園區(qū)房屋公用設(shè)施的維修方法(三)

1目的

1.1為使房屋公用設(shè)施恢復(fù)使用功能及外觀,延長(zhǎng)使用壽命,確保正常運(yùn)作狀態(tài),方便用戶。

2維修原則

2.1堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、合理、安全的原則,在保證使用功能和正常運(yùn)作的前提下,注意節(jié)約維修材料。

2.2修理及更換配件應(yīng)盡量保持與原有配件型號(hào)、規(guī)格一致的原則。

2.3為業(yè)主(住戶)提供方便的原則。

3維修依據(jù)

3.1符合維修方案或設(shè)計(jì)圖紙的要求。

3.2符合《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》有關(guān)條款標(biāo)準(zhǔn)。

4各項(xiàng)維修項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)

4.1地基基礎(chǔ)

4.1.1如墻體勒腳破損或嚴(yán)重腐蝕剝落。

4.1.2將破損松散部位鑿除至結(jié)實(shí)層或?qū)τ陲L(fēng)化、起殼、腐蝕、松酥的部分清除。

4.1.3用1:3水泥砂漿修復(fù)勒腳破損部位,并在勒腳上口做成斜坡,以利泄水。

4.2恢復(fù)勒腳飾面

4.2.1如基礎(chǔ)墻體出現(xiàn)裂縫或產(chǎn)生不均勻沉降。

4.2.2如不嚴(yán)重,應(yīng)做好巡查和記錄。

4.2.3如有擴(kuò)展趨勢(shì),應(yīng)立即通知開(kāi)發(fā)單位派專業(yè)技術(shù)人員檢查鑒定。

4.2.4如情況較嚴(yán)重,應(yīng)立即通知開(kāi)發(fā)單位派專業(yè)技術(shù)人員檢查鑒定。

4.3梁、板、柱主體露筋

4.3.1將露筋部位的松散層鑿除,并將鋼筋銹蝕層用砂紙打磨掉。

4.3.2用鋼絲刷清潔干凈。

4.3.3充分噴水濕潤(rùn)后均勻地刷素水泥漿層。

4.3.4用高標(biāo)號(hào)水泥砂漿修復(fù),如有需要還需按要求恢復(fù)飾面。

4.4有裂縫

4.4.1先進(jìn)行全面仔細(xì)查看。

4.4.2如裂縫較小(如發(fā)絲),且在飾面面層,留待查看,如有擴(kuò)展趨勢(shì)再作處理。

4.4.3如裂縫較寬、較深,應(yīng)及時(shí)處理,具體如下:

4.4.3.1沿裂縫用工具將兩伸基層鑿成內(nèi)八字口,直到不見(jiàn)原裂縫,用鋼絲刷清除粉散顆粒。

4.4.3.2用水將裂縫基層表面徹底濕潤(rùn)后,均勻涂刷素水泥漿。

4.4.3.3準(zhǔn)備足夠的膨脹水泥,調(diào)成半干狀,并及時(shí)使用。

4.4.3.4用抹子或刮膩刀將補(bǔ)縫材料完全填入裂縫內(nèi),抹平壓光,然后清除表面多余的補(bǔ)縫材料。

4.4.3.5修復(fù)飾面(按用戶原標(biāo)準(zhǔn))

4.4.3.6如裂縫很寬,已影響結(jié)構(gòu)的正常功能,應(yīng)立即通知開(kāi)發(fā)單位請(qǐng)有關(guān)技術(shù)人員(如:設(shè)計(jì)院、原施工單位)到場(chǎng)驗(yàn)證,找出原因,然后做出加固方案進(jìn)行維修。

4.4.4有孔、洞。

4.4.4.1將孔、洞周邊已松散的砼鑿除,并用砂紙將露筋上的鐵銹磨掉。

4.4.4.2用鋼絲刷等有效工具徹底清潔孔、洞。

4.4.4.3充分噴水濕潤(rùn)孔、洞內(nèi)壁。

4.4.4.4如小孔、洞,則先涂刷一道素水泥漿,然后用高標(biāo)號(hào)水泥砂漿嵌填、壓平、抹光,如果孔、洞大,則在涂刷完一道素水泥漿后,用比原先(梁、或柱或板)的砼標(biāo)號(hào)高一等級(jí)的細(xì)石砼嵌填飽滿,并養(yǎng)護(hù)好。

4.4.4.5按原標(biāo)準(zhǔn)做好飾面。

4.4.5破壞情況較嚴(yán)重的(如變形、裂縫程度已超過(guò)規(guī)定范圍)。屬于此種情況時(shí),應(yīng)立即通知開(kāi)發(fā)單位,請(qǐng)有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員到場(chǎng)鑒定后,作出修繕或加固方案,再進(jìn)行修復(fù)。

4.5墻體

4.5.1墻體結(jié)構(gòu)的維修適用于砌體受腐蝕后,表面保護(hù)性抹灰層損壞和砌體材料表面破壞、腐蝕,以及尚未威脅安全的沉降裂縫和溫度裂縫的處理等。砌體的維護(hù)修理應(yīng)在結(jié)構(gòu)不均勻沉降已經(jīng)穩(wěn)定,裂縫不再發(fā)展時(shí)進(jìn)行(如:地基基礎(chǔ)沉降還在發(fā)展時(shí),一般先做地基、基礎(chǔ)加固處理,后做砌體裂縫等的維修)。

4.5.2裂墻

4.5.2.1先將裂縫周邊的飾面鑿除,并將砌體已松散層鑿至結(jié)實(shí)層,鑿槽成外八字形。

4.5.2.2用鋼絲刷掃清槽內(nèi)雜物,然后充分噴水濕潤(rùn)。

4.5.2.3均勻地涂刷一道素水泥漿。

4.5.2.4再用比砌筑漿高一個(gè)強(qiáng)度等級(jí)的1:3水泥砂漿填縫、抹平。

4.5.2.5用同規(guī)格,尺寸的墻體飾面村料修復(fù)飾面。

4.5.3砌體嚴(yán)重酥堿及因掏洞等造成砌體局部結(jié)構(gòu)破損

4.5.3.1先將酥堿或破損部位的磚塊輕輕挖掉,并清掃浮動(dòng)灰、土。

4.5.3.2充分噴水濕潤(rùn)破損面。

4.5.3.3用比原砌體高一強(qiáng)度等級(jí)的水泥砂漿及磚補(bǔ)砌(所用砌塊應(yīng)先充分濕潤(rùn))。

4.5.4墻體室外飾面缺損

4.5.4.1將缺損飾面及其周邊松散層一并鑿除。

4.5.4.2用鋼絲刷清掃干凈浮動(dòng)灰土。

4.5.4.3充分噴水濕潤(rùn)水泥漿。

4.5.4.4均勻地涂刷素水泥漿。

4.5.4.5用1:3的防水水泥砂漿填平,然后修復(fù)飾面。

4.5.5墻體室內(nèi)飾面缺損

4.5.5.1同4.3的1、2、3、4。

4.5.5.2用1:3水泥砂漿填平,然后修復(fù)飾面。

4.5.6外墻滲水

4.5.6.1外裝修的分格縫未做二次處理面引起滲水的,應(yīng)先將縫清潔,然后用水泥砂漿重新嵌補(bǔ)密實(shí),并勾成向下卸水斜縫。

4.5.6.2窗臺(tái)處滲水,應(yīng)將窗臺(tái)拆除重新砌灰,內(nèi)外留有泄水坡度,窗樘底的外側(cè)應(yīng)留有10CM左右圓凹縫,并用水泥砂漿填實(shí)。

4.5.6.3在外墻滲水部位采用和四道氯丁建“一布四膠”噴漿或刷漿修理,具體做法為:在外墻滲水部位先用一層玻璃纖維網(wǎng)格布筑防水膠涂貼,再用機(jī)械噴涂(或用手工涂刷)水泥砂漿面層。

4.5.6.4外墻滲水面積較大時(shí),先將飾面鏟除,然后涂1~2道膠質(zhì)防水涂料,在最后一道膠未干時(shí),即用水泥砂漿按平,再修復(fù)飾面。

4.5.6.5墻、板接通處滲水,可用預(yù)制膠泥嵌縫,先開(kāi)鑿,然后清理板縫,用噴燈加板縫和膠泥條,邊嵌邊加熱,最后在膠泥條外用水泥漿勾縫和封閉。

4.5.6.6用氯丁防水膠在室內(nèi)修補(bǔ),將滲水處的內(nèi)飾面層鏟除,范圍比滲水部位的周邊護(hù)大100~150mm,將墻面和縫隙清理干凈,用氯丁膠和水泥砂漿嵌縫,然后再用水泥砂漿粉刷基層,在基層上涂刷2~3道氯丁膠,在最后一遍膠未干時(shí)用水泥砂漿按平,再修復(fù)飾面。

4.6頂棚

4.6.1維修程序

4.6.1.1如是抹灰層施工質(zhì)量問(wèn)題,應(yīng)采取以下措施

a)用硬紙片或夾板墊鋪在脫落部位下面,如靠墻,墻上也應(yīng)鋪墊,以保護(hù)用戶的物件不致碰壞,然后將脫落部委周邊已松散的抹灰層全部鏟下,如果松散部分已超過(guò)該頂棚面積的一半以上,應(yīng)將該頂棚的抹灰層全部鏟下;

b)用鋼絲刷清掃頂棚砼板面至沒(méi)有松動(dòng)的雜物為止;

c)用噴水器具充分噴水濕潤(rùn)2-3次;

d)均勻地刷一道素水泥漿;

e)用1:3水泥砂漿打底抹平;

f)批三道灰膏,帶干硬后用砂紙打磨平整;

g)刷三道乳膠漆,或按用戶原頂棚飾面同種材料恢復(fù);

h)清理垃圾,恢復(fù)原地整潔。

4.6.1.2如是因板鋼筋銹蝕膨脹而引起抹灰層脫落:

a)同用硬紙片或夾板墊鋪在脫落部位下面,如靠墻,墻上也應(yīng)鋪墊,以保護(hù)用戶的物件不致碰壞,然后將脫落部位周邊已松散的抹灰層全部鏟下,如果松散部分已超過(guò)該頂棚面積的一半以上,應(yīng)將該頂棚的抹灰層全部鏟下;

b)用鋼絲刷清掃頂棚砼板面至沒(méi)有松動(dòng)的雜物為止;

c)用砂紙將鋼筋銹蝕層磨掉,并將鋼筋周邊衣銹蝕的砼打掉,清理干凈,如銹蝕情況嚴(yán)重,應(yīng)加焊同直徑規(guī)格的補(bǔ)充鋼筋;

d)均勻地刷一道素水泥漿;

e)用1:3水泥砂漿打底抹平

f)批三道灰膏,帶干硬后用砂紙打磨平整;

g)刷三道乳膠漆,或按用戶原頂棚飾面同種材料恢復(fù);

h)清理垃圾,恢復(fù)原地整潔。

4.7樓梯間

4.7.1踏步缺損

4.7.1.1將缺損部位周邊已松動(dòng)部分鑿除至結(jié)實(shí)層。

4.7.1.2用鋼絲刷清掃干凈浮土。

4.7.1.3充分噴水濕潤(rùn)。

4.7.1.4均勻地涂刷一道素水泥漿。

4.7.1.5用1:3水泥砂漿做好基層。

4.7.1.6修復(fù)飾面

4.7.2欄板缺損:如為砼或砌塊欄板,可參照4.2和4.3相應(yīng)程序執(zhí)行。如為木材或金屬材料欄板,維修程序如下:

a)如不能修復(fù),應(yīng)及時(shí)更換新

b)使欄板、梯板、扶手連接牢固;

c)修復(fù)欄板飾面(如:油漆、乳膠漆等)。

4.7.3扶手

a)如不能修復(fù),應(yīng)及時(shí)更換新配件;

b)使之與欄板連接牢固;

c)修復(fù)飾面(如:油漆、乳膠漆)。

4.8門、窗

4.8.1維修程序

a)檢查門窗的附件是否齊全;

b)檢查有無(wú)配件損壞;

c)更換配件,達(dá)到預(yù)期效果;

d)維修后請(qǐng)用戶驗(yàn)收;

e)檢驗(yàn):維修后,對(duì)門窗反復(fù)開(kāi)啟數(shù)次,檢查是否有異聲及不靈活之處,達(dá)到開(kāi)關(guān)自如的目的。

4.8.2告知用戶須知

4.8.2.1需定期往轉(zhuǎn)動(dòng)的部分加油

4.8.2.2如門窗有損壞,不要輕易動(dòng),以免發(fā)生不必要的意外。

4.9屋面避雷設(shè)施

4.9.1銹蝕;

4.9.1.1用砂紙除銹。

4.9.1.2均勻涂刷紅色防銹漆和一道銀灰漆,每道漆之間要間隔一段時(shí)間,以上一道漆干為準(zhǔn)。

4.9.1.3如銹蝕特別嚴(yán)重,應(yīng)將該部分更換,并用電焊連接,刷上防銹漆。

4.9.2連接部位斷開(kāi)

4.9.2.1除銹清潔后,焊接牢固。

4.9.2.2刷兩道防銹漆。

4.10屋面隔熱層、防水層

4.10.1隔熱層缺損:及時(shí)更換,用1:3水沁砂漿嵌縫。

4.10.2屋面(滲)水(剛性屋面)

a)用膠泥或油膏修理平屋面板漏水或屋面板產(chǎn)生變開(kāi)、裂縫、原剛性防水層分倉(cāng)縫處漏水;

b)縱橫泛水滲漏,可在泛水處填三層干油氈,用聚氯脂嵌縫進(jìn)行處理;

c)出屋面管道處漏水,先將管道四周清洗干凈,再用密封材料嵌縫。密封材料有塑料洞膏、氯丁橡膠、聚氨脂、PVC膠泥等;

d)檐溝處漏水,可用密封材料在滴水處嵌縫,檐溝底部可用兩布四油氯丁橡膠防水層進(jìn)行修漏,也可用滿涂膠泥或油膏的方法來(lái)修漏。

4.11人行道和車道

4.11.1修補(bǔ)損壞的砼路面:如果損壞面積不大,可以用107膠拌水泥,按照膠水附帶的說(shuō)明書(shū)進(jìn)行修補(bǔ),對(duì)于大面積損壞的修補(bǔ),采用1:2:2硅酸鹽干硬性砼。

a)將人行道或車道表面松散或破碎的砼鑿掉,鑿除深度以達(dá)新面及結(jié)實(shí)面為準(zhǔn);

b)鑿子將坑底砌底鑿毛(注意要戴上護(hù)目鏡),破壞面的砼邊緣面向里掏鑿成下凹齒形,再用鋼絲刷將將破壞面上的一切散粒刷除干凈;

c)將要修補(bǔ)的砼表面充分濕潤(rùn)(由表及里);

d)濕潤(rùn)水完全滲入里面而砼表面無(wú)積水時(shí),在表面涂一層普通硅酸鹽素水泥漿,在水泥漿硬化前將修補(bǔ)用砼拌合物填入坑內(nèi),并將基搗實(shí),如修補(bǔ)面積較大,應(yīng)用平板式振動(dòng)器振搗。填入填內(nèi)的砼要稍稍高出坑內(nèi),以便搗碎、實(shí)下沉(砼坍落度要控制在≤30mm)。

e)用木抹子輕輕地將修補(bǔ)表面抹平。在砼開(kāi)始硬化時(shí),還要用抹水再細(xì)抹一遍。然后養(yǎng)護(hù)不少于7晝夜,并澆水以保持混凝土具有足夠的水分處于濕潤(rùn)狀態(tài)(養(yǎng)護(hù)期間不得讓人或車行走,保持表面清潔)。

4.9.2修補(bǔ)塊材地面(如:地面磚、石塊材料、預(yù)制砼塊等)

a)鑿除損壞的塊材面層,鑿掉結(jié)合層,清掃殘?jiān)?噴淋水使表面充分濕潤(rùn);

b)待表面積水完全滲入后,涂抹普通硅酸鹽素水泥漿(如為人行道板砼預(yù)制塊,無(wú)需此道工序);

c)將塊材充分灑水或浸濕后,用1:2.5水泥砂漿坐砌,并用木錘或膠錘錘平,錘直,抹去砼縫多余泥漿;

d)必須留縫,灰縫表面必須光滑平整,不得高出塊材面;

e)修補(bǔ)工作完畢后,把塊材表面清掃干凈;

f)對(duì)于有防水要求的塊材地面,預(yù)做水泥砂漿防水層(可參3%防水劑),然后再坐砌塊材。

4.12雨水管道

4.12.1如雨水管道堵塞,排水不暢,應(yīng)先查找堵塞位置和原因,如因雜物堵塞引起,應(yīng)清除雜物,使之通暢;如因管道不夠標(biāo)準(zhǔn)或倒坡,應(yīng)開(kāi)挖重新輔設(shè)管道,注意管道要做襯底(基礎(chǔ)),使管道

放置平穩(wěn);如因管道接口錯(cuò)位,應(yīng)開(kāi)挖校正接口,并注意保證坡度和接口防漏,以及管道的平穩(wěn)。

4.12.2如管道損壞,無(wú)法修復(fù),應(yīng)用同型號(hào)及規(guī)格的管道替換,接口應(yīng)用瀝青麻絲或防水水泥砂漿封堵。

4.12.3最后修復(fù)地坪。

4.13化糞池

4.13.1如池水外溢或排水不暢,應(yīng)打開(kāi)井蓋,清掏池內(nèi)沉定物和堵塞雜物,并制定定期清掏制度;

4.13.2如井蓋缺損,應(yīng)及時(shí)更換同型號(hào)及規(guī)格的井蓋,使其保持完好,避免造成人身安全事故。

4.14排水渠

4.14.1如是蓋板損壞,應(yīng)按原設(shè)計(jì)要求,使用同一規(guī)格和同一種材料,把損壞的蓋板換掉。

4.14.2如果渠壁損壞,應(yīng)將損壞處鑿除、清潔、噴水濕潤(rùn),然后用與原壁相同的材料修復(fù);如果砼或鋼筋砼壁還在噴水濕潤(rùn)后先刷一道素水泥漿,然后再做飾面面層。

4.14.3如果雜物(如淤泥、塑料袋等)堵塞,使排水不暢,應(yīng)及時(shí)清除雜物。

4.14.4池(井)壁損壞。通知用戶停用或采取其他措施,不影響用戶的日常工作運(yùn)作,然后抽干池里的水,并清理里面的淤泥雜物等沉淀物,將破損面鑿至結(jié)實(shí)層,并清理、噴水濕潤(rùn)、刷素水泥漿再修補(bǔ)飾面(如貼瓷片等),清理飾面殘余的水泥漿等。

4.15壁紙粘貼

4.15.1將原破舊壁紙刮掉,清擦干凈墻面。

4.15.2將合適的新壁紙粘到墻面,注意按縫處無(wú)痕跡。

4.15.3用干毛巾擦凈新壁紙。

4.16飾面(如瓷磚、手盆)破損、修復(fù)、更換

4.16.1將破損部位的松散層清除,再用相同的瓷磚配以水泥灰粘合、找平,恢復(fù)原狀。

4.16.2手盆上的五金配件損壞,可按原型號(hào)配置。

4.17手盆、拖布池堵塞

4.17.1查明堵塞原因;

4.17.2取下存水彎倒掉雜物;

4.17.3裝好存水彎,并試驗(yàn)是否疏通且不漏水;

4.17.4通知所在業(yè)主盡量不要倒入雜物。

4.18樓層無(wú)電

4.18.1查明停電原因;

4.18.2用電器超負(fù)荷;

4.18.3用電器短路;

4.18.4電源接觸不良;

4.18.5維修時(shí)應(yīng)關(guān)掉主電源,掛牌工作;

4.18.6恢復(fù)送電;

4.18.7根據(jù)情況向業(yè)主解釋用電常識(shí),阻止違章用電;

4.18.8請(qǐng)業(yè)主簽字。

4.19園區(qū)玻璃幕維修操作規(guī)程(應(yīng)由專業(yè)公司進(jìn)行)

4.19.1發(fā)現(xiàn)玻璃鑲邊高強(qiáng)度膠裂紋、脫離要及時(shí)處理:

4.19.2將原舊玻璃膠用刀刮干凈后,用毛巾拭擦干凈,用原裝高強(qiáng)度玻璃膠重新均勻涂上。

4.19.324小時(shí)后方可使用修復(fù)的玻璃窗。

4.19.4更換玻璃程序

a)將舊碎玻璃小心取下,如果是窗玻璃先將窗鉸鏈取下,再取下玻璃;

b)拭擦干凈玻璃框,將合適的玻璃更換上,并均勻涂膠;

c)24小時(shí)后方可使用玻璃窗或推動(dòng)玻璃;

d)向業(yè)主介紹使用玻璃的功能及方法。

篇2:室外公用設(shè)施維修方法

1、維修目的:使室外公用設(shè)施恢復(fù)使用功能及外觀,確保正常的運(yùn)作狀態(tài),為業(yè)主(用戶)保持一個(gè)安全、舒適、優(yōu)雅、快捷的辦公環(huán)境。

2、維修原則:

⑴、堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用的原則。在保證使用功能和正常運(yùn)作的前提下,注意節(jié)約維修材料。

⑵、修理及更換配件應(yīng)盡量與原有配件型號(hào)規(guī)格一致的原則。

⑶、為用戶服務(wù)的原則。

3、維修依據(jù):

⑴符合維修方案或設(shè)計(jì)圖紙的要求,滿足合同的規(guī)定。

⑵符合《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》有關(guān)條款標(biāo)準(zhǔn)。

4、維修標(biāo)準(zhǔn):

(1)管區(qū)道路(人行道和車道)

A、修補(bǔ)損壞的砼路面

如果損壞面積不大,可以用107膠拌水泥,按照附帶的說(shuō)明書(shū)進(jìn)行修補(bǔ);對(duì)于大面積損壞的修補(bǔ),采用1:2:2硅酸鹽干硬性砼。

①將人行道或車道表面松散或破碎的砼鑿掉,鑿除深度以達(dá)新面及結(jié)實(shí)面為準(zhǔn)。

②用鑿子將坑底徹底鑿毛(注意要戴上護(hù)目鏡),破壞面的砼邊緣要向里掏鑿成

凹齒形,再用鋼絲刷將破壞面上的一切散粒刷除干凈。

③將要修補(bǔ)的砼表面充分濕潤(rùn)(由表及里)。

④濕潤(rùn)水完成滲入里面而砼表面無(wú)積水時(shí),在表面涂一層普通硅酸鹽素水泥漿,

在水泥漿硬化前將修補(bǔ)用砼拌合物填入坑內(nèi),并將其搗實(shí),如修補(bǔ)面積較大,應(yīng)用平板式振動(dòng)器振搗。填入坑內(nèi)的砼要稍稍高出坑內(nèi),以便搗實(shí)下沉(砼坍落度要控制在≤3CM)。

⑤用木抹子輕輕地將修補(bǔ)表面抹平,在砼開(kāi)始硬化時(shí),還要用抹子再細(xì)抹一遍。

然后養(yǎng)護(hù)不少于7晝夜,并澆水以保持混凝土具有足夠的水分處理濕潤(rùn)狀態(tài)(養(yǎng)護(hù)期間不得讓人或車行走,保持表面清潔)。

B、修補(bǔ)塊材地面(如:地面磚、石塊材料、預(yù)制砼塊等):

①鑿除損壞的塊材面層,鑿掉結(jié)合層,清掃殘?jiān)?噴灑水使表面充分濕潤(rùn)。

②待表面積水完全滲入后,涂抹普通硅酸鹽素水泥漿(如為人行道板砼預(yù)制塊,無(wú)需此道工序)。

③將塊材充分灑水或浸濕后,用1:2.5水泥砂漿坐砌,并用木錘或膠錘錘平、錘直,抹去磚縫多余泥漿。

④必須留縫,灰縫表面必須光滑平整,不得高出塊材面。

⑤修補(bǔ)工作完畢后,把塊材表面清掃干凈。

⑥對(duì)于有防水要求的塊地面,預(yù)做水泥砂漿防水層(可滲3%防水劑)然后再坐砌塊才。

(2)路燈

A、燈不亮:參照《用戶室內(nèi)維修標(biāo)準(zhǔn)》中的關(guān)于"燈不亮"的維修規(guī)定。

B、燈柱油漆:先將燈柱清潔,生銹處應(yīng)用砂紙打磨后清潔,再刷防銹漆兩道,刷面漆兩道。

(3)雨水管道

A、如雨水管堵塞,排水不暢,應(yīng)先查找堵塞位置和原因,如因雜物堵塞引起,應(yīng)清除雜物,使之通暢;如因管道不夠標(biāo)準(zhǔn)或倒坡,應(yīng)開(kāi)挖重新鋪設(shè)管道,注意管道要做襯底(基礎(chǔ)),使管道放置平穩(wěn);如因管道接口錯(cuò)位,應(yīng)開(kāi)挖校正接口,并注意保證坡度和接口防漏,以及管道的平穩(wěn)。

B、如管道損壞,無(wú)法修復(fù),應(yīng)用同型號(hào)規(guī)格的管道替換,接口應(yīng)用瀝青麻絲或防水泥砂漿砌結(jié)。

C、最后修復(fù)地坪。

(4)化糞池

A、如池水外溢或排水不暢,應(yīng)打開(kāi)井蓋,清掏池內(nèi)沉淀物和堵塞雜物,并制定定期清掏制度。

B、如井蓋缺損,應(yīng)及時(shí)更換同型號(hào)及規(guī)格的井蓋,使其保持完好,避免造成人身安全事故。

C、如池壁缺損,應(yīng)先通知有關(guān)用戶停用衛(wèi)生間,然后抽干化糞池清掏沉淀物,再將缺損池壁修復(fù),注意池壁要做好防滲處理。

(5)電纜溝

A、如是溝蓋板損壞,應(yīng)按原設(shè)計(jì)規(guī)格制作(放足鋼筋),并按設(shè)計(jì)要求把損壞的蓋板換掉。

B、如溝內(nèi)積水過(guò)多,影響電的正常供應(yīng),應(yīng)先關(guān)掉總閘,然后打開(kāi)溝蓋板,查明積水原因和位置,一般電纜溝內(nèi)積水有兩種原因:一為溝底坡度不夠標(biāo)準(zhǔn)或倒坡,遇此種情況應(yīng)通知開(kāi)發(fā)單位或供電部門及時(shí)解決;二為溝內(nèi)掉入雜物,使水流不暢,遇此種情況將雜物清除即能恢復(fù)正常。

C、如是電纜路出現(xiàn)故障,應(yīng)先告知有關(guān)用戶,然后請(qǐng)供電部門及時(shí)修復(fù)。

(6)排水渠

A、如是蓋板損壞,應(yīng)按原設(shè)計(jì)要求,使用同一規(guī)格和同一種材料,把損壞的蓋板換掉。

B、如是渠壁損壞,應(yīng)將損壞處鑿除、清潔、噴水濕潤(rùn),然后用與原壁相同的材料修復(fù);如是砼或鋼筋砼壁還須在噴水濕潤(rùn)后先刷一道素水泥漿,然后再做飾面面層。

C、如是雜物(如淤泥、塑料袋等)堵塞,使排水不暢,應(yīng)及時(shí)清除雜物。

D、池(井)壁損壞。通知用戶停用或采取其他措施,不影響用戶的日常運(yùn)作,然后抽干池里的水,并清理里面的淤泥雜物等沉淀物,將破損面鑿至結(jié)實(shí)層,并清理、噴水濕潤(rùn)、刷素水泥漿再修補(bǔ)飾面(如貼瓷片等),清理飾面殘余的水泥漿等。

(7)路障

A、砼路障:

①如缺損較少,可用高標(biāo)號(hào)水泥砂漿修復(fù),具體做法為鑿除破損面松動(dòng)砼,清潔表面,噴水濕潤(rùn),刷素水泥漿,補(bǔ)水泥砂漿,然后養(yǎng)護(hù)保護(hù)。

②如缺損較多,應(yīng)及時(shí)性更換新路障。

B、鋼管路障:

如鋼管銹蝕,應(yīng)先用粗砂紙將鐵銹打磨掉,然后清理表面,刷兩道防銹漆,最后再刷紅白相間的熒光漆。

(8)綠化水管管網(wǎng)

A、漏水:

①如是水管接頭處漏水,應(yīng)先將水管總制關(guān)掉,然后在漏水接口處將水管卸下,在外絲管繞上防水膠帶或止水麻絲,再將水管接好,打開(kāi)總制閉水檢查,至不漏水為止。

②如水龍頭漏水,應(yīng)先關(guān)總制,然后拆下水龍頭檢查是否因內(nèi)芯或止水膠片破損漏水,更換相應(yīng)配件,裝回水龍頭,開(kāi)總制,檢查至不漏為止。如無(wú)法修復(fù),應(yīng)更換新龍頭。

B、水管銹蝕:

①如銹蝕程度不大,可將相關(guān)部位除銹后,清潔干凈,然后刷兩道防銹漆,并應(yīng)定期檢查。

②如銹蝕程度較大,應(yīng)更換該段水管(注意應(yīng)用熱鍍鋅管更換)。

(9)垃圾屋(池)、垃圾中轉(zhuǎn)站

A、如飾面(如瓷片、抹灰)被損,可以采以兩種方法:

①將破損部位的松散層清除,再用相應(yīng)的材料修復(fù)。

②直接用水泥補(bǔ),然后經(jīng)刷漆等處理保持維修后外觀協(xié)調(diào)、統(tǒng)一。

B、如五金部件(如閘門、鐵欄等)缺損:

①檢查缺損部位,查明原因,然后用相應(yīng)的配件修復(fù),并刷兩道防銹漆。

②如是缺損較嚴(yán)重以至無(wú)法正常使用,應(yīng)及時(shí)更換新配件。

篇3:公用設(shè)施改造維護(hù)維修規(guī)定

1.目的

為確保及時(shí)更新、改選、維護(hù)維修公用設(shè)施,保證其適時(shí)適量增容和正常運(yùn)行,特制定本規(guī)定。

2.適用范圍

適用于物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公用設(shè)施的改造及維護(hù)維修

3.定義

3.1公用設(shè)施的搶修:是指損壞的公用設(shè)施,已經(jīng)嚴(yán)重影響到業(yè)主、用記掛的人身和財(cái)產(chǎn)安全或其正常生活,必須對(duì)其及時(shí)進(jìn)行維修。

3.2外委:指委托公司外單位進(jìn)行的改造及維護(hù)維修。

3.3自修:指服務(wù)中心人員自行進(jìn)行的改造及維護(hù)維修。

4.小區(qū)服務(wù)中心職責(zé)

4.1負(fù)責(zé)做好本管理區(qū)域內(nèi)維修(改造)保養(yǎng)的年度及季度計(jì)劃和半年總結(jié)。

4.2負(fù)責(zé)單項(xiàng)預(yù)算費(fèi)用2000元以下的項(xiàng)目申報(bào)、實(shí)施及結(jié)算。

4.3積極配合其他部門,做好由其他部門負(fù)責(zé)實(shí)施的本轄區(qū)內(nèi)的工程項(xiàng)目的施工管理和結(jié)算工作。

4.4組織有關(guān)部門對(duì)本服務(wù)中心負(fù)責(zé)的項(xiàng)目進(jìn)行竣工驗(yàn)收;參與本管理區(qū)域內(nèi)的其他工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作。

4.5服務(wù)中心經(jīng)理作為中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目的第一責(zé)任人,須督促工程項(xiàng)目的直接負(fù)責(zé)人做好工程實(shí)施、安全質(zhì)量監(jiān)督、總結(jié)工作;同時(shí)須督促員工做好工程項(xiàng)目的年度計(jì)劃、季度計(jì)劃和半年總結(jié)。

5.公司財(cái)務(wù)部門做好工程項(xiàng)目的預(yù)算審核工作,監(jiān)督和控制工程費(fèi)用的預(yù)算執(zhí)行情況。并辦理工程項(xiàng)目的結(jié)算。

6.管理程序

6.1管理區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施的確認(rèn)

6.1.1服務(wù)中心應(yīng)制作《公用設(shè)施一覽表》并準(zhǔn)備相應(yīng)管網(wǎng)圖、供電線路圖、結(jié)構(gòu)圖、原理圖、說(shuō)明書(shū)等資料,資料應(yīng)予編號(hào)。

6.1.2公用設(shè)施應(yīng)包括如下幾種:

供電、供水設(shè)施。不包括水泵房、開(kāi)關(guān)站、配電房、該部門公用設(shè)施的控制按《供電供水設(shè)施控制程序》進(jìn)行。

路燈、公共通道燈、應(yīng)急燈。

花園內(nèi)休閑娛樂(lè)設(shè)施。

消防設(shè)施。

清潔衛(wèi)生設(shè)施。

公共防盜設(shè)施。

共他公用設(shè)施。

6.1.3責(zé)任范圍劃分

服務(wù)中心經(jīng)理根據(jù)《公用設(shè)施一覽表》劃分人員責(zé)任范圍,并在一覽表相應(yīng)欄目注明

6.1.4維修(改造)計(jì)劃

6.1.4.1“年度計(jì)劃”制定

須于每年12月25日前做好下一年度的工程維修(改造)、設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃,維修(改造)、保養(yǎng)項(xiàng)目主要包括:電梯、低壓配電系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)組、消防系統(tǒng)、生活供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、停車場(chǎng)智能管理系統(tǒng)、公共照明系統(tǒng)、樓宇及公共場(chǎng)地、園林綠化等設(shè)施、避雷設(shè)施等。

須報(bào)計(jì)劃的項(xiàng)目是指單項(xiàng)預(yù)算費(fèi)用2000元以上的項(xiàng)目。做計(jì)劃時(shí)必須根據(jù)實(shí)際管理需要,做到方案切實(shí)可行、預(yù)算基本準(zhǔn)確。并以書(shū)面形式報(bào)送公司經(jīng)理審核。

6.1.4.2“季度計(jì)劃”制定

在“年度計(jì)劃”的基礎(chǔ)上,根據(jù)實(shí)際管理情況,于每季度末做好下一季度的維修(改造)計(jì)劃(單項(xiàng)預(yù)算2000元以上的),報(bào)送公司經(jīng)理審核。

6.1.5日常巡視檢查

6.1.5.1秩序員在自己責(zé)任范圍的公用設(shè)施在正常工作日內(nèi)每天巡視檢查,并填寫(xiě)《公用設(shè)施巡視記錄》。

6.1.5.2秩序員對(duì)重要公用設(shè)施應(yīng)適當(dāng)增加巡視頻率,必要時(shí),對(duì)其性能狀況可進(jìn)行試驗(yàn)。

6.2計(jì)劃外公用設(shè)施改造及維護(hù)維修

6.2.1客服主管、機(jī)電維修主管、秩序維護(hù)主管根據(jù)下列資料提出計(jì)劃外公用設(shè)施改造及維護(hù)維修項(xiàng)目。

日常巡視檢查記錄

客戶投訴記錄

訪問(wèn)客戶記錄

上級(jí)指示

6.2.2報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)的計(jì)劃外項(xiàng)目由秩序員按規(guī)定實(shí)施。

6.3公用設(shè)施的搶修

6.3.1服務(wù)中心經(jīng)理當(dāng)班時(shí),由經(jīng)理組織實(shí)施搶修;如不當(dāng)班時(shí),由機(jī)電維修主管或責(zé)任機(jī)電維修員組織實(shí)施搶修。

6.3.2服務(wù)中心所有人力、物力、財(cái)力應(yīng)做先滿足搶修的需要。

6.3.3必要時(shí),搶修負(fù)責(zé)人可向上級(jí)報(bào)告搶修情況工請(qǐng)求幫助。

6.3.4搶修完畢,中心經(jīng)理應(yīng)向公司經(jīng)理報(bào)告搶修情況,包括:

事故原因

損失情況

搶修結(jié)果

搶修費(fèi)用

糾正和預(yù)防措施

6.3.5除搶修外,公用設(shè)施在保修期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題,由機(jī)電維修主管書(shū)面通知并監(jiān)督施工單位或供應(yīng)商處理。

6.4公用設(shè)施改造及維護(hù)維修工作質(zhì)量的檢查

6.4.1服務(wù)中心經(jīng)理重點(diǎn)檢查費(fèi)用500元以上的項(xiàng)目質(zhì)量和搶修項(xiàng)目質(zhì)量,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通知機(jī)電維修主管跟進(jìn)。

6.4.2公司經(jīng)理隨機(jī)抽檢公用設(shè)施的改造及維護(hù)維修工作質(zhì)量,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,及時(shí)通知服務(wù)中心經(jīng)理處理并要求其書(shū)面報(bào)告處理結(jié)果。

7.相關(guān)記錄

《公用設(shè)施一覽表》

《年度維修(改造)計(jì)劃》

《季度維修(改造)計(jì)劃》

《公用設(shè)施巡視記錄》