朝陽園業主大會議事規則(2012修訂)

依據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《北京市物業管理辦法》、《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則》及相關規定,經朝陽園業主大會表決通過,制定本規則,專為本區域召開業主大會會議目的使用。

1定義

1.1業主大會:業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。業主大會應履行以下職責:

1.1.1制定或者修改管理規約、業主大會議事規則;

1.1.2選舉或者更換業主委員會委員;

1.1.3確定或者變更物業管理方式、服務內容、服務標準和收費方案;

1.1.4選聘、解聘物業服務企業或者不再接受物業服務企業事實服務;

1.1.5籌集、管理和使用專項維修資金;

1.1.6申請改建、重建建筑物及附屬設施;

1.1.7申請分立或者合并物業管理區域;

1.1.8決定物業管理區域內的改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分等其他重大物業管理事項。

1.1.9決定第1.1.5、1.1.6項事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定第1.1.7項事項,應當分別經原物業管理區域內以及擬分立或者合并后物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意;

1.1.10其中1.1.3、1.1.5、1.1.6、1.1.8等條款中僅涉及到某棟建筑物的共同決定事項,由該棟建筑物單位范圍內業主參照1.1.9的決策比例進行表決。

1.2業主委員會:業主委員會執行業主大會的決定事項。是業主大會經費的使用者。其職責是:

1.2.1召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;

1.2.2與業主大會會議決議選聘的物業管理企業簽訂合同;

1.2.3以恰當的形式逐一答復除本規則第2.2.2條以外的任何業主提出的問題、建議、投訴和要求,并應該留有答復記錄。以達到:

1.2.3.1及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業管理企業履行合同條款;

1.2.3.2監督管理規約的實施;

1.2.4根據業主要求,組織并記錄涉及某棟建筑物內的共同利益的活動或會議,監督其依照相關規定表決產生決議的過程和內容;

1.2.5業主大會賦予的其他職責。

1.3業主委員會秘書:業主委員會應至少聘請一名秘書。業委會委員不得擔任業委會秘書。秘書應按業主大會議事規則或業主委員會制度及決議完成業主委員會的日常事務,并作為業委會公章的保管人。不選聘新任秘書時,不得解聘原有秘書。

1.4業主大會臨時會議籌備組:由業主選舉產生,僅作為召開議題為“對全體業主委員會委員的罷免和重選”的臨時會議的組織者。

1.5業主大會信使團:為了方便業主大會決議議題的討論,和一些涉及某棟建筑物內的共同利益決策的討論,以及利于業主大會會議書面征求意見函(票)的送達和回收,可設立業主大會信使團。除符合本規則中第3.5條規定外,業主大會信使團成員不得代替任何業主填寫業主大會會議書面征求意見函(票)或其他應由業主自己表決的事項。

1.6業主大會決議和業主委員會決議:以業主大會和業主委員會名義對外發出的書面文件,均應加蓋業主委員會公章。加蓋業主委員會公章的書面文件是業主大會或業主委員會發布信息的唯一形式。

2業主大會會議的召開

2.1業主大會會議的召開應當遵循以下基本原則:

2.1.1遵守法律和有關物業管理規定;

2.1.2堅持權利與義務相一致;

2.1.3堅持公開、公正、公平;

2.1.4接受社區居委會的指導、監督;

2.1.5接受業主的監督和滿足業主參與會議組織的要求,業主委員會應與業主協商具體方式。

2.2業主大會會議一般由業主委員會負責組織召開。業主大會會議可在每年11月份召開。遇有下列情況時,可召開臨時會議:

2.2.1業主委員會決議召開的,如:

2.2.1.1發生重大事故或者緊急事件需要及時處理,但該重大事故或事件不至于構成物業管理企業缺失的狀態的;

2.2.1.2涉及本區域物業管理公共利益,物業管理企業提議的;

2.2.1.3其他如有業主提議且業主委員會認為有必要召開的。

2.2.2占全體業主人數20%以上的業主提出議題,則必須召開臨時會議就該議題進行表決。提議者應向業主委員會提交召開臨時會議的書面申請。書面申請應包含:臨時會議議題、20%以上的業主聯名簽字、以及建議召開臨時會議的時間等內容。業主委員會接到申請后,應于15日之內進行書面回復,30日之內就該議題組織召開臨時會議。

2.2.3議題僅為“對全體業主委員會委員的罷免和重選”的臨時會議,按本規則中第10條的規定程序召開。

2.3首次業主大會會議由業主大會籌備組負責組織召開。起草并通過《朝陽園業主大會議事規則》(本規則)、《朝陽園管理規約》,以及選舉產生業主委員會。業主委員會成立后,業主大會籌備組解散。

2.4召開業主大會會議,應根據本區域的具體特點,按照有利于實現業主大會會議召開目的的原則,可由業主委員會征求社區居委會意見后確定業主大會的會議形式,于會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告,并同時書面通知社區居委會。

3業主大會的會議形式

3.1業主大會會議可采用集體討論或書面征求意見方式。

3.2采用集體討論方式,按照以下程序進行:

3.2.1業主委員會主任委員就業主大會會議召開目的、會議召集情況及業主到會情況等進行說明;

3.2.2業主委員會主任委員就本次會議需要決議的議題進行必須說明;

3.2.3參加會議的業主對議題逐一進行投票表決;業主委員會計收有效票;

3.2.4業主委員會公布投票結果,并依據有關規定對投票結果的合法性、有效性做出必須說明,確定并以書面宣布決議議題是否通過或有效;

3.2.5業主委員會就決議議題的執行和處理做出說明。

3.3采用書面征求意見方式,按照以下程序進行:

3.3.1業主委員會組織其工作人員就需表決的議題向本區域全體業主送達書面征求意見函(票),并書面告知業主書面征求意見函(票)投放的截止時間和地點;

3.3.2業主委員會收集業主書面征求意見函(票),并以公開的方式統計有效書面征求意見函(票);

3.3.3業主委員會書面公告征求意見函(票)的統計結果,并公示10日接受質詢,質詢期后說明其合法性、有效性,明確議題是否通過或有效;

3.3.4業主委員會應就決議事項的執行和處理做出說明。

3.4采用書面征求意見方式,業主應按照書面征求意見函(票)中要求的內容和形式進行填寫。

3.5業主應本人參加業主大會會議。因故不能參加會議的,業主可以書面委托代理人參加。但一個代理人不得接受同一物業管理區域內兩個或兩個以上業主的委托。

3.6業主委員會可以決定是否采用本市建立的電子“業主決定共同事項公共決策平臺”進行決策。

4書面征求意見函(票)的制作、送達、回收

4.1書面征求意見函(票)的制作:可包含要表決的議題、填寫方式與交回方式的說明、投票權信息、業主簽名欄、書面征求意見函(票)編號等。

4.2書面征求意見函(票)的送達可采用直接送達、傳真送達、郵寄送達和電郵送達等四種方式,并應保留送達記錄。

4.2.1直接送達:應由兩名工作人員同時送達;

4.2.2傳真送達:召開業主大會會議應保證告知全體業主,故可采用傳真送達的方式,但應保存傳真原件,并在送達記錄中注明“傳真送達”;

4.2.3郵寄送達(掛號信):召開業主大會會議應保證告知全體業主,故可采用郵寄送達的方式,但應保存郵寄送達(掛號信)憑證;

4.2.4電郵送達(電子郵件):召開業主大會會議應保證告知全體業主,故可采用電郵送達的方式,但應以電子文檔形式保存電郵發送記錄。

4.3書面征求意見函(票)的回收可采用直接回收、傳真回收、郵寄回收和電郵回收等四種方式,并應保留回收記錄。

4.3.1采用直接回收的,可以在送達時當場回收,也可投放在指定票箱內或直接送交業主委員會;

4.3.2采用電郵方式回收的影印件,應以電子文檔形式保存電郵回收記錄;

4.3.3根據實際情況,業主委員會可調整書面征求意見函(票)的回收方式,但應在書面征求意見函(票)上注明。

5書面征求意見函(票)統計結果的公示和會議決議的公告

5.1書面征求意見函(票)的統計應邀請和接受業主及社區居委會代表現場監督。符合書面征求意見函(票)中要求的,方為有效書面征求意見函(票)。

5.2書面征求意見函(票)統計結果應先以書面形式公示,公示期為10日。業主可在公示期內對會議召開的程序和結果提出書面質疑意見。公示期結束,業主委員會應書面對公示期內收到的全部質疑意見是否影響業主大會決議結果進行說明,并書面公告本次會議決議。

6業主大會決議的表決與業主投票權的確定

6.1書面征求意見函(票)填寫人

6.1.1業主應親自或書面委托代理人(應符合本規則第3.5條的規定)填寫書面征求意見函(票)。未滿十八歲的業主須由其法定代理人進行填寫(并附相關證明文件);

6.1.2如業主是法人單位的,書面征求意見函(票)應加蓋單位公章;

6.1.3如業主是多人為共有產權人的,可以書面委托其中一人行使表決權利;或共有產權人聯名共同填寫,但應確保填寫的反饋意見一致。

6.2本規則第1.1.9條規定中的專有部分面積和建筑物總面積,按照下列方法認定:

6.2.1專有部分面積,按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算;

6.2.2建筑物總面積,按照前項的統計總和計算。

6.2.3本規則第1.1.9條款規定中的業主人數和總人數,按照下列方法認定:

6.2.3.1業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算;

6.2.3.2總人數,按照前項的統計總和計算。

6.3對有下列行為的業主,可以被認定為有損害業主共同權益行為:

>6.3.1業主共同決定交存專項維修資金而超過1個月不交存的又不書面向業主委員會說明理由且獲得業主委員會同意的;

6.3.2未按時繳納物業服務費用和其他應當分攤的費用超過6個月又不書面向業主委員會說明理由且獲得業主委員會同意的;

6.3.3與本小區其他業主有未了結民事訴訟的。

6.4在該業主上述行為終止前,應限制其在本物業管理區域內的被選舉權、選舉權、表決權的行使。與該業主相對應的專有部分面積和業主人數,也將在隨后的業主大會會議表決時從建筑物總面積和業主總人數中扣除。

7業主委員會

7.1業主委員會由7名委員組成,另選候補委員若干名。業主委員會委員任期內,委員出現空缺時,應以當初選舉時得票順序從候補委員中遞補并辦理變更備案,遞補的委員任期為缺額委員余下的任期。未遞補的候補委員任期截止到下一次增選業主委員會委員的業主大會會議召開前。

7.2業主委員會決議應該有至少半數(即4名)以上委員無條件同意方可,俗稱“委員合議制”,每一位委員擁有一票表決權。業主委員會決議僅僅以書面形式產生和發布。

7.3業主委員會委員喪失業主資格或提出書面辭呈的,視為委員資格終止。當業主委員會委員少于7名時,可由業主委員會決議確定增補候補委員人選,如經增補候補委員后,業主委員會委員總數達不到通過決議的最低委員人數(即4名)時,業主委員會應及時召開業主大會會議進行委員的增選。如增選后仍然達不到通過決議的最低委員人數(即4名),除為召開業主大會會議進行業主委員會委員選舉的工作外,不得再以業主委員會的名義進行任何活動。

7.4業主委員會委員實行任期制,任期從選舉公告生效之日起計算。每兩年內應有約1/3(即2或3名)委員卸任。確定卸任委員名單后但在其正式卸任前,業主委員會應及時在隨后召開的業主大會會議中主持選舉出與卸任委員數量一致的新委員,同時另選候補委員若干名。新委員選舉產生之日卸任委員正式卸任,否則應在60天內再次召開業主大會會議進行選舉。

7.4.1委員卸任原則上以委員自愿提出辭任的辦法完成。若無自愿卸任的委員或自愿卸任的委員不足夠時,可由未卸任的委員共同投票產生應卸任的委員。若產生的卸任委員不提出書面辭任申請,其余委員應作出要求該委員卸任的書面決定,以證明投票結果是超過未卸任的委員中的多數委員的決定。

7.4.2任何委員均不得連續3次不卸任,無論其他委員是否挽留。但卸任委員可以即刻參加業主大會會議中業主委員會委員的競選,即可以連選連任。

7.5業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議,推選產生業主委員會主任1人,副主任1人。業主委員會主任是業主委員會會議的召集人,副主任可在主任不能履行職責時代替主任職責。業主委員會內部也可以采用經業主委員會會議決議由各委員擔任輪值執行主任等形式進行工作。

7.6業主委員會委員應當符合下列條件:

7.6.1本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主。除房屋權屬證書上記載的權利人可以認定為“業主”之外,購買預售商品房且房屋已經交付但尚未取得房屋權屬證書的,商品房買賣合同記載的“購房人”可以視為“業主”。房屋的開發商、購房單位、自建房單位作為單位業主,應推薦其單位法人代表人參選;

7.6.2遵守國家有關法律、法規;

7.6.3嚴格遵守《朝陽園業主大會議事規則》(本規則)、《朝陽園管理規約》,模范履行業主義務。無第6.3條中描述的損害業主共同權益的行為;

7.6.4熱心公益事業,責任心強,公正廉潔,具有社會公信力,并公開承諾“將在任期內認真履行業委會委員職責。除非喪失業主資格,或因疾病等重大影響服務業主的,絕不隨意辭職,以不辜負業主們的信任投票”的;

7.6.5具有一定組織能力;

7.6.6具備必要的工作時間;

7.6.7在成為業委會委員期間,不利用自有房產在本物業管理區域內從事以朝陽園業主、居民作為主要服務對象的營利性經營活動;不利用(包括租用)全體業主公共區域進行營利或非營利的經營活動;不任職于朝陽園的物業管理企業;不任職于直接、間接向朝陽園提供物業管理服務或相關事務(如法律、會計、審計服務等)的企業

7.7業主委員會必須恪盡職守為大多數業主利益服務,并接受來自業主的監督(包括但不限于):

7.7.1業主委員會應允許業主參加旁聽業主委員會會議;

7.7.2業主委員會的所有文檔均應存檔并接受業主的隨時查閱。如遇司法或行政機關的強制命令,以及業主因參與訴訟的需要,業主委員會應提供相關文檔副本;

7.7.3業主委員會應依據本規則原則制定相應的管理制度和接受質詢制度,并向全體業主公開。

8業主委員會公章

8.1以業主大會和業主委員會名義對外發出的書面文件,均應加蓋業主委員會公章。且加蓋業主委員會公章的書面文件是業主大會或業主委員會發布信息的唯一形式。

8.1.1對業主大會決議的書面文件加蓋公章,應符合本規則中第7.2條款的規定;

8.1.2對業主委員會決議的書面文件加蓋公章,應符合本規則中第7.2條的規定。

8.2秘書作為業主委員會公章的保管人,承擔保管責任。更換業主委員會公章的保管人時,須履行書面移交手續。業主委員會主任為業主委員會公章使用的審核人。

8.3在無業主委員會公章的情況下,任何與獲得業主委員會公章目的無關的業主委員會決議均為無效。

8.4臨時會議籌備組召開僅為“對全體業主委員會委員的罷免和重選”議題的臨時會議時,秘書應協助此次臨時會議,包括使用公章。

9業主大會經費

9.1業主以物業服務費名義交納的費用,在本規則通過后為全體業主共同歸集用于建筑物及附屬設施的運轉及維護保養的物業服務費和業主大會經費。

9.2業主大會經費包括以組織召開業主大會會議為目的所產生的費用和業主委員會開展工作的經費。

9.3從物業服務費中提取不超過3%作為業主大會經費,由物業管理企業代為監督管理。

9.4業主大會經費的使用必須經業主委員會決議通過,并應單獨設立會計科目由物業管理企業代為支付、復核、記賬。業主委員會應每月向物業管理企業索取包括逐筆支出用途和去向的報表,供業主監督;并應當至少每年一次將業主大會經費的使用情況在本區域顯著位置公告,接受業主的質詢。

9.5業主大會經費的支出范圍應是為正常履行業主大會職責所開展的各項工作,但所有由此產生的費用不應超過業主大會年度經費預算。

9.6業主大會經費的預算支出包括:

9.6.1召開業主大會會議的費用,包括印刷費、郵政通訊費和業主大會會議期間業主大會信使團的補貼等;

9.6.2業主委員會用于聘請秘書、律師、會計師、專項業務顧問等專業人士的酬金和業主委員會委員的補貼(除非業主大會另外決議,業主委員會委員補貼金額為每個委員每月1500元人民幣);

9.6.3法律訴訟、證據獲得、賬目審計等工作的費用;

9.6.4上述支出有年度結余的,業委會可決議用于其他業主共同利益的支出,但應將經費使用的計劃、實施、結果等信息完全公開。

9.7如業主大會年度經費可能超出年預算總額時,業主委員會應就業主大會經費的臨時籌集方式、用途、金額等事宜召開業主大會會議,且經業主大會會議決議后,方可按業主大會決議向全體業主籌集。

9.8如業主大會年度經費發生結余時,因結余經費存放在物業管理企業會產生稅費,造成經費損失,應采取財務手段合理避稅;在無法合理避稅的情況下,業主委員會應對經費余額的轉移做出決議。一般可將結余轉到“專項維修資金”專用賬戶,也可沖抵全體業主下年度的物業服務費。

9.9首次業主大會會議召開的經費預算為不超過5萬元人民幣,在業主大會年度經費中列支。其用途為與召開業主大會會議、選舉產生業主委員會等相關事項的支出。籌備組在首次業主大會會議召開完畢選舉成立業主委員會后,應公示此筆經費墊付的支出明細,并將余款轉至業主大會經費。

10業主委員會委員資格的終止

10.1對委員喪失業主資格或提出書面辭呈的,由業主委員會確認并公示其委員資格的終止。對到期卸任委員資格的終止,按第7.4.1條和7.4.2條的規定執行。

10.2對某名但非全體業主委員會委員的罷免,可按本規則由業主委員會或者占全體業主人數20%以上的業主集體提議召開臨時業主大會會議表決。

10.2.1該臨時業主大會會議書面征求意見函(票)中應附帶被罷免委員的申辯辭,除非該委員放棄此申辯權利;

10.2.2罷免生效的,業主委員會應按本規則中第7.3條執行。

10.3業主有權依本規則對全體業主委員會委員罷免和重選。根據本條下列情況產生的臨時會議籌備組,有權臨時使用業主委員會的所有資源,但應僅僅用于議題為“對全體業主委員會委員的罷免和重選”的臨時會議。

10.3.1占全體業主人數20%以上的業主集體提議召開臨時會議,而業主委員會拒不履行組織召開職責時,此種情況將視為業主大會自行啟動罷免和重新選舉全體業主委員會委員的臨時會議程序。由業主選舉業主大會臨時會議籌備組組織召開議題僅為“對全體業主委員會委員的罷免和重選”的臨時會議。原來20%以上業主提出的議題在臨時會議期間擱置,如臨時會議召開成功,則由新一屆業主委員會負責組織召開臨時會議討論原議題;如臨時會議未召開成功,則原議題自動廢除;

10.3.2占全體業主人數3%以上的業主集體提議召開臨時會議要求罷免某個業委會委員的,業主委員會接到申請后,應于15日之內進行書面回復,如業委會決議不召開業主大會的,應將業主的申請和業委會的回復同時公示15日;

10.3.3由每棟樓內5%以上人數的業主提議召開“對全體業主委員會委員的罷免和重選”臨時會議,而業主委員會不履行召開臨時會議的職責時,此種情況將可由業主選舉業主大會臨時會議籌備組組織召開議題僅為“對全體業主委員會委員的罷免和重選”的臨時會議;

10.3.4臨時會議籌備組全體成員應書面承諾對召開臨時會議的后果承擔民事責任,同時產生書面的臨時會議籌備組議事規則。業主委員會秘書應依該書面承諾和議事規則協助臨時會議籌備組,并依臨時會議籌備組決議向其提供《投票權數清冊》等召開臨時會議所必須的文件副本。臨時會議籌備組應向業主委員會秘書提交所有決議副本用于存檔,業主委員會秘書應依臨時會議籌備組議事規則對此次臨時會議產生書面決議加蓋業主委員會公章;

10.3.5臨時會議籌備組應參照首屆業主委員會選舉產生的程序,依照本規則的其他規定,組織召開議題僅為“對全體業主委員會委員的罷免和重選”的臨時會議,應主動接受政府有關部門或者居委會的監督指導。臨時會議經費由臨時會議籌備組先行墊付,無論臨時會議是否成功召開,待會議召開完畢后,根據本規則對會議經費規定的有關條款,從當年業主大會經費中予以報銷;

10.3.6臨時會議成功罷免原全體業主委員會委員并成功選舉出新的業主委員會委員的,臨時會議籌備組應將本次臨時會議議題表決的統計結果如實記錄,在公示統計結果10天的質詢期后,以籌備組決議的形式形成書

面文件;經臨時會議決議選舉產生的新一屆業主委員會全體委員應在上述決議的書面文件上簽字;該文件應加蓋業主委員會公章并公示后,新一屆業主委員會開始行使其職責,并應及時辦理有關備案手續,臨時會議籌備組即刻解散;

10.3.7臨時會議未成功罷免全體業主委員會委員的,則選舉業主委員會的議題表決結果無效。臨時籌備組應將本次臨時會議議題表決的統計結果如實記錄,在公示統計結果及10天的質詢期后,以籌備組決議的形式形成書面文件。無論臨時會議籌備組是否能按時形成該文件,臨時會議籌備組即刻解散。業主委員會秘書不應再對臨時會議籌備組提供任何協助。原業主委員會繼續履行其全部職責;

10.3.8臨時會議成功罷免全體業主委員會委員但未選舉出業主委員會的,臨時會議籌備組應將本次臨時會議議題表決的統計結果如實記錄,在公示統計結果及10天的質詢期后,以籌備組決議的形式形成書面文件,臨時會議籌備組即刻解散;該文件應加蓋業主委員會公章并公示后,原業主委員會全體委員即刻卸任。除再次召開臨時會議外,不得使用業主委員會公章;

10.3.8.1業主委員會秘書可繼續留任至下一次議題僅為選舉業主委員會委員的業主大會會議;

10.3.8.2業主委員會秘書可將公章移交至居民委員會、街道辦事處、政府房屋管理部門;在能證明上述部門拒收的情況下,可將公章移交物業管理企業。

10.3.9因任何原因導致業主委員會秘書拒絕協助臨時會議的召開,臨時會議籌備組可采取一切可行的方式獲得業主委員會公章和召開臨時會議所需的其他資源,但應承擔相應的后果。

11業主大會信使團

11.1業主大會信使團由從每棟獨立建筑物的業主和房屋使用人中選舉產生,但每棟獨立建筑物產生的信使團成員不能超過10名。

11.2業主大會信使團成員的選舉產生可由業主委員會組織選舉產生,也可由業主和物業使用人以單元或樓層為單位自己組織選舉產生,選舉結果不同或有爭議的,以業主和物業使用人組織選舉產生的結果確定業主大會信使團成員。某棟建筑物不能選舉產生信使團成員的,由業主委員會來代替。

11.3信使團成員應當符合下列條件:

11.3.1本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主或物業使用人;

11.3.2熱心公益事業,責任心強,公正廉潔,具有社會公信力的;

11.3.3具有一定組織能力的;

11.3.4具備必要空余時間的。

11.4業主大會信使團的活動可由業主委員會組織,也可由其成員自行組織。業主大會信使團內部組織活動的,可不受業主委員會的要求和限制。

11.5當業主大會信使團參與業主大會會議書面征求意見函(票)的送達和回收工作時,信使團成員應對收回的書面征求意見函(票)的真實性承擔后果。業主委員會對信使團收回的書面征求意見函(票)只做形式上的審查。

11.6單一信使團成員收回的書面征求意見函(票),依照本規則中第5.2條被書面質疑的書面征求意見函(票)占其收回總數1/2以上的,業主委員會應書面公告上述情況,可因此決議作廢此次業主大會會議書面征求意見函(票)的送達和回收工作,并應組織或建議組織該成員所在建筑物的業主和物業使用人重新完成此次業主大會會議書面征求意見函(票)的送達和回收工作。

11.7業主大會信使團參與業主大會會議書面征求意見函(票)的送達和回收工作的,業主委員會應向信使團成員提供該成員負責區域的業主信息。如因信使團成員的不正當使用導致業主信息泄露并產生后果的,由信使團成員本人承擔相應責任。

11.8僅在業主大會信使團參與業主大會會議書面征求意見函(票)的送達和回收工作時,可由業主委員會從業主大會經費中撥付補貼。其他活動經費由業主大會信使團自行籌集。

12物業管理緊急狀態預案

12.1僅當非業主大會決議解聘物業管理企業,而發生物業管理企業撤離且物業管理活動終止的情形時,為“物業管理緊急狀態”。

12.2“物業管理緊急狀態”應以公告的形式發布。此公告應是包括本物業管理區域內每棟分割產權的獨立建筑物內3%以上人數的業主聯署簽名的業主委員會決議。

12.3本規則賦予業主委員會在依本規則中第12.2條發布公告后,有聘請臨時物業管理企業并與其簽訂附件為原物業管理合同的臨時托管協議的職責,但臨時托管協議的內容應且僅應為“**物業管理企業承諾履行原物業管理企業在原合同中的全部義務,全體業主按原合同的標準支付物業服務費”。

12.4業主委員會應在聘請臨時物業管理企業后90日內召開業主大會臨時會議選聘新的物業管理企業。如無法產生新物業管理企業,則業主委員會與臨時物業管理企業簽署的合同有效,直至再次召開業主大會選聘的物業管理企業并與之簽署的合同生效。

12.5如業主委員會不履行上述程序規定的職責,可由社區居委會代為履行這些應由業主委員會履行的職責,全體業主承擔后果。

12.6如社區居委會不能代替業主委員會履行上述職責的,可由政府無行政裁決權利的部門代為履行這些應由業主委員會履行的這些職責。

13業主委員會的起訴和應訴

13.1業主委員會可對涉嫌侵害全體業主利益的當事人提起民事訴訟,應同時向全體業主公示或接受業主查閱與該訴訟有關文件的公告(包括但不限于訴訟原因、訴訟理由、起訴書、訴訟費用預算、開庭的時間和地點、勝訴及敗訴可能導致的后果等文件)。業主委員會對外提起法律訴訟產生的費用,不應超過業主大會年度經費預算。

13.2業主委員會應對被訴主體為本區域全體業主或業主委員會的訴訟積極應訴,應同時向全體業主公示或接受業主查閱與該訴訟有關文件的公告(包括但不限于應訴方案、對方起訴書、答辯狀、訴訟費用預算、開庭的時間和地點、勝訴及敗訴可能導致的后果等文件)。業主委員會應訴所產生的費用,不應超過業主大會年度經費預算。對原告為本物業管理區域內單個(或團體)業主的民事訴訟中,主張業主委員會未依照法規或業主大會決議履行職責的,業主委員會應承擔其履行了職責的舉證義務;

13.3業主委員會應積極工作使生效判決得以履行。對有現金收益的,應積極追索,該收益歸全體業主所有;對有現金支出的,應召開臨時業主大會會議對業主委員會提出的具體方案議題進行表決。

14附則

14.1本規則如有與法律、法規、規章和規范性文件相抵觸的條款,該條款無效,但不影響其他條款的有效性。本規則由業主委員會負責解釋。

14.2依照本規則通過的決議,須書面告知社區居委會,對全體業主具有約束力。

14.3此后本規則的修改,須按本規則組織召開業主大會會議,并根據本規則1.1款規定決議通過。

文件五-1

2011-GG-08

朝陽園第二屆業主委員會

關于增補業委會委員候選人的公告

朝陽園業主委員會于2011年12月4日14:30在會所多功能廳舉行會議。會議符合《朝陽園業主大會議事規則》的法定人數。

會議討論并決定向園區業主公告如下:

一、同意依據《朝陽園業主大會議事規則》進行增補業委會委員工作。

二、業主委員會委員候選條件:

1.本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主;

2.遵守國家有關法律、法規;

3.嚴格遵守《朝陽園業主公約》、《朝陽園業主大會議事規則》,模范履行;

4.行業主義務,不欠繳物業管理費;

5.4、熱心公益事業,責任心強,公正廉潔,具有社會公信力;

6.具有一定組織能力;

7.不在本物業管理區域內從事以朝陽園業主、居民作為主要服務對象的營利性經營活動;不任職于朝陽園的物業管理企業;不任職于直接、間接向朝陽園提供物業管理服務或相關事務的企業;

8.同意對在任期內“認真履行業委會委員職責、保證拿出時間參與業委會下述工作的要求”做出鄭重承諾:

a、業委會委員將定期輪流擔任業委會輪值主任負責業委會的日常工作;

b、業委會委員將根據業委會按園區事務進行的工作安排,每日均須投入相應時間來處理與其分工相關的園區事務;

c、業委會委員應能保證能按時參加業委會每周1-2次的工作會議的時間。、

三、業主委員會侯選人產生辦法:

1、本著公平、公開、公正的原則,園區業主在符合業主委員會委員當選條件的基礎上,可以自薦、推薦方式報名;

2、報名截止時間為2011年12月9日至2011年12月17日16:00,請到業委會辦公室(會所)領取《朝陽園業主委員會候選人登記表》或在業委會博客下載;請在規定時間內將填寫后的《朝陽園業主委員會候選人登記表》送交業委會辦公室(會所),過時不予登記;

3、將依據業主委員會委員候選條件進行資格審核。

四、業主委員會希望園區業主積極關注和參與。

五、報名相關事宜可以到業委會辦公室(會所)或電話(8***)咨詢,

工作時間:周日至周五10:00―16:00。

朝陽園業主委員會

2011年12月9日

篇2:白麗小區業主大會議事規則

竹園小區業主大會議事規則(初稿)

目錄

第一章業主大會

第二章業主委員會

第三章監事會、財務人員和秘書

第四章附則

第一章

第一條本業主大會名稱為西城區E竹園小區業主大會。

第二條業主大會的議事內容包括:

(一)制定、修改管理規約、業主大會議事規則;

(二)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

(三)決議業主委員會的工作職責和經費;

(四)審查業主委員會和物業服務企業或其他管理人的年度工作報告;

(五)決議或者變更物業管理方式、服務事項、服務標準和收費方案;

(六)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;授權業主委員會擬定和簽訂《物業服務合同》;

(七)籌集、管理和使用專項維修資金;

(八)決議申請改建、重建建筑物及附屬設施;

(九)決議申請變動建筑主體和拆改承重結構;

(十)決議申請分立或者合并物業管理區域;

(十一)制定本物業管理區域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的制度;

(十二)制定物業合同無法履行等情形的應急預案;

(十三)決議本物業管理區域內全體業主共用部分的經營、收益分配等方案;

(十四)決議本物業管理區域內全體業主訴訟事宜;

(十五)決議物業管理區域內的其他重大物業管理事項。

決定第(七)項事項,應當經專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定第(八)項事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定第(十)項事項,應當經原物業管理區域內以及擬調整后物業管理區域內的專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

決定其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意;法律、法規和規章另有規定的,從其規定。

第三條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會每年召開定期會議一次,由業主委員會負責召集。業主大會定期會議召開前,業主委員會應當向業主公告以下內容:

(一)上一年度物業管理情況報告;

(二)上一年度業主委員會工作情況報告;;

(三)上一年度業主大會收支情況報告;

(四)物業管理的其他有關事項。

業主大會定期會議應當討論并決議以下內容:

(一)審查業主委員會和物業服務企業或者其他管理人的年度工作計劃;

(二)選舉需要補選或者定期改選的業主委員會委員;

(三)決議下一年度物業管理有關事項;

(四)決議下一年度業主大會收支預算;

(五)決議物業管理其他的有關事項。

業主委員會在業主大會定期會議召開60日前,應當就有關物業管理工作征詢業主意見,并對業主提出的意見、建議等,由業主委員會會議審議,形成議案提交業主大會會議決定。

業主委員會應當在會議召開15日前,將會議的時間、地點、內容等主要事項以書面形式向物業管理區域內全體業主公告。

第四條有下列情形之一的,業主委員會應當自業主提議和情形發生之日起45日內組織召開業主大會臨時會議:

(一)20%以上業主就物業管理共同事項提議;

(二)經業主委員會半數(含)以上委員提議變更業主委員會委員的;

(三)業主委員會委員空缺達半數(含)以上的;

(四)業主委員會與業主大會或業主委員會做出的決定有抵觸,提議召開業主大會臨時會議的;

(五)表決物業服務企業的變更;

(六)需要業主大會表決專項維修資金使用;

(七)經業主委員會提議需業主大會表決的內容。

第五條業主委員會對提議業主人數有異議的,應當自收到業主提議之日起30日內自行核查或向街道辦事處申請啟動公共決策平臺進行核查,并做出是否召集業主大會臨時會議的書面決定,在物業管理區域內顯著位置公告。

業主對業主委員會自行核查的結果有異議的,業主可以于自行核查結果公示后3日內向街道辦事處申請啟動公共決策平臺進行核查,并將核查結果在物業管理區域內顯著位置公示。

第六條業主委員會未按時做出決定或者業主委員會決定不召開臨時會議,但經核查(包括公共決策平臺核查)后,業主提議符合第四條規定的情形的,業主大會設立監事會的,由監事會決定是否召開業主大會;業主委員會不接受業主大會監事會監督,或者未設立監事會但相關業主提出申請的,物業所在地的街道辦事處應當于10日內責令業主委員會履行職責,逾期仍不履行的,街道辦事處應當依法指導、協助業主組織召開業主大會臨時會議,對相關事宜進行表決,并進行監督。

第七條本小區業主大會會議采用書面征求意見的形式,并根據實際情況選擇以下方式:

(一)由全體業主參加書面征求意見形式表決;

(二)具備條件的物業單元組成業主小組,從業主小組中推選業主代表參加業主大會會議。

推選業主代表參加業主大會會議的,業主代表產生方式如下:

1、以幢為單位設立業主小組,從業主小組中推選業主代表;

2、以單元為單位設立業主小組,從業主小組中推選業主代表;

3、非住宅專屬面積的產權單位派出代表。

第八條業主委員會在物業管理區域內顯著位置或業主大會及業主委員會辦公用房設提案箱、提案簿,并安排專門的委員每月負責收集、整理當月業主、業主代表就物業管理有關事項的提議、意見、建議,向業主委員會主任報告,由業主委員會主任決定召開業主委員會會議審議的時間、地點等。

業主委員會根據業主、業主代表的提議、意見、建議和相關政策的要求,由業主委員會會議審議后,形成有編號的業主委員會議案,其中有必要的,提交業主大會的會議決議。

第九條業主大會會議按下列程序召開:

(一)會議籌備工作

業主委員會負責開會前的準備工作。根據業主、業主代表的提議、意見、建議,經業主委員會會議審議后草擬議案,制定征詢意見表或表決票,核實業主情況。

(二)發布公告

業主大會會議召開前15日,由業主委員會將會議的時間、地點、內容等主要事項以書面形式向物業管理區域內全體業主公告并告知相關的社區居民委員會。發生重大事故或緊急事件等,需要及時處理的,要及時通知和公告,并同時告知街道辦事處和社區居民委員會。

公告包括以下內容:1.會議形式;2.會議日期、地點;3.提交會議審議的事項;4.會務常設聯系人姓名、聯系電話;5.其他需公告的事項。

公告期間,業主可向業主委員會提出對公告內容的意見和建議,由業主委員會會議審議。

(三)會議召開

業主委員會負責組織召開業主大會會議。

采用書面征求意見形式的,業主委員會應在投票日期15日前發放征詢意見表或表決票(選票),將業主大會議事內容書面征詢物業管理區域內業主意見。

召開業主大會會議時,可以邀請物業所在地街道辦事處和社區居民委員會的人員列席。

(四)表決形式

業主大會會議可以現場表決或書面表決,也可以采用業主決定共同事項公共決策平臺進行表決。對現場表決或書面表決形式、結果有異議的,可通過監事會核查。

(五)公告業主大會會議決議房產

業主委員會應當在業主大會的決定作出之日起5日內以書面形式在物業管理區域內公告業主大會決定。

業主委員會做好業主大會會議書面記錄;業主大會會議決定的議事文件由業主委員會發布或簽署,并由出席會議的業主委員會委員簽字并存檔,業主大會已刻制印章的,業主委員會委員簽字并加蓋業主大會印章后存檔。

第十條業主大會形成的決議,對本物業管理區域內的全體業主具有約束力,業主必須共同遵守。持不同意見的業主不得抵制業主大會決定的執行,不得干擾業主大會的正常工作。

業主大會形成的決議違反法律法規的,業主可以向物業所在地街道辦事處舉報,由受理單位依法處理;業主大會形成的決議侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。

第十一條業主可以委托代理人參加業主大會會議、業主小組會議,代理人應當持業主書面委托書并根據委托內容進行投票表決。

業主委托代理人參加業主大會會議、業主小組會議的,應符合下列約定

(一)業主是自然人

的,可以書面委托物業管理區域內的其他業主或者家庭成員參加;業主為無完全民事行為能力人、限制民事行為能力人的,由其法定代理人參加業主大會會議、業主小組會議,行使投票權;

(二)業主為法人的,由其法定代表人或書面委托代理人參加業主大會會議、業主小組會議;

(三)業主是其他組織的,由其負責人或書面委托代理人參加業主大會會議、業主小組會議。

第十二條業主的表決權按照面積和人數計算。房產業主的面積表決權數按照下列方法認定:

(一)專有部分面積,按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算,在規定時間內(發布業主大會公示文件至表決前)不能提供上述文件的不計入表決權數;

(二)建筑物總面積,按照前項的統計總和計算。業主的人數表決權數按照下列方法認定;

(1)業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算;

(2)總人數,按照前項的統計總和計算,按照規劃建設的人防工程面積不計算投票權。

(3)依照業主管理規約和業主大會議事規則約定,對因損害業主共同權益而被限制選舉權的業主人數不計入選舉議案的總人數。

第十三條業主大會、業主委員會等工作經費用于下列開支:

(一)通訊費、紙張費、郵遞費等日常辦公等費用;

(二)有關人員工資和津貼,具體支付對象如下:

(1)辦公費用;

(2)業主代表津貼;

(3)志愿者津貼;

(4)法律顧問費;

(5)工作人員工資;

(6)業委會委員津貼;

業主大會、業主委員會等開展工作的經費,首先從物業共用部分經營收益中支取。

業主大會、業主委員會等工作經費歸全體業主共有,依據法律、法規、規章、管理規約和本議事規則進行財務管理,并由業主大會監事會進行年度審計。經費收支賬目于每季度在物業管理區域內公布一次,接受業主大會、業主的監督。

第二章業主委員會

第十四條業主委員會執行業主大會的決定,并按業主大會的決議實施,接受業主的監督,依法履行下列職責:

(一)召集業主大會定期會議和臨時會議;

(二)定期向業主大會報告物業管理情況;

(三)代表全體業主與業主大會選聘的物業服務企業或其他管理人簽訂物業服務合同和專項物業服務協議;

(四)擬訂業主委員會的年度財務預算方案、決算方案,提交業主大會會議決定;

(五)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,形成議案提交業主大會會議決定;

(六)及時了解業主、物業使用人的對物業服務的意見和建議,監督物業服務;

(七)擬訂建筑物及其附屬設施維修資金使用、續籌方案,提交業主大會會議決定;

(八)督促業主按照約定交納專項維修資金、物業服務費和其他應當由業主共同分攤的費用;

(九)對有關檔案資料、會議記錄、印章及其他屬于業主大會的財物進行妥善保管,建立并妥善保管工作檔案,為業主提供查閱、抄錄和復制檔案資料的便利;

(十)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

(十一)根據業主的意見、建議和要求,擬訂《業主大會議事規則》、《管理規約》和《物業合同》及其修改方案,提交業主大會會議決定;

(十二)擬訂物業管理區域內公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度的方案,提交業主大會會議決定;

(十三)擬訂物業管理區域內物業共用部分的使用、收益方案,提交業主大會會議決定;

(十四)初審物業服務企業或者其他管理人制定的年度服務計劃,提交業主大會會議決定;

(十五)監督物業服務企業或者其他管理人履行物業服務合同;

(十六)建立業主委員會接待制度,接受業主、物業使用人的咨詢、投訴和監督,并定期將工作情況以公告等形式向全體業主報告;

(十七)對違反國家和本市相關規定以及管理規約、業主大會議事規則的行為,可以要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、返還財產,并依據《管理規約》限制相關責任人的表決權;被限制上述權力的業主,不免除其應當承擔的義務。

(十八)業主大會賦予的其他職責。

第十五條業主委員會委員由物業管理區域內的業主擔任,并應當符合下列條件:

(一)具有完全民事行為能力;

(二)遵守管理規約、業主大會議事規則;

(三)未被業主大會依約限制行使被選舉權;

(四)熱心公益事業,責任心強,公正廉潔;

(五)具有一定組織能力;

(六)具備必要的工作時間。

除上述條件外,主任委員還應當符合以下條件:

(一)具有豐富的工作經驗和良好的群眾基礎;

(二)熟悉物業管理相關法律、法規、規章和政策。

業主是法人或者其他組織的,可以授權自然人參加業主委員會委員的選舉。一個物業管理區域內,一個法人或者其他組織只能由一個自然人代表。房屋共有的,業主可以授權共有人參加業主委員會的選舉。

第十六條有以下行為的業主,不能擔任業主委員會委員:

(一)擅自搭建建筑物、構筑物;

(二)擅自拆改房屋承重結構;

(三)擅自改變住宅外立面;

(四)擅自拆改燃氣管道和設施;

(五)在物業管理區域內的物業服務機構任職,或與其關聯機構有利害關系的。

第十七條業主委員會設委員九名,其中主任一名,副主任二名。

本物業管理區域選舉候補委員四名。

第十八條業主委員會主任和副主任在全體委員中推舉產生,業主委員會主任或者副主任委員資格終止的,業主委員會應及時召開會議,重新推舉產生業主委員會主任或者副主任。

第十九條業主委員會主任負責業主委員會的日常事務,履行以下職責:

(一)負責召集業主委員會會議;

(二)主持制訂業主委員會工作計劃和實施方案;-

(三)主持制訂印章使用管理、檔案資料管理和財務管理等制度;

(四)代表業主委員會向業主大會匯報工作;

(五)組織、協調、解決本物業管理區域物業管理實施工作中的日常問題;

(六)執行業主大會、業主委員會決定;

(七)完成業主委員會交辦的工作。

第二十條業主委員會副主任履行以下職責:

(一)協助業主委員會主任工作;

(二)根據業主委員會主任的授權,召集業主委員會會議、主持業主委員會工作;

(三)業主委員會主任缺席時,代行其職責;

(四)執行業主大會、業主委員會決定;

(五)完成業主委員會交辦的工作。

第二十一條業主委員會委員依法履行以下職責:

(一)參加業主委員會會議等有關活動;

(二)參與制訂業主委員會工作計劃和實施方案;

(三)參與制訂印章使用管理、檔案資料管理和財務管理等制度;

(四)參與組織、協調、解決本物業管理區域物業管理實施工作中的日常問題;

(五)密切聯系業主、業主代表,廣泛了解本物業管理區域內物業管理動態、情況和問題,向業主委員會或者通過業主委員會向業主大會反映業主的意見和建議;

(六)承擔業主委員會布置的專項工作;

(七)執行業主大會、業主委員會的決定,完成業主委員會交辦的工作。

第二十二條業主委員會委員實行任期制,連選可以連任,每位委員任期不得超過六年。業主委員會每兩年定期改選部分委員,在召開第一次全體委員會議時,應當按照委員在業主大會選舉過程中得票的多少,將全部委員盡量平均分為三組:得票較少的一組委員應當在第2年任滿后的業主大會定期會議上改選,得票居中的一組委員應當在第4年任滿后的業主大會定期會議上改選,得票較多的一組委員應當在第6年任滿后的業主大會定期會議上改選。

第二十三條業主委員會委員任期屆滿60日前,由業主委員會召開業主大會會議進行更換選舉,并做好以下更換選舉籌備工作:

(一)起草任期屆滿的委員工作情況的報告;

(二)確定業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

(三)確認業主身份,確定業主在業主大會會議上的投票權數;

(四)將業主委員會委員候

選人的姓名、性別、年齡、學歷、工作履歷等在本物業管理區域內公示;

(五)做好召開業主大會會議的其他準備工作。

業主委員會委員任期屆滿未更換的,業主可以建議業主委員會組織更換,仍不更換的,業主可以向物業所在地街道辦事處提出更換業主委員會委員的申請,由街道辦事處責令業主委員會召開業主大會會議選舉業主委員會委員。

業主委員會委員補足后,應當及時辦理變更備案手續。

第二十四條業主委員會委員實行等額選舉;業主委員會直接聽取業主意見,經匯總后提出業主委員會委員候選人名單。

第二十五條業主委員會委員缺額,由候補委員按照得票順序自動補足;候補委員名額用完,且業主委員會委員空缺達半數以上的,業主委員會應當組織召開業主大會會議決定增補委員,在委員增補之前,不得以業主委員會的名義從事組織召開業主大會會議決定增補委員以外的活動。

業主委員會委員集體提出辭職的,應當向業主大會報告工作、說明辭職理由,并以書面形式告知物業所在地的街道辦事處。在報告同時,應當將其保管的檔案資料、印章及其他財物賬目交由街道辦事處暫時保管。

新的業主委員會產生后,及時與街道辦事處進行檔案資料、印章及其他財務賬目等的轉交。

第二十六條業主委員會委員有下列情形之一的,其委員資格自動終止,并由業主委員會在物業管理區域內顯著位置予以公告:

(一)任職期限屆滿的;

(二)不再具備業主身份的;

(三)限制民事行為能力或者無民事行為能力的;

(四)被依法追究刑事責任,無法履行委員職責的;

(五)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;

(六)業主大會議事規則規定的其他情形。

業主委員會委員資格終止的,應當自終止之日起3日內向業主委員會移交其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主共有的財物。

第二十七條業主委員會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議每一個月召開一次。經三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的或者業主委員會就業主提議形成議案的,應當及時召開業主委員會臨時會議。

業主委員會委員無正當事由,不得缺席。

第二十八條召開業主大會定期會議時,由業主委員會主任代表業主委員會向業主大會報告工作,工作報告內容應與本規則第十六條約定的業主委員會工作職責相一致,并分為日常工作報告、特定工作報告、財務報告和工作計劃等部分。

業主委員會在向業主大會報告工作15日前,應將工作報告的主要內容以書面形式向物業管理區域內全體業主公告。

第二十九條業主委員會依法作出的決定,對業主委員會委員和業主具有約束力,業主委員會委員和業主必須共同遵守;持不同意見的委員、業主不得抵制業主委員會決定的貫徹執行,不得干擾業主委員會的正常工作。

業主委員會作出的決定違反法律法規的,業主可以向物業所在地的街道辦事處舉報,由受理單位依法處理;業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。

第三十條業主委員會會議應當按照下列規則召開:

(一)會議由主任或其委托的副主任負責召集,并決定會議召開的時間、地點等;主任和副主任均不履職的,三分之一以上的委員可以自行召集業主委員會會議。

(二)委員因故不能參加會議的,提前1日向業主委員會召集人說明;

(三)提前3日將會議通知及有關材料送達每位委員;

(四)討論、決定物業管理公共事項的,于會議召開3日前在物業管理區域內以書面形式公告會議議程,聽取業主的意見和建議;

(五)做好會議書面記錄,并由主持人和記錄人簽字;涉及重要事項的會議由全體出席會議的委員簽字;

(六)會議有過半數委員出席,作出的業主委員會決定(包括形成的業主委員會議案)須經全體委員半數以上簽字同意通過;

(七)業主委員會會議決定的議事文件由業主委員會發布或簽署,并由出席會議的業主委員會委員簽字并加蓋業主委員會印章后存檔;

(八)業主委員會應當將業主委員會的決定(包括業主委員會議案)在作出之日起5日內以書面形式在物業管理區域內公告,接受業主的查詢和監督。

第三十一條涉及以下重要事項的,業主委員會召開會議前應當先行召開業主意見征求會,公開聽取業主的意見,并可以邀請業主代表旁聽業主委員會會議,業主代表由業主小組推選產生:

(一)擬訂《業主大會議事規則》和《管理規約》修改方案;

(二)擬訂建筑物及其附屬設施維修資金使用、續籌方案;

(三)擬訂物業管理區域內公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度的方案;

(四)擬訂物業管理區域內物業共用部分的使用、收益方案;

(五)初審物業服務企業或者其他管理人制定的年度服務計劃。

第三十二條業主委員會應當做好業主大會會議、業主委員會會議的書面記錄,并安排專人負責會議記錄和會議資料的存檔。

業主委員會會議書面記錄由會議主持人(業主委員會主任或副主任)和記錄人簽字,并加蓋業主委員會印章后存檔;涉及重要事項的會議由會議主持人(業主委員會主任或副主任)、記錄人和全體出席會議的業主委員會委員簽字,并加蓋業主委員會印章后存檔。

第三十三條業主可以查閱業主委員會所有會議資料,并有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問,業主委員會應當在接受詢問之日起7日內予以答復。

第三十四條業主大會印章和業主委員會印章由業主委員會指派專人保管。

印章保管人不得將印章轉借他人,如確因工作需要或印章保管人外出,印章由業主委員會會議決定暫時保管人,并辦理暫時交管手續。

印章保管人對印章必須妥善保管,防止印章丟失、被盜和被盜用,如發現上述情況必須立即報告并采取補救措施。

第三十五條業主大會和業主委員會依據各自的職責范圍使用印章。每次印章使用應當有記錄,記錄內容包括申請使用人姓名、用途、蓋章人姓名。記錄應當存檔,業主可以查閱。

第三十六條未依業主大會決定、業主委員會決定而使用業主大會印章、業主委員會印章的,由印章保管人承擔責任;造成經濟損失或不良影響的,依法追究印章保管人的相應責任。

業主大會、業主委員會印章遺失的,業主委員會應當向社會公告,并按照相關規定重新刻制業主大會、業主委員會印章。違反上述規定,印章遺失后造成經濟損失或不良影響的,由印章遺失責任人承擔相應的責任。

第三十七條下列檔案資料應當編號造冊,并由業主委員會指定專人保管:

(一)物業管理區域內的物業資料;

(二)各類會議記錄、紀要;

(三)業主大會、業主委員會作出的決議、決定等書面材料;

(四)業主大會成立備案及業主委員會產生、委員產生、備案及更新備案的材料;

(五)業主清冊及聯系方式;

(六)簽訂的物業服務合同;

(七)有關法律、法規和業務往來文件;

(八)業主和使用人的提議、書面意見、建議書;

(九)建筑物及其附屬設施維修資金收支情況清冊;

(十)利用物業共用部分經營所得收益的收支情況清冊;

(十一)業主大會、業主委員會工作經費的收支情況清冊;

(十二)其他有關材料。

上述檔案資料遺失的,由檔案保管人承擔責任;造成經濟損失或不良影響的,依法追究檔案保管人的相應責任。

第三十八條本業主大會的財務管理按照以下原則執行:

(一)屬于本物業管理區域內全體業主或相關業主所有的資金的收支范圍按本物業管理區域管理規約、業主大會議事規則相關約定執行,并由業主委員會負責業主大會的財務管理。

(二)財務管理人員由出納、會計和負責人組成。出納負責現金的提取和存入;會計負責賬目的記錄和核對;負責人負責現金和賬目的吻合性。

(三)全體業主或相關業主在取得物業共用部分經營所得收益時,統一由負責財務管理的會計或者出納入帳,并出具收據,加蓋財務專用章。嚴禁任何人截留、挪作他用、私分、私存物業共用部分經營所得收益。

(四)業主委員會主任負責業主委員會辦公經費的審批簽字。但一次支出超過人民幣2,000元(含本數)時,需經業主委員會會議通過后,方可使用與劃轉。

(五)業主委員會應當按照國家規定的財務管理制度進行財務管理,業主大會財務專用章由會計負責保管;財務賬目實行公開化,于每年在物業管理區域內公布一次,并交由監事會進行年度審計,接受業主的監督。

(六)業主大會以及業主委員會不得向任何單位及個人借款或為任何第三方提供擔保。

(七)在財務總結年度內,

業主大會的資金使用有節余時,自動結轉到下一年度;資金發生不足時,由業主委員會草擬籌集方案,提交業主大會會議決定。

(八)業主、業主委員會及其委員不得侵占屬于本物業管理區域全體業主或部分業主所有的資金;侵占全體業主或部分業主所有資金的,受侵害的業主可以依法向人民法院提起訴訟。

第三十九條保管業主大會、業主委員會印章、檔案資料或財務憑證、財物的業主委員會委員資格終止的,應當自資格終止之日起3日內向業主委員會移交其保管的業主大會、業主委員會印章、檔案資料或財務憑證、財物。業主委員會重新確定印章、檔案資料或財務憑證、財物保管人,并完成印章、檔案資料或財務憑證、財物交接工作。

業主委員會委員集體提出辭職的,應當向業主大會報告工作、說明辭職理由,并以書面形式告知物業所在地的街道辦事處。在報告同時,應當將其保管的檔案資料、印章及其他財物賬目交由街道辦事處暫時保管。

新的業主委員會產生后,與街道辦事處進行檔案資料、印章及其他財物賬目等的轉交。

第三章監事會、財務人員和秘書

第四十條監事會依據業主大會的授權開展工作,向業主大會負責并匯報工作,監事會的職責范圍包括:

(一)制定年度工作計劃,報業主大會批準;

(二)在業主大會會議期間,向業主大會報告物業管理、監督工作的實施情況;

(三)監督業主委員會的工作和財務狀況;

(四)了解業主的意見和建議,了解物業服務企業履行物業服務合同的情況;

(五)派員列席業主委員會會議;

(六)接受業主對業主委員會或業主委員會委員的投訴,并決定是否啟動調查程序;

(七)監督業主委員會委員的更換選舉;

(八)對業主委員會或業主委員會委員的行為進行調查、提出處理意見并提交業主大會表決;

(九)業主大會賦予的其他職責。

第四十一條業主大會選舉產生監事會,監事會監事由業主代表組成。

監事會監事每次組成后,召開監事會會議推選產生召集人1名和副召集人1名,并在小區內公示,公示時間不少于7日。

第四十二條監事會召集履行以下職責:

(一)召集和主持監事會會議;

(二)主持制定監事會工作計劃和實施方案;

(三)組織了解本物業區域業主大會決議、決定的執行情況、業主代表及業主委員會委員的工作情況;

(四)組織草擬監事會提交業主大會的請求、建議和意見;

(五)指派監事參加業主委員會會議;

(六)代表監事會向業主大會匯報工作。

第四十三條監事會監事由物業管理區域內的業主代表擔任,并應當符合下列條件:

(一)具有完全民事行為能力;

(二)遵守管理規約、業主大會議事規則;

(三)未被業主大會依約限制行使被選舉權;

(四)熱心公益事業,責任心強,公正廉潔;

(五)具備必要的工作時間。

第四十四條監事會會議應當按照下列規則召開:

(一)會議由召集人或其委托的副召集人負責召集,并決定會議召開的時間、地點等;

(二)監事因故不能參加會議的,提前1日向監事會召集人說明;

(三)提前7日將會議通知及有關材料送達每位監事;

(四)做好會議書面記錄,并由主持人和記錄人簽字,涉及重要事項的會議由全體出席會議的監事簽字;

(五)會議應有過半數監事出席,做出的監事會決定須經全體監事半數以上表決通過并簽字;

(六)監事會會議決定的議事文件由監事會發布或簽署,并由出席會議的監事會監事簽字后存檔;

(七)監事會應當將監事會的決定在做出之日起5日內以書面形式在物業管理區域內公告,接受業主的查詢和監督。

第四十五條業主委員會公開招聘1名秘書和2名財務人員。秘書和財務人員的任免由業主委員會會議決定,決定結果在小區內公示,公示時間不少于7日。

第四十六條秘書的職責

(一)起草業主大會會議和業主委員會會議的會議通知,并在物業管理區域顯著位置公布;

(二)負責業主大會會議和業主委員會的會議記錄;

(三)協助業主委員會的工作;

(四)執行業主委員會的決議;

(五)接收業委會委員的書面辭職申請;(

(六)接收離任的業主委員會委員所保管的檔案資料及財物;買

(七)收取合理的復印費后,向業主提供有關業主委員會會議和業主大會的會議記錄的復印件。

第四十七條財務人員的職責:

(一)嚴格遵守、執行國家財經法律法規和財會制度;

(二)認真審查各種報銷或支出的原始憑證;

(三)根據原始憑證,做好現金和銀行賬目;

(四)負責到銀行辦理經費領取手續,支付和結算;

(五)負責支票簽發管理;

(六)保管現金、空白支票、空白收據;

(七)作好工資、補貼的造冊發放工作;

(八)定期向業主委員會匯報財政收支情況;

(九)做好財務收支明細表;

(十)在收取合理的復印費后,向業主提供業主大會預算的復印件、業主大會財務報表的復印件等財務資料。

第四章附則

第四十八條本議事規則由業主委員會根據業主大會的決議修改。修改后的規則,經業主大會會議表決通過之日起生效。

本議事規則未盡事項由業主大會會議補充。

第四十九條本議事規則對本物業管理區域內的各業主和使用人均具有約束力。物業的所有人發生變更時,議事規則的效力及于物業的繼受人。

本議事規則自業主大會會議表決通過之日起生效。

第五十條制定和修改的業主大會議事規則,應當按照規定報物業所在地街道辦事處備案。

第五十一條本議事規則業主委員會保存3份,物業所在地的區(市)縣房屋行政主管部門、街道辦事處、社區居民委員會各1份。

第五十二條為解決小區公共事務,合理聽取業主及業主以外相關人員的意見,業主委員會應就相關問題組織聽證。聽證會議由業主委員會組織,邀請業主及利益相關單位、個人、小區居委會、街道辦事處等單位參加。對聽證內容進行紀錄、公布。

聽證會為業主委員會和業主大會工作提供決策依據,但不進行表決和決議。

第五十三條業主大會每年召開期間,對小區《管理規約》、《議事規則》進行刪減、補充、修改,相應條款納入業主大會表決內容;表決結果歸入《管理規約》、《議事規則》正式文本。

20**年11月3日公布

篇3:花園公寓業主大會議事規則（征求意見稿）

Z花園公寓業主大會議事規則(征求意見稿)

第一章總則

第一條

制定依據

根據《物業管理條例》、相關法規和建設部《業主大會和業主委員會指導規則》,結合Z花園公寓實際情況制定本業主大會議事規則,并經

年月日業主大會討論通過。

第二條業主大會的組成

業主大會名稱:杭州Z花園公寓業主(業主代表)大會。

本業主大會物業管理區域包括杭州五云中路2、3號Z花園北苑公寓1―18幢、南苑公寓1―7幢、小區會館1幢以及所屬配套區域和相關設施、設備等。

本業主大會由本物業管理區域內的全體業主組成。業主大會可以以幢、單元為單位,選舉業主代表,成立業主代表大會,作為業主大會的常設機構。

本業主大會設立的業主委員會為業主(業主代表)大會的執行機構。

第三條業主大會宗旨

本業主大會代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益,保障物業的合理、安全使用,維護本物業管理區域內的公共秩序,創造整潔、安全、舒適、文明的居住環境。

第二章業主大會

第四條

業主(業主代表)大會議事內容:

1、制定、修改管理規約和業主大會議事規則;

2、管理業主公共財產;

3、決定選聘物業管理企業的方案及解聘物業管理企業;

4、決定專項維修資金使用方案和續籌方案;

5、決定業主大會提出訴訟事宜;

6、選舉、罷免業主委員會委員;

7、審議決定業主委員會的活動經費;

8、審查業主委員會和物業管理企業的工作報告;

9、審議決定物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、收益方案;

10、審議制定物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

11、改變和撤銷業主委員會的不當決定;

12、決定本物業管理區域內涉及業主共同利益的其他重大事項。

第五條

業主投票權數確定方法

Z花園公寓住宅小區業主的投票權,按每一套住宅計一票原則確定。建設單位未出售或者已經出售但無法找到業主(無法提供有效聯系方法)的住宅,不計入投票權總數。

第六條

業主大會會議形式

業主大會可以選擇下列形式召開會議,具體形式由業主委員會提議:

1、集體討論的方式;

2、書面征求意見的方式。

第七條

集體討論議事的方式

業主大會采用集體討論形式議事,可以采取以下方式:

1、由業主參加業主大會會議。

2、由業主推選業主代表參加會議。

業主推選業主代表參加業主代表會議的,按照以下方式進行:

1、以幢或單元為單位選舉,每單位選舉一至二人,由本單位業主選舉本單位業主代表,參加業主代表大會;

2、本單位業主可以自行罷免、改選本單位的業主代表,超過本單位半數以上(含)業主同意的,可以罷免該業主代表資格。超過本單位半數以上業主同意,可以重新選出業主代表;

3、業主代表大會經業主大會授權,代行業主大會議事內容二至十二項;

4、業主代表大會執行業主大會議事內容二至六項權限,需經全體業主代表持有的三分之二票權同意,七至十二項,需經全體業主代表持有的二分之一票權同意,具體辦法另行規定。

第八條

業主大會表決形式

業主大會采用以下形式進行表決:

1、集體討論方式,現場投票方式;

2、設投票箱:在物業管理區域內設投票箱,由業主將個人意見投入投票箱內,經業主委員會(換屆工作小組)統計匯總,公布表決結果。

3、專人送達、回收意見:由業主委員會(換屆工作小組)組織有關人員逐戶派發、回收業主意見,經業主委員會(換屆工作小組)統計匯總,公布表決結果。

無法送達的征求(表決)意見書,應當在物業管理區域內公告。(《指導規則》第22條第2款)未參與表決的業主,或者在規定的時間內不反饋意見、不提出同意、反對意見的,視為同意。其投票權計入已表決的多數票。

第九條

召開業主大會會議的條件

業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會每一年召開一次定期會議。

有下列情形之一的,業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議:

1、20%以上業主提議,30%的業主代表提議;

2、發生涉及全體業主共同利益事項,需要及時處理的。

第十條

業主代表的職責

業主代表應當在參加業主大會會議前,就業主大會擬討論的事項書面征求所代表的業主意見,并在業主大會會議上如實反映。

在業主大會授權范圍內,業主代表代表本單元業主代行投票;

第十一條

業主委員會的職責

業主委員會是業主大會的執行機構,履行下列職責:

1、維護全體業主在物業管理區域內的合法權益;

2、召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;

3、代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;

4、及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業管理企業履行物業服務合同,監督《管理規約》的實施;

5、業主大會賦予的其他職責。

第十二條

業主委員會的議事規則

業主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集。業主委員會召開會議必須有半數以上委員出席,所作決定須經業主委員會全體委員半數以上同意。

業主委員會需要討論、決定的事項應當于會議召開三日前在物業管理區域內公告,聽取業主和非業主使用人的建議和意見。

第十三條

業主委員會委員資格條件、人數和任期

業主享有被選舉權。但必須符合業主委員會委員資格條件:

1、物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主。

2、遵守國家有關法律、法規。

3、遵守業主大會議事規則、業主公約和模范履行業主義務。

>4、熱心公益事業,責任心強,公正廉潔,具有社會公信力。

5、具有一定的組織能力。

6、具備必要的工作時間。

Z花園公寓業主委員會委員人數為5-9人(單數),業主委員會每屆任期5年。

第十四條

業主委員會換屆程序和補選辦法

1、討論、確定《換屆選舉辦法》;

2、候選人的提名和確定;由全體業主以書面形式推薦(自薦、互薦)。候選人推薦表,可采用送表上門或放入信箱的形式發放,業主也可自行書面推薦并投入保安室的候選人推薦箱。推薦結束后,由上一屆業主委員會根據推薦情況確定候選人。正式候選人名單排序依姓氏筆畫排列,至少在投票前15日在小區進行公告。

3、投票選舉;每張選票所選的人數等于或少于應選人數為有效,多于應選人數的無效。每張選票填寫完畢,業主應當簽名并留有電話號碼(最好是手機號碼)。

4、公開投票結果,在小區業委會和部分業主的參與下公布計票結果。

5、當選確認;候選人獲得投票權數過半數同意當選。獲得過半數同意票的候選人多于應選名額時,以得票多的當選;獲得過半數同意票的候選人少于應選名額時,依照票數多少從候選人中遞補。如選舉結果出現最后得票有2人或2人以上票數相等,應對票數相等的候選人進行重新選舉或得相等票數的候選人協商確定。

6、補選辦法;如業委會人數任期中途出現缺員,以換屆選舉時的得票多少,從未當選的候選人中遞補,并向政府主管部門另行備案。

第十五條

業主大會、業主委員會印章使用管理辦法

涉及全體業主利益、需要全體業主共同承擔責任而國家法律和政府政策又沒有作出明確規定的事項,稱為重大事項。重大事項必須由業主(業主代表)大會討論決定。凡是遇到需要討論決定的重大事項,業主委員會必須按照規定程序及時召開業主(業主代表)大會作出相應決定以后,方可使用業主大會印章。

業主大會、業主委員會印章由專人保管。凡業主委員會討論決定的事項,在討論決定后需要使用業主委員會印章的,應在業主委員會多數委員同意后方可使用。使用印章要有記錄。如果出現違規使用印章,造成嚴重后果的,要追究當事人的法律責任。

第三章附則

第十四條業主大會議事規則的生效

本議事規則和本議事規則的修訂經業主大會通過后生效。

本議事規則未盡事項由業主大會補充。業主大會通過的有關本議事規則的決定為本議事規則的組成部分。

杭州Z花園公寓業主委員會

2010年3月10日

注1:業主書面意見可投入保安室的意見征求箱,也可上網發表(網址:**口水杭州→業主家園→Z花園業主論壇)

注2:為便于進一步聽取意見和交流溝通,請業主以實名制(*幢*單元*室)發表意見