一、物業管理公司財務管理目標

物業管理公司的財務管理目標是指財務管理的目的行為,即在一定時期內財務管理目標。它是根據物業管理公司總體目標的要求所決定的。一般來講,物業管理公司的財務管理目標是要求在改善財務狀況的條件下,不斷擴大財務成果,提高企業經濟效益。主要包括如下幾個方面:

1.以提高經濟效益為目標

經濟效益是指公司在經濟活動中所取得的有效成果大于服務經營的消耗,要求物業管理公司占用和消耗盡可能少的資產,為社會和業主提供更優質的服務,獲得更多的利潤。

2.實現財富最大化目標

財富最大化是指公司通過合理經營,使本企業的總價值達到最大化。在股份制公司中,公司財富最大化也就是使股東財富最大化,這是當前西方財務管理理論中普遍提出的財務目標,并認為這是股東創辦企業的目的,是衡量企業財務行為和財務決策是否合理的標準。物業管理公司也有一個不斷發展、逐漸壯大的過程,因此,實現財富最大化當然也應成為其財務管理的主要目標之一。

3.完成國家有關規定

國家及行政主管部門對企業(公司)都有一定的要求、一定的規定,比如總產值、人均產值服務經營效益等,實現這些要求后,不僅能保證國家稅收,同時也能完成企業的效益。

二、物業管理公司財務管理的幾個新觀念

隨著社會主義市場經濟的建立與發展,財務理財也必須樹立新觀點,適應社會的發展。這些觀念主要包括:

1.市場觀念

物業管理公司的工作和發展,應該以市場為導向,面向市場,參與市場競爭,在競爭中求生存、求發展。作為物業公司的領導者、財會人員應該及時全面地學習和掌握價值規律、供求規律、市場競爭和現代企業制度等市場經濟的重要理論,才能更好地樹立起市場觀念。

2.經濟效益觀念

經濟效益是指公司在經濟活動中所取得的有效成果與勞動消耗相比較,力爭以較少的活勞動和物質的消耗,生產出更多符合社會需求的產品或向社會提供更熱情周到的服務。提高經濟效益是經濟工作的出發點,也是建立現代企業制度的根本要求。要提高經濟效益,首先要樹立經濟效益觀念,明確建立以提高經濟效益指標作為檢查考核的目標。其次加強管理為提高經濟效益的主要手段,并把加強管理作為提高經濟效益的重要途徑。

3.資本的保值觀念

物業管理公司所有者權益必須得到保障,使投入的資本不受任何侵犯,如不得隨意沖減資本,不得隨意轉移資本;除依法轉讓外,不得以任何方式抽走資本。在經營過程中,其成本補償和利潤分配必須在保證資本完整性的前提下進行,保證資本權益不受任何形式的侵犯。

4.資金時間價值觀念

資金時間價值是指資金在運動中,由于時間因素所增加的價值。由于不同的時間、資金的價值并不相等,一般要以利率為計算依據,將貨幣收支換算到相同時間基礎上進行比較,衡量其實際價值。如果離開了時間價值因素,就無法正確地計算不同時期的財務收支,也不能進行正確的財務決策。因此應牢固地樹立資金時間的價值觀念。

5.投資的風險觀念

公司的財務活動,很多都是在有風險的條件下進行的。少冒風險,多獲利,是人們處理風險的基本原則。在風險不可避免的情況下,投資者由于冒險而進行投資時,必須爭取獲得超過時間價值以外的額外收益,這種額外收益稱之為投資風險價值,或投資的風險補償。為了做好財務工作,財務人員必須研究投資和經營中的風險,計算風險度的大小,從而設法控制風險,這也是財務管理的基本觀念和基本原理,離開了風險,就無法正確評價公司的收益,也就無法進行融資和投資的決策。

三、物業管理公司財務計劃的內容

財務計劃是物業管理公司物業經營管理計劃的重要組成部分,是進行財務管理、財務監督、財務分析的主要依據,其目的是確立企業經營管理目標,使物業經營管理活動按計劃協調進行,提高經濟效益。物業管理公司財務計劃的內容主要有:

1.各項收入的預算與籌集

物業管理公司主要資金來源是物業管理服務費收入、門面房的租金以及其他經營活動的收入等。應按照國家政府制定的收費標準,算出按月、按季、按年各項收入的總額,并采取有效措施,確保應收資金及時收取。

2.各項成本、費用的測算與分析

各項成本、費用的測算是制定收費標準的基礎,也是進行財務核算和財務監督的依據,應分門別類地測算出各項物業管理服務的成本與費用,在企業內部實行經濟責任制。

3.專項基金的提存與使用

專項基金通常是指共用設備、設施的維修基金。關于專項基金的使用國家已做了相應的規定,各地地方政府也出臺了使用細則。專項基金的性質已決定了必須專款專用,同時應預先做好使用計劃。專項基金的提存與使用是財務計劃中的一項重要內容。

4.公司凈經營收益的預測和留用利潤的安排使用

公司的經營目的是獲取利潤。對公司資金運動過程進行現金流分析,其稅前現金流在交納所得稅后得到的稅后現金流,即為公司的凈經營收入,也就是企業利潤,財務計劃應預測企業的利潤情況,并分析影響盈虧的關鍵因素,以便及時調整,確保經營收益的最大化。

四、機構設置

物業管理公司的財務部與其他行業的財務部門大致相同,但其工作的內容和方法具有本行業的特點。根據每一個物業管理公司所管轄小區的范圍大小、高層樓宇的多少,以及開展服務內容的多少等具體情況來設置機構,配備人員。由于財務管理不同于一般管理,基本崗位不隨內容的多少來決定,因此根據財務管理的特點,物業管理公司的財務部門可以設立一崗多人或一人多崗。

五、財務部工作人員崗位職責

1.財務部經理

(1)向總經理負責,具體主持公司財務部的管理工作,做好總經理的助手。

(2)組織財務部門的政治學習、法律法規學習。要求所有財會人員遵紀守法,按照財政部中華人民銀行頒布的有關金融管理條例管理好財務。

(3)每月、每季審核各種會計報表和統計報表,并寫出分析報告,送總經理審閱。

(4)檢查、督促各項費用的及時收繳和管理,保證公司的正常運轉。

(5)合理有效地經營好公司的金融資產,為公司創造更多的利潤。

(6)審核、控制各項費用的支出,杜絕浪費。

(7)組織擬定物業管理費等各項費用標準的預算方案,呈送總經理、業主管理委員會和相關主管部門審核、修改決定。

(8)熟悉各種工商、財會及稅務管理制度,運用法律、政策手段保護公司的合法權益。

(9)根據物業管理行業特點以及本公司的實際情況,制定財務管理制度的細則。

(10)完成總經理交辦的其他事項。

2.主管會計

(1)對部門經理負責,具體做好財務的日常管理工作;

(2)每日做好各種會計憑證和財務處理工作;

(3)每月、每季按時做好各種會計報表,送部門經理審核;

(4)負責檢查、審核各經營部門及下屬機構的收支賬目,及時向部門經理匯報;

(5)檢查銀行、庫存現金和資產賬目,做到賬賬相符,賬實相符;

(6)根據物業管理行業的特點和需要,組織各營業部門及下屬機構業務培訓,提高整體的業務水平和服務水準;

(7)完成經理交辦的其他事項。

3.出納

(1)對部門經理負責,服從領導安排,盡職盡責做好本職工作。

(2)嚴格遵守國家制定的財會制度和公司制定的財務管理細則,按制度管理好公司的銀行存款和庫存現金。

(3)及時辦理各種轉賬、現金支票,并交會計做賬。

(4)及時追收各種應收的款項,保護公司利益不受損失。

(5)完成經理交辦的其他事項。

4.統計員

(1)對部門經理負責,遵守公司制定的財務人員管理細則,做好本職工作;

(2)及時統計、存貯各種費用交收資料,供主管會計參考;

(3)維護好電腦設備,保管好所存的資料;對于變動的資料數據應及時修改與存貯,做到隨時變動,隨時修改,隨時存貯,以免出現差錯;

(4)完成經理交辦的其他事項。

5收費員

 

;物業管理公司所管轄的業主(使用人)很多時,應專門配備收費員,這樣既可方便住戶,又能及時回籠資金。收費員的職責是:

(1)對部門經理負責,遵守公司制定的財務人員管理規則,做好本職工作。

(2)負責物業管理費等各項費用的通知和收繳。

(3)每天下班前應把當天收繳的各項管理費用的現金入庫,并統計好交費情況。

(4)樹立“業主至上,服務第一”的思想。工作中應熱情、周到,與廣大業主(使用人)交朋友,以爭取他們對物業管理工作的理解和支持。

(5)完成部門經理交辦的其他事項。

篇2:Z物業財務管理制度

一個物業管理公司,為規范其公司的財務行為,加強財務管理和經濟核算等,都會制定財務管理制度。以下是物業財務管理制度的范本,可供參考。

第一章總則

第一條為了規范物業管理企業財務行為,有利于企業公平競爭,加強財務管理和經濟核算,結合物業管理企業的特點及其管理要求,制定本規定。

除本規定另有規定外,物業管理企業執行《施工、房地產開發企業財務制度》。

第二條本規定適用于中華人民共和國境內的各類物業管理企業(以下簡稱企業),包括國有企業、集體企業、私營企業、外商投資企業等各類經濟性質的企業;有限責任公司、股份有限公司等各類組織形式的企業。

其他行業獨立核算的物業管理企業也適用本規定。

第二章代管基金

第三條代管基金是指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設施設備維修基金。

房屋共用部位維修基金是指專項用于房屋共用部位大修理的資金。房屋的共用部位,是指承重結構部位(包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等)、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內存車庫等。

共用設施設備維修基金是指專項用于共用設施和共用設備大修理的資金。共用設施設備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設施、住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場、游泳池、各類球場等。

第四條代管基金作為企業長期負債管理。

代管基金應當專戶存儲,專款專用,并定期接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人的檢查與監督。

代管基金利息凈收入應當經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可后轉作代管基金滾存使用和管理。

第五條企業有償使用業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的管理用房、商業用房和共用設施設備,應當設立備查帳簿單獨進行實物管理,并按照國家法律、法規的規定或者雙方簽訂的合同、協議支付有關費用(如租賃費、承包費等)。

管理用房是指業主管理委員會或者物業產權人、使用人向企業提供的辦公用房。

商業用房是指業主管理委員會或者物業產權人、使用人向企業提供的經營用房。

第六條企業支付的管理用房和商業用房有償使用費,經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可后轉作企業代管的房屋共用部位維修基金;企業支付的共用設施設備有償使用費,經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可后轉作企業代管的共用設施設備維修基金。

第三章成本和費用

第七條企業在從事物業管理活動中,為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務等過程中發生的各項支出,按照國家規定計入成本、費用。

第八條企業在從事物業管理活動中發生的各項直接支出,計入營業成本。營業成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。實行一級成本核算的企業,可不設間接費用,有關支出直接計入管理費用。

直接人工費包括企業直接從事物業管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費等。

直接材料費包括企業在物業管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。

間接費用包括企業所屬物業管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。

第九條企業經營共用設施設備,支付的有償使用費,計入營業成本。

第十條企業支付的管理用房有償使用費,計入營業成本或者管理費用。

第十一條企業對管理用房進行裝飾裝修發生的支出,計入遞延資產,在有效使用期限內,分期攤入營業成本或者管理費用。

第十二條企業可以于年度終了,按照年末應收帳款余額的0.3%…0.5%計提壞帳準備金,計入管理費用。

企業發生的壞帳損失,沖減壞帳準備金。收回已核銷的壞帳,增加壞帳準備金。

不計提壞帳準備金的企業,發生的壞帳損失,計入管理費用。收回已核銷的壞帳,沖減管理費用。

第四章營業收入及利潤

第十三條營業收人是指企業從事物業管理和其他經營活動所取得的各項收入,包括主營業務收人和其他業務收人。

第十四條主營業務收人是指企業在從事物業管理活動中,為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收人,包括物業管理收入、物業經營收人和物業大修收人。

物業管理收入是指企業向物業產權人、使用人收取的公共性服務費收入、公眾代辦性服務費收人和特約服務收人。

物業經營收人是指企業經營業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收人,如房屋出租收人和經營停車場、游泳池、各類球場等共用設施收人。

物業大修收人是指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人的委托,對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收人。

第十五條企業應當在勞務已經提供,同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為營業收入的實現。

物業大修收入應當經業主管理委員會或者物業產權人、使用人簽證認可后,確認為營業收人的實現。

企業與業主管理委員會或者物業產權人、使用人雙方簽訂付款合同或協議的,應當根據合同或者協議所規定的付款日期確認為營業收入的實現。

第十六條企業利潤總額包括營業利潤、投資凈收益、營業外收支凈額以及補貼收入。

第十七條補貼收入是指國家撥給企業的政策性虧損補貼和其他補貼。

第十八條營業利潤包括主營業務利潤和其他業務利潤。

主營業務利潤是指主營業務收入減去營業稅金及附加,再減去營業成本、管理費用及財務費用后的凈額。

營業稅金及附加包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。

其他業務利潤是指其他業務收入減去其他業務支出和其他業務繳納的稅金及附加后的凈額。

第十九條其他業務收入是指企業從事主營業務以外的其他業務活動所取得的收入,包括房屋中介代銷手續費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業用房經營收入及無形資產轉讓收入等。

商業用房經營收入是指企業利用業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的商業用房,從事經營活動取得的收入,如開辦健身房、歌舞廳、美容美發屋、商店、飲食店等經營收人。

第二十條其他業務支出是指企業從事其他業務活動所發生的有關成本和費用支出。

企業支付的商業用房有償使用費,計入其他業務支出。

企業對商業用房進行裝飾裝修發生的支出,計入遞延資產,在有效使用期限內,分期攤入其他業務支出。

第五章附則

第二十一條本規定自**年1月1日起施行。

第二十二條本規定由財政部負責解釋和修訂。

篇3:物業中心租售中心財務管理規定

物業服務中心租售中心財務管理規定

1.目的

使租售中心財務工作規范化、合理化。

2.范圍

適用于公司租售業務所涉及收、付款環節。

3.職責

部門/崗位職責

各物業服務中心出納負責服務中心處租售業務款項的收取,并按公司要求及時上繳公司;

租售中心各業務分點由指定的兼職財務人員及地鋪負責人收取款項(現金),并將現金款項存入公司指定賬戶,將繳款憑證交財務部門結算。

公司財務管理部負責付款和收款監督。

4.方法和過程控制

4.1收據的領用、保管與核銷

4.1.1公司正式收款收據統一由部門財務到公司財務處領,各地鋪要使用的收據由地鋪負責人及兼職財務人員到部門財務領取,并按公司財務規定領用、發放、核銷。

4.1.2收款收據不可遺失、損壞,作廢的收款收據必須完整保存,地鋪負責人、兼職財務人員對收據負保管責任。

4.1.3現場指定兼職財務人員每月定期將本月收取的收款憑證上交公司財務部結算,并按財務部的要求核銷已使用完的收據,月底必須核銷完當月全部收款。

4.1.4作廢的收據,"四聯"要全部完整,并注明"作廢"和作廢時間。

4.2收據使用要求

4.2.1現場收據分類:在收據備注欄中注明"出租類"、"轉讓類";

4.2.2收據的填寫必須完整,日期、付款方式、金額大小寫等嚴格按公司財務部的規定要求填寫;

4.2.3所有人員在開據收據時須在"收款人"簽全名,待上繳財務人員時,再由財務人員按公司要求核銷;

4.2.4填寫收據時,客戶姓名、付款人均需填寫全稱,"付款人"欄目原則上由付款客戶本人簽字,如因特殊原因須為客戶代付款,付款人簽名處須注明"某某人代",但"擔保金"和"定金"必須由付款客戶本人簽字。

4.2.5當收取客戶的租售業務定金時,采用定金托管。買賣雙方如不按托管方式需經地鋪負責人同意,可直接開收據給買方:款項來源必須注明"代××(業主姓名)收取××房(房號)購房定金",并盡量請賣方在此收據上簽名確認此方式。

4.2.6部門財務負責部門內各地鋪收據的發放及核銷。

4.2.7銀行轉賬類使用收據時,先在收據:"交款方式/票據號"空格處加蓋"以銀行實際到帳為準"的章。開票人必須嚴格按轉款憑證上金額且與銀行到帳記錄核對確認后,方可給客戶開具收據。

4.2.7現金使用收據時,只限于購房定金、傭金、擔保金等小額款項,且單筆現金不能超過二萬元。地鋪兼職財務收到現金后,需認真清點現金數,確認數額無誤及鈔票真偽后方可開具收據。

4.2.8各地鋪負責人,每天必須核對當日新開的收據,如遇外出、休息時,需指定專人核對;地鋪負責人開的收據,由現場兼職財務人員核對。

4.3現金收取、保管

4.3.1地鋪兼職財務在收款當天將所收現金交物業服務中心處出納代存或直接存入公司指定賬戶,如銀行停止收款,應當采取妥善保管措施,并在次日內存入指定賬戶。地鋪兼職財務、地鋪負責人對所收取的現金款項負保管責任。

4.3.2在收取現金時注意單筆現金款項不能超過人民幣二萬元,大額款項的收取必須要求客戶通過銀行轉賬方式轉入公司指定銀行帳號中。

4.3.3在遇有客戶使用超過二萬元現金支付相關費用時,我方不允許直接收取現金,由業務人員陪同客戶到銀行存入公司指定賬戶。

4.4領用支票、申請轉賬、代交費用的要求

4.4.1.支票領用

4.4.1.1大額支出、轉賬,業務人員需提前三個工作日將《付款申請單》交財務部。

4.4.1.2領用支票時需填寫支票領用申請,準確填寫收款人及金額后按公司財務制度審批。

4.4.2轉付款項

4.4.2.1簽訂《房地產經紀合同》時,考慮到公司的財務審批流程,在轉付款項條件約定原則上不能少于3個工作日,具體以合同為準。

4.4.2.2申請轉款給賣方時,按轉讓協議中約定的轉款日期,由客戶服務部提前三個工作日將單據報部門財務審核。

4.4.2.3申請轉款給賣方時,經辦人需確定傭金、各項費用是否結清,否則需預留足夠的金額在公司。

4.4.2.4退還的款項,付款申請單申請時需"收回原收據",交部門負責人審核后方可辦理退款。

4.4.2.5填寫轉付房款《付款申請單》時,請準確填寫房號、收款人姓名、收款人的銀行帳號,同時附件應有:業主本人親筆簽名的收條(不能代簽)、指模、收條上有業主本人的銀行帳號(原則上需與簽訂的房地產經紀合同上的賬號保持一致)、業主(收款人)身份證明復印件。

4.4.3轉讓業務中的代收款項

4.4.3.1經辦人員負責按協議時間催促買賣雙方交納各種款項。

4.4.3.2經辦人員在客戶交款后,需及時將信息上報部門財務。

4.4.3.3在辦理轉讓手續中,如客戶委托經辦人員代繳費用,如轉讓稅費、有線、煤氣過戶費,如客戶有費用在公司,則經辦人員可向公司辦理借款手續墊付,并在業務結束后,持相關單據報銷。否則,應提前向客戶收取。原則上公司不予代墊,如發生自行墊付而客戶不予認可的款項將由當事人自行承擔。

4.4.3.4在辦理轉讓手續中,如客戶委托經辦人員代繳費用,如轉讓稅費、有線、煤氣過戶費等,需轉款至銀行卡后辦理手續的。如單筆金額20000元以下(含),由經辦人辦理;20000-50000元(含)由地鋪負責人辦理;50000-100000元(含)由部門主管、經理負責辦理;100000元以上,由部門指定人員在財務部指定人員陪同下共同辦理。

4.4.4代理贖樓業務,原則上要求贖樓業務由擔保公司操作。

4.5費用報銷

4.5.1當月上下班交通費、手機費用,按公司財務制度報銷。

4.5.2外出辦公需經地鋪負責人同意,外出車費的報銷,須列詳細清單,注明款項發生原因、時間、路線等,經部門核實后方可報銷。

4.5.3其它費用報銷時,按公司規定填好《付款申請單》并粘貼好原始票據交到部門財務。

4.5.4部門需建立費用臺賬。

4.6收入結轉

4.6.1每月1號前,部門財務與公司財務部結轉上月實際收入。

4.6.2每月5號前,部門財務統計上月的交易達成情況。