某苑小區(qū)前期物業(yè)管理與運(yùn)作工作

管理處人員應(yīng)在工程驗(yàn)收后進(jìn)行,也可以同時(shí)進(jìn)行。但由于相關(guān)性的交接方不同,驗(yàn)收的側(cè)重點(diǎn)及程度也不同,需要區(qū)別對(duì)待。工程驗(yàn)收是施工單位向發(fā)展投資商移交物業(yè),驗(yàn)收的方式按國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。而物業(yè)接管驗(yàn)收是發(fā)展投資商向物管方移交物業(yè),驗(yàn)收的方式是按業(yè)主、租戶進(jìn)駐的使用要求進(jìn)行檢查,主要是進(jìn)行全面的外表及功能檢查。物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收,資料交接、其它交接等三個(gè)方面。

第一節(jié)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收主要項(xiàng)目

一、土建工程:包括各屋面排水坡度,伸縮縫、墻身及地面有無滲水;地下室墻面有無滲水,地面有無空鼓及滲水,進(jìn)出口坡道防滑等;前廣場(chǎng)及架空層綠化小品,地面有無空鼓及開裂等;消防門、通道、樓梯等。

二、裝飾工程:包括各地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板、天花各種裝飾;門和門柜及附件;護(hù)欄及扶手;燈具及其它小電氣設(shè)施;墻面(包括各涂料、裝飾及玻幕);

公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾;各種標(biāo)識(shí)及區(qū)域圖示;公共洗手間、會(huì)議室、垃圾中轉(zhuǎn)站、各設(shè)備管理用房、信報(bào)箱等;

三、供配電系統(tǒng):包括正常供配設(shè)備;應(yīng)急供配電設(shè)備;油箱及油庫、各配電房設(shè)備;各強(qiáng)電檢查井內(nèi)管線及電箱;避雷裝置;公共照明、用電器具等;

四、給排水系統(tǒng):各供水、消防水泵及電機(jī)等;各水箱;比例中項(xiàng)排水管網(wǎng)、接頭及閥門等;化糞池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等;人防工程及供水系統(tǒng)等。

五、弱電系統(tǒng):消防報(bào)警系統(tǒng)(消防控制中心報(bào)警聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)溫?zé)煾?、警鈴及手?dòng)按鈕、防火卷簾門、廣播等);樓宇自動(dòng)化(模塊控制的空調(diào)、采暖、電力、保安等);弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等。

第二節(jié)資料交接

一、產(chǎn)權(quán)資料:項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照、丈量報(bào)告等;

二、技術(shù)資料:竣工圖(包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等)、各類公共設(shè)備使用說明書及調(diào)試報(bào)告、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開、竣工報(bào)告、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單、圖紙會(huì)審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點(diǎn)布置圖、竣工驗(yàn)收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備(水、電、發(fā)電、電梯)及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報(bào)告、供水、供暖管道的試壓報(bào)告、機(jī)電設(shè)備訂購合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。

三、驗(yàn)收資料:工程竣工驗(yàn)收證書、消防工程驗(yàn)收合格證、綜合驗(yàn)收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電話、網(wǎng)絡(luò)保養(yǎng)及協(xié)議等。

第三節(jié)其它交接

一、設(shè)施設(shè)備的備品備件,施工剩余材料備品等;

二、具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同(保修協(xié)議書)等。

三、公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、會(huì)議室、檢查管井、信報(bào)箱鑰匙等。

接管驗(yàn)收注意事項(xiàng):

(1)在接管驗(yàn)收前,管理處應(yīng)該主動(dòng)與管理方協(xié)商有關(guān)驗(yàn)收的問題(包括交接方具體人員、驗(yàn)收具體時(shí)間、注意事項(xiàng)等),同時(shí)要盡量明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。

(2)接管驗(yàn)收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量而且還應(yīng)清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等類型、數(shù)量及其它要求的參數(shù)。驗(yàn)收?qǐng)?bào)告須經(jīng)交接雙方簽字后才能生效。

(3)針對(duì)初驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的情況,必須整改的,書面報(bào)請(qǐng)施工管理方督促施工單位返修,一時(shí)無法返修的項(xiàng)目要確定今后維修的期限并請(qǐng)用戶認(rèn)可,屬于無法返修的項(xiàng)目報(bào)告"**苑"開發(fā)商記錄備案;屬于暫無須返修的問題,列出清單報(bào)請(qǐng)"**苑"開發(fā)商備案。

四、設(shè)施設(shè)備試運(yùn)行:

為保證業(yè)主進(jìn)駐后設(shè)備即能正常運(yùn)行,在設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收完成后進(jìn)行一個(gè)設(shè)備試運(yùn)行階段,在這個(gè)期間,管理處工作重點(diǎn)逐步由驗(yàn)收交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移,由管理處工程技術(shù)人員開始直接操作設(shè)備,但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。

五、清潔開荒:

在業(yè)主、租戶進(jìn)駐前,管理方將負(fù)責(zé)進(jìn)行初次全面清潔工作,在清潔開荒中,管理處要注意對(duì)墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面的清潔液,防止腐蝕以上材料避免業(yè)主、租戶損失及后續(xù)物業(yè)管理的困難。

六、公眾文件的確立:

為保證"**苑"業(yè)主全面進(jìn)駐后得到良好的服務(wù),管理處應(yīng)該主動(dòng)將注意事項(xiàng)、管理處聯(lián)系電話、值班電話及管理承諾、《業(yè)主、租戶手冊(cè)》、《業(yè)主、租戶管理公約》等一系列公眾文件呈交"**苑"發(fā)展商審閱,在修改后整理成冊(cè),公布于業(yè)主、租戶。

七、做好業(yè)主全面進(jìn)駐的準(zhǔn)備:

在全面進(jìn)駐之前,我公司將主動(dòng)與發(fā)展商聯(lián)系,確定包括入遷的單位及辦公場(chǎng)所、日期及時(shí)間、物資數(shù)量、停車地點(diǎn)、搬遷時(shí)間、搬遷路線等,并共同制定搬遷計(jì)劃及注意事項(xiàng)。管理處應(yīng)該全力以赴地配合確認(rèn)公共區(qū)域、照明、洗手間、停車場(chǎng)標(biāo)識(shí)等正常。在適用過程中,管理處應(yīng)再次確認(rèn)安排事項(xiàng),派有關(guān)人員在現(xiàn)場(chǎng)迎接、指引路線,同時(shí)監(jiān)督搬運(yùn)工作遵守有關(guān)規(guī)定,保持良好秩序,減少對(duì)其它單位的影響。在遷入完成應(yīng)立即在征詢意見后跟進(jìn)改善服務(wù)。

根據(jù)"**苑"的具體情況來看,目前還沒有業(yè)主、租戶入場(chǎng),物業(yè)管理公司將提前進(jìn)入管理,配合施工和出售和招租工作。若"**苑"發(fā)展商選中與我司合作進(jìn)行管理,我司將與發(fā)展商共同商議入場(chǎng)前的費(fèi)用問題,若前期進(jìn)入管理,對(duì)于人員配備,我公司會(huì)按發(fā)展商提出來的要求隨時(shí)增加人員和設(shè)備,滿足廣大業(yè)主的需求,提高服務(wù)檔次,真正做到令業(yè)主、租戶、發(fā)展商領(lǐng)導(dǎo)滿意。

篇2:物業(yè)管理運(yùn)作部崗位職責(zé)

物業(yè)管理公司運(yùn)作部崗位職責(zé)

崗位職責(zé)

1.運(yùn)作部職責(zé)與權(quán)限

1)組織定期召集物業(yè)項(xiàng)目管理處經(jīng)理工作情況交流會(huì)。

2)負(fù)責(zé)制定對(duì)各物業(yè)項(xiàng)目管理處檢查、評(píng)比規(guī)定及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)。

3)擬定物業(yè)項(xiàng)目管理處工作的考核標(biāo)準(zhǔn),交公司領(lǐng)導(dǎo)審定。

4)審核各物業(yè)項(xiàng)目管理處所需增加的大件辦公裝置及用品的報(bào)告。

5)經(jīng)常定期或不定期地對(duì)各物業(yè)項(xiàng)目管理處進(jìn)行檢查或抽查,并將檢查或抽查情況書面報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)。

6)深入各個(gè)物業(yè)項(xiàng)目處與員工、客戶溝通,了解各管理處的管理、服務(wù)情況。

7)參加各個(gè)物業(yè)項(xiàng)目管理處每一次的業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,聽取意見,收集資料。

8)組織、指導(dǎo)各物業(yè)項(xiàng)目管理處經(jīng)理及時(shí)、完善處理客戶投訴,參與處理客戶的重大投訴,調(diào)查研究,分清責(zé)任,向客戶做好解釋工作,直到客戶滿意為止。

9)負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)合同、標(biāo)書、新服務(wù)項(xiàng)目的評(píng)審記錄保存和評(píng)審。

10)負(fù)責(zé)制定義務(wù)消防員的演練計(jì)劃,按時(shí)組織人員進(jìn)行演練,同時(shí)每月對(duì)清潔工、綠化和保安工進(jìn)行培訓(xùn)。

11)參加新入伙物業(yè)項(xiàng)目工程的驗(yàn)收,對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo),以盡快求得解決。

12)負(fù)責(zé)各物業(yè)項(xiàng)目管理處的維修改造工程,嚴(yán)格審核預(yù)算、監(jiān)督施工質(zhì)量,并主持工程驗(yàn)收等工作。

13)審核各物業(yè)項(xiàng)目管理處對(duì)轄區(qū)樓宇內(nèi)外維修改造及設(shè)備的更換的報(bào)告。物業(yè)項(xiàng)目管理處提出有關(guān)的設(shè)備、公用設(shè)施等改造方案,進(jìn)行技術(shù)審定。

14)負(fù)責(zé)建立各物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備臺(tái)帳,編制機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃。檢查各物業(yè)項(xiàng)目管理處水電工工作,并對(duì)設(shè)備維修進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)。

15)全面負(fù)責(zé)對(duì)各物業(yè)項(xiàng)目管理處工程技術(shù)資料,設(shè)備說明書、維修保養(yǎng)記錄的收集、整理存檔。

16)每月要對(duì)下屬各物業(yè)項(xiàng)目管理處公共基礎(chǔ)設(shè)施的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查。負(fù)責(zé)考核工程處管理及實(shí)施工作。

17)并定期檢查各物業(yè)項(xiàng)目對(duì)服務(wù)設(shè)施的保管情況。

18)負(fù)責(zé)公司所管轄區(qū)的安全保衛(wèi)工作。

19)重點(diǎn)做好防火、防盜和防止交通事故等工作。

2.運(yùn)作部經(jīng)理崗位職責(zé):

1)負(fù)責(zé)制定本部們所屬各小區(qū)、各專業(yè)組織的崗位職責(zé)的制定、修改以及監(jiān)督實(shí)施。

2)主持年度、月度工作例會(huì),對(duì)各管理項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃過程,效果、效益實(shí)施考核、監(jiān)督管理。

3)針對(duì)部門狀況,制定培訓(xùn)計(jì)劃,并組織相關(guān)專家和人員實(shí)施培訓(xùn)的計(jì)劃,并確保培訓(xùn)效果。

4)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作中的人力資源,財(cái)務(wù)情況,物品使用實(shí)施統(tǒng)籌管理,向公司相關(guān)職能部門提供有質(zhì)量的決策意見。

5)負(fù)責(zé)各項(xiàng)目小區(qū)、顧問小區(qū)的工作質(zhì)量檢查,并對(duì)存在的問題實(shí)施整改監(jiān)督。

6)負(fù)責(zé)對(duì)各類計(jì)劃執(zhí)行情況考核,負(fù)責(zé)對(duì)本部門所有工作人員工作業(yè)績(jī)考核。

7)負(fù)責(zé)定期與業(yè)主和使用人或發(fā)展商進(jìn)行溝通和訪問,按質(zhì)量目標(biāo)要求組織實(shí)施客戶滿意度工程。

8)負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目管理處催新樓盤的驗(yàn)收和接管,同時(shí)負(fù)責(zé)對(duì)合同結(jié)束樓盤的交接工作。對(duì)新樓盤負(fù)責(zé)運(yùn)行管理方案的規(guī)劃,設(shè)計(jì)和組織實(shí)施修訂。

9)配合市場(chǎng)部,負(fù)責(zé)物業(yè)合同標(biāo)書的評(píng)審,答辯工作,并負(fù)責(zé)由項(xiàng)目衍生的市場(chǎng)開發(fā)銷售工作。

10)負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目管理處的安全、防火工作的領(lǐng)導(dǎo),全面履行安全防火責(zé)任制。

11)負(fù)責(zé)小區(qū)的經(jīng)營(yíng)工作指導(dǎo),監(jiān)督。

12)負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

篇3:物業(yè)物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)作管理手冊(cè)

物業(yè)公司質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安全管理手冊(cè)

--物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)作

1.0總則

公司制定并執(zhí)行文件化程序,對(duì)物業(yè)管理服務(wù)、顧客提供的財(cái)產(chǎn)、產(chǎn)品的防護(hù)、租賃的策劃、準(zhǔn)備和作業(yè)過程進(jìn)行有效控制,確保服務(wù)質(zhì)量符合規(guī)定要求。

2.0職責(zé)

2.1各部門負(fù)責(zé)本部的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。

2.2管理部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各管理處的服務(wù)活動(dòng)出現(xiàn)的重大事件。

2.3總經(jīng)理負(fù)責(zé)各部門的協(xié)調(diào)工作。

3.0程序概況

3.1服務(wù)策劃和準(zhǔn)備

3.1.1公司每一類服務(wù)項(xiàng)目(物業(yè)管理、租賃),應(yīng)有針對(duì)性地進(jìn)行策劃,明確規(guī)定各項(xiàng)服務(wù)活動(dòng)的服務(wù)規(guī)范和要求。

3.1.2對(duì)直接影響服務(wù)質(zhì)量的各項(xiàng)活動(dòng),提供充分且必需的作業(yè)指導(dǎo)書或作業(yè)規(guī)范。作業(yè)指導(dǎo)書的編制范圍和詳細(xì)程度,應(yīng)根據(jù)服務(wù)作業(yè)的復(fù)雜程度、作業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)/技能和已接受的培訓(xùn)綜合考慮。

3.1.3有關(guān)政府或行業(yè)的各類法規(guī)要求,公司將在相關(guān)程序中明確并按規(guī)定要求執(zhí)行。

3.2服務(wù)作業(yè)控制

3.2.1各項(xiàng)服務(wù)活動(dòng)必須有計(jì)劃地進(jìn)行,各服務(wù)作業(yè)班組負(fù)責(zé)制定具體的工作計(jì)劃,明確作業(yè)內(nèi)容和要求。

3.2.2按本手冊(cè)第6.1章節(jié)的規(guī)定,對(duì)作業(yè)人員進(jìn)行必需的培訓(xùn),使其具備相應(yīng)的作業(yè)技能。各部門負(fù)責(zé)人及班組長(zhǎng)負(fù)責(zé)督導(dǎo)作業(yè)人員按文件規(guī)定的方法進(jìn)行工作,與用戶接觸的作業(yè)人員必須遵循有關(guān)行為規(guī)范的要求。

3.2.3對(duì)各項(xiàng)需連續(xù)監(jiān)視和控制的作業(yè)活動(dòng),由責(zé)任部門負(fù)責(zé)人按各服務(wù)過程管理程序的規(guī)定執(zhí)行,并做好監(jiān)控記錄。

3.2.4對(duì)與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的設(shè)施/設(shè)備提供預(yù)防性的維護(hù)和保養(yǎng),以保證其持久的工作能力,減少和避免因維護(hù)不當(dāng)造成的突發(fā)性故障。

3.2.5對(duì)服務(wù)放行、交付和適用的交付后活動(dòng)實(shí)施規(guī)定的過程。

3.3異常處理

3.3.1服務(wù)作業(yè)中發(fā)生異常的情況,導(dǎo)致不能按計(jì)劃進(jìn)行作業(yè),或作業(yè)結(jié)果可能不滿足規(guī)定的要求時(shí),由各責(zé)任部門進(jìn)行記錄和處理,并定期將異常的情況進(jìn)行總結(jié)改進(jìn)。

3.3.2對(duì)發(fā)生的不符合規(guī)定要求的作業(yè)結(jié)果,由責(zé)任部門按本手冊(cè)第9.5章節(jié)的規(guī)定執(zhí)行。

3.4標(biāo)識(shí)和可追溯性

3.4.1在各項(xiàng)服務(wù)過程中,應(yīng)根據(jù)辨識(shí)的需要和工作的方便,確定標(biāo)識(shí)的范圍,包括:

a)采購的硬件產(chǎn)品;

b)設(shè)備和設(shè)施;

c)小區(qū)必要的指示標(biāo)識(shí);

d)各項(xiàng)服務(wù)過程必要的標(biāo)識(shí)。

3.4.2服務(wù)過程及其相關(guān)實(shí)物的標(biāo)識(shí)內(nèi)容包括有:不同實(shí)物的名稱;服務(wù)活動(dòng)的劃分、內(nèi)容、相關(guān)責(zé)任人員及完成時(shí)間等;物料的名稱、規(guī)格和/或批號(hào)、來源。

3.4.3各職能部門必須按規(guī)定的程序?qū)β氊?zé)范圍內(nèi)服務(wù)及相關(guān)實(shí)物作出標(biāo)識(shí),并保證其具有規(guī)定的可追溯性。對(duì)服務(wù)活動(dòng)/過程可采用伴隨性文件或記錄的方法進(jìn)行標(biāo)識(shí),文件或記錄必須按規(guī)定要求列明標(biāo)識(shí)的內(nèi)容,并保證所有相關(guān)文件的記錄標(biāo)識(shí)一致;對(duì)采購的物品可采用實(shí)物標(biāo)牌/簽,和/或其伴隨性文件的方法進(jìn)行標(biāo)識(shí)。

3.4.4公司根據(jù)內(nèi)部管理需要、業(yè)主委托合同要求以及有關(guān)法規(guī)的規(guī)定,明確需具有可追溯性的方面,并在程序文件中明確規(guī)定。所有需可追溯的方面,必須明確規(guī)定其標(biāo)識(shí)和記錄的方法,及執(zhí)行的責(zé)任部門或人員。

4.0支持文件

4.1《裝修管理程序》(***-QP-12)

4.2《機(jī)電設(shè)備運(yùn)行及管理程序》(***-QP-05)

4.3《建筑物及公共設(shè)施管理程序》(***-QP-04)

4.4《計(jì)量器具管理程序》(***-QP-22)

4.5《維修服務(wù)管理程序》(***-QP-13)

4.6《社區(qū)文化活動(dòng)管理程序》(***-QP-020

4.7《消防設(shè)施運(yùn)行及管理程序》(***-QP-06)

4.8《弱電設(shè)備設(shè)施管理程序》(***-QP-07)

4.9《產(chǎn)品/服務(wù)標(biāo)識(shí)管理程序》(***-QP-22)

4.10《用戶服務(wù)管理程序》(***-TP-12)

4.11《安全工作管理程序》(***-QP-14)

4.12《停車場(chǎng)管理工作控制程序》(***-QP-15)

4.13《清潔管理程序》(***-QP-16)

4.14《消殺管理程序》(***-QP-17)

4.15《綠化管理程序》(***-QP-18)

4.16《空置房管理程序》(***-QP-19)

4.17《不合格/糾正預(yù)防措施控制程序》(***-TP-11)

4.18《顧客滿意度調(diào)查程序》(***-TP-09)

4.19《物業(yè)租賃管理控制程序》(***-QP-21)

4.20《采購控制程序》(***-QP-11)