房地產公司開發部工作職責與范圍

一、工作內容:

1、負責項目開發的戰略研究、節奏安排與控制及房地產開發過程相關手續辦理丨

2、負責對項目開發過程相關的供應商進行評價、選擇、監控與質量驗收丨

3、市場調查、分析、定位以及產品研發丨

4、項目品牌、形象包裝策劃丨

5、數據收集、政策研究|

6、尋找項目、培植資源并提供可行性研究結果|

7、公共關系、人脈資源的建立與維護|

8、完成相關工作的后評價|

9、參與相關部門的策劃、論證、協調會丨

二、內容描述:

1、負責項目開發的戰略研究、節奏安排與控制及房地產開發過程相關手續辦理

根據公司的發展需要及當地房地產的現狀及發展前景做開發戰略研究,合理安排開發節奏。以取得最佳的投資回報。

(通過對當地市場狀況的充分調查與研究,結合項目的各種指標和公司的戰略要求,對項目的分期發展、入市時間、產品定位、客戶定位等做作深入的研究和討論,力求最后形成可執的最符合市場需求的適度超前的方案。以公司項目開發利潤最大化和為城市發展做貢獻為基本出發點)

房地產開發過程各種手續辦理。從土地取得前、后,土地建設開發前、后,產品銷售前、后各種手續的辦理。

(根據初步統計,一個項目的完整開發,其間需要辦理的手續約為105項(需要加蓋105個公章),這就要求開發商有專業的人員跟進,處理各對口政府職能部門的關系,當然對于目前國內行政機構辦事效率不高的現實,本項工作除要求工作人員的專業性外,對工作人員的工作積極性、開拓性、和社會應酬能力亦有相當的要求)

2、負責對項目開發過程相關的供應商進行評價、選擇、監控與質量驗收

在行業分工越來越細致的今天,開發商的主要職責應集中定位為投資商,對資源的整合和合理利用,力求得到最高的資本回報率是主要的工作目標,對下相關開發工作的下游工作,參照發達國家的成熟機制,以發包形式交給專業的公司進行操作。

目前,房地產開發商主要的外包工作有:

外包工作供應商

戡查、測繪工作----戡查、測繪單位

工程建設工作------建筑承包商

設計工作-------------建筑設計院、景觀設計院、市政工程設計院等

策劃、銷售工作-------------銷售代理公司、顧問公司

物業管理工作-------物業管理公司

與供應商的工作執行主要是在前期項目開展前的評價、選擇、確認,后期的工作開展、工作配合、工作監督以及工作成果檢驗的工作。

(在與各環節供應商的接洽和選擇、談判中,需要開發部門有專業的人員進行把關,開發商最大的精力應放在對各種資源的整合上,各供應商都只是我們為成功完成項目開發的一個資源而已,我們要對各種資源進行整合,就需要我們充分具備各供應商的各種專業知識和比他們更高的統疇能力。而這種能力,也是企業的一種很好的資源。)

3、市場調查、分析、產品定位以及產品研發

市場調查、分析:

市場數據收集與分析,主要針對的是區域行業動態的把握,同業市場數據的收集、整理、分析(預測),市場機會點、危脅點的調查與分析,建立區域同業樓盤數據庫,對區域內可能對本項目銷售工作形成影響的項目進行不間斷性跟蹤。分析區域暢、滯產品,為項目產品研發和順利開發提供參考。

產品定位與研發:

根據對市場調查結果的分析和研究,對擬開發產品進行研發,力圖開成最具合理性的產品建議。

根據地區消費習性及行業前沿的設計理念,對擬開發產品進行研究,形成意見,指導設計院設計,本部分工作由我司、策劃代理公司、設計院共同參與,由設計院形成方案。

4、項目品牌、形象包裝策劃

根據市場調查的分析和研究,作好客戶的準確定位,根據結合策劃代理公司的營銷策略建議和公司的品牌需要,對項目的推案進行項目品牌、形象包裝策劃。

(項目品牌、形象的包裝策劃開發部門應在項目營銷策略形成同時一并加以執行,結合策劃、代理公司的專業性建議,從市場的實際出發,根據公司的發展理念作整合,做到項目品牌、形象的包裝與營銷策劃的有機結合,為項目的行銷推廣助力。)

5、數據收集、政策研究

數據的收集與政策的研究主要針對國家宏觀經濟和行業政策法規的收集與研究。

本項工作主要對在執行的相關行業政策的研究和應用,收集國家新近發布的有關房地產業的政策,分析即將或可能出臺的相關政策,研案并提出合理利用政策機會的可能,以及風險和規避方法。

(房地產是一個與國家政策關系十分密切的行業,與行相關各部委所制定的新的行業政策、行業標準的執行,都可能對房地產的發展起到決定性的作用,這些內容包括行業標準、金融政策、交易規則以及土地政策等等。開發部門需要有明銳的、寬廣的視野,對各種可能用用的資訊進行整理與分析。在以后公司成長壯大之后,應該建立專門的政策研究機構,對此進行跟蹤研究。)

6、尋找項目、培植資源并提供可行性研究結果

公司的發展一定需要有長遠的規劃,一個項目的操作,除了為公司的投資贏得回報之外,還應注公司可持續發展問題,而為公司尋找可持續發展的項目亦為開發部門的一項重要工作。利用已經有的社會資源、人脈資源,廣泛收集市場最新的投資機會,并對項目進行初步的調研,向公司提供可行性研究報告,為公司的發展提供選擇。

(本項工作的重要性是不言而喻的,合適的項目將為公司的將來發展提供良好的平臺。當然在開發部分執行本項工作時需要充分的培植社會資源,因為社會的優質資源大都掌屋在少數人手里,所以取得資訊相對需要付出費用。向公司提供可研結果后,由公司進行結綜合性考量。)

7、公共關系、人脈資源的建立與維護:

主要針對與房地產相關的政府職能部分的工作聯系,與職能部們建立良好的互動關系,辦理相關手續工作,收集區域與行業相關的資訊,與區域內重點行業、重點企業進行聯系與溝通,培植良好的社會關系。

主要與以下相關部門:

一級政府(省、市、區、鎮、街道辦等)、計委、國土地資源局、建設委員會、規劃局、拆遷部門、房地產管理局、公用事業局、工商局、稅務局、消防隊、環保局、其它政府所轄事業單位、新聞媒體單位、開發區內大型公司、房地產產業協會、其它同業公司

(本項工作亦為開發部工作的重點,特別在

與政府部部的溝通和談判中,需要有相當的智慧和很高的溝通技巧,為項目的發展爭取最優的指標,處理政府與開發商之間的相關利益平衡。事關項目的順利發展的經濟利益。)

8、完成相關工作的后評價

在開發部門完成前期開發工作的各項工作之后,有一個工作環節相當重要,那就是對工作的后評價,后評價就是對前期工作不管成敗結局的種綜合性驗收。開發部門在完成一個項目的操作或完成一個階段性的工作之后,都需要對前期工作的過程進行檢討、評價。

(對企業而言,為企業的后續經營提供可借鑒的參考依據,檢核決策和經理的檢討依據;對個人而言亦為自我檢討自我提高的一個良好辦法。)

9、參與相關部門的策劃、論證、協調會

本項工作屬開公司內部橫向溝通,開發部門作為公司前期工作的執行人、決策建議人,當盡可能參加公司內部各部門的橫向溝通,參與公司工程部、財務部、法務部等部門對相關議題的論證會、協調會和策劃會,提出有利于企業發展、項目良好開發的建設性建議。

(在項目開展工作中,開發公司內部各部門對所執行的項目細項工作必有多次的研討會、方案論證會,財務會議等等,開發部門以自身的對市場的了解以及專業角度對以上各項工作,做出相關建義。)

***房地產開發有限公司

篇2:酒店管理公司開發部管理制度

酒店管理公司開發部管理制度

第一節例會制度

一、開發部人員應每周1次定期召開工作會議,由部門總監或經理主持,了解業務人員最新項目進展,分析困難,尋找解決方案。

二、開發部總監每周末應召集全體業務人員,召開部門周例會,了解本周工作進展,安排部署下周工作目標及計劃。外地開發人員應以周報形式,及時匯報部門總監或分管副總工作進展情況,了解公司最新發展要求。

三、總經理或分管副總應每月召集全體開發人員,匯報公司最新開發進度,分析本月工作完成情況及制定下月工作目標。

第二節日報及周報制度

一、區域開發經理及開發專員應每日將當天工作情況以日報方式發送分管領導。

工作記錄日報表(日報表限當天下班前填寫繳交完畢)

工作日期:年月日

序時間起-止客戶名稱(工作項目)電話(備注內容)詳細工作內容客戶要求事項或未完成工作事項等級接洽客戶形式(打√)

客工開發拜訪電話來訪

109:00-12:00C4

213:00-17:00E3

今訪問客戶數翌日預計訪問客戶量本月簽約目標:

本月目前工作(業績)進度今日電話訪問人數:人

當天A類客戶數量本月累計A類客戶數量□超前□正常□落后目標□超前□正常□落后本月電話訪問人數:人

翌日工作計劃事項(一定要填寫)及建議事項:主管交待及建議事項:

1、在廣場的專業市場周邊掃街。。

2、尋找酒店的產權人和聯系方式。。

3、做市場調研了解周邊的賓館和酒店的數量和客房入住質量…

4、…

填報表之時間月日9:30時收報表者簽名客戶等級:A積極客戶B推動客戶C不可能客戶D原有的客戶E其它

工作等級:1緊急重要2緊急不重要3重要不緊急4不緊急不重要5其它

部門主管:

直接主管:

工作執行者:

二、全體開發人員應每周制作開發周報,將本周工作重點,待解決問題及下周工作計劃上報分管領導。

第三節獎懲制度

開發部應根據公司整體開發目標,對各級員工制定工作指標。對于完成工作目標的業務人員,照績效獎勵方案,實施獎勵;對于未能完成工作目標的,按照未完成比例,減少獎金,績效工資,直至解除勞動關系。

獎勵方法一(高工資、低獎金)

1.開發部所有人員均采用項目獎勵制度,與業績掛鉤,無其他固定獎金。

項目獎勵在租賃合同簽約,房屋移交給我方且工程竣工后發放;

對區域經理和副總監的獎勵于年終發放。

對當年度沒有達到發放獎金要求的項目于達到要求時發放。

3.單項獎勵基數

3.1對開發經理的單項獎勵基數方案

年度簽約項目數12345>=6

單項獎勵基數5,5006,0006,5007,0007,5008,0006,250

3.2對區域經理的單項獎勵基數方案

對區域經理的獎勵基于其所負責區域的計劃完成情況,

1)如果該區域計劃完成或超額,則按每個項目4,000元核發獎金;

2)如果該區域計劃完成80%以上,則按每個項目2,500元核發獎金。

3)如果簽約項目少于計劃的80%,則按每個項目500元核發獎金。

3.3對總監的單項獎勵基數方案

對總監的獎勵基于其所負責片區的計劃完成情況,

1)如果該片區計劃完成或超額,則按每個項目2,000元核發獎金。

2)如果該片區計劃完成80%以上,則按每個項目1,200元核發獎金。

3)如果簽約項目少于計劃的80%,則按每個項目500元核發獎金。

4.具體項目獎勵金額的計算方法如下:

1)項目獎勵金額=單項獎勵基數×獎勵系數(Bd);

2)獎勵系數(Bd)的計算方式為:Bd=合同完備系數(Bc)×年限系數(By)

其中:Bc=0,出現重大未竟事宜,致合同無法履行;

Bc=80%,出現未竟事宜,不影響合同執行,但增加公司成本(含工期延誤);

Bc=95%,出現未竟事宜,得到及時處理、不影響合同執行且不增加公司成本、未造成含工期延誤;

Bc=100%,整個裝修過程中未出現未竟事項。

By=90%,租賃年限少于15年;

By=100%,租賃年限大于等于15年且小于18年;

By=115%,租賃年限大于等于18年。

5.對區域經理以上人員的獎勵計算方法:

具體金額為:∑單項獎勵基數×獎勵系數(Bd);單項獎勵基數為相應職務人員所對應的基數;

6.上面的獎勵只針對直營店,合資店按50%計算;

7.特許店每個項目按1000元進行獎勵,不計入全年合計總數;區域經理以上將特許按0.2計入直營總數核發獎勵。

8.項目有介紹人的,介紹人得50%的獎勵。

按簽約數進行排名,對區域第1名、個人排名第1、第2名進行特別獎勵,具體額度如下:

區域第130,00

個人第120,00

個人第210,00

對于特別好的項目給予特別獎勵。特別好的項目,指根據開業后1年的經營情況進行測算,可以在2年半內收回投資的項目。

好項目獎30,00其中:開發人員70%,區域開發經理20%,主管總監10%.

如果到時開發人員已離職的將不予獎勵。

獎勵方法二(低工資、高獎金)

業務員獎金制度

每個項目獎金基數20000元

1.城市系數

1.1.各區域重點城市直營店系數:1.2

1.2.其他城市直營店系數:1

備注:重點城市為各區域重點開發城市。

西南區域:太原

西北區域:西安

華東區域:上海、南京、杭州

華南區域:廣州(深圳)

華北區域:北京、濟南

東北區域:哈爾濱(沈陽)

2.酒店規模系數

2.1.酒店客房數在100(含)至130(含)間范圍內的系數:1

2.2.酒店客房數在100至130間范圍外的系數:0.8

3.信息來源系數

3.1.業務人員獨立獲得項目信息并完成談判簽約的系數:1

3.2.業務人員通過中介等途徑獲得項目信息,且支付中介費或項目介紹費的系數:0.5

3.3.業務人員通過公司內部其他員工或外部人員介紹獲得項目信息,介紹項目人員與項目跟進業務人員的獎金按照各方實際工作量及所做的貢獻,按協商比例分配獎金。

3.3.1.介紹人員僅提供項目初步信息,由業務人員跟進洽談成功的,介紹人員與業務人員按照0.2:0.8分配項目獎金。介紹人費用太少,積極性會降低

3.3.2.介紹人員提供詳細項目信息,并協同業務人員跟進洽談成功,且在關鍵談判條件上為公司取得優厚條件的,介紹人員與業務人員按照0.5:0.5分配項目獎金。

3.3.3.其他公司開發人員提供詳細項目信息,且在關鍵談判條件上已經為公司取得優厚條件的,并在合同條款方面符合公司要求簽約成功的,項目獎金全部歸該介紹人員所有。

4.項目獎金計算

項目獎金=20000*[城市系數]*[規模系數]*[信息系數]

5.超額獎勵

在公司規定的考核期限內超額完成項目開發的,超額部分項目按照項目獎金增發20%獎勵。

6.各區域重要項目,由區域經理或主管參與協助全程談判的,該項目獎金額20%歸區域經理或主管所有。(區域經理和主管考核應該另外算管理的考核--也就是項目總數上)

7.領取時間及比例

8.簽訂正式合約的下一個月10日領取獎金總額的50%,門店開張領取獎金總額的30%,酒店正式開業當年年底,領取20%;超額獎金于酒店正式開業當年年底發放。

9.公司不參與投資的品牌管理輸出項目,在公司未取得品牌特許經營權利,不能收取特許經營費用之前,按照每個項目5000元計算獎金;取得品牌特許經營使用權后,獎金制度另行制定。

10.個稅:

該部分獎金個稅由公司代扣代繳。

收銀制度

篇3:產品開發部職能說明書

產品開發部職能說明書

部門名稱:產品開發部

部門編號:

制定時間:

主要工作職責

(1).產品的預研、開發(參與立項、項目進度)

(2).集成項目的研發

(3).公司對外技術交流、合作和開發

(4).新領域、新技術的研究

(5).配合企發部進行公司技術領域的無形資產建設

(6).公司技術方向的確定、研發隊伍、研發體系架構建設。

(7).配合進行研發環境(實驗室)的建設、管理

(8).公司辦公網絡管理

(9).技術資料歸檔

(10).公司內部技術支持、培訓,公司技術能力的提升

(11).樣機原材料的采購

(12).領導臨時交辦的其他工作。

權限范圍

以部門為主所負責的公司事務(不包括配合其他部門的事務)

工作流程

參見本手冊第四章