標委員會專家的角度來分析影響物業管理評標的幾個因素。

一、評標委員會的組成。

《中華人民共和國招標投標法》第三十七條規定“依法必須進行招標的項目,其評標委員會由招標人的代表和有關技術、經濟等方面的專家組成,成員人數為5人以上單數,其中技術、經濟等方面的專家不得少于成員總數的三分之二。”物業管理進行招標時亦可參照此條款執行。目前,有些城市的物業管理主管部門已開始建立物業管理評標專家名冊,物業管理評標委員會由招標人以及工程、技術、經濟等方面的專家組成,每個項目的評標專家人數一般為7-11人,在確定專家人數后,在確保專家與投標企業無任何利害關系的前提下,由招標人從物業管理主管部門提供的專家名單中隨機抽取,并經省市物業管理主管部門審查同意,以體現公開、公平、公正的原則。

二、答辨會。

根據《中華人民共和國招標投標法》第三十九條的規定,評標委員會可組織一次答辯會,由評標委員會對投標文件中感興趣、有疑問或其它需投標物業管理公司作出說明的問題,在答辯會上向投標物業管理公司代表提問,如向投標物業管理公司代表當面提問一有關企業情況、中標后的打算和采取的措施等,也可以要求投標人回答或澄清某些含糊不清的問題,但不能要求投標者調整報價。應給予所有投標物業管理公司相同的答辯時間,答辯只可作為投標文件的補充,不得改變投標文件中的實質性內容,若有差異,應以投標文件的表述為準。而且,由于評標委員會和投標物業管理公司在答辯會不可避免的會面,應當盡量縮短答辯會與確定中標結果之間的時間,以保證貫徹第三十七條中“評標委員會成員名單在中標結果確定前應當保密”的條款。如業主委員會希望調整價格,只能在評選出中標者后,在簽訂合同前,通過雙方協商,適當調整最后的合同價。

三、管理方案。

主要考察投標物業管理公司的管理運作機制、管理措施和管理目標。管理運作機制是投標物業管理公司的組織機構設置以及物業管理的工作流程運行方式。管理措施是針對招標物業的現狀和日后管理上的特點、難點分別制定的有效對策,以及日常管理運作服務內容等,根據企業自身的專業經驗和優勢提出詳細的管理措施,對一些有創意的新的管理服務方法,要求投標物業管理公司提供實施的依據或以前嘗試的情況,在管理手段方面能否配備、應用高科技裝備和器具。管理目標,如提出物業管理的各項指標要達到市、省、國家優秀,是否切實可行。管理方案在評標中的權重占30%左右。

四、管理費用。

物業管理費用對全體業主和物業管理公司都是一個非常敏感的問題,是關系到物業管理能否維持下去并持續發展的關鍵,物業管理的收費一定要合法合理,在政策允許的范圍內,各企業的標價也會有不同,應選擇收費合理的企業。按照國際慣例,均有一條“業主不約束自己接受最低標價”的規定。常言道一分價錢一分服務,目前一些物業管理公司為了占領市場,往往采取低價競爭的策略,有些管理費標價很低甚至低于成本價,一些實力強的公司可以靠規模經營把損失補回來,但大多數企業會不堪重負,勢必會造成日后管理不到位,無法繼續履行合同,甚至出現賠本破產的局面,最終受害的正是業主自己。管理費用在評標中的權重約占30%-40%,若此權重過大,會導致由投標標的決定中標物業管理公司的結果。

五、整體情況和社會信譽。

整體情況主要考察物業管理公司的資質等級,是否通過ISO9000的認證,企業的性質,資金或財務狀況,物業管理的經歷和在管物業的面積、情況及其取得的業績,專業管理人員及技術裝備力量,主要負責人經歷及企業背景情況。而社會信譽主要體現為在管物業有無投訴記錄或惡性事件的發生、所管住宅小區或大廈是否被評為市、省、全國優秀以及接受某物業后是否被解聘過這幾個方面。整體情況和社會信譽除了標書中反映的,還可向投標的物業管理公司代表當面詢問一些有關企業的情況。同時業主委員會應前往該企業在管的物業進行實地考察,與該物業的管理人員、業主進行交談,從管理人員的語言、舉止、工作人員的形象和業主的滿意程度來作出自己的評判。這項權重要占20%-30%。

六、人員素質。

物業管理是一項專業性和實踐性很強的工作,專業跨度很廣,需要各類人才。既要有懂經營管理,善于協調各種關系的人才,又要有技術過硬,實踐經驗豐富的專業技

師。因此,人才隊伍的建設和培訓十分重要。他們不僅要有專業知識和技術,更重要的是要有兢兢業業、敬業愛崗、高度負責的精神。物業管理各項工作說到底,主要是為業主、用戶提供各項滿意的服務,而這一切很大程度上取決于服務者的素質高低。在現階段,企業經理、部門經理、管理人員必須經過物業管理專業培訓并持證上崗,包括特殊工種的操作人員。除了考慮企業的員工是否熟悉業務外,還要看其專業人員的配置,如是否有建筑工程結構類、機電類等專職技術人員。通過物業管理公司是否聘用有專業背景的人士也可檢驗管理費標價較低的一些投標企業在這方面是否合格。這部分的權重要占10%-15%。

物業管理招投標要實現真正的雙向選擇,雙方不僅要堅持公平、公正、公開、合理的原則,還應誠實守信,講求職業道德。雙方行為不僅受到法律制約,同時還受到法律保護。物業管理建立社會化、專業化、市場化的管理新體制勢在必行。物業管理招投標,使業主和物業管理公司“雙贏”,業主受益、企業得利。

篇2:物業招投標管理辦法作業指導文件

物業作業指導文件:招投標管理辦法

1.目的

規范服務及工程項目招投標工作。

2.范圍

適用于公司內所有合同金額在$2萬元-$5萬元之間的物業招標工作,本辦法管理范圍包括:新建土建項目、新購置設備項目、技術改造與更新項目、房屋維修工程(翻修工程、大修工程、中修工程、小修工程、綜合維修工程)、裝修項目、維保工程(電梯、有線電視、安防系統、車閘、清潔、綠化、消殺等)、工服制作、新增服務項目等。超出權限規定及由管理處自行完成的工作不在本招投標管理辦法范圍內。

3.職責

部門/崗位地產出資職責物業出資職責

品質管理部受委托項目的招投標工作的協調配合組織2萬元以上5萬元以下招投標工作

財務管理部

標底的測算、費用審算工作參與2萬元以上5萬元以下的招投標工作

地產工程管理部組織50,000元以上招投標工作必要時參與工程監督及竣工驗收

申報部門受委托負責10,000-50,000元以內招投標工作及具體工程實施參與2萬元以上5萬元以下的招投標工作;與施工單位擬制施工協議

4.方法和過程控制

4.1總則

4.1.1公司成立招標工作小組,其組成人員包括:招標申請部門經理及專業負責人、品質管理部代表、財務管理部代表、法務人員、地產相關部門人員(與地產相關項目)、分管領導、總經理。定標時由招標工作小組集體決策。

4.1.2招標權限界定

4.1.2.1招標預算總額在二萬元以下,由提出招標申請的部門負責施工單位選擇,可以不進行招投標,但管理處需進行三家性價比對程序后選擇承包商;

4.1.2.2招標預算總額在二萬元以上,五萬元以下由物業公司招投標小組負責通過招投標選擇施工單位

4.1.2.3招標預算總額在五萬元以上,由提出施工的管理處為主,品質管理部輔助組織相關資料后,交由地產工程管理部組織進行招投標選擇施工單位。

4.1.3招標應采用公開招標或邀請招標的方式,但無論采取何種方式,都必須有三家以上的投標單位參與競標。

4.1.4整個招標過程必須保持透明度,各部門積極配合、全面溝通、信息共享,杜絕暗箱操作。

4.1.5做好保密工作,任何人均不得泄露標底、投標文件、評標、定標等內容,以保證招標的公正性與效果。

4.2招標項目的確定

4.2.1各部門根據工作需要,或是按照公司、地產公司、業委會等部門的要求,確定擬招標項目。

4.3地產出資工程招標權限界定

4.3.1由管理處以書面形式(或郵件)向地產工程管理部提交申請報告,報告應詳列原因、工程規模、費用預算等,經地產工程管理部或地產相關領導審批同意后方可進行下一步工作。

A.造價在2000元以下的工程,由地產相關部門確認審算工程,可以不進行招投標,管理處按公司采購管理程序選擇承包商。

B.造價在2000-50,000元以內的工程,經地產委托認可,相關管理處申請招投標工作,品質管理部負責組織招投標工作,地產相關部門參與定標,報地產領導審批。

C.造價在50,000元以上的工程,由地產公司組織招投標。物業公司負責提供相關招標資料。

4.4招標工作程序

4.4.1招標文件

4.4.1.1制定招標計劃、編制招標文件,提出招標申請的部門/管理處,提出詳細的招標項目、時間計劃、技術交底、達到的相關標準、配合等要求,符合招標審算權限的將招標申請和以上資料合并提出審批,超出招標審算權限的由招投標小組協助管理處提請地產工程管理部進行招投標。自審批結束5日內由招投標小組主持編制招標文件并核定標底,以及審查修改標書中的經濟條款,招標文件編制完成后進行審批;

4.4.1.2招標文件內容:招標文件應包括正文和附件,正文包括:投標承諾書、招標內容、招標范圍、項目簡介、工期、質量要求、工程造價要求、安全防護責任、投標須知、投標截止日期、開標時間和地點、評標辦法、違約責任、投標押金、相關規范、投標文件格式、特別約定等,附件包括:相關圖紙、擬簽標準合同(明確我方要求的全部內容)等

4.4.1.3各類招標文件、記錄由品質管理部制定示范文本,作為公司該類招標的標準范本。

4.4.2招標信息發布及投標邀請

4.4.2.1公開招標的項目可以在當地主要報紙、網站或建設交易服務中心發布招標信息,并按政府有關部門規定辦理手續。

4.4.2.2實行邀請招標,由招標申請部門、品質管理部從公司《合格服務供方一覽表》中選擇所需數量的投標單位進行邀請招標。

4.4.2.3如《合格服務供方一覽表》沒有合適的投標單位或數量不夠,應由相關部門推薦,再組織進行考察,考察合格后方可選為投標方,并納入《合格服務供方一覽表》。

4.4.3發標

4.4.3.1招標文件的發放、答疑及現場勘察由品質管理部組織,招標申請部門、財務管理部、法務人員參與。

4.4.3.2公開招標的項目,要按照合格承包商標準和項目要求對投標單位進行審查,審查合格的投標單位方可發放招標文件。

4.4.3.3招標現場答疑由招標申請部門負責做好記錄工作,該記錄將作為招標文件的附件一并發給投標單位。

4.4.4開標

4.4.4.1招標文件應規定:投標單位應在規定日期之前將投標文件送交品質管理部,投標截止日期之后,原則上不再接受任何投標文件。

4.4.4.2標書必須密封加蓋公章,開標前任何人不得擅自打開標書。

4.4.4.3品質管理部主持開標工作,開標工作應集體在場,現場拆封,該過程和內容由招標申請部門作好記錄并填寫《開標記錄表》,參加開標的全體人員簽字確認。

4.4.5評標和定標

4.4.5.1開標后,招標小組成員對各投標書內容進行分析評比(與投標單位有利害關系的人員不得參與評標)

4.4.5.2評標人應客觀、公正地履行職務,對自己提出的評審意見承擔個人責任。

4.4.5.3評標應以滿足招標文件要求為依據。定標原則為:

A.能滿足招標文件的實質性要求,并經評審其投標價格是合理低價。

B.同等條件下,原來與公司有過良好合作關系的投標方優先中標。

4.4.5

.4下列情況須重新招標:

A.發現投標單位相互串通投標。

B.投標單位以他人名義投標或以其他方式弄虛作假,騙取中標。

C.投標單位以向招標工作小組成員行賄的手段謀取中標。

D.開標后,發現所有投標皆不滿意(如各標價均高出標底價,不在合理報價范圍之內)。

4.4.5.5整個評標定標過程須作好記錄,全體參加評標人員簽字確認。

4.4.5.6確定中標單位后3天內,品質管理部向中標單位發出中標通知函,并將中標結果以書面形式通知其他投標單位。

4.4.6簽訂合同

4.4.6.1由招標申請部門參照合同范本擬定合同,按權限報公司相關部門審批,必要時由地產成本管理部和法律組審核合同條款,合同擬定完畢,約中標單位對其內容和條款進行確認后簽訂正式合同。

4.4.6.2中標單位投標文件應做為合同附件隨合同存檔,其它投標單位資料品質管理部歸檔保存

4.4.7招標文件管理

4.4.7.1所有招標文件統一編號,編號形式為"V-**-**&&","V"表示"**","**"表示項目簡稱,"**"表示年號,"&&"表示序號。

例如

城花:V-CH-0501都花:V-DH-0505

新城:V-*C-0508世貿:V-SM-0512

5.質量記錄表格

TJzzWY7.4-Z01-02-F1《開標記錄表》

TJzzWY7.4-Z01-02-F2《開標評審表》

TJzzWY7.4-Z01-02-F3《開標成果審批表》

TJzzWY7.4-Z01-02-F4《中標情況通報》

篇3:招投標物業接管控制程序3

招投標及物業接管控制程序

1.0目的

對物業管理招投標過程實施控制,確保顧客要求得到明確并充分識別物業管理的法律風險。

2.0適用范圍

本程序適用于公司應邀參加的各種物業招投標活動過程的控制。

3.0職責

3.1市場拓展部負責招投標過程的組織策劃和標書的制作。

3.2總經理負責標書編制工作的總體安排和標書的批準。

3.3品質督察部負責本程序的實施監督。

4.0工作程序

4.1市場拓展部負責市場信息的收集與整理,及時掌握市場動態并將情況上報總經匯理。

4.2市場拓展部收到客戶招標文件后,上報公司總經理,由總經理組織相關部門召開會議對招標文件按《與服務要求有關評審控制程序》對招標文件進行評審。

4.4市場拓展部根據評審結果及招標文件要求組織相關部門(人員)制作標書,標書的制作按《物業管理投標方案編制標準作業規程》進行。

4.5市場拓展部主管對投標書進行審核。

4.6總經理對投標書進行批準。

4.7經批準后的投標書由市場拓展部交客戶參與競標。

4.8市場拓展部對投標至開標全過程實施信息跟蹤,并就有關信息負責與顧客及時溝通和向總經理匯報。

4.9本程序有關文件和記錄由市場拓展部保存。

4.10由品質督察部對本程序的實施進行監督。

5.0質量記錄

6.0相關支持文件

6.1《與服務要求有關評審控制程序》

6.2《物業管理投標方案編制標準作業規程》