大市場項目物業管理總則

搞好****大市場?三期的物業管理對于大市場的穩定、繁榮、發展、及房產的保值、增值具有特別重要的作用和意義。基于以上認識,為把大市場建設成為繁榮活躍、經營規范、健康有序、秩序井然、環境優美、安全文明的華東最大的商貿物流批發基地、商品集散批發基地,同時為了不斷提高各商戶的經營效益、切實維護各商戶、顧客的合法權益,根據有關法律法規之規定,就商戶經營暨物業管理有關事項制定如下條款,以資業主/經營戶等所有在市場參與經營活動者共同遵守。

第一條總則

業主/經營戶自愿將所購/承租大市場內的商鋪及其共用部位、有權使用的共用設施設備委托給****大市場物業管理有限公司(以下簡稱物業公司)進行管理,并且接受****大市場物業管理有限公司對自己在大市場內的經營行為所進行的管理及所提供的服務。

第二條商戶經營管理內容

1、物業公司將采取有力措施宣傳、推廣和完善大市場的商業形象,以不斷促進**大市場的活躍、成熟和繁榮。為此,物業公司會進行廣告宣傳、招商工作,并根據市場情況對專業市場及商戶的經營范圍、經營品種、經營方式、營業時間進行調整及采取認為適當的促銷活動、促銷措施或其它商業手段,業主/經營戶同意無條件予以積極配合。

2、市場經營的指導、服務和管理

(1)做好大市場的宣傳,提升大市場的品牌和知名度,引進國內外知名商家進駐大市場;

(2)協調與政府各職能部門的關系,防止有關部門對大市場的不合理干預及對商戶的不合理收費;

(3)協調商戶間的紛爭;

(4)制止及協助有關部門處理大市場內的違法違規活動;

(5)及時提供商品信息、價格信息、供求信息、物流信息;

(6)根據需要,在市場時機成熟時可提供物流配送等服務;

(7)規范經營、維護市場秩序,預防、制止、查處違規行為。

3、為提高商業信譽,維護****大市場?三期的良好形象,業主/經營戶承諾所出售商品來源合法且貨真價實、物美價廉,嚴禁擺放、出售不符合衛生標準或環境污染控制標準或內容不健康或國家禁止流通的商品。

4、商戶必須合法經營、文明經商、禮貌待客、明碼標價,嚴禁摻雜使假、短斤少兩、欺行霸市、強賣騙賣、哄抬物價。

5、為維護大市場整體形象,經營戶須規定擺放證照、商品及其他物品。

6、按政府規定繳交各種稅費。

第三條物業管理內容

1、負責商鋪外觀及大市場整體形象的維護和完善,商鋪共用部位、共用設施設備的維護和管理,并嚴格按照建設部標準保養、維護設備,保障各類設備正常運行。共用部位指商鋪公共屋頂、戶外墻面、戶外場地、設備機房和共用設施設備使用的房屋等;共用設施設備指共用的上下水管道、落水管、天線、通訊線路、照明、鍋爐、消防設施、公廁、綠地、道路、路燈、溝渠、池井、廣場、公益性文體設施等。

2、環境衛生

負責公共場地、建筑物共同部位的清潔衛生和垃圾的收集、清運,以確保公共場所干凈整潔。加強綠化,保證綠化帶無明顯黃土裸露;及時修剪、施肥、補種并及時防治病蟲害。

3、治安

協助公安部門維護大市場區域的公共秩序和治安防范,對大市場區域內實行二十四小時巡查。

4、交通秩序

(1)維持大市場區域內的道路暢通;

(2)指導車輛的行駛、停放,使車輛擺放有序。

(3)提供車位租用服務。

5、商鋪裝飾裝修管理與服務

(1)經營戶室內裝修的審批、審核及驗收;

(2)裝修施工單位的監督與管理;

(3)廣告、宣傳經營活動的管理。

6、消防

(1)協助公安消防部門對大市場經營戶消防安全知識的宣傳工作;

(2)協助公安消防部門對大市場內的消防隱患進行檢查、整改;

(3)組建義務消防隊,并與業主/經營戶安全工作小組長保持聯系,達到群防群治;

(4)檢查消防設施,配備相應的消防器材。

7、商鋪共用部位、共用設施維修

(1)小修:小修小問題立即答復并積極處理;小修較大問題當天答復并積極處理;

(2)急修:急修小問題立即派人積極處理;急修大問題立即組織足夠人力積極處理。

第四條業主/經營戶權利和義務

1、依法享有對自己所擁有物業的各項權利。

2、有權按有關規定在允許的范圍內進行室內裝修、維修和改造。

3、有權自己或聘請他人對房屋自用部位的各種管道、電線以及其它設施進行合法維修養護。

4、有權要求物業公司對市場內各種違章建筑、違章裝修以及違反物業管理規定的其他行為予以制止、糾正。

5、有權參加業主大會,并對大市場的各項管理決策擁有表決權。

6、就大市場和物業管理的有關問題向物業公司提出意見和建議。

7、遵守國家法律法規、政策及物業公司對大市場的有關管理規定、公約。

8、依據合同、約定和有關標準按時足額向物業公司交納市場和物業管理費及有償服務費用。

9、不得占用、損壞商鋪的共用部位、共有設施設備或改變其使用功能及破壞墻體外觀、主體結構等。

10、因搬遷、裝飾裝修等原因需合理使用共有部位、共有設施設備的,應事先通知物業公司,使用完畢后在物業公司限定的期限內恢復原狀,造成損失的,要給予相關權利人賠償。

11、業主/經營戶、商鋪其他使用人及訪客等違反本規定的行為造成損失的,由業主/經營戶承擔或連帶承擔賠償責任。

12、業主/經營戶、商鋪其他使用人在大市場公共范圍內經營活動須有謹慎和自我保護之義務,如不幸發生摔跤、打架斗毆、財物丟失或被盜、被侵害事件等,自行處理善后事宜并承擔一切后果。

13、業主/經營戶、商鋪其他使用人對其所監護的限制民事行為能力或無民事行為能力人(如未成年人、精神病人等)在市場內的行為和活動有完全監管責任,發生侵害或被侵害事件,自行承擔一切后果。

14、業主/經營戶、商鋪其他使用人對商鋪上擱置物、懸掛物負有安全維護之責任,如因擱置物、懸掛物脫落、墜落對他人造成損害的按國家規定承擔完全民事責任。

15、按照維護大市場整體利益、方便生活、團結互助、公平合理原則,正確處理商鋪的給排水、通風、采光、維修、通行、衛生、環保等方面的相鄰關系;給相鄰方造成妨礙或損失的,應當停止侵害、排

除妨礙、賠償損失。

16、為保持大市場的整體形象,業主/經營戶不得改變商鋪的結構、用途、外貌,業主/經營戶如因經營需要需對商鋪進行裝修、維修,必須將裝修、維修的設計圖樣、尺寸、施工單位及施工方案呈報物業公司,經物業公司書面同意后方可施工,并應在物業公司規定的合理時間內施工、完工。完工后應向物業公司申請驗收,驗收合格后方可開業,且施工單位和業主/經營戶須交納一定的管理費及保證金。嚴禁對承重墻進行挖、改、拆。

17、業主經營戶不得對窗戶、陽臺、屋面、外墻做任何改變。如需搭建戶外雨棚、遮陽棚或安裝空調、防盜網或進行其他加建、改建的商戶,須申報物業公司審核批準后方可進行,除此以外,業主/經營戶不得進行有對商鋪存在任何損毀、潛在損毀以及對商鋪外貌、形象有任何改變的裝修、維修、改建、加建、搭建。

18、未經物業公司的書面同意,業主/經營戶不得改變商鋪的用途及經營范圍、類別或品種,更不得擅自停業、歇業或將商鋪長期閑置;如業主/經營戶須出租或轉讓所購商鋪,應提前一個月通知物業公司,并應確保其承租人、受讓遵守物業公司關于大市場管理的相關規定。業主/經營戶承諾物業公司享有該轉讓或出租商鋪的優先受讓、承租權。

19、遵守物業公司依法律法規及本手冊規定所進行的管理,不得阻礙、干擾物業公司履行管理職責。

20、業主/經營戶必須在營業執照核準的經營范圍內持照、亮照經營且只能經營物業管理合同約定范圍內的商品,國家有特殊規定的,還必須持有關部門核發的經營許可證照,做到資質合格、證照合法齊全。如果市場發生變化,業主/經營戶可根據市場需求適當調整經營范圍,但其經營范圍不能與大市場商業規劃相違背,并須事先經物業公司書面同意并辦妥有關工商登記手續。

21、業主/經營戶應按物業公司確定的開業時間準時開業,否則按照《****大市場?三期商戶經營暨物業管理合同》規定處理。

第五條市場經營和物業管理費用

1、市場經營和物業管理費用收費標準按建筑面積計算,暫定為人民幣0.50元/平方米/月。業主/經營戶同意物業公司享有對以上收費標準在大市場正式開業后根據管理實際需要以保持收支平衡和正常運轉為目的的調整權利。該收費標準的調整經雙方協議或**市物價局批準后,由物業公司以大市場管理公告的形式在市場公告欄內公布視為送達業主/經營戶。

2、業主/經營戶應按物業公司入市通知書中載明的日期和項目、數額向甲方業主/經營戶交納首期市場經營和物業管理費及其他相關費用。

3、業主/經營戶應于每月五日前向物業公司交納本月市場經營和物業管理費;于每月五號前向物業公司交納上月所實際發生的水電費及其他費用;繳交方式可以為現金、支票或轉帳。

4、業主出租其商鋪,市場經營和物業管理費用由業主交納。

5、業主經營戶轉讓其所有的商鋪,須交清轉讓之前的市場經營和物業管理費及其他相關費用。

6、上述費用均不包括商鋪共用部位、共用設施設備大中修、更新、改造的費用。

7、公用照明、公用動力及水電線網損耗按所占有的商鋪建筑面積的比例分攤,每月由物業公司向業主/經營戶收取。

第六條其他有償服務費用

1、車位及其他管理費按雙方協議或物價部門的有關規定執行。

2、物業公司可根據大市場實際情況,開展各項有償服務和多種經營活動。

第七條物業維修基金的管理與使用

1、物業維修基金的使用由物業公司提出年度使用計劃,經當地物業管理行政主管部門審核后劃撥。

2、維修基金不敷使用時,經當地物業管理行政主管部門審核批準,由物業公司向業主按其所占有的商鋪建筑面積的比例續籌。

3、業主轉讓商鋪時,結余基金不退還,隨商鋪同時過戶。

第八條環境衛生與秩序維護

1、商戶應自備垃圾袋,將垃圾置于指定的地點,不得飼養家畜禽及寵物,負責"門前三包"即包衛生、包秩序、包綠化。

2、在市場內,禁止擺放、張貼、發送內容不健康的書報刊、宣傳單或播放內容不健康的音像制品;不得濫張濫貼、高聲吆喝、高分貝播放音像;不得打罵鬧事。

第九條保險

商鋪及其范圍內的財產與人身安全的保險由業主/經營戶自行辦理并承擔相應費用。

第十條廣告

1、大市場區域內的所有廣告(包括但不限于霓虹燈、廣告牌、橫幅、條幅、宣傳單等形式)發布權屬于物業公司,業主/經營戶如需發布廣告,須將廣告內容、設計圖樣、尺寸、色彩效果、廣告形式、發布位置等,送物業公司審核,由物業公司統一管理、委托專業廣告公司制作,在報經有關廣告管理部門審批并交納一定的廣告費后,方可在物業公司確認或指定的方式、位置、期限內發布。

2、凡違反本規定發布廣告的,物業公司有權制止并責令其消除影響,并處以一定數額的違約金。

3、物業公司在大市場內的所有屋頂及外墻面上均可制作、發布廣告,但業主/經營戶所發布的廣告內容應有利于宣傳和促進大市場的繁榮與發展。

第十一條其他

1、具體規定詳見細則。

2、物業公司保留視市場狀況補充、修改本手冊的權利。

篇2:物業管理市場拓展規定

物業管理市場拓展規定范文

1.0目的

保證市場拓展工作和內部調研工作順利有效開展。

2.0適用范圍

適用于公司物業管理市場拓展工作和公司內部調研工作。

3.0職責

3.1總經理負責提供市場拓展的資源保障。

3.2管理部負責物業市場的調研和確定目標客戶工作。

3.3管理部負責公司的投標工作和合同評審。

3.4管理部負責同行業的競爭的調研工作。

3.5管理部負責公關活動并根據公司《內審報告》和相關記錄對公司內部進行調研和顧客滿意度調查。

4.0程序

4.1面向市場的拓展。

4.1.1面向市場拓展的工作流程圖如下:

以上過程分別措述如下:

1)市場調研:

對市場每季度全面調研一次,且做《市場調研記錄》和《市場調研報告》。

2)確定目標客戶

根據調研結果,結合公司自身的實際能力,確定目標。

3)可行性分析

通過對公司自身和目標客戶的評審,進行可行性分析。

4)物業管理方案的編寫

物業管理方案的內容包括但不限于:

a)公司簡介;

b)物業基本概況;

c)物業管理所達到的總體目標和分項指標;

d)質量保證措施;

e)管理用房清算單;

f)財務預算;

g)收費;

h)應該注意的幾點說明;

5)考察物業

對意向物業從軟件到硬件進行全面考察,且做《物業考察記錄》。

6)競投標

a)投標流程圖包括但不限于:

b)物業公司對以上流程圖中的各個環節。進行控制,且著重控制以下三個環節:

--報送投標申請:

在申請中應顯示自身的實力,且實事求是,不能遺漏某些能說明自己實力的問題。

--接受投標單位資質審查

公司應將證件備齊,一般資質審查包括但不限于:營業執照、專業人員配置、固定資產、管理規章制度等。

--編制投標書

標書密封;

加蓋投標單位印章和負責人印簽。

--報價適度,應設法掌握其它單位以往報價的信息資料,尋找其報價規律。

7)合同評審

管理部組織公司相關人員進行合同評審,并且對評審過程做詳細記錄。

8)簽訂合同

總經理或管理者代表就合同具體事宜和相關方進行詳細洽談。

以上過程中的1)項、5)項、7)項的記錄到管理部歸檔。

4.1.2面對同行業的調研。

1)確定競爭對手;

通過對市場的全面調研,競爭對手,且列表成冊到管理部歸檔。

2)對不適合自己管理且不相近的公司有兩種情況,分別描述如下:

a)對于高于自己公司管理水平的物業公司:

應對它們的優勢做詳細的考察,結合自己公司的現狀做市場調研報告,建議公司整改以持續改進。

b)對于低于自己公司管理水平的物業公司;

應對它們的缺點做詳細的考察,結合自己公司的現狀做市場調研報告,建議公司吸取教訓。

3)每年外出學習考察一次,并做調查報告(外出考察對象為先進的物業管理公司);

4.2對公司內部的調研:

針對公司的《內審報告》及相關記錄進行內部調研,其內容包括但不限于:

員工整體素質、公司管理制度、公司形象。

4.2.1對員工整體素質的調查。

對公司的全體員工從招聘條件、培訓、考核情況進行調查和總結,做員工素質調查記錄。

4.2.2對管理制度的考察

對公司的管理制度從合理、完善和執行情況進行調查和總結,做管理制度調查記錄。

4.2.3對公司形象的調查

對公司形象從辦公環境、辦公設備、員工儀表進行調查和總結,做公司形象調查記錄。

4.3每半年對顧客滿意度進行調查并填寫《顧客滿意度調查表》

4.4通過以上調查綜合做出公司內部調查報告結合市場調研做出整改建議使公司持續改進。

4.5公關活動

管理部利用一切可利用條件進行公關活動。

4.5.1公關活動的內容包括但不限于:

1)參加一些社會公益活動,廣大公司影響力。

2)參加各種會議

經管理部建議,公司派有關人員參加一些研討會、沙龍活動、行政主管部門召開的會議,借此進行溝通和宣傳。

3)通過印刷品擴大公司影響

公司可適當通過印刷品例如:招貼、宣傳冊等進行宣傳。

以上公關活動均須做相應記錄,到管理部歸檔。

5.0相關文件和記錄:

a)市場調研記錄

b)《物業考察記錄》

c)市場調研報告

d)員工素質調查記錄

e)管理制度調查記錄

f)公司形象調查記錄

g)公司內部調研報告

h)整改建議

i)顧客需求識別及合同評審規定

j)《顧客滿意度調查表》

篇3:物業管理手冊之物業服務市場調查指引

物業管理手冊:物業服務市場調查指引

1適用范圍

1.1本指引主要適用于物業分公司(籌備處)在項目規劃階段開展的市場調查工作,為物業管理方案的編制提供必需的數據和信息。

1.2對正常運營項目,物業分公司為確切比較、評價本公司物業服務質量和效益水平,可參照本指引規定執行。

1.3對外承接物業項目過程中,為保證投標的取得預期成果,物業分公司根據實際需要,在編制投標書前可參照本指引規定開展市場調查工作。

2物業服務市場調查的組織

2.1在項目規劃階段,物業籌建處(物業分公司總經理)負責組織物業服務市場調查小組,擬訂物業服務市場調查計劃。物業服務市場調查計劃的內容應包括(不限于):

a)調查的目的;b)調查的方法;c)調查的區域;

d)參加調查的人員;

e)調查的期限;

f)調查所需的費用。

2.2物業服務市場調查計劃經項目所在公司批準后,物業籌建處(物業分公司)組織實施。

3物業服務市場調查的內容

3.1法律環境調查,內容包括,但不限于:

a)當地現行物業管理法律、法規;

b)當地物業管理費、維修基金;

c)當地物業管理招投標規定;

d)當地用工政策與規定。

3.2經濟環境調查,內容包括,但不限于:

a)當地的經濟結構;

b)人口及其就業狀況;

c)教學設施布局;

d)基礎設施情況;

e)地區內的重點開發區域;

f)城建規劃;

g)居民收入水平、消費結構和消費水平;

h)當地的用工成本;

i)物業服務市場營銷渠道情況;

j)其他與物業管理相關因素的調查。

3.3社區環境調查,內容包括,但不限于:

a)社區繁榮程度;

b)購物條件;c)文化氛圍;d)居民素質;

e)交通和教育的便利程度;

f)安全保障程度;

g)環衛;

h)綠化、空氣和水質及景觀等。

3.4市場競爭情況調查,內容包括,但不限于:a)當地物業管理基本情況;b)競爭對手的管理規模、經濟實力;c)競爭對手的管理方式;d)競爭對手物業管理費的定價;

e)SWOT分析。

4編制物業服務市場調查報告

4.1調查小組對物業服務市場的信息調查結果進行統計、分析,編制物業服務市場調查報告。報告的內容包括,但不限于:

a)本地物業行業概況、當地的法規和政策;b)本地物業管理市場的消費習慣和消費水平分析;c)物業管理支持資源的調查分析(如社會化分包水平,物業人力資源調查、資薪水平);d)主要競爭對手(相似樓盤)的物業管理情況分析(物業服務費用標準、服務模式、服務狀況);

4.2物業服務市場調查報告作為項目物業管理方案的編制依據,在物業管理方案報批中應連同物業市場調查報告一并提交。