物業項目顧問建議函范本

建議函

關于***銷售現場相關事項的建議(標題:三號黑體)

***房地產開發有限公司:(四號宋體)

針對***項目銷售接待現場的相關情況,我司特提出以下注意事項,貴公司可根據現場實際情況予以參考:(正文:四號宋體)

(四號宋體)***物業顧問有限公司

***項目顧問組

駐場顧問:***

二○**年*月*日

遞交人:(小四宋體加黑)簽收人:

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篇2:物業顧問會所經營建議

物業顧問項目會所經營建議

目前開發商普遍將社區會所視為房地產的賣點之一,社區會所已被賦予越來越多的功能和使命,而按照發展商的設計思路,一是如何兌現對小區業主的售樓承諾,二是如何在會所有限的空間內,盡可能的填充服務項目,以吸引潛在購房者,并沒有考慮到物業管理公司今后的實際經營和管理等一系列問題。所以必須對社區會所從前期規劃和今后的管理、經營方面通盤考慮,便于物業管理公司接管后的實際操作。

一、社區會所的概念及目前發展狀況

1、社區會所的概念:

社區會所概念包括兩個方面:會所與泛會所。

泛會所:

特指免費的公共健身娛樂設施設備,即泛會所,如室外健身器械組合(單雙杠、搖擺機、繩網、走路機等)、室外球場(籃球、羽毛球等)、室外緩跑小徑、按摩走道、兒童娛樂場、休閑長廊(休憩桌椅,可進行棋牌娛樂)等,一般散布于小區的各公共區域。

免費的泛會所項目設計要考慮合理性,盡量避免給鄰近或樓上居住的小業主的生活帶來不良影響,在分布上要盡量面面俱到,不要過于集中,并有意識的引導人流分向。例如晨練舞蹈廣場、休憩桌椅、兒童娛樂場不能過于靠近住宅樓,以免噪聲擾民。在小區總平面圖上就注明該區域的活動項目,并在該區域顯著位置立標識牌予以限制。

會所:

以經營為主的擬招商、招租、招合作或自己經營的商業收費項目,一般都設在一個建筑物內,例如健身房、跳操室、棋牌室、酒吧、網吧、西餐廳、美容美發室、乒乓球室、游泳池等。

2、社區會所目前發展狀況及出現虧損問題的分析

隨著中國房地產業的不斷發展成熟,一些相關的物業配套項目設施也逐漸完善。社區會所作為其中主要配套項目之一,在企業品牌文化和社區文化建設中起著舉足輕重的作用。但非常遺憾的是,目前國內的社區會所普遍面臨虧損經營的尷尬局面,多數會所處于荒廢閑置狀態或靠發展商補貼虧損勉強維持經營,已淪為一塊"食之無味,棄之可惜"的雞肋,成為發展商和物業管理企業難以割舍的沉重包袱。

(1)開發商重建設不重經營

A、會所設計與經營管理不專業

開發商斥巨資興建豪華會所,目的只有一個

篇3:物業顧問弱電智能化管理建議

物業顧問項目弱電智能化管理建議

一、智能化系統:

1、室外停車場建議加設監控探頭,防止車輛停靠發生擦碰時責任不清,給物業增加不必要的麻煩。

2、建議啟用電子巡更系統。由于近來不法分子盜竊手段高明,建議在各樓層天臺加裝巡更點,可有效防止盜竊情況的發生。在車庫及每層樓道也要安裝相應的巡更點,督促巡邏員做好巡樓工作。

3、目前小區車輛管理未建立發卡驗證制度,停車場智能化系統未安裝啟用。車輛出入不發卡,將不利于護衛員對車輛的識別與確認。建議盡快對智能道閘進行安裝調試,并盡快投入使用,嚴格執行車輛入場發卡,出場驗卡放行的制度,確保萬無一失。(另8號樓地下停車場崗亭位置安裝不合理,不利于車管員收取停車費用,請盡快更改)

4、8號樓地下停車場及一樓后門可直接進入小區,建議增加門禁系統,刷卡進出小區,可有效防止閑雜人員進出,減少不安全因素。使用可擴展門禁卡,集停車繳費、會所消費、門禁開鎖于一體,實現一卡通功能,做到以人為本,方便業主。(門禁開鎖功能要設置權限,做到本棟業主卡,只能刷開本棟單元門。)另外每層后樓梯防火門應安裝特殊閉門器,做到只出不進。

5、根據現行國家安全法,錄像應保存一周以上,現貴小區設計硬盤錄像機硬盤容量為120G,有些不能實現保存一周的要求。建議將人員流動量較大的監控點設置于一臺硬盤錄像機上,將硬盤容量擴展至200G。將錄像規格設置為動態錄像,以減小硬盤使用空間。

6、紅外系統應具有聲、光、電報警功能,增大小區安全系數。紅外報警要和攝像監控聯動,當發生紅外報警時,監控探頭要能迅速自動定位到報警區域,鎖定目標,并發出聲音和射燈信號。(現小區內未安裝聲光功能,可由維修人員自行設計安裝,減少費用支出)

7、紅外探頭位置分區情況,應繪圖掛出,當發生紅外報警時,方便迅速確定位置,巡邏到位,降低危險系數。

8、電梯對講要連通到監控中心,當電梯發生困人事故,可及時與被困人員對話,了解電梯故障,安撫被困人員情緒。

二、消防系統:

1、部分樓層噴淋頭安裝位置較高,現已無法更改,建議當業主裝修需要接管降低噴頭位置時(需要排空當層噴淋水,造成一定浪費),需經管理處專業人員驗收,測試耐壓及滲漏情況,防止出現消防水噴射現象。

2、地庫內排風閥接線工藝粗糙,線頭裸露,建議盡快整改,為小區的創優做準備。

3、消防中心的值班制度、火災處理流程及制度應盡快上墻,建議制定火災報警主機操作流程圖并張貼(方便值班人員使用),建議制定火災時的報警標準用語(包括大廈的位置、大廈的類型、樓高、面積、火災類型、現場情況、消防中心聯系電話、聯系人等),消防中心墻上應有"火災電話119"的標識牌,管理處應配備足夠的消防器材,如消防服、頭盔、高空緩降器、消防斧、鏟、鉤、消防扳手等器材一批,建議將各種消防器材各一件放置在透明工具柜中(工具上應標明用途及名稱)、并將工具柜陳列在室外可供業主參觀。

4、防火卷簾門保養前應在各主要進出口及試驗的防火卷簾門前放好"保養中"的警示標識牌,并有專人看守。對其它卷簾門,為了防止出現意外,必須關掉電源。保養時應通知停車場管理人員予以配合。

三、注意事項:

1、各種設備管理制度齊全并上墻,設備房內應標明設備責任人和消防責任人。

2、控制柜內應清潔無塵,附有控制線路圖,柜內線路整潔規范,柜內電源開關應標明用途。

3、水泵房要求在其門坎處設防鼠板,以防止小動物進入設備房,危及設備安全。同時加強水泵控制柜房內的通風降溫,防止溫升過高,損壞變頻器。

4、設備管理應該制定完善的文件系統,例如:機電設備統計表、設備保養計劃表、設備日常/一級/二級保養記錄、設備保養檢查記錄、設備維修記錄,設備功能線路更改記錄,計量器具檢定記錄、設備(器具)購置申請表及相關的驗證記錄、設備完好率統計表、公共設施周巡視記錄、消防設備月檢查表等等。

5、停車場月卡發放軟件要安裝于財務電腦室,由財務人員統一授權發卡。防止出現財務管理混亂、貪污現象的發生。(小區進出口管理電腦及月卡發放電腦要聯網,方便停車卡的掛失。)

6、所有智能化系統要有說明書,消防編碼、智能道閘、硬盤錄像要有軟件備份,方便以后維保工作進行。要充分保障施工工藝,各智能施工線路要有明顯標示。(如該線路功能、終端設備要在線路上詳細標示)

7、弱電工應配備二名以上,防止休假或辭職,使智能化系統無人維修。

8、若有可能建議加裝信息發布系統,在電梯口安裝信息發布屏,由服務中心針對不同情況發布如天氣、收費、溫馨提示等信息,于無形中提高小區檔次。

9、誤操作、誤刪除是智能化產品損壞、功能失靈的重要原因。操作人員只有在培訓授權的情況下,方可操作系統。

10、弱電智能化系統的防雷措施尤為重要,監控消防中心控制柜要有專門的弱電保護接地。外圍弱電設備要裝設電涌保護裝置,防止直擊雷或感應雷損壞設備。