物業(yè)管理知識(shí)問答題(4)

1、物業(yè)管理用房應(yīng)按什么比例配置產(chǎn)權(quán)歸誰所有

答:《淄博市物業(yè)管理辦法》第二十九條規(guī)定:建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照開發(fā)物業(yè)總面積3‰的比例在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償提供物業(yè)管理用房,最低不得少于80平方米,產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。規(guī)劃行政管理部門在規(guī)劃許可時(shí)應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)管理用房的具體位置以及相應(yīng)面積。建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)售許可證和房地產(chǎn)初始登記時(shí),應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房配置的相關(guān)資料,經(jīng)審核符合條件的,方可核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房地產(chǎn)初始登記。

2、業(yè)主是否可以擅自將住宅用房改為經(jīng)營(yíng)性用房

答:《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定:“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。”

法律雖然沒有明確禁止業(yè)主將自己的住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房,但對(duì)這一行為進(jìn)行了限制:一是必須遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定。二是應(yīng)當(dāng)征得有利害關(guān)系的業(yè)主的同意。這里所說的“有利害關(guān)系的業(yè)主”通常是指改變房屋用途可能影響其利益的業(yè)主。也就是說,業(yè)主要想將住宅用房改為經(jīng)營(yíng)性用房,在遵守相關(guān)法律、法規(guī)的基礎(chǔ)上,還必須通過協(xié)商,征得有利害關(guān)系的所有業(yè)主的同意,有利害關(guān)系的業(yè)主可以實(shí)行“一票否決權(quán)”,限制這一行為,維護(hù)自己的權(quán)利。換句話說,只要一個(gè)有利害關(guān)系的業(yè)主不同意,即使其他人都同意,當(dāng)事人也不得將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房。

3、哪些事項(xiàng)應(yīng)該由業(yè)主共同決定

答:《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定:“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(二)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;(五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。”

決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

4、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備包括哪些部分

答:根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建住房[1998]第213號(hào))第三條規(guī)定:共用部位是指住房主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?,戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住房?jī)?nèi),建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

5、業(yè)主委員會(huì)越權(quán)業(yè)主該怎么辦

答:業(yè)主作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的所有權(quán)人,不僅對(duì)建筑物專有部分享有專有權(quán),對(duì)共用部分享有共有權(quán),同時(shí)作為小區(qū)成員還享有成員權(quán),業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)的形式,通過民主協(xié)商,個(gè)人利益服從共同利益,少數(shù)人的利益服從多數(shù)人的利益,采取多數(shù)決定或絕對(duì)多數(shù)決定的方式?jīng)Q定小區(qū)物業(yè)管理、處分、使用等事項(xiàng)。

由于業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作缺少相關(guān)監(jiān)督,侵害業(yè)主權(quán)益的事件不斷出現(xiàn),在實(shí)踐中引出了不少矛盾和糾紛。

遇到這種情況業(yè)主可以向物業(yè)管理行政主管部門投訴調(diào)處;也可以采用在業(yè)主大會(huì)內(nèi)部設(shè)置監(jiān)督部門等方式,來避免業(yè)主委員會(huì)的越權(quán)行為等。

6、樓道內(nèi)的照明燈該由誰負(fù)責(zé)維修

答:應(yīng)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修。樓梯間的照明燈屬于公共設(shè)施設(shè)備,它的日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用包含在物業(yè)管理費(fèi)中,但樓道公共照明的電費(fèi)本著誰收益、誰承擔(dān)的原則應(yīng)由業(yè)主分擔(dān)。

7、房頂漏水到底應(yīng)該誰來修

答:分幾種情況。國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l理》第四十條規(guī)定,屋面防水最低保修期限為5年,如果你的房子沒出保修期,應(yīng)該由開發(fā)商負(fù)責(zé)維修;如果已經(jīng)出了保修期,屋面防水的大修、中修工程,已經(jīng)繳納物業(yè)專項(xiàng)維修資金的,從專項(xiàng)維修資金中列支,未繳納的由本樓或本單元的全體業(yè)主分擔(dān)。

8、物業(yè)公司為業(yè)主換水龍頭該不該收人工費(fèi)

答:首先我們要先了解物業(yè)管理的內(nèi)容,物業(yè)管理的基本內(nèi)容按服務(wù)性質(zhì)和提供方式可分為三種:常規(guī)性公共服務(wù)、針對(duì)性專項(xiàng)服務(wù)和委托性特約服務(wù)。

常規(guī)性公共服務(wù)面向全體業(yè)主和物業(yè)使用人,目的是保證物業(yè)的完好和正常使用,保證小區(qū)內(nèi)住戶的正常生活秩序,美化人們的生活環(huán)境,這一服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)提供的基本服務(wù),內(nèi)容通常在物業(yè)管理委托合同中明確規(guī)定,業(yè)主和承租人不需額外提出要求。這項(xiàng)服務(wù)大致包含六項(xiàng)內(nèi)容:房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、公共秩序維護(hù)、公共保結(jié)服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理、公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)如:代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)等公共事業(yè)性費(fèi)用。

針對(duì)性專項(xiàng)服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住戶的工作生活條件,滿足其中一些住戶的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。一般是指物業(yè)管理企業(yè)事先設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目,并將服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)予以公布,當(dāng)住戶需要這項(xiàng)服務(wù)時(shí),可自行選擇。如:家政服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)、中介服務(wù)等。

委托性特約服務(wù)是為滿足小區(qū)內(nèi)個(gè)別住戶的委托而提供的服務(wù),一般未在合同或?qū)Ｏ蚍?wù)中設(shè)立。

為業(yè)主家里換水龍頭是屬于委托性特約服務(wù),物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是物業(yè)公司提供常規(guī)性公共服務(wù)而獲得的報(bào)酬,并不包括專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)的報(bào)酬,因此業(yè)主要求物業(yè)公司提供專向服務(wù)和特約服務(wù)應(yīng)當(dāng)另外支付報(bào)酬,具體數(shù)額由雙方協(xié)商確定。

9、建設(shè)單位已經(jīng)聘請(qǐng)了物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu),業(yè)主是否有權(quán)更換

答:按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《淄博市物業(yè)管理辦法》相關(guān)條款的規(guī)定,在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理,并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿,業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

前期物業(yè)服務(wù)合同期限已滿,尚未成立業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)已成立但尚未選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的,物業(yè)管理企業(yè)可以按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定,繼續(xù)從事物業(yè)管理服務(wù),直至業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)之日起終止,但業(yè)主大會(huì)要求物業(yè)管理企業(yè)退出的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出。

前期物業(yè)服務(wù)合同期滿不再繼續(xù)從事物業(yè)管理服務(wù)的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)于期滿前2個(gè)月通知業(yè)主。

10、什么情況下住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主委員會(huì)如何成立

答:《淄博市物業(yè)管理辦法》第九條規(guī)定:“符合下列條件之一的,建設(shè)單位、物

業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主(超過20%)可以向區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求:(一)新建物業(yè)入住率達(dá)到50%以上的;(二)物業(yè)入住率達(dá)到30%以上并且首套房屋業(yè)主辦理入住手續(xù)已滿2年的;(三)非新建物業(yè)具備實(shí)施物業(yè)管理?xiàng)l件的。”

區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門接到成立業(yè)主大會(huì)的書面申請(qǐng)后,應(yīng)當(dāng)和物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織成立由業(yè)主代表和居民委員會(huì)成員組成的業(yè)主大會(huì)籌備組。

籌備組負(fù)責(zé)下列籌備工作:(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;(二)擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則(草案)》和《業(yè)主公約(草案)》;(三)登記和確認(rèn)業(yè)主身份;(四)確定業(yè)主委員會(huì)委員產(chǎn)生辦法;(五)其他準(zhǔn)備工作。

籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi),組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)、制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主公約等。業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之日起成立。

11、物業(yè)服務(wù)費(fèi)到底做什么用的有哪幾部分構(gòu)成

答:《淄博市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》第十四、十五條規(guī)定業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),期于全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的,物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的,預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分:

1)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;

2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;

3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;

4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;

6)辦公費(fèi)用;

7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;

9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金列支,不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

12、物業(yè)維修資金如何收繳、管理和使用

答:物業(yè)公共維修資金是《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立的一項(xiàng)制度,在《物權(quán)法》中也有具體體現(xiàn)。該資金應(yīng)由房屋買受人交納(房?jī)r(jià)總額的2%),由開發(fā)商在房屋出售時(shí)代收,在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí),統(tǒng)一由房產(chǎn)行政管理部門監(jiān)管,保障該資金的安全。

物業(yè)公共維修資金,由房產(chǎn)行政部門部門按照統(tǒng)一交納、專戶儲(chǔ)存、專款專用的原則進(jìn)行管理。

物業(yè)公共維修資金專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的更新、改造。

篇2:管理處培訓(xùn):物業(yè)管理知識(shí)庫

管理處培訓(xùn)指導(dǎo):物業(yè)管理知識(shí)庫

1、服務(wù)技巧

1)如何應(yīng)對(duì)投訴

(1)處理客戶投訴的要點(diǎn)與原則

理解克制,讓賓客泄憤,對(duì)投訴不要激動(dòng),不要自我保護(hù);

充分道歉,控制事態(tài)穩(wěn)定

冷靜應(yīng)答,不輕易承諾,

誠意,必要時(shí)讓客戶參與解決方案

迅速處理

(2)如何減少投訴的產(chǎn)生

A、個(gè)人儀表(良好的個(gè)人儀表影響賓客對(duì)服務(wù)人員解決問題能力的信任程度)

頭發(fā)、化妝、制服、氣味、其它

B、非語言的溝通;

面部表情:微笑、真誠;

眼睛:注意賓客,不東張西望;

嘴:保持良好的嘴型;

身體姿態(tài):坐姿、站姿、走姿;

走姿、坐姿、站姿(雙手在前:謙虛,雙手插口袋:無所謂,雙手在胸前:傲慢)

C、語句措辭

對(duì)事不對(duì)人,避免下命令、負(fù)起責(zé)任、避免對(duì)抗

較好的表達(dá)方式:

這個(gè)問題我們需要再溝通一下。

你需要。你可以…../我們最好這樣……

你等一下。您可否等一下

我需要。對(duì)不起,我請(qǐng)示一下。

這不是我的事。陳主管是負(fù)責(zé)這方面的,我把他叫來,好嗎

專業(yè)素質(zhì)

2、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)

1)物業(yè)管理的起源與發(fā)展

起源:19世紀(jì)60年代工業(yè)革命后期的英國。

我國物業(yè)管理起步較晚,深圳是我國物業(yè)管理的發(fā)源地。1981年3月,深圳第一家物業(yè)管理

公司正式成立,邁出了大陸物業(yè)管理的第一步。

2)物業(yè)管理中的幾個(gè)基本概念

什么是物業(yè)

廣義:指"財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)"等。

從物業(yè)管理的角度來說,物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地的統(tǒng)稱。

(1)根據(jù)使用功能的不同,物業(yè)可分為:

居住物業(yè):如住宅小區(qū),單體住宅類、公寓、別墅、度假村等;

商業(yè)物業(yè):如綜合樓、寫字樓、商業(yè)中心、酒店、娛樂場(chǎng)所;

工業(yè)物業(yè):如工業(yè)廠房、倉庫等;

其它物業(yè):如車站、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校等。

(2)根據(jù)權(quán)屬關(guān)系,物業(yè)可分為專有物業(yè)和共有物業(yè)

專有物業(yè):為一個(gè)產(chǎn)權(quán)所有者所有,如單元住宅的室內(nèi)物業(yè);

共有物業(yè):產(chǎn)權(quán)為多個(gè)產(chǎn)權(quán)所有者所有,如建筑物的公用設(shè)施等。一般意義上,物業(yè)管理的對(duì)象為共有物業(yè)。

什么是物業(yè)管理

是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或使用人的委托,按照國家法律和物業(yè)管理委托合同的規(guī)定,對(duì)被委托物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修葺和管理,并向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或使用人提供綜合性的有嘗服務(wù)。

物業(yè)管理企業(yè)即物業(yè)管理公司;

物業(yè)產(chǎn)權(quán)人:即房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)人,也稱為業(yè)主,業(yè)主可以是個(gè)人、單位或國家。

業(yè)主:是指住宅區(qū)域內(nèi)住宅房屋的所有權(quán)人。

業(yè)主公約:是指由全體業(yè)主承諾,對(duì)全體業(yè)主具有約束力,有關(guān)業(yè)主在住宅區(qū)使用,維護(hù)物業(yè)及其管理方面權(quán)利和義務(wù)的行為守則。

2、物業(yè)安全及消防管理

1)物業(yè)安全管理包括:(1)治安管理(2)消防管理(3)停車場(chǎng)管理

2)概念部分:治安管理是指物業(yè)管理企業(yè)為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域正常的工作和生活秩序,保護(hù)業(yè)主和使用人的生命財(cái)產(chǎn)安全所進(jìn)行的放火、防盜、防破壞、防爆炸防自然災(zāi)害等一系列的管理活動(dòng)。

3)治安管理的作用:

①良好的治安管理有利于提升企業(yè)的形象。因?yàn)?治安的好壞直接反映了物業(yè)管理的質(zhì)量的高低、安管員優(yōu)良的素質(zhì)將會(huì)獲的住戶和社會(huì)的稱贊,從而提升物業(yè)管理公司的企業(yè)形象。

②良好的治安管理可以使業(yè)主和使用人產(chǎn)生安全感。因?yàn)?優(yōu)良的治安管理提供良好的安全保護(hù)如:

不發(fā)生入室盜竊、惡性的殺人搶劫等刑事案件使業(yè)主和使用人的人身免受傷害,財(cái)產(chǎn)免遭損失,從而滿足他們的安全需要,增強(qiáng)安全感和歸屬感。

③良好的治安管理可以創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)的效益如:小區(qū)的秩序穩(wěn)定發(fā)案率底,業(yè)戶安居樂

業(yè)并會(huì)有很好的宣傳,會(huì)提高小區(qū)和大廈的銷售率和出租率;

④小區(qū)大廈的治安管理是社會(huì)治安管理的組成,有利于促進(jìn)整個(gè)社會(huì)的長(zhǎng)治久安。

4)治安管理的原則

管理與服務(wù)相結(jié)合的原則:首先它也是物業(yè)管理中的一項(xiàng)"服務(wù)",并要圍繞努力為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)這一中心開展工作,既要有日常工作的警惕性,又要有較好的服務(wù)性;既要堅(jiān)持原則,按制度辦事,又要方便住戶等。

①預(yù)防為主,防治結(jié)合的原則:預(yù)防是安全管理工作的"中心"工作的開展和實(shí)施是安全管理工作的兩個(gè)基本點(diǎn)。如何預(yù)防:A、分階段、分時(shí)段預(yù)防。B、根據(jù)周圍的治安情況預(yù)防、C、小區(qū)建設(shè)初期的硬件設(shè)施的考慮等。

②區(qū)域內(nèi)只治安管理與社會(huì)治安管理相結(jié)合的原則:因?yàn)槿魏蔚奈飿I(yè)的區(qū)域無論其智能化是有多高、封閉的程度有多嚴(yán),也只是城市的一個(gè)建筑點(diǎn),充其量是城市的一個(gè)小社區(qū),離不開社會(huì)力量和公安等相關(guān)部門的支持,物業(yè)公司及治安管理人員要與當(dāng)?shù)氐墓矙C(jī)關(guān)保持密切的聯(lián)系,及時(shí)的掌握犯罪分之的動(dòng)向,并要注意互動(dòng)。

③堅(jiān)持安全管理工作硬件與軟件一起抓的原則:軟件就是抓好保安隊(duì)伍的建設(shè),硬件就是監(jiān)控系統(tǒng)、紅外報(bào)警、周界報(bào)警系統(tǒng)、消防報(bào)警對(duì)講機(jī)、巡更系統(tǒng)等。

6)治安管理的內(nèi)容

治安環(huán)境和治安秩序管理:環(huán)境主要是安全管理人員要對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的車輛亂停放、物品亂擺放、占道經(jīng)營(yíng)、交通堵塞等進(jìn)行及時(shí)的清理;拒絕閑雜人員(推銷、發(fā)廣告、收舊、乞討等人員進(jìn)入等)對(duì)在小區(qū)內(nèi)發(fā)生的打架、斗歐、鬧事者及時(shí)的勸阻、制止、處理等。

①防火、防盜;

②人員、物品、車輛出入管理;

③加強(qiáng)區(qū)內(nèi)的安全防范設(shè)施的建設(shè);

④做好群房群治的工作(多做向業(yè)主宣傳與公安機(jī)關(guān)、及附近的物業(yè)單位搞好聯(lián)合等)。

3、消防管理:

1)消防管理的概念與作用:消防管理是指物業(yè)公司為搞好管理區(qū)域內(nèi)的放火、滅火工作,保護(hù)業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全的所進(jìn)行的一系列管理活動(dòng)。

2)消防工作的原則:是預(yù)防為主、防消結(jié)合。其關(guān)鍵是做好預(yù)防工作,應(yīng)防范于未然。主要是通過建立消防管理制度(引公司文件)、加強(qiáng)消防檢查(消防月檢)、向業(yè)主普及消防知識(shí)、預(yù)防的同時(shí)也不要忽視滅火的組織,建立義務(wù)消防隊(duì)、組織經(jīng)常性的消防演演習(xí)等。

3)消防管理基礎(chǔ)知識(shí):

消防隊(duì)伍的建立:建立消防領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)、明確消防責(zé)任;建立消防管理機(jī)構(gòu),配備專職的消防管理人員;建立義務(wù)消防隊(duì)。

日常消防管理:防火安全的日常檢查;施工防火的安全檢查;動(dòng)火作業(yè)的跟進(jìn)監(jiān)督火災(zāi)隱患的整改,消防的設(shè)備的運(yùn)行、維修和保養(yǎng)等;消防設(shè)備、設(shè)施、器材的管理。

消防的教育與培訓(xùn):a)對(duì)員工的教育;b)對(duì)住戶開展消防宣傳、教育和培訓(xùn)。

家庭引發(fā)火災(zāi)主要原因有:電器引發(fā)火災(zāi)、燃?xì)庖l(fā)火災(zāi)、兒童玩火引發(fā)火災(zāi)、遺留火種引發(fā)火災(zāi)。

滅火器分為:干粉滅火器、二氧化碳滅火器、強(qiáng)化清水滅火器、泡沫滅火器、1211滅火器。

消防工作的方針:預(yù)防為主,防消結(jié)合。

消防工作的原則:誰主管,誰負(fù)責(zé)。

滅火的基本方法:

a)冷卻滅火法---降低燃燒物質(zhì)的溫度。

b)隔離滅火法---隔離與火源相近的可燃物質(zhì)。

c)窒息滅火法---減少空氣中氧氣的含量。

d)抑制滅火法---消除燃燒過程中的游離基。

燃燒的條件:可燃物、燃燒物、著火源、。

防火的基本措施:a)控制可燃物。b)隔絕助燃物。c)消除著火源。

常用的消防設(shè)備器材:滅火器、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、消防栓、加壓送風(fēng)系統(tǒng)、排煙系統(tǒng)、

消防噴頭的保護(hù)面積是:12.5平方米。

消防通道:防火門保持關(guān)閉狀態(tài),但不能鎖上。

消防電梯:是供運(yùn)送消防器材;

啟動(dòng)噴淋系統(tǒng)噴頭動(dòng)作的溫度:65-71攝氏度。

火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)對(duì)人的危害主要有:缺氧、高溫、毒性氣體、塵害。

滅火器使用方法:

a)右手握住壓把,左手托著滅火器底部;輕輕的取滅火器;

b)右手提著滅火器到現(xiàn)場(chǎng);

c)除掉鉛封并拔出保險(xiǎn)銷;

d)除掉噴嘴的保險(xiǎn)蓋帽;

e)左手握著噴管,右手提著壓把;

f)在距離火焰2米的地方,右手力壓下壓把,左手拿噴管,左右擺動(dòng),噴射覆蓋整個(gè)燃燒區(qū)。

消防栓的使用方法:

a)從消防栓箱內(nèi)取出消防水帶,水槍頭;

b)把消防水帶的一頭連接在消防栓上,另一頭連接在水槍上,將消防水帶理平整,拉直;

c)把水槍頭對(duì)準(zhǔn)火焰根部,水槍與人成45度角,由兩人分左右成弓步雙手握緊握水龍頭;

d)由另一人逐步打開消防栓開關(guān),知道最大;

e)對(duì)膠管式的消防栓,使用時(shí)先拉出消防膠管對(duì)準(zhǔn)火焰根部,后打開膠管水喉,直接滅火;

f)使用時(shí)必須注意:電器火災(zāi)不能用消防水滅火;打開水前,滅火人員必須抓緊水槍頭;開消防水

電氣防火及火災(zāi)撲救

1.電氣火災(zāi)的原因:電器火災(zāi)往往由于短路、過載、接觸電阻過大、點(diǎn)弧和點(diǎn)火等原因引起電線、電纜過熱造成火災(zāi);

2.電氣線路的基本防火措施有導(dǎo)線的類型選擇,絕緣導(dǎo)線的絕緣強(qiáng)度,導(dǎo)線截面選擇,保護(hù)措施(短路保護(hù)、過載保護(hù));

3.電氣火災(zāi)撲救:在撲救電氣火災(zāi)時(shí),為了防止發(fā)生觸電事故,因盡快與工程部聯(lián)系,在允許斷電的情況下,切斷電源,然后進(jìn)行撲救,堅(jiān)持"先短電、后滅火"的原則。在危急情況下,如等待切斷電源后才進(jìn)行撲救就會(huì)丟失戰(zhàn)機(jī),使火勢(shì)蔓擴(kuò)大或看由于切短斷電源可能會(huì)造成更大的經(jīng)濟(jì)損失,則需要帶電滅火。

4.使用不導(dǎo)電的滅火劑

撲救初起電氣火災(zāi),可用干粉滅火劑直接噴射,但要注意滅火器與帶電體的安全距離。配電房可以啟動(dòng)二氧化碳?xì)怏w自動(dòng)滅火系統(tǒng)滅火。

用帶電滅火的方法如下:

盡可能增大水槍噴嘴與帶電體的距離,采用直流水槍時(shí)可用反射水幕覆蓋著火源,另水槍嘴需安裝接地線,采用噴霧水槍時(shí),要注意距離,在水充分霧化后再射向火源,壓力5-7公斤/平方厘米。水槍與帶電體的安全距離,14伏的最小安全距離為2。5米,5-10米千伏為30米。使用金屬工具破拆時(shí),要防止工具接觸帶電物體,做好絕緣保護(hù),沒有穿保護(hù)用具的人,不應(yīng)接近燃燒區(qū),防止水跡道電傷人。

火警的發(fā)布與處理

當(dāng)發(fā)現(xiàn)火險(xiǎn)時(shí),首先保持鎮(zhèn)靜,不可驚慌失措,迅速觀察情況,就近按下紅色的手動(dòng)報(bào)警按鈕或用對(duì)講機(jī)、電話,講明事發(fā)地點(diǎn)、火熱情況、本人姓名等。

凡是義務(wù)消防隊(duì)員或者懂滅火知識(shí)的員工,應(yīng)立即采取措施,取附近滅火器滅火。

消防控制室在接到自動(dòng)報(bào)警或手動(dòng)報(bào)警時(shí),立即通知就近值班員查看(帶對(duì)講機(jī)),不管有無火情,該值班員都應(yīng)給消防室說明情況。如有火情,消防中心值班員立即向當(dāng)值領(lǐng)班匯報(bào),由領(lǐng)班組織義務(wù)消防隊(duì)員進(jìn)行搶救工作、安全疏散等。

消防控制室在接到火警確認(rèn)信息后,即刻報(bào)告當(dāng)值領(lǐng)班、當(dāng)值主任、物業(yè)經(jīng)理,通知工程部斷相應(yīng)的電、關(guān)相應(yīng)的管道液化氣及排除剩余氣體,啟動(dòng)消防水泵,啟動(dòng)消防廣播進(jìn)行疏散,并隨時(shí)掌握火場(chǎng)情況。

所有人員一律聽從消防中心的疏散通知和救火指令行動(dòng)。

火勢(shì)大或發(fā)展迅猛時(shí),應(yīng)立即打"119"電話報(bào)警,簡(jiǎn)明準(zhǔn)確地報(bào)告單位名稱和地址、燃燒物質(zhì)、火勢(shì)情況、本人姓名、聯(lián)系電話,并派人到主要路口迎接,引入火場(chǎng)救火。

火場(chǎng)自救

1、沉著冷靜地選擇最近安全的逃生路線,趕快離開火場(chǎng),如果人多,一定要互相幫助,按照安全出口的指示標(biāo)志,在熟悉通道的人的帶領(lǐng)下,有秩序地撤離,如果煙大,用"跟著我"喊話或前后扯衣襟撤至到室外安全地方。

2、記住火警時(shí),切不可用電梯,因電梯電源常被切斷,把人困在其中,由于電梯煙囪效應(yīng)很強(qiáng),很容易造成生命危

3、假使你必須利用有煙火的路線逃生,由于煙霧一般是向上流動(dòng),地面的煙霧相對(duì)比較稀薄,可以采用低姿行走或匍匐穿過濃煙,有條件可能用濕毛巾等捂住嘴、鼻或用短呼吸法、迅速撤出、有火時(shí),樓梯被火封住但未坍塌,著火層不多,估計(jì)還可以沖出去,可先身上淋水浸濕,毯子等物披圍身上沖出。

4、在打開關(guān)著的門以前,用手摸摸看,假使它是熱的,不可打開,改走替代路線,門不熱,先打開一條縫,一旦發(fā)現(xiàn)熱氣或煙沖過來應(yīng)快速關(guān)上門。

5、如果樓梯已被燒斷,通道被堵塞時(shí),可通過陽臺(tái)之間的空隙,落水管或自救繩(被單撕成條連起等

)等滑到?jīng)]有起火的樓層或地面上,不到萬不得已,不可跳樓,如果在二樓,可先往樓外地面拋棉被等物,以增加緩沖。

6、如果被困在大樓內(nèi),首先要保持冷靜,設(shè)法走到有外面窗戶的房間,并停留在那里,要緊閉房門、塞住縫隙,往門上潑水、減少煙氣、火焰進(jìn)入,躺在窗戶下或到陽臺(tái)避煙,等待消防人員解救,如果房?jī)?nèi)有電話,即打電話"3946005"給消防中心或"119"給公安消防隊(duì),說明你準(zhǔn)確的被困的位置。

7、為了讓搶救人員發(fā)現(xiàn),盡可能停留在他的可以看到的地方,揮動(dòng)明亮顏色的東西,或拋小物件發(fā)出求救信號(hào),或呼喊引起注意。

8、人身衣服著火,應(yīng)盡快脫掉衣服或撕碎扔掉并撲滅,切不能奔跑,那樣會(huì)使身上的火越燒越旺,還會(huì)把火種帶動(dòng)到其他場(chǎng)所,引起新的火點(diǎn)。撲滅時(shí)可倒地打滾,切不可用滅火器直接向著火人身上噴射,因會(huì)使燒傷者傷口產(chǎn)生感染。

9、如果安全撤離火場(chǎng),要遵照消防護(hù)人員和安全人員的指引安排,不得在火場(chǎng)周圍停留,影響救火人員救火。

火場(chǎng)救人

1、詢問知情人了解被困人員的基本情況(如人數(shù)、性別、年齡、所在地等),以確定搶救被困人員的途徑和方法。

2、主動(dòng)呼喊喚起被困人員的反應(yīng),以便迅速發(fā)現(xiàn)被困人員的所在地點(diǎn)。

3、查看借助可攜帶的照明燈具,查找躲藏起來的被困人員。

4、細(xì)聽注意傾聽被困人員的求救聲,以及喘息、呻吟和響動(dòng)聲等,辨別他們所在的位置。

5、觸摸在查看、細(xì)聽和喊話的同時(shí),還可以手持探棒在可能有被困人員的地點(diǎn)部位觸摸、搜尋。

6、對(duì)搶救出來的人員,要認(rèn)真清點(diǎn)核對(duì),以便確定被困人員是否全部救出,同時(shí)還要防止被救出來的人員重新返回燃燒區(qū)。

尋找被困人員的地點(diǎn)主要有:

建筑物內(nèi)的走廊、通道、樓梯、窗口、陽臺(tái)、

檔案管理制度

篇3:物業(yè)公司年終總結(jié)暨表彰大會(huì)團(tuán)隊(duì)物業(yè)管理知識(shí)問答試題

物業(yè)公司2013年終總結(jié)暨表彰大會(huì)團(tuán)隊(duì)物業(yè)管理知識(shí)問答試題

(共二十題100分,每題5分,以舉手搶答形式進(jìn)行,答對(duì)加分,答錯(cuò)扣分)

1、**的通訊地址是:z市***區(qū)*路C號(hào)。

A、3B、5C、6D、10

2、**項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是:D元/平方米。

A、1.5B、1.58C、1.6D、1.68

3、根據(jù)《**前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》,室內(nèi)汽車停車位的停車管理服務(wù)費(fèi)是

B元/個(gè)。

A、40B、50C、60D、70

4、根據(jù)政策規(guī)定,z市配備電梯的住宅及非住宅專項(xiàng)維修資金統(tǒng)一按C元/平方米標(biāo)準(zhǔn)收取。

A、58B、60C、68D、70

5、根據(jù)《**前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》,逾期欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的違約金為按所欠費(fèi)用每天C交納。

A、千分之一B、千分之二C、千分之三D、千分之四

6、根據(jù)《**裝修管理規(guī)定》,裝修初次驗(yàn)收通過之日起C個(gè)月內(nèi)安排復(fù)檢。

A、一B、二C、三D、四

7、根據(jù)《**裝修管理規(guī)定》,裝修單位應(yīng)按消防部門規(guī)定配備充足的滅火器(每平方米配B只4公斤的滅火器)。

A、1B、2C、3D、4

8、據(jù)《**臨時(shí)管理規(guī)約》,**項(xiàng)目的總建筑面積是:A平方米。

A、209380B、219380C、209680D、209386

9、業(yè)主大會(huì)成立之前的住宅(含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行A的定價(jià)方式。

A、政府指導(dǎo)價(jià)B、成本指導(dǎo)價(jià)C、政府定價(jià)D、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)

10、根據(jù)《z市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》業(yè)主委員會(huì)成立之后的住宅及其他非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行D。

A、政府指導(dǎo)價(jià)B、成本指導(dǎo)價(jià)C、政府定價(jià)D、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)

11、根據(jù)《z市區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)》,高層住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi),在多層住宅各等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)及上下浮動(dòng)20%的基礎(chǔ)上相應(yīng)增加D元/月.m2。

A、0.2B、0.3C、0.4D、0.5

12、根據(jù)《z市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》住宅物業(yè)裝修如要收取保證金(押金)的,應(yīng)由物業(yè)公司與業(yè)主簽訂合同,或在業(yè)主公約中約定。保證金應(yīng)在裝修驗(yàn)收后一個(gè)月內(nèi)退還,最長(zhǎng)不得超過C個(gè)月。

A、一B、二C、三D、半年

13、根據(jù)《z市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》,地下(室內(nèi))自有車位物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每個(gè)車位50-D元/月。

A、55B、60C、70D、80

14、根據(jù)《z市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》,實(shí)行出入證管理的住宅小區(qū),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為業(yè)主免費(fèi)配置至少C張出入證(含IC卡等)。

A、1B、2C、3D、4

15、根據(jù)《z市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)裝修收費(fèi)管理規(guī)定》,業(yè)主對(duì)其物業(yè)進(jìn)行裝修的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主或裝修人員(企業(yè))收取共計(jì)不超過B元/戶的裝修保證金。

A、1500B、2000C、2500D、4000

16、根據(jù)《z市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)裝修收費(fèi)管理規(guī)定》,業(yè)主裝修期間對(duì)裝修工人實(shí)行出入證管理的小區(qū),物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按照每張不超過B元/證的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主或裝修人員(企業(yè))收取出入證押金。

A、10B、15C、20D、30

17、根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》,百分之A以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求

A、20B、30C、50D、70

18、根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》,業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起D個(gè)月內(nèi),組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

A、一B、二C、三D、六

19、根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》,業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積B以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;

A、三分之一B、三分之二C、二分之一D、四分之三

20、根據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)定》,業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生,由B至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,;

A、3B、5C、7D、9