物業分公司成本控制程序

1.1物業分公司成本管理必須遵循目標成本、動態控制的原則,將成本目標納入目標管理責任制,按照分層管理、權責結合、責任到人的原則,落實各部門的成本管理責任。定期進行成本動態統計分析,不斷提高成本管理水平和有效降低各項成本費用。

1.2為完整、準確地反映物業服務成本狀況,各項目所在公司、物業分公司應遵循管理公司的規定要求,嚴格區分項目開發成本和物業服務成本。

1.3為保證對實際發生成本的有效監督,物業分公司財務部必須對各項業務的成本預算和實際支出進行全程監控,并定期統計分析成本變化,及時發現、糾正異常成本情況,以保證公司總體成本控制在目標范圍之內。

2相關職責界定

2.1物業分公司(籌建處)負責目標成本測算和資金預算計劃的制訂,并按批準的目標成本和資金計劃執行。

2.2項目所在公司負責審查確認所屬物業分公司的目標成本測算結果及資金預算計劃,并對執行結果進行備案審查。

2.3管理公司物業管理部負責指導各物業分公司進行目標成本測算工作,并對項目所在公司批準的目標成本及其執行情況進行備案審查。

3物業管理成本分類

3.1按成本承擔主體劃分:物業管理日常服務成本和項目開發物業啟動費(成本)。

3.2按時間劃分:項目分期開發的物業啟動費用和會計年度物業成本、項目開發總物業管理成本。

3.3按服務類別劃分:清潔成本、綠化養護成本、安全保衛成本(含人員成本)等。

3.4按單項劃分法:人員成本、行政成本、公共能耗等。

4物業管理成本控制要點

4.1人員成本是物業管理成本的重要控制節點。必須首先從服務承諾、組織結構設計、服務流程設計、人員到崗時間安排、薪酬體系設計等各個方面考慮控制成本。實現人員最大管理效益是各個項目公司的必然追求。

4.2公共能耗成本是物業管理成本的重要開支,必須從產品設計階段、設備采購階段就開始控制,日常物業管理服務期間應該對公共能耗定期監測、分析并采取有效節能措施。

4.3編制物業管理方案時要進行物業管理日常服務成本的測算,提出物業服務費和停車場服務費收取標準;

4.4編制物業管理方案時要進行物業啟動費(成本)的測算,物業啟動費用是物業管理在項目開發經營期期間發展商投入地產物業管理工作的總費用。是以項目結算周期為時間節點。物業啟動費應報管理公司經營管理委員會批準,并成為考核項目所在公司物業成本的關鍵指標,應進入開發項目經營管理責任書。項目所在公司應把其作為與物業分公司簽訂項目物業管理責任書的經濟指標。

4.5各個物業分公司應該提出每個會計年度的物業管理收支測算,并轉化為年度物業管理責任書的經濟指標。年度物業收支預測應分析各類成本的關系,并提出控制的關鍵點和方法。

4.6物業分公司應定期(至少每季度)進行成本分析和控制工作,并形成書面報告。

5物業管理日常服務成本測算

5.1物業管理日常服務成本測算是指項目總體規劃已經獲得批準,對整體項目在正常管理服務狀態下(全部入住、全面服務)物業管理成本的測算或概算。

5.2物業管理日常服務成本測算先要明確物業服務費是包干制、還是酬金制,成本測算細目詳細見《日常運作費用測算指引》,從而推導出物業服務費和停車場服務費的收取標準,并提出定價方案。

6物業啟動費用測算

6.1物業啟動費定義:指地產商或發展商在建設開發一個項目時,從物業管理開始前期服務一直到項目經營期結束所投入的所有與物業管理相關的費用和成本。物業啟動費用分為整個項目的物業啟動費用和分期開發各個經營期內的物業啟動費用。

6.2物業啟動費的主要構成

6.2.1物業開辦費用:指為項目物業管理采購的辦公設施設備、各種工具、辦公室裝修、車輛等,包括入伙前物業公司(管理處)籌備發生的人員成本。不包括物業前期服務咨詢費用。詳細見《開辦費用測算指引》

6.2.2物業前期咨詢服務費用:指物業管理公司為了地產營銷、地產后勤、地產工程、地產其他工作提供的服務,如:保安、清潔、食堂、物業設計優化等服務。該服務可以認為是為地產的一個分包服務,項目所在公司和物業分公司應該通過合同約定有關服務事項、相關服務費用標準和服務時間。此項費用計入項目所在公司成本,物業分公司收入。

6.2.2.1主要服務項目分類有:配合營銷服務、地產后勤管理、設計優化、工程現場優化、商業招商、會所服務、代收租金服務等。

6.2.2.2各個項目主要包括如下成本:人工費用、物料費用、其他費用、服務酬金。

6.2.3項目經營期物業管理成本:指的是開發的項目第一期入伙到項目(分期)經營期結束,再到整個項目經營

期結束期間的物業虧損情況,虧損分為兩個階段測算。經營期內物業服務費收支應該做到收支平衡,項目物業收支平衡時間最晚不超

過項目入伙一年半。測算應充分考慮:收費率等因素對結果的影響。分期開發的應該分期測算。

6.2.3.1物業管理公司下設置多個獨立核算物業管理處的,經濟測算應把物業分公司和管理處收支進行區分。

6.2.3.2測算要充分考慮空置房管理費、房屋維修基金和項目所在公司應該交納的其他費用。

6.2.3.3會所的經營成本和收支情況應該單獨測算列帳,收益和虧損都歸于產權人。

6.2.3.4有專業停車場的,停車場應該單獨計算服務成本,測算停車位物業管理收費標準,收取停車位物業服務費。停車位租金收入歸屬產權人(發展商或其他業主),空置車位應交納物業管理費。利用道路或其他公共區域停車的,租金收入應歸屬全

體業主,停車位物業服務費用作為物業管理費的補充。

6.2.3.4在以上充分計算收入和支出的基礎上,如果有虧損要說明虧損的原因,地產補貼虧損的應該明確補貼的形式和數額。

7物業分公司會計年度成本控制流程

7.1物業分公司財務部編制下年度收支預算計劃,經總經理辦公會議討論通過,項目所在公司審核后,每年十二月十五日前報管理公司審批。審批后的年度收支預算方可作為物業分公司年度工作計劃的組成部分。年度收支預算制訂依據是年度工作計劃。

7.2經過批準后的年度支出預算作為物業管理目標總成本分解到各部門,并作為目標管理責任制的責任目標,落實到各有關責任人。

7.3在年度支出預算總額范圍內,各項支出可作適當調配。

7.4物業分公司應嚴格控制計劃外支出,成本支出不得超過計劃所列范圍。

7.5物業分公司財務部必須參與和控制所有影響物業管理成本的業務活動,包括,但不限于:

7.5.1業務分包(招標);

7.5.2材料設備采購;

7.5.3合同簽訂;

7.5.4合同付款等。

7.6物業分公司財務部負責審核實際發生成本是否在目標成本規定范圍內。每季度進行物業管理成本分析,對目標成本的執行情況進行階段性的檢查和總結,分析成本發生的增減動態和趨勢,并通過分析成本細項超支發生的原因,及時采取控制成本的措施。編制季度《成本統計分析報告》,報項目所在公司審批。

8成本控制的方法

各物業分公司應通過以下方面的措施,加強成本控制工作。

8.1實行定編定崗,控制工資總額,通過管理創新,改變服務模式,簡化服務流程實現人力資源成本的最小化;

8.2建立合格供方體系;

8.3嚴格執行招投標相關規定;

8.4嚴格執行合同審批的制度

8.5嚴格執行采購制度

8.6建立超支預警系統;

8.7采用新技術、新材料、新科學,提高能源利用率,減少能源消耗。例如:采用節能開關、采用新型制冷劑,提高制冷效率、采用太陽能節能草坪燈等。

8.8及時了解當地政府對涉及物業管理的有關收費政策,用足用活各項政策資源,努力尋求降低成本的途徑。成本動態措施

9成本超支處理及調整

9.1物業分公司總經理、財務部負責監督資金預算的執行,嚴格控制各項費用支出,所有超出規定額度的預算外支出均必須報關項目所在公司審批,并在季度的成本統計分析報告中逐項列明。

9.2當發現或預計實際支出超出目標成本,或因其它客觀因素需要調整目標成本時,物業分公司財務部負責提出《物業成本超支報警表》、《目標成本調整審批表》,送經本公司總經理簽署后,按下述規定逐級呈報備案或審批。

9.2.1突破物業啟動費成本按照《地產經營管理制度》的有關成本超支規定處理。

9.2.2需突破年度目標成本時,報項目所在公司經營管理委員會審核、管理公司批準。

8相關文件與記錄

8.1WDWY-WI-MM6101開辦費用測算指引

8.2WDWY-WI-MM6102日常運作費用測算指引

8.3WDWY-WI-MM6103工程常用工具與備品清單

8.4WDWY-FR-MM6101成本超支報警表

8.5WDWY-FR-MM6102物業目標成本調整審批表

篇2:某工廠質量成本管理控制程序

工廠質量成本管理控制程序

1.目的

開展以財務用語度量質量體系活動的有效性,是為工廠管理者提供識別生產過程中的無效活動和改進依據,從而以適宜的質量滿足產品的要求,達到降低成本,提高經濟性的目的。

2.范圍

適用于工廠對質量成本的管理。

3.定義

3.1質量成本:將產品質量保持在規定的質量水平上所需的費用。它是企業生產總成本的一個組成部分。

3.1.1預防成本:用于預防產生不合格品或發生故障所需的各項費用。

3.1.2鑒定成本:評定產品是否滿足規定的質量要求所需的費用。

3.1.3內部損失成本:產品交貨前因不滿足規定的質量要求而支付的有關費用。

3.1.4外部損失成本:產品交貨后因不滿足規定的質量要求,導致索賠、修理、更換或信譽損失等而支付的費用。

3.1.5外部質量保證成本:為提供用戶要求的客觀證據所支付的費用。它包括特殊的和附加的質量保證措施、程序、數據、證實試驗和評定的費用。

4.職責

4.1財務部為質量成本管理的歸口管理部門。

4.1.1制訂年度質量成本目標;

4.1.2確定質量成本科目;

4.1.3組織收集質量成本數據,并進行統計、核算;

4.1.4組織質量成本經濟分析,定期向領導和質保部提供質量成本經濟分析報告和有關資料;

4.1.5編制并提供質量成本數據收集、統計、核算及經濟分析所需報表。

4.2質保部

4.2.1組織落實、監督、考核質量成本目標;

4.2.2負責質量成本的綜合分析工作,定期向領導提供質量成本報告;

4.2.3根據質量成本綜合分析結果,制訂質量改進計劃。

4.3管理者代表

4.3.1負責改進計劃的審批和組織落實;

4.3.2對有爭議的質量成本責任作出仲裁。

4.4各質量成本發生部門

4.4.1組織落實本部門質量成本計劃,實施改進計劃;

4.4.2收集、核算并提供本部門質量成本數據,按期上報。

5.工作程序

5.1質量成本的策劃

5.1.1由財務部按《戰略業務計劃控制程序》要求制訂產品質量成本年度計劃,確定產品質量成本目標。

5.1.2由財務部確定質量成本科目設置,并將質量成本分成預防成本,

鑒定成本、內部故障成本、外部故障成本、外部質量保證成本等共五大類二十三項(見附件:質量成本構成)并明確收集部門和相應內容。

5.2質量成本數據的收集

5.2.1各質量成本發生部門每月按附件-《質量成本構成》規定的收集內容和職

責,收集、核算、統計本部門所負責的質量數據,確保數據準確、真實、可靠。

5.2.2將所統計數據列入質量成本統計報表中,并于次月五日前填報財務部。

5.3質量成本報告的編制和分析、改進。

5.3.1財務部根據各部門填報的質量成本報表進行匯總統計,填寫《質量成本統計報表》,并以質量成本總額為比較基準,計算預防成本、鑒定成本、內部損失成本、外部損失成本、外部質量保證成本與質量成本總額的比率。具體計算公式如下:

a.預防成本率(%)=預防成本質量成本