供暖用戶管理是供暖過程的重要管理環(huán)節(jié),包括:

一、訂立供暖條款

在合約中訂立供暖條款,如合約中規(guī)定:“甲方(管理方)負(fù)責(zé)小區(qū)的集中供暖服務(wù)和管理工作,乙方(業(yè)主)接受甲方供暖服務(wù)和管理工作,愿意以國家制定的標(biāo)準(zhǔn)或雙方商定的標(biāo)準(zhǔn)按期交納取暖費(fèi)”。這有利于管理供暖用戶,防止不按規(guī)定取暖,到期不交或拖延交納取暖費(fèi)等不良行為。

二、制定供暖管理辦法

制定供暖管理辦法,并在用戶手冊(cè)中闡明,增加管理的透明度。設(shè)立24h值班制度,公布接待電話,處理用戶報(bào)修,在用戶手冊(cè)中還應(yīng)說明供暖費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與交納方式。

三、教育用戶最經(jīng)濟(jì)地取暖

1.教育用戶自覺控制熱水(汽)流通量,保持室內(nèi)適當(dāng)溫度(18℃),不宜造成過熱過冷或忽熱忽冷。

2.用戶家中暫時(shí)無人或長期無人居住時(shí),自覺關(guān)閉散熱器熱水(汽)入口閥門、減少熱量的無效耗散。

3.檢查房間的密封性能,加強(qiáng)保溫措施。

4.用戶家庭裝修需變動(dòng)散熱器位置型號(hào)時(shí),要取得管理人員的現(xiàn)場認(rèn)可,否則視為違約行為,用戶承擔(dān)由此造成的一切后果。更不能無故損壞散熱設(shè)備,遇有問題不能解決時(shí),請(qǐng)管理人員解決。

四、供暖費(fèi)用的收取

1.供暖收費(fèi)的計(jì)算方法

供暖收費(fèi)的計(jì)算方法有三種:

(1)按建筑面積或使用面積計(jì)。如建筑面積70

篇2:物業(yè)園區(qū)制冷供暖系統(tǒng)管理維修培訓(xùn)

物業(yè)園區(qū)制冷、供暖系統(tǒng)的管理與維修培訓(xùn)

1、制冷、供暖系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容

(1)熟悉空調(diào)設(shè)備的工作原理及操作方法,制定相應(yīng)的操作規(guī)程,并嚴(yán)格執(zhí)行。

(2)定期巡查、記錄設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況,使設(shè)備的潤滑、水、制冷劑等保持在正常范圍內(nèi)。

(3)機(jī)組運(yùn)行時(shí),應(yīng)注意觀察儀表讀數(shù)是否處于正常范圍內(nèi),如果不正常,應(yīng)及時(shí)調(diào)整,必要時(shí)可關(guān)機(jī),以防止事故發(fā)生。

(4)定期檢查各風(fēng)機(jī)、水泵的運(yùn)轉(zhuǎn)情況,有無雜音、振動(dòng)、滲水情況,并定時(shí)加潤滑油、定時(shí)檢修。

(5)定期檢查各風(fēng)機(jī)、冷卻塔皮帶的松緊情況,磨損太大時(shí)應(yīng)及時(shí)更換。

(6)定期巡查各管網(wǎng)有無裂縫或漏水以及堵塞,有問題及時(shí)排除,保證水管暢通。

(7)定期檢查清理過濾器中積存的塵埃和雜物,對(duì)風(fēng)管中的各種風(fēng)閥要定期檢查,防止卡死。

(8)根據(jù)鍋爐用水量,定期清洗、保養(yǎng)鍋爐,軟化用水裝置。

(9)定期清除鍋爐燃燒室及煙道的炭灰,防止積存過多。

(10)每年停爐期間對(duì)鍋爐進(jìn)行全面保養(yǎng),徹底清除水垢及雜質(zhì),對(duì)安全閥、轉(zhuǎn)動(dòng)機(jī)械及其附屬設(shè)備進(jìn)行檢修。

(11)做好空調(diào)、鍋爐等設(shè)備耗電的計(jì)量、記錄及收費(fèi)工作。

2、制冷機(jī)供暖系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維護(hù)的基本制度

(1)空調(diào)系統(tǒng)工作制度

①空調(diào)共對(duì)當(dāng)班空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行負(fù)有全部責(zé)任。領(lǐng)辦必須組織好空調(diào)工按照巡回檢查制度,定時(shí)對(duì)外界及空調(diào)區(qū)域的溫度、相對(duì)濕度進(jìn)行監(jiān)視,根據(jù)外界天氣變化及時(shí)進(jìn)行空調(diào)工作情況調(diào)節(jié),努力使空調(diào)區(qū)域的溫度、相對(duì)濕度符合要求的數(shù)值范圍。

②嚴(yán)格執(zhí)行各種設(shè)備的安全操作規(guī)程和巡回檢查制度。

③堅(jiān)守工作崗位,任何時(shí)間都不得無人值班或擅自離崗,值班時(shí)間不做與本崗位無關(guān)的事。

④負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備的日常保養(yǎng)和一般故障檢修。

⑤值班人員必須掌握設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)狀況,發(fā)現(xiàn)問題立即報(bào)告,并及時(shí)處理,且在工作日記上做好詳細(xì)記錄。

⑥值班人員違反制度或使之造成設(shè)備損壞的,將追究其責(zé)任。

⑦認(rèn)真學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí),熟悉設(shè)備結(jié)構(gòu)、性能及系統(tǒng)情況,做到故障判斷準(zhǔn)確,處理迅速及時(shí)。

(2)空調(diào)冷水機(jī)組操作規(guī)定

準(zhǔn)備工作:

①檢查冷水機(jī)組的蒸發(fā)器進(jìn)、出水閥是否全部開啟;

②檢查冷水泵、冷水泵進(jìn)出水泵是否全部開啟;

③檢查分水管上的閥,根據(jù)樓層的空調(diào)需要,決定是否開啟或關(guān)閉;

④檢查回水總管兩端的閥是否開啟;

⑤檢查系統(tǒng)里的水壓,以在規(guī)定范圍內(nèi)為準(zhǔn);

⑥檢查加熱器,油溫必須大于50攝氏度,并檢查油位是否到液位,電源電壓、閥門位置是否正常;

⑦啟動(dòng)手動(dòng)油泵,運(yùn)行時(shí)間不得少于1分鐘,并密切注意蒸發(fā)器壓力和油泵壓力。

機(jī)組啟動(dòng)

①觀看控制屏,屏上要顯示"機(jī)組準(zhǔn)備啟動(dòng)";

②啟動(dòng)冷卻塔、冷凍水泵,并要保持進(jìn)出冷凍機(jī)的冷卻水的壓差;

③若沒有問題,按鍵啟動(dòng)機(jī)組(注意電流變化狀態(tài)),此時(shí)控制中心即置機(jī)組于運(yùn)行狀態(tài),注意顯示器上現(xiàn)實(shí)的信息,觀看機(jī)組是否有故障顯示。

機(jī)組運(yùn)行:

①機(jī)組運(yùn)行時(shí),應(yīng)檢查油泵指示燈是否亮著;

②檢查油泵顯示情況;

③注意機(jī)組運(yùn)轉(zhuǎn)電流是否正常,風(fēng)頁是否打開,把風(fēng)頁換到自動(dòng)控制檔;

④做好機(jī)組運(yùn)行記錄(每小時(shí)將冷水機(jī)組狀態(tài)記錄下來)。

關(guān)機(jī)程序:

①先停冷凍機(jī)組;②在停冷凍水泵、冷卻水泵;③切斷總電源。

(3)鍋爐系統(tǒng)工作制度

①負(fù)責(zé)鍋爐系統(tǒng)的安全運(yùn)行操作及運(yùn)行記錄,根據(jù)各系統(tǒng)的設(shè)計(jì)和運(yùn)行要求,對(duì)有關(guān)設(shè)備進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)節(jié)。

②負(fù)責(zé)鍋爐及其所屬設(shè)備的維修保養(yǎng)和故障檢修。

③嚴(yán)格執(zhí)行各種設(shè)備的安全操作規(guī)程和巡回檢查制度。

④堅(jiān)守工作崗位,任何時(shí)間都不得無人值班或私自離崗,值班時(shí)間內(nèi)不做與本崗位無關(guān)的事。

⑤每班至少?zèng)_水位計(jì)及排污一次,并認(rèn)真做好水質(zhì)處理和水質(zhì)分析工作。

⑥勤檢查、勤調(diào)節(jié),保持鍋爐燃燒情況的穩(wěn)定,做好節(jié)能工作。

⑦認(rèn)真學(xué)習(xí)技術(shù),精益求精,不斷提高運(yùn)行管理水平。

(4)鍋爐操作規(guī)程。

由于鍋爐是特種高壓高溫設(shè)備,所以,操作運(yùn)行人員必須有極強(qiáng)的工作責(zé)任心和過硬的理論知識(shí)及操作技術(shù),否則,極易造成重大的設(shè)備損壞和人身傷亡事故。

為確保鍋爐安全運(yùn)行,操作人員必須嚴(yán)格遵守下列操作規(guī)程。

啟動(dòng)前檢查:

①檢查所有的設(shè)備是否完好,如油泵、軟管泵、給水泵、離子交換器、閥門等;

②電源電壓是否正常;

③汽水系統(tǒng)、供油系統(tǒng)的所有閥門是否處于應(yīng)處工作位置,鍋爐本體儀表是否正常,水位計(jì)水位是否正常(1/3--1/2處);

④泄爆門手動(dòng)是否完好;

⑤日用油箱是否有油;

⑥除氧器水位、壓力及溫度,軟水箱水位;

⑦查看交接班記錄。

啟動(dòng)及運(yùn)行:

①鍋爐機(jī)器設(shè)備送電;

②打開煙道風(fēng)門,并確認(rèn)完全打開;

③吹掃3-5分鐘后點(diǎn)火,點(diǎn)火時(shí)負(fù)荷調(diào)節(jié)開關(guān)處于一級(jí)火位置;

④檔壓力升至2.0×105帕?xí)r,應(yīng)首先向除氧器供氣加熱,并同時(shí)沖洗水位表,當(dāng)壓力升至所需的壓力后,方可向負(fù)載供汽;

⑤供汽時(shí)首先排放分汽包凝結(jié)水,并緩緩打開主蒸汽閥,當(dāng)分汽包壓力與鍋壓平衡后才可緩緩打開供汽閥;

⑥并爐時(shí),并爐爐壓應(yīng)小于運(yùn)行爐壓(3--5)×104帕;

⑦點(diǎn)火時(shí)應(yīng)密切注意點(diǎn)火狀態(tài),如經(jīng)二次點(diǎn)火仍點(diǎn)不起,應(yīng)重新吹掃后方可進(jìn)行第三次點(diǎn)火,在點(diǎn)不起應(yīng)停止進(jìn)行點(diǎn)火,檢查原因并排除故障;

⑧運(yùn)行時(shí)應(yīng)密切注意爐爐膛火焰,水位計(jì)水位、鍋爐壓力表;

⑨除氧氣壓力、溫度、水位,軟水箱水位,日用油箱有微機(jī)其它運(yùn)行設(shè)備的工作情況;

⑩在油泵工作期間應(yīng)密切注意日用油箱間,防止溢油管溢油;

11.運(yùn)行時(shí)一般不允許對(duì)帶有壓力、高溫的設(shè)備進(jìn)行維修,必須維修時(shí)應(yīng)事先做好完全措施,并有旁人監(jiān)護(hù)。

停爐:

①關(guān)閉供汽閥、主蒸汽閥;

②負(fù)荷調(diào)節(jié)開關(guān)調(diào)制一

級(jí)火位置;

③關(guān)閉燃燒控制開關(guān),使其處于停止位置上;

④水位表水位應(yīng)處于1/2位置;

⑤長時(shí)間停爐(5小時(shí)以上)應(yīng)關(guān)閉供水閥、進(jìn)油閥、回油閥、回油網(wǎng),但禁止關(guān)閉快門閥;

⑥切斷鍋爐電源;

⑦鍋爐全部停止運(yùn)行后,應(yīng)切斷油泵電源、軟水泵電源、鍋爐電源;

⑧鍋爐全部停止運(yùn)行后,禁止向除水器進(jìn)水。

維修保養(yǎng):

①每日清掃、擦洗所有設(shè)備及工作場所,否則接班人員有權(quán)拒絕接班;

②每班沖洗水位計(jì)一次;

③每班定期排水一次;

④每日定期手動(dòng)安全閥一次;

⑤每班做爐火、軟水及離子交換器化驗(yàn)一次,離子交換器水硬度≥0.02時(shí)應(yīng)2-3小時(shí)化驗(yàn)一次,當(dāng)水硬度>0.025時(shí)應(yīng)再生;

⑥凝結(jié)水排放管應(yīng)每天日班排放一次并檢查水質(zhì)清潔度,化驗(yàn)水指標(biāo);

⑦每周檢查給水濾網(wǎng)、油過濾器、濾汪一次;

⑧對(duì)所有有跑、冒、漏問題的閥及時(shí)修復(fù);

⑨對(duì)所有泵閥(軟水、污水)、軟水箱等附屬設(shè)備進(jìn)行年大修及清洗。

注意事項(xiàng):

①若供油系統(tǒng)不完善,運(yùn)行人員應(yīng)時(shí)時(shí)注意日用油箱的液位控制器的工作狀況及送排風(fēng)及的工作狀況;

②無關(guān)人員未經(jīng)許可不得進(jìn)入鍋爐房;

③嚴(yán)禁在工作場所動(dòng)用名火和吸煙;

④排水溝內(nèi)如有柴油流入,應(yīng)用水沖洗干凈,并用排物泵排凈;

⑤工作現(xiàn)場保持整潔,不得有油漬等;

⑥一旦發(fā)生火情,應(yīng)立即通知保安,并采取相應(yīng)的消防措施。

篇3:物管培訓(xùn)供暖設(shè)備管理概述

一、供暖系統(tǒng)及設(shè)備簡介

1.供暖系統(tǒng)組成

①熱源:制取具有壓力、溫度等參數(shù)的蒸汽或熱水的設(shè)備。

②熱媒輸送管道:把熱量從熱源輸送到熱用戶的管道系統(tǒng)。

③散熱設(shè)備:把熱量傳送給室內(nèi)空氣的設(shè)備。

2.供暖系統(tǒng)設(shè)備的構(gòu)成

供暖系統(tǒng)所涉及的設(shè)備設(shè)施很多,其中主要包括:

(1)鍋爐房

鍋爐房是供暖系統(tǒng)的熱源部分,它主要由以下幾部分組成:

①鍋爐本體:包括燃燒設(shè)備(減速箱、爐排)各受熱面(各種管道、鍋筒、空氣預(yù)熱器、省煤器)、爐體圍護(hù)結(jié)構(gòu)等。

②熱力系統(tǒng):包括水處理設(shè)備、分水定壓系統(tǒng)、循環(huán)系統(tǒng)。

③煙風(fēng)系統(tǒng):包括鼓風(fēng)機(jī)、引風(fēng)機(jī)、煙道、風(fēng)道、除油器等。

④運(yùn)煤除灰系統(tǒng):包括煤的破碎、篩分、輸送、提升、除灰、排渣設(shè)備等。

(2)室外供熱熱網(wǎng)

室外供熱管網(wǎng)的敷設(shè)方式主要有架空敷設(shè)和埋地敷設(shè),埋地敷設(shè)比較常見,埋地敷設(shè)又分為通風(fēng)地溝、半通風(fēng)地溝、不通風(fēng)地溝、直接埋地幾種敷設(shè)方式,其中涉及的主要設(shè)備設(shè)施有供回水管道、各類閥件、伸縮器、支架、法蘭墊、管道地溝及屋頂膨脹水箱等。

(3)室內(nèi)供暖系統(tǒng)

室內(nèi)供暖系統(tǒng)主要是指室內(nèi)的供回水管道、管路上的排氣閥、伸縮器閥件、散熱設(shè)備及室內(nèi)地溝等。

3.供暖系統(tǒng)的分類

供暖系統(tǒng)有很多種不同的分類方法,按照熱媒的不同可以分為:熱水供暖系統(tǒng)、蒸汽供暖系統(tǒng)、熱風(fēng)采暖系統(tǒng);按照熱源的不同又分為熱電廠供暖、區(qū)域鍋爐房供暖、集中供暖三大類。

二、供暖管理職責(zé)劃分

供暖設(shè)備管理就是對(duì)供暖系統(tǒng)生產(chǎn)和再生產(chǎn)過程實(shí)施操作、運(yùn)行、維護(hù)管理活動(dòng)的總稱。在實(shí)施管理時(shí),應(yīng)分清物業(yè)管理公司同城市供暖公司的職責(zé)。

1.采用鍋爐房供暖,無論是區(qū)域性鍋爐房,還是集中供暖鍋爐房,其供熱設(shè)備、設(shè)施及供熱管線均由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)維護(hù)管理,或委托專業(yè)供暖公司維護(hù)管理。

2.采用熱電廠供熱的,其供熱的城市管網(wǎng)及供熱設(shè)備設(shè)施均由供熱部門負(fù)責(zé)維護(hù)管理,供熱部門可以將物業(yè)公司管轄區(qū)內(nèi)的熱交換站及二次供熱管線、用戶室內(nèi)散熱設(shè)備等委托物業(yè)管理公司維護(hù)、管理。

三、供暖系統(tǒng)的物業(yè)管理模式

目前,供暖管理模式主要有兩種,即自營管理和交給專門的供熱管理公司進(jìn)行管理。

1.自營管理

自營管理就是由物業(yè)管理公司對(duì)供暖系統(tǒng)全面負(fù)責(zé)日常操作運(yùn)行和維修養(yǎng)護(hù),在這種管理模式下,要求物業(yè)管理公司對(duì)供暖系統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施管理要配備專職的專業(yè)技術(shù)人員,技術(shù)人員要熟悉本崗位及供暖系統(tǒng)情況,掌握供暖系統(tǒng)的一些管理指標(biāo),主要包括:

①用戶室溫合格率。

②運(yùn)行事故率。

③用戶報(bào)修處理及時(shí)率。

④失水率。

⑤水質(zhì)達(dá)標(biāo)率。

⑥鍋爐負(fù)荷率。

⑦負(fù)傷事故率。

⑧來人、來電、來信*率。

⑨煙塵、煙氣排放達(dá)標(biāo)率。

⑩管管理公司進(jìn)行管理

交給專門的供熱公司管理,就是由物業(yè)管理公司(以下簡稱甲方)與供熱管理公司(以下簡稱乙方)簽訂管理合同,由乙方負(fù)責(zé)供熱系統(tǒng)的運(yùn)行和管理,即進(jìn)行熱源和熱網(wǎng)管理,甲方提供必要的費(fèi)用和監(jiān)督,即進(jìn)行熱用戶管理,在這種方式下,甲方在選擇乙方時(shí),一定要選擇具有有關(guān)管理部門簽發(fā)的資質(zhì)證書,并且人員素質(zhì)高,管理組織嚴(yán)密,企業(yè)信譽(yù)好的企業(yè),以保證管理效果。

在這種管理方式中,涉及到資金劃撥問題,解決方式如下:

①在全年收取的采暖費(fèi)中提取必要的系統(tǒng)折舊費(fèi)、更新改造及大修等費(fèi)用后,從剩余部分中再確定支付乙方的數(shù)額。

②支付乙方的費(fèi)用,主要包括能源費(fèi)(煤、水、電)、勞務(wù)費(fèi)、運(yùn)行管理費(fèi)、小修費(fèi)等。

③在運(yùn)行中,如果設(shè)備出現(xiàn)故障,需要大修和更換零部件時(shí),如屬自然原因損壞由甲方支付費(fèi)用;如因乙方運(yùn)行維護(hù)不好或誤操作造成的,由乙方負(fù)責(zé)修復(fù)或更換。

④資金可一次提前全部付清,亦可分期支付,并留質(zhì)量保證金,待運(yùn)行結(jié)束無誤后再付清。

四、供暖設(shè)備設(shè)施的資料管理

供暖設(shè)備管理包括供暖設(shè)備設(shè)施檔案資料管理、操作運(yùn)行管理及非運(yùn)行期的維修養(yǎng)護(hù)管理,為了保證管理工作的質(zhì)量,供暖系統(tǒng)的管理應(yīng)從竣工驗(yàn)收開始,以便于物業(yè)管理公司了解和掌握供暖系統(tǒng)狀況和設(shè)備的使用性能。竣工驗(yàn)收合格后,物業(yè)管理公司作為接管部門應(yīng)檢查接收一些必不可少的資料,為以后的管理工作順利進(jìn)行做好準(zhǔn)備。

1.鍋爐房的資料

①鍋爐資料。包括鍋爐圖樣(總圖、安裝圖和主要受壓部件圖)受壓元件的強(qiáng)度計(jì)算書;水流程圖及動(dòng)力計(jì)算書;安全閥數(shù)量和管道直徑的計(jì)算書;鍋爐質(zhì)量證明書;鍋爐安裝說明書和使用說明書;受壓元件更改通知書等。

②鍋爐房設(shè)計(jì)及安裝資料包括鍋爐房平面設(shè)計(jì)、竣工圖;環(huán)保部門對(duì)鍋爐房的噪聲及煙塵污染的監(jiān)測報(bào)告;其他各種輔助設(shè)備均須有產(chǎn)品質(zhì)量合格證書及產(chǎn)品規(guī)格與安裝使用說明書;鍋爐房各項(xiàng)安裝工程的質(zhì)量評(píng)定表和各階段安裝記錄;水壓試驗(yàn)、烘爐、煮爐、安全閥調(diào)試記錄,鍋爐及輔助設(shè)備單機(jī)調(diào)試的冷態(tài)試運(yùn)行記錄,72h熱態(tài)試運(yùn)行記錄,儲(chǔ)煤灰渣場地是否符合要求等。

2.供熱管網(wǎng)的資料

物業(yè)管理公司從開發(fā)商手中接管供熱管網(wǎng)時(shí),應(yīng)索要下列資料,并審查其設(shè)計(jì)和施工是否符合國家的有關(guān)規(guī)范要求。

①室外和室內(nèi)供暖平面、系統(tǒng)圖。

②管網(wǎng)設(shè)備的合格證及使用說明書。

③隱蔽工程的分段驗(yàn)收記錄。

④管網(wǎng)的水壓試驗(yàn)記錄。

⑤重要焊口焊接質(zhì)量檢查記錄。

⑥管道的沖洗記錄。

另外在新建供熱管網(wǎng)時(shí),開發(fā)商對(duì)采暖期的保修期為一個(gè)采暖期,因此應(yīng)通過檢查第一個(gè)采暖期發(fā)生的漏水、暖氣不熱和水平衡失調(diào)等問題,及時(shí)修理,掌握情況,第一個(gè)采暖期各項(xiàng)指標(biāo)無誤后方可接管。

當(dāng)接管運(yùn)行幾年的舊熱網(wǎng)時(shí),要求對(duì)方移交已運(yùn)行幾年中的運(yùn)行記錄,提取的熱網(wǎng)及設(shè)備折舊費(fèi)和大修資金及熱用戶的采暖費(fèi)收費(fèi)檔案。