不動產大宗交易策劃運作
不動產大宗交易的策劃與運作
1、不動產大宗交易的內容和意義。房地產發展商能夠將所擁有或興建的物業整盤整幢一次性轉讓出去,對于化解企業經營的市場風險,緩解資金不足、實現預期收益,降低銷售成本等,都是一勞永逸的大事。必須抓住機遇,果斷正確地決策,促使交易獲得成功。這樣做的重大意義是不言而喻的。
2、叫價。大宗交易的叫價學問,難處在于不可補救,零售就不會有這種擔心。因此,要注意幾種叫價形式:
1)直接式叫價。明碼實價,回旋余地小,這在房地產呈賣方市場時是常用的交易方式。
2)間接式叫價。先試探性報價,留有交易余地,最后雙方協商讓步完成交易。
3)透明叫價(玻璃價)。讓對方容易弄清你的經營成本,并在比較中與你成交。
4)隱蔽價。對方不清楚你的經營狀況,以自身的購買目的為準,在交易中一般采用此種交易方式。
需要指出的是,叫價與成交價的回落值,一般在8-12%之間比較正常,相反,叫價的虛值部分過高,可能一開始就導致失敗。
3、談判的階段與隊伍。大宗交易談下來曠日持久,一般過程需要一年半載,大致分以下幾個階段:①牽線和意向階段。②要約和信譽調查,項目和公司評估審計。③交換法律文件和資信證明,銀行近期存款余額。④起草合同文本及附屬文件。⑤草簽或正式簽字。⑥執行和制約機制的設定(法人地位、水、電控制),定金5%,首期款15-30%。
談判的班子,主要由負責經營的具有相當授權的領導、公關人員、會計師和律師組成。
4、轉讓方式。整盤計價轉讓,分項計價轉讓,先回購后轉讓,部分股權轉讓,全部股權轉讓(賣公司、法人資格)。
5、風險與防范。由于執行合同時間跨度大,建設周期長,期間建材設備價格波動、進口關稅、政策因素影響、金融匯率變化(如日本三菱集團在美收購洛克菲勒大廈耗用15億美金,,由于匯率變化等因素虧損8億多)等,如果沒有一定的預見性,很可能預期利潤會不翼而飛,還會出現虧損。因此有關合同、財務的風險以及成本敏感性變化都要有所預測和防范,以確保預期利潤的安全實現。
考慮到合理減輕稅費負擔,在可能的情況下,盡量采用轉股形式。由于轉股價款受到注冊資本的公司權益的聯系,不可能超出太多。其余部分可以總承包來實現收益。
突發公共衛生事件應急預案
篇2:小學小額公共資源交易制度
鎮小學小額公共資源交易制度
為加強本校小額公共資源交易管理,規范小額公共資源交易行為,根據《臨安市小額公共資源交易管理實施細則(試行)》、《臨安市政府采購實施細則(試行)》及《杭州市教育局關于進一步推進校務公開工作的意見》等相關規定,結合教育系統實際,制定本辦法。
第一條在本校范圍內開展的各類小額公共資源交易活動及其管理,適用本辦法。
第二條本辦法所稱小額公共資源主要包括:
(一)工程建設項目:工程造價在50萬元(不含)以下、5萬元(含)以上的工程建設項目。
(二)物資和服務采購項目:在政府采購集中采購目錄以外的單項或批量采購項目(符合政府采購目錄和限額標準的按照政府采購有關規定執行);食堂小店承包及其他大宗物資采購。
第三條遵循公開、公平、公正和誠實守信的原則。
第四條依法開展的小額公共資源交易活動,其雙方當事人的合法權益受法律保護。
第五條學校建立以校長為組長的公共資源交易管理領導小組。
組長:z
副組長:z
組員:zz
第六條學校大宗物品采購工作領導小組負責本校小額公共資源交易、協調和監督工作,后勤管理中心負責本系統小額公共資源交易情況統計和分析。
第七條凡符合本辦法第二條規定的小額公共資源交易項目,必須做好前期準備工作,提供交易的技術資料和項目相關批文。招標人(發包方,下同)應在民主決策的基礎上形成書面意見,報教育局大宗物品采購工作領導小組審核同意后方可組織交易活動。
小額公共資源交易一般應當采用公開招標方式進行。對應急或特殊的建設工程項目、物資服務采購項目并符合下列條件的,經教育局大宗物品采購工作領導小組同意,可實行其他形式招標或采購。5萬元以下工程建設項目和1萬元以下物資服務采購項目,學校可自主決定采用何種交易方式。但一般根據教育局規定程序進行。并按規定簽訂書面交易合同和廉政合同。
第八條小額公共資源交易應建立檔案,嚴格按照國家有關檔案管理的規定,及時收集、整理、歸檔交易活動各個環節的文件資料,并按規定做好檔案管理工作。
zz鎮小學
篇3:不動產大宗交易策劃運作
不動產大宗交易的策劃與運作
1、不動產大宗交易的內容和意義。房地產發展商能夠將所擁有或興建的物業整盤整幢一次性轉讓出去,對于化解企業經營的市場風險,緩解資金不足、實現預期收益,降低銷售成本等,都是一勞永逸的大事。必須抓住機遇,果斷正確地決策,促使交易獲得成功。這樣做的重大意義是不言而喻的。
2、叫價。大宗交易的叫價學問,難處在于不可補救,零售就不會有這種擔心。因此,要注意幾種叫價形式:
1)直接式叫價。明碼實價,回旋余地小,這在房地產呈賣方市場時是常用的交易方式。
2)間接式叫價。先試探性報價,留有交易余地,最后雙方協商讓步完成交易。
3)透明叫價(玻璃價)。讓對方容易弄清你的經營成本,并在比較中與你成交。
4)隱蔽價。對方不清楚你的經營狀況,以自身的購買目的為準,在交易中一般采用此種交易方式。
需要指出的是,叫價與成交價的回落值,一般在8-12%之間比較正常,相反,叫價的虛值部分過高,可能一開始就導致失敗。
3、談判的階段與隊伍。大宗交易談下來曠日持久,一般過程需要一年半載,大致分以下幾個階段:①牽線和意向階段。②要約和信譽調查,項目和公司評估審計。③交換法律文件和資信證明,銀行近期存款余額。④起草合同文本及附屬文件。⑤草簽或正式簽字。⑥執行和制約機制的設定(法人地位、水、電控制),定金5%,首期款15-30%。
談判的班子,主要由負責經營的具有相當授權的領導、公關人員、會計師和律師組成。
4、轉讓方式。整盤計價轉讓,分項計價轉讓,先回購后轉讓,部分股權轉讓,全部股權轉讓(賣公司、法人資格)。
5、風險與防范。由于執行合同時間跨度大,建設周期長,期間建材設備價格波動、進口關稅、政策因素影響、金融匯率變化(如日本三菱集團在美收購洛克菲勒大廈耗用15億美金,,由于匯率變化等因素虧損8億多)等,如果沒有一定的預見性,很可能預期利潤會不翼而飛,還會出現虧損。因此有關合同、財務的風險以及成本敏感性變化都要有所預測和防范,以確保預期利潤的安全實現。
考慮到合理減輕稅費負擔,在可能的情況下,盡量采用轉股形式。由于轉股價款受到注冊資本的公司權益的聯系,不可能超出太多。其余部分可以總承包來實現收益。
突發公共衛生事件應急預案