業主委員會的介紹及其成立的條件、程序

據統計,北京目前有3000多個住宅小區,1700多家物業公司,業主委員會卻僅有400多個,真正由業主自己成立并能代表業主發揮作用的業主委員會更是少得可憐,很多業主反映想成立業主委員會難,實現業主委員會備案更難。通過調查,業主委員會成立難的最主要原因在于業主對相關法律知識不熟悉,流程不清楚,導致無所適從。因此,聘請專業律師協助業主成立業主委員會應是一個比較好的選擇。

一、業主大會及業主委員會介紹

首先,業主大會不是所謂的自發組織,更不是違法組織,它是完全依據國務院頒布的《物業管理條例》的規定,依法成立、依法召開的大會,依法成立的組織。成立業主大會的主要法律依據、主要的行為依據是《物業管理條例》,還有建設部頒布的《業主大會規程》,以及各地房產機關頒布的相應文件。

而業主委員會,是指由物業管理區域內業主代表組成,代表業主的利益,向社會各方反映業主意愿和要求,并監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。是業主(代表)大會的常設執行機構,由業主(代表)選舉產生,受業主(代表)大會委托,對物業管理公司進行監督或者實行自治管理(國家法律法規禁止的除外),同時協調處理個別業主權益與大多數業主權益之間的矛盾和糾紛。

業主委員會的權力基礎是其對物業的所有權,它代表該物業的全體業主,對該物業有關的一切重大事項擁有決定權。

二、業主大會及業主委員會的成立條件

實際當中,各個地區成立業主大會及業主委員會的條件不盡相同。

1、如根據《江蘇省物業管理條例》及《南京市物業管理辦法》的規定:物業管理區域內,已交付使用的物業建筑面積達到50%,或者已交付使用的物業建筑面積達到30%不足50%,但使用已超過一年的,應當由所在區的物業管理行政主管部門指導召開首次業主大會,選舉產生業主委員會。

2、如根據《成都市物業管理業主大會規程》成房物管[2003]7號相關條款規定:公有住房出售達到總建筑面積1/2以上的,商品房出售達到總建筑面積2/3以上且竣工交付使用滿1年的,業主應當籌備業主大會的成立。

3、京政辦發〔20**〕91號文規定:“凡商品房、經濟適用住房入住率超過50%,或首戶入住已滿二年的新建居住小區,應組建業主委員會;1994年底前投入使用的老舊小區,房改售房率超過50%的,應組建業主委員會。”

4、根據《上海市住宅物業管理規定》的第七條相關規定:業主大會由一個物業管理區域內的全體業主組成。一個物業管理區域內,房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上,或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的,應當召開首次業主大會會議,成立業主大會。

因此,一般來說,《物業管理條例》和《業主大會規程》對業主委員會的成立只做了原則性的規定,即小區成立業主大會及業主委員會需要以住房的出售面積達到建筑總面積的一半以上,但是各個地區,根據該地區的實際情況又有進一步具體的規定。

三、業主大會及業主委員會的成立程序

(一)、提出申請

向房管局提出成立首屆業主委員會的書面申請,填報《首屆業主(代表)大會籌備小組申請表》,并且報街道辦事處備案。

(二)、成立業主委員會籌備小組

街房管局接到申請后,做出書面批復意見,指導小區成立業主委員會籌備小組。

(三)、籌備小組開展籌備工作

1、籌備小組自成立起30日內擬好《業主委員會選舉辦法》、《業主大會業主議事規則》和《業主公約》,并在小區內明顯位置張貼公告,征求業主主意。《業主大會業主議事規則》和《業主公約》這兩份文件需由2/3業主書面同意才能通過,這是最重要的事情,以后的程序都是依據這兩個文件進行,對相關規則、事項要制定詳細。例如:放棄即視為同意,人防、停車庫等地下空間不計入投票權等。

2、確認業主身份,確定業主在業主大會上的投票權。業主的投票權按每戶一票計算,物業建筑面積每一平方米為投票權的計算份額,超出部分按四舍五入處理。以產權證明書為準。單位代表須有單位授權委托書。

3、組織各樓宇開業主大會產生業委會候選人。由于業主較多,不可能召集所有業主在一起開會,可以以幢、單元、樓層等為單位,分時分區召開業主大會,開會選出業主代表參加業主大會,此后開業主代表開會即視為開業主大會。業主代表的產生應經其所代表的業主中擁有1/2以上投票權的業主通過。凡須投票表決的,業主贊同、反對及棄權的具體票數經業主本人簽字后,由業主代表在業主大會投票時如實反映。業主代表的投票權是其所代表業主的投票權的總和。

業主大會會議可以全體業主集中統一開,也可以部分業主分時分區地開;可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。但應當由物業管理區域內有1/2以上投票權的業主參加,票權數過2/3投票通過,才有效。

4、籌備小組完成以上工作后,將業主委員會候選人的名單及簡歷表、《業主委員會選舉辦法》、《業主大會業主議事規則》和《業主公約》,送達街道辦事處,并提出召開業主大會或業主代表大會的書面申請。籌備小組決定業主大會成立的時間和業委會的組成人數(5-15人,單數),定出投票時間(3-7天,要報國土局備案)。匯集業委會候選人的資料,將候選人的簡歷表、選票樣本、業主大會議程向業主張貼公告。做好會務籌備工作,包括落實場地,制作選票,制作設置一或多個投票箱(也可上門收選票),由國土局封投票箱,點票時由國土局開箱和鑒證。業主大會召開15日以前通知投票權人,國土局、街道辦事處、開發商、物業公司等有關人員到場。

5、籌備小組根據議程召開業主大會,收集登記選票;審議并表決通過《業主大會議事規則》及,《業主公約》;公開點票,宣讀選舉結果,產生業主委員會。會后籌備組將大會簽到表,選舉結果統計表予以公布。

業主大會或業主代表大會應當有1/2以上投票權的業主或業主代表出席。業主大會或業主代表大會作出的決定,應當經出席大會的1/2以上投票權的業主或業主代表通過。

6、一個平方米一個投票權。要弄清楚業主的住房面積,可從國土局拿到業主的資料,在收選票時,請業主出示產權證明。在填寫業主代表投票委托書時,應該附上雙方的身份證以及產權證明。可以要求現在的物業管理公司通過國土局提交一份業主名單資料。如果物業管理公司拒絕,則可以直接通過國土局,向物業管理公司施加壓力。

7、開發商只有一個投票權。一個商鋪一個代表。商鋪可以當業主代表,只要在業主委員會選舉中,業主如不投他票,他即落選。即使他入選了業主委員,也可以通過少數服從多數的原則讓他的意見不能實現。由住宅業主代表負責收選票事宜。住戶面積大于商鋪面積,就沒問題。

8、籌備小組成員可以成為業主代表,成為業主委員會成員。

9、業主委員會每個成員只代表一個投票權,實行少數服從多數原則。業主委員會憑業主大會的授權行事,業主委員會作出的決定須由業主大會即業主代表表決確認,業主委員會對業主大會或業主代表大會負責,維護全體業主的合法權益。業主大會表決以面積計算選票權,每個業主代表所代表的份額不變。

10、單位辦公樓可以參加投票,單位辦公樓在小區內,使用小區的公用設施。如果票權數不夠,則要把單位辦公樓拉進來,說服的理由:大家都在同一個小區內,要把整個小區的安全、穩定、美好,要把小區統一管理,才有利于大家的工作和生活。

11、發送文件給業主時,請其簽收,用回執證明已經給過文件,視為送達。如果業主有意見,可以附意見。如某業主不同意某一條款,實行少數服從多數。

12、提交的業主委員會成立申請需要改動的,可以提交補充資料,用來補充說明更改的情況。

13、由業主代表收集票數,提出兩個問題讓業主回答:①是否滿意現在的物業管理公司②是否愿意委托業主委員會選舉物業管理公司業主只需要回答是或者否。每家都要做出書面意見。

14、開發商也應該會同意公約和議事規則(這是房管局制定的,是公平的),因為他也想爭取到物業管理權。

15、一般來說,應該有維修基金,如果沒有,則要在以后集資。

(四)、業主委員會應當自成立起3日內召開首次業主大會,推選出委員會主任1人,副主任1-2人。

(五)、業主委員會應當自選舉產生之日起15日內,持下列文件向區、縣級市物業行政主管部門辦理核準登記手續。(一)業主委員會登記申請表。

(二)業主委員會章程。(三)業主委員會委員選舉產生的報告及其資料。(四)業主公約。(五)其他相關資料。

(六)、核準批復

收到區、縣級市物業行政主管部門的備案意見,業主委員會成立。

(來源:北京市扶公律師事務所)

篇2:成立業主委員會申請書

　　成立業主委員會申請書

　　xxx人民政府、城管局：

　　xxx小區業主及住戶經自愿報名，準備成立“小區業主委員會籌備小組”，小區于xxxx年x月x日入住，到今日房屋出售并交付使用的建筑面積達已經達到xx%以上，現按照《業主大會和業主委員會指導規則》的相關要求，請求xxx人民政府、xx城管局批準成立“xx小區業主委員會籌備小組”，并指導該小組按照國家有關規定，完成“xx小區業主委員會”籌備工作。

　　此致!

　　申請xx小區業主代表(簽字)：xx

　　xxxx年x月xx日

篇3:小區成立業主委員會相關文書

小區成立業主委員會相關文書實例

1.選票設計

以下是筆者根據所在小區設計使用過的選票改寫,僅供參考:

親愛的業主:您好!現將**小區業主委員會候選人名單和資料發給您,如果您反對其中任何人擔任業主委員會委員,請在其名字后面畫×,您也可以提出您建議的候選人,然后將您的選票在月日之前投入**小區選票箱,根據**小區業主委員會章程(草案)第*條規定,如果您未投反對票將視同您贊成這些候選人當選業主委員會委員,請您珍惜自己的權利和支持我們的工作!謝謝!____小區業主大會籌備組____年__月__日業主委員會委員候選人名單姓名業權單位姓名業權單位我提議__號樓座室先生/女士擔任管委會委員____小區____號樓門室簽名:____年__月__日注:如果您的產權超過一套房子,請將全部房號在選票上注明,無房號或無簽名的選票將視為無效。

2.收條設計

以下是筆者根據所在小區設計使用過的收條改寫,僅供參考:

收條

本人/本人代表產權人收到業主大會籌備組送來的業主委員會章程(草案)、參選業主委員會的業主資料、選票、成立業主大會的通知。____小區____號樓__門_____室簽名:____年__月__日

3.業主委員會章程

業主委員會章程北京市房地局有管委會章程的示范文本,可以參考。

為業主大會選舉業主委員會變得可行,筆者建議業主在起草自己小區業主委員會章程時寫明業主委員會用收集反對票方法進行選舉,并注明:在規定的時間內如果業主未投反對票將視同其贊成候選人當選業主委員會委員。

4.備案申請書

以下是筆者根據1998年為自己所在小區業主委員會報批所寫的申請函改寫,僅供參考:

北京市____區(縣)居住小區管理辦公室:

____小區共有____套房屋,根據___套房屋的業主的要求,在業主自愿參加的基礎上組建了____小區業主大會成立工作籌備組,并于____年__月__日正式開始工作。____小區業主大會成立工作籌備組在業主自愿報名參選業主委員會的基礎上于____年__月__日將選票、業主委員會章程(草案)、業主大會成立日期的通知及參選人資料進行逐戶派發,成功地派發給了____套房屋的業主,并告知了居委會。____小區業主大會工作籌備組于____年__月__日公開在小區所有業主有權監督的情況下進行了驗票工作,收到選舉文件的業主在選舉規定的時間內(____年__月__日至____年__月__日)未收到50%對業主委員會章程的反對票,**小區業主委員會章程獲得通過,同時____、____、……先生/女士未收到50%反對票,當選為____小區業主委員會委員。____小區業主委員會成立工作請求了區(縣)小區辦進行指導,所有程序符合國務院《物業管理條例》規定。____小區業主委員會由*名委員組成,經業主委員會第一次會議選舉產生業主委員會設主任一名、付主任__名。根據國務院《物業管理條例》,特此備案。____小區業主委員會____年__月__日