新城小區物業管理服務內容及要求

綜合管理

1負責制定物業管理服務工作計劃,并組織實施。

為配合"zz?濱海新城"的開發理念和物業管理的服務工作,我們制定了物業管理的相關計劃,將物業管理工作細分為以下七個階段,并詳細闡述各個階段中的主要工作內容,具體如下:

開發建設階段--物業銷售階段--物業竣工驗收階段--業戶入住期的收樓服務階段--業戶入住期的裝修服務階段--業戶入住期的安全控制階段

日常運作管理階段

第一階段:開發建設階段

管理公司在實質管理前提出針對物業現存的、有關影響將來管理的問題,使開發商有時間考慮增減設施;以期能夠節約將來設施更改或增減的費用。應站在使用者的角度去選擇各類設施及相關配備,并提供適合日后使用者需要的意見。具體服務如下:

A、協助評估物業規劃及相關建議

1、從管理角度對建筑物的設計圖紙提供參考意見,提出工程上會影響將來物業管理的意見及需要改善的建議。

2、從日后管理的角度,分析建造材料及安裝方法等。

3、站在使用者的角度,對有關工程設備的選擇提供意見。

4、在開發商需要時,參與有關工程聯席會議,對可能影響日后執行管理工作的事項,提供參考性建議。

5、提供機電安裝及能源分配的參考性管理意見。

6、建議成品保護方案,減少因施工對材料可能造成的損害。

B、協助評估各機電房的規劃位置,使日后管理運作能夠更加順暢,節約資源,并制定管理維修保養計劃。

C、針對綠化規劃提出建議,包括建議選用的植物種類是否有利于日后的養護管理,建議開發商選擇較為適合的植物品種以配合項目的整體形象。

D、針對安全保衛系統的設定位置及設備功能提出建議。

E、針對垃圾處理設備及垃圾收集點、垃圾房位置提出建議。

F、針對消防設備的設置及功能提出建議。

第二階段:物業銷售階段

越來越多的客戶在買樓前更加關心交付使用后他們所面對的"物業管理"問題,他們更需要知道除了建筑物的硬件外,將來所面對的服務"軟件"會是什么水平。用送管理費或低價管理費進行促銷的做法,其管理質量已逐漸被客戶所質疑,對此,我們建議開發商:允許物業公司在銷售現場派駐貼心管家,現場演示及宣導,將管理服務工作具體化、形象化地展現給客戶,使客戶對物業管理服務有所了解,同時,物業管理公司可以通過"貼心管家"在現場進行物業管理工作答疑與宣傳來增加購買者的的信心,也增強他們對房地產開發企業的信心,提升開發商在公眾心目中的良好形象,創造良好的名牌效應,從而更有效地促進房產的銷售。

A、設計符合物業的管理模式

銷售市場會隨著時間的變化而不斷產生新的需要,這就要求開發商必須按照市場需要對物業的使用功能進行調整;物業管理公司也要針對物業的實際情況設計出更加適合其日后運作的物業管理方案,從而為銷售宣傳和日后的業主答疑創造條件。

B、協助開發商培訓銷售人員

物業公司將針對銷售期間客戶所關心的物業管理問題,制定培訓計劃和物業管理的相關常識及標準,協助開發商對銷售人員進行有關物業管理方面的培訓,以增進銷售人員對物業管理工作的認識,便于在銷售過程中能夠準確地解答購房者對物業管理工作的質疑,增強購房者的信心,促進房產銷售,同時也有利于日后物業的交接及物業管理工作的順利進行。

C、組建物業管理架構、實施招聘培訓計劃、完善辦公條件。

D、制定"客戶服務中心"內部管理制度、工作規程,提交交樓、裝修文件及相關表格。

第三階段:物業竣工驗收階段

管理公司在對物業狀況充分了解的基礎上,通過接管驗收這一工作程序,進一步熟悉物業整體的各項性能與特點,預測管理中可能出現的問題,制定相應的處理方案,真正做到有備無患,防范于未然。

驗收與接管程序如圖所示:

A、移交接管前的準備工作

1、委托管理合同簽訂后,公司物業管理部牽頭組建"zz濱海新城客戶服務中心"并提前介入管理,擬派管理人員到位,落實管理用房和員工宿舍,做好各項籌備工作。

2、成立驗收小組。工程技術人員進駐現場,了解物業設施設備、熟悉設備的構造、性能;水、電、氣管道線路的鋪設位置及走向,以及存在的問題;填寫有關質量記錄,以便盡快得到解決。

B、物業資料的移交接管----接管樓宇資料的驗證及部分移交資料

1、產權資料(項目批文、用地批文、小業主資料、建筑規劃許可等)

2、政府驗收合格資料(消防驗收合格證、物業綜合驗收合格證書、住宅使用說明書、住宅質量保證書等)

3、工程技術資料[竣工圖紙--包括平面圖、建筑、結構、水電、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙、地質勘察報告、工程合同及開、竣工報告、圖紙會審記錄、工程設計變更通知(包括質量事故處理記錄)、隱蔽工程驗收簽證、沉降觀察記錄、竣工驗收證明書、水電衛生器具等設備的檢驗合格證書、砂漿混凝土試壓報告、供水試壓報告]

C、物業接管驗收程序

1、開發商通知物業公司接管驗收。

2、物業公司驗收小組核對所接收的資料,簽發驗收復函。

3、公司驗收小組同移交人對房屋質量、使用功能、公共配套設施設備等進行竣工驗收。

4、對竣工驗收中發現的質量問題,由驗收小組填寫各類遺留問題統計表,約定期限由移交人負責整改,并商定時間復驗。

5、對住宅室內對象無明顯不全、符合檢驗標準要求的房屋,由"客戶服務中心"接收鑰匙,承擔保管責任。

6、業戶入住時,由客服助理陪同對戶內進行全面細致的檢查驗收,對發現的質量問題經整理后報告"客戶服務中心",并轉交開發商,并由開發商要求承建商在限期內逐項返修,經物業公司或業主驗收后消項。

7、在保修期內,如在使用過程中由業戶或管理人員發現的、屬于建筑施工或產品制造的缺陷時,應報告"客戶服務中心"查驗證實后,大中修由開發商責令承建商更換或返修,小修、急修可委托工程部進行維修,費用由承建商負責。

D、房屋接管驗收項目及標準

1、驗收項目。(包括梁、柱、板主體;墻面;地(樓)面;樓梯、扶手;插座;接線盒;開關;給排水系統;照明系統;門窗;三表;廚衛防水防滲等內容)

2、驗收標準。(住戶及房屋內的水電配套設施等,參照建設部標準和國家頒布的《房屋接管驗收標準》及達到業戶的合理要求。)

E、物業公共設施接管驗收項目及標準

1、驗收項目。(物業公共設施及其水電等;基礎設施;弱電系統;智能化系統;消防系統;公共綠化;停車場系統;標識標志及相關公共配套等)

2、驗收標準。(參照建設部和國家頒布的《房屋接管驗收標準》及達到設計要求。)

F、工程完善和工程遺留問題的處理

1、在房屋本體工程竣工并進行竣工驗收后,進行的部分公共配套設施的工程完善。

2、在竣工驗收和樓宇使用過程中,將存在的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設計無法達到使用的要求、保修無法解決的設計缺陷等方面內容作為工程遺留問題提交開發商并跟進處理。

3、"客戶服務中心"對完善配套工程執行監督職能,指定專人作好協調工作。

4、為進場的施工人員辦理出入證,避免與裝修施工人員混淆,確保安全。

5、限制噪音施工時間,確保業戶休息。

6、加強保安力量,監督施工人員,做好現場管理。

7、制定物業進出管理制度并落實相關方案。

G、業戶入住前準備工作

1、制定物業交樓準備計劃。

2、交樓文件準備;

3、交樓物品準備;

4、交樓場地布置;

5、清潔開荒準備;

6、交樓模擬訓練;

7、政府及相關公共事業機構的協調工作;

8、協助通知業主收樓;

第四階段:業主入住期的收樓服務

業主收樓是一件非常值得慶賀的事情,因此,交樓現場的布置應該顯得隆重熱烈,交樓期間可以舉行慶祝活動,配合開發商的銷售活動。收樓過程可以由物業管理公司派出"貼心管家"負責接待收樓業主,采取各種措施如:請尚未安排辦理相關手續的業主觀看"收樓程序"的光盤演示、針對隨同業主前來辦理手續的其它家庭成員或朋友,"貼心管家"還將根據實際情況安排不同的活動等等,避免業主長時間等候或產生受冷落的感覺。

A、辦理入住手續流程

接待、驗證業主身份→收取入住期間費用→派發資料讓業主填寫,并簽訂相關協議文件等→發放鑰匙→交、驗房屋→跟進遺漏工程或協助辦理開通

水、電、氣,代辦電話、電視等業務。

B、辦理入住手續采取的便利措施

物業公司將以熱情、周到的態度,高效、便利的服務為業主辦理入住手續。由物業管理公司派出"貼心管家"全程陪同業主辦理手續,籍此增進與業主之間的溝通;同時提前與煤氣公司、電信部門、有線電視臺等相關機構進行協調,節省業主辦理入住或簽訂代辦業務協議的時間;代辦有關業務,方便業戶,減少麻煩;同時,為業戶提供多項免費裝修服務咨詢和家居采購等便利服務;也可以提供預約收樓或集體辦理手續等便捷服務。

第五階段:業戶入住期的裝修服務(房屋管理)

A、房屋外觀管理

為維護建筑物的外觀形象統一、美觀,保障樓宇的附屬設施、設備的正常使用和功能不受破壞,我們將采取以下措施進行嚴格管理:

1、做好建筑物外觀的保養工作,制定房屋外觀保養計劃,根據設計裝修的要求定期進行養護,確保"zz濱海新城"的設計開發理念得以完整體現,保持恒久的魅力。

2、對業戶的裝修實施嚴格管理和控制,堅決杜絕違章裝修的出現。

B、制定《房屋年度養護計劃及實施方案》(見下圖),并抓好落實

序號項目維修類別定期維修

計劃方案標準實施效果

1房屋承重結構部位局部受損;施工質量原因造成的結構問題。每年對房屋基礎進行一次檢查;及時了解房屋的結構性能,作到早發現,早處理由工程部負責實施建筑物白蟻防治標準;建筑物完好等級標準。結構安全,正常使用。結構性能完好。

2外墻面外墻起鼓脫落的修補;

外墻局部滲漏;

外墻大面積滲漏;

外墻面的翻新。每2年對于較大面積滲漏,外墻久修無效的,應局部翻新防止繼續擴大及污染墻面;并清洗一次;每年雨季前對住戶外窗臺進行一次密封維護檢查,杜絕雨水侵入。由工程部負責實施房屋修繕標準;

外墻面修繕作業規程。外墻平整,無滲水;

整潔統一。

3屋面隔熱層破損;

防水層破損造成屋面滲漏;

屋面積水。避雷網每年刷一次油漆,防止銹蝕;每半年疏通一次屋面雨水口;每年對屋面防水層檢修一次;每年翻新更換老化部分。由工程部負責實施。房屋修繕標準;相應修繕作業規程。無積水,防水層正常,有效發揮功能,無滲漏;隔熱層完好。

4消防設施疏散標志的維修及養護;

室內消火栓(箱)的維護及檢修。每年對消防箱油漆一遍,并將消防帶晾曬一次以防發霉;每年對消防疏散進行一次維護。由消防、機電、維修專業人員對應負責實施;消防系統主要設施設備每年更換一次。消防設施保養規程。設備完好率100%。

5公共通道門廳

、樓梯間公用地面的維修改造;公共通道、門廳的墻、天棚維護;樓梯間墻面、扶手、踏步的維護。每半年對公共地面進行一次維護,補換損壞或空鼓地磚;每2年刷新一次通道門廳及樓梯間墻壁天棚、扶手及欄桿。由工程部按照相應技術作業規程實施

每3年鏟除抹灰翻新一次。房屋修繕標準;相應建筑部分修繕技術規程。美觀、完好、整潔、清爽。

6共享煙道由煙道內隔斷板損壞及導流板安裝不當造成的回串煙;排煙口封閉不當造成漏煙。每年對屋面出煙口蓋板及防護罩進行一次維護。由工程部按照相關作業規范實施。排煙管道技術規范。排煙通暢,安全正常使用。

7上下水主管接口及砂眼漏水;管道堵塞、破裂;固定碼松脫。每年刷一次管道油漆;每年檢修一次,并緊固管道固定碼;每年雨季前檢查一次雨水口,更換不合格部分。由工程部按相關作業規范實施。排水管維護修繕標準;給水管維護修繕標準。美觀完好;上下水通暢;

無滲漏。

C、負責室內裝修管理,建立裝修管理制度、裝修協議、裝修申請及審批記錄、裝修公司和裝修人員登記及相關資料齊全,并建檔管理。

二次裝修是關系到業主切身利益的大事,如何才能既保持房屋的觀賞性、安全性不受人為的破壞,又能讓業主盡量按照個人意愿進行裝修,是管理控制好二次裝修的關鍵。我們做法是:1、裝修前向業主說明裝修規定,告知業主什么該做,什么不該做。

2、嚴格審批業主的裝修方案,如有違章設計內容,應向業主說明,并督促其進行更改。

3、認真審核裝修公司提交的各項材料,做到各項手續、材料齊全。

4、制定嚴格的、具可操作性的裝修管理制度,并抓好落實。

5、與裝修公司簽訂《裝修協議》,對裝修申請進行嚴格審批。

6、建立裝修人員進出小區登記制度,對裝修人員帶進小區的施工工具進行檢查,對攜帶金剛取孔、大錘等破壞性大的工具進入小區的施工人員進行跟蹤記錄,一旦施工完成,規定立即將工具置于管理人員的監督下,直至帶出小區。

7、加強有關裝修規定的宣傳,裝修期跟蹤監管,違章裝修即時處理,嚴格裝修驗收環節,把裝修工作納入入住階段的一個重點工作。

我們擬采取的違章裝修控制流程如下:

培訓合格后

內部裝修管理方案

發現違章裝修

1、對業戶和裝修隊伍的宣傳

為加大裝修宣傳的力度,我們除了將在入住初期策劃一項大型活動之外,還將在小區設立裝修管理宣傳欄,充分發揮社區文化的導向功能,約束功能,并架起客戶服務中心與業戶及裝修公司的橋梁,真正提高業戶按章裝修的自覺性。

2、建立嚴格的裝修審批制度:

3、裝修審批重點

◎保證房屋設施正常使用功能。審核重點:房屋結構、智能化設施及管線;供水、供電管線。

◎保證房屋外觀統一美觀。審核重點:陽臺、窗臺、天臺(躍層房)、空調安裝及管線走向。

◎裝修材料符合防火規定。

◎原房屋內承重墻、柱、梁、樓板等主體結構部件有否拆改。

◎是否改變房屋及配套設施的使用功能。

◎是否出現鉆鑿地面和房頂的防水層的情況。

◎所有樓板面裝修荷載是否超過設計要求。

◎增加內墻必須采用輕質材料。

◎是否影響、占用公用部位,是否在公用部位占道搭建。

◎安裝空調須在指定位置,空調出水須排入專供空調出水使用的管道。

◎是否在窗臺及陽臺上違章搭建任何形式的雨陽篷。

4、建立細致嚴密的裝修跟蹤監管體系

◎成立裝修管理中心,由各個部門的人員組成,負責裝修的日常工作及突發事故的處理,聯系派出所地段民警對裝修暫住人員進行管理。

成立裝修檢查隊,檢查隊由保安部、工程部、客戶服務中心等人員組成,負責對裝修現場

的日常巡視和監管。

5、避免出現違章裝修及相關處理措施

◎預防性措施,包括裝修管理制度的宣傳、進出小區材料的控制等。

◎說服措施。

◎經濟措施。

◎行政措施。

◎法律措施。

D、由于"物業標識的設置、安裝、維護"是進入日常運作管理階段后的工作,因此,我們將在"日常運作管理階段"一節中做闡述。

第六階段:業戶入住期的安全控制

A、保安隊伍建設

建立高素質的保安隊伍,按照高標準、嚴要求的指導思想,嚴格招聘、培訓、上崗、考核等關鍵環節,實施"準軍事化"管理。保安員選聘退伍的優秀軍警戰士,具有良好的思想品質和精湛的業務技能,建立業務、績效考核與工資、職位掛鉤的機制,保安管理引入輪換制和末位淘汰制。

B、確立治安重點

由于入住裝修階段人員眾多,管理現場較復雜,需要特別針對人流、物流、車流制定有效的監控管理方案。

第七階段:日常運作管理階段

對日常運作階段的管理,我司將全面按照ISO9002:2000質量管理體系進行,嚴格執行各種工作規范,注重每一個服務項目人員的培訓和考評,加強日檢、周檢、月檢工作。

A、"客戶服務中心"內部運作管理

1、為規范"客戶服務中心"物業管理服務的監督檢查工作,確保提供的服務質量能符合規定的要求,實行由"部門主管到客服經理逐級巡檢"制度。

2、"客戶服務中心"各部門主管負責所轄范圍內各項工作的日檢。。

3、客戶服務經理負責主管工作的周檢。

4、總公司物業管理部經理負責組織每月的月檢。

5、物業公司分管本項目的領導實施不定期巡檢。

B、業戶報修處理工作規程

1、目的是為了盡快處理業戶的報修,規范維修工作,確保為業戶提供滿意的服務。

2、客戶服務部負責記錄報修,并傳達至工程部。

3、工程人員負責報修內容的現場確認及維

修。

4、工程部經理負責維修監督,對"維修服務項目表"以外的報修內容進行評審。

5、客戶服務中心負責對維修工作進行跟蹤反饋及回訪。

C、業戶投訴處理工作

1、確保業戶的有效投訴能及時、準確、合理地得到解決。

2、客戶服務部負責對業戶投訴的記錄和協調處理工作。

3、被投訴部門按照投訴內容跟進安排,具體解決有關問題。

4、客戶服務經理負責對投訴處理的效果進行檢查。

D、服務收費管理

1、規范客戶服務中心服務收費(包括管理費、水電費)的程序,確保業戶對服務的滿意。

2、客戶服務中心為業戶收取有償維修服務費及每月的管理費及水電費。

3、客戶服務中心財務人員負責辦理各項費用的銀行托收工作。

4、客戶服務部負責派發各項收費通知單,并協助財務做好費用的催繳工作。

5、工程部負責對有償維修服務的費用進行核定。

客戶服務經理對有償維修服務的收費進行審核。

E、突發事件或異常情況處理

1、確保對小區內各類突發事件迅速、果斷的進行處理(盜竊、匪警、火警、斗毆等),保障業戶人身及生命財產的安全。

2、客戶服務中心應進行突發事件及異常情況處理的培訓,客服經理在緊急情況下負責應急

事件的全面處理,負責搶救現場指揮及督導工作。

3、由客戶服務中心的全體員工組成應急分隊,以應付各類突發事件。

4、當值人員應嚴守崗位。

5、保安員負責安全防范,工程人員負責水電供應及搶修。

6、其它員工應聽從上級領導的調遣,積極參與救護或搶險。

2專職接待受理投訴

我們擬在"zz濱海新城"配置15名貼心管家,按幢劃分,采用小片區管理方式。貼心管家必須24小時受理報修、信息收集、咨詢和投訴處理等公共事務。在處理業戶投訴問題上,我們將設立"層級匯報、層級處理"的制度,并嚴格落實。

3協助組建業主大會,選舉產生業主委員會并配合其運作

A、一旦條件成熟,我們將全力協助開發商依法組建、成立業主大會,并配合其運作。包括:

B、協助制定業主大會議事規則。

C、制定《業主公約》。

D、準備其它必要的相關資料。

E、按主管部門的規定進行登記、申請。

F、選舉產生業主委員會。

G、積極配合業委會的工作,自覺接受其對物業管理與服務的監督檢查。

H、及時發現管理中出現的問題,不斷改進和提升管理服務的質量與水平,實現"專業化管理與業主自治相結合,共同建設美麗家園"的目標。

4管理制度健全,服務質量標準嚴格,物業管理檔案資料完善

"沒有規矩,不成方圓"。健全完善、具有操作性的管理制度和嚴格的服務質量標準是我司進行統一、規范化管理的準繩和保證。我司于1999年通過ISO9002質量管理體系認證,并于20**年通過ISO9002:2000的升級改版認證。經過多年的探索和實踐,已構建出一整套完善的、科學化的質量保障體系。接管"zz濱海新城"之后,我們將嚴格按照ISO9002:2000質量管理體系及本公司質量體系文件的要求,對該項目實施專業化、規范化的管理。我們將做到:

A、在公司目前制訂的各項管理規章制度的基礎上,結合本項目的實際需要,根據ISO9002:2000質量體系的要求,進一步充實和完善相關管理制度;

B、參照星級酒店的標準重新審訂各項服務質量的考核標準,使這些制度和標準更規范、更合理、更科學、更有針對性。

C、除此之外,物業管理檔案資料的收集、整理和保管也是一項重要工作,各種設計圖紙、施工方案說明、工程設施設備資料、業主置業檔案等重要資料都應具備全面性、系統性和時效性,并妥善管理。

5應用計算機系統對業主及房產檔案、物業管理服務及收費情況進行管理

在科技高速發展和社會不斷進步的今天,計算機、網絡已普及到了各行各業,成為人們工作和生活不可缺少的"得力助手"。目前,在我司所有的管理項目中,日常的服務工作已全面實現智能化管理,采用思源物業管理軟件系統,不僅提升了操作的準確性,而且提高了工作效率;在人員素質和操作技能方面完全能夠滿足"zz濱海新城"日常管理與服務的需要。

6代表業主對物業管理區實施全面驗收

7與開發商配合做好房屋移交工作

8全體員工統一著裝,持證上崗

這是對物業管理從業人員的基本要求,也是我們必須遵守的職業規范。目前,我司各崗位人員都已實現"統一著裝,持證上崗"。另外,為了能夠更進一步凸顯"zz濱海新城"的尊貴和氣派,業主和住戶的尊貴與優越,我們針對本項目的實際需要,在人員招聘、選派,服裝設計、制作等方面進行了深入細致的考量,力求能夠與"zz濱海新城"的特質和業戶的身份、地位相匹配,力求做到:

A、人員精神面貌好,舉止談吐文雅,具有一定的文化修養和職業素質;

B、員工服裝符合崗位著裝需要,要求色彩和諧,款式新穎,質地優良。

C、統一美觀的服裝,配以得體的妝容,使內在修養和外在形象相得益彰,帶動出特有的、富有時代氣息的職業氣質和管家風范,我們相信,這將成為"zz濱海新城"的又一個亮點。

篇2:住宅物業管理服務內容收費辦法

住宅社區物業管理服務內容與收費辦法

本社區服務分為公共性物業管理服務和特約專項服務。

公共性物業管理服務費用簡稱為"物管費"。

特約專項服務是根據不同客戶的實際需求而開展的特別針對性服務項目,其收費標準根據所提供的服務內容并按照合理的原則自行定價或與客戶協商定價收取。

1、公共性物業管理服務內容

(1)房屋檔案管理:建立、妥善保管和正確使用本物業的管理檔案,并負責及時記載有關變更情況;

(2)業主檔案資料管理:搜集、整理、歸檔、保管、及時更新本社區業主基本情況及檔案資料,并配合當地公安機關進行備案登記;

(3)收費服務:定期向業主及物業使用人收取物業管理公共服務費(簡稱"物管費"),可接受有關單位的委托代收代繳水、氣費、垃圾處理費、有線電視收視費、網絡服務費、電話費等費用;

(4)協調關系、對外聯絡、處理投訴;

(5)維修養護服務及管理:對社區公共建筑、場地、房屋、公共設施設備及房屋共用設施設備進行定期巡檢、養護、維修和管理;

(6)安全防范(但不含人身、財產的保險和保管責任,另有合同約定的除外);協助配合當地公安機關維護社區內公共秩序及消防安全,創造良好的治安環境;

(7)交通管理:對進入社區的車輛行駛和停放加以管理,保持社區內交通的順暢及安全;

(8)保潔服務:定期清掃和清運垃圾,定期除蟲、滅鼠,保持社區內公共區域及公共設施的清潔衛生;

(9)綠化養護管理:負責社區景觀和綠化帶的綠化養護,維護良好的綠化景觀;

(10)社區文化活動:根據實際情況不定期舉辦社區宣傳和文化活動。

2、特約專項服務內容

(1)車輛停放服務:按相關規定收取機動車和非機動車的車位使用費;

(2)特約有償服務:維修(水電、房屋、家電)服務、家政服務、代租植物盆景(提供家庭綠化服務)、代訂報刊雜志、代繳費用、房屋代租代售、商務服務、信息咨詢……

(注:上述特約有償服務項目可根據實際需要及具備條件逐步開展)

3、物業管理費的支出范圍

(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

(2)物業公共部位、共用設施設備的日常運行、維修、保養費用;

(3)物業管理區域公共區域清潔衛生費用;

(4)物業管理區域公共區域綠化養護費用;

(5)物業管理區區域公共秩序維修費用(包括保安及消防裝備);

(6)辦公、通訊等行政管理費用;

(7)公用水、電費;

(8)物業管理企業固定資產折舊費;

(9)美化環境及節日裝飾活動費用;

(10)法定稅費;

(11)物業公司酬金。

4、物業管理費的計費標準及交費辦法

(1)計費標準:

根據物業管理服務原則與思路,實行在政府指導下同業主協商以期達到優質優價、服務水平與服務價格相適應的收費原則。

(2)交費辦法:

①業主/住戶應當根據《前期物業管理服務協議》或《物業管理服務合同》的約定按時足額交納物業管理服務費;

②業主與物業使用人約定由物業使用人交納物管費的,從其約定,業主負連帶交納責任;

③未能按時交納者,物業公司將依據《前期物業管理服務協議》或《物業管理服務合同》的約定向業主/住戶收取逾期滯納金;

④任何業主/住戶以任何借口、理由延期或拒絕交納物管費,都是對其他業主及住戶利益的侵犯,物業公司將會同業主委員會督促其限期交納,逾期仍不交納的,物業公司可以向當地人民法院起訴,依法進行追討。

(3)交費時間:每月的25日

篇3:物業管理服務內容

項目物業管理服務內容

****的物業管理服務由**物業管理公司提供,在項目交付使用后至項目業主委員會成立前,物業管理服務的主要內容如下:

1、房屋建設共用部位的維修,養護和管理。共用部位是指物業管理區域內屬全體業主或公寓樓單幢物業的業主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、走廊通道、公寓房屋承重結構、公寓室外墻面、屋面及其他共同部位。

2、共同設施設備的維修、養護、運行和管理。共同設施設備是指物業管理區域內屬全體業主或公寓樓單幢物業的業主、使用人共同使用的水泵、排水管道、窨井、垃圾箱(房)、照明燈具、建筑智能系統、避雷裝置、消防器具、防盜門、信報箱及其他共用設施設備。

3、公共綠化

(1)及時修剪、澆灌、施肥、除蟲等綠化養護,促使花草樹木正常生長;

(2)清理公共綠地,保持公共綠地整潔;

(3)必要的補種,保持綠化的完整;(4)保護和改善生態環境。

4、屬配套建筑和設施的養護和管理,包括游泳池、網球場、健身綠地、垃圾轉運站、公共停車場。

5、公共環境衛生

(1)公共場所清掃、道路的保潔;

(2)公共設施設備的保潔;

(3)生活及裝修垃圾的收集、清運。

6、保安

(1)協助公安部門維護本物業區域內的公共秩序,進行安全防范;

(2)門崗值勤;

(3)物業區域內巡查;

(4)報警監控。

7、交通秩序與車輛停放

(1)外來車輛進出管理;

(2)停車泊位管理;

(3)維護交通安全;

(4)車輛行駛,停放有序;

(5)退速、限重、禁鳴,保持小區安靜。

8、房屋裝修管理

根據國家建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》和《長沙市城鎮住宅裝修管理辦法》,對物業區域內的房屋裝修行為進行管理。

9、消防管理

(1)消防器材管理,確保消防器材無缺少,不失效;

(2)確保消防通道暢通;

(3)加強易然、易爆品的管理;

(4)加強消防常識的宣傳,開展義務消防;

(5)發生火災及時報警,并積極組織來災火。

10、管理與物業相關的工程圖紙、業務(使用人)檔案與竣工驗收資料。

11、負責向業務(使用人)收取物業管理服務費。

12、業務和物業使用人房屋自用部位、自用設備及設施的維修、養護,在當事人提出委托時,物業管理公司須接受委托并合理收費。