物業(yè)管理基本知識(shí)第1節(jié):物業(yè)

第一節(jié)物業(yè)

一、物業(yè)的含義

“物業(yè)”一詞譯自英語(yǔ)property或estate,由香港傳入沿海、內(nèi)地,其含義是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不動(dòng)產(chǎn)。“物業(yè)”一詞在國(guó)外,特別是在東南亞地區(qū)是作為房地產(chǎn)的別稱(chēng)或同義詞而使用的。

物業(yè)是單元性的房地產(chǎn)。物業(yè)既可指單元性的地產(chǎn),也可指單元性的建筑物。物業(yè)有大小之別,它可以根據(jù)區(qū)域空間作相對(duì)分割,整個(gè)住宅小區(qū)中的某住宅單位可作為一物業(yè),辦公樓宇、商業(yè)大廈、酒店、廠房倉(cāng)庫(kù)也可被稱(chēng)為物業(yè)。

關(guān)于物業(yè)的內(nèi)涵,國(guó)內(nèi)各類(lèi)著述的提法至少有幾十種,概言之,主要包括以下要素:

(1)已建成并具有使用功能的各類(lèi)供居住和非居住的屋宇;

(2)與這些屋宇相配套的設(shè)備和市政、公用設(shè)施;

(3)屋宇的建筑(包括內(nèi)部的多項(xiàng)設(shè)施)和相鄰的場(chǎng)地、庭院、停車(chē)場(chǎng)、小區(qū)內(nèi)非主干交通道路。

由此觀之:單體的建筑物、一座孤零零的不具備任何設(shè)施的樓宇,不能稱(chēng)之為完整意義上的物業(yè)。物業(yè)應(yīng)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一。這里的地產(chǎn),系指與該房業(yè)配套的地業(yè)。

二、物業(yè)的性質(zhì)

世界上每個(gè)事物都有自己的屬性,物業(yè)也不例外。分析和把握物業(yè)的屬性,對(duì)于我們了解物業(yè)和物業(yè)管理的本質(zhì),掌握物業(yè)管理運(yùn)作規(guī)律,搞好物業(yè)管理有著十分積極的意義。

(一)物業(yè)的自然屬性

物業(yè)的自然屬性又稱(chēng)物業(yè)的物理性質(zhì),是指與物業(yè)的物質(zhì)實(shí)體或物理形態(tài)相聯(lián)系的性質(zhì),它是物業(yè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的物質(zhì)內(nèi)容和物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)的自然屬性主要指:

1.物業(yè)的二元性

物業(yè)的物質(zhì)實(shí)體往往表現(xiàn)為具有特定用途和明確屬主的建筑物。而無(wú)論何種建筑物,其基礎(chǔ)總是建筑在土地之上,成為土地的附屬物,土地的功能則借助于建筑物得以充分發(fā)揮。因此,在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的社會(huì),物業(yè)多為土地與建筑物的統(tǒng)一體,兼有土地與建筑物兩方面的物質(zhì)內(nèi)容。當(dāng)然,對(duì)于不同的物業(yè),其二元組成的比重有所不同。例如,從總體而言,物業(yè)的建筑面積與土地面積的比值在城市就高于鄉(xiāng)村,在經(jīng)濟(jì)、文化和商業(yè)中心就高于重工業(yè)基地。物業(yè)的二元性,是其他任何商品都不具備的,它決定了物業(yè)必然兼有土地與建筑物二者特有的各種性質(zhì)。

2.物業(yè)的有限性

物業(yè)的有限性,從根本上來(lái)講,是由土地的有限性決定的。天然的土地有限,用作興建建筑物的優(yōu)良建筑地段更有限。人類(lèi)只能在有限的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)。由于現(xiàn)代建筑物技術(shù)要求高、耗資大,因此物業(yè)的數(shù)量還受制于社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量和技術(shù)水平。

3.物業(yè)的差異性和多樣性

物業(yè)的差異性主要是就土地而言的。由于土地?cái)?shù)量有限,隨著人口的增加和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人類(lèi)就必須開(kāi)發(fā)利用劣質(zhì)土地。土地的優(yōu)劣,在農(nóng)村主要取決于土地的天然尺度和其他自然條件,在城市主要取決于地段的區(qū)位及其技術(shù)條件。物業(yè)的多樣性主要是就建筑物而言的。由于建筑物的功能、位置、自然環(huán)境、技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件的不同,形成了物業(yè)形式的多樣性。每一建筑物都是單件產(chǎn)品,它們?cè)陬?lèi)別、品種、規(guī)格、結(jié)構(gòu)、式樣、外觀,以及年代等方面,都存在著某種不同之處。

4.物業(yè)的固定性

物業(yè)的固定性主要是指物業(yè)空間位置上的不可移動(dòng)性。人們無(wú)法將某一物業(yè)從偏遠(yuǎn)區(qū)位移動(dòng)到商業(yè)中心,即使人們將地上建筑物與土地相分離,也只是改變物業(yè)用途,不能移動(dòng)法律意義或?qū)嵸|(zhì)上的物業(yè)位置。

5.物業(yè)的永久性和長(zhǎng)期性

物業(yè)的永久性是就土地而言的。土地是永存的,具有不可毀滅性,而建筑物則可能滅失或逐漸損耗,直到喪失物理壽命。物業(yè)的長(zhǎng)期性主要是就建筑物而言的。建筑物一經(jīng)建筑完成,在正常情況下,其物理壽命期限可達(dá)到數(shù)十年甚至幾百年,可供人們長(zhǎng)期使用。所以,物業(yè)既可以一次性出售,也可以通過(guò)出租的方式零星出售,邊流通邊消費(fèi);其價(jià)值可以一次收回,也可以在較長(zhǎng)時(shí)期中多次收回。

6.物業(yè)的配套性

物業(yè)的配套性,是指物業(yè)以其各種配套設(shè)施,滿足人們各種需要的特性。沒(méi)有配套設(shè)施的物業(yè)不能滿足人們的各種需要;人們的各種需求從客觀上決定了物業(yè)的配套性。物業(yè)配套越齊全,其功能發(fā)揮就越充分。

(二)物業(yè)的社會(huì)屬性

物業(yè)的社會(huì)屬性可以從兩個(gè)方面來(lái)研究:作為一種商品,物業(yè)具有經(jīng)濟(jì)屬性;從這一商品的生產(chǎn)關(guān)系和財(cái)產(chǎn)關(guān)系的調(diào)整及歸屬來(lái)看,物業(yè)具有法律屬性,即物業(yè)權(quán)屬問(wèn)題。

1.物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性

首先,物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)為它的單一商品屬性。物業(yè)的商品性是由物業(yè)的使用價(jià)值和商品經(jīng)濟(jì)決定的,它具有幾方面的實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容:物業(yè)的價(jià)值和使用價(jià)值是通過(guò)市場(chǎng)交易活動(dòng)得以實(shí)現(xiàn)的,物業(yè)的買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押,土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓,都是體現(xiàn)物業(yè)商品性的具體方式;物業(yè)的開(kāi)發(fā)建筑、經(jīng)營(yíng)管理都是商品經(jīng)濟(jì)活動(dòng),必須遵從價(jià)值規(guī)律這一最基本的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律;物業(yè)的分配與消費(fèi),即便是非盈利性的,也無(wú)不充斥著商品的行為,奉行著“商品―貨幣”的規(guī)則;參與物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理與消費(fèi)的人與人之間的關(guān)系,本質(zhì)上是一種商品經(jīng)濟(jì)的關(guān)系,從生產(chǎn)到消費(fèi)都不是無(wú)償?shù)摹?/p>

其次,物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性還表現(xiàn)為它的供應(yīng)上的短缺性。物業(yè)在供應(yīng)上的短缺,一方面表現(xiàn)為土地資源供應(yīng)的絕對(duì)短缺,另一方面表現(xiàn)為建筑資源供應(yīng)的相對(duì)短缺。

再次,物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)為它的保值、增值性。物業(yè)能夠保值、增值,這已經(jīng)為越來(lái)越多的人們所認(rèn)識(shí)。應(yīng)該看到,物業(yè)的增值是一種長(zhǎng)期的趨勢(shì),而不是直線式的運(yùn)動(dòng)。從某一時(shí)期來(lái)看,物業(yè)的價(jià)格可能有升有降、上下波動(dòng);但從長(zhǎng)期來(lái)看,它無(wú)疑呈現(xiàn)出在波動(dòng)中上揚(yáng)、呈螺旋式上升的趨勢(shì)。

最后,物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)為宏觀政策上的調(diào)控性。由于物業(yè)的稀缺性,也因?yàn)槲飿I(yè)是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生、社會(huì)穩(wěn)定的重大問(wèn)題,更因?yàn)槲覈?guó)的物業(yè)是從福利性分配享有、行政性管理轉(zhuǎn)換過(guò)來(lái)的,政府在宏觀政策上的調(diào)控就顯得尤為重要。具體表現(xiàn)在:一是為了維護(hù)土地的社會(huì)主義公有性,合理保護(hù)、開(kāi)發(fā)土地資源,實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展目標(biāo),科學(xué)、合理地規(guī)劃、建設(shè)城市,并與城市的遠(yuǎn)景發(fā)展需要結(jié)合起來(lái),政府通過(guò)各種政策、法令、法規(guī),從宏觀上來(lái)調(diào)控物業(yè)建設(shè)的數(shù)量、容積、布局、高度、類(lèi)別等;二是物業(yè)建設(shè)是一個(gè)系統(tǒng)工程,涉及許多相關(guān)的法律、法規(guī)、政策,也涉及市容環(huán)境保護(hù)、綠化、治安管理等有關(guān)法規(guī)條例;三是作為物業(yè)本身,其管理也有一個(gè)法律和政策的約束、規(guī)范的過(guò)程。《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)物業(yè)管理公司資質(zhì)驗(yàn)證、物業(yè)管理、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理等等都有明文規(guī)定。

2.物業(yè)的法律屬性

物業(yè)的法律屬性集中反映在物權(quán)的關(guān)系上。房地產(chǎn)物權(quán),在我國(guó)是指物權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)享有的房屋的所有權(quán),及其占有土地的使用權(quán)。

與購(gòu)置其他商品不同的是,購(gòu)入物業(yè)就意味著購(gòu)入一宗不動(dòng)產(chǎn)之所有權(quán)(物權(quán)),而且,物業(yè)的所有權(quán)不僅是一項(xiàng)單

項(xiàng)權(quán)利,而且是一個(gè)權(quán)利束,擁有多項(xiàng)權(quán)能,如租售、抵押,形成一個(gè)完整的、抽象的權(quán)利體系。在這一權(quán)利體系中,各種權(quán)利可以以不同形式組合,也可以相互分離,單獨(dú)行使、享有。顯然,房地產(chǎn)物權(quán)比其他商品財(cái)產(chǎn)權(quán)的結(jié)構(gòu)更為復(fù)雜。

三、物業(yè)與房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分

“物業(yè)”、“房地產(chǎn)”、“不動(dòng)產(chǎn)”三個(gè)概念常被交換使用,三者之間有著密切的聯(lián)系。

“房地產(chǎn)”一詞有狹義和廣義兩種解釋:狹義的房地產(chǎn)是指房屋、屋基地以及附屬土地。這些附屬土地是指房屋的院落占地、樓間空地、道路占地等空間上與房屋和屋基地緊密結(jié)合的土地。廣義的房地產(chǎn)是指全部土地和房屋,以及附著于土地和房屋上不可分離的部分。從法律意義上說(shuō),房地產(chǎn)本質(zhì)上是指以土地和房屋作為物質(zhì)存在形態(tài)的財(cái)產(chǎn)。這種財(cái)產(chǎn)是指寓含于房地產(chǎn)實(shí)體中的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán)利,如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等。

“不動(dòng)產(chǎn)”一詞譯自英語(yǔ)realestate或realproperty。在英語(yǔ)中,realestate具體是指土地及附著在土地上的人工建筑物和房屋;realproperty具體是指realestate及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其位置固定,不可移動(dòng),通常又被稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)。從廣義的“房地產(chǎn)”概念來(lái)說(shuō),“房地產(chǎn)”與“不動(dòng)產(chǎn)”是同一語(yǔ)義的兩種表述。房地產(chǎn)的表述傾向于表明這種財(cái)產(chǎn)是以房屋和土地作為物質(zhì)載體,而不動(dòng)產(chǎn)的表述側(cè)重于表明這種財(cái)產(chǎn)具有不可移動(dòng)這一獨(dú)特屬性,但兩者所指乃同一對(duì)象。英語(yǔ)中,realestate和realproperty可互譯互稱(chēng),兩者關(guān)系可見(jiàn)一斑。

從以上的分析可以看出,“物業(yè)”、“房地產(chǎn)”、“不動(dòng)產(chǎn)”三個(gè)概念雖有內(nèi)在的緊密聯(lián)系,然而內(nèi)涵不完全相同,歸納起來(lái),主要區(qū)別有:

(1)稱(chēng)謂領(lǐng)域不同。就一般情況而言,“不動(dòng)產(chǎn)”是民法慣常使用的詞匯,“房地產(chǎn)”則是經(jīng)濟(jì)法和行政法及商事實(shí)務(wù)中較常用的稱(chēng)謂,而“物業(yè)”僅僅是房地產(chǎn)領(lǐng)域中單元性的房地產(chǎn)概念的別稱(chēng)。

(2)適用范圍不同。“房地產(chǎn)”與“物業(yè)”在某些方面可通用(如基于狹義房地產(chǎn)概念),但“物業(yè)”一般多指一個(gè)單項(xiàng)的“物業(yè)”單位(如單項(xiàng)的房產(chǎn)、地產(chǎn))或一個(gè)獨(dú)立的房地產(chǎn)公司(也稱(chēng)“物業(yè)公司”);而“房地產(chǎn)”是指一個(gè)國(guó)家、地區(qū)或城市所擁有的房產(chǎn)和地產(chǎn)。因此,從宏觀的角度來(lái)看,一般只用“房地產(chǎn)”而非“物業(yè)”。如“房地產(chǎn)業(yè)”不可以“物業(yè)”代替,“房地產(chǎn)體制改革”也不可用“物業(yè)體制改革”代替。

(3)概念外延不同。一般而言,“房地產(chǎn)”概念的外延是包括房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)、建造、銷(xiāo)售、售后管理等整個(gè)過(guò)程。“物業(yè)”有時(shí)也可用來(lái)指某項(xiàng)具體的房地產(chǎn),然而,它只是指房地產(chǎn)的交易、售后服務(wù)這一使用階段或區(qū)域。所以,兩者有宏觀與微觀之別,有全體與部分之差。

基于上述分析,“物業(yè)”這一概念的定義可界定為:物業(yè)是指已建成并具有使用功能和經(jīng)濟(jì)效用的各類(lèi)供居住和非居住的屋宇及與之相配套的設(shè)備,市政、公用設(shè)施,屋宇所在的建筑地塊與附屬的場(chǎng)地、庭院。物業(yè)根據(jù)其用途可分為:住宅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店旅館、工業(yè)廠房等等。

篇2:辦公住宅物業(yè)管理權(quán)移交接管驗(yàn)收規(guī)范

辦公+住宅項(xiàng)目物業(yè)管理權(quán)移交的接管驗(yàn)收

在物業(yè)管理權(quán)移交期間,委派由經(jīng)理帶隊(duì)及土建、機(jī)電、消防、財(cái)務(wù)等方面專(zhuān)家組成的小組來(lái)現(xiàn)場(chǎng)工作,幫助和指導(dǎo)管理處接管驗(yàn)收物業(yè)、清點(diǎn)接管的資產(chǎn)、建立財(cái)務(wù)制度及帳目、并協(xié)調(diào)準(zhǔn)備小區(qū)的全面進(jìn)駐工作。

管理要點(diǎn):在認(rèn)真做好小區(qū)物業(yè)管權(quán)移交時(shí),重點(diǎn)做好物業(yè)的接管驗(yàn)收和小區(qū)全面進(jìn)駐的準(zhǔn)備。

工作方式:在小區(qū)驗(yàn)收中,我公司派出的工程技術(shù)人員要參與各項(xiàng)驗(yàn)收工作,任何問(wèn)題記錄下來(lái),屬于必須解決的及時(shí)書(shū)面呈交原管理方協(xié)助,并報(bào)所方領(lǐng)導(dǎo)。在小區(qū)物業(yè)接管驗(yàn)收中,管理處的全部人員必須參與,對(duì)各自分管的項(xiàng)目全面負(fù)責(zé),任何問(wèn)題一定要詳細(xì)記錄、及時(shí)報(bào)告,以求盡快解決。在完成接管驗(yàn)收后,全面對(duì)設(shè)備建立檔案。

工作內(nèi)容:

1、簽定《物業(yè)管理委托合同》

根據(jù)規(guī)定,在小區(qū)正式入駐前一個(gè)月與本物業(yè)管理公司簽定《物業(yè)管理委托合同》。

2、行政人事方面:

為保證計(jì)劃按時(shí)進(jìn)行,管理處人員應(yīng)該全部招、調(diào)到位,并進(jìn)行培訓(xùn)以保證能參加物業(yè)接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作。

3、工程接管驗(yàn)收

管理處人員應(yīng)在接管驗(yàn)收后進(jìn)行,也可以同時(shí)進(jìn)行。但由于相關(guān)的交接方不同,驗(yàn)收的側(cè)重面及程度也不同,需要區(qū)別對(duì)待。物業(yè)接管驗(yàn)收是所方領(lǐng)導(dǎo)向物業(yè)管理方移交物業(yè),驗(yàn)收的方式是按業(yè)主的使用要求進(jìn)行檢查,主要是進(jìn)行全面的外表及功能檢查。物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收、資料交接及其它交接等三個(gè)方面。

現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收主要項(xiàng)目:

1、土建工程:包括各屋面排水坡度,伸縮縫、墻身及地面有無(wú)滲水;地下室墻面有

無(wú)滲水,地面有無(wú)空鼓及滲水,進(jìn)出口坡道防滑等;綠化小品,地面有無(wú)空鼓及開(kāi)裂等;消防門(mén)、通道、樓梯等。

2、裝飾工程:包括各地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板、天花各種裝飾;門(mén)和門(mén)柜及附件;護(hù)欄及扶手;燈具及其它小電氣設(shè)施;外墻面(包括各涂料、裝飾及玻幕);

公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾;各種標(biāo)識(shí)及區(qū)域圖示;公共洗手間、會(huì)議室、垃圾中轉(zhuǎn)站、各設(shè)備及管理用房、信報(bào)箱等。

3、供配電系統(tǒng):包括正常供配電設(shè)備;應(yīng)急供配電設(shè)備;油箱及油庫(kù)、各配電房設(shè)備;各強(qiáng)電檢查井內(nèi)管線及電箱;避雷裝置;公共照明、用電器具等;

4、給排水系統(tǒng):各供水、消防水泵及電機(jī)等;各水箱;給排水管網(wǎng)、接頭及閥門(mén)等;化糞池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門(mén)等;人防工程及供水系統(tǒng)等。

5、電梯系統(tǒng):各電梯運(yùn)行、梯門(mén)、井道、機(jī)房及電機(jī)等。

6、空調(diào)采暖系統(tǒng):空調(diào)制冷機(jī)組、汽水交換器、風(fēng)柜、各盤(pán)管機(jī)、各分管及風(fēng)口;空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)等(包括暖風(fēng)系統(tǒng));空調(diào)冷卻水系統(tǒng)、冷卻塔、冷卻泵及電機(jī)、各檢修口等;通風(fēng)及防排煙風(fēng)機(jī)、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等;

7、弱電系統(tǒng):消防報(bào)警系統(tǒng)(消防控制中心報(bào)警聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)溫?zé)煾小⒕徏笆謩?dòng)按鈕、防火卷簾門(mén)、廣播等);樓宇自動(dòng)化(模塊控制的空調(diào)、采暖、電力、電梯、保安等);弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等。

資料交接:

1、產(chǎn)權(quán)資料:項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照、丈量報(bào)告等。

2、技術(shù)資料:竣工圖(包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等)、

各類(lèi)公共設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)及調(diào)試報(bào)告、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單、圖紙會(huì)審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點(diǎn)布置圖、竣工驗(yàn)收證明書(shū)、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)、新材料及構(gòu)配件的簽定合格證書(shū)、設(shè)備(水、電、空調(diào)、采暖、電梯)及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書(shū)、砂漿及混凝土試塊試壓報(bào)告、供水、供暖管道的試壓報(bào)告、機(jī)電設(shè)備訂購(gòu)合同、設(shè)備開(kāi)箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。

3、驗(yàn)收資料:工程竣工驗(yàn)收證書(shū)、消防工程驗(yàn)收合格證、完善配套辦公室小區(qū)綜合驗(yàn)收合格證書(shū)、用電許可證、供用電協(xié)議書(shū)、用水審批表及供水合同書(shū)、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗(yàn)收協(xié)議等。

其它交接:

1、設(shè)施設(shè)備的備品備件,施工剩余材料備品等。

2、具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購(gòu)買(mǎi)合同(保修協(xié)議也可)等。

3、公共區(qū)域各通道門(mén)、設(shè)備及管理用房、洗手間、會(huì)議室、檢查管井、信報(bào)箱鑰匙等。

接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)

1、在接管驗(yàn)收前,管理處應(yīng)該主動(dòng)與所方領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商有關(guān)接管驗(yàn)收的問(wèn)題(包括交接方具體人員、驗(yàn)收具體時(shí)間、注意事項(xiàng)等),同時(shí)要盡量同意驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。

2、接管驗(yàn)收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量,而且還應(yīng)清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等類(lèi)型、數(shù)量及其它要求的參數(shù)。驗(yàn)收?qǐng)?bào)告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。

3、針對(duì)初驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,屬于必須改正的,書(shū)面報(bào)請(qǐng)所方領(lǐng)導(dǎo)督促返修,一時(shí)無(wú)法返修的項(xiàng)目要確定今后維修的期限并請(qǐng)所方領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可,屬于無(wú)法返修的項(xiàng)目報(bào)告所方領(lǐng)導(dǎo)錄備案;屬于暫時(shí)無(wú)須返修的問(wèn)題,列出清單報(bào)請(qǐng)所方領(lǐng)導(dǎo)備案。

4、設(shè)施設(shè)備試運(yùn)行

為保證新物業(yè)公司進(jìn)駐后設(shè)備即能正常運(yùn)行,必須在設(shè)備接管驗(yàn)收完成后有一個(gè)設(shè)備試運(yùn)行階段,在這個(gè)期間,管理處工作重點(diǎn)逐步由驗(yàn)收交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移,由管理處工程技術(shù)人員開(kāi)始直接操作設(shè)備,但設(shè)備試運(yùn)行期間所方單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。

篇3:大廈物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范要求

科技大廈物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范及要求

(一)物業(yè)檔案管理

1、制訂并落實(shí)物業(yè)管理檔案的收集、整理、歸檔及保管、保密、借閱、銷(xiāo)毀、統(tǒng)計(jì)等制度,并明確專(zhuān)人負(fù)責(zé)物業(yè)管理檔案管理;

2、歸檔材料應(yīng)為原件、具有憑證作用的復(fù)印件或其他載體材料,并保持其歷史面貌。檔案的書(shū)寫(xiě)工具和載體材料應(yīng)達(dá)到耐久保存要求,圓珠筆、鉛筆以及純藍(lán)墨水筆書(shū)寫(xiě)的材料不能作為歸檔材料;

3、材料歸檔做到分類(lèi)合理、整理規(guī)范、排列有序,并詳細(xì)編制檔案目錄,以方便檢索利用;

4、保管期滿經(jīng)鑒定無(wú)保存利用價(jià)值的檔案,按規(guī)定經(jīng)批準(zhǔn)后,按程序進(jìn)行銷(xiāo)毀,銷(xiāo)毀清冊(cè)歸檔保存;

5、認(rèn)真做好檔案的安全保密工作,特別是涉及業(yè)主、企業(yè)的有關(guān)檔案未經(jīng)創(chuàng)業(yè)中心同意不得擅自提供他人利用;

6、建立檔案工作責(zé)任追究制度,對(duì)不按規(guī)定歸檔造成文件材料缺損,或?qū)n案進(jìn)行涂改、抽換、偽造、盜竊、隱慝、擅自銷(xiāo)毀等,造成檔案損壞的直接責(zé)任者,依照規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)肅處理;

7、物業(yè)管理檔案主要包括:

(1)精神文明工作檔案。物業(yè)管理處在大廈范圍內(nèi)開(kāi)展的各類(lèi)精神文明、文化活動(dòng)時(shí)形成的各類(lèi)文件材料;

(2)行政管理和經(jīng)營(yíng)管理檔案。物業(yè)管理處在日常公務(wù)活動(dòng)、內(nèi)部管理工作及開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中形成的檔案;

(3)基建檔案。主要是在接管驗(yàn)收開(kāi)發(fā)建設(shè)單位移交的新建物業(yè)或接管驗(yàn)收已經(jīng)投入使用的原有物業(yè)時(shí)所收到的文件、圖紙材料,以及在以后的物業(yè)管理活動(dòng)中對(duì)物業(yè)進(jìn)行較大規(guī)模的改建、擴(kuò)建、維修、養(yǎng)護(hù)時(shí)所形成的文件、圖紙材料。如工程竣工圖、土建綜合材料、水電綜合材料、新建維修請(qǐng)示批復(fù)、施工驗(yàn)收材料等;

(4)設(shè)備檔案。作為物業(yè)公司固定資產(chǎn)的機(jī)器設(shè)備、儀器儀表等的檔案。包括有關(guān)車(chē)輛、通信設(shè)備、復(fù)印機(jī)、計(jì)算機(jī)等的說(shuō)明書(shū)、安裝維修記錄等的文件、圖紙材料等;

(5)經(jīng)營(yíng)臺(tái)帳檔案。物業(yè)管理處在各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)中直接形成的作為歷史記錄保存起來(lái)的文件材料;

(6)人員檔案。物業(yè)管理在人員管理活動(dòng)中形成的,記述和反映本管理處員工各方面情況的檔案,包括員工檔案、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員檔案等;

(7)科教檔案。物業(yè)公司對(duì)員工進(jìn)行崗位培訓(xùn)等繼續(xù)教育所形成的檔案;

(8)物業(yè)管理專(zhuān)門(mén)檔案。在開(kāi)展具體的物業(yè)管理活動(dòng)中形成的,反映物業(yè)狀況、業(yè)主和企業(yè)變遷以及物業(yè)管理部門(mén)的管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)情況,具有查考利用價(jià)值的各種形式的文件材料。主要包括:

①物業(yè)清冊(cè):全面反映所有物業(yè)單元的自然狀況及權(quán)屬狀況的文件材料。

②物業(yè)維修檔案:物業(yè)管理在維修時(shí)所產(chǎn)生的一系列文件材料;

③物業(yè)裝修材料。入駐企業(yè)裝修申請(qǐng)審批表、裝修管理協(xié)議、裝修違章處理通知單、施工人員出入證等;

④業(yè)主及企業(yè)檔案:反映業(yè)主及企業(yè)具體情況的文件材料,包括企業(yè)基本情況登記表、物業(yè)合同、重要設(shè)備、儀器儀表等;

⑤物業(yè)管理服務(wù)檔案:物業(yè)部門(mén)在開(kāi)展綠化、環(huán)衛(wèi)、保安、車(chē)輛管理等工作及為住戶提供委托服務(wù)、開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)所產(chǎn)生的文件材料;

⑥業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)材料;

⑦消防工作材料。消防中心值班情況記錄、消防設(shè)備運(yùn)行記錄、消防安全檢查記錄、火險(xiǎn)隱患整改通知書(shū)等。

(二)辦理企業(yè)入駐、搬離手續(xù)

1、物業(yè)管理處管理員憑業(yè)主提供的《入駐通知單》辦理企業(yè)入駐手續(xù);

2、物業(yè)管理處管理員收到《入駐通知單》后,應(yīng)向企業(yè)介紹管理處基本情況、服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),向入駐企業(yè)遞交《服務(wù)指南》、《裝修管理辦法》等入駐企業(yè)須知材料,并與入駐企業(yè)簽訂《物業(yè)管理合同》,需要裝修的企業(yè)還需簽訂《裝修管理協(xié)議》;

3、辦理企業(yè)搬離手續(xù)。根據(jù)業(yè)主通知,物業(yè)管理處管理員檢查該企業(yè)孵化場(chǎng)地使用及繳費(fèi)情況,填寫(xiě)《企業(yè)搬離單》,確認(rèn)企業(yè)按規(guī)定使用辦公用房、相關(guān)費(fèi)用已全部繳清后,物業(yè)管理處負(fù)責(zé)協(xié)助企業(yè)搬離創(chuàng)業(yè)大廈。

(三)孵化用房裝修

1、物業(yè)管理處管理員負(fù)責(zé)審核入駐企業(yè)裝修方案,確保企業(yè)裝修符合創(chuàng)業(yè)大廈裝修規(guī)定,并報(bào)創(chuàng)業(yè)中心綜合業(yè)務(wù)部審批;

2、與入駐企業(yè)簽訂《裝修管理協(xié)議》,與施工單位簽訂《安全責(zé)任書(shū)》;

3、辦理《施工人員出入證》,認(rèn)真做好裝修施工人員的監(jiān)管工作;

4、裝修結(jié)束應(yīng)查看是否與裝修方案相符,物業(yè)結(jié)構(gòu)及公共設(shè)施有無(wú)損壞,如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,應(yīng)立即書(shū)面通知限期整改,裝修經(jīng)驗(yàn)收合格后,收回《施工許可證》和《施工人員出入征》。

(四)建筑物及設(shè)施維修

1、物業(yè)報(bào)修實(shí)行全年全天24小時(shí)電話接待,報(bào)修電話;

2、8:30-17:00接到業(yè)主或企業(yè)報(bào)修后,維修人員10分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)。17:00至次日8:30接到報(bào)修的,由接電話人員上門(mén)查看,并記錄情況,8:30報(bào)物業(yè)管理處,立即安排維修人員上門(mén)修理;

3、水、電急修項(xiàng)目,工作日5分鐘、節(jié)假日1小時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),當(dāng)日修復(fù);一般維修項(xiàng)目,當(dāng)日到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)勘察,三天內(nèi)修復(fù);較大維修項(xiàng)目,合理安排維修方案,并報(bào)創(chuàng)業(yè)中心綜合業(yè)務(wù)部審定后組織實(shí)施;

4、維修質(zhì)量合格率達(dá)到90%以上,被服務(wù)企業(yè)滿意率95%以上,維修服務(wù)回訪率100%;

5、明碼標(biāo)價(jià)有償服務(wù)項(xiàng)目,開(kāi)具有效發(fā)票,并在發(fā)票上注明材料、人工費(fèi)用等;

6、有償維修服務(wù)項(xiàng)目完成后,由于維修質(zhì)量原因,導(dǎo)致企業(yè)損失的,應(yīng)按實(shí)賠償;導(dǎo)致重復(fù)維修,不再另行收費(fèi)。

(五)安全保衛(wèi)

1、基本要求

保安人員應(yīng)按規(guī)定統(tǒng)一著裝、裝備齊全、精神飽滿、用語(yǔ)規(guī)范,不得使用污辱性語(yǔ)言。

2、門(mén)崗服務(wù)

8:00至20:00實(shí)行12小時(shí)立崗保安服務(wù),對(duì)來(lái)訪者進(jìn)行詳細(xì)詢(xún)問(wèn)并按要求做好登記,阻止拾荒者、小攤販、推銷(xiāo)人員進(jìn)入大廈內(nèi)部,阻止客梯裝載貨物;雨天擺放好存?zhèn)慵?平時(shí)及時(shí)勸阻大廳內(nèi)不雅行為等。

3、巡視崗服務(wù)

實(shí)行全年全天24小時(shí)保安巡視服務(wù),規(guī)范使用巡檢系統(tǒng),及時(shí)制止占用公共場(chǎng)所擺放物品或任意施工行為,認(rèn)真履行防盜、防火、防災(zāi)職能,維持管理區(qū)域的公共秩序。

4、監(jiān)控崗服務(wù)

大廈安保監(jiān)控系統(tǒng)全年全天24小時(shí)開(kāi)通運(yùn)行,并實(shí)行專(zhuān)人監(jiān)控值班服務(wù),對(duì)可疑情況作跟蹤監(jiān)視,并立即通知巡視保安員;消防監(jiān)控系統(tǒng)操作人員需培訓(xùn)合格方可上崗;監(jiān)控設(shè)備報(bào)警后,立即通知巡視保安

到位察看。

5、車(chē)輛管理崗服務(wù)

管理區(qū)域內(nèi)主干道用白色油漆劃出交通指示標(biāo)志,指明行車(chē)方向,道路轉(zhuǎn)彎處及入口豎立交通禁令、禁鳴、限速等標(biāo)志,確保管理區(qū)域內(nèi)車(chē)輛行駛暢通、安全;行車(chē)道路、消防通道兩邊側(cè)用黃色油漆劃出網(wǎng)格標(biāo)志,表示禁止停車(chē),確保管理區(qū)域內(nèi)無(wú)違規(guī)停車(chē)現(xiàn)象;對(duì)進(jìn)入管理區(qū)域內(nèi)的特種車(chē)輛應(yīng)予以引導(dǎo),并指揮車(chē)輛按規(guī)定停車(chē);在管理區(qū)域內(nèi)各入口處指明地下非機(jī)動(dòng)車(chē)場(chǎng)位置;地下停車(chē)場(chǎng)有專(zhuān)人管理,實(shí)行出入調(diào)牌制度,公布管理規(guī)定及管理時(shí)間(7:00-18:45);地下停車(chē)場(chǎng)的通風(fēng)、消防、排水及照明等設(shè)備、設(shè)施應(yīng)保持完好;停車(chē)場(chǎng)保持環(huán)境整潔,無(wú)滲漏水和積水。

6、建筑物及相關(guān)設(shè)施的鑰匙管理

(1)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類(lèi)機(jī)房、孵化用房的鑰匙,以及入駐企業(yè)自行安裝的門(mén)襟磁卡等,由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)收集統(tǒng)一管理,以備突發(fā)事件時(shí)急用;

(2)所有鑰匙必須按類(lèi)別、房號(hào)編號(hào),并按順序排列整齊掛放到鑰匙箱內(nèi),以方便使用;

(3)鑰匙箱由管理處保安班長(zhǎng)負(fù)責(zé)保管;

(4)企業(yè)工作人員因特殊情況,需進(jìn)入辦公室時(shí),保安員應(yīng)要求其出示有效證件(身份證、駕駛證)登記,如不能確認(rèn)其身份,應(yīng)與該企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系確認(rèn),并由保安員陪同拿鑰匙到現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)門(mén),不得隨意將鑰匙交企業(yè)人員使用。無(wú)法聯(lián)系該企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)時(shí),由保安員陪同其進(jìn)出辦公室,并不得在辦公室內(nèi)長(zhǎng)時(shí)間停留。

(六)日常保潔

1、基本要求

保潔人員應(yīng)按規(guī)定統(tǒng)一著裝、佩戴胸牌,儀容儀表整潔端莊;適時(shí)、及時(shí)、準(zhǔn)時(shí)實(shí)施保潔服務(wù),為創(chuàng)業(yè)者提供一個(gè)清潔、舒適的工作環(huán)境;節(jié)約用水、用電;作業(yè)時(shí)不允許使用對(duì)建筑物材質(zhì)造成損傷的材料和清潔劑,注意維護(hù)建筑物原貌;文明、有序作業(yè),最大限度地減少對(duì)周?chē)h(huán)境和創(chuàng)業(yè)者工作的影響。

2、室內(nèi)保潔服務(wù)

(1)地面

要求表面、接縫、角落、邊線等處保持潔凈,無(wú)雜物、灰塵、印跡、污垢、污漬、劃痕等;

(2)墻面

要求表面、接縫、頂角、邊線等處保持潔凈,無(wú)蜘蛛網(wǎng)、灰塵、印跡、污垢、污漬、劃痕等;

(3)門(mén)、窗

窗臺(tái)、門(mén)框、門(mén)套、窗框、窗套及其上下部的縫隙處、玻璃與門(mén)框四角的結(jié)合處、鉸鏈、旋轉(zhuǎn)門(mén)中軸處等部位,無(wú)灰塵、印跡、污垢、污漬等;門(mén)、窗的玻璃保持表面潔凈明亮、投光性好;金屬的門(mén)、門(mén)框、門(mén)套、窗框、窗套、扶手、拉手等無(wú)氧化斑點(diǎn),色澤光亮,并保持其金屬質(zhì)感;

(4)電梯

轎廂地坪按(1)規(guī)定;電梯門(mén)按(3)規(guī)定;轎廂壁和操作面板無(wú)灰塵、印跡、污漬、污垢、劃痕,不銹鋼面板表面色澤均一,明亮,有金屬質(zhì)感;

(5)衛(wèi)生間

衛(wèi)生間及附近走廊無(wú)臭味、異味;地面按(1)的規(guī)定;坐廁隔板及隔板門(mén)按(3)規(guī)定;衛(wèi)生潔具內(nèi)部、表面及下面無(wú)灰塵、印跡、異味;化妝鏡表面潔凈明亮、投光性好、鏡面人像清晰;衛(wèi)生間衛(wèi)生紙架、干手機(jī)表面無(wú)灰塵、印跡,在規(guī)定衛(wèi)生間及時(shí)添加衛(wèi)生紙;

(6)消防通道

臺(tái)階、墻身、天花板、外露設(shè)施喉管無(wú)灰塵、污漬、污垢;樓梯、平臺(tái)無(wú)灰塵、污漬、污垢;通道門(mén)、門(mén)玻璃、門(mén)框按(3)規(guī)定;不銹鋼扶手、欄桿及底部、根部無(wú)灰塵、污漬、污垢,表面色澤均一,明亮;燈、燈罩、消防報(bào)警裝置箱體無(wú)灰塵、污垢;

(7)吸煙區(qū)

放置統(tǒng)一煙缸,煙缸外殼應(yīng)無(wú)灰塵、水跡、污漬,每小時(shí)清潔一次;座椅、茶機(jī)上無(wú)煙灰、雜物、污漬等;保持室內(nèi)空氣流通;

(8)地下車(chē)庫(kù)

地面按(1)的規(guī)定;各類(lèi)設(shè)施、照明燈具潔凈,無(wú)積灰、污跡;

(9)室內(nèi)植物

置放整齊,生長(zhǎng)良好,無(wú)枯黃枝葉;花盆及植物枝葉上無(wú)積灰、臟物、污漬、污垢等;

(10)其它設(shè)施

消防設(shè)施、滅火栓箱、警鈴按鈕的外表保持紅色鮮明、無(wú)灰塵、污漬,箱內(nèi)無(wú)積灰;錄像監(jiān)控探頭外殼無(wú)灰塵、污漬、水跡;各類(lèi)指示牌保持鮮明、醒目,無(wú)積灰、污漬、印跡;樓層不銹鋼垃圾箱和衛(wèi)生間垃圾桶定期消毒、不滿溢,外表無(wú)積灰、污漬、水跡;進(jìn)風(fēng)口和出風(fēng)口保持干凈,無(wú)積灰、污漬;天花板保持清潔,表面色澤均勻,無(wú)積灰、污漬、蜘蛛網(wǎng)、墜掛物等。

3、室外場(chǎng)所保潔服務(wù)

通道保持清潔,無(wú)積水、臟物、雜物、污漬和車(chē)輪印等,路面保持本色;廢物箱定期消毒,不滿溢,外表無(wú)積灰、污漬、水跡,置放點(diǎn)周?chē)鍧?無(wú)污水、無(wú)臭味及異味;綠地、花壇、隔離帶內(nèi)、行道樹(shù)周?chē)鸁o(wú)雜物、紙屑、臟物等;雕塑無(wú)污漬、污跡、灰塵等;標(biāo)志牌、照明燈具、欄桿等表面無(wú)灰塵、污垢、污漬,石料表面、金屬表面、玻璃表面均應(yīng)色澤明亮、無(wú)劃痕;踏步地毯保持干燥,無(wú)污垢、污漬等。

4、外墻保潔服務(wù)

外墻保持清潔,無(wú)積灰,清洗應(yīng)無(wú)色差、色變;幕墻玻璃清潔明亮,無(wú)污跡、手印、水跡,外墻涂料無(wú)霉變脫落;外墻立面每?jī)赡昵逑匆淮?頂平面每一年清洗一次。

5、專(zhuān)項(xiàng)保潔服務(wù)

(1)地毯清洗

會(huì)議室地毯按實(shí)際情況,定期清洗。選用的清潔劑盡量減少對(duì)地毯纖維的損害。清洗后,地毯無(wú)縮水、褪色、變形、破損、污點(diǎn)、霉點(diǎn)、殘留物,纖維方向一致;

(2)打蠟

大理石面蠟均勻覆蓋,不得有漏打之處和氣泡存在。封地蠟、面蠟每層的厚度不得低于0.5mm。

(七)電梯管理

1、大廈正門(mén)2部為客梯,禁止搬運(yùn)貨物,其余6部為客貨梯;

2、選定電梯設(shè)備維保單位,對(duì)電梯設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng),物業(yè)管理處派人配合并監(jiān)督其執(zhí)行;

3、物業(yè)管理處做好日常的乘梯文明、安全使用宣傳;

4、制定緊急救援方案和操作程序,在接到報(bào)警信號(hào)30分鐘內(nèi)排除設(shè)備故障,解救乘客;

5、電梯管理員應(yīng)持特種作業(yè)操作證上崗,并定期參加復(fù)審;

6、建立健全各項(xiàng)安全技術(shù)管理制度。如:《崗位安全操作規(guī)程》、《維修保養(yǎng)制度》、《崗位責(zé)任制》、《設(shè)備檔案管理制度》等;

7、按規(guī)定做好特種設(shè)備安全技術(shù)年檢工作。

(八)空調(diào)系統(tǒng)管理

1、機(jī)房管理

機(jī)房門(mén)外應(yīng)懸掛白底紅字"機(jī)房重地,閑人莫入"警示牌。機(jī)房地坪為綠色,機(jī)組及非安全區(qū)域應(yīng)劃黃色分界線示警。機(jī)房應(yīng)通風(fēng)良好,照明光線充足,并有應(yīng)急照明,門(mén)窗開(kāi)啟靈活。地面、墻壁、天花板、門(mén)窗、設(shè)備表面無(wú)積塵、油漬、污物,油漆完好(金屬設(shè)備機(jī)座漆黑色,燃油管道漆棕色,通風(fēng)管道漆白色)、整潔光亮。機(jī)房?jī)?nèi)水溝暢通,地面無(wú)積水。機(jī)

房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙,嚴(yán)禁存放雜物,配齊相關(guān)消防器材。對(duì)系統(tǒng)冷卻水、冷凍水管道有流向標(biāo)識(shí)。檢查發(fā)現(xiàn)設(shè)備異常,應(yīng)根據(jù)弱電系統(tǒng)各設(shè)備操作及維修說(shuō)明書(shū)及時(shí)進(jìn)行自查,不能排除故障的,向設(shè)備維保單位咨詢(xún)、排除故障。管理和作業(yè)人員應(yīng)嚴(yán)格遵守有關(guān)排污、噪音、安全生產(chǎn)等方面的規(guī)定。機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)懸掛空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行操作管理規(guī)程、安全管理制度及空調(diào)系統(tǒng)圖;

2、日常巡視和運(yùn)行管理

空調(diào)設(shè)備運(yùn)行時(shí),應(yīng)每隔2小時(shí)巡視一次,巡視內(nèi)容為設(shè)備電壓、冷凍油、冷卻水、冷凍水等是否符合使用說(shuō)明書(shū)要求;檢查空調(diào)主機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)是否有異常振動(dòng)或噪音;檢查冷卻塔風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)、冷卻塔水位是否正常;檢查管道、閘閥是否有滲漏,冷凍保溫層是否完好;檢查控制柜(箱)各元器件動(dòng)作是否正常,有無(wú)異常噪音或氣味。供暖鍋爐運(yùn)行時(shí),當(dāng)值人員每隔2小時(shí)巡視一次鍋爐。巡視部位包括:鍋爐本體、燃燒機(jī)、水泵機(jī)組、電氣控制柜(箱)、供(回)油泵、排煙系統(tǒng)、回風(fēng)系統(tǒng);觀察各水管、油管是否有漏、滴現(xiàn)象;各種壓力表、水溫表、排煙、溫表的指示是否正常;是否有異常聲響或振動(dòng),是否有異常氣味;注意鍋爐水位、油箱油位是否正常;有無(wú)松動(dòng)的螺栓、螺母等;

3、定期檢查、維護(hù)保養(yǎng)

應(yīng)每年對(duì)空調(diào)與通風(fēng)系統(tǒng)進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。選定專(zhuān)業(yè)維保單位,定期開(kāi)展空調(diào)系統(tǒng)的維修保養(yǎng)。

(1)對(duì)中央空調(diào)系統(tǒng)主機(jī),每月進(jìn)行一次檢查,測(cè)定主機(jī)的油位,測(cè)定加熱器、散熱器、排風(fēng)機(jī)、各傳感器、各安全保護(hù)開(kāi)關(guān)的性能,因季節(jié)更換停用時(shí),對(duì)主機(jī)應(yīng)做保養(yǎng)處理;主機(jī)應(yīng)每年兩次進(jìn)行專(zhuān)業(yè)保養(yǎng),測(cè)定主機(jī)制冷、制熱的能力和系統(tǒng)制冷劑量,檢查電腦運(yùn)行性能、電氣控制各安全保護(hù)裝置、過(guò)濾器等完好狀況,確保主機(jī)完好;

(2)冷凝器、蒸發(fā)器每半年應(yīng)進(jìn)行一次清洗保養(yǎng)。清潔柜式及箱式蒸發(fā)器的空氣過(guò)濾網(wǎng);清潔蒸發(fā)器散熱片;清潔接水盤(pán);拆開(kāi)水冷式冷凝口、蒸發(fā)器兩端進(jìn)出水法蘭,清潔濾網(wǎng),全部清潔完畢,安裝后檢查是否漏水,若法蘭的密封膠墊老化,則應(yīng)更換;

(3)冷卻水塔機(jī)組的檢查和維保,每年保養(yǎng)一次,包括冷卻水塔電機(jī)維保、風(fēng)葉除銹、機(jī)組油漆等;

(4)新風(fēng)機(jī)、變風(fēng)量空調(diào)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤(pán)管等通風(fēng)系統(tǒng)濾網(wǎng)每月清洗一次,如有破損及時(shí)更換,新風(fēng)系統(tǒng)、冷暖送風(fēng)系統(tǒng)、排風(fēng)系統(tǒng)每半年按要求做一次保養(yǎng);

(5)檢查附屬閘閥是否漏水,如漏水則應(yīng)加裝、壓緊密封填料,檢查附屬閘閥開(kāi)關(guān)是否靈活,如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)在螺桿上加注黃油。按實(shí)際情況清除儲(chǔ)油箱內(nèi)的污物和積水。

4、資料管理

日常巡視運(yùn)行管理時(shí)應(yīng)認(rèn)真填寫(xiě)《空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行表》(分冷水機(jī)組和油鍋爐)。每年12月份制定下一年度空調(diào)保養(yǎng)維修計(jì)劃。妥善保管系統(tǒng)設(shè)備資料及所有運(yùn)行管理的維護(hù)保養(yǎng)記錄。

(九)消防系統(tǒng)管理

1、消防中心值班員負(fù)責(zé)消防中心內(nèi)消防設(shè)備(報(bào)警系統(tǒng)、聯(lián)動(dòng)柜等)24小時(shí)運(yùn)行操作、監(jiān)控、記錄。顯示火警信號(hào)后,應(yīng)立即派人前往查看。確認(rèn)火情后,通過(guò)警鈴疏散人員并啟動(dòng)相應(yīng)滅火設(shè)備;

2、如有設(shè)備故障,監(jiān)控中心值班人員應(yīng)及時(shí)通知物業(yè)管理處進(jìn)行維修處理;

3、當(dāng)日值班人員負(fù)責(zé)消防中心的清潔工作,保持地面、墻壁、設(shè)備無(wú)積塵,水漬,油漬;保持機(jī)房?jī)?nèi)消防用具的整潔、有效;

4、選定消防報(bào)警設(shè)備維保單位,對(duì)消防報(bào)警設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng),物業(yè)管理處派人配合并監(jiān)督其執(zhí)行;

5、物業(yè)管理處每季定期對(duì)大樓消防系統(tǒng)進(jìn)行模擬檢測(cè),確保消防設(shè)備處于正常狀態(tài);

6、消防系統(tǒng)如因維護(hù)或其他原因要暫時(shí)改變消防系統(tǒng)的狀態(tài)(如手動(dòng)/自動(dòng)等),應(yīng)由物業(yè)管理處通知?jiǎng)?chuàng)業(yè)中心,并提出相應(yīng)的臨時(shí)措施,確保大樓消防安全;

7、確保各樓層應(yīng)急燈、疏散指示燈功能正常,任何人不得私自拆除、移位和取用;

8、保安巡視人員每天檢查一次應(yīng)急燈具,發(fā)現(xiàn)異常馬上通知管理處進(jìn)行維修。檢查內(nèi)容包括燈具是否正常發(fā)亮,表面玻璃有否破損,安裝是否牢固,按下測(cè)試按鈕是否仍然發(fā)亮。

(十)變配電管理

1、機(jī)房管理。機(jī)房門(mén)外應(yīng)懸掛白底紅字"機(jī)房重地,閑人莫入"的警示牌。設(shè)備表面應(yīng)保持本色、干凈、整潔、無(wú)污物、積塵。機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)懸掛與實(shí)際運(yùn)行方式一致的"一次系統(tǒng)圖",該圖應(yīng)按原設(shè)計(jì)圖用國(guó)標(biāo)電工符號(hào)繪制,設(shè)備的進(jìn)出線命名應(yīng)準(zhǔn)確無(wú)誤。機(jī)房?jī)?nèi)配置電業(yè)規(guī)定型號(hào)的消防器材及各類(lèi)警示牌,并嚴(yán)禁吸煙及堆放雜物。機(jī)房應(yīng)通風(fēng)良好,門(mén)窗開(kāi)啟靈活,并配置應(yīng)急照明裝置。發(fā)現(xiàn)設(shè)備有異常情況,應(yīng)根據(jù)變配電設(shè)備使用、維修說(shuō)明書(shū)及原理圖實(shí)施搶修,盡快恢復(fù)正常運(yùn)行。管理和作業(yè)人員應(yīng)遵守有關(guān)環(huán)保、安全生產(chǎn)等方面的規(guī)定;

2、變配電站運(yùn)行規(guī)定。高壓變配電站中的開(kāi)斷、閉合和保護(hù)主要是由斷路器負(fù)荷開(kāi)關(guān)、隔離開(kāi)關(guān)、操作機(jī)構(gòu)、避雷器各熔斷器等完成。目前創(chuàng)業(yè)大廈高壓電為10KV,供電方式采用雙電源可靠供電。變電站應(yīng)有一套完整的運(yùn)行維護(hù)措施,其中主要包括:電氣運(yùn)行操作規(guī)程、電氣安全工作規(guī)程、變配電站事故處理規(guī)程、電氣巡視檢查制度、高壓設(shè)備維護(hù)檢修制度、調(diào)荷節(jié)電制度、母線閘刀運(yùn)行維護(hù)及操作、安全保衛(wèi)及交班制度;

3、電氣運(yùn)行操作規(guī)定。變配電站值班人員應(yīng)具備變配電運(yùn)行知識(shí)技能,只有具備供電管理部門(mén)考核合格,頒發(fā)有效安全操作上崗證的人員才能承擔(dān)值班運(yùn)行工作。應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行正確的倒閘操作規(guī)定,倒閘操作是變配電站人員按指定的運(yùn)行方式對(duì)各種開(kāi)關(guān)設(shè)備進(jìn)行分閘和合閘的操作,這是變配電站人員日常的工作任務(wù),有關(guān)人員應(yīng)能熟練和正確地進(jìn)行操作。物業(yè)管理處應(yīng)制定正確的倒閘規(guī)程及倒閘監(jiān)督保障制度;

4、高壓配電安全規(guī)定。非工作人員不得進(jìn)入變配電站,因工作需要進(jìn)入變配電站的應(yīng)辦理登記手續(xù)。高壓室內(nèi)應(yīng)有固定位置放置絕緣手套、絕緣靴、高壓驗(yàn)電器、接地線以及消防器材等安全用具。高壓室內(nèi)嚴(yán)禁存放危險(xiǎn)品,禁止吸煙。高壓室值班人員應(yīng)認(rèn)真做好高低壓運(yùn)行日志、安全巡視、設(shè)備操作等工作記錄,并配合供電所每?jī)赡暌淮螌?duì)變配電站設(shè)備進(jìn)行絕緣電試工作,確保安全供電。

(十一)給排水系統(tǒng)管理

1、機(jī)房管理

機(jī)房門(mén)外應(yīng)懸掛白底紅字"機(jī)房重地,閑人莫入"警示牌。機(jī)房應(yīng)通風(fēng)良好,照明光線充足,并有應(yīng)急照明,門(mén)窗開(kāi)啟靈活。機(jī)房地面、墻壁、天花板、門(mén)窗、設(shè)備表面無(wú)積塵、油漬、污物,油漆完好,整潔光亮。機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙、嚴(yán)禁存放雜物,并配備相關(guān)消防器材。生活用水管道油漆成綠色,消防用水管道油漆成大紅色,污、廢水管道油漆成黑色,金屬設(shè)備機(jī)座油漆為黑色,各類(lèi)泵、閥、電機(jī)等機(jī)電產(chǎn)品按本色復(fù)漆。發(fā)現(xiàn)設(shè)備有異常情況,應(yīng)根據(jù)給排水系統(tǒng)各設(shè)備使用和維修說(shuō)明書(shū)實(shí)施搶修,直至恢復(fù)正常運(yùn)行。管理和作業(yè)人員應(yīng)遵守有關(guān)排污、噪音、安全生產(chǎn)等方面的規(guī)定。機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)懸掛給排水系統(tǒng)運(yùn)行操作規(guī)程、安全管理制度及給排水系統(tǒng)圖。

2、日常巡視和運(yùn)行管理

觀察供水泵機(jī)組的流量、揚(yáng)程、電機(jī)溫升、噪音、振動(dòng)等運(yùn)行狀況。觀察水箱浮球閥、進(jìn)水出水閥門(mén)、溢水管、排污閥等有無(wú)泄漏、堵塞情況。觀察污水泵、排水泵等運(yùn)行情況是否正常,系統(tǒng)管道、閥門(mén)有無(wú)堵塞泄漏。觀察系統(tǒng)電氣控制柜運(yùn)行(電壓、電流等參數(shù))是否正常。日常巡視檢查應(yīng)每日一次,認(rèn)真做好設(shè)備、設(shè)施清潔、保養(yǎng)工作,并確保正常運(yùn)行。

3、定期檢查、維護(hù)、保養(yǎng)

供水泵、排水泵、污水泵每季度檢漏和注潤(rùn)滑油一次,每年保養(yǎng)一次。運(yùn)行泵和備用泵每月交替運(yùn)行。消防泵、噴淋泵、恒壓泵每月啟動(dòng)運(yùn)行一次,運(yùn)行泵各備用泵每月交替運(yùn)行。系統(tǒng)管道中的閥、過(guò)濾器每季度應(yīng)檢漏并注潤(rùn)滑油一次,必要時(shí)對(duì)過(guò)濾器作濾芯更換。生活水箱每半年清洗一次。清洗后,作水質(zhì)化驗(yàn),確保水質(zhì)符合衛(wèi)生防疫指標(biāo)要求。污水出墻橫管每年疏通一次,污水總管每年疏通一次,油漆一次。室外的外圍、外露管道每年整修并油漆一次,室外排水窨井每半年檢查一次,若有堵塞及時(shí)清理。

4、日常巡視

運(yùn)行管理應(yīng)認(rèn)真填寫(xiě)《給排水運(yùn)行記錄表》。每年12月份制定下一年度給排水系統(tǒng)保養(yǎng)、維修計(jì)劃。妥善保管系統(tǒng)設(shè)備資料及所有運(yùn)行管理的維護(hù)保養(yǎng)記錄。

(十二)空房日常管理

1、每月一次巡查空房?jī)?nèi)各部位設(shè)備、設(shè)施,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修復(fù);

2、做好空房每周一次清潔工作,確保室內(nèi)整潔;

3、每年春、秋兩季要做好空房的通風(fēng)工作,防止室內(nèi)墻面、天花板霉變;

4、嚴(yán)格空房管理,杜絕空防違規(guī)占用事件的發(fā)生。