規劃前期項目崗位職責

職責描述:

1、負責文旅項目開發前期拿地事項;

2、負責住宅、商業市場及產業政策收集與研究分析;

3、負責特色小鎮、田園綜合體、美麗鄉村、農業產業策劃等項目,配合項目負責人完成項目在拿地立項、概念策劃、規劃設計、后期建設各階段的工作;

3、負責與政府對接、設計院成果跟進、后期設計效果把控等工作;

4、負責擬投資項目的初步市場環境評估,配合完成取地可行性分析;

5、完成擬投資項目的前期基礎信息、市場等資料的準備以及市場調研、項目考察等工作;

6、撰寫擬投項目的前期概念性策劃方案、配合完成可行性研究報告、投資測算等;

7、負責投資項目市場定位和產品定位策劃,完成定位報告;

8、協助或主導項目拓展推進工作;

9、領導交辦的其他工作。

任職要求:

1、建筑、規劃設計類相關專業;

2、5年以上相關工作經驗;

3、參與住宅、商業地產,特色小鎮、美麗鄉村項目經驗優先;

4、方案能力強,擅長分析研究項目、設計素質高、基本功扎實。

篇2:前期物業管理規劃設計階段介入工作指引

項目前期物業管理規劃設計階段介入工作指引

1規劃設計評估準備

1.1規劃設計評估需要獲得的資料。

1.1.1報批報建文件

《可行性研究報告》及批復、《詳規》及批復、項目選址意見書、《勘測定界報告》、配套條件明細資料、擴初批復。

1.1.2企劃文件

市場調研、產品定位、目標客戶定位、目標客戶資料。

1.1.3設計文件

總說明、修建性詳規規劃圖、建筑〈設計說明書、設計圖紙(平面圖、立面圖、***圖)〉、結構設計說明書、給水排水設計說明書、電氣設計說明書、弱電設計說明書、采暖通風空調設計說明書、動力設計說明書、交通分析、綠化分析、經濟指標等。

1.2地產需組織項目說明會,會同其所屬項目、設計、工程、營銷、物業等相關部門專題介紹項目情況并解答疑問。

1.3物業公司組織對項目宗地狀況、類似典型樓盤,周邊配套狀況,進行實地考察。

2項目評估細則。

2.1總體評估。

2.1.1住宅區規劃功能區分合理,居住私密性和社區交流協調。

2.1.2住宅區道路交通規劃合理,車流人流組織兼顧,停車位充足。

2.1.3建筑與自然和諧,采光、通風充足,環境優美。

2.1.4生活便利,基本生活配套齊全,出行便捷。

2.1.5設備、設施保障充分,水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。

2.1.6注重環境生態,使用環保、節能等環保材料、設備設施。

2.1.7安全防衛設計完備,運用先進技防手段,安全及消防配置充分。

2.1.8智能化配置先進,網絡資源充分,便于數字化小區建設。

2.1.9便于物業組織管理,節約管理成本。

2.1.10各項技術經濟指標在同類住宅區中水平領先。

2.2分類評估

2.2.1安保布局

a)便于安保管理區域分割,消除管理死角。

b)便于安保管理視線的巡查,避免管理的盲點。

c)人員及車輛各級出入口設置清晰,便于動態管理。

d)安保設備設施配置齊全,可采取有效措施防范。

e)安保技防措施完備,形成多層次的安保體系,信息匯總通暢,反應快速(詳見2.2.6智能化設備)。

2.2.2消防布局

a)消防設備、設施配置(滅火器、消防箱、室內(外)消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等)充分合理,使用可靠。

b)消防車道設置合理,其位置及轉變半徑符合國家規范。

c)消防登高面(場地)設置合理,其位置及面積符合國家規范。

d)消防通道、門、墻、避難區設置合理,符合國家規范。

2.2.3交通布局

a)各級道路的功能分配充分合理,有層次感,線路清晰,便于分流管理。

b)主要道路和出入口人車分流,在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。

c)機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數的2:1、另加訪客車位占車位數的5%,聯排別墅等高標準住宅應按戶數1:1,另加訪客車位占車位數的10%)。非機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數1:1.5),便于停放。

d)有條件,宜設置地下機動車停車庫,應符合國家規范。

2.2.4生活配置

a)根據小區周邊(1公里范圍)市場、商業配套狀況設置充足市政、商業用房。

b)一般應考慮超市、菜市場、醫療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發、建材、文化娛樂、交通等的配套服務功能。

c)如住宅區設置商業配套,宜獨立集中,并事先規劃商業功能的劃分和商業經營的配套條件,應盡量避免產生干擾。如利用住宅層設置營業場所,出入口或樓梯須與住宅分開。

d)如住宅區設置會所,宜獨立設計。會所面積、活動項目宜根據住宅區面積、檔次、經營方式合理配置。例如:一般10萬平方米以上的住宅小區宜設置項目:健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等;面積在400平方米左右,住宅區建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。

2.2.5設備配套

a)水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要,并留有適當擴展余地。

b)配電、水泵、電梯、中央空調的設備定型成熟可靠。

c)溝、管、渠、井的設置合理,便于維護保養。

d)公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數量、亮度、位置合適,宜采用節能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節能自熄開關,十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。

e)配電房、水泵房、電梯機房、中央空調機房等設備房設計應符合國家規范。水泵房不應設在住宅建筑內,給水泵房內不應有污水管穿越,電梯井不應緊鄰臥室,緊鄰書房及起居室時,應采取隔音措施。

2.2.6智能化配置

a)安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統、門禁可視對講系統、小區巡更系統,電視監控系統、車輛道匣管理系統、室內緊急呼叫系統、電梯內緊急呼叫系統、居家安防系統等,并與中央控制中心聯網。

b)網絡智能化一般可配置社區寬帶、電子公告牌、社區物業管理網絡平臺、家電遠程控制系統。

c)設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統、停車庫管理系統、電梯運行狀態管理系統、消防管理系統、配電及給排水管理系統、家庭表具管理系統、煤氣泄漏報警系統、緊急廣播系統等,并與中央控制中心聯網。

d)中央控制中心位置宜設于管理部內,或與管理部相鄰相近,布線系統應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。

e)智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網絡開放性、系統可靠性及可擴性,采用成熟產品。

2.2.7房屋單體

a)屋面應充分考慮到防水及隔熱效果,可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。

b)墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。

c)樓板厚度與隔音符合國家規范。

d)住宅分戶門宜采用統一制作的安全防衛門。

e)住宅外窗應考慮開啟方便,尺度(安裝空調要求),隔音防水效果好,不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。

f)廚房設計應遵循洗、切、炒流線,操作面長度宜在2-3米,燃氣熱水器位置合理,灶宜

避開窗口設置。

g)衛生間不應直接開向起居房,餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層,有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。

h)廚房、衛生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置,地漏位置合理,便于檢修。

i)管道、管線布局合理、互不干擾碰撞,尺寸符合國家規范,管道井檢修孔應設置合理,便于檢修。

j)宜采用垂直煙道,斷面尺寸充分(一般不少于250mm),應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中,高層宜安裝無動力風帽。

k)底層地坪應充分考慮防潮措施。

l)房型設計應考慮生活習慣,不宜引起裝修時的大改動(敲墻、再次分隔等)。

m)有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面(陽臺)時,應考慮防盜措施。

n)陽臺欄桿或欄板高度合理(一般不少于1.10M),宜采用垂直桿件,桿件距小于0.10M,防止兒童攀爬。

2.2.8室內配置

a)室內空調機位設置合理,應與家具布置一并考慮。臥室內宜避免對床直吹。

b)室外空調機位應考慮外墻美觀、設置統一機座、安全隱蔽。

c)室外空調機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯開,與鄰套住宅機座相鄰時,應采取安全隔離措施。

d)空調機冷凝水和隔霜水應設專管排放,或接入陽臺排水系統。

e)室內空調洞位置合理,應靠近室內機位,管中應距地2.2米左右,向外傾斜10度左右。

f)當戶型或廳房過大時,應考慮柜式空調的要求。

g)如使用小型中央空調,層高應大于3.3m,并留有室外機位置。

h)室內各類插座、開關位置合理,應與家俱布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理。

i)電視、信息(電話和數據)插座宜在主臥、起居、書房分別設置,且不宜并行設置。

j)聯排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講。

k)高檔住宅宜考慮居家安防系統的配置及擴展功能。

2.2.9綠化配置

a)綠化布局合理,喬木、灌木、花、草的配置層次豐富,數量品種充足,造型優美。

b)綠化率、集中綠地率設置合理,分布均衡,集中綠地位置適中,便于人流自然匯聚。

c)綠化品種適宜當地氣候條件,以變色觀葉植物為主,茂盛期長,成活率高,抗病蟲性好。

d)綠化品種便于養護,養護成本節約。

e)綠化布局不遮擋住宅采光,便于人行通行,宜考慮行走習慣。

f)綠化品種宜無污染,兼具吸收有害污染功能(如尾氣)。

g)主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。

2.2.10景觀配置

a)景觀裝飾布局合理,宜處于相對而言對人流集中的區域。

b)采用水景應考慮水系的水質、清理、保潔、排泄、補充、養護。

c)水系岸床設計應考慮防滲漏效果。

d)不宜在小區內設置深度超過1米的水系,并有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,,還應配置相應的救生設備、設施。

e)景觀裝飾應便于清潔、養護,宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。

f)泛光照明不影響住戶,不造成光污染。

2.2.11公共空間

a)應充分考慮雨水排泄能力的設計,避免排泄不暢通。

b)宜設置可開展社區活動的集中場所及避難場所。

c)公共活動區域分布合理、均衡,位置適中,并盡量減少對住戶的影響。

d)綠化及保潔用水取水口設置合理(一般距離不大于150m)。

e)各類表具、表箱設置合理,便于查看、收發。樓道內應設置公告欄,宜預留牛奶箱,休閑椅位置,室外信報箱應有防雨措施。

f)樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入,宜設置無障礙通道和設施。

g)公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員,宜設置相應保護措施。

h)高層住宅通至屋頂平臺宜為普通玻璃門。

i)樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。

2.2.12生態環保

a)住宅區內無污染環境的生產性經營性項目。

b)住宅區內污水處理排放符合國家規范。

c)住宅區內無各類污染源。

d)周邊應無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。

e)宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術。

f)垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集,宜采用垃圾壓縮或生化技術處理。

g)垃圾房及變電房、煤氣調壓站或其他信號發射裝置應選擇隱蔽位置,盡量不影響住戶及環境。

h)宜在住宅區內形成自然生態鏈。

2.2.13管理用房

a)物業管理處

管理中心功能:經理室、接待區、資料室、辦公區、會議室、衛生間、中央監控。

作業用房功能:保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。

總面積:根據住宅區管理面積和功能配置。(各地法規要求不一樣)一般:

管理部用房面積=住宅區總建筑面積/100*0.2

位置:住宅區中央,底層,管理本部及各作業面相對集中。

b)業委會、居委會(根據當地政策)

功能:辦公室、資料室、會議室、接待室

面積:根據具體情況而定

位置:和管理部相對接近,業委會與居委會可聯合設置于一處

2.2.14新材料、新技術

a)應盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術。

b)試驗性新材料、新技術應充分論證,先行試點。

c)采用新材料、新技術應預留充足備品備件。

d)采用新材料、新技術應充分考慮今后的維修養護便利及成本。

2.2.15管理成本測算

a)對規劃應充分測算今后產生的管理成本。

b)管理成本應與市場上類似住宅接近,如因規劃設計原因造成差距過大,應知會地產共同協商,相應改進規劃、設計。

2.2.16與相似典型項目的比較

a)相似點

b)差異點

c)優勢

d

)劣勢

e)改進建議

3規劃設計評估的程序:

3.1地產提前1個月向物業提出書面知會,要求物業參與某項具體項目規劃設計的評估,并提供評估報告。

3.2物業接到書面知會后,于3日內回復,由相關部門牽頭組成評估小組,并向地產提交評估所需的開發資料目錄。

3.3地產接到資料目錄后3日內向物業提供具體資料,對不能提供的資料,書面知會物業,并于一周內組織所屬項目、設計、工程、營銷等部門召開項目說明會,介紹項目情況并解答疑問。

3.4物業接到開發資料后一周內,組織評估小組研究,完成項目及類似典型項目的實地考察。

3.5評估小組根據開發資料中針對項目評估細則所列內容,及項目說明會、實地考察情況,于一周內詳細編寫完成《項目規劃設計評估報告》,并提交物業相關部門。

3.6物業相關部門在評估小組提交報告3日內,組織公司評審組對《項目規劃設計評估報告》進行評審。

3.7評估小組根據物業公司評審會議的意見,于3日內完成對《項目規劃設計評估報告》的修改。

3.8經修改的《項目規劃設計評估報告》由物業公司相關部門組織相關評審組成員會簽后,提交物業公司總經理審核簽發。

3.9物業公司總經理簽發后,評估報告提交地產公司。

4此階段系統評估工作應以滿足地產要求為目的,是屬于地產委托物業管理業務關系類型,責任關系界定可參考《物業與地產相關業務操作指引》原則執行。若地產沒有明確要提交《項目規劃設計評估報告》的要求,物業可根據以上要點參與設計規劃的評審,并提交意見,責任關系界定可按照《物業與地產相關業務操作指引》前期介入相關規定操作。

篇3:前期規劃經理崗位職責任職要求

前期規劃經理崗位職責

職責描述:

1、負責文旅項目開發前期拿地事項;

2、負責住宅、商業市場及產業政策收集與研究分析;

3、負責特色小鎮、田園綜合體、美麗鄉村、農業產業策劃等項目,配合項目負責人完成項目在拿地立項、概念策劃、規劃設計、后期建設各階段的工作;

3、負責與政府對接、設計院成果跟進、后期設計效果把控等工作;

4、負責擬投資項目的初步市場環境評估,配合完成取地可行性分析;

5、完成擬投資項目的前期基礎信息、市場等資料的準備以及市場調研、項目考察等工作;

6、撰寫擬投項目的前期概念性策劃方案、配合完成可行性研究報告、投資測算等;

7、負責投資項目市場定位和產品定位策劃,完成定位報告;

8、協助或主導項目拓展推進工作;

9、領導交辦的其他工作。

任職要求:

1、建筑、規劃設計類相關專業;

2、5年以上相關工作經驗;

3、參與住宅、商業地產,特色小鎮、美麗鄉村項目經驗優先;

4、方案能力強,擅長分析研究項目、設計素質高、基本功扎實。

前期規劃經理崗位