投資監理委托作業指導書

1.作業目的

投資監理目前尚局限于工程造價方面的監理,目的在于借助社會的專業力量,在工程實施階段擠干各類支付中的水分,幫助開發單位掌握和分析造價動態,從而使項目成本得到有效的過程控制。所以投資監理決不是甲方扣刻施工單位的幫手,而是甲方理財的管家。

2.主管崗位總經濟師:確定應聘單位,審核和簽署合同。

主辦崗位成本控制:推薦應聘單位,主持合同談判和合同起草。

3.緊前工作條件

施工圖設計即將完成,施工招標開始之前。

4.作業描述

4.1選擇委托單位:本崗位可推薦2~3家具備與本工程項目相對應資質,曾經有過良好合作關系而且保持行業領先業績的單位。告知本工程項目的概況,包括項目規模,品質檔次,投資預測總額,建設周期,本公司的項目管理模式,對投資的過程控制要求和考核方法等。要求應聘單位據此編制投資監理大綱和報價書。

4.2針對各應聘單位編制的投資監理大綱和報價書,從以下方面評價應聘單位是否能有效控制本工程項目的造價:

4.2.1責任目標是否明確。

4.2.2工作內容是否涵蓋整個施工過程。其中至少應包括:擔任施工總包招標的甲方商務顧問,獨立編制分層預算,參加與總包的預算談判,審核總包的預算,審核總包的驗工月報,編制工程變更預算,審核換算定額的工料分析,審核工程撥款,審核總包的決算,參加決算談判,現場簽證的核量和審價,擔任甲方采購或指定品牌成品的商務顧問,定期向甲方報告成本動態,提供降本措施的合理化建議,編制成本月報,年報和決算后的造價控制綜合報告等。

4.2.3派駐現場工作人員人數和資質是否與工程規模適應。本主辦崗位應組織面試(由總經濟師把關),直接考察駐場人員的專業素質。甚至可以先定人,再聯系其服務的單位。如果大綱中所列人員不附簡歷或經歷一般化,那么這單位即可淘汰。

4.2.4現場配置的設備是否能滿足工作性質的要求。使用的定額軟件是否具有適用和通用性。

4.2.5設定的文件流轉程序和時效是否合理和具備可操作性。是否符合項目的進度要求。

4.2.6設定的報表,臺帳和簡報是否能使甲方及時有效地掌握造價控制的動態。

4.2.7是否響應甲方對其的監督和制約,如其承諾附帶條件,則需研究這些附帶條件是否合理,是否有利于工作的開展。

4.2.8報價是否與其資質和能級相符,為了有利于吸引高素質人員實施投資監控,不宜過分壓價。

4.3本主辦崗位編寫書面報告,陳述對各家應聘單位的評價意見,提出傾向性建議。由總經濟師確定其中一家。

4.4由本主辦崗位為主與確定的一家進行模擬性的合同談判(內部確定不得告知對方,避免增加談判難度),包括要求修改監理大綱中不夠完善的部分,調整合同中的權責利,雙方意見一致后擬訂委托合同。修訂后的投資監理大綱作為附件,具有與合同同等的法律效力。本公司授權總經濟師簽署本合同。

4.5對投資監理的制約和考核(以下內容應列入合同條款):

4.5.1投資監理單位應承諾在其工作期內的任何時候都應無條件地接受甲方或甲方委派的專業人員對其作業資料的復核。差錯率達到5%或以上的記過一次,由此造成甲方經濟損失的須全額賠償。記過達到5次的甲方有權要求調換駐場人員甚至終止委托合同的執行。

4.5.2甲方、投資監理和總包三方簽署的工程決算需經過甲方和總包共同委托的審計機構的審價,并以審計結論為準。如審計總價的核減率達到5%或以上的,甲方將扣減監理費的10%。

4.6近期有些資深的咨詢機構已將投資監理的業務擴展到工程前期的設計階段,使得建設單位能更主動更合理地控制建設費用。如委托這樣的咨詢機構實施投資監理,那么委托工作也至少應提前到擴初設計階段,其監理的職責范圍應相應增加:確定建筑裝飾和設備標準的商務顧問;環境設計、建筑設計、結構和設備選型中的功能和造價的性價比分析;概算審核等。

篇2:工程項目委托監理工作范圍工作內容

工程項目委托監理工作范圍及工作內容

1、負責施工圖紙的交底會審、施工階段一直到保修階段的質量監督、進度控制、信息管理、組織協調、檔案資料的管理、安全生產和文明施工的監督以及對已完工程量的審核。

2、中標單位全面負責完成工程項目的施工監理任務,其中包括:

2.1建筑結構,包括樁基、圍護結構、地下基礎及地上結構;

2.2建筑安裝,包括建筑物內外的消防、給排水、供電、電氣、防雷、通風、煤氣、弱電、通訊、動力等專業;

2.3室外總體工程,包括圍墻、門衛、道路、路燈、會所、網球場、花壇、園路、地下管網等;

2.4配套工程,包括橋梁、河道、變電站、泵房、污水處理站、垃圾站、小區內市政配套的接口等;

2.5室內裝修:包括住宅樣板房、入口大堂及電梯房,小區公共輔助設施部分;

2.6小區綠化:綠化工程,包括與綠化有關的設備及上下水管道等;

2.7審核施工單位已完工程數量(月報、工程簽證),準確率應達到90%以上;如不能滿足要求,每發現一次,罰款1000元;

2.8密切配合招標單位做好甲供材料(設備)的供貨計劃、跟蹤檢查驗收等工作,做好對各供貨商合同履約情況的評審和對各施工單位甲供材料管理的考評工作;

2.9負責審核施工總包單位編制的竣工圖后交付招標單位;

2.10負責工程監理文件的整理和歸檔,經招標單位認可后移交招標單位。

2.11監理階段所有提交招標單位的文件除書面正式資料外,還必須同時以電子郵件發招標單位。

3、在施工圖會審階段,中標單位的職責是協助招標單位進行施工圖紙審核,保障工程項目安全可靠。其中主要包括:

3.1對樁基、結構類型的選擇提出建議;

3.2審查設計圖紙、文件的經濟合理性、安全性(含使用功能)、可靠性;

3.3根據招標單位需要以專題報告的形式及時提供本工程所需的材料或設備的選型意見,包括建筑、結構、水、電、風、弱電、動力(含建筑紅線內之室外管網)、配套工程及室外總體的相應設備等;

3.4協助招標單位與設計單位進行技術協調;

3.5協助招標單位審查修改、變更設計圖紙和設計文件,確保設計在技術上可行,在經濟上合理,使用功能上安全。如果因圖紙審核工作不到位而引起返工或變更,中標單位應承擔部分責任。

4、在施工階段中標單位主要任務是全面負責對工程的監督、管理和檢查,協調各方的關系。其主要內容包括:

4.1審查施工組織設計

4.1.1工程開工前及時審核施工單位提交的施工組織設計,包括施工技術方案、施工進度計劃、安全及文明生產措施,將審查結果書面答復施工單位,并抄送招標單位。

4.1.2工程的重點或關鍵部位,應要求施工單位提出具體方案,經中標單位審查認定后方可施工。

4.1.3審查施工單位各項施工準備工作,協助招標單位下達開工令。

4.2控制工程進度

4.2.1審核施工單位提出工程總進度計劃,對總進度計劃是否滿足規定的竣工日期的要求提出意見。

4.2.2在總進度計劃的前提下,審核施工單位月、周進度計劃的可行性,如發現執行過程中不能完成工程計劃時,應檢查分析原因,督促施工單位及時調整計劃和采取補救措施,以保證工程進度的實現。

4.2.3每周定期主持與設計院、各施工單位間的有關施工進度、質量及安全的協調會議并做好會議記錄,及時協調處理相關的問題。若情況特殊,中標單位應能立即研究并提出召開現場會議,協調解決有關問題,同時報招標單位簽字認可。

4.2.4建立工程監理日記制度,詳細記錄工程進度、質量、設計修改、工地洽商等問題和其它有關施工過程中必須記錄的問題。

4.2.5每月向招標單位提交一份監理工作月報。要求中標單位做到圖文并茂,切實反映每月工程質量、進度狀況,以實際與計劃作比較,發現偏差,及時找出原因,加以調整,確保工程進展順利。方便招標單位直觀、系統地了解整個工程面貌。

4.3控制工程質量

4.1根據施工圖紙、國家及相關施工規范和本工程施工承包合同中的《施工技術操作規范》的要求嚴格監理施工質量,督促施工單位確保工程優良率為100%和所監理的標段部分獲"杯",創"杯"。同時配合招標單位進行施工質量100%細部檢查工作,經招標單位批準的檢查表單須完整、真實填寫,該分部工程結束10天內將表單提交給招標單位備查。

4.2分基礎主體、裝飾、總體配套、細部檢查四個階段制訂詳細的、有針對性的現場監理實施細則和相應的檢查表單(按分項工程寫),并嚴格按此進行操作。每個分部工程開工前須提交一份該分部工程的質量通病或可能產生的質量問題、采取的預防措施和施工過程中有針對性的辦法。

4.3實行分項工程樣板引路制(監理細則中明確樣板內容)。中標單位必須在各分項工程、特殊的工藝、重要的部位及新材料新工藝的應用等方面把好樣板審核關,明確工藝流程和質量標準,經審查合格后方可大面積展開。

4.4必須用激光經緯儀、測距儀等復核、驗收單體工程角點的定位放線。作好沉降觀測等的復核工作。

4.5中標單位在開工后,應及時制定施工單位管理人員及工程質量的考核細則提交招標單位。并定期(半月)進行一次考核,將考核情況上報給招標單位。

4.4審查主要建筑材料、主要設備的訂貨和核定其性能

4.4.1審查施工總包單位提出的材料和設備計劃和清單,以滿足現場施工的需要。

4.4.2對工程使用的原材料、半成品、構配件,進場時必須檢查其出廠合格證、質保書、材質化驗單,同時進行見證取樣、送樣(由見證員進行),并按規定進行抽查和復驗。

4.4.3密切配合招標單位做好甲供材料(設備)的檢驗、驗收工作,并及時對甲供材料(設備)的供貨質量、進度狀況跟蹤考核,發現偏差,及時糾正。根據工程進展情況,按招標單位要求分階段提交各類甲供材料(設備)供貨質量及進度考核情況報告,并進一步配合招標單位做好對各供貨商合同履約情況的評審工作和對各施工單位甲供材料管理工作情況的考評工作;

4.4.4檢查工程上所采用的主要設備、半成品、構配件是否符合設計文件或標書所規定的廠家、型號規格和標準。對進口設備必須檢查其海關商檢書。

4.5監督檢查安全和文明施工

4.5.1監督和定期(每周一次)檢查施工總包單位現場施工的安全、文明措施并作好記錄,在施工過程中嚴格執行省安全文明施工管理條例。

4.5.2督促施工單位施工管理制度和質量、

安全、文明施工保證體系的建立、健全與實施。

4.5.3按照招標單位《關于文明工地標識標準》的要求進行監控。

4.6投資控制

4.6.1復核施工總包單位工程月報及已完工程量,并提出書面意見。

4.6.2負責現場技術核定及工程簽證,對超出承包合同之外的設計修改、工地洽商,如涉及費用的須提醒招標單位并征得招標單位簽證認可方為有效。

4.6.3中標單位會簽有關各種設計變更,應側重審查對工程質量、進度、投資是否有不利影響,如發現有不利影響時,應明確提出監理意見,及時向招標單位反映。

4.7工程驗收及工程質量事故處理

4.7.1負責隱蔽工程驗收、中間驗收和竣工初驗,并督促整改。對工程施工質量、安全、文明施工提出評估意見。

4.7.2配合招標單位進行單位工程竣工驗收工作。

4.7.3提供專業檢測儀器和工具,協助招標單位在中間驗收、竣工驗收、每月的例行檢查時對工程實體進行實測實量。

4.7.4審查總包單位編制的竣工圖,保證其正確無誤,并及時提交招標單位。

4.7.5負責工程監理文件的整理和歸檔,經招標單位認可后移交招標單位。

4.7.6協助招標單位組織施工總包單位、設計單位研究處理工程質量、安全事故,監督整改方案的實施,并監督檢查整改工作實施。

5、工程保修階段中標單位的職責(保修期為2年):

5.1負責工程保修期內工程量的確認和施工質量監督。

5.2從入住開始后2個月內,中標單位留土建監理工程師、水電監理工程師共2人配合招標單位作好入住工作;對住戶提出的質量問題進行技術解答,督促施工單位對發現的質量問題進行整改修復。中標單位應對入住時所發現的問題作好匯總,并在這項工作完成后半個月內向招標單位提交這項工作的評估分析報告;

5.3保修期內安排負責人(接物業公司通知后24小時內到場)審核維修方案,對工程維修工作量進行確認,對維修過程進行監督,并以書面形式向招標單位匯報維修工作結果。

5.4參加工程保維修期內的質量回訪,并將回訪記錄提交招標單位。