城市學(xué)院物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告

　　過(guò)去，學(xué)校的物業(yè)一般由學(xué)校的后勤管理部門(mén)進(jìn)行管理，但是，近幾年學(xué)校的物業(yè)管理越來(lái)越社會(huì)化，學(xué)校的管理者認(rèn)識(shí)到，在學(xué)校中引入現(xiàn)代化物業(yè)管理，可以提高物業(yè)管理的服務(wù)水平，保障學(xué)校教學(xué)和科研工作的順利進(jìn)行，創(chuàng)造清潔、優(yōu)美、舒適方便、文明安全的校園環(huán)境。

　　學(xué)校作為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人及使用人的代表，負(fù)責(zé)選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行委托、指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查，并協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行工作。

　　學(xué)校物業(yè)管理的范圍包括房地產(chǎn)范圍內(nèi)全部教學(xué)、科研、生活房屋及其附屬設(shè)備和公共設(shè)施，并對(duì)房屋及其設(shè)備以及相關(guān)的居民環(huán)境進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)和管理，承擔(dān)校園物業(yè)的保安、防火、綠化養(yǎng)護(hù)、清掃保潔以及產(chǎn)權(quán)人和使用人日常生活必需的便民服務(wù)等。為了加強(qiáng)校園的物業(yè)管理，我院選擇了點(diǎn)亮物業(yè)管理公司為校園提供物業(yè)，進(jìn)行合理的管理，點(diǎn)亮物業(yè)公司下設(shè)有綜合辦公室、財(cái)務(wù)部、工程部、物業(yè)管理部及各項(xiàng)目管理處等職能部門(mén)，公司現(xiàn)有管理人員具有多年的物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，操作技術(shù)人員具備豐富的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)。

　　點(diǎn)亮物業(yè)管理公司自成立以來(lái)，一直致力于科學(xué)規(guī)范的管理，注重親情和諧的服務(wù)，以“客戶(hù)為本，優(yōu)質(zhì)高效”為管理服務(wù)宗旨，在多年的物業(yè)管理實(shí)踐中，點(diǎn)亮物業(yè)管理公司汲取先進(jìn)的管理服務(wù)理念和科學(xué)的管理模式，逐步建立了完善的質(zhì)量管理體系，并形成了公司獨(dú)特的企業(yè)文化和品牌優(yōu)質(zhì)，更得到了廣大客戶(hù)的大力認(rèn)同。

　　點(diǎn)亮物業(yè)管理公司質(zhì)量方針明確，其為：科學(xué)規(guī)范管理、真誠(chéng)高效服務(wù)。企業(yè)精神可佳，其為：服務(wù)、協(xié)作、誠(chéng)信、創(chuàng)新。企業(yè)目標(biāo)為：追求卓越，勇創(chuàng)新高，構(gòu)建和諧。點(diǎn)亮物業(yè)管理公司希望自己公司的管理服務(wù)為廣大客戶(hù)營(yíng)造更加優(yōu)美、整潔、和諧的人居環(huán)境。點(diǎn)亮物業(yè)管理公司把握客戶(hù)需求，不斷提升企業(yè)綜合能力，實(shí)現(xiàn)客戶(hù)需求到客戶(hù)滿(mǎn)意的轉(zhuǎn)化，成為最受客戶(hù)信賴(lài)的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，該公司以誠(chéng)信立本，以規(guī)范為徑，擁開(kāi)放心態(tài)，與客戶(hù)共贏，注重細(xì)節(jié)，力求完美，在速度的范圍內(nèi)做到最好，最有效，積極響應(yīng)客戶(hù)意見(jiàn)，落實(shí)行動(dòng)。

　　點(diǎn)亮物業(yè)管理公司的服務(wù)項(xiàng)目是：

　　(1)業(yè)主攜帶發(fā)展商簽定的入住通知書(shū)，購(gòu)房合同、身份證、戶(hù)口本、車(chē)輛行駛證等各種證件的原件以及主要家庭成員免冠一寸相片各兩張到管理處辦理入住手續(xù);

　　(2)管理處向住戶(hù)發(fā)放《業(yè)主手冊(cè)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》等資料;

　　(3)業(yè)主填好《業(yè)主基本情況登記表》，登好《業(yè)主公約》和《物業(yè)服務(wù)合同》;

　　(4)管理工作人員與業(yè)主到現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收移交住房，抄水、電底數(shù)，填寫(xiě)《入伙驗(yàn)房表》，并雙方簽字，交納相關(guān)費(fèi)用，管理處發(fā)放鑰匙;

　　(5)有意使用固定車(chē)位者，選取固定車(chē)位，交納有關(guān)管理費(fèi)用。

　　作為我院的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，點(diǎn)亮物業(yè)管理公司做到了對(duì)學(xué)生公寓的管理、教學(xué)樓的管理、設(shè)備的管理、綠化環(huán)境的管理這四個(gè)大點(diǎn)，首先是對(duì)學(xué)生公寓的管理，學(xué)生公寓的管理包括學(xué)生公寓的安全管理、衛(wèi)生管理、住宿管理，各種公用設(shè)施零星維修工作，學(xué)生公寓家具維修、采購(gòu)及其管理，學(xué)生床單、被罩的接收、洗滌和發(fā)放等工作。學(xué)生是學(xué)生公寓的使用人，對(duì)學(xué)生公寓的管理也包含對(duì)使用人的要求。因此我院點(diǎn)亮物業(yè)管理公司就對(duì)學(xué)生公寓進(jìn)出樓的來(lái)訪(fǎng)人員驗(yàn)證登記，禁止無(wú)證來(lái)訪(fǎng)者及推銷(xiāo)商品者進(jìn)入公寓，電腦、行李、包、箱、公寓家具等大件物品出入時(shí)要核實(shí)登記。向?qū)W生明確提出安全要求，如不準(zhǔn)在公寓內(nèi)使用電爐子、電加熱器等大功率電器;不準(zhǔn)在公寓內(nèi)亂拉、私拉電源線(xiàn)、電話(huà)線(xiàn)、電腦網(wǎng)線(xiàn);不準(zhǔn)在公寓內(nèi)吸煙、點(diǎn)蠟燭、焚燒垃圾和廢紙、信件等。這些都是電亮物業(yè)管理公司對(duì)學(xué)生公寓禁止的要求。物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)公寓樓外周邊的衛(wèi)生保潔和樓內(nèi)大廳、走廊、衛(wèi)生間、洗漱間、樓梯以及公共部分的暖氣片、滅火器、門(mén)窗等處的衛(wèi)生保潔。住宿管理方面，嚴(yán)禁在宿舍內(nèi)養(yǎng)寵物，嚴(yán)禁私自留宿外來(lái)人員等。

　　其次是教學(xué)樓的管理，要求教學(xué)樓內(nèi)外的衛(wèi)生保潔，定期修檢電梯設(shè)備，妥善保管電梯機(jī)房鑰匙及電梯門(mén)鑰匙，任何非操作人員不得私自使用。

　　第三是設(shè)備的管理，每天檢查各樓層，注意電線(xiàn)等設(shè)備設(shè)施是否有損壞，同時(shí)記錄需維修得電燈、線(xiàn)路，并及時(shí)修理，保障電得正常供應(yīng)。

　　第四是綠化環(huán)境得環(huán)境，點(diǎn)亮物業(yè)管理公司協(xié)助學(xué)校做好了綠化美化得總體規(guī)劃和設(shè)計(jì)，美化了我學(xué)院的校園環(huán)境，特別是及時(shí)對(duì)老化樹(shù)木進(jìn)行修枝，保證了學(xué)生的安全，枯死樹(shù)立淘汰后，及時(shí)補(bǔ)栽了新樹(shù)，使校園確保整體協(xié)調(diào)。

　　點(diǎn)亮物業(yè)管理公司在我院的管理上有其獨(dú)特的特點(diǎn)，(1)管理時(shí)段性強(qiáng)，學(xué)校教學(xué)的作息時(shí)間很有規(guī)律，同時(shí)還有寒暑假。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)學(xué)校的這種特點(diǎn)安排好自己的各項(xiàng)工作計(jì)劃。依據(jù)學(xué)校教學(xué)的作息時(shí)間，劃分不同的時(shí)間段，合理地安排設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、日常清潔及校園的安全保衛(wèi)工作。(2)對(duì)安全管理的要求很高，學(xué)校的青少年集中的場(chǎng)所，青少年學(xué)生充滿(mǎn)活力，行動(dòng)敏捷，動(dòng)作幅度大，在學(xué)校物業(yè)管理實(shí)際操作過(guò)程中，點(diǎn)亮物業(yè)管理公司考慮到學(xué)生的人身安全問(wèn)題，對(duì)設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)很重視。(3)物業(yè)管理具有互動(dòng)性，由于學(xué)生的活撥好動(dòng)，有些時(shí)候會(huì)造成學(xué)校設(shè)備設(shè)施的損壞，點(diǎn)亮物業(yè)服務(wù)企業(yè)充分注意到了這個(gè)問(wèn)題。

　　我院為加強(qiáng)發(fā)揮學(xué)生的能動(dòng)性，加強(qiáng)對(duì)學(xué)生的引導(dǎo)教育工作，使學(xué)生自然融入我院的點(diǎn)亮物業(yè)管理工作中，并自覺(jué)的制止有損于學(xué)校物業(yè)的行為。為此我院點(diǎn)亮物業(yè)管理公司做到了周全的服務(wù)。使學(xué)院物業(yè)十分完美。

篇2:源泉小區(qū)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告

　　源泉小區(qū)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告

　　調(diào)查對(duì)象：延吉市源泉小區(qū)

　　調(diào)查人員：王

　　調(diào)查目的：

　　指導(dǎo)教師：李(教授)

　　1、源泉小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

調(diào)查提綱：

　　通過(guò)對(duì)源泉小區(qū)的住戶(hù)和居民進(jìn)行詢(xún)問(wèn)和走訪(fǎng)調(diào)查，源泉小區(qū)目前的物業(yè)管理公司為金橋物業(yè)管理公司，該公司的法人為劉源，該物業(yè)管理公司在管理小區(qū)的過(guò)程當(dāng)中存在著很多的漏洞和不足，例如對(duì)小區(qū)安全管理方面沒(méi)有盡到自己應(yīng)有的責(zé)任，衛(wèi)生服務(wù)也相對(duì)差，各種的便民服務(wù)也難以讓人滿(mǎn)意，基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)不到位，對(duì)居民的要求和提出的問(wèn)題不能及時(shí)正確的解決，通過(guò)分析，造成這些現(xiàn)象的原因也是多方面的，其中有一部分為外部原因，但是大部分還是與物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理本身有關(guān)。通過(guò)與該物業(yè)公司管理人員的交談，同樣也了解到在物業(yè)管理工作中他們所遇到的難題，也了解到一部分他們公司的發(fā)展現(xiàn)狀和水平。通過(guò)對(duì)雙方材料的研究和整理，我們小組成員對(duì)該小區(qū)所存在的問(wèn)題提出了我們自己的幾點(diǎn)可行性建議。希望能夠?qū)π^(qū)今后的管理工作有指導(dǎo)和借鑒意義。

調(diào)查過(guò)程及內(nèi)容：

　　2012年12月5日星期三上午八點(diǎn)我小組成員前往延吉市源泉小區(qū)進(jìn)行研究調(diào)查，在達(dá)到小區(qū)門(mén)口后，我們就發(fā)現(xiàn)一個(gè)特別令人匪夷所思的事情，該小區(qū)的出入口前居然沒(méi)有設(shè)置電動(dòng)門(mén)等任何出入管制設(shè)施，而且另我們更為吃驚的是，當(dāng)我們進(jìn)入小區(qū)的時(shí)候，竟然沒(méi)有任何物業(yè)管理人員前來(lái)詢(xún)問(wèn)我們的身份及目的，那就更別談要求我們填寫(xiě)出入人等信息登記表等必要的程序了，我們可謂是不費(fèi)吹灰之力就輕松的成功‘混入’該小區(qū)，我們首先繞小區(qū)走了一圈，之后我們就發(fā)現(xiàn)了一個(gè)問(wèn)題，該小區(qū)沒(méi)有任何的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所和設(shè)施，而且該小區(qū)的樓層和角落處的垃圾不時(shí)的映入眼簾，此時(shí)，該小區(qū)‘臟亂差’的印象已經(jīng)在心中形成。后來(lái)發(fā)現(xiàn)該小區(qū)還存在亂停車(chē)、亂放自行車(chē)的現(xiàn)象，后來(lái)發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部不時(shí)的有人員在流動(dòng)，于是我們采取了現(xiàn)場(chǎng)隨機(jī)調(diào)查詢(xún)問(wèn)的方式，向12名小區(qū)住戶(hù)詢(xún)問(wèn)了他們對(duì)該小區(qū)的不滿(mǎn)意之處及他們理想中該小區(qū)的模樣。之后我們對(duì)小區(qū)用戶(hù)描述的問(wèn)題和現(xiàn)象進(jìn)行了實(shí)地的勘察，發(fā)現(xiàn)確實(shí)存在著諸如樓道的墻壁陳舊、甚至脫落等現(xiàn)象，由于不便進(jìn)入小區(qū)用戶(hù)的住房?jī)?nèi)，所以有些問(wèn)題未能進(jìn)行實(shí)地的勘察，此乃無(wú)力之舉。后來(lái)我們找到了該小區(qū)的物業(yè)管理處，向物業(yè)管理人員介紹了我們的身份和來(lái)意，并就以上調(diào)查和總結(jié)的問(wèn)題與該物業(yè)管理人員進(jìn)行了詳細(xì)的交談，經(jīng)過(guò)分析和交流，該小區(qū)物業(yè)管理人員承認(rèn)在物業(yè)管理工作中確實(shí)存在著不足和應(yīng)當(dāng)改進(jìn)之處，但是也向我們耐心的介紹了其中有些問(wèn)題并不屬于他們職責(zé)范圍之內(nèi)，也向我們口述了在物業(yè)管理過(guò)程中遇到的問(wèn)題和難題，我們分別對(duì)上述問(wèn)題一一進(jìn)行了討論，得出了令人比較滿(mǎn)意的結(jié)果。交談之后，雙方都很愉悅，在向?qū)Ψ降绖e后，我們返回學(xué)校對(duì)調(diào)查的記錄和筆記進(jìn)行了整理，大概內(nèi)容分類(lèi)如下：

　　1、該小區(qū)存在的主要問(wèn)題

　　2、這些問(wèn)題存在的主要原因

　　3、如何正確處理這些問(wèn)題

主要問(wèn)題：

　　經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和住戶(hù)的反映，總結(jié)出以下問(wèn)題：

　　1)部分樓梯間墻壁陳舊，應(yīng)該進(jìn)行粉刷

　　2)小區(qū)沒(méi)有保安人員，給小區(qū)安全管理帶來(lái)隱患

　　3)小區(qū)內(nèi)停車(chē)秩序混亂，應(yīng)加強(qiáng)管理

　　4)常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶(hù)反映，也存在不安全因素

　　5)小區(qū)老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子)，環(huán)境臟亂，建議加強(qiáng)管理

　　6)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車(chē)情況，要求加強(qiáng)管理

　　7)小區(qū)隨處可見(jiàn)垃圾，衛(wèi)生服務(wù)需要加強(qiáng)

問(wèn)題主要原因：

　　1)該小區(qū)的樓房已經(jīng)有一定的樓齡，出現(xiàn)此現(xiàn)象是合理之情。

　　2)該小區(qū)沒(méi)有保安人員是因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)中無(wú)此項(xiàng)目。

　　3)小區(qū)停車(chē)秩序混亂是因?yàn)闆](méi)有專(zhuān)門(mén)的停車(chē)位，也沒(méi)有負(fù)責(zé)車(chē)輛管理的專(zhuān)職人員

　　4)常有閑雜人等到小區(qū)散發(fā)廣告是因?yàn)樵撔^(qū)入口沒(méi)有電動(dòng)門(mén)等限制措施，也沒(méi)有做好相應(yīng)的出入人員登記表。

　　5)環(huán)境臟亂，積水較多是滋生蚊蟲(chóng)較多的原因，住戶(hù)居民把不吃的食物到處亂丟，引起食源，是造成有老鼠的原因

　　6)小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)丟自行車(chē)現(xiàn)象，一方面是因?yàn)閷?duì)進(jìn)入小區(qū)的人員沒(méi)有進(jìn)行很好的監(jiān)管，另一方面原因是因?yàn)樵撔^(qū)沒(méi)有一個(gè)專(zhuān)門(mén)停放自行車(chē)的自行車(chē)棚，自行車(chē)亂放，給小偷以可乘之機(jī)。

　　7)造成垃圾亂丟的現(xiàn)象是因?yàn)橐环矫嬖撔^(qū)的衛(wèi)生服務(wù)本來(lái)就不到位，造成破窗理論的上演，另一方面該小區(qū)沒(méi)有張貼注意環(huán)境衛(wèi)生等宣傳標(biāo)語(yǔ)，使人們不注意，最主要原因是因?yàn)樵撔^(qū)的垃圾箱太少，而且分布不合理。

合理化建議：

　　1)可以和業(yè)主一起商量，在各位業(yè)主集體同意的情況下，向每位業(yè)主收取一定費(fèi)用后聯(lián)系建筑公司盡快施工。

　　2)可以和各位業(yè)主商量，在征得各位業(yè)主同意的情況下，向每位業(yè)主增加收取

　　保安人員的物業(yè)管理費(fèi)用。

　　3)可以建立小區(qū)車(chē)輛管理制度，對(duì)小區(qū)有車(chē)的業(yè)主進(jìn)行檔案登記，對(duì)每個(gè)車(chē)輛固定車(chē)位，并安排專(zhuān)職人員負(fù)責(zé)。

　　4)小區(qū)入口設(shè)置電動(dòng)門(mén)，對(duì)進(jìn)出人等進(jìn)行人員登記。

　　5)通知小區(qū)業(yè)主把各種廢棄食物集中放在統(tǒng)一的一個(gè)位置，安排專(zhuān)門(mén)人員及時(shí)進(jìn)行處理。必要時(shí)可以放置驅(qū)蚊和防鼠藥物。

　　6)在小區(qū)的合理位置開(kāi)辟一個(gè)場(chǎng)所，建設(shè)一個(gè)自行車(chē)棚，這樣就可以避免亂放，也可以減少丟自行車(chē)現(xiàn)象。

　　7)安排保潔員要及時(shí)清理角落和小區(qū)垃圾，在明顯位置張貼保護(hù)環(huán)境的公益性標(biāo)語(yǔ)，并在人員活動(dòng)多的地方多設(shè)置垃圾桶數(shù)量。

篇3:西鋼小區(qū)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告

　　西鋼小區(qū)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告

　　近年來(lái)，西寧特鋼的發(fā)展日新月異，西鋼房地產(chǎn)的大力開(kāi)發(fā)已形成了一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，大大地改善廠(chǎng)區(qū)居民居住條件，因而，住宅小區(qū)物業(yè)管理的問(wèn)題也應(yīng)運(yùn)而生。物業(yè)管理公司相繼成立。物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展，在為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境等方面發(fā)揮了重要作用。然而，也有些物業(yè)公司責(zé)任心不強(qiáng)，管理松散，糾紛不斷，存在著讓廣大業(yè)主不滿(mǎn)意的問(wèn)題。

一）我市物業(yè)管理的現(xiàn)狀

　　為了維護(hù)住宅小區(qū)消費(fèi)者的合法權(quán)益，必須進(jìn)一步了解我市物業(yè)管理中存在的問(wèn)題，了解住宅消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的意見(jiàn)和要求，以便反饋給政府有關(guān)部門(mén)，為政府有關(guān)部門(mén)制定政策，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司的指導(dǎo)和監(jiān)督。為此，我根據(jù)今年度的工作計(jì)劃，于今年第三季度在我工作的單位西寧特鋼附近開(kāi)展一次住宅生活小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題的入戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查。對(duì)“西園小區(qū)”的住戶(hù)，進(jìn)行了調(diào)查。

　　本次調(diào)查以問(wèn)卷和走訪(fǎng)約談的方式進(jìn)行，歷時(shí)三個(gè)月，對(duì)西鋼轄區(qū)的380戶(hù)人家，共計(jì)786人進(jìn)行了調(diào)查，調(diào)查結(jié)果如下：

　　1、在被調(diào)查的380戶(hù)中，業(yè)主自主選擇物業(yè)管理公司只60戶(hù)，占16%，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司指定的有320戶(hù)，占84%。

　　2、在380戶(hù)中，有312戶(hù)，反映該住宅生活小區(qū)曾成立業(yè)主委員會(huì)，并享有選舉權(quán)，占82%。有220戶(hù)，占57.8%的業(yè)主反映享有監(jiān)督物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利。

　　3、在380戶(hù)中，有231戶(hù)反映住宅小區(qū)存在擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途;302戶(hù)反映小區(qū)內(nèi)存在擅自改變房屋及配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀(guān);毀損設(shè)施、設(shè)備、危及房屋安全的行為：有253戶(hù)反映小區(qū)存在私搭亂建、亂停放車(chē)輛、在房屋共用部份亂堆亂放、隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區(qū)景觀(guān)、噪聲擾民的現(xiàn)象。有278戶(hù)反映有的住戶(hù)不照章交納各種費(fèi)用。有72戶(hù)反映住宅小區(qū)屢屢發(fā)生小偷小摸現(xiàn)象，有13戶(hù)認(rèn)為保安人員能及時(shí)處理，也有51戶(hù)認(rèn)為保安人員處理不及時(shí)。

　　4.有293戶(hù)反映房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時(shí);占77%

　　5.有206戶(hù)反映物業(yè)管理制度不健全、管理混亂。

　　6、物業(yè)管理公司的額外收費(fèi)情況：在委托物業(yè)管理公司代收供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等，有75戶(hù)認(rèn)為物業(yè)管理公司沒(méi)有收取手續(xù)費(fèi);而有17戶(hù)反映有收取額外費(fèi)用。

　　7.有22戶(hù)能主動(dòng)到物業(yè)公司繳費(fèi)，5.7%欠費(fèi)不交的有8戶(hù)占2.1%

　　8、380用戶(hù)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理公司在房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目的維護(hù)、修繕與整治服務(wù)方面進(jìn)行綜合評(píng)估，結(jié)果是：有74戶(hù)，占19.5%的業(yè)主對(duì)該物業(yè)管理公司的服務(wù)表示滿(mǎn)意，有80戶(hù)，占21%的業(yè)主對(duì)該物業(yè)管理公司表示比較滿(mǎn)意或基本滿(mǎn)意，有226戶(hù)，占59.5%的業(yè)主對(duì)其物業(yè)管理公司的服務(wù)表示不滿(mǎn)意。

二）調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題：

　　在調(diào)查中，根據(jù)業(yè)主反映，這些住宅生活小區(qū)的物業(yè)管理很不規(guī)范。主要表現(xiàn)有：

　　1)治安問(wèn)題嚴(yán)重：小偷小摸現(xiàn)象屢有發(fā)生，小販、廢品收購(gòu)、撿破爛的及其他閑雜人員自由出入住宅小區(qū)沒(méi)人過(guò)問(wèn)。

　　2)衛(wèi)生臟、亂、差：有的生活小區(qū)垃圾沒(méi)有定點(diǎn)投放，土頭沒(méi)有及時(shí)清理，樓道亂堆放雜物、寵物亂拉大小便，生活污水隨意排放。

　　3)綠化地管理不善：有的綠化地沒(méi)有栽種花草樹(shù)木、雜草叢生，幾乎成為茺蕪，有的花草樹(shù)木沒(méi)有很好養(yǎng)護(hù)，以致退化、枯萎。有的占用綠化地搞建筑。

　　4)改變房屋用途：有的物業(yè)管理公司將地下室、藏物間出租經(jīng)營(yíng)餐飲業(yè)，造成油煙污染小區(qū)空氣，噪聲擾民，有的占道停放車(chē)輛，阻塞交通。

　　5)物業(yè)管理制度不健全：有206產(chǎn)業(yè)主反映，該小區(qū)物業(yè)管理混亂，存在私搭亂建、亂停放車(chē)輛，房屋共用部份亂堆亂放，隨意占用，有的房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時(shí)。

三．對(duì)物業(yè)管理發(fā)展的分析和建議

　　我所調(diào)查的小區(qū)屬西寧特鋼最近幾年新建小區(qū)，社區(qū)的住房是由居民通過(guò)市場(chǎng)交易價(jià)格自行購(gòu)買(mǎi)的，因而居住者是房屋的產(chǎn)權(quán)人。于是，出現(xiàn)了一種對(duì)等的市場(chǎng)關(guān)系：業(yè)主以管理費(fèi)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)公司的保安、綠化、清潔等社會(huì)服務(wù)，物業(yè)公司則以提供服務(wù)作為交換，從業(yè)主的購(gòu)買(mǎi)中獲得生存。同時(shí)，也有了相關(guān)與物業(yè)管理的法律與條文出來(lái)，這意味著，物業(yè)從社會(huì)管理者，轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?huì)單位，從

　　前的管理和被管理關(guān)系轉(zhuǎn)變成簽約關(guān)系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等。業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費(fèi)相應(yīng)的提高，卻不只是象征意義。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理業(yè)不滿(mǎn)的地方也可以進(jìn)行投訴。

　　隨著物業(yè)管理的發(fā)展，目前全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過(guò)2萬(wàn)家，更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現(xiàn)，物業(yè)管理也必然進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。21世紀(jì)將是我國(guó)物業(yè)管理品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，是我國(guó)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化、法制化和現(xiàn)代化不斷成熟的時(shí)代。

　　例如天津市金廈物業(yè)管理公司。天津市金廈物業(yè)管理公司成立于1994年，是天津市物業(yè)管理“十強(qiáng)”企業(yè)，具有天津市物業(yè)管理一級(jí)企業(yè)資質(zhì)。公司創(chuàng)立了具有金廈特色的物業(yè)管理模式，目前管理高層、多層住宅小區(qū)及辦公樓等多類(lèi)型項(xiàng)目，同時(shí)開(kāi)展物業(yè)管理咨詢(xún)、室內(nèi)裝修、房屋租售等多種經(jīng)營(yíng)。所管理的金廈里涉外小區(qū)獲得了“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱(chēng)號(hào)。幾年來(lái)公司不斷開(kāi)拓創(chuàng)新，先后實(shí)現(xiàn)了全市七個(gè)“第一”：第一家實(shí)行袋裝垃圾;第一家成立小區(qū)居委會(huì);第一家成立社區(qū)醫(yī)療保健中心;第一家業(yè)主大規(guī)模捐贈(zèng)花木;第一家實(shí)行義務(wù)監(jiān)督員制度;第一批名列榜首被評(píng)為“物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”;第一家在全市首次大型公開(kāi)物業(yè)管理項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)中一舉奪標(biāo)的企業(yè)。

　　作為基層直接管理社區(qū)的政府，要看到社區(qū)的這種社會(huì)基礎(chǔ)性關(guān)系的變化，并支持、保護(hù)它們的發(fā)展，嚴(yán)格依法進(jìn)行管理。這樣，我們就可能朝向國(guó)際一流社區(qū)發(fā)展!我建議從如下幾個(gè)方面加強(qiáng)物業(yè)管理工作：

　　(一)、多方入手，解決收費(fèi)難問(wèn)題。收費(fèi)難是物管多方面矛盾的反映，也必須多方面入手解決。一是規(guī)范物管自身的收費(fèi)行為，加強(qiáng)自律，樹(shù)立“誠(chéng)信企業(yè)”的良好形象，讓業(yè)主信賴(lài);二是增加資金使用的透明度，嚴(yán)格按照規(guī)定，進(jìn)行收支情況的公示、公開(kāi)，讓業(yè)主明明白白消費(fèi);三是加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高服務(wù)質(zhì)量，讓業(yè)主真正享受到“質(zhì)價(jià)相符”的服務(wù)，感到物有所值;四是做好宣傳工作，讓業(yè)主懂得交納物管費(fèi)是應(yīng)盡的義務(wù)，權(quán)利義務(wù)是一致的，拒交物管費(fèi)是可恥的，不是正當(dāng)?shù)木S權(quán)行為;五是物管公司可以用法律起訴的方法追繳物管費(fèi)。

　　(二)、重視和抓好業(yè)主委員會(huì)的建設(shè)。業(yè)委會(huì)的籌建工作法規(guī)性很強(qiáng)，物業(yè)管理主管部門(mén)尤其要做好協(xié)調(diào)指導(dǎo)工作。要引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商及物管公司樹(shù)立正確的觀(guān)念，勇敢接納業(yè)主委員會(huì)，引導(dǎo)業(yè)主樹(shù)立正確的維權(quán)意識(shí)，珍惜自己的民主權(quán)

　　利，特別要幫助把好業(yè)主委員會(huì)人選關(guān)，防止動(dòng)機(jī)不良的人、素質(zhì)低下的人進(jìn)入業(yè)委會(huì)。開(kāi)發(fā)商或物管公司要把握好配合和參與的程度，以免業(yè)主投訴其“操縱”選舉。具體應(yīng)做好四項(xiàng)工作：一是做好宣傳發(fā)動(dòng)工作，動(dòng)員業(yè)主積極參與，二是按照籌備小組的要求做好服務(wù)工作，完成一些具體的工作，三是提供業(yè)主產(chǎn)權(quán)以及產(chǎn)權(quán)份額，并提醒未交管理費(fèi)的候選人及時(shí)交納物管費(fèi)。物管公司要把業(yè)主委員會(huì)選舉當(dāng)成是與業(yè)主溝通的機(jī)會(huì)，最大限度的爭(zhēng)取業(yè)主的信任與支持，而不是引發(fā)誤會(huì)，激化矛盾。業(yè)委會(huì)建立之后，物管應(yīng)加強(qiáng)與它的溝通，在自覺(jué)接受監(jiān)督的同時(shí)，也主動(dòng)幫助業(yè)委會(huì)成員學(xué)習(xí)物業(yè)管理的法規(guī)制度，提高相關(guān)素質(zhì)，以利相互的理解溝通。同時(shí)，建議將業(yè)委會(huì)納入居委會(huì)指導(dǎo)和管理，居委會(huì)可發(fā)揮其在溝通業(yè)委會(huì)與物管方面的積極作用。

　　(三)、建立經(jīng)常有效的溝通機(jī)制，形成業(yè)主與物管共建小區(qū)的工作格局。與住戶(hù)群體的良好溝通是物管企業(yè)的立身之本。大家雖已認(rèn)識(shí)這項(xiàng)工作的重要性，但同住戶(hù)保持制度化溝通的不多，這有違物管行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，必須引起業(yè)內(nèi)的高度重視。如何開(kāi)辟更多的溝通渠道，有幾點(diǎn)建議：

　　1、以經(jīng)常性的社區(qū)文化活動(dòng)和精神文明建設(shè)活動(dòng)為載體，作為溝通的主渠道。物管設(shè)計(jì)和組織小區(qū)文藝演出、體育比賽、業(yè)主興趣活動(dòng)等，業(yè)主可廣泛參與，在活動(dòng)中交流思想，結(jié)識(shí)朋友，被實(shí)踐證明是業(yè)主之間、業(yè)主與物管之間溝通的極好方式。社區(qū)活動(dòng)應(yīng)作為制度確定下來(lái)，堅(jiān)持下去，并作為物管工作的一項(xiàng)量化指標(biāo)考核。

　　2、拓展傳媒溝通方式，如建小區(qū)宣傳欄、公示欄，發(fā)行小區(qū)報(bào)等等，及時(shí)將物業(yè)的管理思路和最新動(dòng)向向業(yè)主公開(kāi)，社區(qū)的大事讓大家早知道，并可通過(guò)傳媒，解答業(yè)主關(guān)心的熱點(diǎn)問(wèn)題等。

　　3、建立一系列直接溝通的方式，根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況，可建立對(duì)話(huà)制度、座談會(huì)制度、經(jīng)理接待日制度、入戶(hù)調(diào)查制度等，疏通業(yè)主反映意見(jiàn)和物管采納賢士建議的渠道。對(duì)話(huà)，一般在有重要法規(guī)出臺(tái)、有重要事項(xiàng)需商量、業(yè)主有較集中反映的意見(jiàn)等時(shí)候進(jìn)行，為不定期的方式。在業(yè)主委員會(huì)成立后，對(duì)話(huà)則應(yīng)定期舉行，如建立物管與業(yè)委會(huì)的雙月對(duì)話(huà)制度等。座談會(huì)可每季度一次或每半年一次，主要是聽(tīng)取各方面業(yè)主的意見(jiàn)，以利改進(jìn)工作。在領(lǐng)導(dǎo)班子健全和有較大的物業(yè)企業(yè)，可推行經(jīng)理接待日制度，固定時(shí)間和地點(diǎn)，由經(jīng)理(副經(jīng)理)輪流值班，為高層領(lǐng)導(dǎo)直接接觸群眾或進(jìn)行工作調(diào)研提供平臺(tái)，也可大大提高公司領(lǐng)導(dǎo)的親和力，改善業(yè)主與物管的關(guān)系。定期入戶(hù)調(diào)查至少每年進(jìn)行一次，這主要是進(jìn)行業(yè)主滿(mǎn)意度測(cè)評(píng)，這種溝通范圍最廣但深度不夠，主要是從宏觀(guān)上把握業(yè)主對(duì)物管的評(píng)價(jià)。當(dāng)然，根據(jù)各自物管的實(shí)際和工作需要，還可以創(chuàng)造出很多有效的溝通方式，目的就是，消除隔閡，增進(jìn)共識(shí)，求同存異，建立業(yè)主與物管的合作伙伴關(guān)系，形成共建“安全、文明、祥和”小區(qū)的工作格局。

參考文獻(xiàn)：

　　《物業(yè)管理概論》作者：胡龍偉，姜東民中國(guó)電力出版社2007年1月出版