物業(yè)管理公司需要的資金主要靠合適的籌措方式和最佳籌措方案來完成。

本章簡要介紹物業(yè)管理公司資金的基本籌措方式,物業(yè)投資的籌資成本、抵押貸款、對(duì)資金籌措方案的分析與評(píng)估。

一、物業(yè)管理公司資金的籌措方式

物業(yè)經(jīng)營的巨額資金,一般都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過大多數(shù)經(jīng)營者的財(cái)力。對(duì)多數(shù)經(jīng)營者而言,沒有外援就根本無法完成項(xiàng)目的建設(shè),因而,資金籌措是物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)過程中關(guān)鍵的一環(huán)。而廣泛地尋找資金來源,大量獲取借貸資金,即俗語所謂“用別人的錢來賺錢”,幾乎成了物業(yè)經(jīng)營資金籌集措施的主導(dǎo)思想。即使經(jīng)營者手中有足夠的資金,由于其自有資金的價(jià)值可能大于借貸資金的價(jià)值,經(jīng)營者也愿意靠借貸去投資。也就是說,如果經(jīng)營者通過借貸資金而將其自有資金“分散”到更多的經(jīng)營項(xiàng)目中去,將會(huì)創(chuàng)造更多的收益。

(一)物業(yè)經(jīng)營的資金籌措方式

一般來講,物業(yè)經(jīng)營的資金籌措方式可分為自有資金與借貸資金兩大類。其具體的籌措方式主要有:

1.自有物業(yè)收入

主要指自有物業(yè)的銷售收入和出租收入。目前的趨勢(shì)是,為了應(yīng)付市場行情與產(chǎn)業(yè)政策的波動(dòng)與變化,許多經(jīng)營者將自己投資開發(fā)或購置的物業(yè)(主要是寫字樓、酒樓、商場之類的物業(yè))用于出租,以獲取穩(wěn)定的租金收入。

2.銀行借貸

從銀行透支以應(yīng)付短期債務(wù),或向銀行借貸利率較高的長期貸款。

3.抵押貸款

以自身所擁有的物業(yè)作抵押物,向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)長期貸款。抵押貸款一般是經(jīng)營者籌集長期資金來源的重要途徑。

4.發(fā)行債券

在市場經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展的今天,債券發(fā)行已成為資金籌措的重要渠道。按發(fā)行的主體不同,可分為企業(yè)債券和金融債券兩大類。

企業(yè)債券是項(xiàng)目投資公司(如房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)公司)以債務(wù)人身份發(fā)行的債權(quán)憑證。持券人可憑此債券取得規(guī)定的利息并到期還本。金融債券是銀行自身為籌集資金而發(fā)行的債權(quán)憑證,或受政府及企業(yè)委托而發(fā)行的債權(quán)憑證。債權(quán)人可憑債券到期收回本息,也可提前向銀行申請(qǐng)貼現(xiàn)。

債券有規(guī)定的期限,到期就要還本付息,靠發(fā)行債券籌集資金而開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,一般都靠出售來收回投資,償付債務(wù)本息及其他費(fèi)用后即為投資利潤。因此,在制定項(xiàng)目的籌資方案時(shí),債券的還本付息期限通常就是該物業(yè)的投資開發(fā)期限。

5.發(fā)行股票

股票是股份制企業(yè)以股份形式集資、發(fā)放股息的憑證。認(rèn)購股票是一種投資行為。認(rèn)股后就只有從企業(yè)經(jīng)營收入中按期領(lǐng)取股息的紅利(即超過規(guī)定股息標(biāo)準(zhǔn)的利潤)的權(quán)利。股票不能還本,只能在證券市場上轉(zhuǎn)讓和出售。故發(fā)行股票籌集的資金,可用作項(xiàng)目的長期資金。項(xiàng)目開發(fā)后可租賃經(jīng)營,靠每年的租金收入支付股息、紅利和其他費(fèi)用后,形成投資者長期、穩(wěn)定的利潤。

在物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營中,經(jīng)營者自有資金所占的比例越少,其投資利潤率就越高。若同一物業(yè)的兩個(gè)投資方案(A、B)所獲利潤均為800萬元,A方案需投入自有資金1000萬元,B方案需投入自有資金2000萬元。即使經(jīng)營者可提供2000萬元的自有資金,他也愿意選擇A方案。因?yàn)锳方案的自有資本利潤率為80%(800/1000),而B方案的自有資本利潤率只有40%(800/2000),經(jīng)營者寧肯拿它擁有的2000萬元資金投資兩個(gè)或更多的項(xiàng)目,而不愿集中投資在一個(gè)項(xiàng)目上。作為經(jīng)營者,他最關(guān)心的當(dāng)然莫過于自有資金利潤率(或稱為自有資金收益率)了。

(二)物業(yè)經(jīng)營的籌資成本

籌資成本是指經(jīng)營者在一定時(shí)期為籌措資金而付出的全部費(fèi)用。如前所述,資金的籌集就是依靠一定的手段購買資金在一定時(shí)期內(nèi)的使用權(quán)。因而籌集資金是要付出代價(jià)的,這個(gè)代價(jià)就是籌資成本。籌資成本的高低取決于籌資方式、籌資使用期、籌資數(shù)額等因素。目前,我國的物業(yè)經(jīng)營籌資成本主要是借款利息、發(fā)行股票與債券的股息及企業(yè)自有資金的存款利息等。

1.借款利息

指經(jīng)營者向銀行或其他金融信貸部門借款或抵押貸款、企業(yè)間資金拆借而付出的利息。借款利息按復(fù)利計(jì)算。利息的大小取決于借貸(還貸)方式、借貸期限、利率及借貸金額。

2.股息(或債券利息)

股息(或債券利息)是指公司發(fā)行股票與債券后,按一定的股息率(或債券利率)支付的利息。股息率的多少,取決于公司經(jīng)營狀況,投資分析時(shí),應(yīng)按當(dāng)時(shí)的平均水平考慮。債券利率則是在發(fā)行時(shí)便已確定的。股息(或債券利息)的大小等于股息率(或債券利率)乘以發(fā)行股票(或債券)的總額。

3.公司自有

資金的存款利息

自有資金存款利息是一種虛擬的籌資成本,相當(dāng)于把這筆自有資金存入銀行而得到的存款利息。其利息額等于存款利率與自有資金額之積。

籌資成本的構(gòu)成將隨著國家金融體制的改革,房地產(chǎn)金融市場的進(jìn)一步開放,籌資方式的多樣化而發(fā)生變化。籌資成本的分析評(píng)價(jià)指標(biāo)是籌資成本率,即籌資成本額與籌資總額之比:

籌資成本額

籌資成本率=―――――――――――――×100%

籌資總額

二、抵押貸款

抵押貸款屬于擔(dān)保貸款的一種,與信用放款相比具有風(fēng)險(xiǎn)小、安全性高的特點(diǎn)。在我國,由于社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立與完善,市場機(jī)制的作用,加之許多歷史的原因,銀行貸款面臨著諸多的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行等金融企業(yè)也從自身的經(jīng)營原則出發(fā),借鑒發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn),更多地采用財(cái)產(chǎn)擔(dān)保方式發(fā)放抵押貸款,是其信貸資金運(yùn)用的最佳選擇。抵押貸款既適宜于短期貸款,又適宜于長期貸款;既適宜于人民幣貸款,又適宜于外匯貸款。因此,有必要在此對(duì)抵押貸款進(jìn)行探討。

(一)抵押貸款及其特點(diǎn)

抵押就是債務(wù)人在法律上把財(cái)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人,作為債務(wù)人履行擔(dān)保的一種形式。在債務(wù)清償以前,債權(quán)人擁有財(cái)產(chǎn)的抵押權(quán),以避免遭受經(jīng)濟(jì)損失,當(dāng)債務(wù)人按期償還債務(wù),抵押財(cái)產(chǎn)關(guān)系結(jié)束;一旦債務(wù)人不能按期履行償債責(zé)任,債權(quán)人具有處分抵押財(cái)產(chǎn)并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利,抵押的目的是為了擔(dān)保債務(wù)的履行。

抵押貸款是指銀行以及其他金融機(jī)構(gòu)要求借貸人提供自己合法的財(cái)產(chǎn)作為抵押物而發(fā)放的貸款。借款人按期償還貸款本息,貸款人把抵押物歸還給借款人;否則,貸款人根據(jù)借款合同以及抵押協(xié)議處分抵押物,并以所得價(jià)款優(yōu)先償還貸款。所以,抵押貸款是以財(cái)產(chǎn)為擔(dān)保物的一種放款方式。

抵押貸款相對(duì)于信用貸款而言,不僅具有銀行信用的一般特征,而且具有自己獨(dú)特的性質(zhì),具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

(1)“兩權(quán)”分離具有雙重性質(zhì)。抵押貸款不僅具有信貸資金所有權(quán)和使用權(quán)分離的性質(zhì),而且具有抵押物抵押權(quán)和使用權(quán)分離的特點(diǎn)。抵押期間,抵押物抵押權(quán)屬貸款人,使用權(quán)通常仍歸借款人;只有按期償還貸款本息,抵押物才能重新歸還給借款人。因此,在整個(gè)抵押期間,無論是資金,還是抵押物,其抵押權(quán)和使用權(quán)都是分離的。

(2)貸款和抵押物具有融合性。抵押貸款是依靠抵押物價(jià)值而發(fā)放的貸款,也就是抵押數(shù)量受抵押物價(jià)值的制約。因此,抵押貸款將貸款與抵押物融合在一起,借款人為了取得定量的抵押貸款,必須提供足夠價(jià)值的抵押物。

(3)擔(dān)保具有憑物性。抵押貸款的擔(dān)保是以借款人的財(cái)產(chǎn)作為抵押標(biāo)的,必須提供實(shí)實(shí)在在的抵押物,才能獲得貸款。因此,抵押物的擔(dān)保須憑借現(xiàn)實(shí)的財(cái)產(chǎn),可有效地避免貸款風(fēng)險(xiǎn)。

此外,相對(duì)于信用擔(dān)保貸款而言,抵押貸款還具有擔(dān)保責(zé)任現(xiàn)實(shí)性的特點(diǎn)。信用擔(dān)保貸款人的實(shí)際責(zé)任發(fā)生在借款人借款到期不能償還的時(shí)候,因而是一種“未來責(zé)任”;抵押貸款在辦理貸款時(shí)提供實(shí)實(shí)在在的抵押品,否則便不能取得貸款,擔(dān)保責(zé)任是現(xiàn)實(shí)的。

(二)抵押貸款的作用

抵押貸款是一種古老的貸款形式。在商品經(jīng)濟(jì)條件下,抵押貸款得到迅速的發(fā)展。在我國,抵押貸款業(yè)務(wù)尚在恢復(fù),需要大膽實(shí)踐,所以應(yīng)該不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn),提高其管理水平,以適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的要求,充分認(rèn)識(shí)抵押貸款的作用,以利于進(jìn)一步開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)。

1.有利于物業(yè)管理公司增強(qiáng)信譽(yù)觀念,按期償還貸款

我國過去長期實(shí)行高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制,銀行一直采用供給方式向工商企業(yè)提供貸款。隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的逐步建立,原來那種單一信用放款方式已不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求,并暴露出許多弊端,概括起來為“三化、三高”。所謂“三化”就是短期貸款長期化,長期貸款固定化,信貸資金財(cái)政化;“三高”指三個(gè)居高不下,即產(chǎn)品資金占用居高不下,逾期貸款比例居高不下,虧損掛賬占用居高不下。這必然導(dǎo)致公司信譽(yù)度低,甚至發(fā)生賴賬有理的怪現(xiàn)象,致使銀行貸款不能按期收回,甚至根本不能收回。抵押貸款須將借款人所有的財(cái)產(chǎn)抵押給銀行,因而有利于增強(qiáng)借款公司的償債意識(shí),提高其信譽(yù)觀念,促使其按時(shí)清償債務(wù)。

2.有利于保障信貸資金的安全性,提高銀行資產(chǎn)質(zhì)量

銀行資產(chǎn)質(zhì)量低下,大量逾期、呆滯貸款的出現(xiàn),不僅嚴(yán)重影響銀行的流動(dòng)性和盈利性,而且直接威脅著信貸資金的安全和其債權(quán)人利益。抵押貸款所具有的擔(dān)保責(zé)任現(xiàn)實(shí)性和憑物性特點(diǎn),使銀行在借款人一旦不能按期償還貸款本息時(shí),可依據(jù)抵押貸款合同強(qiáng)制處分抵押物,并享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利;若借款企業(yè)破產(chǎn),依據(jù)《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第32條“破產(chǎn)宣告前成立的有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán),債權(quán)人享有就該擔(dān)保物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利”的規(guī)定,銀行同樣享有破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)拍賣后以價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利

,這就大大增強(qiáng)了信貸資金的安全。因此,銀行更多地以抵押方式放款,有利于提高資產(chǎn)的質(zhì)量,也有利于保護(hù)債權(quán)人的利益,保障銀行貸款的安全。

3.有利于物業(yè)管理公司增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制,限制其短期行為

物業(yè)管理公司由于存在利益驅(qū)動(dòng)性,因而具有強(qiáng)烈的擴(kuò)大投資的需求。但是,因我國投資體制不完善,爭項(xiàng)目、爭投資現(xiàn)象普遍,缺乏投資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),特別是對(duì)銀行貸款能否按期歸還,考慮甚少。采用抵押財(cái)產(chǎn)形式發(fā)放貸款,促使公司提高償還貸款的自覺性,迫使公司從自身的經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)考慮投資項(xiàng)目的可行性,可有效地避免盲目投資。因此,開展抵押貸款業(yè)務(wù),有利于公司增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制,限制短期行為。

4.有利于物業(yè)管理公司加速資金周轉(zhuǎn),保證再生產(chǎn)順利進(jìn)行

在生產(chǎn)經(jīng)營過程中,公司因某種臨時(shí)性原因亟須周轉(zhuǎn)資金,可將存貨、票據(jù)、證券等作為抵押物,向銀行申請(qǐng)抵押貸款。這樣,可使公司暫時(shí)閑置資產(chǎn)提前轉(zhuǎn)化為貨幣資金,滿足經(jīng)營過程對(duì)資金的需求,加速資金周轉(zhuǎn),提高經(jīng)濟(jì)效益,保證再生產(chǎn)的順利進(jìn)行。

(三)抵押貸款的一般原則

如前所述,抵押貸款是以自己所擁有的物業(yè)作為抵押物向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)長期貸款的籌資方式。公司在依賴抵押貸款而籌集資金時(shí),應(yīng)遵循如下原則:

1.公司的債務(wù)與其自有資產(chǎn)必須保持適當(dāng)平衡關(guān)系的原則

盡管“負(fù)債經(jīng)營”已成為當(dāng)代企業(yè)經(jīng)營的生財(cái)之道,然而恰當(dāng)?shù)呐e債規(guī)模仍然是企業(yè)經(jīng)營要堅(jiān)持的一個(gè)原則,不考慮自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與承受能力,一味舉債借款對(duì)公司是危險(xiǎn)的。一遇市場波動(dòng),就會(huì)帶來損失,甚至面臨破產(chǎn)的危險(xiǎn)。因而“量力而行”,保持公司的負(fù)債額與自有資本恰當(dāng)?shù)谋壤?是制定籌資方案,進(jìn)行融資決策的一項(xiàng)基本原則。

2.盡可能均勻安排債務(wù)償還期原則

集中于一個(gè)時(shí)期償還債務(wù),往往會(huì)使公司面臨巨大的壓力。為了保證公司有較穩(wěn)定的資金供給,最好同時(shí)安排有較長期限的貸款,應(yīng)力爭借款有一定的償還寬限期。

3.妥善安排,有效利用的原則

應(yīng)盡量安排長期貸款用于項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè),短期貸款用于支付貸款本息及維持項(xiàng)目經(jīng)營,充分利用好每一筆貸款。

4.統(tǒng)籌兼顧、全面考慮的原則

申請(qǐng)抵押貸款時(shí)不僅要認(rèn)真考慮貸款利息,還應(yīng)研究賦稅條例、法律咨詢等問題及因不能按時(shí)還貸而承受的懲罰性支出(滯納金)等支出成本問題。

5.妥善制定還貸計(jì)劃的原則

所有的抵押貸款均要按時(shí)償還本息。因此,在每一筆貸款借款時(shí)都應(yīng)制定好切實(shí)可行的環(huán)節(jié)、計(jì)劃。盡可能均勻安排每年支付的貸款本息,以利于理財(cái)。

三、資金籌措方案的分析與評(píng)估

由于存在資金渠道多元化的現(xiàn)狀,物業(yè)管理公司的資金籌措方案也必然有多種。為此,應(yīng)對(duì)各方案進(jìn)行分析比較,取其優(yōu)者。

在對(duì)資金籌措方案進(jìn)行分析以前,首先應(yīng)剔除方案所存在的各種虛假因素,比較明顯的是不同方案服務(wù)的對(duì)象不一致,即不是為同一項(xiàng)目而籌集的方案,它們之間顯然沒有可比性;又如籌集不同方案中的資金來源不落實(shí)或根本不可能,則不用分析就應(yīng)否定該方案,再如方案中對(duì)各種資金的安排不合理,不符合要求,則也應(yīng)對(duì)方案中的具體安排調(diào)整落實(shí)后再進(jìn)行分析評(píng)估。通過分析評(píng)估,選擇具有獲取方便、使用安排最佳和資金成本最低的籌資方案。

(一)籌資結(jié)構(gòu)分析

物業(yè)管理公司籌措資金的來源各有各的優(yōu)缺點(diǎn)。一般而言,銀行貸款手續(xù)比較簡便,利率較低,基本無發(fā)行費(fèi)用,但銀行限制條件較多,使用貸款的風(fēng)險(xiǎn)較大。發(fā)行股票不需支付固定利息,股本不要?dú)w還,使用無風(fēng)險(xiǎn),但發(fā)行手續(xù)較繁,成本較高。發(fā)行債券有利于保證企業(yè)的控制權(quán),籌資成本較低,債息固定,而且是稅前支付并且較低,但使用債券風(fēng)險(xiǎn)較大,會(huì)在還本付息期間給企業(yè)造成資金壓力。企業(yè)自籌資金來源兼?zhèn)淞松鲜龈鞣N資金的優(yōu)點(diǎn),但一般數(shù)量有限,無法保證需求。所以,應(yīng)該選擇一個(gè)合理的籌資結(jié)構(gòu),使各種資金的組合達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)最小、獲取容易、成本最低的目的。

(二)籌資成本分析

銀行貸款的資金成本是利息,利用國外貸款還要支付承諾費(fèi),股票的資金成本是各年的股利加發(fā)行費(fèi)用,而債券則是固定利息加發(fā)行費(fèi)用。自籌資金可以不計(jì)成本。資金成本一般用各項(xiàng)成本占各自資金總額的比例來表示。在成本支出時(shí)間不一致時(shí),可以執(zhí)行折現(xiàn)計(jì)算。籌資成本分析,主要是通過比較分析,選擇條件優(yōu)惠的資金來源,使綜合資金成本最低。

綜合資金成本的計(jì)算可以用加權(quán)平均法。在求出各項(xiàng)資金成本的基礎(chǔ)上,將其分別乘以各項(xiàng)資金占總資金的比重并相加,即得加權(quán)平均資金成本。

(三)資金使用結(jié)構(gòu)分析

籌集資金以后如何使用,實(shí)際上也是關(guān)系到資金成本的重要問題。資金的使用一方面應(yīng)當(dāng)按需要在不同的時(shí)間投入,另一方面應(yīng)考慮不同來源的資金如何進(jìn)行適當(dāng)?shù)陌才拧Ｓ捎谫Y金需求往往是跨年度的,資金的實(shí)際使用應(yīng)該在必需的時(shí)候投入,以縮短資金占用時(shí)間。對(duì)于不同時(shí)期和不同成本的資金,應(yīng)考慮得當(dāng),長期投資應(yīng)用于固定資產(chǎn),短期資金應(yīng)用于流動(dòng)資產(chǎn);資金成本低的先投入,成本高的后投入。根據(jù)這些原則,將不同的資金作不同的搭配,形成最佳的使用結(jié)構(gòu)。

(四)利率與匯率風(fēng)險(xiǎn)分析

利用外資貸款的項(xiàng)目,要進(jìn)行利率和匯率的風(fēng)險(xiǎn)分析。在利用外資中,若采用浮動(dòng)利率的外匯貸款,借款人就會(huì)面臨增加籌資成本的風(fēng)險(xiǎn)。為此,應(yīng)分析預(yù)測國際金融市場的利率變動(dòng)趨勢(shì),避免使用利率不斷上升的外匯。其次,匯率的變動(dòng)也會(huì)大大影響外匯的使用成本,應(yīng)分析國際金融市場的匯率變動(dòng)趨勢(shì)。在初步選定使用某國的貨幣時(shí),要綜合分析該國的經(jīng)濟(jì)形勢(shì),以便估計(jì)其匯率的變動(dòng)情況。若借用外國資金,一般應(yīng)使用軟貨幣,避免使用硬貨幣,以減少還貨風(fēng)險(xiǎn)。

篇2:協(xié)議拖欠工程款資金籌措管理規(guī)定

為了加強(qiáng)對(duì)公司協(xié)議拖欠工程款工程資金的籌措管理,進(jìn)一步明確公司與項(xiàng)目經(jīng)理部債、權(quán)、利關(guān)系,確保工程項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營順利進(jìn)行,特制定本辦法。

(1)公司承接的協(xié)議拖欠工程款工程中標(biāo)后,經(jīng)營部門應(yīng)及時(shí)簽訂承發(fā)包經(jīng)濟(jì)合同及補(bǔ)充條款,明確承諾協(xié)議拖欠工程款工程的施工形象進(jìn)度部位及協(xié)議拖欠工程款額度、建設(shè)單位付款承諾及是否承諾支付拖欠工程款利息。

(2)因諸因素不能及時(shí)簽訂合同的工程項(xiàng)目,由辦公會(huì)研究決定,起草必要的會(huì)議紀(jì)要,明確有關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營措施。

(3)財(cái)會(huì)部根據(jù)合同及公司決定的會(huì)議紀(jì)要,對(duì)協(xié)議拖欠工程款工程進(jìn)行合理籌措資金,滿足生產(chǎn)經(jīng)營需要。

(4)項(xiàng)目經(jīng)理部根據(jù)承諾協(xié)議拖欠工程款額度完成的施工進(jìn)度,依據(jù)公司下達(dá)的施工生產(chǎn)計(jì)劃,按月向公司內(nèi)部銀行借款。貸款額度未當(dāng)月計(jì)劃完成施工產(chǎn)值中的預(yù)算制造成本收入部分,對(duì)借款使用開支項(xiàng)目有必要說明,實(shí)行專款專用。借款單位提出書面申請(qǐng),經(jīng)內(nèi)部銀行核實(shí)后,呈總會(huì)計(jì)師審批同意后,借款單位與內(nèi)部銀行簽訂借款合同,明確貸款期限、貸款計(jì)息。

(5)甲方付息的協(xié)議拖欠工程款工程,按規(guī)定收取借款單位的利息。

(6)甲方不付息的協(xié)議拖欠工程款工程。

①在協(xié)議拖欠工程款期限內(nèi)(合同規(guī)定的協(xié)議拖欠工程款)完成的施工產(chǎn)值,或完成的施工進(jìn)度達(dá)到合同規(guī)定協(xié)議拖欠工程款的工程施工進(jìn)度時(shí),施工單位按進(jìn)度分期貸款額不計(jì)取利息。

②施工單位協(xié)議拖欠工程款達(dá)到協(xié)議拖欠工程款金額時(shí),要及時(shí)收回拖欠工程款,償還內(nèi)部銀行貸款金額,貸款到期時(shí)尚未歸還的余額按內(nèi)部銀行規(guī)定開始計(jì)收利息。

③合同或協(xié)議規(guī)定拖欠工程款不付利息,但經(jīng)過施工單位的努力收回的利息屬于本單位收益。

(7)、協(xié)議拖欠工程款工程應(yīng)交公司承保利潤在合同拖欠工程款期限內(nèi)不上交,項(xiàng)目經(jīng)理部掛賬反映。經(jīng)核實(shí)不虧損按規(guī)定核發(fā)工資總額,協(xié)議拖欠工程款到期后(合同約定)收取工程進(jìn)度款補(bǔ)交應(yīng)交公司利潤。賬戶存款不足時(shí)向內(nèi)部銀行申請(qǐng)貸款,全額上交欠交公司利潤,之后按月規(guī)定上交公司利潤。

(8)、協(xié)議拖欠工程款到期后,項(xiàng)目經(jīng)理部要嚴(yán)格執(zhí)行合同有關(guān)條款,加大收款力度,滿足生產(chǎn)經(jīng)營需要。