新接管樓宇的入伙管理程序

1.0目的:制定入伙程序,以便入伙工作順利進行,從而更好地服務(wù)業(yè)主、方便業(yè)主。

2.0范圍:適合于所有新接樓宇。

3.0內(nèi)容:

3.1物業(yè)接管前的工作:

3.1.1實地考察:

對已確定接管的物業(yè),由公司在該物業(yè)竣工前組織前期管理部、經(jīng)營管理部、工程技術(shù)部、安全部和清潔綠化部等部門有關(guān)人員前往物業(yè)現(xiàn)場,圍繞接收后管理工作所涉及的有關(guān)問題進行考察,(必要時可多次進行實地考察),并提出書面的建議,在此基礎(chǔ)上,制定入伙工作方案。

3.1.2成立分公司:

新的物業(yè)分公司應(yīng)于入伙前1-2個月成立,并開始運作,根據(jù)實際需要,采取人員分步到位的辦法,到入伙時,按定編人數(shù)配齊分公司各類管理人員及各分包單位。

分公司各類人員按以下程序進入物業(yè)現(xiàn)場,但可根據(jù)現(xiàn)場條件和實際情況進行調(diào)整:

a.入伙前50天,任命分公司經(jīng)理,另配備助理員1人,財務(wù)室會計、出納各1人,組成分公司籌建班子,編制入伙工作方案報公司研究批準后,立即投入實質(zhì)性準備工作。

b.入伙前2個月,調(diào)派機電管理維修人員進駐施工現(xiàn)場,參與機電設(shè)備安裝調(diào)試的監(jiān)理工作,填寫工作記錄,全面掌握物業(yè)機電設(shè)備的第一手資料。

c.入伙前1個月,管理層人員配齊,分公司掛牌辦公。

d.入伙前1個月,組建護衛(wèi)班進駐現(xiàn)場,負責對所接管物業(yè)的守衛(wèi)工作。

e.入伙前25天,組建清潔分包隊伍,開始對已接收的房屋進行衛(wèi)生清潔工作。

f.入伙前10天,護衛(wèi)三個班的人員配齊、培訓(xùn)上崗。

g.入伙前半個月,水電維修班正式成立,人員配齊就位。

3.1.3分公司進駐小區(qū)前的工作:

a.分公司應(yīng)要求公司提前派出工程技術(shù)人員進駐現(xiàn)場,與地盤的工作人員一起,參與機電設(shè)備的安裝調(diào)試,了解整個樓宇內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施,熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造原理、性能;熟悉水、電、暖、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向等,為入伙后的管理、維修養(yǎng)護打下基礎(chǔ)。

b.由發(fā)展商為新成立分公司提供臨時辦公場所,公公司根據(jù)實際需要,擬制定辦公用品的采購計劃,報公司審批后購置。

c.在公司的指導(dǎo)下,和發(fā)展商協(xié)調(diào),印制收樓、入伙所必須的文件資料和表格,如《裝修管理規(guī)定》、《**物業(yè)管理服務(wù)指南》等。此部分工作最好于入伙前一個月完成。

d.根據(jù)入伙工作方案,編制分公司員工生活用品采購計劃,根據(jù)公司審批后訂購。

3.2物業(yè)接管中的工作:

3.2.1分公司要主動與發(fā)展商和承建單位聯(lián)系,協(xié)商樓宇交接問題,及時將協(xié)商情況匯報給物業(yè)公司并在公司領(lǐng)導(dǎo)下組織驗收小組。由發(fā)展商、承建單位和物業(yè)公司三方共同組成聯(lián)合交接小組,制定驗收方案,統(tǒng)一驗收標準,商定交接注意事項和交接日期。

3.2.2準備驗收項目表格,物業(yè)公司對所接收的建筑物、設(shè)備設(shè)施,要分別準備充足的驗收記錄表格。

3.2.3全面驗收交接。驗收時須有發(fā)展商(地盤)、承建單位和物業(yè)公司(含分公司指派人員)三方共同參加,逐項進行驗收,填寫記錄單,每份驗收記錄單上均須有三方人員的簽名,驗收記錄單一式3份,三方各執(zhí)一份。對驗收合格的項目,列出清單,進行交接,交接雙方在清單上簽字;對不合格的產(chǎn)品,注明存在的問題,提交發(fā)展商和施工單位,限期整改,整改項目必須經(jīng)每時復(fù)驗,合格后方可接收,物業(yè)公司將稅收清單交分公司保存。

3.2.4對于已經(jīng)接收的項目,分公司從接收簽字起,即組織人員對建筑物和機電設(shè)備進行保護,防止被盜和破壞,同時,組織人員對已接收項目進行清潔和環(huán)境整理。

3.2.5搞好公關(guān)工作,分公司要指派專人代業(yè)主聯(lián)系電話開通、液化石油氣開戶點火、確定街區(qū)門牌號碼以及通郵等工作。

a.分公司應(yīng)于入伙前3個月與北京市電話公司聯(lián)系,確定分公司安裝電話門數(shù)和業(yè)主入住后申請安裝電話的辦法。

b.分公司應(yīng)于入伙前半個月與市液化石油氣公司聯(lián)系住戶使用液化氣開戶點火手續(xù)。

c.從分公司經(jīng)理任命之日起,起向轄區(qū)派出所申請確定新接收物業(yè)的街區(qū)門牌號碼。

d.分公司于入伙前1個月與當?shù)剜]局聯(lián)系辦理通郵手續(xù),并向地產(chǎn)商提出合理建議設(shè)計。

3.2.6積極、妥善解決員工的食宿問題。在物業(yè)公司指導(dǎo)協(xié)助下分公司根據(jù)所接管物業(yè)的具體情況,提出分公司辦公、員工住宿、設(shè)計方案,經(jīng)批準后,具體抓好改建裝飾工作的落實。

3.3入伙前的工作:

3.3.1通過登報和寄發(fā)通知書的形式,提前1個月(至少提前10天)向業(yè)主發(fā)出入伙通知。向業(yè)主寄發(fā)通知應(yīng)包括以下資料:

a.入伙通知書;

b.收樓須知;

c.入伙手續(xù);

d.入伙收費表;

3.3.2規(guī)劃整理物業(yè)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生,設(shè)置必要的設(shè)施、標志。

3.3.3研究制定集中入伙時的接待工作方案、場景布置方案圍繞完成任務(wù)對人員進行合理分工,并在物資上做好充分準備。

3.4入伙時的工作:

3.4.1場景布置:根據(jù)制定的場景布置方案擺放花籃、盆景,懸掛條幅對聯(lián),張燈結(jié)彩,插放彩旗,高掛氣球等,給人以隆重、喜慶的感受。

3.4.2設(shè)置導(dǎo)向路標,安排引導(dǎo)人員,使業(yè)主在辦理入伙手續(xù)、收樓過程中感到方便。

3.4.3分公司與發(fā)展商工程部、財務(wù)部在入伙接待處進行聯(lián)合辦公,實行一條龍服務(wù)。先由發(fā)展商為業(yè)主結(jié)清購樓手續(xù),再由分公司收取入伙費用、簽訂公共契約,向業(yè)主發(fā)放門匙,并安排專人引導(dǎo)業(yè)主入室驗收,對業(yè)主提出的房屋質(zhì)量方面的合理意見,逐項記錄在《入住收樓記錄》四聯(lián)單上(承建商、分公司、業(yè)主、發(fā)展商各一份),并負責與承建商聯(lián)系,限期修好,保證業(yè)主按時入住。

3.4.4在業(yè)主辦理入伙手續(xù)的同時,分公司應(yīng)提供給業(yè)主如上資料及物件:

a.鑰匙

b.開戶存折

c.業(yè)主公約

d.住戶手冊

e

.收費一覽表

f.裝修管理規(guī)定

g.接管驗收記錄

h.其它

注:以上資料和物件可根據(jù)各個分公司情況不同而有所不同。

3.5**物業(yè)管理分公司機構(gòu)設(shè)置和人員配備:

分公司設(shè)辦公室、財務(wù)室,下設(shè)3個護衛(wèi)班,1個清潔班(清潔也可外包),1個維修班,定崗定員應(yīng)根據(jù)大廈幢數(shù)和高層及崗位多少而定(以兩幢大樓并帶有地庫車場和單車庫的32層商住樓為例,應(yīng)配備58人)。

3.6入伙工作程序及工作標準:

3.6.1入伙前的準備工作:

a.組建分公司,建立領(lǐng)導(dǎo)班子和辦事機構(gòu)開展工作。

b.收集歸檔大廈各種資料:建筑施工圖紙、隱蔽工程資料、各種交工驗收證書復(fù)印件、各種設(shè)備使用說明書、合格證書復(fù)印件。

c.參閱有關(guān)圖紙資料,了解大廈情況,對設(shè)施、設(shè)備、安全、清潔綠化工作及分公司辦公地點、員工食宿問題提出具體工作意見。

d.起草、編定并印制大廈《業(yè)主公約》、《住戶手冊》和《裝修管理規(guī)定》。

e.編制大廈開辦財政預(yù)算,測算管理費標準,印制各種入伙資料。

f.招聘培訓(xùn)各類管理和服務(wù)員工。

g.聯(lián)系走訪派出所,街道辦事處等理論辦事機構(gòu)和有關(guān)部門,做好公關(guān)工作。

h.提前進入現(xiàn)場,與屯盤工作接軌,參與設(shè)備安裝調(diào)試,迅速熟悉情況。

3.6.2做好樓宇交接驗收和入伙工作。

a.認真清點、檢查、驗收室內(nèi)和大廈的各種設(shè)施設(shè)備及有關(guān)物品,發(fā)現(xiàn)問題及時登記、反映、整改。

b.擬定大廈設(shè)施中不完善方面的改進計劃,首層大堂入口處安裝電子門,每戶安裝防盜門、防盜窗花等。

c.布置好入伙辦公地點,熱情接待入伙業(yè)主,負責向業(yè)主解釋《住戶手冊》、《業(yè)主公約》及管理規(guī)則,按規(guī)定收取有關(guān)費用。

d.陪同業(yè)主查看房屋、驗收設(shè)施設(shè)備,辦好交接手續(xù)交付鑰匙,對業(yè)主提出的問題耐心解答,做好記錄,及時反映和處理。

e.幫助入伙業(yè)主辦理好煤氣開戶手續(xù)。

f.處理好業(yè)主的投訴,做到件件有著落,盡最大努力使業(yè)閏滿意。

g.管理好業(yè)主對房屋的二次裝修,確保房屋結(jié)構(gòu)完好,外觀統(tǒng)一。

3.6.3工作標準:

嚴格執(zhí)行企業(yè)的質(zhì)量方針和目標,以及ISO9002質(zhì)量標準,為業(yè)主創(chuàng)造安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活和工作環(huán)境。

3.7需發(fā)展商解決的問題:

3.7.1提供入伙和樓宇資料:

a.小業(yè)主名冊及聯(lián)絡(luò)通訊地址,電話號碼;

b.樓宇建筑及設(shè)備質(zhì)量保修責任的合約復(fù)印件。

c.建筑、水電、電梯、空調(diào)等工程項目的總投資表。

3.7.2審批入伙開辦資金預(yù)算方案。

3.7.3審批入伙方案及管理費收費標準。

3.7.4解決入伙前分公司的臨時辦公地點和電話機若干部。

3.7.5解決分公司辦公用房地點和員工食宿地點。

篇2:物業(yè)接管驗收物業(yè)入伙物業(yè)裝修控制程序

物業(yè)接管驗收、物業(yè)入伙及物業(yè)裝修控制程序

1.0目的

對樓宇驗收、接管物業(yè)、業(yè)主住戶的入住及裝修過程進行控制,確保業(yè)主住戶在最短時間內(nèi)順利入住,業(yè)主住戶對房屋的裝修符合要求。

2.0范圍

適用樓宇驗收接管物業(yè)、入住前準備、入住過程及房屋裝修過程的管理。

3.0職責

3.1總經(jīng)理負責組織成立物業(yè)驗收接管領(lǐng)導(dǎo)小組并負責樓宇的驗收和接管物業(yè)活動。

3.2管理處負責物業(yè)驗收接管物業(yè)的日常事務(wù)組織協(xié)調(diào)工作。

3.3各部門按規(guī)定組成接管小組時各專業(yè)組參與物業(yè)的驗收接管工作。

3.4管理處負責入住的具體實施負責接收裝修的申請批準和質(zhì)量控制。

3.5工程部負責對業(yè)主住戶的房屋裝修的有關(guān)工程質(zhì)量問題進行監(jiān)督控制。

4.0工作程序

4.1樓宇的驗收接管物業(yè)的控制

加強物業(yè)綜合驗收和交接管理,保障房屋及配套設(shè)施的質(zhì)量及各項功能指標符合規(guī)定要求和標準。

4.1.1物業(yè)驗收應(yīng)具備的條件

4.1.1.1新建物業(yè)驗收應(yīng)具備的條件:

a)建設(shè)工程施工全部完成經(jīng)竣工驗收合格;

b)供電、供氣、經(jīng)排水、衛(wèi)生、道路、采暖冷(必要時)等設(shè)施能正常使用;

c)房屋幢戶編號經(jīng)有關(guān)部門確認。

4.1.1.2原有物業(yè)驗收應(yīng)具有的條件:

a)房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚;

b)土地使用范圍明確。

4.1.2成立物業(yè)接管工作小組,由總經(jīng)理任組長,管理者代表和擬任管理處主任任副組長,小組成員由相關(guān)部門負責人組成,按專業(yè)設(shè)立資料組、工程土建組和機電組,管理處組織編

制物業(yè)接管計劃報總經(jīng)理批準實施,管理處負責日常事務(wù)的運作,按計劃驗收。

a)各專業(yè)組長負責接管分工范圍內(nèi)的工作,嚴格驗收,把好質(zhì)量關(guān);

b)各專業(yè)小組按國家省市工程驗收標準驗收物業(yè),確保物業(yè)的各項功能、指標符合規(guī)定要求。

4.1.3參與房屋的竣工驗收

4.1.3.1驗收前資料準備:竣工驗收前資料組要求委托方提供開發(fā)建設(shè)單位、工程施工單位、監(jiān)理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配電工程施工單位、設(shè)計院等部門提供有關(guān)資料,適當時包括物業(yè)規(guī)劃圖、竣工總平面圖、單體建筑及結(jié)構(gòu)竣工圖、地下管網(wǎng)竣工圖、建筑施工竣工圖、隱蔽工程驗收簽證、沉降觀察記錄、竣工驗收證明、房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料、機電設(shè)備說明書、消防系統(tǒng)竣工驗收證明、電梯等公共設(shè)施檢查驗收證明,用水電氣指標批文,水電氣表校驗報告等圖紙資料并對所有資料進行查驗,為物業(yè)接管驗收提供資料和數(shù)據(jù)。

4.1.3.2物業(yè)的竣工驗收:驗收接管領(lǐng)導(dǎo)小組參與開發(fā)建設(shè)單位、工程施工單位、監(jiān)理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配套工程施工單位、設(shè)計院等依照建設(shè)部《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》(1993,12)《房屋接管驗收標準》(1991,2)等規(guī)定組織的竣工驗收工作。

4.1.4對已竣工在使用物業(yè)的驗收接管工作

4.1.4.1各專業(yè)組根據(jù)分工范圍分別負責對房屋主體結(jié)構(gòu)、單元住宅、公共配套設(shè)施(水、電、氣、機電設(shè)備、消防、管線等)進行現(xiàn)場檢查驗收,管理處按《資料移交清單》、《房屋接管驗收表(水)》、《房屋接管驗收表(電)》、《房屋接管驗收表(土建)》、《公建接管驗收表》、《園林綠化接管驗收表》、《設(shè)備接管驗收表》、《工程整改記錄單》、《接管驗收明細表》、《驗收遺漏問題統(tǒng)計表》所列項目進行逐項驗收并填寫好以上相關(guān)記錄。

4.1.4.2驗收結(jié)束后,驗收接管領(lǐng)導(dǎo)小組對驗收中存在的問題進行歸納匯總,并將《房屋接管驗收表(水)》、《房屋接管驗收表(電)》、《房屋接管驗收表(土建)》、《公建接管驗收表》、《園林綠化接管驗收表》、《設(shè)備接管驗收表》、《工程整改記錄單》、《接管驗收明細表》、《驗收遺漏問題統(tǒng)計表》的副本交委托方,以落實責任部門限期整改直至達到規(guī)定要求。

4.1.5物業(yè)移交內(nèi)容

4.1.5.1建筑物移交內(nèi)容:

a)各類房屋清單及配套鑰匙;

b)單體建筑結(jié)構(gòu)、水電氣設(shè)備竣工圖;

c)住宅區(qū)規(guī)劃圖竣工總平面圖;

d)其它必要的技術(shù)資料含設(shè)計的變更和隱蔽工程驗收簽證。

4.1.5.2公共設(shè)施及公共場地移交:

a)公共設(shè)施及公共場地清單;

b)綠化竣工圖、室外竣工圖含地下管網(wǎng)、道路、停車場等;

c)機電設(shè)備操作、維護說明書;

d)其他必要的技術(shù)資料含設(shè)計變更和隱蔽工程驗收簽證。

4.1.5.3資料的移交:移交資料應(yīng)包括:產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料兩大類。資料組負責各類資料的核對、接收,填寫《物業(yè)交接驗收表》并根據(jù)《文件控制程序》進行分類編號,列出清單,移交管理處歸檔保管。

4.1.6新竣工的物業(yè)由驗收接管領(lǐng)導(dǎo)小組與委托方和開發(fā)建設(shè)單位就建筑物保修事宜進行協(xié)商,明確維修責任和保修期限。

4.1.7房屋的維修:應(yīng)根據(jù)建設(shè)部《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》加強對業(yè)主住戶的房屋及維修的管理,努力做到:

a)房屋外觀完好、整潔,執(zhí)行《清潔服務(wù)控制程序》有關(guān)規(guī)定;

b)建筑物有明顯標志及方向指引,執(zhí)行《服務(wù)提供控制程序》有關(guān)規(guī)定;

c)房屋完好率應(yīng)達到98%以上;

d)無違章建筑;

e)房屋裝修無危及結(jié)構(gòu)安全,執(zhí)行本程序裝修部分;

f)房屋維修及時率達98%以上,合格率達成100%并建立回訪制度;

g)代收代付房租、水、電、氣等各項費用,收繳率達98%以上,執(zhí)行《費用收取操作規(guī)程》;

h)房屋資料檔案齊全,便于查閱,執(zhí)行本程序入住有關(guān)規(guī)定。

4.2樓宇入住

4.2.1入住準備

4.2.1.1管理處相關(guān)人員根據(jù)分工,應(yīng)作好以下準備工作:

a)編制業(yè)主住戶入住資料清單,保證入住單必要的文字資料齊備;

b)適宜的辦公場所;

c)對各崗位人員進行專業(yè)培訓(xùn)、考核合格后上崗。

4.2.1.2對新竣工的物業(yè),如需要舉辦入住典禮儀式,由管理處主任安排

和組織,護衛(wèi)隊負責維護現(xiàn)場秩序。

4.2.1.3入住手續(xù)的辦理應(yīng)盡量提供一條龍服務(wù),為住戶節(jié)省時間,保證辦理入住手續(xù)簡捷方便。

4.2.2入住過程的控制

4.2.2.1辦理入住手續(xù)工作流程:

入住住戶登記鑰匙交接設(shè)備資料交接交接驗房驗收證件

4.2.2.2驗證收件:向業(yè)主住戶交樓時必須查驗《入伙邀請書》、《商品房屋銷售合同》及房屋購買付款憑證原件、業(yè)主身份證原件和復(fù)印件或業(yè)主委托代辦人代辦的證明、代辦人身份證原件和復(fù)印件,法人資格;確認手續(xù)后,業(yè)主根據(jù)合同規(guī)定需交首期管理費;方可辦理交接驗房手續(xù)。

4.2.2.3住戶登記:協(xié)助業(yè)主住戶填寫《家居情況登記表》及《家庭成員登記表》并將業(yè)主住戶身份證、戶口或護照簽證復(fù)印存檔。具體執(zhí)行《客戶服務(wù)中心工作手冊》關(guān)于住戶交樓的規(guī)定。

4.2.2.4鑰匙交接:與業(yè)主住戶當面清點所有房屋鑰匙,填寫《入伙鑰匙簽領(lǐng)表》并簽字。

4.2.2.5設(shè)備資料交接:與業(yè)主和住戶當面清點所有設(shè)施資料說明書,填寫《入伙簽收一覽表》請住戶簽字確認。

4.2.2.6驗房;管理處工程人員隨業(yè)主住戶前往樓宇住所,抄錄水、電、氣表底數(shù),檢查所有家具房屋設(shè)施裝修狀況,填寫《業(yè)主入伙接樓表》、《入伙返修項目表》,對存在質(zhì)量問題

約定時間限期維修,執(zhí)行《設(shè)施設(shè)備技改修繕維修控制程序》和《工程維護部工作手冊》有關(guān)規(guī)定。

4.2.2.7入住:業(yè)主住戶入住后,管理處客戶服務(wù)人員應(yīng)將有關(guān)文件資料整理完畢,交檔案室存檔。

4.2.2.8業(yè)主自行出租房屋的交接,業(yè)主委托物業(yè)公司辦理交樓手續(xù)時,根據(jù)《城市房屋租

賃管理辦法》(1995年建設(shè)部42號令)出具租賃合同等有關(guān)書面文件,并明確水電氣電話費用物業(yè)管理費的承付方和起止日期等事項。

4.3對房屋裝修的控制

4.3.1住宅使用房屋需進行裝修時,應(yīng)執(zhí)行《建筑裝飾工程施工企業(yè)資質(zhì)等級標準》(建設(shè)部1995,6)、《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》(建設(shè)部1995,8)、《成都市城市房屋裝修結(jié)構(gòu)安全管理規(guī)定》{成人發(fā)[2000]3號《公告》(發(fā)布)}和《住宅內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設(shè)部110號)的有關(guān)規(guī)定,業(yè)主住戶應(yīng)填寫《房屋裝飾裝修申請表》向管理處申請獲得批準,審核是否符合有關(guān)規(guī)定。

4.3.2裝修人員憑已審批的《房屋裝飾裝修申請表》、營業(yè)執(zhí)照、裝修裝飾資質(zhì)證明等有關(guān)證件到管理處辦理《裝飾裝修服務(wù)協(xié)議》繳納有關(guān)費用后,按期開工,對個體裝修從業(yè)人員應(yīng)具備個體裝飾裝修從業(yè)上崗證并辦理相關(guān)手續(xù)。

4.3.3裝修中非結(jié)構(gòu)性變動應(yīng)由工程部負責查驗、批準,工程部可進行有償代辦,對結(jié)構(gòu)性變動及專用設(shè)備(如管線、儀表)的變動,應(yīng)向主管部門申請批準。

4.3.4工程部應(yīng)加強對裝修作業(yè)現(xiàn)場的監(jiān)督管理,防止擾民、污染或安全事故的發(fā)生。

4.3.5裝修后的驗收:業(yè)主住戶裝修完畢后應(yīng)通知管理處與業(yè)主住戶共同驗收,業(yè)主住戶除按照裝修合同進行驗收外,工程部按公司《房屋裝修管理規(guī)定》和國家有關(guān)裝修規(guī)定進行驗收,對違章情況應(yīng)限期糾正,填寫《房屋裝飾裝修竣工驗收表》。

4.3.6業(yè)主住戶在管理處對其裝修驗收并在《房屋裝飾裝修竣工驗收表》中填寫驗收合格意見并簽名后,方可正式啟用。

5.0支持/相關(guān)文件

《服務(wù)提供控制程序》

《文件控制程序》

《基礎(chǔ)設(shè)施和工作環(huán)境控制程序》

《設(shè)施設(shè)備技改修繕維修控制程序》

《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》(建設(shè)部1993,12)

《房屋接管驗收標準》(建設(shè)部1991,2)

《建筑裝飾工程施工企業(yè)資質(zhì)等級標準》(建設(shè)部1995,6)

《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》(建設(shè)部1995,8)

《成都市城市房屋裝修結(jié)構(gòu)安全管理規(guī)定》{成人發(fā)[2000]3號《公告》(發(fā)布)}

《住宅內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設(shè)部110號)

《客戶服務(wù)中心工作手冊》

《工程維護部工作手冊》

6.0記錄

《資料移交清單》

《房屋接管驗收表(水)》

《房屋接管驗收表(電)》

《房屋接管驗收表(土建)》

《公建接管驗收表》

《園林綠化接管驗收表》

《設(shè)備接管驗收表》

《工程整改記錄單》

《接管驗收明細表》

《驗收遺漏問題統(tǒng)計表》

《入伙邀請書》

《家居情況登記表》

《家庭成員登記表》

《入伙鑰匙簽領(lǐng)表》

《入伙簽收一覽表》

《業(yè)主入伙接樓表》

《入伙返修項目表》

《房屋裝飾裝修申請表》

《裝飾裝修服務(wù)協(xié)議》

《房屋裝飾裝修竣工驗收表》

篇3:物業(yè)接管入伙流程范本

(1)接管驗收

A、接管驗收條件

物業(yè)樓宇已竣工,在政府有關(guān)單位驗收全部合格、附屬設(shè)備已完全能正常使用、房屋編號已得認可的基礎(chǔ)上,由物業(yè)公司代表全體業(yè)主以物業(yè)滿足使用功能為主要內(nèi)容進行再檢驗。

B、接管驗收程序

a、工程維修中心組織相關(guān)部門,分別與開發(fā)商確定驗收日期后,組成開發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位三方聯(lián)合小組。驗收記錄單一式三聯(lián),三方各執(zhí)一份。

b、工程維修中心向發(fā)展商索要以下資料:

產(chǎn)權(quán)及技術(shù)資料;

政府竣工驗收合格資料;

相關(guān)合同資料。

c、驗收小組分組對樓宇建筑逐間房屋進行查驗,對如窗戶、玻璃、臺面、貓眼、地漏等所有附屬工程進行驗收。并對綠化、給排水、電氣工程、機電設(shè)備配套設(shè)施及附屬工程進行驗收。

d、工程維修中心對所有工程系統(tǒng)技術(shù),均應(yīng)將參數(shù)、性能、規(guī)格等各項特性指標與資料一一對應(yīng),并進行驗收。

e、驗收人員均應(yīng)認真、如實地填寫相關(guān)記錄。必須堅持合格一項接管一項。未經(jīng)調(diào)試合格驗收的不予簽字接管。以上資料保管期限為樓宇無使用功能為止。

C、驗收中發(fā)現(xiàn)問題的處理

a、對于墻壁污跡、劃痕、地磚缺角、玻璃破裂、衛(wèi)生間地漏不暢等類似細小問題逐一列明,要求施工單位承諾在一定的限期內(nèi)整改。

b、對驗收中發(fā)現(xiàn)的非結(jié)構(gòu)性問題,驗收組應(yīng)在兩天內(nèi)提交開發(fā)商,開發(fā)商整改完畢后,另行復(fù)驗,直至合格為止。

c、對驗收中發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)或設(shè)備、設(shè)施使用安全的質(zhì)量問題時,驗收不通過。由施工單位采取有效措施進行整改合格后,商定時間再驗收,并索取加固補強措施復(fù)驗結(jié)果的記錄予以保存。

d、對不具備使用功能問題的處理(如水電未接通),工程維修中心應(yīng)督促開發(fā)商抓緊解決,符合驗收條件后再行組織驗收。

D、業(yè)主的驗收

a、業(yè)主在裝修前應(yīng)對房間進行驗收,對業(yè)主提出的有關(guān)房屋質(zhì)量方面的問題,應(yīng)在兩天內(nèi)提交給開發(fā)商,由開發(fā)商負責整改。驗收記錄管理處應(yīng)留底,且業(yè)主的接管驗收記錄中所有問題均應(yīng)有處理結(jié)果的記錄。

b、設(shè)備、設(shè)施未驗收期間或入伙保修期間,管理處如發(fā)現(xiàn)設(shè)備、設(shè)施有任何不妥之處,應(yīng)及時書面提交開發(fā)商和相關(guān)單位。

c、管理處應(yīng)對相關(guān)整改情況進行跟蹤處理,直到解決為止。

(2)、物業(yè)入伙

A、組建新管理處

a、新的管理處應(yīng)于確定入伙前三個月成立。

b、管理處負責健全規(guī)章制度。

c、管理處要加強員工應(yīng)知應(yīng)會的培訓(xùn)。

d、管理處要做好日常運作的物料(工具、消耗品、備用件、辦公用品等)準備。開展入伙前動員工作。

B、物業(yè)的清潔"開荒"

物業(yè)接管驗收之后,對物業(yè)內(nèi)外全面、徹底的清潔,將干干凈凈的物業(yè)交給物業(yè)所有者。

a、物業(yè)內(nèi)外建筑垃圾的清運。

b、對玻璃、地面、墻面等處灰塵、污垢的清除。

c、對公用部位(樓梯、電梯、室外環(huán)境等)、辦公用房以及設(shè)施的清掃。

d、各種指示牌的清潔,大理石的清洗、打蠟?zāi)ス狻?/p>

C、入伙資料的準備:

A、入伙通知書、手續(xù)書;

b、業(yè)主公約、住戶手冊及裝修相關(guān)資料;

c、收樓須知、繳款通知書;

d、用戶登記表、驗房(鋪)書;

e、樓宇交接書及其它工作。

D、入伙日籌備工作

a、物業(yè)的清潔:入伙日之前,須再次清潔,清除臟污現(xiàn)象。

b、物業(yè)的裝飾:物業(yè)正式入伙時期,需要精心布置和進行適當?shù)难b飾。

c、設(shè)備的試運行:管理處在入伙之前要對設(shè)備進行連續(xù)動作檢驗,照明、電梯、給排水等系統(tǒng)設(shè)備必須處于正常的工作狀態(tài),發(fā)現(xiàn)有異常應(yīng)及時修理,確保性能過關(guān)。

E、入伙程序

a、辦入伙手續(xù),管理處應(yīng)與開發(fā)商協(xié)商好,實行一條龍服務(wù)。

●核收由開發(fā)商簽名蓋章的交房手續(xù)書;

●核收承辦人身份證復(fù)印件或法人授權(quán)書;

●發(fā)放入伙資料,應(yīng)清楚、有序、并做好記錄;

●入伙手續(xù)不完整不進行以下手續(xù)。

b、管理處負責將接管的物業(yè)在業(yè)主同意驗收后轉(zhuǎn)交給業(yè)主,并記錄相關(guān)業(yè)主收房意見。

管理處派人陪同業(yè)主驗房,由業(yè)主確認物業(yè)質(zhì)量問題和水、電、氣表底數(shù)并核收歸檔;

管理處填寫相關(guān)驗收記錄并將相關(guān)缺陷情況說明,由業(yè)主簽字確認。

將驗房存在的問題報開發(fā)商,并讓其簽收,確定解決時間,如未解決催辦至解決;

業(yè)主收房后應(yīng)向其介紹公司概況和管理服務(wù)項目及收費標準等基本情況;

承辦人填寫業(yè)主/用戶登記表。

c、簽認

管理處與業(yè)主簽《業(yè)主臨時公約》;

 

;業(yè)主裝修時與管理處簽訂裝修管理規(guī)定。

d、交費

業(yè)主需交首期管理費。

e、交鑰匙

當業(yè)主在相關(guān)記錄上簽名后將鑰匙交給業(yè)主