項目新組建管理中心(處)綜合驗收辦法(試行)

第一條為規(guī)范新組建管理中心(處)各項管理與服務(wù)工作,保證各項工作正常、有序、順利的開展,保障管理服務(wù)品質(zhì),樹立公司品牌形象,根據(jù)物業(yè)管理有限公司《ISO9001∶2000B版質(zhì)量管理體系》、《項目管理辦法》等規(guī)定,制定本辦法。

第二條本辦法適用于物業(yè)管理有限公司全委項目

第三條實施綜合驗收的對象為

1、新接管項目組建的管理中心(處);

2、項目整合調(diào)整后重新組建的管理中心(處)。

第四條綜合驗收的組織機構(gòu)

1、綜合驗收小組的組成:小組由公司經(jīng)營班子成員任組長,各職能部門選派一至二名部門主管以上管理人員任組員組成;

2、參與部門:公司各職能部門,包括行政與人力資源部、計劃財務(wù)部、市場發(fā)展部、綜合管理部;

3、公司經(jīng)營班子負責(zé)驗收結(jié)論的審批。

第五條實施綜合驗收的條件為第三條所指的管理中心(處)在組建后運行二個月以上(含二個月),最多不超過四個月。

第六條綜合驗收主要包括下列內(nèi)容:

1、公司確定的管理中心(處)組織架構(gòu)的建立情況、各級管理服務(wù)人員配備情況,是否滿足實際工作的需要;

2、公司配置的各類管理服務(wù)設(shè)施滿足實際使用要求情況;

3、項目是否根據(jù)《物業(yè)管理委托合同》內(nèi)容和附件、公司管理要求、業(yè)主要求等制定管理服務(wù)方案,實際執(zhí)行落實情況;

4、項目管理所需的《物業(yè)管理委托合同》和附件、公司《質(zhì)量管理體系文件》及其他文件是否領(lǐng)用;

5、公司各項管理制度及質(zhì)量管理的落實執(zhí)行情況、項目根據(jù)實際需要建立的管理制度及質(zhì)量管理文件是否符合公司管理規(guī)定;

6、財務(wù)管理制度的執(zhí)行情況。

第七條綜合驗收的標準

1、《物業(yè)管理委托合同》和附件中做出管理服務(wù)質(zhì)量的承諾及其為實現(xiàn)承諾制定的相關(guān)措施;

2、公司質(zhì)量管理體系文件及其他文件的規(guī)定;

3、有關(guān)的強制性法令、法規(guī)和技術(shù)規(guī)范等。

第八條綜合驗收程序

1、綜合管理部在新組建的管理中心(處)運行二個月后,向管理中心(處)發(fā)出綜合驗收意見征詢,確認管理中心(處)是否實施綜合驗收;

2、確認后,管理中心(處)進行自檢并向公司提出申請,綜合管理部提請公司經(jīng)營班子項目管理分管領(lǐng)導(dǎo),成立綜合驗收小組;

3、綜合管理部負責(zé)編制綜合驗收計劃,經(jīng)組長審批后通知受驗的管理中心(處)和小組成員;

4、小組成員根據(jù)受驗管理中心(處)的具體情況,參照綜合驗收的主要內(nèi)容編制驗收表;

5、組長依據(jù)驗收計劃組織小組成員實施現(xiàn)場驗收活動,通過現(xiàn)場驗收的實際情況,評定是否符合驗收標準;

6、驗收結(jié)束后,驗收小組做出驗收結(jié)論,報公司領(lǐng)導(dǎo)審批后通知受驗管理中心(處)并向受驗方提交驗收報告;

7、管理中心(處)驗收合格后納入公司項目檢查考評范圍;

8、對驗收不合格的管理中心(處),由驗收小組分析不合格原因、提出整改意見,同時要求相關(guān)職能部門予以支持和跟蹤,與受驗方確定再驗收時間。

第九條新組建管理中心(處)必須通過綜合驗收,受驗準備時間不得超過四個月。

第十條驗收分為首次驗收和再次驗收,對首次驗收合格的管理中心(處)不在進行再次驗收,再次驗收不合格的管理中心(處)公司將重新調(diào)整。

第十一條本辦法由公司綜合管理部負責(zé)解釋、修訂。

第十二條本辦法自發(fā)布之日起試行。

篇2:項目物業(yè)接管綜合驗收辦法

項目物業(yè)接管綜合驗收辦法

1、規(guī)范物業(yè)管理交接驗收接管工作,維護企業(yè)利益,依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《NJ市物業(yè)管理辦法》、《NJ市新建住宅小區(qū)(大廈)物業(yè)管理配套設(shè)施綜合驗收辦法》及公司ISO9000體系的相關(guān)規(guī)定,制定本辦法。

2、本辦法適用于公司全委項目的交接驗收

3、綜合驗收小組由經(jīng)營班子成員任組長,從綜合管理部、市場發(fā)展部、工程管理部及A類項目中各選派1~2名專業(yè)技術(shù)管理人員任組員,項目管理處為主要配合。

4、接管綜合驗收的內(nèi)容包括以下內(nèi)容:

第二條給排水系統(tǒng)及配套設(shè)施、資料

第三條污水處理系統(tǒng)、資料

第四條消防系統(tǒng)及配套設(shè)施、資料

第五條供氣房設(shè)施、資料

第六條空調(diào)系統(tǒng)及配套設(shè)施、資料

第七條電梯及配套設(shè)施、資料

第八條變配電系統(tǒng)及配套設(shè)施、資料

第九條防盜監(jiān)控系統(tǒng)及配套設(shè)施、資料

第十條電話、通信、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施及其配套

第十一條其它智能化系統(tǒng)、資料

第十二條室外行車道路、停車場配套設(shè)施及標識

第十三條綠化及其養(yǎng)護設(shè)施

第十四條垃圾中轉(zhuǎn)或處理設(shè)施

第十五條房屋本體及每戶單元

第十六條樓幢戶編號及郵政設(shè)施

第十七條物業(yè)管理用房

第十八條宣傳告示欄及其它公益性文體設(shè)施

第十九條各專業(yè)部門驗收資料

5、接管驗收程序

第二條發(fā)展商在物業(yè)交付前15天向物業(yè)公司書面提出接管驗收申請

第三條綜合管理部接到申請首先確認其是否符合接管驗收前提要求

不符合接管驗收前提要求的,通知發(fā)展商暫不予以驗收交接,并說明理由,提出整改要求。

符合接管驗收前提的,組織相關(guān)人員組成驗收小組,按照雙方約定的時間依據(jù)驗收標準對物業(yè)進行接管綜合驗收。

第四條公司經(jīng)營班子負責(zé)驗收結(jié)果的審批

第五條驗收合格的,在驗收結(jié)束后5天內(nèi)向發(fā)展商出具驗收合格通知,并由驗收小組代表公司辦理接管手續(xù),管理處負責(zé)現(xiàn)場主要協(xié)助。

第六條驗收不合格的,在驗收結(jié)束后3天內(nèi)向發(fā)展商發(fā)出整改通知書

第七條整改結(jié)束后,由發(fā)展商提出申請,約定時間后再次復(fù)驗

6、不符合接管驗收前提要求及驗收(復(fù)驗)不合格的物業(yè),公司不予以接管;確實需要接管的,可在協(xié)商的前提下先與發(fā)展商進行崗位交接。

7、物業(yè)接管驗收的前提

第二條小區(qū)(大廈)的所有建設(shè)項目全部施工完畢,并經(jīng)過竣工驗收合格,驗收資料齊全

第三條住宅小區(qū)(大廈)的所有建設(shè)項目應(yīng)按照規(guī)劃、設(shè)計的要求建成并滿足規(guī)劃設(shè)計的使用功能

第四條消防、安全、供電、供氣、給排水、衛(wèi)生、綠化、道路、電信等主要設(shè)備設(shè)施正常使用并符合相關(guān)規(guī)定,相關(guān)驗收證明齊全

第五條通過質(zhì)監(jiān)站的《綜合配套設(shè)施驗收》,驗收證明齊全

第六條臨時設(shè)施、施工機具、建筑構(gòu)件、建筑垃圾、廢料等全部清運完畢,室外無架設(shè)臨時管線

第七條施工單位及施工單位已完工退場,不再占用小區(qū)(大廈)內(nèi)房屋且臨時施工用房已拆除

第八條綠化已按要求種植

第九條主要機動車非機動車停車場已按規(guī)定配置,室外道路建成并保持通暢

第十條共用區(qū)域垃圾中轉(zhuǎn)站(箱、桶)已按規(guī)定配置

第十一條共用部位消防設(shè)備設(shè)施及信報箱已按規(guī)定配置

第十二條合同中另有約定的按約定辦

8、物業(yè)接管驗收的標準

第二條公司管理處工作手冊《房屋本體接管驗收規(guī)程》、《公共配套設(shè)施設(shè)備驗收規(guī)程》、《物業(yè)資料接管驗收規(guī)定》

第三條《NJ市新建住宅小區(qū)(大廈)物業(yè)管理配套設(shè)施綜合驗收標準》

第四條國家另有規(guī)定的按國家規(guī)定執(zhí)行

9、舊物業(yè)的接管驗收參照此辦法執(zhí)行

設(shè)備故障報告制度

1、為加強管理處/中心設(shè)施設(shè)備的管理,保障設(shè)施設(shè)備的安全運行,特制定本制度。

2、本規(guī)定中的設(shè)備故障分為一般故障、重大故障和事故三類。

一般設(shè)備故障是指維修費用較少,基本不影響業(yè)主使用的設(shè)備故障。

重大設(shè)備故障是指影響面廣,停機時間4小時以上的故障。

設(shè)備事故是指設(shè)備重大毀損,影響極大或因設(shè)備故障造成人員傷亡。

3、管理中心/處發(fā)生設(shè)備故障的,應(yīng)及時處理,抓緊時間恢復(fù)。

4、管理中心/處發(fā)生一般設(shè)備故障的,由管理中心/處直接處理,處理結(jié)果、過程報公司備案。

5、管理中心/處發(fā)生重大設(shè)備故障的,應(yīng)在2小時內(nèi)向公司工程部報告,發(fā)生設(shè)備事故應(yīng)立即向公司報告。

6、發(fā)生重大設(shè)備故障和設(shè)備事故的,公司應(yīng)成立事故調(diào)查組,按ISO9000體系進行調(diào)查處理。

7、發(fā)生人為重大設(shè)備故障和設(shè)備事故的管理處/中心不得申報當年度先進集體。