物業管理知識問答題(5)

1、小區內綠地改建停車位等應怎樣辦理手續

《物權法》第七十三條規定:“建筑規劃區內的綠地,屬于業主共有,但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。”

第七十六條規定:“下列事項由業主共同決定:(一)制定和修改業主大會議事規則;(二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數過半數的業主同意。”

因此,綠地改建停車位等,須經專有部分建筑總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。然后再到相關部門辦理法定手續。

2、小區內的停車泊位歸誰所有業主支付的車位租賃費歸誰所有該怎樣支配

業主在買房時,可以通過簽訂合同的方式從開發商處獲得車位的歸屬。但占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于全體業主共有。(《物權法》第七十三條有明確界定。)

由于使用和管理的需要,將共有部分的車位租賃給部分業主使用,又屬于共有的專有使用權。這部分業主所付出的費用既租賃費,也就是使用費。這部分費用的歸屬,從性質上來講作為共有權益收益,應歸全體業主按份所共有,既扣除物業管理企業必要的勞務以及建設停車位和購買必要的附屬設施費用之外,剩余部分應當充入小區物業維修資金或由小區全體業主共同支配。

3、出租房物業費應由誰交

《淄博市物業管理辦法》第42條規定:“業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。”依據上述規定,業主向物業管理企業交納物業服務費用,是業主個別局物業服務合同應盡的義務。

房屋出租合同中對物業管理費的交納有約定的話,應依照約定。但業主與承租人的約定只能約束合同中作出約定的雙方,不能以此對抗物業管理企業。如果合同中約定承租人交納而承租人未交納的,作為承擔連帶責任的業主應當交納。但其交納后,可依據與承租人在合同中的約定向承租人追償。

4、小區業主是否又權審查物業管理企業費用支出

這要看小區物業管理費的形式。國家發改委、建設部《物業服務收費管理辦法》第九條規定:“業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制的形式約定物業管理費用。”也就是說,物業管理費有兩種存在形式。

“包干制是指由業主向物業管理企業支付固定的物業服務費用,贏余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業,其余部分全部用于物業服務合同約定的支出,節余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。”實行包干制的,物業公司每年公布一次收支情況,業主大會主要考核物業公司的服務質量,沒有審計權利。但是實行酬金制的,五月管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算,并每年不少與一次公布物業服務資金的收支情況。業主大會或者業主對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時,物業管理企業應當及時答復。

《物業服務收費管理辦法》第十三條規定:“物業服務收費采取酬金制方式,物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。”

5、因五月管理企業在履行物業管理義務中存在瑕疵,業主要求降低物業管理費是否合理

物業管理企業未按照約定為業主提供符合雙方約定的標準服務,系違約行為,應承擔違約所產生的法律后果。鑒于業主實際上已經接受了物業管理企業的物業服務,可適當減少應交的物業管理費金額。

物業管理企業違約行為主要表現在:對公共部位、共用設施設備維護管理不善;對物業管理區域內的衛生、綠化、公共秩序等未盡管理職能,造成物業環境惡化;未經業主同意,許可他人利用物業設置廣告等經營性設施,或者將物業管理權發包給他人等。如果業主或業主委員會有證據證明物業公司存在上述違約行為,物業公司應承擔響應的違約責任。

6、裝修時,私自拆改承重墻是否違法

《物權法》第七十一條規定:“業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益、處分的權利。業主形式權利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業主的合法權益。”房屋的承重結構是建筑物的重要共有部分,是絕對不能私自拆改的。

7、物業管理企業的哪些事情需要業主委員會協助管理或者需要向業主委員會匯報物業管理企業不配合業主委員會的工作,業主委員會該怎么辦

業主委員會有權力和義務按照法規規定和物業服務合同約定,監督物業管理企業的工作。一般來講,業主委員會主要是在服務質量與財務監管兩方面形式監督權力。服務質量應根據物業服務合同約定來評判,財務監管主要包括按實結算部分的收支情況、公共收益情況、維修資金使用情況的監督管理。

物業管理企業讀業主委員會的工作不配合的,業主委員會應根據物業服務合同約定向物業管理企業交涉,要求其履行物業服務合同規定的義務。物業管理企業拒絕履行服務合同規定的義務,拒絕接受業主委員會監督的,業主委員會應當向全體業主公告,并可以召開業主大會解聘物業管理企業,直至追究物業管理企業的違約責任。

8、物業管理企業私自經營小區的共有部位或者共有設備,業主如何維權

根據《物權法》和《物業管理條例》的相關規定,共有面積和共有設備為全體業主所共有,是全體業主的共同財產,業主可以要求物業管理企業停止經營。如果物業管理企業不停止經營的話,那么利用共有部位或者共有設備賺的錢,應歸全體業主所有。可將這部分收益補貼物業管理費的不足,也可直接納入維修資金中。

9、剛買的新房在辦理入住手續時,有的物業管理企業要求一次性交納一年的物業管理費用,否則不給辦理入住手續。提前預收物業管理費是否合理

考慮到物業管理企業的正常運轉,預收一定的物業管理費是合理的,有關法規也允許物業管理企業預收費用(如實行酬金制的)。但是這種預收應當有一定的限度,從物業管理費的構成來看,有按年、按季度、按月收取的,如果一次性、長時間預手各項物業費用就不合理了。

10、開發商收取物業費作為交房條件是否合法

部分開發商在交房時,要求購房人以先行支付物業服務費等作為入住條件,是沒有法律依據的。物業服務費是物業管理企業基于物業管理合同向業主收取的服務費用,應由物業管理企業收取,而不應由開發商收取。開發商應按《商品房買賣

合同》的約定按期交房,如以交納物業服務費做房屋交付前提條件,至逾期交付房屋的,開發商應承擔逾期交房的違約責任。

依據《合同法》第六十七條規定,當事人互負義務,有先后履行順序,先履行一方未履行的,后履行一方有權拒絕其履行要求。依據合同約定和上述法律規定,除合同中約定以購房者支付物業服務費作為房屋交付條件的,開發商不得以購房者先行支付物業服務費用作為房屋交付條件。購房者雖有交納物業服務費的義務,但權利人應為物業管理企業,而不是開發商。如因此使開發商逾期交付房屋的,開發商應承擔逾期交房的違約責任。

11、業主交納的車位費是地面使用費還是車輛保管費二者有何區別

小區物業服務企業在停車泊位上收取的一般是使用性收費,不是車輛保管費的性質。我國《合同法》的第19章專門規定保管合同。保管合同又稱寄托合同、寄存合同,是保管人保管積存人交付的保管物,并返還該物的合同。保管合同以物品的保管為目的,停車泊位的使用并沒有此目的,也不存在物業服務企業返還車的行為;保管合同轉移標的物的占有,而停車泊位的使用并不轉移對車的占有,也沒有占有的意思表示;停車泊位的使用合同是承諾性合同,不以車位的實際交付為合同成立要件,更不以車輛的交付為要件,而保管合同屬時間性合同,以車輛的實際交付保管時才成立。車位合同的標的是車位范圍內場地設施的使用權,而保管合同的標的是車輛。停車泊位使用合同,供方提供的是場地使用權和服務,保管合同提供的除服務之外主要還是對標底物的返還的保證;停車泊位使用合同的價格依車位的大小及車為的緊張程度隨市場波動,而車輛保管合同則通常要與車輛的價值相關聯。停車泊位使用合同如使用人不支付費用,對方沒有留置權,而對車輛保管合同言,法律賦予了留置權。

12、業主小區內被打物業公司是否承擔責任

案例:盧先生夜間回家時,在高層電梯里被歹徒用磚頭砸傷。盧先生遂向人民法院起訴,狀告物業管理公司違約,未盡到安全保護的義務,要求物業公司賠償其損失。但是,人民法院卻判決駁回盧先生的訴請。盧先生由此產生疑問:物業公司與業主簽訂了《物業管理服務合同》,向業主收取了物業保安費的情況下,物業公司對業主人身受到的傷害是否應承擔民事賠償責任

解析:盧先生與物業管理公司簽訂了《物業管理服務合同》,雙方形成的是合同法律關系,只要物業管理公司按照《物業管理服務合同》中約定的保安服務事項履行了合同義務,物業公司便不承擔業主的人身保險責任。雖然物業管理公司在合同中承諾了保安服務,但這種“保安”系確保物業使用的方便安全,以及小區公共秩序的良好與穩定,而不是廣義上的社會安全。擔負業主的人身、財產安全已經超出了《物業管理服務合同》約定的一般保安服務事項。對于業主的人身、財產損害賠償責任,可由物業管理公司與業主在物業管理合同中作出特別約定,沒有特別約定的,物業管理公司不承擔業主的人身、財產損害賠償責任。由于盧先生與物業管理公司在《物業管理服務合同》中沒有上述特別約定,因此法院判決物業管理公司不承擔盧先生的損害賠償責任。

13、小區內車輛被盜物業公司是否應承擔責任

案例:A公司購買了一輛面包車,該車由其職員周某上下班開回某小區停放,A公司按月交納停車費。某日早上,周某取車時發現該車不翼而飛。A公司在報案之后,向人民法院提起訴訟,以物業公司違反保管合同為由,要求物業公司賠償其損失。但是,人民法院卻判令駁回A公司的訴請。A公司不解:自己已經按月向物業管理公司交納了停車費,物業管理公司應當有保管的義務,為什么車在小區被盜,物業公司卻不用承擔賠償責任

解析:本案中,人民法院認定物業管理公司收取停車費、發放停車證、指定停車位等行為并不表示A公司與物業管理公司之間成立了保管合同。保管合同是指雙方當事人約定一方將物交付他方保管的合同,保管合同的成立不僅須有當事人雙方的意思表示一致,而且須有寄存人將保管物交付保管人,寄存人交付保管物是合同成立的要件。A公司將車停在物業管理公司指定的停車位并不表示其已將車的保管責任轉移至物業管理公司,A公司支付了停車費并不表示其與物業管理公司成立了有償保管合同。因此,法院判決對A公司的賠償請求不支持。

14、房屋質量缺陷能拒物業費嗎

問:我購買了一處房產,現發現該房質量有問題,我一直在和物業公司交涉,要求維修,請問,在物業公司將房屋維修好之前我能否拒交物業管理費

答:一旦你在辦理完接收手續(即入住手續)之后才發現房屋存在質量問題,則分兩種情況區別對待:(1)若房屋質量不是主體結構存在問題,未嚴重到足以解除購房合同的情況下,則應繼續交納物業管理費。因為房屋質量問題是基于你與開發商簽訂的購房合同,,當質量問題較小,不足以解除購房合同時,如裝修工藝稍次,局部出現滲漏等,你應與開發商協商解決房屋質量問題或索取經濟補償。物業管理費是業主有償享受物業管理服務所發生的費用,業主只要實際接收了物業就享受了服務,因而必須向物業管理公司支付管理費。房屋質量問題與物業管理問題分屬于兩個不同的范疇,二者不能混為一談。(2)若質量問題嚴重到可以解除合同的程度,在合同解除之前,業主仍應交納物業管理費,直至合同解除為止。

15、開發商承諾的物業管理服務內容沒有兌現怎么辦

某小區業主問:購買某樓盤房子的時候,該樓盤開發商承諾以后物業公司會提供24小時熱水,受此吸引才買了房子。然而,等拿到房入住后,卻發現沒有這一服務。想問一下可否就這一點要求開發商賠償損失

答:首先需要確定的是沒有提供24小時熱水服務的原因。第一種情況是,該樓盤不具有供應熱水的硬件設施,或者雖然有硬件設施但不能滿足24小時供應。第二種情況是,開發商選擇的前期物業管理公司未按前期物業管理合同的約定提供該項服務。第三種情況是,業主選擇的物業管理公司未按物業管理合同的約定提供該項服務。第四種情況是,由于使用成本等原因,大部分業主不愿使用該項服務而未要求物業管理公司提供。

在上述第一、二種情況,開發商均應承擔責任。第一種情況下,開發商未按承諾配置供應熱水的設施,顯然屬于違約行為。第二種情況下,雖然是物業管理公司違約,但前期物業管理公司是開發商選擇的,開發商有義務督促其嚴格履行前期物業管理合同;若其未提供開發商承諾給業主的服務,開發商應向購房者承擔責任。

在上述第三、四種情況,則一般不能歸責于開發商。第三種情況下,違約的是業主選擇的物業管理公司,與開發商之間不存在因果關系,業主只有根據物業管理合同向物業管理公司追究違約責任。第四種情況下,是業主大會決定不實施該服務,并非開發商或物業管理公司的原因,個別希望使用該項服務的業主此時一般只有尊重大部分業主的選擇。

16、未簽物業管理協議書,業主可不交管理費嗎

某小區業主問:我們小區的物業是由開發商自己的物業公司管理的,該物業公司并沒有和我們業主簽訂物業管理服務協議,請問我們是否可拒交物業管理費

答:近年來,隨著住宅小區實行物業管理的普及,物業公司與業主之間的糾紛日漸增多,本案就是一例。本案的關鍵在于物業公司與業主之間受否成立了物業管理服務合同關系。

《中華人民共和國合同法》第三十六條規定:“法律、行政法規規定或者當事人約定采用書面形式訂立合同,當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務,對方接受的,該合同成立。”本案中,物業公司向業主提供住宅小區內房屋建筑及附屬配套設施、場地、周圍環境、清潔衛生、安全防范、公共綠化、道路等的統一維修和服務活動。業主事實上享受了這些物業管理服務,也就是接受了物業公司履行的義務,雙方之間形成了事實上的合同關系,業主應當按照物價部門核定的標準交納物業管理費用。

篇2:管理處培訓:物業管理知識庫

管理處培訓指導:物業管理知識庫

1、服務技巧

1)如何應對投訴

(1)處理客戶投訴的要點與原則

理解克制,讓賓客泄憤,對投訴不要激動,不要自我保護;

充分道歉,控制事態穩定

冷靜應答,不輕易承諾,

誠意,必要時讓客戶參與解決方案

迅速處理

(2)如何減少投訴的產生

A、個人儀表(良好的個人儀表影響賓客對服務人員解決問題能力的信任程度)

頭發、化妝、制服、氣味、其它

B、非語言的溝通;

面部表情:微笑、真誠;

眼睛:注意賓客,不東張西望;

嘴:保持良好的嘴型;

身體姿態:坐姿、站姿、走姿;

走姿、坐姿、站姿(雙手在前:謙虛,雙手插口袋:無所謂,雙手在胸前:傲慢)

C、語句措辭

對事不對人,避免下命令、負起責任、避免對抗

較好的表達方式:

這個問題我們需要再溝通一下。

你需要。你可以…../我們最好這樣……

你等一下。您可否等一下

我需要。對不起,我請示一下。

這不是我的事。陳主管是負責這方面的,我把他叫來,好嗎

專業素質

2、物業管理基礎知識

1)物業管理的起源與發展

起源:19世紀60年代工業革命后期的英國。

我國物業管理起步較晚,深圳是我國物業管理的發源地。1981年3月,深圳第一家物業管理

公司正式成立,邁出了大陸物業管理的第一步。

2)物業管理中的幾個基本概念

什么是物業

廣義:指"財產、資產、擁有物、房地產"等。

從物業管理的角度來說,物業是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關的設備、設施和場地的統稱。

(1)根據使用功能的不同,物業可分為:

居住物業:如住宅小區,單體住宅類、公寓、別墅、度假村等;

商業物業:如綜合樓、寫字樓、商業中心、酒店、娛樂場所;

工業物業:如工業廠房、倉庫等;

其它物業:如車站、機場、醫院、學校等。

(2)根據權屬關系,物業可分為專有物業和共有物業

專有物業:為一個產權所有者所有,如單元住宅的室內物業;

共有物業:產權為多個產權所有者所有,如建筑物的公用設施等。一般意義上,物業管理的對象為共有物業。

什么是物業管理

是指物業管理企業受物業產權人或使用人的委托,按照國家法律和物業管理委托合同的規定,對被委托物業的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等項目進行維護、修葺和管理,并向物業產權人或使用人提供綜合性的有嘗服務。

物業管理企業即物業管理公司;

物業產權人:即房屋所有權和土地使用權人,也稱為業主,業主可以是個人、單位或國家。

業主:是指住宅區域內住宅房屋的所有權人。

業主公約:是指由全體業主承諾,對全體業主具有約束力,有關業主在住宅區使用,維護物業及其管理方面權利和義務的行為守則。

2、物業安全及消防管理

1)物業安全管理包括:(1)治安管理(2)消防管理(3)停車場管理

2)概念部分:治安管理是指物業管理企業為維護物業管理區域正常的工作和生活秩序,保護業主和使用人的生命財產安全所進行的放火、防盜、防破壞、防爆炸防自然災害等一系列的管理活動。

3)治安管理的作用:

①良好的治安管理有利于提升企業的形象。因為,治安的好壞直接反映了物業管理的質量的高低、安管員優良的素質將會獲的住戶和社會的稱贊,從而提升物業管理公司的企業形象。

②良好的治安管理可以使業主和使用人產生安全感。因為,優良的治安管理提供良好的安全保護如:

不發生入室盜竊、惡性的殺人搶劫等刑事案件使業主和使用人的人身免受傷害,財產免遭損失,從而滿足他們的安全需要,增強安全感和歸屬感。

③良好的治安管理可以創造良好的經濟效益和社會的效益如:小區的秩序穩定發案率底,業戶安居樂

業并會有很好的宣傳,會提高小區和大廈的銷售率和出租率;

④小區大廈的治安管理是社會治安管理的組成,有利于促進整個社會的長治久安。

4)治安管理的原則

管理與服務相結合的原則:首先它也是物業管理中的一項"服務",并要圍繞努力為業主提供優質服務這一中心開展工作,既要有日常工作的警惕性,又要有較好的服務性;既要堅持原則,按制度辦事,又要方便住戶等。

①預防為主,防治結合的原則:預防是安全管理工作的"中心"工作的開展和實施是安全管理工作的兩個基本點。如何預防:A、分階段、分時段預防。B、根據周圍的治安情況預防、C、小區建設初期的硬件設施的考慮等。

②區域內只治安管理與社會治安管理相結合的原則:因為任何的物業的區域無論其智能化是有多高、封閉的程度有多嚴,也只是城市的一個建筑點,充其量是城市的一個小社區,離不開社會力量和公安等相關部門的支持,物業公司及治安管理人員要與當地的公安機關保持密切的聯系,及時的掌握犯罪分之的動向,并要注意互動。

③堅持安全管理工作硬件與軟件一起抓的原則:軟件就是抓好保安隊伍的建設,硬件就是監控系統、紅外報警、周界報警系統、消防報警對講機、巡更系統等。

6)治安管理的內容

治安環境和治安秩序管理:環境主要是安全管理人員要對物業管理區域的車輛亂停放、物品亂擺放、占道經營、交通堵塞等進行及時的清理;拒絕閑雜人員(推銷、發廣告、收舊、乞討等人員進入等)對在小區內發生的打架、斗歐、鬧事者及時的勸阻、制止、處理等。

①防火、防盜;

②人員、物品、車輛出入管理;

③加強區內的安全防范設施的建設;

④做好群房群治的工作(多做向業主宣傳與公安機關、及附近的物業單位搞好聯合等)。

3、消防管理:

1)消防管理的概念與作用:消防管理是指物業公司為搞好管理區域內的放火、滅火工作,保護業主的生命財產安全的所進行的一系列管理活動。

2)消防工作的原則:是預防為主、防消結合。其關鍵是做好預防工作,應防范于未然。主要是通過建立消防管理制度(引公司文件)、加強消防檢查(消防月檢)、向業主普及消防知識、預防的同時也不要忽視滅火的組織,建立義務消防隊、組織經常性的消防演演習等。

3)消防管理基礎知識:

消防隊伍的建立:建立消防領導機構、明確消防責任;建立消防管理機構,配備專職的消防管理人員;建立義務消防隊。

日常消防管理:防火安全的日常檢查;施工防火的安全檢查;動火作業的跟進監督火災隱患的整改,消防的設備的運行、維修和保養等;消防設備、設施、器材的管理。

消防的教育與培訓:a)對員工的教育;b)對住戶開展消防宣傳、教育和培訓。

家庭引發火災主要原因有:電器引發火災、燃氣引發火災、兒童玩火引發火災、遺留火種引發火災。

滅火器分為:干粉滅火器、二氧化碳滅火器、強化清水滅火器、泡沫滅火器、1211滅火器。

消防工作的方針:預防為主,防消結合。

消防工作的原則:誰主管,誰負責。

滅火的基本方法:

a)冷卻滅火法---降低燃燒物質的溫度。

b)隔離滅火法---隔離與火源相近的可燃物質。

c)窒息滅火法---減少空氣中氧氣的含量。

d)抑制滅火法---消除燃燒過程中的游離基。

燃燒的條件:可燃物、燃燒物、著火源、。

防火的基本措施:a)控制可燃物。b)隔絕助燃物。c)消除著火源。

常用的消防設備器材:滅火器、自動報警系統、自動噴淋系統、消防栓、加壓送風系統、排煙系統、

消防噴頭的保護面積是:12.5平方米。

消防通道:防火門保持關閉狀態,但不能鎖上。

消防電梯:是供運送消防器材;

啟動噴淋系統噴頭動作的溫度:65-71攝氏度。

火災現場對人的危害主要有:缺氧、高溫、毒性氣體、塵害。

滅火器使用方法:

a)右手握住壓把,左手托著滅火器底部;輕輕的取滅火器;

b)右手提著滅火器到現場;

c)除掉鉛封并拔出保險銷;

d)除掉噴嘴的保險蓋帽;

e)左手握著噴管,右手提著壓把;

f)在距離火焰2米的地方,右手力壓下壓把,左手拿噴管,左右擺動,噴射覆蓋整個燃燒區。

消防栓的使用方法:

a)從消防栓箱內取出消防水帶,水槍頭;

b)把消防水帶的一頭連接在消防栓上,另一頭連接在水槍上,將消防水帶理平整,拉直;

c)把水槍頭對準火焰根部,水槍與人成45度角,由兩人分左右成弓步雙手握緊握水龍頭;

d)由另一人逐步打開消防栓開關,知道最大;

e)對膠管式的消防栓,使用時先拉出消防膠管對準火焰根部,后打開膠管水喉,直接滅火;

f)使用時必須注意:電器火災不能用消防水滅火;打開水前,滅火人員必須抓緊水槍頭;開消防水

電氣防火及火災撲救

1.電氣火災的原因:電器火災往往由于短路、過載、接觸電阻過大、點弧和點火等原因引起電線、電纜過熱造成火災;

2.電氣線路的基本防火措施有導線的類型選擇,絕緣導線的絕緣強度,導線截面選擇,保護措施(短路保護、過載保護);

3.電氣火災撲救:在撲救電氣火災時,為了防止發生觸電事故,因盡快與工程部聯系,在允許斷電的情況下,切斷電源,然后進行撲救,堅持"先短電、后滅火"的原則。在危急情況下,如等待切斷電源后才進行撲救就會丟失戰機,使火勢蔓擴大或看由于切短斷電源可能會造成更大的經濟損失,則需要帶電滅火。

4.使用不導電的滅火劑

撲救初起電氣火災,可用干粉滅火劑直接噴射,但要注意滅火器與帶電體的安全距離。配電房可以啟動二氧化碳氣體自動滅火系統滅火。

用帶電滅火的方法如下:

盡可能增大水槍噴嘴與帶電體的距離,采用直流水槍時可用反射水幕覆蓋著火源,另水槍嘴需安裝接地線,采用噴霧水槍時,要注意距離,在水充分霧化后再射向火源,壓力5-7公斤/平方厘米。水槍與帶電體的安全距離,14伏的最小安全距離為2。5米,5-10米千伏為30米。使用金屬工具破拆時,要防止工具接觸帶電物體,做好絕緣保護,沒有穿保護用具的人,不應接近燃燒區,防止水跡道電傷人。

火警的發布與處理

當發現火險時,首先保持鎮靜,不可驚慌失措,迅速觀察情況,就近按下紅色的手動報警按鈕或用對講機、電話,講明事發地點、火熱情況、本人姓名等。

凡是義務消防隊員或者懂滅火知識的員工,應立即采取措施,取附近滅火器滅火。

消防控制室在接到自動報警或手動報警時,立即通知就近值班員查看(帶對講機),不管有無火情,該值班員都應給消防室說明情況。如有火情,消防中心值班員立即向當值領班匯報,由領班組織義務消防隊員進行搶救工作、安全疏散等。

消防控制室在接到火警確認信息后,即刻報告當值領班、當值主任、物業經理,通知工程部斷相應的電、關相應的管道液化氣及排除剩余氣體,啟動消防水泵,啟動消防廣播進行疏散,并隨時掌握火場情況。

所有人員一律聽從消防中心的疏散通知和救火指令行動。

火勢大或發展迅猛時,應立即打"119"電話報警,簡明準確地報告單位名稱和地址、燃燒物質、火勢情況、本人姓名、聯系電話,并派人到主要路口迎接,引入火場救火。

火場自救

1、沉著冷靜地選擇最近安全的逃生路線,趕快離開火場,如果人多,一定要互相幫助,按照安全出口的指示標志,在熟悉通道的人的帶領下,有秩序地撤離,如果煙大,用"跟著我"喊話或前后扯衣襟撤至到室外安全地方。

2、記住火警時,切不可用電梯,因電梯電源常被切斷,把人困在其中,由于電梯煙囪效應很強,很容易造成生命危

3、假使你必須利用有煙火的路線逃生,由于煙霧一般是向上流動,地面的煙霧相對比較稀薄,可以采用低姿行走或匍匐穿過濃煙,有條件可能用濕毛巾等捂住嘴、鼻或用短呼吸法、迅速撤出、有火時,樓梯被火封住但未坍塌,著火層不多,估計還可以沖出去,可先身上淋水浸濕,毯子等物披圍身上沖出。

4、在打開關著的門以前,用手摸摸看,假使它是熱的,不可打開,改走替代路線,門不熱,先打開一條縫,一旦發現熱氣或煙沖過來應快速關上門。

5、如果樓梯已被燒斷,通道被堵塞時,可通過陽臺之間的空隙,落水管或自救繩(被單撕成條連起等

)等滑到沒有起火的樓層或地面上,不到萬不得已,不可跳樓,如果在二樓,可先往樓外地面拋棉被等物,以增加緩沖。

6、如果被困在大樓內,首先要保持冷靜,設法走到有外面窗戶的房間,并停留在那里,要緊閉房門、塞住縫隙,往門上潑水、減少煙氣、火焰進入,躺在窗戶下或到陽臺避煙,等待消防人員解救,如果房內有電話,即打電話"3946005"給消防中心或"119"給公安消防隊,說明你準確的被困的位置。

7、為了讓搶救人員發現,盡可能停留在他的可以看到的地方,揮動明亮顏色的東西,或拋小物件發出求救信號,或呼喊引起注意。

8、人身衣服著火,應盡快脫掉衣服或撕碎扔掉并撲滅,切不能奔跑,那樣會使身上的火越燒越旺,還會把火種帶動到其他場所,引起新的火點。撲滅時可倒地打滾,切不可用滅火器直接向著火人身上噴射,因會使燒傷者傷口產生感染。

9、如果安全撤離火場,要遵照消防護人員和安全人員的指引安排,不得在火場周圍停留,影響救火人員救火。

火場救人

1、詢問知情人了解被困人員的基本情況(如人數、性別、年齡、所在地等),以確定搶救被困人員的途徑和方法。

2、主動呼喊喚起被困人員的反應,以便迅速發現被困人員的所在地點。

3、查看借助可攜帶的照明燈具,查找躲藏起來的被困人員。

4、細聽注意傾聽被困人員的求救聲,以及喘息、呻吟和響動聲等,辨別他們所在的位置。

5、觸摸在查看、細聽和喊話的同時,還可以手持探棒在可能有被困人員的地點部位觸摸、搜尋。

6、對搶救出來的人員,要認真清點核對,以便確定被困人員是否全部救出,同時還要防止被救出來的人員重新返回燃燒區。

尋找被困人員的地點主要有:

建筑物內的走廊、通道、樓梯、窗口、陽臺、

檔案管理制度

篇3:物業公司年終總結暨表彰大會團隊物業管理知識問答試題

物業公司2013年終總結暨表彰大會團隊物業管理知識問答試題

(共二十題100分,每題5分,以舉手搶答形式進行,答對加分,答錯扣分)

1、**的通訊地址是:z市***區*路C號。

A、3B、5C、6D、10

2、**項目的物業服務費收費標準是:D元/平方米。

A、1.5B、1.58C、1.6D、1.68

3、根據《**前期物業服務協議》,室內汽車停車位的停車管理服務費是

B元/個。

A、40B、50C、60D、70

4、根據政策規定,z市配備電梯的住宅及非住宅專項維修資金統一按C元/平方米標準收取。

A、58B、60C、68D、70

5、根據《**前期物業服務協議》,逾期欠交物業服務費的違約金為按所欠費用每天C交納。

A、千分之一B、千分之二C、千分之三D、千分之四

6、根據《**裝修管理規定》,裝修初次驗收通過之日起C個月內安排復檢。

A、一B、二C、三D、四

7、根據《**裝修管理規定》,裝修單位應按消防部門規定配備充足的滅火器(每平方米配B只4公斤的滅火器)。

A、1B、2C、3D、4

8、據《**臨時管理規約》,**項目的總建筑面積是:A平方米。

A、209380B、219380C、209680D、209386

9、業主大會成立之前的住宅(含自有產權車位、車庫)物業服務收費實行A的定價方式。

A、政府指導價B、成本指導價C、政府定價D、市場調節價

10、根據《z市住宅物業服務收費管理辦法》業主委員會成立之后的住宅及其他非住宅物業服務收費實行D。

A、政府指導價B、成本指導價C、政府定價D、市場調節價

11、根據《z市區住宅物業服務收費政府指導價》,高層住宅物業服務收費,在多層住宅各等級基準價及上下浮動20%的基礎上相應增加D元/月.m2。

A、0.2B、0.3C、0.4D、0.5

12、根據《z市住宅物業服務收費管理辦法》住宅物業裝修如要收取保證金(押金)的,應由物業公司與業主簽訂合同,或在業主公約中約定。保證金應在裝修驗收后一個月內退還,最長不得超過C個月。

A、一B、二C、三D、半年

13、根據《z市物業服務收費管理辦法》,地下(室內)自有車位物業服務收費標準為每個車位50-D元/月。

A、55B、60C、70D、80

14、根據《z市物業服務收費管理辦法》,實行出入證管理的住宅小區,物業服務企業應為業主免費配置至少C張出入證(含IC卡等)。

A、1B、2C、3D、4

15、根據《z市區住宅小區物業裝修收費管理規定》,業主對其物業進行裝修的,物業服務企業可向業主或裝修人員(企業)收取共計不超過B元/戶的裝修保證金。

A、1500B、2000C、2500D、4000

16、根據《z市區住宅小區物業裝修收費管理規定》,業主裝修期間對裝修工人實行出入證管理的小區,物業服務企業可按照每張不超過B元/證的標準向業主或裝修人員(企業)收取出入證押金。

A、10B、15C、20D、30

17、根據《廣東省物業管理條例》,百分之A以上業主可以聯名向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求

A、20B、30C、50D、70

18、根據《廣東省物業管理條例》,業主大會籌備組應當自成立之日起D個月內,組織召開首次業主大會會議。

A、一B、二C、三D、六

19、根據《廣東省物業管理條例》,業主大會決定籌集和使用專項維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設施的,應當經專有部分占建筑物總面積B以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;

A、三分之一B、三分之二C、二分之一D、四分之三

20、根據《業主大會和業主委員會指導規定》,業主委員會由業主大會會議選舉產生,由B至11人單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主,;

A、3B、5C、7D、9