房地產開發企業會計制度

1993年1月7日財政部（93）財會字第02號文件發布*

**此文如下：

國務院有關主管部門，各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）：

為了適應社會主義市場經濟發展的需要，規范和加強房地產開發企業會計核算工作，根據《企業會計準則》，我們制定了《房地產開發企業會計制度》，現印發給你們，請轉發所屬企業，自1993年7月1日起執行。我部1988年10月20日印發的，《國營城市建設綜合開發企業會計制度

篇2:房地產開發企業會計的對象

房地產開發企業會計的對象

房地產開發企業會計是應用于房地產開發企業的專業會計，它主要運用價值形式來對企業開發經營過程進行綜合的反映和考核。

房地產開發企業是從事房地產并發和經營的企業，它要從事開發經營活動，除了要有人這個決定性因素外，還要有材料、施工機械、運輸設備等生產資料，即財產物資。在會計中，這些財產物資，叫做資產。

房地產開發企業的資產，按其在開發經營過程中所起的作用，分為流動資產、固定資產、無形資產、遞延資產、長期投資等。流動資產包括貨幣資金、結算資金、短期投資、勞動對象和勞動產品。屬于貨幣資金的有庫存現金、銀行存款和外埠存款等其他貨幣資金。屬于結算資金的有各項應收、預付款項。屬于短期投資的有企業購入能隨時變現、持有時間不超過一年的各種股票、債券。屬于勞動對象的有材料、設備等生產儲備以及正在開發中的未完工開發產品。在會計中，未完工開發產品叫做“在建開發產品”。勞動對象在經過開發過程后，大都改變或消失其原有的物質形態，并把它們本身的物質加到開發產品

的物質里去。屬于勞動產品的有商品性土地、商品房、出租房、周轉房等開發產品。勞動對象和勞動產品在會計中統稱為“存貨”。

固定資產包括企業所有機械設備、運輸設備等勞動資料和非開發經營用房屋、設備。它能在較長時期內發揮其效能，并在許多開發周期中一直保持著自己的物質形態，而不把其本身的物質加到開發產品的物質里去。但是，它本身的價值，卻隨著使用而逐漸損耗，并通過折舊的方式將其損耗的價值計入開發產品的成本，然后從開發產品的銷售收入中獲得補償。

無形資產是指那些不具備實物形態、而以某種特殊權利、技術、知識、素質、信譽等價值形態存在于企業并對企業長期發揮作用取得經濟效益的資產，包括專利權、非專利技術、商譽、租賃權、商標權等。它與固定資產相似，其價值要在有效年限內分期攤入開發產品成本。

遞延資產又稱長期待攤費用，是指企業發生的不能全部計入成本、費用，應在以后年度內分期攤銷的各項費用，包括固定資產、出租房和周轉房的大修理費用，以經營租賃方式租入的固定資產的改良支出等。

長期投資是指企業不準備在一年或一年內變現的對外投資，包括

股票投資、債券投資以及其他債券投資、其他股權投資。

房地產開發企業的資產，是由企業投資者和債權人投入的資金形

成的，因而投資者和債權人對企業資產有提出要求的權利。在會計中，對一個企業的資產可以提出要求的權利，叫做權益。它由負債和所有

者權益兩個部分組成。

負債也叫債權人權益。它是指將來要在一個固定的或可以確定的

日期，對企業提出償還要求的權利。負債按其債務償還期限的長短，

分為流動負債和長期負債。

流動負債是指在一年或一年以內企業必須償還的債務，包括向銀

行借入的短期借款以及在開發經營過程中暫時取得或占用的各種應付、預收款，如應付賬款、應付票據、預收賬款、其他應付款、應付工資、應付福利費、應交稅金、應付利潤等。

長期負債是指企業向銀行借入期限在一年以上的各種借款，以及

為籌集長期資金而向企業債券持有人確認的應付債券等。

所有者權益也叫凈權益，是指企業投資者對企業凈資產（即資產

總額減負債總額后的余額）所可提出要求的權利，包括資本金、資本

公積金、盈余公積金和未分配利潤。國有房地產開發企業的資本金，

由有權代表國家投資的機構以國有資產投入企業形成。有限責任公司的資本金，由有權代表國家投資的機構、其他法人單位、社會個人等股東以其依法可以支配的資產投入企業形成。股份有限公司的資本金，由有權代表國家投資的機構、其他法人單位、社會個人等股東通過認購公司股份形成。這些由有權代表國家投資的機構、其他法人單位、社會個人等投資者以所有者身份投入企業供長期使用的資本金，在會計中叫做“實收資本”，在股份有限公司叫做“股本”。資本公積金是指屬于資本性質，但不能作為資本金將它記作“實收資本”或“股本”的資本溢價、股本溢價、接受捐贈資產等，在會計中叫做“資本公積”。盈余公積金是指企業按照規定從凈利潤中提取的有特定用途的企業積累資金，包括法定盈余公積金、法定公益金、任意盈余公積金，在會計中叫做“盈余公積”。未分配利潤是指企業未作分配的凈利潤。

房地產開發企業的資產，在開發經營過程中，要依次經過供應、開發和開發產品銷售、轉讓、出租過程，不斷發生增減變動。在每一過程中，都相應地表現為不同的形態。負債和所有者權益，在企業開發經營過程中，也要發生變動。所有這些變動，在會計中都要加以反映。

在供應過程中，企業通過合同用貨幣向供應單位征用、批租土地及購買開發房地產所需的各種勞動對象。這樣，企業的貨幣資金轉變

為待開發土地和材料、設備儲備。企業待開發土地和儲備的材料、設備，在開發房地產需要時，即進入房地產開發過程。

在房地產開發過程中，被消耗材料和被安裝的價值轉移于在建開發產品成本中。與此同時，工人付出了勞動，企業必須以工資形式支付給工人報酬。貨幣資金通過支付工資而轉入在建開發產品成本中。此外，由于使用固定資產，使固定資產發生了損耗，已損耗的固定資產的價值也轉移于在建開發產品成本中。

隨著開發過程的進行，企業的在建開發產品開發完成，并在銷售、轉讓、出租過程中，將開發完成產品銷售、轉讓或出租，從購房、用地、租房等單位或個人處重新獲得了貨幣資金。企業利用從購房、用地、租房等單位或個人處獲得的貨幣資金，再度征用、批租土地及購買材料、設備，支付工資，投入開發過程。但是由于開發過程中支付給工人的工資，僅包括工人必要勞動創造的那一部分開發產品的價值，因而企業在開發產品銷售、轉讓、出租過程中收回的貨幣資金的數額，要比原來投入的資金的數額大。這部分增加的貨幣資金，就形成了企業的純收入即利潤。此項純收入，要根據國家有關規定，一部分以稅金形式上交國家，一部分以投資回報的形式分配給投資者，一部分以積累形式留存企業成為盈余公積金。這就使企業的資產和所有者權益發生變動。此外，企業在開發經營過程中，還會發生諸如：借入或歸

還銀行借款，發售企業債券和償還債券本息，購買其他單位股票、債券和向其他單位投資，以及購建固定資產等業務。這些業務都要引起資產、負債和所有者權益的變動。

通過以上說明，可知房地產開發企業的開發經營過程，是房地產開發企業會計對象的內容，它決定資產、負債和所有者權益的變動。資產、負債和所有者權益的變動，是房地產開發企業會計對象的形式。房地產開發企業開發經營過程的完成和資產、負債、所有者權益的變動，是一個經濟現象兩個方面觀察的結果，兩者是有機地統一著不可分的。