酒店式公寓策劃方案
一、項目概況
發展商：深圳市投資發展有限公司
項目位置：福田區北環大道與香梅路交匯處東側
占地面積：4654.7m2
類別：住宅(商住)
總建筑面積：21257.30m2
建筑高度：78.45m，共27層
其中
住宅部分：16894.2m2
會所：435.72m2
容積率：4.286
建筑覆蓋率：19.28%
綠化系數：28%
總戶數：400戶
總停車位：地下92個
二、項目地盤解析
1、項目地塊現狀
項目目前施工接近正負零。
2、項目北側為城市快速干道北環大道
北側近鄰北環大道輔道，噪音污染嚴重，但視野比較開闊，遠處有山景。
3、項目東側為新華社駐深辦事處用地
東側為新華社駐深圳辦事處預留用地，未來對項目東向形成遮擋。
4、項目南側為天健城市花園和萬科城市花園
項目南側9層以下受天健城市花園的遮擋。
5、項目西側為商務寫字樓青海大廈
項目西側受青海大廈的遮擋。
三、項目交通分析
入口4
公交車站
公交線路
41路
龍井綜合樓-車管所考場-龍輝花園-桃源村口-華僑城醫院-山姆會員店-景蜜村-監控中心-蓮花山公園-市民中心-振華西路-華新路
6路
福田南-福田中學-田面-海外裝飾大廈-花卉世界-蓮花一村-中級法院-冬嶺市場-蓮花北村東-北大醫院-景新花園-景田北-景蜜村-香梅北-楓丹雅宛-翠海花園-鴻心花園-華僑醫院-沙河建二村-桃源村東-桃源村口-桃源村
38路
市民中心西-會展中心-崗廈村-福田婦幼保健院-華強南-上步中學-鹿丹村-羅湖小學
104路
動物園(總站)-高職院-留仙路口--西麗職校-珠光村-龍輝花園-收容教育所-桃源村-華僑醫院-翠海花園-楓丹雅苑-香梅北-景田北-景新花園-北大醫院-彩田村-中級法院-蓮花一村-海外裝飾大廈-上海賓館(西側)-興華賓館(西側)-市委-地王大廈-廣深賓館-羅湖區委-寧水花園
446路
火車站(西)-漁民村-金威大廈-都市名苑-地王大廈-深圳大劇院-荔枝公園-紅嶺中學--新一佳(園嶺店)-藝術學校-長城大廈-深圳實驗學校-賽格數碼廣場-華富路口-經濟大廈--海外裝飾大廈-市二醫院-蓮花一村-中級法院-蓮花山-蓮花北-監控中心-梅富村-景蜜村-天然居-山姆會員店-特發小區-桃源村--車管所(訓考場)-西麗體育中心-高職校-官龍村總站
548B
火車站西總站-漁農村1-金威大廈-鹿丹村-深圳大劇院-荔枝公園-八卦三路口-園嶺醫院-國展中心-體育館東-二醫院-筆架山公園-蓮花一村-中級法院-北大醫院-景新花園-景秀中學-天然居-山姆會員店-楓丹雅苑-桃源村-收容教育所-龍輝花園-松坪山-南山公安分局-南頭中學-南頭檢查站--西鄉市場-西鄉碼頭
323路
布吉海關-農批發市場-洪湖公園-筍崗村-梅園路-八卦嶺(2)-體育館東-二醫院-筆架山公園-蓮花一村-中級法院-北大醫院-景新花園-景秀中學-天然居-山姆會員店-楓丹雅苑-翠海花園-鴻新花園-錦繡中華-世界之窗-白石洲-科技園--南頭-南頭檢查站-寶安區委-西鄉人民醫院-共樂路口-西鄉客運站
334路
雪象村-崗頭村-華為基地-大發鋪-民治村-坳背村-梅林檢查站-車管所-海康大廈-上梅林-梅林閣-巡警大隊-梅林一村-福田農批市場(下梅林)-香梅北-山姆會員店-楓丹雅苑-桃源村口-桃源村-科苑北-金長城計算機公司-大沖-高新南四道深港產學研基地-桂廟村口-創業路口-北師大附小-海濱大道-半島花園-工業七路口-東角頭總站
441路
洪湖公園總站-百仕達花園-翠北小學東-田貝四路-筍崗村-人才市場-西湖賓館-筍崗倉庫-紅桂大廈-圖書館-振華中-賽格數碼廣場-航苑大廈-海外裝飾大廈-華富路口-深大電話-蓮花二村-關山月美術館-景田路口-市政大廈-香梅市場-龍塘-景秀中學西-山姆會員店-特發小區-梅林水廠-楓丹雅苑-金地網球中心-翠海花園-高級中學-香榭里花園-竹園小學-竹子林總站
411路
深南中學-世貿中心大廈-東海花園-楓丹雅苑-山姆會員店-天然居-龍塘-市政大廈-婦幼保健院1-北大醫院-蓮花北村東-冬嶺市場-中級法院-蓮花一村-筆架山公園-二醫院-華富路口-市話大廈-順電家居廣場-經濟大廈-下步廟-愛華市場-上步南1-上步小學-金威大廈-羅湖小學-羅湖小學-火車站
項目交通比較便利，多路公交車通達項目周邊，項目在北環路有很強的昭示性，但香梅北路和景田西街受到遮擋，只有小路可以通達，未來借助公交系統上門的客戶將受到嚴重阻礙。
四、項目規劃景觀分析
南向9層以下被天健城市花園阻擋，以上視野開闊
北向有一定山體景觀，但受北環大道噪音嚴重影響
東向未來被新華社建筑嚴重遮擋
西向被青海大廈嚴重遮擋
由于本項目為東西長條走向，東西向遮擋對本項目影響較小，南向對本項目9層以下單位有一定影響，但北向北環大道噪音對本項目一半以上單位產生比較嚴重的不利影響。
五、項目周邊配套
項目周邊商業配套設施：
山姆會員店
景田銀座
福多多百貨
項目周邊教育配套設施：
景秀中學
景田小學
景龍中學(在建)
項目周邊其它配套設施：
開元大廈(酒店)
建設銀行
福田中醫院
項目周邊配套比較齊全，其中山姆會員店在客戶心目中具有比較大的影響力，在項目營銷中可以借用。
六、項目戶型分析
項目戶型配比：
戶型 面積(M2) 套數 套數比(%)
單房 28.97-30.99 100 25
1房1廳 37.30-44.99 250 62.5
2房2廳 58.75-62.82 50 12.5
戶均面積42.3M2，定位小戶型住宅;
戶型比例定位基本合理，從片區小戶型項目銷售情況看單房比例略少;
戶型方正實用，布局比較合理，但產品附加值不足，僅有凸窗，花園露臺為公用，有助于項目整體推廣，但對現場銷售幫助不大。
七、客戶分析
通過對深圳小戶型項目及周邊參考樓盤的客戶分析，我們得出本項目的目標客戶群體為：首次置業的自用過渡客戶，占總比例的65%-70%;多次置業的投資客戶，占總比例的30%-35%。
首次置業客戶具有如下特征：
細分特征 比例
年齡 平均年齡25―35歲
家庭結構 單身及兩口之家;
居住狀況 租住/住公司宿舍;
置業用途 自用或過渡
職業 普通工薪白領：75%――80% 個體、自由職業者：20――25%
來源 石廈、新洲、益田、皇崗、保稅區、崗廈、福田南、上步、南園、白沙嶺、蓮花北、八卦嶺、梅林、南山等片區;
行為特征 普通白領：年輕，自信，追求時尚及高雅、浪漫的生活情調，受過高等教育，工作比較穩定，小有積蓄，希望盡早擁有獨立的生活空間，有個性，喜歡運動，崇尚西方生活，喜愛咖啡、網絡和音樂，比較感性，喜歡包裝精致、品位高尚的商品;
個體、自由職業者：租住、工作在項目的周邊，有一定的經濟積累，認同景田片區，對居住安全有更高要求。
關注點 首期、月供與租金的關系
投資客戶具有如下特征：
細分特征 比例
年齡 平均年齡30―45歲
居住狀況 大部分有自己的房子和車子;
置業用途 投資
職業 私營業主、企業中高層管理人員、公務員、事業單位職員
來源 全市、個別外地
行為特征 他們大多數有穩定的事業和收入，追求高投資回報率及零風險投資，注重投資的升值潛力，希望投資不會花費太多的精力和財力;
關注點 總價、投資的穩定性和收益率
八、項目分析總結
項目規模較小，自身配套能力較弱;
項目北向有一定山景，南向低層單位受天健城市花園遮擋;
項目一半單位受北環路噪音影響;
周邊公交系統便利，但受周邊建筑遮擋，客戶從公交站到達項目有一定障礙;
周邊配套齊全，生活氛圍濃厚;
戶型配比基本合理，戶型方正實用，但產品附加值不同，缺乏亮點;
目標客戶群為首次置業的白領和投資客。
第三章策略形成
一、項目SWOT分析
1、優勢：
項目處于福田景田片區，區位生活價值被客戶廣泛接受;
項目臨北環大道，昭示性強;
周邊配套商業比較完善，山姆會員店對客戶有一定吸引力;
周邊寫字樓商務人士對公寓的需求，對客戶投資出租有一定保障。
2、劣勢：
項目規模小，自身配套能力弱;
臨城市快速主干道，噪音影響嚴重;
本項目被其他建筑遮擋，客戶從公交站到達本項目有一定障礙;
周邊部分道路停放貨車影響項目整體形象。
3、機會
項目入市時福田小戶型在售項目較少，競爭相對較小;
深圳房地產價格上升勢頭明顯。
4、威脅
政府宏觀調控政策的力度加大，對樓市產生非系統性風險加大;
片區在售樓盤減少，市場關注度降低。
二、策略形成
1、發揮優勢，搶占機會：
充分展示項目的片區生活、投資價值，樹立項目形象，利用市場競爭空檔期，高價格入市，實現項目高價值。
2、發揮優勢，轉化威脅：
利用項目的昭示性，多渠道低成本營銷，制造市場亮點。
3、利用機會，克服劣勢：
強調園林的精致，改善產品附加值，降低噪音對項目的影響，利用市場競爭弱的機會，樹立景田片區小戶型新標準。
4、減小劣勢，避免威脅：
強化周邊便利的配套宣傳，建立強化項目周邊導示系統，通過形象、現場包裝展示實現項目的快速銷售。
三、策略總綱
強化導示系統和現場包裝，通過多渠道低成本營銷，建立高價格、高速度的營銷全攻略。
建立超越競爭的營銷全攻略
展示攻略
推廣攻略
產品攻略
形象展示
賣場全線展示
媒體推廣組合
事件營銷
物業定位
提升項目價值
推廣效益最大化低成本營銷
銷售攻略
價格策略
銷售實施
執行實現目標
物業發展建議
第四章產品攻略
一、物業定位
具有濃郁生活氛圍的景田純正白領公寓
充分借助景田片區成熟的生活氛圍和配套，規避項目自身配套不足的劣勢，強調片區價值、純正小戶。以揚長避短的推廣策略，抓住市場空白，增加產品的附加價值，建立產品的競爭優勢，以整體形象出擊市場，多渠道鎖定目標客戶，一舉形成市場震撼。
二、形象定位
都市感、充滿活力和時尚
憑借景田片區輻射區域廣的特點及片區配套成熟的優勢，鎖定周邊片區投資客及首次置業的25-35歲白領階層。同時，為了弱化項目位處北環大道、在片區位置相對較差的不利因素，我們需要一股都市感和時尚的氣息，以給客戶傳遞強烈的信心、成功的信念和充足的購房理由。
三、項目命名：
四、主推廣語
把小變成我們的特點加以擴大和宣傳
小、我們很精彩
意味著
總價小=投資者青睞的=小而且高回報
投入少=首次置業者追隨=小而且能擁有
實用=能滿足功能使用的=小而且很豐富
+設計方正科學=小而且很靈活
+工程展示=小而且很放心
+配套優勢=小而且很方便
+項目品質=小而且很優雅
+片區特點=小而且很溫暖
+營銷包裝=小而且很情調
。。。。。。。。。。。。。
五、物業發展建議
由于產品設計已經定型，不宜做大的修改，并且戶型設計方正合理，因此只對客戶比較關注的問題提出修改意見，建議中盡量考慮了設計修改的可能性和經濟性。
(一)、外立面：
建議瓷磚鋪裝，通過色彩的選擇和變換，顯示出品質和時尚，形成項目與周邊建筑鮮明的區別，突出項目的昭示效果。
(二)、戶型平面建議：
1、改正常凸窗為步入式凸窗，適當加大凸窗寬度，讓贈送面積更大更實用;
2、管道盡量沿外墻布置，考慮雙拼的可能性，擴大客戶層面;
3、北向單位采用雙層隔音玻璃，充分隔絕噪音;
4、北向單位采用_____技術，在不開窗的情況下保證室內良好的空氣流通。
(三)、環境景觀建議
1、項目占地規模小，決定了園林景觀的面積小，所以園林一定要設計的精致，要有品質感，并注重風格，把外部園林景觀引入內部架空層，并保持一定的連貫性;
2、園林部分建議做一小型前廣場，鋪裝采用色彩變化的廣場磚，不僅是未來住戶休閑的場所，也是園林景觀部分視覺的焦點，在銷售時作為現場營銷活動的場所;
3、在正式銷售前建議部分園林和廣場完工并能正式使用，直接促進現場銷售。
趣味個性化廣場
格調、品位的街區
(四)、交樓標準建議：
通過對小戶型市場的調查，目前采用的交樓標準為三種：毛胚、可選標準裝修、標準精裝修。通過對客戶的調查和以往銷售的經驗以及市場發展的方向，我們建議采用標準精裝修交樓標準，原因：
1、市場小戶型產品發展的趨勢;
2、提升項目形象和價值;
3、避免入伙以后，各家裝修的相互影響和管理糾紛;
4、首次置業客戶缺乏購房經驗，便于現場銷售引導;
5、裝修打入房價一起按揭，減小客戶負擔;
6、避免了客戶入伙二次裝修的麻煩;
7、規模效益不僅為客戶節約了裝修成本，也可以為項目增加收益。
缺點是需要的現場裝修管理的水平和管理的工作量加大。
綜合目前市場情況，我們建議采用400-500元/M2
統一標準裝修作為交樓標準。
精裝修+廚、衛配套+燃氣熱水器+環保型輕質隔墻
項目 內容
室內地面 復合木地板
室內天花 高級乳膠漆
室內墻面 高級乳膠漆、環保型輕質隔墻
廚房(地面) (墻面) (天花) (廚柜) 高級防滑地磚 瓷片到頂 鋁扣板吊頂 高級廚柜、廚具
洗手間(地面) (墻面) (天花) (潔具) 進口馬賽克 瓷片到頂 鋁扣板吊頂 進口名牌潔具(洗手臺、抽水馬桶、淋浴)
門(大門) 防火防盜門
陽臺 瓷磚地面
窗臺 大理石臺面
電 安全暗線，電插座、開關，預留燈位
水 衛生間、廚房、洗衣機位給水(冷熱水管)及排水管道、水喉安裝到位
燃氣熱水器
通訊 每戶電話線路雙接口(單房除外)
每戶一個網絡插口
電視 各戶二個以上有線電視插口(單房除外)
(五)、配套設施建議
1、小區配套
會所;健身房，棋牌室、乒乓球室、閱覽室。
社區商店：日用小件物品。
2、樓宇配套
合資品牌高速電梯，如廣州日立、上海三菱;
車庫，IC卡一卡通智能管理。
變頻供水系統;
以安防和商務信息化為主的智能化配套。
3、智能化
布線系統;網絡線、電話線、有線電視等，建議除單房外每戶為臥室、客廳雙接口;
信息智能化系統：局域網和寬帶接入，為住戶提供便捷的Internet上網、小區管理和溝通;
安防智能化系統：包括自動和手動報警系統、閉路電視監控系統、可視對講門禁系統、IC卡一卡通、車庫管理系統;
小區管理智能化系統：包括局域網網上溝通、遠程超表。
(六)、物業管理建議
1、物業管理特色
引進為市場所能接受的品牌物業管理公司(如萬廈居業);
注重物管服務的性價比;
體現管理服務形象，嚴格的管理制度，嚴謹的工作作風;
突出物管人員形象：包括禮儀程序、工服式樣等;
結合東方式人情管理。
2、建議提供服務
聯合服務中心：代理代辦函件、包裹郵寄、鐵路航空貨運及票務服務;
家政服務：鐘點工室內清潔、接送兒童上下學、保姆服務和其他便民服務;
日常生活服務：申請訂報送報、送牛奶、送花、快餐、送餐服務等;
家庭水電設施維修;
商務服務：代理住戶打字、復印、傳真及其它咨詢;
托管服務：代理出租，收租;
保安24小時巡更。
3、物業管理收費：
考慮小戶型客戶對價格的敏感性，和其他小戶型樓盤的收費標準，建議物業管理收費不高于2.8元/M2，地下車位收費不高于200元/月。
(七)、公共部分裝修標準建議
項目 交樓標準
入戶大堂 天花 輕鋼龍骨白石膏板吊頂
墻面 大理石+乳膠漆
地面 人造石
設施 成品不銹鋼信報箱
一樓電梯廳
天花 輕鋼龍骨白石膏板吊頂
墻面 白色乳膠漆+大理石
地面 人造石
標準層電梯廳
天花 乳膠漆
墻面 乳膠漆+局部造型
地面 防滑瓷磚
走廊
天花 乳膠漆
墻面 乳膠漆+局部造型
地面 防滑瓷磚
消防樓梯
天花 乳膠漆
墻面 乳膠漆
地面 馬賽克(樓梯踏步)
一樓入戶大堂設計星級裝修品質，多采用大面積窗和通透式玻璃門。
第五章展示攻略
一、形象展示
樹立項目形象，形成市場關注點
1、戶外廣告牌：建議在目標客戶集中的華強北和山姆會員店十字路口設立立柱廣告牌，宣傳項目形象和發布銷售信息。
2、樓體包裝：充分利用項目在北環大道昭示性強的優勢進行樓體包裝，做巨型廣告條幅和樓體燈光工程，讓北環大道的每一個過客都成為我們項目的推銷員。
3、形象墻：利用項目靠近北環路輔道做燈光形象墻，不僅宣傳項目，而且成為城市亮麗的風景。
樓體燈光工程
燈光形象墻
樓體條幅
4、周邊導示系統：由于項目周邊建筑物的遮擋，到達項目的都是小路，建立良好、清晰的導示系統，是項目成敗的重要因素。
5、做好的廣告
有創意和視覺沖擊力的廣告，不僅能夠快速吸引市場和消費者的眼球，而且可以大幅降低營銷推廣費用。
我們的廣告將會是：
二、賣場全線展示
(一)、售樓處
1、位置及功能分布：
洽談區
模型
財務室
項目經理室
洗手間
人流動線
外廣場
形象墻
簽約區
接待臺背景板
分戶模型
2、售樓處各區域設備/人員配置
門口：
1名保安
接待區：6條電話，保安1名、業務員8名、接待臺、飾品、背景板
展示區：戶型/環境模型、銷控/主推戶型/促銷信息/項目主賣點展板
洽談區：10組洽談桌椅配煙盅、鮮花
財務處：POS機、復印機、點鈔機、保險柜、資料柜
簽約區：聯網電腦、打印機、檔案柜、復印機
配備柜式空調
項目經理室：聯網電腦、電話、文件柜、打印機
總控室：電/弱電/音響/無線麥
售樓處的位置的設置安排，不僅考慮了售樓處的昭示性，還兼顧功能使用、人流動線和項目本身的建筑因素，盡量縮短看樓通道，減少對現場施工的影響，通過形象墻與施工現場分隔開來。
3、售樓處裝修
功能分區鮮明;
空間明亮大氣;
展廳的布置風格年輕時尚;
能在細節上體現項目的氣質。
二、樣板樓層
建議在10樓做半層樣板房：裝修樣板房4套，交樓標準房2套，工程質量展示房1套。
1、樣板房要點：
在戶型的凸窗處用牌銘標明送面積大小
充分利用小戶型的空間，擺放拆分靈活的家具，如衣柜，妝飾臺。
樣板房內播放背景音樂。
用時尚、別致的飾品在化妝臺或客廳擺放,如戶型圖、溫馨提示牌、香
水，雜志、生活用品充分表現生活場景等;配置綠色植物。
人員:每間樣板房配備1名保安1名保潔。
樣板房門口擺放自動鞋套機。
空中花園
裝修
樣板房
交樓
樣板房
工程質量
樣板房
裝修
樣板房
交樓
樣板房
裝修
樣板房
裝修
樣板房
交樓樣板房：按交樓裝修標準裝修，注重裝修細節和品質，建議選擇百安居等大型裝修供應商;
工程質量樣板房：展示項目工程質量和品質，增加客戶信心;
工程質量樣板房
裝修樣板房：可充分展示生活氣息，通過概念化裝修，尋求客戶的精神共鳴。
女性樣板房：色彩鮮明/生活化
男性樣板房：冷色/簡潔/線條感強
三、住戶大堂電梯廳
展示重點：
按交樓標準裝修裝飾，體現品質
優勢突出，電梯廳的自然采光通風
入口處墻面懸掛鏡子，放置裝飾臺并配上飾品
配置液晶顯示屏，播放時尚影視片、樓盤信息
墻面：住戶大堂內部裝修，平時打蠟維護，保持明亮感
智能化：門禁系統、對講系統展示
用材：電梯內大理石、鏡面、地毯等包裝，樣板層電梯廳交樓標準展示
服務：大堂經理、保安、保潔配備，物業服務內容展板，電梯間專人服務
四、空中花園
設計要求：
設置小型金魚池
多設綠色植物和園林小品
考慮增設休閑椅
第六章
推廣攻略
推廣總策略：
低成本直銷營銷，以適合目標客戶的營銷活動和網絡推廣為主線，結合一定的戶外廣告推廣和直郵，報紙廣告只在關鍵銷售節點作公告性發布。
一、媒體推廣
媒體選擇側重點
類型 重點 輔助 備注
網絡 深圳房地產網 搜房網
展場 華強北分展場 針對白領客戶
戶外 華強北戶外廣告 山姆對面十字路口戶外廣告
直郵 片區高檔樓盤 針對投資客戶
短信 目標客戶 移動通信客戶群(月消費額200以上)
公交 公交大巴車身廣告
報紙 南方都市報 晶報
次要輔助
1、網絡廣告組合策略
網絡廣告：深圳房地產網為主，關鍵營銷節點占據廣告位(或A類廣告位)
網絡軟文：邀請知名地產網絡評論人和業內人士就客戶關注問題(如:產品質量、片區價值問題等)展開研討會并在網上發表引導性文章。
2、直郵、短信
直郵形式：大信封+內容
直郵發行量：每次不少于2萬份，共3次
直郵創新：信封革命
短信內容：節點活動預告+促銷信息+客戶活動通知
3、戶外廣告和分展場
位置：華強北
時間：4個月
內容：項目形象和項目賣點介紹
4、報紙廣告組合策略(輔助)
組合方式：____為主，____為輔
投放形式：認籌階段-系列軟文+熱點新聞炒作+報眼;
重大節點信息報道(圖片+軟文);
持續銷售階段“半版+軟文”;
力求版面形式創新：新穎報眼、豎1/8版等
二、活動營銷
1、選房、開盤活動：充分造勢，集中消化;
2、現場促銷活動：美食節、抽大獎、文藝表演等;
3、流行時尚活動：和手機廠商聯合，搞現場新品展示會;
4、網絡大使活動：評選樓盤網絡大使，協助維護社區論壇;
5、秋交會：利用展會客戶集中、競爭樓盤少的時機，集中消化客戶，形成一定的市場影響力;
6、老帶新活動：老客戶帶新客戶活動。
選房
開盤
美食節
房展會
三、營銷推廣費用估算
單位：萬元
樓體包裝
銷售現場包裝
外圍導示
戶外廣告
分展場
網絡
直郵、短信
15 3 15 30 20 10 8
秋交會
公交廣告
報紙
現場活動
銷售物料
禮品
其他
合計
16 5 30 10 6 5 10 183
總營銷推廣費用約為183萬元，約占總銷售額的1.5%，在小盤營銷中屬于較低水平。該營銷費用根據項目正常銷售情況估算，在實際銷售中根據銷售需要進行調整，預估相對保守，應該不會超出總費用183萬元。
第七章銷售攻略
一、價格策略
1、市場比準均價的確定――市場比較法
1)、選出決定項目價格的環境、交通、配套、戶型等13大項47小項因素，列出各因素對價格實現的影響因素(權重);
2)、對周邊市場同類型競爭樓盤進行物業調查;
3)、通過綜合打分確定項目實收均價(區間)。
通過對市場同類型樓盤的分析對比
本項目目前市場比準均價為7100-7200元/m2(毛坯)。
2、價格策略的確定
項目雖然有比較多的限制因素，但項目規模不大，對銷售速度的要求也不需要過快，另外最重要的是景田及周邊片區小戶型競爭減弱，處于競爭空檔期，項目完全有機會挑戰價格高限。
價格策略：銷售價格一次到位，高舉高打，實現項目價值最大化
3、項目銷售的目標
項目實現實收均價8400-8600/m2(精裝修400-500/m2)。
4、銷售速度預估
主銷售期6個月，實現項目銷售率95%。
5、入市均價
采取高開高走的價格入市策略，采取8500元/m2價格入市，銷售中視實際銷售情況再行調整，爭取實現更高的價格突破。
6、入市時機
由于市場競爭在7、8月份已經開始走弱，且9、10月份是市場銷售的大好時機，10月份的秋交會將為項目提供一大批客戶，因此建議項目在具備入市條件的情況下盡快入市，初步建議選擇在10月2日選房。
7、入市前提條件
1)、銷售條件及項目特點的展示到位
樣板房、售樓處展示到位;
部分園林景觀完成;
現場包裝及外圍導示系統到位;
看樓電梯、看樓通道工程展示到位;
銷售資料展示到位;
銷售推廣力度符合市場需求。
2)、在財務運作上對資金回籠的速度無特別限制要求。
8、付款方式與折扣率
付款方式參考目前在售樓盤的實際付款方式，確定一次性付款與按揭付款比例為20%：80%
1)、一次性付款97折
(根據TT國際公寓的付款情況，不超過銷售比例的20%)
l付1萬元定金，簽署認購書;
l10天內付總樓款的30%(含定金);
l30天內付總樓款的70%，簽署正式《房地產買賣合同》。
2)、標準銀行按揭付款(2成首期，7成按揭)
98折(約占銷售比例80%)
l付1萬元定金，簽署認購書;
l7天內付總樓款的20%(含定金)，簽署正式《房地產買賣合同》;
l總樓款的80%接辦理按揭通知后辦理按揭手續。
根據上述付款方式及折扣率得出付款折扣率為
0.978
促銷優惠折扣率：
l估算開盤前期認購及開盤日促銷優惠比例約為總銷售面積的35%，其中25%優惠額度為3%，10%優惠額度為2%;
l五一黃金周、房交會期間促銷優惠比例約為總銷售面積的20%，優惠額度為2%;
l估算尾盤促銷優惠比例為總銷售面積的15%，其中10%優惠額度為1%，5%優惠額度為2%;
l估算發展商關系客戶額外折扣比例為總銷售面積的15%，優惠額度為2%;
l估算各期如開盤、房交會等時間促銷費用占總銷售額的0.5%左右。
注：以上在重要時期如認購、開盤等時點對銷售率的估計比我們在計劃中的銷售速度安排略高時，為了避免因銷售勢頭太好而引起的優惠折扣不夠，對超過估計的部分，我們可選擇在其他銷售區間視具體情況靈活應用。
優惠折扣率：
時間段 優惠面積比例 優惠額度 折扣率減少
認購期、開盤日 25% 3% 0.0075 10% 2% 0.002
十一黃金周、房交會 20% 2% 0.004
尾盤 10% 1% 0.001 5% 2% 0.001
發展商客戶折扣 15% 2% 0.003
促銷 5% 1 0.005
優惠折扣率 0.0235
由以上分析可得出本項目平均折扣率為：0.978―0.0235=0.9545
二、銷售實施
1、銷售節奏安排
時間軸
20**.7-20**.8.31
準備工作
咨詢蓄客期
銷售期
銷售率
售樓處裝修
1期園林
看樓通道、樣板房裝修
準備工作
20**.9.1?a20**.10.2
20**.10.3?a20**.3
9月1日認籌
10月3日選房
06年3月竣工驗收
解籌實現銷售35%
7月10日前售樓處裝修進場
8月30日前到位
9.15部分園林展示
9.15認籌前樣板房展示
8.20前售樓處裝修完畢
2期園林
10月15日開盤
12.1另外部分園林開始施工，
竣工驗收實現銷售95%
8月20日進場
戶外廣告、導示系統
2、銷售前期的重要工作點
銷售前期關鍵工作點 關鍵節點 條件 物料
8月20日 銷售人員進場 售樓處完成 接待處布置完畢; 電話到位; 銷售人員到位;
項目200問完成; 樓體條幅懸掛; 總平面、戶型圖; 認購意向書; 客戶登記本; 宣傳展板; 裝修標準。
樓體條幅; 小區路燈桿旗; 入口導視牌; 圍墻包裝。
9月1日 開始咨詢蓄客 預售證取得日期確定; 查丈報告; 裝修標準; 配套設施;
選房、促銷方案; 周邊導視系統; 宣傳海報、樓書; 效果圖及彩平圖; 樓體戶外廣告牌;
200問; 樓體條幅; 選房的相關物料： 宣傳展板; 購房須知;
財務設施：POS機、點鈔機、收據、保險柜
9月15日 樣板房開放 售樓處、樣板房、看樓通道裝修完畢; 銷售人員全部到位; 銷售資料制作完畢; 價格表審定; 網站開放;
9月底報紙軟文; 銷售文件齊備 樓書; 價格表; 模型及辦公設備; 部分樓體條幅更新; 房號管理單、認購書
10月3日 選房 預售許可證到位; 銀行按揭確定; 前廣場、綠化帶包裝完畢; 選房報紙廣告及軟文(半版); 銷控板; 背景音樂; 無線麥; 茶點、小食; 樓體廣告更換。
10月15日 正式開盤 開盤系列廣告及軟文(半版); 開盤禮品 小，而且很成功
預祝景尚雅苑完美銷售!
篇2:大學生公寓文化節活動策劃方案
一、活動主旨：
本屆公寓文化節是以“弘揚宿舍文化”為主題，讓在大學生活的同學們，切實感受到和諧的美好，體會到同學、朋友間的友誼，體會到學校、老師的關懷。增強同一寢室同學之間的凝聚力，鍛煉同學們的獨立自理能力，促進各寢室之間友誼的發展，加強同學之間的交流。在展現大學生積極健康的風采面貌的同時，完善公寓文化節建設，從而促使同學們以更加飽滿的熱情與信心投入到學習和工作中去。
二．活動主題：
弘揚宿舍文化，展現家園風采
三、活動組織：
本次公寓文化節由學工處負責策劃，后保處、各系（院）、大學生公寓管理自治委員會負責各項活動的具體實施。
四．活動方案：
活動一、常州紡院*年公寓文化節開幕式
出席對象：學校領導、學工處領導、公寓管理中心領導、后勤服務公司領導、各系部領導、輔導員、校學生會代表、各系學生會代表、大學生自律委員會代表、大學生公寓管理自治委員會全體成員、各宿舍長代表
活動時間：*年月日（星期三）
活動地點：圖文報告廳
活動主題：弘揚宿舍文化，展現家園風采
開幕式程序：
1、相關人員就位，領導入場
2、主持人介紹到場來賓
3、校領導及后服公司領導致辭
4、學生代表講話
5、主持人介紹常州紡院第五屆公寓文化節具體活動安排
6、學校領導宣布常州紡院第五屆公寓文化節啟動
7、主持人宣布本次活動結束，向到場的領導、老師、學生表示感謝
8、歡送嘉賓退場
9、會議結束，全體人員退場。
活動二：“宿舍是小家，溫暖你我他”標兵宿舍、星級宿舍、優秀舍長的評比
1．活動目的：為進一步引導我校學生養成良好的生活習慣,創造一個規范、有序
篇3:重陽節老人公寓敬老助老活動策劃書
一、活動主題與背景
“九九重陽關愛永久”;敬老助老是中華民族的傳統美德，也一直是青年志愿服務工作的一項重要內容。××學院文學系團總支分會青年志愿者協會對××老人公寓長期進行志愿服務活動，兩者已經建立了長期良好的合作關系。在重陽節到來之際我們青協志愿者再次走進東日，為老人們帶來重陽的祝福。
二、活動目的
1、關愛老人，在重陽節讓老人們感受到親情的關懷。
2、讓我們更了解上一輩的想法，減少我們與長輩之間的代溝，讓我們學會傾聽、學會交流。
三、活動簡介
在重陽節到來之際，××學院文學系團總支分會青年志愿者協會組織學生來到我們的常規活動地點――××老人公寓進行活動。東日老人公寓主要是集中了溫州地區因子女工作原因而無法全面照顧到他們，為了讓他們得到更好的照顧而將他們寄養在此的老人。
重陽節又稱老人節，是中華民族傳統節日。我們志愿者秉承尊敬關愛老人的優良美德，開展活動。在活動中我們為老人講解關于老年人的安全健康知識，送給老人們一些物品，陪老人聊天，傾聽老人們的講述，詢問老人們在生活上的問題……讓他們感受到我們青年志愿者的關懷，給他們帶來一股溫馨的氣息。
四、活動地點、負責單位及負責人
××老人公寓;××學院文學系團總支分會青年志愿者協會;××××××××××××××
五、活動流程
(一)前期準備
1、活動申請
2、聯系敬老院主要負責人，待其許可，協商本次活動的各項具體安排及相關細節。
3、活動時間預算
4、提前購買送給老人的物品(粽子、蘋果、香蕉)
5、活動人數30人
(二)活動實施
a方案(天氣良好)
1、出發前集中志愿者，帶好掃帚、抹布等打掃衛生的工具，清點人數，交代細節。
2、10月××日上午8點半，志愿者于學校大門集合，統一乘坐公交車出發，預計9點半到達。
3、達到后進行分組，分出5人進行打掃老人公寓內衛生，另外25人，分成五組，每組4人(最好每一組有一位溫州同學，便于與老人交流)，與指定的老人進行活動。9點45分活動開始。
4、每小組要進行一下活動：同學帶著送給老人的物品，先送給老人并祝福老人重陽節快樂，隨后與老人進行聊天，在聊天過程中應詢問老人生活上的困難，穿插講解一些關于老年人的安全健康知識，要注意傾聽老人們的講述。同學也可以選擇請老人到外面邊散步邊聊天。
5、11點邀請老人們及院方工作人員一起合影留念，并向院方負責人表示感謝。
6、一切活動結束后，每個同學于老人公寓門口集合回校。
b方案(下雨)
由于重陽節的關系，活動不宜推遲，辛苦同學們冒雨前往老人公寓，在活動過程中取消一切室外活動，包括室外打掃、散步等。
(三)注意事項
1、參加人員要注意安全，要有團隊意識，遇到突發問題要及時上報黨組織帶頭人。
2、人員安排。
3、志愿者要秉持“文明禮貌，優質服務”的原則，以平等親善的態度對待每位老人，不得與任何老人發生爭執。且與老人說話時要有愛心、信心和耐心。
4、志愿者要自覺遵照敬老院工作人員的指導和幫助完成工作，切不可不聽指揮，蠻干亂干，擾亂工作計劃，一切均需按照既定計劃嚴格執行。不要改變物品的原來布局。
5、盡量避免穿著過于時尚、鮮亮的服裝，以免老人產生眩暈感。
6、所有費用由學校承擔，并由同學提前購買物品。
六、可行性分析
××學院文學系團總支分會青年志愿者協會與東日老人公寓建立了長期良好的合作關系。東日老人公寓主要是集中了溫州地區因子女工作原因而無法全面照顧到他們，為了讓他們得到更好的照顧而將他們寄養在此的老人。由于缺少親人們的陪伴，老人通常比較孤單，在重陽節到來之際，志愿者們通過聊天陪伴、祝福、打掃衛生等活動，給老人們帶來親情的溫暖。通過此次活動，增加志愿者對老人們的了解，學會更加尊敬老人，讓我們與東日的合作關系更加穩定、健康。
七、經費預算(250元)
車費30人2元/人60元
粽子30只3元/只90元
蘋果10斤4元/斤40元
香蕉30斤2元/斤60元
八、附件
老年人長壽秘訣
1.堅持適度的體力勞動和體育鍛煉。老年人需要經常活動,才能保持健康，延年益壽。運動既要貴在堅持,但也要防止過度,根據自身條件以適度為宜。
2.性格開朗,積極樂觀,情緒穩定。現代醫學認為,很多疾病都與精神因素有關。譬如:激烈的情緒激動就可以引起冠狀動脈痙攣或血壓升高,所以,要保持情緒穩定、樂觀。
3.生活要有規律,工作、休息要合理安排。老年人的飲食起居都要按規律進行,使身體各器官的生理機能得以正常發揮。
4.飲食清潔、食之有節、糖、鹽低量。老年人早飯宜早，中飯宜好,晚飯宜少。不宜過甜,不宜過咸,切忌暴食暴飲,免傷脾胃。
5.陶冶情操,興趣多樣,生活豐富。業余愛好可以鍛煉老年人的意志,促進精神文明,使人振奮,情緒飽滿。
6.嚴戒煙、少喝酒,保持二便通暢。淡酒也少飲,不吸煙,每天喝足夠的茶水,對清潔胃腸、促進代謝、排泄毒素、降低血液粘度都有好處。
7.環境清靜,空氣新鮮,多接觸陽光。根據調查發現長壽老人大多生活在陽光充足、空氣新鮮的清靜地區。
8.夫妻恩愛、家庭和睦、互相照顧。和睦的家庭氣氛對老年人的健康長壽至關重要。
9.防治疾病,提高認識,正確對待。有病并不可怕,只要采取積極治療,就可早日恢復健康。尤其是老年人,忽視小病往往會釀成大病。所以要提高認識,正確對待。
10.防止意外傷害,時刻多加小心。老年人要格外小心,防止意外傷害,如:走路要穩,經常注意身體平衡,防止跌倒等。
11.現代醫學認為，當人們在生理和安全需求方面得到滿足之后，對歸屬和尊重等人際交往的需求便成為“迫切需要”。作為萬物之靈，人必須依附群體生活，才能保持旺盛的生命力。老年人離退休后，迫切希望能與知心朋友交心、溝通，一旦得到朋友的理解、信任和幫助后，使人心里涌起一種愉快欣慰的感覺，大腦就會分泌一種物質。這種分泌物是一種自然的鎮靜劑，能使內心獲得溫暖，解除心中的煩悶，使心理功能處于最佳狀態，增強了人的免疫力。而性格內向，老來無所事事者，一般為孤獨寂寞所困擾。人若長期陷于寂寞的“陷阱”之中，心中有憂郁無處傾訴，心中有苦惱無法吐露，久而久之，便會憋出病來。
對于老年人來說，老友之外，還要多交“忘年交”。年輕人朝氣蓬勃，奮發向上，頭腦敏捷，接受新鮮事物快，多和年輕人交朋友，能使老年人萌發童心，可以調節心理，保持愉快心情，消除孤獨、寂寞、煩躁、憂郁等不利于健康的情緒。
老年人保健常識四條總結
一、合理安排飲食
1、少吃動物脂肪和膽固醇含量高的食物，如豬油、牛油、奶油、蛋黃、動物內臟等。對膽固醇具有降低作用的如：豆類及其制品，木耳、香菇、海帶、紫菜、洋蔥、大蒜等，具有抗動脈粥樣硬化作用，可以常吃。
2、多吃新鮮蔬菜和水果，它們含有豐富的維生素、鉀、鈣、纖維素等。
3、節制飯量，適當吃些粗糧，少吃甜食，控制體量。
4、限制食鹽的攝及量。每人每天攝入食鹽不超過5克，即一個三口之家每月用鹽不超過500克。
二、參加體力活動
生命在于運動。適當的體力活動因增加熱量消耗而減輕體重，因增加高密度脂蛋白而降低膽固醇和血壓，從而阻止動脈粥樣硬化的形成。
三、修身不忘養性
一系列調查表明，精神緊張者冠心病發病率明顯增高，應盡量減少精神緊張，保持樂觀的心情。與人為善，避免急躁情緒，更不要發脾氣，愛發牢騷和愛發怒的人容易得心臟病。
四、消除危險因素
1、高血脂，除注意合理的飲食調節外，還應在醫生的指導下，服用療效肯定和副用作小的降脂藥物。
2、高血壓，對血壓低于23.9/14.0千帕(180/105毫米汞柱)者，宜先通過改變一些不良的生活方式，達到控制血壓的目的。如減少進食量，適當增加活動量，保持理想的體重，限制食鹽攝入量，少吃脂肪等。經過上述非藥物治療3～6個月后，若血壓仍保持在21.3/12.6千帕(160/95毫米汞柱)以上，或者患已出現心腦、腎功能損害，或者存在其他心腦血管病的危險因素，應立即開始藥物治療。
3、吸煙，吸煙是導致動脈粥樣硬化和冠心病的一大罪魁禍首。戒除吸煙的不良嗜好，對于防治冠心病有著積極的作用。
只要能做好以上幾點，保護好心臟，定能使您長壽，快樂，生活得更加如意。