一、物業管理公司的性質

物業管理公司的性質是由物業管理的性質決定的。物業管理具有服務性,因而物業管理公司也具有服務性。物業管理公司不生產產品,而是提供服務,享受第三產業的優惠政策。物業管理公司的性質具有以下特點:

第一,物業管理公司是獨立的企業法人。物業管理公司是按合法程序建立,從事物業管理活動,為業主和租戶提供綜合服務和管理的獨立核算、自負盈虧的經濟實體。物業管理公司作為企業的主要標志是:擁有一定的資金和設備,具有法人地位,能夠獨立完成物業的管理與服務工作,自主經營,獨立核算,以自己的名義享有民事權利,承擔民事責任等。因此,物業管理公司除了本行業自身的專業特色以外,在市場地位、經營運作、法律地位等方面和其他企業一樣,都要遵循企業法人講究質量、信譽、效益等市場競爭法則。所以說,物業管理公司是一個獨立的企業組織,它在物業管理經營活動中具有獨立性和自主權。

第二,物業管理公司屬于服務性企業。物業管理公司的主要職能是通過對物業的管理和提供的多種服務,為業主和租戶創造一個舒適、方便、安全、幽雅的工作和居住環境。物業管理公司作為非生產性企業,主要是通過對物業的維修養護、清潔衛生以及直接為業主和租戶提供服務來達到自己的工作目標。因此,從本質上說,物業管理公司的“產品”只有一個,那就是服務。物業管理公司的服務是有償的,是帶有經營性的,是屬于企業性的經濟行為。

第三,物業管理公司在某種程度上承擔著某些行政管理的特殊職能,因此它是現階段城市現代化建設的重要組成部分。由于中國城市建設管理體制正處于改革發展中,某些管理的職能和職權并沒有完全轉軌和明確,所以物業管理公司在向業主和租戶提供服務的同時,也承擔了部分政府有關部門對城市管理的職能,例如大廈的質量安全、住宅小區內的市政設施等等。

二、物業管理公司的類型

物業管理公司按不同的劃分標準,可分為不同的類型。

(一)按存在形式劃分

物業管理公司按存在形式劃分,有獨立的物業管理公司和附屬于房地產開發企業的物業管理公司兩類。這兩類公司目前都比較普遍。前者的獨立性和專業化程度一般都比較高;而后者的發展程度則明顯參差不齊,有的只是管理上屬公司開發的特定項目,有的已發展成獨立化、專業化和社會化的物業管理企業。

(二)按服務范圍劃分

物業管理公司按服務范圍劃分,有綜合性物業管理公司和專門性物業管理公司兩類。前者提供全方位、綜合性的管理與服務,包括對物業產權產籍管理、維修與養護以及為住戶提供各種服務;后者就物業管理的某一部分內容實行專業化管理,如專門的裝修公司、維修公司、清洗公司、保安公司等等。

(三)按企業所有制性質劃分

物業管理公司按企業所有制性質劃分,可分為全民所有的物業管理公司以及集團所有、外商獨資、合資或股份制性質、私營性質的物業管理公司。目前,全民所有和集體所有的物業管理公司占大部分,私營性質的正在崛起。我國香港等地的物業管理公司有比較豐富的管理經驗,并看好大陸的物業管理市場,是一支不可忽視的力量。

(四)按管理層次劃分

物業管理公司按管理層次,可分為單層物業管理公司、雙層物業管理公司和多層物業管理公司。單層物業管理公司純粹由管理人員組成,人員精干,不帶作業工人,而是通過承包方式把具體的作業任務交給專門性的物業管理公司或其他作業隊伍;雙層物業管理公司包括行政管理層和作業層,作業層實施具體的業務管理,比如房屋維修、清潔、裝修、服務性活動等;多層物業管理公司一般規模較大,管理范圍較廣,或者有自己的分公司,或者有自己下屬的專門作業公司,如清洗公司、園林公司等等。

隨著物業管理行業的深入發展,物業管理公司將進一步朝著集約化、集團化和國際化的方向發展,這樣不僅可以創造規模經濟效益,而且對于節約管理成本、實施品牌管理,以及促進物業管理公司的規范化和社會化發展,都是十分有益的。

三、物業管理公司與產權人、使用人的關系

物業管理公司受產權人和使用人的委托,對其物業實施管理與維修,對產權人和使用人提供各種服務。物業管理公司與產權人、使用人的關系是委托與受托、服務與被服務的關系。

(一)產權人與使用人的構成

產權人(業主)和使用人(用戶)的構成比較復雜,從總體上來說,大致可分兩類:一是法人團體,二是私人用戶。

1.法人團體

法人團體可分為企業、事業單位和社會團體等。法人團體作為物

業的業主,是指物業的所有者不是自然人即個人,而是企事業單位或社團組織。企業包括各種性質和各種行業的公司企業,事業單位和社會團體包括政府機關、各種協會等等。凡是以法人團體名義購買或租賃物業者,該法人團體便構成了該物業的產權人或使用人。

2.私人用戶

住宅、寫字樓、公共商業房產等物業,其產權或使用權有相當一部分屬個人所有,特別是住宅,私人業主和私人用戶占絕大部分。私人用戶的構成也是比較復雜的,就戶籍而言,有當地人、外地人和外國人;就身份而言,有企業家、國家公務員、個體經營者、教師、白領階層、歸國華僑等;就收入水平而言,有高收入住戶、中等收入住戶以及工薪階層和低收入住戶等。但無論是哪一種人,只要他們是物業的產權人或使用人,他們就是該物業的私人用戶,并享有該物業產權人和使用人應有的權利和義務。

(二)業主管理委員會與業主大會

根據國家建設部第33號令第6條:“住宅小區應當成立住宅小區管理委員會(以下簡稱‘管委會’)。管委會是在房地產行政主管部門指導下,由住宅小區內房地產產權人和使用人選舉的代表組成,代表和維護住宅小區內房地產產權人和使用人的合法權益。”

管委會由業主和使用人共同選舉產生,代表業主和使用人的合法權益。管委會是參與物業管理的常設機構。業主和使用人的權利主要通過管委會來實現。

一般情況下,物業已交付使用的建筑面積達到50%以上,或者已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%且使用已超過一年的,應召開首次業主大會,選舉產生管委會。其后業主大會由管委會負責召集。通常情況下,業主大會每年召開一次,特殊情況下可隨時召開。業主大會的決定須投票人過半數通過,因故不能參加投票的可委托使用人或其他代理人代為投票。

業主大會的主要任務是:①選舉管委會;②監督管委會的工作;③聽取和審查管委會的工作報告;④聽取業主的意見和建議;⑤研究解決管委會不適當的決定;⑥討論其他需要研究的問題。

業主大會閉會期間,由選舉產生的管委會執行大會決定和負責日常工作。

管委會的權利包括:①制定管委會章程,代表業主和使用人維護他們的合法權利;②決定選聘或續聘物業管理公司;③審議物業管理公司制定的年度管理計劃和小區管理服務的重大措施;④檢查、監督各項管理工作的實施及規章制度的執行情況。

管委會的義務包括:①根據業主和使用人的意見和要求,對物業管理公司的管理工作進行檢查和監督;②協助物業管理公司落實各項管理工作;③接受業主和使用人的監督;④接受房地產行政主管部門、各有關行政主管部門及物業所在地人民政府的監督和指導。

(三)物業管理公司與管委會的關系

管委會和物業管理公司都是物業管理的機構,前者是決策人、委托人和檢查監督人,后者是經營人、受托人、執行管理人。兩者在地位上是一種平等關系,是市場雙向選擇的合同契約關系。在法律上,管委會有委托或不委托某個物業管理公司的自由,物業管理公司也有接受或不接受委托的自由;在組織關系上,不存在領導與被領導、管理與被管理的關系,而是互不干擾內部運作的合作工作關系。

篇2:物業管理質量體系文件:培訓控制程序

物業管理公司質量體系文件:培訓控制程序

1.0目的

通過對公司所有員工實施必要的培訓,使其掌握相應崗位的操作技能和服務質量意識,確保員工素質滿足公司的要求。

2.0適用范圍

適用于公司所有培訓工作。

3.0職責

3.1管理者代表負責物業管理公司年度培訓計劃的制定和監督實施工作,年度培訓計劃應在年終總結結束后10個工作日內提出,并由物業管理公司經理負責審核、批準。

3.2行政部負責組織對各類員工培訓效果進行考核和鑒定;并負責保存由公司組織進行培訓的記錄。

3.3各部門主管和管理處主任配合公司年度培訓計劃的要求,制定本部門相應的培訓計劃見《員工培訓計劃表》,并負責組織實施,培訓記錄由各部門和管理處負責歸檔保管,有必要時,相關部門制訂部門培訓制度,參見《保安人員培訓制度》。

4.0工作程序

4.1入職培訓

4.1.1所有新入職本公司的員工都應接受該項培訓及考核。

4.1.2對新員工的培訓主要包括以下內容:

a)公司的基本情況、組織架構,

b)公司的質量方針、目標、企業精神及物業管理工作基本知識,

c)《員工手冊》、職業道德及質量意識教育,

d)對員工的期望及要求。

4.1.3該項培訓由行政部或行政部指定人員組織實施并保存記錄。

4.2上崗培訓

4.2.1員工入職培訓合格后或轉換工種前均需經上崗培訓,培訓時間根據工作崗位的要求而定。

4.2.2上崗培訓主要內容包括

a)應知部分:如崗位的基本情況(崗位職責、人員配置及設備、設施的分布等),

b)應會部分:崗位工作操作規程,異常狀況時的特殊處理程序等。

4.2.3上崗培訓由各用人部門負責組織,并指定專人進行。《培訓記錄》由各部門保存,《員工培訓登記表》保存于員工檔案中。

4.3在職培訓

4.4員工參加外部培訓按公司有關行政制度執行。

4.5除了以質量手冊、流程文件以及作業指導書等工作文件作為員工的培訓教材外,各部門可依據本部門工作實際編制培訓教材,如編制教材應由行政部審核,并由行政部至少每半年組織一次對培訓教材的評審。

5.0相關文件

5.1《保安人員培訓制度》

5.2《保潔部員工培訓考核流程》

5.3《工程部新入職員工培訓流程》

6.0相關記錄

6.1《培訓記錄》

6.2《員工培訓登記表》

6.3《員工培訓計劃表》

篇3:某物業管理創優工作培訓

物業管理創優工作開展

物業管理的創優達標

提示:創優達標工作是指物業管理企業推選合適的管理項目,參加由政府行業主管部門組織的對管理項目整體形象、綜合管理及全面服務工作的綜合考評驗收。

理解創優達標含義的關鍵點是政府行業主管部門組織;參評項目符合條件;綜合考評驗收。

創優達標工作按組織考評的層次可分為國家級、省(直轄市、自治區)級、市/區級,即通常所說的“國優、省優、市/區優”。

第一節創優達標的標準與條件

一、標準的產生與發展

二十世紀九十年代,中國房地產業迅速崛起和發展,為物業管理行業提供了廣闊的市場,在全國范圍內催生了眾多的物業公司。為了推動建立物業管理體制,規范市場,引導住宅小區物業管理的開展,提高城市住宅小區的整體管理水平,國家建設部先后于1990年、1992年頒發了《全國城市文明住宅小區標準》和《全國城市文明住宅小區達標考評辦法(試行)》,作為各地創優達標的指導性文件和參照依據。標準的產生為創優達標工作奠定了基穿