住宅小區(qū)業(yè)主為尊--物業(yè)服務(wù)提升計(jì)劃

【業(yè)主聯(lián)誼會】

業(yè)主聯(lián)誼會是物業(yè)公司在閩達(dá)公司的支持下建立的,基于為業(yè)主建立一個(gè)互動平臺為核心,營造良好的居住氛圍為目的業(yè)主會。

1.物業(yè)管理處收集業(yè)主及家庭成員的詳細(xì)資料,包括姓名、與業(yè)主關(guān)系、年齡、工作、特殊日期(結(jié)婚結(jié)念日、生日等)、聯(lián)絡(luò)電話、居住樓號和單元號等;

2.物業(yè)管理處將上述資料統(tǒng)一建檔,并生成電子數(shù)據(jù)庫,由管理主任專門管理;

3.業(yè)主資料屬絕對保密事項(xiàng);

4.向業(yè)主及居住在小區(qū)內(nèi)的直系親屬發(fā)放會員卡,并不斷賦予會員卡更多的使用價(jià)值;

5.以業(yè)主聯(lián)誼會為平臺,積極的舉辦各種聯(lián)誼活動。

【業(yè)主建康計(jì)劃】

1.與指定醫(yī)院合作,每年免費(fèi)為持會員卡業(yè)主體檢一次;

2.醫(yī)院為持會員卡業(yè)主建立專門的建康檔案,在業(yè)主平時(shí)就醫(yī)時(shí),不斷補(bǔ)充并完善建康檔案;

3.醫(yī)院可跟據(jù)會員檔案,給出不同的健康保養(yǎng)計(jì)劃,供業(yè)主參考。

【輕松生活計(jì)劃】

1.代購菜蔬服務(wù)

1.1如您需要物業(yè)管理處代購次日的菜蔬物品,請至物業(yè)管理處填寫申請表;

1.2根據(jù)物業(yè)管理處在合作超市或菜市場收集的當(dāng)天蔬菜、肉類、水果目錄單制訂您的購買計(jì)劃,并根據(jù)顯示價(jià)格預(yù)付相應(yīng)的費(fèi)用;

1.3同時(shí)您可以說明關(guān)于本次代購的其它特殊要求;

1.4在次日上午7點(diǎn)整,您可以至物業(yè)管理處領(lǐng)取你的代購物品;

1.5預(yù)付費(fèi)用根據(jù)實(shí)際消費(fèi)多退少補(bǔ);

1.6需要注意的是物業(yè)管理處僅為代購,不負(fù)其它如物品質(zhì)量等任何問題的責(zé)任。

2.酒店/餐廳訂位服務(wù)

2.1如您需要市內(nèi)酒店、餐廳訂位服務(wù),請撥打物業(yè)服務(wù)熱線;

2.2如您的心中已有意向酒店或餐廳,請說明您需要預(yù)訂的酒店或餐廳,預(yù)訂時(shí)間、訂餐人數(shù)及訂餐要求,并請留下姓名、電話及聯(lián)系住址。

2.3如您暫無意向酒店、餐廳,也可向物業(yè)管理處咨詢,說明您的訂餐要求及餐廳種類、檔次。物業(yè)管理處會向您提供有關(guān)餐廳的信息,以便您參考。您選擇并確定訂餐地點(diǎn)后,請說明預(yù)訂時(shí)間、訂餐人數(shù),并請留下姓名、電話及聯(lián)系住址。

2.4物業(yè)管理處會立即為您聯(lián)系并預(yù)訂酒店或餐廳,同時(shí)回復(fù)預(yù)訂情況。

3.其它生活類服務(wù)

3.1房屋租售代理服務(wù);

3.2家教代聘服務(wù);

3.3代為聯(lián)系電腦維修、家居維修等服務(wù);

3.4美容預(yù)約服務(wù)。

4.小區(qū)設(shè)公眾信息廣告牌,向業(yè)主公布各類場所的打折信息,或展覽、表演等活動的信息預(yù)告。

【超值消費(fèi)計(jì)劃】

1.物業(yè)公司將與市內(nèi)各類消費(fèi)場所合作,建立"商家聯(lián)盟";

2.業(yè)主持會員卡至合作場所消費(fèi),將獲得不同程度的打折服務(wù);

3.物業(yè)公司將不斷的增加合作商家數(shù)量和范圍。

【溫馨問候計(jì)劃】

1.物業(yè)管理處會時(shí)刻留意業(yè)主檔案庫中顯示的業(yè)主及其家庭成員的特殊日期(如生日、結(jié)婚紀(jì)念日等);

2.在特殊日期到來之時(shí),物業(yè)管理處會親自上門送上賀卡及鮮花以示祝福;

3.在小區(qū)內(nèi)舉辦婚禮時(shí),物業(yè)管理處會上門送上賀卡及鮮花以示祝福;

4.物業(yè)管理處很樂意幫助在外地的業(yè)主給居住在小區(qū)內(nèi)的親友送上祝福;

5.在元旦等特殊節(jié)日,物業(yè)管理處會視情況舉辦互動晚會。

檔案管理制度

篇2:成都市寫字樓物業(yè)服務(wù)規(guī)范范本

1范圍

本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了寫字樓物業(yè)服務(wù)規(guī)范的術(shù)語和定義、基本要求、客戶服務(wù)、房屋共用部位、共同設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行及維護(hù)、秩序維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)、綠化的維護(hù)。

本標(biāo)準(zhǔn)適用于本市行政區(qū)域內(nèi)寫字樓物業(yè)服務(wù)活動。

2規(guī)范性引用文件

下列文件中的條款通過本標(biāo)準(zhǔn)的引用而成為本標(biāo)準(zhǔn)的條款。凡是注日期的引用文件,其隨后所有的修改單(不包括勘誤的內(nèi)容)或修訂版均不適用于本標(biāo)準(zhǔn),然而,鼓勵(lì)根據(jù)本標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成協(xié)議的各方研究是否可使用這些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件,其最新版本適用于本標(biāo)準(zhǔn)。

GB5749生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)

GB17051二次供水設(shè)施衛(wèi)生規(guī)范

GB50034建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)

DL/T596電力設(shè)備預(yù)防性試驗(yàn)規(guī)則

DB51/190四川省水污染物排放標(biāo)準(zhǔn)

建設(shè)部、衛(wèi)生部令第53號《生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理辦法》

建設(shè)部令第156號《城市供水水質(zhì)管理規(guī)定》

衛(wèi)監(jiān)督發(fā)【2006】53號《公共場所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)生管理辦法》

衛(wèi)生部《公共場所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)生規(guī)范》

《四川省生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理辦法》

《成都市公共信息標(biāo)志標(biāo)準(zhǔn)化管理辦法》

《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》

3術(shù)語和定義

本標(biāo)準(zhǔn)采用以下術(shù)語和定義。

3.1

寫字樓

為商務(wù)、辦公活動提供空間的建筑及附屬設(shè)施、設(shè)備和場地。

3.2

物業(yè)管理

由業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人,雙方按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

3.3

物業(yè)服務(wù)承接驗(yàn)收

物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí),以保證物業(yè)服務(wù)正常實(shí)施和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用為目的的檢查驗(yàn)收。

3.4

客戶

接受物業(yè)服務(wù)的組織或個(gè)人。

注:業(yè)主、使用人及其他相關(guān)方。

3.5

延伸服務(wù)

寫字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容之外,為滿足客戶個(gè)性需求所提供的服務(wù)。

3.6

突發(fā)性公共事件

在寫字樓建筑區(qū)劃內(nèi)發(fā)生的自然災(zāi)害(包括氣象災(zāi)害,地震災(zāi)害,地質(zhì)災(zāi)害,生物災(zāi)害等),事故災(zāi)難(包括各類安全事故、消防安全事故、交通運(yùn)輸事故、共用設(shè)施設(shè)備事故、輻射事故、環(huán)境污染和生態(tài)破壞事件),公共衛(wèi)生事件(包括傳染病疫情、群體性不明原因疾病、食品安全和職業(yè)危害、動物疫情、以及其他嚴(yán)重影響公眾健康和生命安全的事件)和社會安全事件(包括恐怖襲擊事件、經(jīng)濟(jì)安全事件、涉外突發(fā)事件和群體性事件)等。

4基本要求

4.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人的要求

應(yīng)符合《成都物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定。

4.2承接驗(yàn)收

4.2.1按《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》中第七十二條執(zhí)行,并予以備案。

4.2.2移交的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案資料記錄清楚,簽訂了《共用部分物業(yè)服務(wù)承接驗(yàn)收協(xié)議》,對遺留問題的處理進(jìn)行了約定。

4.3物業(yè)服務(wù)力量的配備要求

4.3.1應(yīng)根據(jù)寫字樓的具體特點(diǎn)、功能定位以及合同的約定,設(shè)置相應(yīng)的機(jī)構(gòu),配備適當(dāng)?shù)姆?wù)人員。

4.3.2物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位培訓(xùn)合格證書,專業(yè)技術(shù)、操作人員應(yīng)取得相應(yīng)專業(yè)技術(shù)證書或職業(yè)技能資格證書。

4.3.3從業(yè)人員接受過相關(guān)專業(yè)技能的培訓(xùn),掌握物業(yè)管理相關(guān)的法律、法規(guī)和政策,熟悉物業(yè)的基本情況,能正確使用和維護(hù)相關(guān)專用設(shè)施設(shè)備。

4.3.4物業(yè)服務(wù)人員著裝統(tǒng)一、規(guī)范,佩戴標(biāo)識,文明用語,舉止端莊,服務(wù)主動、熱情。

4.4物業(yè)服務(wù)要求

4.4.1制訂有切實(shí)可行的物業(yè)服務(wù)方案,有較為完整的服務(wù)制度和作業(yè)規(guī)程,并認(rèn)真執(zhí)行。

4.4.2房屋共用部位完好,共用設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。

4.4.3建筑規(guī)劃內(nèi)的環(huán)境、秩序符合合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

4.4.4實(shí)行了“三公開”(公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、公開服務(wù)事項(xiàng)和質(zhì)量、公開辦事流程)。

4.4.5公示24h服務(wù)電話。

4.4.6有服務(wù)受理、投訴、回訪處理程序。

4.4.7物業(yè)服務(wù)中的相關(guān)作業(yè)記錄完整,可追溯。

4.5檔案管理

有較完善的物業(yè)服務(wù)檔案管理制度,檔案健全,有專人保管,查閱方便。物業(yè)服務(wù)檔案內(nèi)容至少應(yīng)包括:

——物業(yè)竣工驗(yàn)收及物業(yè)服務(wù)共用部分承接驗(yàn)收檔案;

——共用設(shè)施設(shè)備臺帳和管理維修檔案;

——客戶資料檔案;

——物業(yè)服務(wù)日常管理檔案;

——實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制計(jì)費(fèi)模式的還應(yīng)有財(cái)務(wù)檔案。

4.6財(cái)務(wù)管理

4.6.1建立健全財(cái)務(wù)管理制度,對物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其它費(fèi)用的收支進(jìn)行財(cái)務(wù)管理,運(yùn)作規(guī)范,賬目清晰。對于客戶報(bào)修、超時(shí)空調(diào)等延伸服務(wù)所產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)結(jié)算。

4.6.2物業(yè)服務(wù)費(fèi)、能耗費(fèi)、通訊費(fèi)、雜費(fèi)、延伸服務(wù)收費(fèi)、車庫(場)服務(wù)費(fèi)以及其它費(fèi)用的繳付標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間、方式,嚴(yán)格按照公開的收費(fèi)制度進(jìn)行(合同另有約定除外),收費(fèi)應(yīng)操作規(guī)范。

4.6.3實(shí)行酬金制的,應(yīng)向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算,并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

4.7客戶滿意度

4.7.1應(yīng)每年開展客戶意見調(diào)查,調(diào)查數(shù)不低于客戶數(shù)量的三分之二,客戶對物業(yè)服務(wù)的滿意度不低于合同約定標(biāo)準(zhǔn)。

4.7.2應(yīng)對調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析,并有改進(jìn)措施。

4.8延伸服務(wù)

應(yīng)在力所能及的范圍內(nèi),開展延伸服務(wù)。

4.9節(jié)能管理

應(yīng)根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況,制訂符合國家法規(guī)、政策和適宜、有效的節(jié)能管理方案,并認(rèn)真執(zhí)行。

4.10突發(fā)性公共事件處理

應(yīng)對管理服務(wù)過程中可能出現(xiàn)的突發(fā)性公共事件建立應(yīng)急預(yù)案,組織實(shí)施培訓(xùn)、演習(xí)、評價(jià)和改進(jìn),事發(fā)時(shí)按規(guī)定途徑及時(shí)報(bào)告客戶和有關(guān)部門,并采取相應(yīng)措施。

4.11標(biāo)識管理

應(yīng)符合《成都市公共信息標(biāo)志標(biāo)準(zhǔn)化管理辦法》的規(guī)定。

5客戶服務(wù)

應(yīng)設(shè)置總服務(wù)臺或服務(wù)窗口,提供咨詢、服務(wù)受理、投訴接待、引導(dǎo)等服務(wù)。

5.1入駐、遷離服務(wù)

客戶需入駐和遷離時(shí),應(yīng)按規(guī)定的程序及時(shí)受理,在承諾的時(shí)間內(nèi)辦理完成相關(guān)手續(xù),及時(shí)建檔、歸檔。

5.2報(bào)修服務(wù)

客戶報(bào)修時(shí),應(yīng)及時(shí)受理,并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到場,小修項(xiàng)目當(dāng)天完成(預(yù)約除外)。維修完成后應(yīng)進(jìn)行回訪。

5.3郵件、報(bào)刊雜志收發(fā)服務(wù)

5.3.1正確分理信件,報(bào)刊雜志和掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應(yīng)進(jìn)行登記。

5.3.2掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應(yīng)請收件人簽收。

5.3.3特快專遞、電報(bào)等應(yīng)及時(shí)傳遞的郵件,應(yīng)在收到郵件后的2h內(nèi)送達(dá)(或通知)收件人(收件人因故不能按時(shí)接收的應(yīng)做好相關(guān)記錄)。

5.3.4客戶遷離本物業(yè)后,應(yīng)為客戶提供一個(gè)月的郵件保管服務(wù),并盡力通知客戶領(lǐng)取,對無法聯(lián)系收件人的郵件,要退回郵局。

5.4裝飾裝修管理服務(wù)

5.4.1制訂裝飾裝修管理制度,告知客戶裝飾裝修管理的流程、注意事項(xiàng)和禁止行為。

5.4.2簽訂《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》,明確相關(guān)方的權(quán)利和義務(wù),建立客戶裝飾裝修檔案。

5.4.3依法、依約收取相應(yīng)的費(fèi)用。

5.5投訴處理

5.5.1受理的投訴,核實(shí)情況,及時(shí)處理并回復(fù)。

5.5.2受理的投訴,應(yīng)在一個(gè)工作日內(nèi)回復(fù),最長不超過三個(gè)工作日。

5.5.3涉及依法裁決的投訴,按法律程序處理。

5.5.4受理、處置客戶投訴應(yīng)做好記錄。

5.6延伸服務(wù)受理

5.6.1對客戶提出的延伸服務(wù),應(yīng)在24h內(nèi)回復(fù)。

5.6.2在提供延伸服務(wù)前,應(yīng)向客戶明示延伸服務(wù)事項(xiàng)和質(zhì)量,并與客戶商定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

6房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行及維護(hù)服務(wù)

6.1房屋共用部位的維護(hù)服務(wù)

6.1.1建立房屋使用、維修檔案,檢查房屋使用情況,告知客戶正確使用房屋,遵守房屋安全使用的規(guī)范、政策、法規(guī)。

6.1.2對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù),定期檢查房屋的安全狀況,保證使用功能正常,并做好記錄。

6.1.3發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向房屋產(chǎn)權(quán)人報(bào)告,屬于小修范圍的,及時(shí)組織修復(fù);屬于大、中修范圍的,及時(shí)提出方案或建議,經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意后組織實(shí)施。遇緊急情況時(shí),應(yīng)采取必要的應(yīng)急措施。

6.2裝飾裝修的服務(wù)

按相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定制定裝飾裝修的服務(wù)流程。

6.3共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)服務(wù)

6.3.1變配電系統(tǒng)

6.3.1.1參照DL/T596相關(guān)規(guī)定,配合相關(guān)部門對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全檢測。

6.3.1.2低壓配電設(shè)備每年至少一次全面停電檢修。

6.3.1.3按照規(guī)定周期、操作規(guī)范對變配電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔,并做好記錄。

6.3.1.4高低壓配電柜運(yùn)行正常、操作靈活,儀表顯示準(zhǔn)確。

6.3.1.5變壓器運(yùn)行正常,溫控系統(tǒng)正常,通風(fēng)降溫設(shè)備可靠。

6.3.1.6直流操作系統(tǒng)運(yùn)行正常,蓄電池組充、放電量符合工作要求,至少每年進(jìn)行一次充、放電試驗(yàn)。

6.3.1.7功率因素自動補(bǔ)償裝置運(yùn)行正常,功率因素不低于0.9,電容器容量滿足工作要求,無鼓包、漏液等異常情況。

6.3.1.8制定突發(fā)事件應(yīng)急處理程序和臨時(shí)用電管理措施,明確停、送電審批權(quán)限及流程,停、送電按規(guī)定提前通知客戶。

6.3.1.9制定配電室人員出入管理制度,配電室通風(fēng)、照明良好,無鼠洞,配備符合要求的消防器材。

6.3.1.10涉及電能的計(jì)量器具、儀表按規(guī)定周期由法定計(jì)量技術(shù)機(jī)構(gòu)或授權(quán)機(jī)構(gòu)檢定。

6.3.2應(yīng)急供電系統(tǒng)

6.3.2.1定期檢查發(fā)電機(jī)組的機(jī)油位、冷卻液位、蓄電池液位、空濾指示器是否符合要求,水路、油路有無滲漏。

6.3.2.2制定發(fā)電機(jī)組管理規(guī)程,常備不低于4h運(yùn)行所需的油料,配置符合要求的消防器材。

6.3.2.3定期啟動發(fā)電機(jī)組試機(jī),釋放柴油濾清器中的水或沉積物,檢查皮帶松緊程度。

6.3.2.4根據(jù)設(shè)備使用說明書要求,定期更換發(fā)電機(jī)機(jī)油、機(jī)油濾清器、柴油濾清器、空氣濾清器、冷卻液。

6.3.2.5發(fā)電機(jī)組手動及自動聯(lián)機(jī)正常,保護(hù)功能完善,發(fā)生停電時(shí)能保證向重點(diǎn)設(shè)備、區(qū)域供電。

6.3.2.6應(yīng)急照明柜工作正常,蓄電池放電工作時(shí)間不低于技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),蓄電池?zé)o漏液、腐蝕現(xiàn)象。

6.3.2.7定期對應(yīng)急照明柜進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔和切換試驗(yàn),定期進(jìn)行蓄電池組充、放電試驗(yàn)。

6.3.2.8制定雙電源切換操作程序,做好備用電源切換準(zhǔn)備。

6.3.3給排水系統(tǒng)

6.3.3.1定期檢查生活泵、氣壓罐、排污泵、水池水箱、管道閥門,定期檢查公共衛(wèi)生間、開水房、管道井內(nèi)的上下水管道、閥門、減壓閥,集水坑、污水坑、室內(nèi)外排水溝渠(井)。設(shè)備運(yùn)行正常,壓力符合要求,儀表指示準(zhǔn)確,無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。

6.3.3.2生活水泵、管道、閥門定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng);集水坑、污水坑、化糞池、室內(nèi)外排水溝渠(井)定期疏通清掏;排水暢通無堵塞。

6.3.3.3生活水箱(池)入口封閉,加蓋加鎖,溢水管、泄水管、通氣口要加金屬網(wǎng),室外的通氣口要有防護(hù)設(shè)施。

6.3.3.4雨、污水分離,不得混排,污水排放達(dá)到DB51/190。

6.3.3.5制定衛(wèi)生管理制度,供水管理符合GB17051、《生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理辦法》、《四川省生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理辦法》和《城市供水水質(zhì)管理規(guī)定》的規(guī)定。

6.3.3.6二次供水的貯水箱(池)不得同其他用途的貯水設(shè)施混用。

6.3.3.7二次供水需辦理《二次供水衛(wèi)生許可證》、供管水人員應(yīng)每年進(jìn)行一次健康檢查和衛(wèi)生知識培訓(xùn),培訓(xùn)合格者方可上崗。

6.3.3.8每半年應(yīng)對二次供水水箱(池)進(jìn)行全面清洗消毒,水質(zhì)經(jīng)有資質(zhì)的疾病預(yù)防控制機(jī)構(gòu)檢測,水質(zhì)要符合GB5749和GB17051的要求。

6.3.3.9制定停水、爆管及水污染等應(yīng)急處理程序,計(jì)劃停水按規(guī)定提前通知客戶。

6.3.3.10水表按規(guī)定周期由法定計(jì)量技術(shù)機(jī)構(gòu)或授權(quán)機(jī)構(gòu)檢定。

6.3.3.11未經(jīng)相關(guān)行政主管部門許可,不得擅自采取地下水或直接從江河取水。

6.3.4空調(diào)系統(tǒng)

6.3.4.1集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)應(yīng)符合國家衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)要求。各設(shè)施部件應(yīng)按照《公共場所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)生管理辦法》及相關(guān)要求進(jìn)行清洗維護(hù)。

6.3.4.2設(shè)備工作正常、安全裝置有效。

6.3.4.3定期巡查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)并記錄運(yùn)行參數(shù)。

6.3.4.4定期檢查冷卻塔電機(jī)、變速箱、布水器及其它附屬設(shè)備,每年至少清洗、維護(hù)保養(yǎng)冷卻塔一次(冷卻水不得檢出嗜肺軍團(tuán)菌)。

6.3.4.5定期檢查循環(huán)泵、冷卻泵電機(jī)及泵體,進(jìn)行添加更換潤滑脂、清潔葉輪、基礎(chǔ)緊固、除銹刷漆等維護(hù)保養(yǎng)。

6.3.4.6定期對空氣處理單元、新風(fēng)處理單元、風(fēng)機(jī)盤管、濾網(wǎng)、加(除)濕器、風(fēng)閥、積水盤、冷凝水管、膨脹水箱、集水器分水器、風(fēng)機(jī)表冷器進(jìn)行檢查、清洗和保養(yǎng)。

6.3.4.7定期對空調(diào)系統(tǒng)電源柜、控制柜進(jìn)行檢查,緊固螺栓、測試絕緣,保證系統(tǒng)的用電安全。

6.3.4.8定期對空調(diào)循環(huán)水進(jìn)行水質(zhì)處理和水質(zhì)分析,保證系統(tǒng)水質(zhì)符合空調(diào)設(shè)備的要求。

6.3.4.9定期對風(fēng)管系統(tǒng)進(jìn)行清洗消毒,保證空氣質(zhì)量符合衛(wèi)生部《公共場所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)生規(guī)范》的要求。

6.3.4.10根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行風(fēng)管系統(tǒng)清洗和空氣質(zhì)量測定,保證空氣質(zhì)量符合衛(wèi)生部《公共場所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)規(guī)范》的要求。

6.3.4.11壓力表、真空儀、傳感器等測量裝置按規(guī)定進(jìn)行周期檢定。

6.3.4.12按國家相關(guān)要求嚴(yán)格控制溫度范圍,夏季室內(nèi)溫度不低于26℃,冬季室內(nèi)溫度不高于20℃,定期對空調(diào)系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行能耗(水、電、煤氣、燃油等)統(tǒng)計(jì)和分析,做好節(jié)能工作。

6.3.4.13在每個(gè)供冷期或供熱期交替運(yùn)行之前,或系統(tǒng)停機(jī)一段時(shí)間后又重新投入運(yùn)行時(shí),必須對系統(tǒng)所有設(shè)施設(shè)備(如冷卻水循環(huán)管道、冷凍水循環(huán)管道風(fēng)管、新風(fēng)系統(tǒng)等的管件、閥門、電氣控制、隔熱保溫等)進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的檢查、清洗、測試和調(diào)整,確定正常后方能投入運(yùn)行。

6.3.5鍋爐系統(tǒng)

6.3.5.1鍋爐(蒸汽鍋爐、承壓熱水鍋爐)

6.3.5.1.1鍋爐的使用管理

a)嚴(yán)格執(zhí)行《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》和有關(guān)安全生產(chǎn)的法律、行政法規(guī)的規(guī)定,保證鍋爐的安全使用。

b)鍋爐投入使用前或者投入使用后30日后,應(yīng)當(dāng)向直轄市或者設(shè)區(qū)的市的特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門辦理注冊登記手續(xù),領(lǐng)取鍋爐使用證。使用證應(yīng)置于鍋爐的顯著位置。

c)建立管理機(jī)構(gòu),管理人員制定各種安全管理制度、操作規(guī)程、記錄表卡及鍋爐的安全技術(shù)檔案,技術(shù)檔案包括:

1)鍋爐的設(shè)計(jì)文件、產(chǎn)品質(zhì)量合格證明、使用維護(hù)說明等文件以及安裝技術(shù)文件和資料。

2)特種設(shè)備的定期檢驗(yàn)和定期自行檢查記錄。

3)鍋爐的日常使用狀況記錄。

4)鍋爐及其安全附件,安全保護(hù)裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表的日常維護(hù)保養(yǎng)記錄(主要安全附件:安全閥每年校驗(yàn)一次、壓力表每半年檢定一次)。

5)鍋爐運(yùn)行故障和事故記錄。

6)鍋爐管理人員、操作人員、水質(zhì)處理人員的安全教育和技能培訓(xùn)記錄。

d)每月對使用的鍋爐應(yīng)進(jìn)行一次自行檢查,發(fā)現(xiàn)問題需及時(shí)處理。

e)鍋爐管理人員及操作人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)特種設(shè)備安全監(jiān)管管理部門考核合格,取得由國家統(tǒng)一格式的特種作業(yè)人員證書,從事相應(yīng)的作業(yè)和管理工作。

f)在鍋爐安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前1個(gè)月向特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)要求(在用鍋爐定期檢驗(yàn)一般每年進(jìn)行一次外部檢驗(yàn),每兩年進(jìn)行一次內(nèi)部檢驗(yàn),每六年進(jìn)行一次水壓試驗(yàn))。

g)未經(jīng)定期檢驗(yàn)或者檢驗(yàn)不合格的鍋爐,不得繼續(xù)使用。

h)制定鍋爐的事故應(yīng)急措施和救援預(yù)案。

i)鍋爐存在嚴(yán)重事故隱患,無改造維修價(jià)值或者過戶移裝的,及時(shí)向原登記的特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門辦理注銷手續(xù)。

6.3.5.1.2鍋爐日常維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容

a)每年對鍋爐及附屬設(shè)備進(jìn)行一次全面二級保養(yǎng);按規(guī)定更換油(氣)噴嘴、保養(yǎng)和潤滑電機(jī)、校驗(yàn)安全閥、檢查水處理設(shè)備并添加樹脂、設(shè)備管道補(bǔ)漆;對除氧器、冷凝水箱進(jìn)行檢修清洗;對鍋爐內(nèi)部進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。

b)每季度對鍋爐及附屬設(shè)備進(jìn)行一次一級保養(yǎng);對防爆門及泄爆裝置進(jìn)行安檢;清理燃燒器、鼓風(fēng)機(jī)風(fēng)葉、煙管通灰;對機(jī)械設(shè)備更換或添加潤滑油;超壓、超溫保護(hù)試驗(yàn),安全閥自動排氣一次。

c)對管路過濾器進(jìn)行一次清洗,對安全連鎖裝置的安全性能進(jìn)行一次試驗(yàn)。

d)鍋爐安全附件及儀表齊全,動作靈敏可靠,其中安全閥需經(jīng)常啟動排氣。

e)在額定的流量范圍內(nèi),系統(tǒng)各設(shè)備不得超壓運(yùn)行。

f)汽、水管道完好,閥件及儀表齊備,無跑、冒、滴、漏。

g)蒸汽減壓裝置輸出壓力波動在20%之內(nèi)。

6.3.5.2非承壓熱水鍋爐,參照鍋爐管理執(zhí)行。

6.3.6電梯、自動扶梯

6.3.6.1電梯運(yùn)行平穩(wěn)、平層準(zhǔn)確、開/關(guān)門姿態(tài)正常,轎廂照明、樓層顯示器、內(nèi)外呼梯控制板外觀及功能完好,轎廂內(nèi)整潔無污染。

6.3.6.2電梯使用單位應(yīng)依據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī),設(shè)置電梯安全管理機(jī)構(gòu)或配備專職的安全管理人員。使用單位必須到當(dāng)?shù)靥胤N設(shè)備安全監(jiān)察機(jī)構(gòu)辦理電梯注冊登記手續(xù),建立健全設(shè)備安全技術(shù)檔案,制定完善設(shè)備管理制度和操作規(guī)程,必須聘用持證人員上崗工作,制定電梯事故應(yīng)急救援預(yù)案,負(fù)責(zé)電梯維修、大修、改造、檢驗(yàn)等所需資金的落實(shí)和使用。

6.3.6.3電梯使用單位必須保障電梯運(yùn)行的基本條件(如溫度、濕度、電壓等),對機(jī)房實(shí)行封閉管理,配備應(yīng)急照明,滅火器和盤車工具,并置于顯著方便之處。

6.3.6.4電梯必須經(jīng)過國家核準(zhǔn)的特種設(shè)備檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)定期檢驗(yàn)(檢驗(yàn)周期為一年),取得安全檢驗(yàn)合格標(biāo)志,并在檢驗(yàn)有效期內(nèi)運(yùn)行。

6.3.6.4.1電梯運(yùn)行的基本技術(shù)要求:電梯運(yùn)行平穩(wěn)、平層準(zhǔn)確,轎箱照明、內(nèi)外呼梯按鈕完好,樓層顯示正常,轎箱內(nèi)整潔無污染。警鈴或其它救助設(shè)備功能完備,稱重裝置可靠,安全裝置有效無缺損,電梯運(yùn)行無異常。

6.3.6.4.2自動扶梯運(yùn)行的基本技術(shù)要求:自行扶梯運(yùn)行平穩(wěn)舒適,安全防護(hù)裝置齊全有效。

6.3.6.5電梯使用單位應(yīng)當(dāng)與取得相應(yīng)特種設(shè)備許可的電梯維修保養(yǎng)單位簽訂電梯維修保養(yǎng)合同,不得使電梯脫離維修保養(yǎng)。電梯維修保養(yǎng)合同應(yīng)當(dāng)約定維修保養(yǎng)的期限、項(xiàng)目和救援責(zé)任等內(nèi)容。

電梯使用單位的安全管理人員,應(yīng)對電梯進(jìn)行日常安全管理,按照安全技術(shù)要求做好日常運(yùn)行巡檢記錄,對維修保養(yǎng)單位的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督,并督促電梯維修保養(yǎng)的單位至少每15日對電梯進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng),并在其維護(hù)保養(yǎng)、維修、報(bào)修等工作記錄上進(jìn)行簽字確認(rèn)。

6.3.6.6電梯使用單位應(yīng)要求電梯維修保養(yǎng)單位對電梯及其安全設(shè)施至少每15日對電梯進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng),保證其維修保養(yǎng)的電梯安全技術(shù)性能符合國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和安全技術(shù)規(guī)范。

6.3.6.6.1電梯使用單位應(yīng)要求電梯維修保養(yǎng)單位設(shè)立24h維修值班電話,保證接到故障通知后30min趕到現(xiàn)場,采取積極措施消除事故隱患,配合電梯的使用單位采取正確有效的救援方法。

6.3.6.6.2電梯使用單位應(yīng)要求電梯維修保養(yǎng)單位落實(shí)維修保養(yǎng)過程中的現(xiàn)場安全防護(hù)措施,保證施工安全。應(yīng)當(dāng)做好維修保養(yǎng)記錄,并歸入電梯維修保養(yǎng)檔案。

6.3.6.6.3電梯使用單位應(yīng)要求電梯維修保養(yǎng)單位為其介紹必要的管理知識、安全技術(shù)知識、安全規(guī)章制度;協(xié)助電梯使用單位建立電梯技術(shù)檔案。配合電梯的使用單位采取有效措施確保電梯安全運(yùn)行。

6.3.6.7電梯發(fā)生故障時(shí),應(yīng)立即停止電梯使用,及時(shí)通知維修保養(yǎng)單位進(jìn)行維修保養(yǎng),及時(shí)消除安全隱患,保證安全可靠使用。

電梯發(fā)生事故時(shí),應(yīng)采取積極有效的應(yīng)急救援措施,保護(hù)好現(xiàn)場,視其情況立即上報(bào)主管單位、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、公安、房管、建設(shè)等政府部門。

6.3.6.8電梯使用單位應(yīng)當(dāng)宣傳國家關(guān)于電梯安全的法律法規(guī),宣傳電梯正確使用、應(yīng)急救援等方面的知識,提高乘坐電梯人員的愛護(hù)意識和安全意識。

6.3.6.9電梯機(jī)房由專人管理,機(jī)房空氣溫度應(yīng)保持在5~400C之間,溫度應(yīng)保持在設(shè)備安全運(yùn)行所允許的范圍內(nèi);機(jī)房通風(fēng)、照明良好,配備應(yīng)急照明、滅火器材,盤車工具及標(biāo)識齊全,并掛于顯眼方便處。

6.3.7消防系統(tǒng)

6.3.7.1消防系統(tǒng)由具有相關(guān)專業(yè)資質(zhì)的消防維保公司對其進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。

6.3.7.2工作人員經(jīng)消防培訓(xùn)考試合格,持證上崗。

6.3.7.3消防設(shè)備除檢修外,必須處于正常運(yùn)行狀態(tài)。

6.3.7.4發(fā)生一般性故障,應(yīng)即時(shí)通知專業(yè)維修公司在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場,進(jìn)行維修;發(fā)生重大故障時(shí),物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)及時(shí)采取相應(yīng)措施應(yīng)急處理,專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在30min內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行搶修。

6.3.7.5監(jiān)督專業(yè)消防維護(hù)保養(yǎng)公司做好消防設(shè)備月、季、年度檢查工作,按時(shí)段和設(shè)備數(shù)量比例,抽查、檢測系統(tǒng)設(shè)備,全年覆蓋所有系統(tǒng)設(shè)備。

6.3.7.6配合專業(yè)消防公司制定消防設(shè)備年度保養(yǎng)計(jì)劃,并督促完成情況。

6.3.7.7消防應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志的應(yīng)急時(shí)間應(yīng)大于90min。

6.3.7.8室內(nèi)消火栓每月檢查一次,保證消火栓箱內(nèi)配件齊全完好,閥桿每年加注潤滑油并放水檢查一次。

6.3.7.9聯(lián)動控制臺工作正常、顯示正確,系統(tǒng)誤報(bào)率不超過3%。

6.3.7.10消防泵每月啟動一次,每年保養(yǎng)一次。

6.3.7.11火災(zāi)探測器至少每三年進(jìn)行一次專業(yè)清洗。

6.3.7.12消防管道、閥門至少每二年進(jìn)行一次除銹刷漆。

6.3.7.13保證消防用水的基本儲備,確保火災(zāi)時(shí)不低于10min的消防滅火用水量。

6.3.7.14消防通道要暢通。

6.3.7.15室外消火栓和消防水泵結(jié)合應(yīng)保證完整好用,并有明顯標(biāo)志。

6.3.7.16建筑滅火器應(yīng)按相關(guān)規(guī)定配備,并保證完好有效。

6.3.7.17防排煙系統(tǒng)應(yīng)保證處于正常運(yùn)行狀態(tài)。

6.3.7.18防火門和防火卷簾門應(yīng)保證完好,具備防火分隔功能。

6.3.7.19門警系統(tǒng)應(yīng)保證在火災(zāi)等緊急情況下,釋放所有門警裝置,做好疏散門的暢通。

6.3.7.20消防電梯應(yīng)保證24h運(yùn)行。

6.3.7.21當(dāng)主電源斷點(diǎn)時(shí),消防備用電源應(yīng)當(dāng)能自動投入運(yùn)轉(zhuǎn);當(dāng)主電源恢復(fù)時(shí)能從備用電源自動轉(zhuǎn)入主電源狀態(tài)。

6.3.7.22制定消防應(yīng)急預(yù)案,每年進(jìn)行一次消防演練。

6.3.8安全防范系統(tǒng)

6.3.8.1系統(tǒng)設(shè)置時(shí)間、日期準(zhǔn)確,攝像機(jī)編號有邏輯性。

6.3.8.2矩陣工作正常,線路整齊,分組同步切換標(biāo)識清楚。

6.3.8.3傳輸線路應(yīng)有良好的接地,并對干擾信號進(jìn)行屏蔽,同軸電纜兩端“地電壓”應(yīng)一致。

6.3.8.4錄像機(jī)工作正常,顯示準(zhǔn)確、整潔。

6.3.8.5錄入資料應(yīng)保持7天以上,并應(yīng)有時(shí)間、日期及攝像機(jī)編號,有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定。

6.3.8.6攝像機(jī)安裝牢固,位置正確,工作正常、整潔,室外攝像機(jī)應(yīng)注意防水、防塵、防霜密封及散熱,并應(yīng)滿足室外最低照度要求。

6.3.8.7畫面分割器工作正常、整潔。

6.3.8.8監(jiān)視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔。

6.3.8.9多媒體圖形工作站應(yīng)直觀顯示各監(jiān)控點(diǎn)位置,對報(bào)警應(yīng)及時(shí)響應(yīng)。

6.3.8.10紅外雙鑒探測器、玻璃破碎探測器、周界報(bào)警裝置應(yīng)安裝牢固,靈敏可靠,及時(shí)反饋報(bào)警信息。

6.3.8.11每季度對UPS電源進(jìn)行一次完全代載放電,并充電檢測。

6.3.8.12維修保養(yǎng)工作由專職人員進(jìn)行,非受權(quán)專業(yè)人員不得擅自更改安防設(shè)置及對主機(jī)開蓋檢測箱內(nèi)元件。

6.3.8.13設(shè)立監(jiān)控資料調(diào)用、查閱權(quán)限,調(diào)用、查閱需經(jīng)授權(quán)。

6.3.8.14制定應(yīng)急處理程序,出現(xiàn)重大安全隱患時(shí)應(yīng)采取必要補(bǔ)救措施。

6.3.8.15每年組織相關(guān)人員對安全防范系統(tǒng)進(jìn)行一次全面檢查,對安全防范方面存在的漏洞、隱患等情況進(jìn)行限期整改。

6.3.9樓控系統(tǒng)

6.3.9.1服務(wù)器及UPS工作正常、通訊正常。

6.3.9.2工作站工作正常、通訊正常、整潔。

6.3.9.3傳感器工作正常,靈敏度適應(yīng),通訊正常。

6.3.9.4執(zhí)行調(diào)節(jié)器工作正常,狀態(tài)及反饋信息準(zhǔn)確。

6.3.9.5直接數(shù)字控制器工作正常,輸出信號正確,通訊正常、整潔、線路整齊。

6.3.9.6末端設(shè)備工作正常,線路無損,安裝牢固。

6.3.9.7執(zhí)行計(jì)算機(jī)權(quán)限管理規(guī)定,不得私自改變計(jì)算機(jī)設(shè)置和更換計(jì)算機(jī)硬件、軟件、使用外來軟件和光盤。

6.3.9.8制定應(yīng)急處理程序,定期對計(jì)算機(jī)系統(tǒng)數(shù)據(jù)進(jìn)行備份。

6.3.9.9每年對儀器儀表、傳感器進(jìn)行校對。

6.3.9.10建立機(jī)房管理制度,控制室機(jī)房實(shí)行封閉管理,無老鼠進(jìn)入縫隙,配備符合要求的滅火器材。

6.3.10網(wǎng)絡(luò)通訊

6.3.10.1通信處理機(jī)、交換和調(diào)制解調(diào)機(jī)數(shù)據(jù)通訊工作正常、整潔、線路整齊。

6.3.10.2維護(hù)終端工作正常、整潔。

6.3.10.3工作電源及UPS工作正常,設(shè)備整潔,顯示儀表無損。

6.3.10.4配線架排線整齊,標(biāo)識完好,數(shù)據(jù)齊全。

6.3.10.5光纖配架排線整齊,標(biāo)識完好,數(shù)據(jù)齊全。

6.3.10.6插座模塊安裝完好,線路暢通,表面整潔。

6.3.10.7建立授權(quán)機(jī)制、訪問控制、加密與解密相關(guān)管理制度。

6.3.10.8專人監(jiān)控關(guān)鍵設(shè)備:文件服務(wù)器、數(shù)據(jù)庫服務(wù)器、打印服務(wù)器、交換機(jī)等。

6.3.10.9病毒預(yù)防:從管理、技術(shù)和法律等方面著手,預(yù)防病毒侵入。

6.3.10.10實(shí)時(shí)對服務(wù)器數(shù)據(jù)進(jìn)行文件備份。

6.3.10.11計(jì)算機(jī)工程師應(yīng)用相關(guān)軟件定期進(jìn)行觀測,發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)記錄,并通知軟件供應(yīng)商進(jìn)行維修。

6.3.11門禁系統(tǒng)

6.3.11.1服務(wù)器及UPS工作正常、通訊正常。

6.3.11.2工作站工作正常、通訊正常、整潔。

6.3.11.3讀卡器指示燈完好、工作正常。

6.3.11.4電子門鎖工作正常。

6.3.11.5門磁開關(guān)工作正常,靈活有效。

6.3.11.6建立系統(tǒng)權(quán)限管理規(guī)定,不得隨意更改系統(tǒng)設(shè)置。

6.3.11.7作好門禁系統(tǒng)的安全保密工作,不得泄露有關(guān)信息。

6.3.11.8每半年對門磁開關(guān)、讀卡器、電子門鎖及蓄電池進(jìn)行檢測。

6.3.12有線及衛(wèi)星電視

6.3.12.1衛(wèi)星天線安裝牢固,外觀整潔。

6.3.12.2放大器、解碼器、混合器、鄰頻調(diào)制器等設(shè)備工作正常、整潔。

6.3.12.3光纖收發(fā)機(jī)、放大器、分配器工作正常,線路衰減小。

6.3.12.4傳輸線路正常,圖像清晰。

6.3.12.5每半年檢測一次干線及各分支器的輸出電頻。

6.3.13廣播與背景音樂系統(tǒng)

6.3.13.1節(jié)目源設(shè)備工作正常。

6.3.13.2信號放大及處理設(shè)備工作正常、整潔,音量及音響調(diào)控效果完好。

6.3.13.3揚(yáng)聲器等末端設(shè)備工作正常、整潔,音質(zhì)保持清晰。

6.3.13.4背景音樂與消防報(bào)警系統(tǒng)的連接切換工作正常。

6.3.13.5每季度檢測傳輸電壓。

6.3.13.6每半年進(jìn)行一次全面檢查與調(diào)試。

6.3.14數(shù)字會議系統(tǒng)

6.3.14.1多媒體顯示、數(shù)字音響、攝錄像、同聲翻譯等設(shè)備工作正常。

6.3.14.2視頻、音頻、網(wǎng)絡(luò)線路傳輸正常、無干擾。

6.3.14.3每半年進(jìn)行一次全面檢查與調(diào)試。

6.3.15停車場管理系統(tǒng)

6.3.15.1服務(wù)器及UPS工作正常、通訊正常。

6.3.15.2工作站工作正常、通訊正常、整潔。

6.3.15.3出入口機(jī)工作正常,通訊正常。

6.3.15.4區(qū)域及車場車位計(jì)數(shù)顯示器工作正常、整潔,數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。

6.3.15.5圖像識別系統(tǒng)工作正常,攝像機(jī)工作正常,車輛及車牌號清晰,信息相對應(yīng)及時(shí)存入、讀出數(shù)據(jù)庫。

6.3.15.6電動道閘工作正常、整潔,反應(yīng)靈敏。

6.3.15.7車輛檢測器工作正常。

6.3.15.8執(zhí)行計(jì)算機(jī)權(quán)限管理規(guī)定,不得私自改變計(jì)算機(jī)設(shè)置和更換計(jì)算機(jī)硬件、軟件、使用外來軟件和光盤。

6.3.15.9每月對車位進(jìn)行一次系統(tǒng)數(shù)據(jù)和現(xiàn)場實(shí)際情況的校對,并及時(shí)調(diào)整區(qū)域及車場車位顯示器數(shù)據(jù),核對收費(fèi)數(shù)據(jù)。

6.3.15.10定期備份系統(tǒng)軟件及數(shù)據(jù)。

6.3.16公共照明系統(tǒng)

6.3.16.1制定公共照明節(jié)能管理制度,照度符合GB50034《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。

6.3.16.2每天一次巡檢大堂、電梯間、停車場、通道、光彩照明、景觀照明、霓虹燈等公共部位照明,有效亮燈率98%以上,如有缺損及時(shí)更換。

6.3.16.3每周一次巡檢公共照明電源柜,如有問題及時(shí)處理,保證設(shè)備正常運(yùn)行和安全用電。

6.3.17避雷系統(tǒng)

6.3.17.1每年雨季前由防雷中心對建筑避雷系統(tǒng)進(jìn)行檢測,留存檢測合格報(bào)告,同時(shí)動員和組織客戶對重要設(shè)施設(shè)備進(jìn)行防雷檢測。

6.3.17.2保持避雷系統(tǒng)完整性,不得擅自拆除、遷改避雷設(shè)施。

6.3.17.3每半年對樓頂層的避雷針、避雷帶、避雷線、避雷網(wǎng)、屋面設(shè)備、其它金屬物體的接地裝置進(jìn)行全面檢查,有問題及時(shí)解決。

6.3.17.4每季度對強(qiáng)、弱電井、設(shè)備間內(nèi)的機(jī)電設(shè)備、配電柜接地裝置進(jìn)行檢查,每月對變配電設(shè)備接地裝置、避雷器進(jìn)行檢查,保證所有機(jī)電設(shè)備、配電柜(箱)、管道、金屬構(gòu)架物接地良好。

6.3.17.5寫字樓建筑物(無特殊計(jì)設(shè)要求情況下)接地電阻標(biāo)準(zhǔn):

——3類建筑接地電阻:≤10Ω;

——2類建筑接地電阻:≤4Ω;

——計(jì)算機(jī)房接地電阻:≤4Ω。

6.3.18高空作業(yè)設(shè)備

6.3.18.1設(shè)備需經(jīng)有資質(zhì)的檢測機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格,保持安全裝置完好并在有效期內(nèi)安全運(yùn)行。

6.3.18.2設(shè)備操作人員應(yīng)嚴(yán)格遵守安全規(guī)定,嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程,嚴(yán)禁超載。

6.3.18.3設(shè)備應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行作業(yè)前的機(jī)電系統(tǒng)安全檢查與運(yùn)行狀態(tài)的確認(rèn)。

6.3.18.4吊籃運(yùn)行平穩(wěn),無傾斜。

6.3.18.5設(shè)備各儀表指示準(zhǔn)確,各類開關(guān)動作靈活;通訊設(shè)備正常。

6.3.18.6在運(yùn)行中,不得隨意卸開裝置的護(hù)罩、封門及其他裝置。

6.3.18.7設(shè)備使用完畢后,需切斷電源,鎖好操縱裝置,并將懸掛裝置按規(guī)定方法予以鎖定。應(yīng)有專業(yè)人員對設(shè)備運(yùn)行進(jìn)行管理、記錄。

6.3.18.8應(yīng)定期對設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行檢查及保養(yǎng),對提升系統(tǒng)進(jìn)行全面測試。清除灰塵、滴漏的液體以及可能打滑的其他物質(zhì)因素。

6.3.19計(jì)量檢測

6.3.19.1建立計(jì)量器具臺帳,制定周期檢定、校準(zhǔn)計(jì)劃表。

6.3.19.2計(jì)量器具按規(guī)定進(jìn)行周期檢定、校準(zhǔn)。

6.3.19.3按規(guī)定周期記錄電能表、煤氣表、水表等的計(jì)量數(shù)據(jù),計(jì)算能源消耗量,建立數(shù)據(jù)檔案并進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。

6.3.19.4未經(jīng)檢定合格的計(jì)量器具不得投入使用。

7秩序維護(hù)服務(wù)

7.1門衛(wèi)

7.1.1主出入口24h值班,舉止文明、態(tài)度和藹,用語規(guī)范、禮儀規(guī)范,按時(shí)到崗,堅(jiān)守崗位不脫崗。

7.1.2保持個(gè)人儀表整潔、門崗周圍環(huán)境清潔,注意觀察人員進(jìn)出情況,發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)應(yīng)當(dāng)及時(shí)詢問,勸阻小商小販不要在建筑區(qū)劃內(nèi)亂設(shè)攤點(diǎn)。

7.1.3對進(jìn)出寫字樓的各類車輛進(jìn)行有效疏導(dǎo),保持出入口的暢通。

7.1.4對外來人員(施工、送貨、參觀等)實(shí)行進(jìn)出記錄,必要時(shí)引導(dǎo)至電梯廳或指定區(qū)域;對非工作時(shí)間進(jìn)入寫字樓的人員應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)登記。

7.1.5對物品進(jìn)出實(shí)施分類記錄,大件物品進(jìn)出應(yīng)進(jìn)行審驗(yàn),拒絕危險(xiǎn)物品進(jìn)入。

7.2巡邏

7.2.1科學(xué)、合理安排巡邏路線,排除各種不安全因素,發(fā)現(xiàn)違法、違章行為應(yīng)及時(shí)制止,發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)應(yīng)追查原因,同時(shí)通知有關(guān)部門。

7.2.2發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)應(yīng)追查原因,同時(shí)通知有關(guān)部門。

7.2.3巡視中發(fā)現(xiàn)異常情況,應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場采取必要措施,隨時(shí)準(zhǔn)備啟動相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案。

7.2.4收到中央監(jiān)控室發(fā)出的指令后,巡邏人員應(yīng)及時(shí)到達(dá),并采取相應(yīng)措施。

7.2.5對寫字樓內(nèi)設(shè)置的消火栓(箱)、窨井蓋、安全警示標(biāo)志等涉及公共安全的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查,發(fā)現(xiàn)缺失,損壞或不能正常使用等情況,應(yīng)及時(shí)報(bào)告并記錄。

7.3監(jiān)控室值守

7.3.1監(jiān)控設(shè)施應(yīng)24h開通,保證對安全出入口、內(nèi)部重點(diǎn)區(qū)域的安全監(jiān)控,保持完整的監(jiān)控記錄。

7.3.2監(jiān)控中心收到火情、險(xiǎn)情及其他異常情況報(bào)警信號后,應(yīng)及時(shí)報(bào)警,并通知相關(guān)人員及時(shí)趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理。

7.3.3監(jiān)控的錄入資料應(yīng)至少保持7天(特殊情況除外)。

7.3.4保持治安電話暢通,接聽及時(shí)(鈴響三聲內(nèi)應(yīng)接聽)。

7.4車輛停放服務(wù)

7.4.1根據(jù)實(shí)際情況設(shè)置行車指示標(biāo)志,規(guī)定車輛行駛路線,指定車輛停放區(qū)域,公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

7.4.2秩序維護(hù)人員應(yīng)對進(jìn)出的各類車輛進(jìn)行記錄,維護(hù)交通秩序,保證車輛便于通行、易于停放;若對進(jìn)出車輛有疑問,應(yīng)向駕駛員敬禮后再進(jìn)行詢問。

7.4.3收費(fèi)停放的車庫應(yīng)24h有專人管理;車輛停放有序,車庫場地定時(shí)清潔,無易燃、易爆等危險(xiǎn)物品存放;防止漏油、漏氣車輛進(jìn)入停車場。

7.4.4地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立明顯指示牌,照明、消防器械配置齊全。

7.4.5非機(jī)動車應(yīng)定點(diǎn)停放。

7.5消防安全的協(xié)助

7.5.1協(xié)助客戶建立健全、落實(shí)消防安全責(zé)任制。

7.5.2樓內(nèi)應(yīng)設(shè)置消防設(shè)施,保持消防通道暢通,在樓內(nèi)明顯位置設(shè)置消防疏散示意圖。

7.5.3對易燃易爆、危險(xiǎn)物品設(shè)專人專區(qū)管理。

7.6安全生產(chǎn)與災(zāi)害預(yù)防

7.6.1建立健全安全生產(chǎn)規(guī)章制度和操作規(guī)程,普及安全用電、用氣知識。

7.6.2如遇暴雨或其他災(zāi)害性天氣時(shí),應(yīng)采取以下應(yīng)急措施。

7.6.2.1對設(shè)備機(jī)房、停車場、廣告牌、電線桿等露天設(shè)施的抗強(qiáng)風(fēng)能力進(jìn)行檢查和加固。

7.6.2.2對集水井水泵運(yùn)轉(zhuǎn)情況進(jìn)行檢查,保證正常排澇。

7.6.2.3對排水系統(tǒng)進(jìn)行檢查疏通,清除雜物,確保排水暢通。

7.6.2.4及時(shí)準(zhǔn)備必要的搶險(xiǎn)物資,安排值班人員進(jìn)行巡查。

7.7突發(fā)事件處置

7.7.1根據(jù)各寫字樓的實(shí)際情況,制定突發(fā)性公共事件處置應(yīng)急預(yù)案,每年根據(jù)實(shí)際情況組織1~2次應(yīng)急演習(xí)。

7.7.2當(dāng)發(fā)生突發(fā)性事件時(shí),應(yīng)按預(yù)定方案進(jìn)行處理,全力配合有關(guān)部門,保護(hù)客戶人身安全并盡量減少財(cái)產(chǎn)損失。

8環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)

8.1環(huán)衛(wèi)設(shè)施

應(yīng)根據(jù)寫字樓的實(shí)際情況合理設(shè)置相關(guān)環(huán)衛(wèi)設(shè)施,如在主要進(jìn)出口設(shè)置果皮箱、在適當(dāng)位置設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)房、在集中裝修期間應(yīng)有臨時(shí)建渣堆放處等。

8.2清潔、保潔責(zé)任制

清潔、保潔實(shí)行責(zé)任制,有專職保潔人員和明確的責(zé)任范圍。

8.3各區(qū)域清潔衛(wèi)生要求(見表1)

表1衛(wèi)生要求

名稱

要求

外圍及周邊道路

地面干凈無雜物、無積水,無明顯污跡、油漬;明溝、窨井內(nèi)無雜物、無異味;各種標(biāo)示標(biāo)牌表面干凈無積塵、無水印;路燈表面干凈無污漬。

綠化帶及水池

綠地內(nèi)無雜物,花臺表面干凈無污漬,水池內(nèi)水質(zhì)清澈,池內(nèi)無漂浮物,池壁無青苔等污垢,水池?zé)o異味。

大廳、樓內(nèi)公共通道

地面干凈、無污漬,有光澤,保持地面材質(zhì)原貌;門框、窗框、窗臺、金屬件表面光亮、無灰塵、無污漬;門窗玻璃干凈無塵,透光性好,無明顯印跡;各種金屬件表面干凈,無污漬,有金屬光澤;門把手干凈、無印跡、定時(shí)消毒;天花板干凈,無污漬、無蛛網(wǎng);燈具干凈無積塵,中央空調(diào)風(fēng)口干凈,無污跡,進(jìn)出口地墊擺放整齊,表面干凈無雜物,盆栽植物無積塵。

會議室、接待室

地面、墻面、干凈,無灰塵、污漬;天花板、風(fēng)口目視無灰塵、污漬;桌椅干凈,物品擺放整齊、有序。

樓梯及樓梯間

梯步表面干凈無污漬,防滑條(縫)干凈,扶手欄桿表面干凈無灰塵,防火門及閉門器表面干凈無污漬,墻面、天花板無積塵、蛛網(wǎng)。

公共衛(wèi)生間

地面干凈,無污漬、無積水,大小便器表面干凈,無污漬,有光澤;各種隔斷表面干凈,無亂寫亂畫,金屬飾件表面干凈,無污跡,有金屬光澤;墻壁表面干凈,天花板無污漬、蛛網(wǎng);風(fēng)口或換氣扇表面干凈無積塵;門窗表面干凈,窗臺無灰塵;玻璃干凈無水漬;洗手臺干凈無積水,面盆無污垢;各種管道表面干凈無污漬;各種物品擺放整齊規(guī)范;廢紙簍雜物超過2/3應(yīng)及時(shí)傾倒,衛(wèi)生間內(nèi)空氣流通并且無明顯異味。

續(xù)表1衛(wèi)生要求

停車場

地面干凈,無雜物,無明顯油漬、污漬;頂部各種管網(wǎng)、燈具表面干凈無積塵、蛛網(wǎng);墻面干凈無積塵,各種指示牌表面干凈有光澤;消防器材表面干凈,擺放整齊;減速帶表面干凈無明顯污跡,各種道閘表面無灰塵。

開水間及清潔間

地面干凈,無雜物、無積水,地墊擺放整齊干凈,天花板干凈無蛛網(wǎng),燈罩表面無積塵、蛛網(wǎng),墻面干凈無污漬,各種物品表面干凈無漬,清潔工具擺放整齊有序,室內(nèi)無明顯異味。

電梯及電梯廳

電梯轎廂四壁光潔明亮,操作面板無污跡、無灰塵、無印跡,地面干凈,空氣清新、無異味;電梯凹槽內(nèi)無垃圾無雜物,按鈕表面干凈無印跡;扶梯踏步表面干凈,扶手表面干凈無灰塵、污漬,玻璃表面干凈透光性好,不銹鋼光亮無塵;梳齒板內(nèi)無雜物污漬;廳內(nèi)地面干凈有光澤。

電器設(shè)施

燈泡、燈管、燈罩無積塵、無污跡。裝飾件無積塵、無污跡;開關(guān)、插座、配電箱無積塵、無明顯污跡。

垃圾桶及果皮箱

桶、箱按指定位置擺放,桶身表面干凈無污漬無痰跡,煙灰缸內(nèi)煙頭不應(yīng)超過3個(gè),垃圾不應(yīng)超過2/3,內(nèi)膽應(yīng)定期清潔、消毒。

消防栓、消防箱、公共設(shè)施

保持表面干凈,無灰塵、無污漬。報(bào)警器、火警通訊電話插座、滅火器表面光亮、無積塵、無污跡;噴淋蓋、煙感器、揚(yáng)聲器無積塵、無污漬。監(jiān)控?cái)z像頭、門警器表面光亮、無積塵、無斑點(diǎn);消防栓外表面光亮、無印跡、無積塵,內(nèi)側(cè)無積塵、無污跡。

垃圾中轉(zhuǎn)房

中轉(zhuǎn)房應(yīng)專人管理定時(shí)開放,袋裝垃圾擺放整齊,地面無明顯垃圾,無污水外溢,房內(nèi)應(yīng)無明顯異味,垃圾日產(chǎn)日清。

設(shè)備機(jī)房、管道、指示牌

無衛(wèi)生死角、無垃圾堆積,無積塵、目視無蜘蛛網(wǎng)、無明顯污漬、無水漬;指示牌、廣告牌無灰塵、無污跡,金屬件表面光亮,無痕跡。

外墻

目視潔凈、無污垢;表面、接縫、角落、邊線等處潔凈,無污跡、無積塵。

平臺、屋頂

無垃圾堆積。

8.4材料分類保潔服務(wù)質(zhì)量要求(見表2)。

表2質(zhì)量要求

名稱

要求

大理石、花崗石

表面光亮,色澤均一,淺深紋理清晰,無花斑

面磚

表面光潔,色澤均一,無污跡、油污和膠黏物

金屬附件及面板

明亮,具有折射光澤,能反映金屬質(zhì)量,無濁水痕跡

木質(zhì)地板

花紋清晰,色澤光潔,貼面平整無劃痕,保持原色,無灰塵

亞光絲文不銹鋼、黃銅等

光亮潔凈,保持原材料質(zhì)量,無油灰吸附、粒點(diǎn)狀和水跡

墻紙

花紋清晰,表面無灰塵、油跡、霉點(diǎn)和劃痕

涂料墻

無明顯印跡

木質(zhì)護(hù)墻板

光潔,花紋呈現(xiàn)原樣,無印跡和水跡

軟質(zhì)墻面

表面色彩不受污染,保持原色,無油斑、灰塵和水跡

地毯

纖維方向一致,色澤花紋不混濁,無垃圾和灰塵

玻璃墻面

清潔明亮,玻璃有透視度,影像清晰,鏡面無霧氣

潔具瓷面

表面光潔,保持原色,無積垢

水泥地面

防水、防滑,保持地面潔凈,無起砂狀態(tài)

8.5消毒滅害

8.5.1消毒滅害工作是有關(guān)部門發(fā)放,或者是使用低毒高效的藥劑,應(yīng)符合國家、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的要求,在盡量不影響客戶工作的前提下進(jìn)行,如上班前、下班后或者利用節(jié)假日等;消毒使用的藥劑應(yīng)在消毒過程中注意做好個(gè)人防護(hù)。

8.5.2滅鼠、滅蟑的毒餌、藥劑應(yīng)妥善保管,施放、回收應(yīng)有記錄。

8.6垃圾清運(yùn)

生活垃圾應(yīng)專人負(fù)責(zé),日產(chǎn)日清;建筑垃圾應(yīng)有專人負(fù)責(zé)清理。

8.7環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)中的應(yīng)急處理

如出現(xiàn)自來水爆管、化糞池外溢、公共性疫情等情況,應(yīng)啟動相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案,全力配合有關(guān)部門,保障客戶人身安全,減少財(cái)產(chǎn)損失。

9綠化的維護(hù)

9.1公共區(qū)域盆栽植物管理

9.1.1植物應(yīng)鮮活,具有觀賞價(jià)值。葉面干凈,具有光澤,無積塵,無枯枝敗葉,無病蟲害,無雜草;盆器及托盤完好干凈,托盤無積土。土面不外露。

9.1.2選擇適宜栽培的植物品種,觀賞性強(qiáng),觀賞期長,管理方便。

9.1.3植物的大小和色彩應(yīng)與寫字樓相協(xié)調(diào)。

9.1.4應(yīng)選用無毒、無害、無異味的基質(zhì)栽培;如需施肥只能使用無機(jī)肥,嚴(yán)禁使用有機(jī)肥;發(fā)現(xiàn)病蟲害及時(shí)更換植物,寫字樓內(nèi)禁止噴灑農(nóng)藥。

9.2花壇、綠地養(yǎng)護(hù)

9.2.1綠地及花壇內(nèi)各種植物地勢良好。綠地設(shè)施及硬質(zhì)景觀完好無損。植物群落完整,層次豐富,黃土不外露,有整體的觀賞效果。植物季相分明,生長茂盛。

9.2.2保持土壤適度濕潤;澆灌中流出的余水及時(shí)清理。

9.2.3草坪保持平整,高度不超過5cm,草屑及時(shí)清理;喬木修剪科學(xué)合理,剪口光滑整齊,樹冠完整美觀,無徒長枝、下垂枝、枯枝,內(nèi)膛不亂,通風(fēng)透光;綠籬修剪整齊有型,保持觀賞面枝葉豐滿。花灌木花后修剪及時(shí)。

9.2.4綠地內(nèi)立視應(yīng)無明顯雜草,土壤疏松通透。

9.2.5按植物品種、生長速度、土壤狀況,適時(shí)適量施無機(jī)肥。

9.2.6預(yù)防為主,生態(tài)治理。草皮無病斑,植物枝葉無蟲害咬口、排泄物、無懸掛或依附在植物上的蟲繭、休眠蟲體及越冬蟲蛹。

9.2.7綠地內(nèi)無垃圾,喬木無樹掛。

篇3:X小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理辦法

第一章總則

第一條為給我鄉(xiāng)居(村)民創(chuàng)造文明、整潔、安全、方便、優(yōu)美的工作和生活環(huán)境,加強(qiáng)和規(guī)范我鄉(xiāng)居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理,維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理當(dāng)事人的合法權(quán)益,根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定,結(jié)合我鄉(xiāng)實(shí)際,制定本辦法。

第二條本鄉(xiāng)行政區(qū)域內(nèi)居(村)民安置小區(qū)的物業(yè)管理適用本辦法。

第三條本辦法所稱居(村)民安置小區(qū),是指國家征收農(nóng)村集體土地上的房屋,對農(nóng)民合法建筑物實(shí)行集中還建具有一定規(guī)模,基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的住宅區(qū)域。

本辦法所稱物業(yè),是指用于居住、辦公、商貿(mào)的各類建筑物及其配套的公用設(shè)施、公用設(shè)備、公用場地和必要的安全、衛(wèi)生、綠化等環(huán)境。

本辦法所稱物業(yè)管理,是指居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主自治組織及其委托的物業(yè)管理企業(yè),對物業(yè)的正常使用、維護(hù)、修繕實(shí)施綜合管理服務(wù)的活動。

本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè),是指具備相應(yīng)專業(yè)資質(zhì),依法登記注冊,取得法人資格;并具有較為成熟的物業(yè)服務(wù)管理經(jīng)驗(yàn),經(jīng)政府主管部門嚴(yán)格審核后進(jìn)入“居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)備選庫”的專業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。

本辦法所稱業(yè)主,是指本鄉(xiāng)居(村)民安置小區(qū)物業(yè)的所有權(quán)人及合法使用人。

第四條本鄉(xiāng)居(村)民安置小區(qū)的物業(yè)管理,實(shí)行社區(qū)(村)委員會管理逐步過渡到業(yè)主自治管理再到物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化管理的漸進(jìn)管理模式,堅(jiān)持合同約定公共服務(wù)內(nèi)容與特約服務(wù)相結(jié)合的原則,積極推行物業(yè)管理企業(yè)化、專業(yè)化、市場化、社會化。

第五條社會事務(wù)辦公室(物業(yè)管理辦公室)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。充分發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)的作用,合力推行物業(yè)管理工作。

第二章業(yè)主委員會

第六條居(村)民安置小區(qū)應(yīng)成立代表全體業(yè)主、對物業(yè)實(shí)施自治管理的業(yè)主委員會。一個(gè)居(村)民安置小區(qū)成立一個(gè)業(yè)主委員會。

第七條業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉或推舉產(chǎn)生的委員組成,可以選聘所在地社區(qū)居(村)民委員會的人員參加。

業(yè)主委員會一般由5至7人組成,其中業(yè)主擔(dān)任委員的比例應(yīng)與其所代表的群體相適應(yīng),且總數(shù)不能少于全部委員總數(shù)的三分之二。

業(yè)主委員會委員每屆任期2至3年,可以連選連任。

業(yè)主委員會設(shè)專職或兼職主任委員一名,由業(yè)主委員會委員選舉或推舉產(chǎn)生,負(fù)責(zé)召集、主持業(yè)主委員會會議及其授權(quán)范圍的其他日常管理工作。

第八條業(yè)主委員會自成立之日起15日內(nèi),應(yīng)當(dāng)持下列文件到社會事務(wù)辦公室登記:

(一)業(yè)主委員會登記申請書;

(二)業(yè)主委員會委員名單;

(三)業(yè)主委員會章程。

第九條業(yè)主委員會代表和維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,履行下列職責(zé):

(一)召集業(yè)主大會審定《物業(yè)管理公約》和業(yè)主委員會章程;

(二)通過公開招標(biāo)、競標(biāo)方式,選聘物業(yè)管理企業(yè);

(三)審定物業(yè)管理企業(yè)擬訂的物業(yè)管理計(jì)劃、目標(biāo)和大中修理、更新改造方案;

(四)遵循競爭性談判定價(jià)擬訂居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)具體收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn);

(五)檢查、監(jiān)督、考核物業(yè)管理企業(yè)的工作,督促村民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主遵守《物業(yè)管理公約》,調(diào)解業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛;

(六)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)合理使用物業(yè)維修金和物業(yè)管理用房、經(jīng)營性用房;

(七)組織實(shí)施行政機(jī)關(guān)委托管理的事項(xiàng);

(八)《業(yè)主委員會章程》規(guī)定的其他重要事項(xiàng)。

第十條業(yè)主委員會成立以后,應(yīng)當(dāng)及時(shí)在紀(jì)委的監(jiān)督、指導(dǎo)下,從“居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)備選庫”中通過競爭性談判,擇優(yōu)選聘具有相應(yīng)專業(yè)資質(zhì)證書的市場化物業(yè)管理企業(yè)。

業(yè)主委員會只能選聘一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一負(fù)責(zé)本社區(qū)(村)安置小區(qū)的物業(yè)管理,居(村)民安置小區(qū)的業(yè)主不得自行委托物業(yè)管理企業(yè)。

第十一條業(yè)主委員會通過公開招標(biāo)、競標(biāo)方式選聘的物業(yè)管理企業(yè)須向居(村)民安置小區(qū)所在社區(qū)(村)繳納物業(yè)管理保證金,與其簽訂《物業(yè)管理合同》,明確物業(yè)管理的事項(xiàng)、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用、期限、違約責(zé)任、爭議處理及雙方約定的其他事項(xiàng)。《物業(yè)管理合同》由經(jīng)濟(jì)發(fā)展辦公室統(tǒng)一制定和審核。

第十二條居(村)民安置小區(qū)在未產(chǎn)生業(yè)主委員會的情況下,由社區(qū)(村)代為行使業(yè)主委員會職責(zé)。

第三章物業(yè)管理企業(yè)

第十三條政府將每年對“居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)備選庫”進(jìn)行評審更新,不定期對已選聘的物業(yè)管理企業(yè)的管理進(jìn)行明查暗訪、監(jiān)督、檢查,對不按合同約定規(guī)則執(zhí)行、信譽(yù)不好、群眾滿意度測評不合格的物業(yè)管理企業(yè),將其納入“黑名單”,并不得再進(jìn)入我鄉(xiāng)物業(yè)管理行列。

第十四條物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利:

(一)依照《物業(yè)管理合同》制定受托范圍內(nèi)的物業(yè)管理措施;

(二)依照《物業(yè)管理合同》《物業(yè)管理公約》實(shí)施管理,制止管理范圍內(nèi)的違章行為;

(三)依照《物業(yè)管理合同》收取管理服務(wù)費(fèi)用和根據(jù)有關(guān)專業(yè)管理部門的委托代收水、電、氣等費(fèi)用;

(四)選聘專業(yè)人員承擔(dān)專項(xiàng)管理服務(wù)業(yè)務(wù);

(五)請求業(yè)主委員會督促居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主遵守物業(yè)管理規(guī)定;

(六)依照《物業(yè)管理合同》的約定使用物業(yè)管理用房,并可優(yōu)先租賃經(jīng)營用房開展與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)的經(jīng)營活動;

(七)在履行《物業(yè)管理合同》規(guī)定義務(wù)的前提下開展其他特約服務(wù)。

第十五條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù):

(一)依法經(jīng)營,全面履行《物業(yè)管理合同》;

(二)不間斷地為居(村)民安置小區(qū)業(yè)主提供服務(wù);

(三)超出《物業(yè)管理合同》規(guī)定采取重要管理措施時(shí)征得業(yè)主委員會同意;

(四)自覺接受上級主管部門、業(yè)主委員會和居(村)民安置小區(qū)業(yè)主的監(jiān)督;

(五)自覺接受物業(yè)行政主管部門依法實(shí)施的行政管理和監(jiān)督。

第四章物業(yè)管理活動

第十六條物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)《物業(yè)管理合同》負(fù)責(zé)下列管理事項(xiàng):

(一)房屋的使用管理及房屋公用部位的維修、養(yǎng)護(hù);

(二)道路、路燈、停車場(庫)、供水、供電、供氣、排水、有線電視、消防、安全等公用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護(hù);

(三)小區(qū)容貌、綠化、環(huán)保、衛(wèi)生的管理、維護(hù);

(四)小區(qū)安全、治安、交通、鄰里秩序的維護(hù);

(五)代收代繳房租和水、電、氣、通訊、有線電視等費(fèi)用,代辦房屋裝修和水、電、氣增容手續(xù)。

第十七條根據(jù)《中華人民共和國消防法》第二條和《省消防條例》第三條的規(guī)定:消防工作要以貫徹預(yù)防為主、消防結(jié)合的方針,按照政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、部門依法監(jiān)督、單位全面負(fù)責(zé)、公民積極參與的原則,實(shí)行消防安全責(zé)任制,建立健全社會化的消防工作網(wǎng)絡(luò)。居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在消防部門嚴(yán)格監(jiān)管下對本小區(qū)管理范圍內(nèi)履行下列消防安全職責(zé):

(一)按照《中華人民共和國消防法》《省消防條例》的規(guī)定,制定消防安全制度,落實(shí)消防安全責(zé)任制,利用多種形式,途徑在居(村)民安置小區(qū)內(nèi)開展消防安全宣傳教育;

(二)隨時(shí)開展防火檢查,發(fā)現(xiàn)問題,及時(shí)整改,消除火災(zāi)隱患;

(三)確實(shí)保障疏散通道、安全出口、消防車通道的暢通;

(四)定期對公共消防設(shè)施、器材以及消防安全標(biāo)志進(jìn)行檢查,若發(fā)現(xiàn)有損壞失效等情況,應(yīng)及時(shí)向社區(qū)(村)委會及上級消防安全管理部門匯報(bào),進(jìn)行整改,確實(shí)保障公共消防設(shè)施、器材以及消防安全標(biāo)志完好有效;

居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對受委托管理范圍內(nèi)的公共消防安全管理工作負(fù)責(zé)。對消防安全工作管理不力,違反消防安全責(zé)任有關(guān)規(guī)定的責(zé)任人,依法給予行政處罰;對發(fā)生火災(zāi)事故,構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。

第十八條城市供水、供電、供氣、通訊、廣播電視等專業(yè)管理部門在居(村)民安置小區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)、檢修活動的,應(yīng)當(dāng)事先通知物業(yè)管理企業(yè)配合,并遵守該區(qū)域物業(yè)管理的規(guī)定。因建設(shè)、檢修活動損壞房屋、道路、場地、綠化及其他公用設(shè)施的,應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀或作價(jià)賠償。

第十九條居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主裝飾、維修房屋,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)明確告知業(yè)主。業(yè)主須向居(村)委會繳納房屋裝修保證金,由物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理,房屋裝修結(jié)束后,必須及時(shí)清運(yùn)廢棄物,由社區(qū)(村)委會退還房屋裝修保證金;若業(yè)主在裝飾、維修房屋過程中,有下列情形之一的,將責(zé)令其限期整改、恢復(fù)原狀,以房屋裝修保證金作為賠償并做出相應(yīng)處罰:

(一)改變房屋結(jié)構(gòu)的;

(二)改變房屋使用性質(zhì)的;

(三)影響有關(guān)公用設(shè)施和消防安全的;

(四)影響相鄰房屋使用的;

(五)影響景觀容貌的。

第二十條若因物業(yè)管理企業(yè)管理不善、制止不力、造成居(村)民安置小區(qū)內(nèi)亂搭亂建,限期內(nèi)又不能拆除的違法建筑,將由城管部門按照相關(guān)規(guī)定和程序組織拆除。由此產(chǎn)生的費(fèi)用由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。

第二十一條居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守《物業(yè)管理公約》,自覺維護(hù)供水、排水、供氣、供電、消防、通訊等公用設(shè)施的安全正常使用,正確處理相鄰關(guān)系。

第二十二條居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主和進(jìn)入居(村)民安置小區(qū)的人員不得實(shí)施下列行為:

(一)拒不繳納或無故延期繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用;

(二)擅自改變房屋的使用性質(zhì)、結(jié)構(gòu)和外貌;

(三)損壞或擅自占用、移裝公用設(shè)施、公用設(shè)備;

(四)擅自在道路、空地、屋頂搭建建筑物、構(gòu)筑物、廣告牌和擺設(shè)經(jīng)營服務(wù)攤點(diǎn);

(五)占用房屋的公用部位堆放雜物或者存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品;

(六)排放有毒、有害物質(zhì)或者超標(biāo)排放噪聲;

(七)踐踏、占用綠地和損壞花木;

(八)亂倒垃圾、亂排污水、亂扔廢棄物;

(九)在建筑物、構(gòu)筑物和樹木上張貼、涂寫、刻畫;

(十)違規(guī)行車、停車、嗚喇叭;

(十一)國家法律、法規(guī)、規(guī)章和《物業(yè)管理公約》禁止的其他行為。

第二十三條《物業(yè)管理合同》終止前,物業(yè)管理企業(yè)有意續(xù)簽合同的,需提前3個(gè)月向業(yè)主委員會提出續(xù)簽申請,業(yè)主委員會接到續(xù)簽申請后須在2月內(nèi)上報(bào)社區(qū)(村)委員會及社會事務(wù)辦公室(物業(yè)管理辦公室),并在上級主管部門監(jiān)督下,由居(村)委會或業(yè)主委員會組織,進(jìn)行群眾滿意度測評,測評結(jié)果達(dá)90%以上者方可續(xù)簽合同。獲得續(xù)簽合同資格的物業(yè)管理企業(yè),第一年,在物業(yè)管理內(nèi)容,方式不變的情況下,物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)保持原價(jià)不變;第二年,根據(jù)市場變化,物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)漲幅不得高于原價(jià)的5%。對《物業(yè)管理合同》終止前2個(gè)月內(nèi)未提出續(xù)簽合同的物業(yè)管理企業(yè)將視為自動放棄續(xù)簽合同資格。《物業(yè)管理合同》終止前15日內(nèi),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會辦理下列事項(xiàng)并報(bào)社會事務(wù)辦公室備案:

(一)對物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)據(jù)實(shí)結(jié)算;

(二)移交物業(yè)檔案資料及有關(guān)財(cái)務(wù)帳冊;

(三)移交物業(yè)管理用房、經(jīng)營性用房、場地及其他財(cái)物。

第五章物業(yè)管理保障

第二十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會成立之日起一個(gè)月內(nèi),向其提供下列物業(yè)管理資料:

(一)居(村)民安置小區(qū)綜合驗(yàn)收批準(zhǔn)文件及有關(guān)資料;

(二)居(村)民安置小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖;

(三)單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖;

(四)地下管網(wǎng)竣工圖;

(五)業(yè)主分布情況;

(六)其他有關(guān)物業(yè)管理的資料。

第二十五條物業(yè)資金的管理

(一)各社區(qū)(村)及物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)規(guī)范物業(yè)資金的管理,按照三資管理中心收支兩條線的財(cái)務(wù)管理規(guī)定,確保資金運(yùn)行規(guī)范;

(二)物業(yè)管理企業(yè)向居(村)委會繳納的物業(yè)管理保證金、居(村)民安置小區(qū)業(yè)主向居(村)委會繳納的房屋裝修保證金、居(村)民安置小區(qū)經(jīng)營性用房、場所租金及其他收益,應(yīng)由社區(qū)(村)委會直接收取存入鄉(xiāng)三資管理中心村集體賬戶;

(三)各社區(qū)(村)收取的上述所列資金,只能用于物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的支付、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)保證金及居(村)民繳納的房屋裝修保證金的退還;用于房屋公用部位、公用設(shè)施、公用設(shè)備的維修及購置經(jīng)營用房,專款專用,不得挪作他用;

(四)居(村)民安置小區(qū)遇重大物業(yè)維修項(xiàng)目,在沒有確定物業(yè)維修金的情況下,必須由物業(yè)管理企業(yè)提出維修項(xiàng)目計(jì)劃,資金預(yù)算,經(jīng)社區(qū)(村)委員會討論同意并報(bào)政府按照有關(guān)報(bào)批程序?qū)徟髮?shí)施。社區(qū)(村)委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)對居(村)民安置小區(qū)物業(yè)維修項(xiàng)目及資金使用情況進(jìn)行公示,并接受上級主管部門及居(村)民安置小區(qū)業(yè)主監(jiān)督;

(五)居(村)民安置小區(qū)經(jīng)營性用房、場所租金及其他收益不能保證居(村)民安置小區(qū)正常資金支付的,差額由社區(qū)(村)從村集體資產(chǎn)收益中補(bǔ)足。

第二十六條各社區(qū)(村)居(村)民安置小區(qū)業(yè)主在享受專業(yè)物業(yè)服務(wù)的同時(shí)須向服務(wù)提供方繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi):

(一)各社區(qū)(村)可根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)情況,在一定時(shí)期內(nèi)為本社區(qū)(村)居(村)民安置小區(qū)所在村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi);

(二)各社區(qū)(村)在小區(qū)業(yè)主委員會建立后,應(yīng)逐步推行“業(yè)主繳費(fèi),村級補(bǔ)貼”的物業(yè)服務(wù)繳費(fèi)新模式;

(三)居(村)民安置小區(qū)內(nèi)非小區(qū)所在社區(qū)(村)集體經(jīng)濟(jì)組織成員的業(yè)主不得享受本社區(qū)(村)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的補(bǔ)貼及相關(guān)優(yōu)惠政策。

第六章獎懲

第二十七條對在物業(yè)管理中取得顯著成績的物業(yè)管理企業(yè),由上級主管部門給予表彰并向社會公布,并且可享受我鄉(xiāng)居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)優(yōu)惠政策。

第二十八條物業(yè)管理企業(yè)在合同期內(nèi),不履行本辦法規(guī)定的物業(yè)管理義務(wù)的,政府將予以警告、責(zé)令限期改正;情況嚴(yán)重者,村民安置小區(qū)業(yè)主委員會可以據(jù)此解除與其簽訂的《物業(yè)管理合同》。

第二十九條居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主和進(jìn)入居(村)民安置小區(qū)的人員違反本辦法第二十二條規(guī)定之一的,物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)依照《物業(yè)管理公約》給予警告、罰款,情況嚴(yán)重者,提請有關(guān)行政管理部門依法給予行政處罰。

第三十條居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)及其他有關(guān)當(dāng)事人違反本辦法規(guī)定和《物業(yè)管理公約》《物業(yè)管理合同》,應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任的,受侵害的當(dāng)事人可以向人民法院起訴。

第七章附則

第三十一條本辦法有關(guān)專業(yè)用語的含義:

房屋公用部位,是指居(村)民安置小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共同使用的門廳、樓梯間、走廊通道、水泵間、電表間、電梯間、電梯機(jī)房、傳達(dá)室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、外墻面、屋面等部位。

公用設(shè)施,是指居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主共同使用的道路、停車場所、化糞池、窨井、安全設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、照明路燈、綠地等設(shè)施。

公用設(shè)備,是指居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主共同使用的給排水管道、水泵、水箱、落水管、垃圾道、電梯、避雷器及消防等設(shè)備。

第三十二條本辦法由社會事務(wù)辦公室負(fù)責(zé)解釋。