小區、大廈設施設備維修運行控制規程

1目的

對設備的維修及維護保養進行控制,確保其處于良好的運行狀態,滿足正常的運行需要。

2適用范圍

適用于小區/大廈公用設施設備的保養、維修及事故處理過程的控制。

3引用文件

《設施設備綜合控制程序》

4術語和定義

應急維修:設備在使用過程中發生故障或損壞,為盡快恢復其功能而采取即時的非計劃預定的修理活動。

返修:對于不合格的產品所采取的措施,使其能滿足預期的使用要求。

返工:為使不合格產品滿足規定所要求而采取的措施。

5職責

5.1工程技術部負責設施設備維護、維修的控制和管理。

5.2維修中心、各小區維修組負責責任范圍內設施設備的維護、維修與管理。

5.3常務副總經理負責"年度設施設備維修、保養計劃"的審核與批準。

6程序要求

6.1維修流程圖(附后)

6.2維修計劃的制定

6.2.1維修中心、小區維修組負責制定本小區"年度設施設備維修、保養計劃"。

6.2.2工程技術部負責對小區"年度設施設備維修、保養計劃"進行審核,并在此基礎上編制公司"年度設施設備維修、保養計劃"。

6.2.3常務副總經理負責公司"年度維修、保養計劃"的審核和批準。

6.2.4維修、保養計劃有多項內容

具體內容包括:

a)根據每臺設備的使用性能和工作特點分別制定大、中、小修期限,維護保養內容及質量標準;

b)根據公用設施的性質特點分別制定定期維護保養的期限,維護保養內容及質量標準;

c)根據公司現有技術力量和操作能力,確定公司自行檢修及委托外單位檢修的設施設備清單;

d)年度計劃分解,工時測算,及維護保養的時間安排。

6.3設備維護保養工作的實施

6.3.1設備的日常維護

6.3.1.1設備的日常維護保養由操作人員負責,應做到:整齊、清潔、潤滑和安全。

6.3.1.2設備應加強日常維護保養

維修保養內容包括:

a)擦拭、清潔機器外表;

b)緊固外表易松動部位;

c)檢查外部零件及電氣部分的完整性。

6.4.2設備的定期維護

6.4.2.1設備的定期維護由維修人員負責完成。設備維護保養規范中應包括設備定期維護的內容。

6.4.2.2定期維護包括多項內容

定期維護的主要內容有:

a)徹底清洗、擦拭機器內外;

b)檢查、調整各部件配合間隙,緊固擺動部位,更換個別易損件;

c)清掃、檢查、調整電器線路及裝置;

d)疏通油路,添加潤滑劑。

6.4.2.3定期維護分多個類別

具體分類有:

a)一級保養

"一保"的作業內容就是對設備進行內部清洗,溝通油路,調整配合間隙,緊固有關部位及對有關部位進行必要的檢查,一保工作具有一定的技術要求,其保養工作應在維修工的指導下,由操作員完成。

b)二級保養

"二保"的作業內容除了一保的全部作業外,還要對設備進行局部解體檢查,清洗換油,修理或更換磨損零件,排除異常情況和故障,恢復局部工作,檢查并修理電氣系統等。

6.4.3重要設備的維護

6.4.3.1配電房、冷水機組、燃油鍋爐、電梯機房、水泵房是小區的重要設備。

6.4.3.2重要設備應由工程技術部制定詳細的維護保養規程。

6.4.2.3重要設備的維護內容除包括定期維護的內容外還應包括其它內容

具體內容包括:

a)重要設備長期停用,應定期進行擦拭、潤滑及空運轉;

b)重要設備的潤滑油料、擦拭材料和清潔劑必須嚴格規定使用,不得隨意代用;

c)重要設備需用的備件要根據供應情況優先準備。

6.4.4設備封存和啟封前的維護

6.4.4.1設備封存前由使用部門通知工程部,工程部會同該設備操作工對設備進行清潔、潤滑、防銹和性能檢查。

6.4.4.2設備啟封時應由工程部會同該設備操作工進行啟封檢查并試車。

6.5設施設備維修工作的實施

6.5.1日常報修

6.5.1.1設施、設備發生故障,小區管理處應及時填寫報修單向維修組、維修中心進行報修。根據管理處的報修單,維修組派員維修,具體工作程序詳見《日常報修規程》。

6.5.1.2注意事項

設施設備在維修過程中應注意多個事項包括:

a)設備無法修復時,維修組應及時與報修部門聯系,并提出處理意見;

b)維修人員對急修的赴修反應時間(接到通知到進入現場時間)不超過10分鐘。

6.5.2巡查維修

維修組應安排人員對公共區域的公共設施設備進行日常巡查檢修。在巡檢過程中發現的一般故障由巡檢人員現場修復,較大故障由巡檢人員填寫報修單向班組匯報,另行安排檢修。

6.5.3設備的項修

6.5.3.1工程技術部應根據設備的實際情況,對劣化狀態已達不到技術要求的項目,按實際需要派員進行針對性的修理。

6.5.3.2項修時,一般要進行部分拆卸、檢查,更換或修復失效的零部件,從而恢復所修部分的性能和精度。

6.5.4設備的大修

6.5.4.1設備大修應該認真考慮,并列入年度維修計劃。

6.5.4.1大修可由工程技術部或維修中心承擔,也可委托專業單位進行。

6.5.4.2大修時要對設備進行全部解體,修整所有基準件,修復或更換磨損、腐蝕、老化及喪失精度的零部件,使之達到規定的技術要求。

6.5.5計劃維修

計劃維修按"年度設施設備維修、保養計劃"實施。

6.5.7委托維修

對于委托維修的實施,小區的責任維修部門應派技術人員進行監督、檢查。各有關部門應做好配合協助工作。維修完成后,應由責任維修部門和修理方共同進行驗收,并填寫"維修保養單"。維

修方應在保質期內承擔相應責任。

6.6設備的事故管理

6.6.1凡各種設備因非正常原因造成損壞,使精度、性能、功率降低甚至造成不能使用,以及表面雖未損壞而內傷嚴重者,均稱為設備事故。

6.6.2設備事故的性質

根據引發原因的不同設備事故分不同性質:

a)責任事故:因人為原因(如違反操作規程)而造成的事故;

b)質量事故:因設備設計、制造、安裝等原因而造成的事故;

c)自然事故:因遭受自然災害而造成的事故;

d)其他事故:凡不屬于上述三類原因的事故。

6.6.3事故的處理

6.6.3.1公司發生設備事故后,由使用部門報告工程技術部。由工程技術部負責進行處理并修復。

6.6.3.2工程技術部會同使用部門對事故進行分析,填寫"設備事故報告書",做出處理意見。

6.6.3.3"設備事故報告書"經由使用部門和工程技術部經理簽字后送總經理批示、處理。

6.6.3.4設備事故經分析、處理并修復后,工程技術部應計算出實際損失,報送財務部。

6.6.3.5公司發生的各種事故,應由工程技術部在"設備事故登記表"內予以登記。

7相關文件

《鍋爐維修保養規范》

《電梯維修保養規范》

《空調維修保養規范》

《給排水設備維修保養規范》

《供配電設備維修保養規范》

《日常報修規程》

《電腦信息系統維修保養規范》

8記錄

維修單

年度設備維修、保養計劃

月度設備維修保養計劃

設備事故報告書

設備事故登記表

公共區域巡查表

維修保養單

附:維修流程圖

篇2:變電站安全運行設備維修

變電運行的主要職能即負責電網運行以及設備事故處理,其根本目的即輔助電力設備的規范、正常操作,以保證電力運行的安全。在變電運行中,對設備的維護和監測涉及的種類較多,而各種設備故障情況均能影響電力運行的安全,因此要保證變電站設備運行安全,就必須采取針對性的維修檢查技術。

1.2變電站電氣設備安全管理問題及對策。

變電站電氣設備的日常管理主要有周期性的巡視檢查為主,在這個過程中,運行人員應根據變電站設備出現的各種具體情況,比如復雜程度、類型、容量、運行環境、電壓等級、電流大小以及缺陷等級等有計劃的制訂相應巡查周期和工作內容。為此,本文結合實際經驗,建議在電氣設備日常維護中應主要針對以下幾點進行:①電氣設備過度的負荷以及負荷有明顯的超出;②新購買的設備以及長期停止運行并經過檢查修理后的設備第一次投入試運;③對于電氣設備有復雜的變化以及異常現象的出現等;④電氣設備中可能存在一些無法查清的可疑現象或使設備停滯發展的缺陷;⑤電氣系統可能會出現一些難以預料的事故發生;⑥氣候的發生變化以及一些自然災害現象的出現,如說霧天、雪天、雨天、雷天等。

根據上述變電站電氣設備的缺陷現象,在工作中應根據具體情況采取針對性措施,對此,設備運行人員應在設備缺陷消除后進行必要的質量檢驗,對于無法一次性消除的缺陷,應分階段消除。同時,應經常對設備發生缺陷的次數和原因進行統計分析,以尋找設備缺陷發生規律,進而提高維護管理水平,對于發生缺陷卻無法判斷缺陷成因的情況,應按照相應程序,填好工作記錄,存如檔案,并將情況詳實的匯報上級。檢驗電氣設備缺陷程度的不同,本文建議對其缺陷管理應采用嚴格而明確的分級管理制度,即明確規定哪種缺陷由哪個部門和領導具體負責,以保證缺陷處理的及時性和質量。

2、變電站電氣設備安全維護技術的應用

2.1直觀法。此方法即根據具體設備故障的外部表現,通過看、聽、聞等直觀手段實現維護電氣設備的方法。例如,變壓器運行聲音異常,即表明變壓器內部可能發生繞組匝間短路或鐵芯位移;導線搭接處發紅發熱或出現火花,即表明該搭接處松動或接觸不良;在電源箱內或其周邊聞到焦味,即表明該設備內部開關部件可能發生過負荷或短路引起發熱;當操作設備時,設備無反應,則表明控制回路斷線。此外,電氣設備啟動時,發生過早、過遲,或無法運行,均可確定電氣設備的二次回路有故障。

2.2強迫法。直觀法可有效判定或排除一些電器的故障,但若此方法行不通,則可通過強迫法,亦稱強迫閉合法,例如用一些絕緣棒把有關繼電器、接觸器等用外力強行按住,使它能夠到達正常的工作位置,從而保證設備運行人員可更仔細地觀察電器部分或機械部分的各種現象,如電動機是否轉動,電氣設備相應部分是否運行正常等。

2.3短接法。電氣設備缺陷主要包含短路、過載、斷路、接地、接線錯誤、電器電磁及機械部分故障6種。工作中發現,經常出現的為斷路故障,導致該故障發生的原因主要有觸點接觸不良、虛焊、假焊、熔斷器熔斷、導線斷路、虛連、松動等。針對此種故障發生的頻率較高,通常采用的電阻法和電壓法相較復雜,因此選用短接法更為有效和簡單,即用一根良好絕緣的導線來判斷導致設備無法正常工作的短路處即可。

3、基于變電站安全運行的設備管理維修建議為確保變電站的安全運行,不但要對重要的電氣設備進行維護檢查,其他的設備亦應進行必要的維護和檢查工作。對此,本文建議變電站應做好以下兩方面的工作。

3.1引進和研究設備維修檢查的新技術和新工藝,提高設備的智能化程度。在很多變電站得以廣泛應用的危險點預控技術,應要求運行人員對該技術技能熟練掌握,同時在實踐中不斷總結經驗,進而提高設備維修檢查工作效率,為變電站的安全運行提供保障。

另外提高設備的智能化應用,對設備進行輔助性的技術改造,能有效快速的幫助工作人員迅速正確的找到故障點,提高設備運行維護和檢查的工作效率和工作質量,減少停電檢修的時間。例如:在各個控制開關處增加輔助接點,或電流、電壓檢測裝置可迅速判定哪個位置的控制回路發生故障;在變壓器周邊安裝聲光、紅外監控設備,可及時的提醒運維人員目前設備的運行情況是否正常;在油設備上安裝油色譜分析儀,可即時分析設備絕緣油的情況,在設備較大故障發生前及時通知運維人員是否需要進行設備檢修。

3.2提高對變電站安全運行的認識,有效控制不安全狀態和因素。提高變電站所有工作人員對變電站安全運行的認識,是提高設備維護和檢查技術應用有效性的根本保證。對此,變電站上級領導部門應對各變電站的工作進行具體內容的檢查和檢測,如對操作規范的評估測量,對設備的實際檢測。同時針對檢查后的結果,將出現問題的記錄在案,根據問題的輕重采取自行處理或移交相應的部門處理的方式及時解決,對沒有問題的應予以適當的精神和物質鼓勵。總之,變電站的特殊性要求年度檢查必須更規范、更嚴謹,以此確保控制操作失誤率,以及意外危險事故發生率降至零。此外,變電站上級部門應定期的組織變電站安全運行,以及設備維修檢查技術交流的活動和會議,以此提高工作人員對變電站安全運行的認識,比如開展安全周、安全月活動,技工表彰、技工技術交流大會,安全知識競賽等,并通過海報宣傳、安全錄像的播放全面提升變電站所有工作人員對變電站安全認識,尤其是設備維修技術人員更應清晰地認識到責任重大,以保證在集體利益和社會責任感的雙重思想引領下開展工作。如此,勢必會對變電站的運行安全提高最基本的保證。

人是設備維修和檢查的執行者,因此要想把安全教育和對變電站安全運行的認識落到實處,必須在具體的工作中有章可循。各變電站應制定嚴格的操作規范和獎懲制度,以及監督管理機制。發現違章操作的應及時予以制止和處理,對在設備維修中表現突出的應給以一定的獎勵。

變電站的安全運行,不斷關乎電力企業的自身利益,而且對社會的穩定性和安全生產亦有重要的作用。鑒于變電站設備對變電站安全運行的影響,必須切實加強設備維修檢查工作,提高管理水平,引進先進技術,如此才能形成良性循環,有效降低變電站設備的故障率,切實地實現變電站的安全運行。

篇3:校區物業設施設備維修維護使用運行管理技術要求

校區物業設施設備的維修、維護、使用、運行管理技術要求

1.1房屋建筑物本體、共用部位及共用設施設備:

(1)按規定建立校區區內房屋本體及配套設施等的物業管理資料檔案,并妥善使用與保管。

(2)建立房屋本體及配套設施維修養護檢查制度,檢查記錄完整。

(3)校區樓內外無違章亂張貼、亂搭建、亂拉管線等現象。

(4)無擅自改變房屋用途行為。

(5)外墻面、建筑小品外觀完好、整潔,是建材貼面的,無脫落;是玻璃幕墻的,清潔明亮、無破損;是涂料的,無脫落污漬;室外招牌、霓虹燈整潔統一無安全隱患,外墻裝飾無破損。

(6)確保房屋、門窗等共用設施的完好和正常使用;及時完成各項零星維修任務,零修合格率100%;

(7)確保室外場地、道路等公用設施的完好和正常使用;及時完成各項零星維修任務,零修合格率100%。

(8)保證公共照明、水電設施、校園廣播系統等公共設施正常運行。公共設施、水電每天檢查一遍,發現故障或損壞應在20分鐘內到場,12小時內維修完畢。

1.2機電設施設備

(1)綜合要求:

①制定設備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維護保養、運行記錄管理及維修檔案等管理制度,并嚴格執行;

②配備所需專業技術人員,由專業人員管理(開啟、關閉、保潔、維修),嚴格執行操作規程;

③設備及機房環境整潔、無雜物、灰塵,無鼠蟲害發生,機房環境符合設備要求。

④保持設備良好,運行正常,合同期限內無重大管理責任事故,無設備運行事故隱患。如發現設備異常或故障,應停止使用以防止故障擴大并立即派人檢修至完好為止。

(2)供電系統:

①保證正常供電,限電、停電有明確的審批權限并提前48小時通知招標方和物業使用人;

②制定臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執行;

③公共照明系統應根據使用日的季節與氣候情況掌握提前開啟時間,用畢應立即關閉,避免浪費。

(3)弱電系統:

①按規定標準工作時間排除故障,保證各弱電系統正常工作;

②監控系統等智能化設施、設備運行正常,有記錄并按規定期限保存。

(4)電梯系統:

①電梯準用證、年審合格證、維修保養合同完備;

②電梯按規定時間運行,安全設施齊全,無安全事故;通風、照明及附屬設施完好;

③轎廂、進道、機房保持清潔;

④電梯由專業隊伍維修保養,維修、保養人員持證上崗;

⑤電梯運行出現故障后,維修人員應在規定時間內到達現場維修;

⑥應有排除電梯運行險情的應急處理措施。

(5)給排水系統:

①建立用水、供水管理制度,積極協助招標方安排合理的用水和節水計劃;

②設備、閥門、管道工作正常,無跑冒滴漏現象;

③按規定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、消毒;二次供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全;水池、水箱清潔衛生,無二次污染;

④高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患;

⑤限水、停水按規定時間通知招標方和物業使用人;

⑥排水系統通暢,汛期道路無積水,地下室、車庫、設備房無積水和浸泡發生;

⑦遇有事故,維修人員在規定時間內進行搶修,無大面積跑水、泛水和長時間停水現象;

⑧應有險情的應急處理措施。

(6)供熱系統、中央空調系統及末端設備:

①保證末端設備運行正常;

②定期進行清潔及保養;

③制訂發生故障應急處理方案。

1.3小型維修(單項200元以下,包工包料)

(1)宿舍水、電、衛浴設備、門鎖維修不過夜;

(2)遇電路故障沒電,水管爆裂、水龍頭漏水、門鎖開不了、門窗毀壞,要隨叫隨修;

(3)排水管、排污管要保持暢通,如有堵塞應立即疏通,廁所堵塞應當天疏通(需換廁盆的除外)。

(4)維護維修閉路防盜裝置和電鈴設施。

(5)公共照明、水電設施每天檢查一遍。

(6)樓宇內門窗、衛浴設施、照明設施的檢查每學期3次。