提高商業大廈經營管理水平的整體設想及策劃

1.1認識與定位

1.1.1項目概況

**財富中心(以下簡稱**)位于z市--中路、--中路和--南路交匯處,占地面積7914.15平方米,總建筑面積72617平方米,地下2層,地上29層,是一座以高檔寫字樓為主,融合商場、金融、餐飲、會務中心和酒店于一體的智能化大廈。整座大廈建筑形象現代、壯觀,地理位置極佳,樓宇機電設備先進,配套設施完善,和寫字樓國際水準全面軌,是z市高檔寫字樓客戶的最佳選擇。

**擬定于今年6月底封頂,年內全面投入運行。

SS建設集團極具戰略眼光,不僅在項目規劃設計階段選擇世界名家,早在大廈入伙前8個月,即開始籌劃日后的物業管理服務,體現出成熟地產商的風范。

1.1.2服務需求

**物業管理總體要求是:

*創造高效、有序、尊貴、舒適的辦公環境以及餐飲、消費和健身活動場所;

*整體設備運行可靠,消費價格合理,物業服務優良;

*提供商務、會務、信息、咨詢等服務,全方位滿足寫字樓客戶需求。1.1.3客戶分析

**客戶群體包括業主、租戶、來賓、顧客、會員等,其中寫字樓客戶以白領上班一族為主,普遍素質較高、眼界寬廣,法律觀念和維權意識較強,對物業管理服務需求期望值較高,對環境、文化、環保、信息方面的要求與一般客戶群體亦有所不同;商場、酒店、酒樓和康體中心等客戶成分復雜,需求多樣化,其中經營者對營造繁華的商業氣氛需求突出,而消費者要求方便、舒適、悠閑、自在,這些與寫字樓注重的嚴肅尊貴氣氛很大差異,增大了大廈的管理難度,因此,根據不同的需求層次實施高質量,全方位的特色管理服務顯得很有必要。

1.1.4項目定位

**項目整體形象定位是:

現代、高效、環保、繁榮

*現代展示現代化、國際化的商務辦公形象。

*高效塑造進取、創新和富有效率的商務氣氛。

*環保樹立注重環保的文化內涵和社會形象。

*繁榮聚集湘江商貿氣氛,打造z商城亮點,注重社會效益和經濟效益。

1.2工作重點

1.2.1全方位整體經營

SS建設集團在本項目物業管理邀標活動中,其重要宗旨之一是選擇一家優質并真正是實力的物業管理企業,全面承接**物業項目的經營、管理和服務工作。

**集辦公商務、消費健身多種功能于一體,要滿足各種客戶的不同需求,要求物業管理公司在保證物業管理主項基礎上,提供綜合配套服務,包括租賃經營服務、會務服務、商務服務、信息服務、網絡設備維護及技術服務、汽車美容服務等。**在物業經營運作方面,積累了較多成功經驗。**若有幸接管**項目,將迅速組織專業力量,融合于該項目市場推廣活動之中,深入分析目標客戶服務需求,細致調整物業功能布局,從時間、市場、服務三個視角規劃和經營**優質物業,全面提升該項目的市場價值。

1.2.2大廈整體形象

通過環境形象與樓宇形象的控制,大廈設備和公共設施的管理,周邊治安和交通的控制與引導,物業管理服務人員的行為規范以及**專業形象的展示和物業文化氣氛的融合,塑造現代、高效、環保、繁榮的整體形象,為發展商SS建設集團和z市樹立物業管理優質品牌。

1.2.3樓宇設備管理

**設備先進,智能化程度高,大廈使用功能多樣化,要求24小時全天候保障設備運行萬無一失,這對物業管理公司設備管理的技術實力是重要的考驗。**擬在前期介入期間全面參與設備安裝、調試、熟悉設備特性,掌握運行規律;在正式運行后,確保電梯系統、供配電系統、給排水系統、消防控制系統、中央空調及通迅系統等關鍵設備運行正常。

1.3指導思想、管理模式、管理目標、獎懲措施

1.3.1指導思想:真誠合作、專業保障、長遠承擔

1.3.1.1真誠合作體現了**尊重客戶、依法經營一貫風格,重合同、講道德、守信譽,注意及時溝通和協調,真誠為**業主、客戶提供高水準專業服務,為社會創造價值。

1.3.1.2專業保障展示**"敬業、服務、創新"的企業精神,充分發揮公司IS09000質保體系、人力資源管理體系、財務預算及執行控制系統、物業管理制度以及專用物業管理軟件五大體系的巨大作用,組織專業力量,體現專業水準,保障專業效果。

1.3.1.3長遠承擔注重合作的即效性,更著眼于合作的長遠前景和綜合效益,力避急功近利、華而不實和短期行為。有階段計劃,更有長遠安排,將服務概念由委托管理期局部擴展到物業的使用壽命期,是物業管理人的應盡職責。

[經營型]物業管理模式

1.3.2工作模式:[經營型]物業管理模式

**物業管理行業道創[經營型]物業管理模式,在物業管理實踐中取得顯著效果。[經營型]物業管理模式的核心思想為:將物業管理的概念從一般運行、維護、管理提升到對物業整體項目全面的策劃、服務和管理層面,服務概念從委托合同期局部擴展到物業的使用壽命期,從而開發物為的功能潛力并提高使用效率,真正體現物業管理使物業保值、增值的社會功能。[經營型]物業管理模式在實際操作中,以物業管理主業為核心,以樓宇設備維護、改造為技術支持,以規劃物業功能、提高物業使有率為輔助手段,以配套項目的經營作為服務客戶的補充,形成全方位物業管理服務的綜合能力。

[經營型]物業管理模式在**具有廣闊的施展的空間。**強大的技術支持系統可以在設備管理方面發揮重要的保障作用;**豐富的經驗可以協助業主合理規劃、科學安排、適時調整,提高物業使用效能;**的綜合服務能力,在滿足服務需求中最具實力。

[經營型]物業管理模式在**的應用,可以提升大廈的無形資產,保障設備運行,提高物業的使用效率,明顯提升物業管理服務的附加值,并顯著降低物業運行的總體成本。

1.3.3管理目標承諾

1.3.3.1自接管之日起,三年內**達到全國城市物業管理優秀示范大廈要求,樹立**品牌形象。

1.3.3.2自接管之日起,第一年度內,實現物業管理客戶滿意率95%以上。

1.3.3.3入伙兩年內,配合發展商,力爭使大廈使用率達到80%。

1.3.4獎懲措施

在全面完成管理目標承諾后,由SS建設集團返還風隊抵押金并近風

險抵押金的金額數量予以**獎勵;在**每年完成各項管理指標后,SS建設集團按當年管理者傭金總額的20%予以獎勵;

**末完成管理目標承諾,**業主委員會扣除風險抵押金作為**懲罰;未完成當年指標,**業主委員會按當年管理者傭金總額的20%進行獎懲。

1.4**服務**的主要優勢

1.4.1經營優勢:提供[經營型]物業管理服務

**首創的[經營型]物業管理模式能開發所管物業的經營潛力和提高經濟效益,并通過對物業經營管理的統一策劃,使業主和客戶享受更全面和完善的物業管理服務。

**積累了深圳[中航苑](40萬平方米多功能物業群體)綜合性物業管理十五年經驗,業務令域涉及餐飲、休閑娛樂和汽車美容等,經營效益良好。**將物業經營和管理融為一體服務客戶的優勢在深圳、武漢、北京多個項目中得到充分體現。

1.4.2技術優勢:強大的樓宇設備管理技術支持

**積累十幾年高層樓宇機電設備管理經驗,集設計、安裝、維護、改造能力于一身,技術實力在物業管理行業首屈一指。**目前擁有高級工程師十余名,中級職稱技術人員四十余名以及百余名機電設備熟練維修人員。這支技術隊伍對各類物業基本設施由電梯、中央空調、供配電、給排水、消防系統、保安系統、計算機網絡系統、智能控制直至停車場自動管理系統均有完善的技術保障規范和豐富的實踐經驗,可以為**制訂高效率的設備管理方案,確保各項系統運行正常、維修及時,并有效延長設備的使用壽命。

**所屬的中航電梯公司是深圳眾多物業管理企業中電梯維修實力最強的企業,可以為**的21部電梯安全運行和維護提供全面的技術保障。

**技術優勢還體現在能根據**的實際情況,制訂有效的節能降耗措施,從而顯著降低物業運行能源費用。

1.4.3服務觀念:客戶想到,我已做到。

**久經市場競爭的洗禮,深諳物業管理待客之道,懂得:客戶沒有我們可以另請高明,而我們離開客戶則寸步難行。因此,在**經營理念中,將服務客戶作為最高原則,將客戶滿意作為工人業績評價的重要指標,以客戶滿意為起點,最大限度地滿足客戶需求。在這種理念支持下,**在員工隊伍中堅持不懈地強化服務觀念、市場觀念以及危機意識、質量意識和成本意識。正是由于員工團隊具備良好的服務觀念,近年來,在**所管轄的百余萬平方米物業中,重大投訴率均未超過千分之二。

1.4.4管理團隊,優中選優。

**于1995年確立了公司發展戰略:喚起全體員工的覺醒,強化基礎管理,全面參與市場競爭,積極穩健地拓展業務規模,創建中國物業管理行業的名牌企業。我們在實踐中總結、形成了富有特色的企業文化體系,包括敬業、服務、創新的企業精神、服務客戶最高原則的經營理念和創建中國物業管理行業名牌企業的發展目標。**是一個腳踏實地而志向高遠的集體,公司凝聚了一大批熱愛物業管理行業、抱有共同價值觀、重事業、能吃苦、"講團隊精神和服務意識的優秀骨干,這是**參與市場競爭最核心的優勢。本項目**將安排深圳七名專業人員,全力以赴,精心管理,組建卓越服務團隊,確保項目運作成功。

篇2:大樓裝飾工程施工組織總體設想

大樓裝飾工程施工組織總體設想

我公司將以雄厚的實力、豐富的管理經驗、一流的施工技術,充分利用人力、物力的優勢,嚴格管理、精心施工以確保高質量按期完成本項工程。為進一步開拓常州裝飾市場打下基礎。

為此,我們將作如下布置:

一、設立現場管理機構,我們將抽調我公司精干管理人員及工程技術人員,組成現場指揮機構。由有工程施工經驗的工程技術人員分別負責各工種、各項目的施工管理工作,實行層級責任制以實現施工現場網絡管理的高效、快速、為工程的質量、進度控制提供組織保證。

二、調來素質高、各專業配備齊全的熟練工人,組成實力強大的工程施工隊伍。這是保證高質、按期完成工程的基礎。

三、實行材料采購、運輸、質檢、保管接力式責任。考慮本工程材料的質量、工藝要求較高,相當部分的優質材料、新型材料、特殊材料的產地或加工場地在外省市,為保證質量或貨期,我們將采取如下措施:

1、利用我公司行業管理的有利條件,直接組織人員到有關廠家為本工程采購或加工。以減少中間環節,保證質量、保證貨期、降低成本。

2、現場成立材料組,負責材料接運和保管。

3、進場材料的質量檢查由現場施工質檢組會同甲方進行檢驗,不合格產品一律拒絕進場,實現工程質量的物質保證。

四、成立技術、工藝組。對本工程的重點項目進行足夠的指導、檢查和監督,并對全場施工技術和重點、難點進行指導和檢查。從技術上、工藝上保證工程的質量,保證工程的順利進行。

五、實行工程全面質量管理的制度。我們將從設計人員的素質、材料、施工機具、技術、工藝、管理制度、質量檢查、責任層級等與工程質量有關的方面均納入質量管理范疇,以高要求建立相應的管理制度(責任)。

六、設立現場財務組,負責對工程款的獨立管理,做到專款專用。并加強對工程成本控制。

七、設立安全檢查組,負責施工現場的治安、煙火管制、用電管理、高空或登高作業安全措施等管理,建立相應的管理制度。保證施工現場人、財、物的安全,保證工程的順利進行。

篇3:某裝飾工程項目總承包管理設想

裝飾工程項目總承包管理設想

我們將嚴格按照施工總承包合同,根據合同規定的范圍、權利、職責和義務,集中優勢,對合同范圍內的工程實行施工總管理、總協調、總進度控制,且全面負責整個工程的進度、工程質量、施工技術、場內標準化安全生產等管理工作。

為了有效地對本工程項目的施工進度、施工質量、文明施工等方面進行控制,順利實現預期制度的質量、進度、安全文明施工等的目標,我們在本項目施工工地建立起以項目經理責任制的總承包管理模式。項目部從施工計劃的協調,施工場地的綜合安排,施工工期工序搭接協調,施工質量的控制監督及施工現場的管理各方面對各分包單位進行管理。

我們作為總承包單位,嚴格遵循施工總承包合同要求,對本項目負總責,履行總協調、總控制的責任,為此,我們將組建由一級資質項目經理為首的總承包項目管理部,配備具有專業技術知識較強、組織協調能力高的同志任項目副經理,并設立專業性與階段性相結合的項目管理班子,從而對項目實行總承包管理。公司將為該工程項目提供必需的人員、專業技術,將全力為項目總承包管理提供動態的,必需的生產要素。

創"一流管理、一流質量、一流速度、一流服務"是我們的總目標,為了實現這一管理總目標,我們將努力做好以下工作:

1.1、組建最佳總承包項目班組,適應總承包管理要求。

根據本工程總承包管理需要及我們的經驗,組建總承包管理項目班子。領導班子的組織體系和人員配備注意突出下列兩個方面:

1、為確保本工程的順利進行,公司派駐現場代表,對項目總承包管理工作進行指導、協調,以利強化管理。

2、由于本工程工期緊,工藝要求高。為此將工程總管理、總協調、總進度控制作為關鍵工作。

1.2、認真做好施工準備,創造良好的施工條件

為了搞好總承包管理,確保安全事故為零,認真做好施工管理準備工作是非常重要的。

1、與設計單位進行全面接觸,為開展各項施工總承包管理打入技術經濟基礎。

(1)了解設計意圖和出圖情況,提出出圖要求,迅速全面掌握設計情況。

(2)編制審核概算,為編制施工總體方案打下基礎。

2、我們認真吃透設計意圖,認真制訂施工規劃、項目質量計劃,編制完善《施工總進度計劃》、《施工組織設計》提交業主審核。

3、認真全面地編制好上部結構施工、門窗安裝、水、電、風及專業設備安裝工藝和精裝潢施工工藝。

4、按施工總進度,落實總合同分解工作,會同業主/業主代表選擇好指定分包或專業分包隊伍,首先解決好建筑鋼結構、幕墻、裝潢、安裝施工的方案,對雙方確認的分包隊伍要進行全面考察,確認其管理能力和施工水平。

5、根據已定的總工期和業主確定的進度計劃,對施工條件、施工進度制定分項實施計劃,并提出有力的措施,從計劃管理上全面進行平衡協調,推行網絡計劃網絡管理,做到目標明確,措施扎實,實施有效。

1.3、認真落實各項規章制度

我們將制定施工、質量、技術、設備、物資、資料、安全、治安、現場標化等具體管理辦法,并認真予以落實和執行。

1、總承包管理班組人員必須按職責熟悉、并了解業主要求和明確的制度、規范。

2、分包合同中各項條款附件必須符合中華人民共和國所制定頒發的質量要求和規定,并應詳盡地與分包交底。

3、建立調度會、交底會、分析會和檢查考核制度,并建立資料檔案制度。

4、強化計劃管理,總進度計劃必須是反映總承包合同的全體內容,包括履行總承包合同所涉及的全部專業(分包),體現整個施工過程中搭接、交叉和整個施工過程協調關系,且保證業主對重要節點的要求,既具有科學性又有先進性。根據總進度要求,針對施工實際,督促、檢查施工準備、施工計劃和分包合同情況,檢查和平衡勞力、物資供應、施工機械的有關情況,檢查調節施工現場的平面管理,協調分包商之間的協作和配合,及時發現施工過程中的各種矛盾和調節施工中各個薄弱環節,及時修正計劃,實現對重要節點的控制使工程總計劃管理處于最佳狀態。

5、建立簡報制度,將工程情況及時通報各方,并建立總結制度。"拼搏、求實、創新、重譽"是我公司的企業精神。