關于市區住宅小區物業管理情況的建議案
關于市區住宅小區物業管理情況的建議案
市政府：
年月日，市政協召開九屆二次常委會議，圍繞市區住宅小區物業管理工作進行專題協商。市政府通報了市區住宅小區物業管理情況，聽取了市政協調研組關于市區住宅小區物業管理情況的調研報告，高新物業、五湖社區五湖居委會、慶東業主委員會分別介紹了各自有關工作情況，張曉東、焦劍秋、楊明杰、孫剛等常委從發展物業產業、加強小區安全、發揮社區作用、建設業主委員會等方面提出了意見和建議。
常委會認為，伴隨gg開放進程和住宅小區相繼建成，我市物業管理行業應運而生，從無到有，從小到大，從弱到強，經歷了以單一房屋維修為主的房管所管理階段、國有物業公司統管階段和業主自治與物業企業專業管理相結合的法制化市場化發展階段，取得了較好成績，已成為履行政府職能、加強城市管理的重要內容，保障改善民生、維護社會和諧穩定的有力抓手，擴大消費需求、促進經濟發展的積極力量。主要表現為：行業規模不斷擴大，服務內容逐步拓展，物業管理日趨規范，體制機制日益健全，老區改造持續實施，國有企業職工家屬區物業分離移交進展順利，法制建設保障有力。
常委會指出，我市物業管理工作主要短板是：一是規劃建設不夠合理，規劃引領不到位，開發建設遺留問題解決不及時，前期物業服務操作不嚴謹。二是經營活動不夠規范，質價不符
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問題突出，安全隱患問題較多，企業發展動力不足。三是監督管理不夠到位，行政職能部門管理缺位，業主委員會作用沒有真正發揮，專項維修基金收繳不到位。四是主體關系不夠理順，物業企業與業主之間關系不對等，物業企業與專業公司之間責任關系不明確，行業主管部門與屬地管理部門、物業企業關系不清晰。
常委會建議，要從大慶實際出發，堅持問題導向，以更高站位，更廣闊視角，補齊短板，補足弱項，切實提升物業管理水平。
一、充分發揮法治引領和規范作用
（一）加快《大慶市物業管理條例》立法進程。全新明確開發單位、業主、物業企業責任、權利、義務和相互關系，依法維護各方利益，最大限度減少糾紛。注重加強房屋維修、設備設施、安全保衛、環境衛生管理和業主委員會建設，使業主滿意、企業健康運行、政府放心，共同構建和諧社區。
（二）調整健全相關法規政策。在法律框架下，對已施行的規章制度仔細梳理，重新制定完善，拿出一套針對性、操作性強的配套實施細則，簡潔易懂，務實管用。建議盡快制定《大慶市物業服務企業信用評價管理辦法》，對企業經營誠信度和市場行為進行綜合評價，做到公開化、透明化，大力扶持一批信譽好、專業化程度高、服務能力強的品牌物業企業，帶動物業管理行業整體水平提高。
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（三）強化物業管理法律法規宣傳力度。充分運用互聯網、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開展宣傳工作，強化對政府部門相關工作人員、物業企業、業主委員會成員的教育培訓，促進行政管理人員、業委會成員依法履職，不越位、不缺位。引導廣大業主樹立正確的“物業服務消費觀”，充分行使權利,自覺履行義務。促使物業企業遵紀守法，規范管理，更好提供服務，步入良性發展軌道。
二、不斷優化物業發展模式
（一）深入推進物業管理專業化市場化。堅持建管分離，切實通過招標方式選聘前期物業企業，有效提升專業服務水平，最大程度地保障業主和物業企業權益。支持、鼓勵物業企業實現多元發展，增強整體實力。引導、推動物業企業轉型升級，通過加盟、兼并、重組等方式加大市場資源整合力度，推動規模化、集約化發展。
（二）引入智能化品牌化管理理念。積極探索應用“物業互聯網”模式，架起互動新平臺，拓展服務新領域，提高物管效率和水平。借鑒發達地區經驗，動員物業企業購買小區公共責任險，以更好維護保障業主合法權益。支持發展專門從事保安、保潔、綠化等服務項目的各類專業化物業企業，進一步規范物業管理市場。
（三）加大信息公開透明力度。堅持取之于民，用之于民，物業企業應定期公開物業費收費依據和小區管理費用收入支
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出明細賬目及經營收入使用情況，讓業主心里清清楚楚、明明白白。要充分發揮業主力量，大力弘揚“啄木鳥”精神，積極借助互聯網平臺，探索實踐“物管隨手拍”，有條件的建立實行物質獎勵制度，激發其積極性，維護他們的合法權益，讓其敢作為、積極作為，共同發現問題、解決問題。
三、建立健全業主委員會運作機制
（一）加強對業主委員會指導和監督。建議政府有關部門盡快制定《業主大會和業主委員會指導規程》、《業主大會議事規則》等行業規范性文件，對業主大會召開和業主委員會成立程序等作“流水化”規定，確保有章可循，并建立健全培訓機制，定期或不定期開展業主大會、業主委員會組建和運作方面的業務培訓。強化重心下移，充分發揮好社區在業主大會召開、業主委員會成立中的組織、協調、指導作用，并將其作為考核社區工作的一項重要內容，進一步理順社區居委會、業主委員會、物業企業之間關系，形成“業主、社區、物管”共同關心小區物業管理、參與社區治理的“三位一體”管理模式和工作格局。
（二）明確業主委員會法律地位。建議借鑒外地成功做法，把業主委員會作為獨立法人到民政機構進行主體地位登記，有利于保護分散業主權利。立法中，也要明確業主委員會的選舉程序、薪資報酬、工作內容等事項以及業主委員會成員不履行義務或者履行義務不當所應承擔的民事、行政甚至刑事責任，以增強業主委員會的責任意識，提高其自主管理水平。
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（三）增強業主自我管理意識。堅持公開、公正、公平，體現民主性、代表性，選拔更多政治素質好、政策水平高、熱心小區建設和管理的有識之士參與到業主委員會的具體工作中。健全和完善相關制度，建立有行業管理部門、公安、社區、業主委員會和物業企業等參加的工作聯席會議制度，協調解決物業管理和業主委員會建設中的疑難問題。積極探索研究推進業主委員會職業化進程，完善業主委員會活動經費、場地等保障制度，建議借鑒吉安市做法，在住宅小區建設時，一次性向開發商按項目總建設面積元平方M收取物業管理基金，實行統一管理，封閉運行，專款專用，確保業委會有人辦事、有錢辦事。
四、全面加強物業行業監管
（一）成立“物業管理委員會”。由市城管主任擔任委員會主任，其他相關政府部門負責人擔任委員會委員，相互配合，相互支持，協調聯動，共同努力，定期研究協調解決物業管理工作中出現的重大問題，統籌督促解決開發商遺留問題和市民合理投訴。
（二）加強日常監管。調整配備行業管理部門專職人員，實現固定人管具體事，增強監管密度頻次，提升監管實效。建議由政府購買服務，建立第三方評價機制，對物業企業服務情況進行考核管理，確保服務質量達到合同約定標準。依托“大城管”格局和網格化管理模式，進一步明確市、區兩級物業主
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管部門與社區職責，形成各司其職、各負其責、合力推進的工作格局。
（三）嚴格市場準入和退出制度。構建多檔次服務標準體系，全面開展信用體系建設，結合檢查考核結果，視情況分別提出書面警告、降低收費標準、責令限期整改、不得承接新的物業服務項目等處理措施，做到優勝劣汰，促使物業企業提供良好服務。對收費不規范等現象進行專項整治，促進物業管理市場良性運作。建立激勵機制，選樹管理規范的物業企業做樣板，通過典型引路，提升整體服務水平和能力。同時，盡快研究垃圾無害化處理問題，率先在新建小區開展居民生活垃圾強制分類示范試點，逐步推廣，進而達到“垃圾不落地”。
五、積極創造物業行業發展良好條件
（一）明確物業管理行業的責任邊界。進一步明晰“管理物業、服務業主”市場定位，還物權給業主，還共同管理權給業主大會和業主委員會，還行政管理權給政府主管部門。提倡物業管理前期介入，嚴格執行項目承接查驗制度，盡量把開發遺留問題解決在項目接管之前。盡快理順物業企業與各專業公司關系、責任界限，建立起溝通順暢、科學規范、職責明確的協調聯動體系，做到守土有責，守土盡責。
（二）建立物業發展扶持保障機制。積極推進老舊小區物業管理，解決處理好維修資金歸集困難、物業管理用房缺乏等問題;加強老小區基礎設施建設，堅持“誰投資、誰所有、
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誰經營、誰受益”原則，鼓勵社會資本投資建設綜合性立體車庫。在確保道路安全、暢通條件下，征得業主同意后，探索建立停車收費制度，統一劃定停車泊位、設置停車標志，確定收費標準、明確收益分配，既緩解停車難問題，也能彌補物業服務費和維修基金。新建小區，要嚴格執行規劃，維護其嚴肅性和權威性。建議在新建小區內規劃建立集中物業服務中心，大力發展與居民密切相關的行業，增加物業企業自身造血功能。建議成立物業糾紛人民調解專門機構，及時化解矛盾糾紛，減少不利因素，促進社會和諧穩定。對處于困難發展期的企業，在稅收、資金扶持、人才引進等方面給予傾斜，幫助其盡快擺脫困境，建議將物業費納入社會弱勢群體救助范疇。建立綜合執法聯動機制，明晰職責分工、流程標準、信息共享等，合力破解難題，切實提高小區物業管理水平。
（三）有序推進國企物業移交工作。應加強研判預判，搞好形勢目標任務責任宣傳教育，引導員工打破國企身份情結，重新確立員工自身價值，破除“等、靠、要”的舊觀念、老傳統，樹立創新、發展的新理念；搭建信息交流平臺，讓企業員工和居民知曉移交步驟、程序、進展情況等，消除員工的種種疑慮和困惑，形成大家“心往一處想、勁往一處使”的局面，依法和諧有序進行，既保證質量達到標準，又不留“后遺癥”。做好移交工作，自身努力外，也需外力支持，財
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政、國資、城管、人社局應充分發揮各自優勢，強化協同，形成合力，深入研究政策，積極向上爭取，力爭在資金補助、人員安置上取得更大突破,促進移交工作順利交得出、接得住、管得好、可持續。
政協大慶市委員會
年月日
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篇2:關于市區住宅小區物業管理情況的建議案
關于市區住宅小區物業管理情況的建議案
市政府：
年月日，市政協召開九屆二次常委會議，圍繞市區住宅小區物業管理工作進行專題協商。市政府通報了市區住宅小區物業管理情況，聽取了市政協調研組關于市區住宅小區物業管理情況的調研報告，高新物業、五湖社區五湖居委會、慶東業主委員會分別介紹了各自有關工作情況，張曉東、焦劍秋、楊明杰、孫剛等常委從發展物業產業、加強小區安全、發揮社區作用、建設業主委員會等方面提出了意見和建議。
常委會認為，伴隨gg開放進程和住宅小區相繼建成，我市物業管理行業應運而生，從無到有，從小到大，從弱到強，經歷了以單一房屋維修為主的房管所管理階段、國有物業公司統管階段和業主自治與物業企業專業管理相結合的法制化市場化發展階段，取得了較好成績，已成為履行政府職能、加強城市管理的重要內容，保障改善民生、維護社會和諧穩定的有力抓手，擴大消費需求、促進經濟發展的積極力量。主要表現為：行業規模不斷擴大，服務內容逐步拓展，物業管理日趨規范，體制機制日益健全，老區改造持續實施，國有企業職工家屬區物業分離移交進展順利，法制建設保障有力。
常委會指出，我市物業管理工作主要短板是：一是規劃建設不夠合理，規劃引領不到位，開發建設遺留問題解決不及時，前期物業服務操作不嚴謹。二是經營活動不夠規范，質價不符
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問題突出，安全隱患問題較多，企業發展動力不足。三是監督管理不夠到位，行政職能部門管理缺位，業主委員會作用沒有真正發揮，專項維修基金收繳不到位。四是主體關系不夠理順，物業企業與業主之間關系不對等，物業企業與專業公司之間責任關系不明確，行業主管部門與屬地管理部門、物業企業關系不清晰。
常委會建議，要從大慶實際出發，堅持問題導向，以更高站位，更廣闊視角，補齊短板，補足弱項，切實提升物業管理水平。
一、充分發揮法治引領和規范作用
（一）加快《大慶市物業管理條例》立法進程。全新明確開發單位、業主、物業企業責任、權利、義務和相互關系，依法維護各方利益，最大限度減少糾紛。注重加強房屋維修、設備設施、安全保衛、環境衛生管理和業主委員會建設，使業主滿意、企業健康運行、政府放心，共同構建和諧社區。
（二）調整健全相關法規政策。在法律框架下，對已施行的規章制度仔細梳理，重新制定完善，拿出一套針對性、操作性強的配套實施細則，簡潔易懂，務實管用。建議盡快制定《大慶市物業服務企業信用評價管理辦法》，對企業經營誠信度和市場行為進行綜合評價，做到公開化、透明化，大力扶持一批信譽好、專業化程度高、服務能力強的品牌物業企業，帶動物業管理行業整體水平提高。
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（三）強化物業管理法律法規宣傳力度。充分運用互聯網、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開展宣傳工作，強化對政府部門相關工作人員、物業企業、業主委員會成員的教育培訓，促進行政管理人員、業委會成員依法履職，不越位、不缺位。引導廣大業主樹立正確的“物業服務消費觀”，充分行使權利,自覺履行義務。促使物業企業遵紀守法，規范管理，更好提供服務，步入良性發展軌道。
二、不斷優化物業發展模式
（一）深入推進物業管理專業化市場化。堅持建管分離，切實通過招標方式選聘前期物業企業，有效提升專業服務水平，最大程度地保障業主和物業企業權益。支持、鼓勵物業企業實現多元發展，增強整體實力。引導、推動物業企業轉型升級，通過加盟、兼并、重組等方式加大市場資源整合力度，推動規模化、集約化發展。
（二）引入智能化品牌化管理理念。積極探索應用“物業互聯網”模式，架起互動新平臺，拓展服務新領域，提高物管效率和水平。借鑒發達地區經驗，動員物業企業購買小區公共責任險，以更好維護保障業主合法權益。支持發展專門從事保安、保潔、綠化等服務項目的各類專業化物業企業，進一步規范物業管理市場。
（三）加大信息公開透明力度。堅持取之于民，用之于民，物業企業應定期公開物業費收費依據和小區管理費用收入支
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出明細賬目及經營收入使用情況，讓業主心里清清楚楚、明明白白。要充分發揮業主力量，大力弘揚“啄木鳥”精神，積極借助互聯網平臺，探索實踐“物管隨手拍”，有條件的建立實行物質獎勵制度，激發其積極性，維護他們的合法權益，讓其敢作為、積極作為，共同發現問題、解決問題。
三、建立健全業主委員會運作機制
（一）加強對業主委員會指導和監督。建議政府有關部門盡快制定《業主大會和業主委員會指導規程》、《業主大會議事規則》等行業規范性文件，對業主大會召開和業主委員會成立程序等作“流水化”規定，確保有章可循，并建立健全培訓機制，定期或不定期開展業主大會、業主委員會組建和運作方面的業務培訓。強化重心下移，充分發揮好社區在業主大會召開、業主委員會成立中的組織、協調、指導作用，并將其作為考核社區工作的一項重要內容，進一步理順社區居委會、業主委員會、物業企業之間關系，形成“業主、社區、物管”共同關心小區物業管理、參與社區治理的“三位一體”管理模式和工作格局。
（二）明確業主委員會法律地位。建議借鑒外地成功做法，把業主委員會作為獨立法人到民政機構進行主體地位登記，有利于保護分散業主權利。立法中，也要明確業主委員會的選舉程序、薪資報酬、工作內容等事項以及業主委員會成員不履行義務或者履行義務不當所應承擔的民事、行政甚至刑事責任，以增強業主委員會的責任意識，提高其自主管理水平。
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（三）增強業主自我管理意識。堅持公開、公正、公平，體現民主性、代表性，選拔更多政治素質好、政策水平高、熱心小區建設和管理的有識之士參與到業主委員會的具體工作中。健全和完善相關制度，建立有行業管理部門、公安、社區、業主委員會和物業企業等參加的工作聯席會議制度，協調解決物業管理和業主委員會建設中的疑難問題。積極探索研究推進業主委員會職業化進程，完善業主委員會活動經費、場地等保障制度，建議借鑒吉安市做法，在住宅小區建設時，一次性向開發商按項目總建設面積元平方M收取物業管理基金，實行統一管理，封閉運行，專款專用，確保業委會有人辦事、有錢辦事。
四、全面加強物業行業監管
（一）成立“物業管理委員會”。由市城管主任擔任委員會主任，其他相關政府部門負責人擔任委員會委員，相互配合，相互支持，協調聯動，共同努力，定期研究協調解決物業管理工作中出現的重大問題，統籌督促解決開發商遺留問題和市民合理投訴。
（二）加強日常監管。調整配備行業管理部門專職人員，實現固定人管具體事，增強監管密度頻次，提升監管實效。建議由政府購買服務，建立第三方評價機制，對物業企業服務情況進行考核管理，確保服務質量達到合同約定標準。依托“大城管”格局和網格化管理模式，進一步明確市、區兩級物業主
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管部門與社區職責，形成各司其職、各負其責、合力推進的工作格局。
（三）嚴格市場準入和退出制度。構建多檔次服務標準體系，全面開展信用體系建設，結合檢查考核結果，視情況分別提出書面警告、降低收費標準、責令限期整改、不得承接新的物業服務項目等處理措施，做到優勝劣汰，促使物業企業提供良好服務。對收費不規范等現象進行專項整治，促進物業管理市場良性運作。建立激勵機制，選樹管理規范的物業企業做樣板，通過典型引路，提升整體服務水平和能力。同時，盡快研究垃圾無害化處理問題，率先在新建小區開展居民生活垃圾強制分類示范試點，逐步推廣，進而達到“垃圾不落地”。
五、積極創造物業行業發展良好條件
（一）明確物業管理行業的責任邊界。進一步明晰“管理物業、服務業主”市場定位，還物權給業主，還共同管理權給業主大會和業主委員會，還行政管理權給政府主管部門。提倡物業管理前期介入，嚴格執行項目承接查驗制度，盡量把開發遺留問題解決在項目接管之前。盡快理順物業企業與各專業公司關系、責任界限，建立起溝通順暢、科學規范、職責明確的協調聯動體系，做到守土有責，守土盡責。
（二）建立物業發展扶持保障機制。積極推進老舊小區物業管理，解決處理好維修資金歸集困難、物業管理用房缺乏等問題;加強老小區基礎設施建設，堅持“誰投資、誰所有、
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誰經營、誰受益”原則，鼓勵社會資本投資建設綜合性立體車庫。在確保道路安全、暢通條件下，征得業主同意后，探索建立停車收費制度，統一劃定停車泊位、設置停車標志，確定收費標準、明確收益分配，既緩解停車難問題，也能彌補物業服務費和維修基金。新建小區，要嚴格執行規劃，維護其嚴肅性和權威性。建議在新建小區內規劃建立集中物業服務中心，大力發展與居民密切相關的行業，增加物業企業自身造血功能。建議成立物業糾紛人民調解專門機構，及時化解矛盾糾紛，減少不利因素，促進社會和諧穩定。對處于困難發展期的企業，在稅收、資金扶持、人才引進等方面給予傾斜，幫助其盡快擺脫困境，建議將物業費納入社會弱勢群體救助范疇。建立綜合執法聯動機制，明晰職責分工、流程標準、信息共享等，合力破解難題，切實提高小區物業管理水平。
（三）有序推進國企物業移交工作。應加強研判預判，搞好形勢目標任務責任宣傳教育，引導員工打破國企身份情結，重新確立員工自身價值，破除“等、靠、要”的舊觀念、老傳統，樹立創新、發展的新理念；搭建信息交流平臺，讓企業員工和居民知曉移交步驟、程序、進展情況等，消除員工的種種疑慮和困惑，形成大家“心往一處想、勁往一處使”的局面，依法和諧有序進行，既保證質量達到標準，又不留“后遺癥”。做好移交工作，自身努力外，也需外力支持，財
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政、國資、城管、人社局應充分發揮各自優勢，強化協同，形成合力，深入研究政策，積極向上爭取，力爭在資金補助、人員安置上取得更大突破,促進移交工作順利交得出、接得住、管得好、可持續。
政協大慶市委員會
年月日
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篇3:醫院物業管理的要求
醫院物業管理的要求
(一)抓服務質量關鍵控制點，促進保安部高效運作
由于醫院樓宇多、管理范圍大，因此要推出行之有效的治安管理和服務措施。首先將整個管理區劃分為大門崗、門診樓、住院樓、綜合樓、住宅樓、停車場六大控制點。每一個控制點都有明確的工作職責和服務質量標準。如門診樓的保安員不僅要做好治安值勤工作，與大門崗保安員一起接應救護車、幫助病人，還要完成維持就診秩序、導診、咨詢、空調與燈光控制等工作。停車場保安員要完成車輛監控、引導車位和收費等多項任務，并與大門崗保安員共同完成車輛疏導工作。對每項服務都制訂相應的質量標準，如空調與燈光控制，需要何時開幾盞燈都有明確規定，并進行監督檢查，落實到位。
采取群防群治的治安管理措施。醫院屬于開放式場所，人員流動量大，相對于一般住宅而言，治安管理難度大，一方面要狠抓內部管理，實行崗位責任制;另一方面要發揮廣大醫務人員和病人的作用，認真培訓和提高醫務人員的自我防范意識，讓業主和物業管理企業共同努力搞好治安管理工作。發現可疑人員立即通知保安員，使治安管理防患于未然。
(二)徹底轉變服務觀念，提供主動式維修服務
現代物業管理要求用新的管理思想、管理手段管好物業，為業主和使用人提供優質、高效、便捷的服務。機電維修部在管理中心的領導下，嚴格按照ISO9002質量保證體系規范運作，著裝、文明語言、維修質量、工作記錄都做到一絲不茍。維修人員要改變“接聽電話再行動”的被動服務習慣，變成不定期主動上門服務，及時與科診室、住(用)戶和病人溝通，搜集機電維修信息，發現問題及時處理，從而形成主動維修服務的面貌。
供水、供電、電梯、空調、消防及洗衣機等設備是醫院的重點設備，不能出半點差錯。為保證設備正常運作，必須將重點設備保養工作責任到人，并制訂各項設備保養計劃、標準和監督檢查制度，制訂停水、停電應急處理程序，以保證醫院后勤工作的順利進行。
(三)實施勞動定額管理，提高清潔服務質量，降低管理成本
量化管理是實施質量體系標準的基礎，勞動定額管理是量化管理的重要內容。物業管理中心應確保每一位清潔員都能按照服務標準，在規定時間內滿負荷工作。對每一張臺、每一張床、每一個病房都設定明確的清潔時間標準，根據各清潔區總勞動量確定清潔員名額，合理調配人員。
(四)實行嚴格的考核制度，建立有效的激勵機制
對每位員工的工作表現及其績效給予公正而及時的評核，有助于提高工作積極性、挖掘潛力，從而不斷提高管理成效。物業管理中心應依據ISO9002標準建立質量體系實施日檢、周檢、月檢的考評制度，還要針對各部門實際運作狀況制訂詳細的獎罰細則及崗位工作質量標準。采用量化考核，用數字說明，用分數表達，以體現考核的準確性。考核結果作為月底發放工資、評選月份優秀員工的依據，也是員工升降級的主要依據。通過采取嚴格的考核制度，激勵員工認真完成自己的職責，保證物業管理的質量。