寫字樓物業管理顧問的工作范圍及職責

物業管理顧問服務是以提高物業管理水平為宗旨,使業主獲取最高的回報率及業戶提供最為方便舒適的工作環境。

為配合Z寫字樓的交付使用及以后能使物業管理服務保持在較高的水平,我們建議由物業管理有限公司為Z寫字樓提供物業管理顧問服務,以使物業能夠順利交用,同時建立完善的管理制度。

我們的物業顧問工作將做如下安排:

一、前期物業顧問服務

物業管理雖然常常被視為房地產發展的延續和伸展,但在開業前已需要考慮到物業移交后的一切大廈服務,同時物業管理對物業的租賃具有重大影響。我們建議物業管理的前期工作應該盡快開始在這期間,物業管理顧問的主要工作是:

●協助組建物業管理公司,成立具有獨立法人地位的經濟實體。實行總經理責任制度,下設物業、財務、工程、保安、清潔環衛等部門。按照企業化、專業化、社會化和制度化的要求,以統一管理、綜合服務、自我運轉、自我發展、自我完善的目標及日后接管物業作出一切籌備工作,設立臨時辦公室及購買辦公設備等。

●審查設計圖紙,全面細致地反映物業管理賴以順利實施的各種需要,包括設定工作間、儲物間、職工食堂間等,以及從以往管理實踐經驗所知,在規劃設計上的各種問題和缺陷(例如配套設施、機電系統、安全保衛、垃圾處、消防設施及建筑材料等),提交設計單位參考和糾正,并且協助發展商對施工的監理。

●設定物業管理的法律規范,與發展商和律師共同草擬租賃合同、入戶守則、裝修規定及其他物業管理有關的法律文件,務求做好所移交的一切安排。

●選聘物料供應商及承包商,協商服務條款及簽訂合同。

二、物業管理計劃

一但我們被聘用后,配合物業本身的特點、當地法規、市場情況、社會因素和發展商的目標和承諾,我公司將:

●制定一套詳細的物業管理計劃,內容包括物業管理公司的服務范圍、營業方針、思想導向、勞動工資計劃、財務管理、行政制度、大廈管理、工程維修管理、衛生管理、綠化管理、治安管理、車輛管理、財產管理、考核制度、物業檔案、電腦系統與及其他特約服務等。

●編制開辦費預算及首年的管理預算、評定管理費及其他收費標準、押金及儲備金金額等,該項工作我們已提出草案,具體需和發展商進一步落實。

●編定崗位責任獎懲制度及規章制度。

三、人事管理

●協助制訂分期及整體物業管理員工編制,各級員工薪津,福利標準。

●協助制訂各級管理員工崗位責任及工作程序。

●協助招聘及聘用員工。

●根據相關法律法規制訂人事制度,員工守則及勞動合同。

●協助與勞動部門聯絡,安排有關員工聘用登記事宜。

四、員工培訓

●在物業交付使用前,協助物業管理公司聘用高級行政人員,物業經理及維修保養經理,配合市房地產管理部門進行培訓,取得相應的上崗證書,并盡快參與制訂物業管理規章制度。同時安排上述人員到相關物業作實習,了解及熟悉專業管理模式及運作。

●于交付使用前一個月,為各級員工安排短期上崗培訓,使他們能充分認識本身的工作職責及工作程序,同時灌輸其良好的服務意識及正確的物業管理概念和知識。

●安排各級員工進入物業內部實地訓練,配合物業交付使用期間,令物業管理工作能夠全面開展,為客戶及時提供高水平的服務。

●于物業交付使用后,安排重溫培訓班,務求員工服務素質,能達到既定之標準。

五、常規管理工作

Z寫字樓全部落成后將會是一個設備完善的新典范,物業管理公司遵照物業管理公約和租約為業主和租戶客戶提供管理服務、維護物業的價值和保障業主的整體利益。

這些工作包括:

●協助成立與業主和租戶聯絡并建立公關機制,接受業主和租戶對物業管理要求,不斷改善服務和擴展服務的項目與范圍。

●維持及不斷完善物業的管理服務機構、人力資源管理和行政管理。

●執行物業管理公約、租約、業主守則及其他規定,防止違建和違約行為。

●維修及保養管理:

-維持物業配套設施的維修和保養,長期設立大修、中修、小修、及翻修工程施工組織,保證所有設備的正常運作和延長物業的壽命。

-協助制定竣工驗收安排及保養期內之補修程序。

-協助制訂樓宇保養維修計劃,包括大修、中修、小修及翻修工程,編制修繕工程預算。

-根據大廈的設備裝置,協助選聘專業公司及承包商,進行定期保養維修。

-協助計劃24小時緊急維修系統,設立施工組織。

-協助制定公眾投標、驗收及付款程序。

●保安、消防系統及車輛管理:

-協助制訂或修訂值班守衛制度,設定工作崗位及編制,防止大廈發生罪案。

-協助聘用及訓練保安人員,熟悉大廈保安監察系統。

-協助制定交通管理措施,防止車輛亂停亂放。

-防止霸占公共地方,維持通道暢通及公眾安全。

●環境衛生、綠化管理:

-建立清潔工作標準及選購清潔用品及器材。

-確保大廈內外環境整潔、優美和舒適,制止亂丟、亂放、亂堆、亂倒,保持衛生和環境美化。

-安排專業清潔公司或招聘清潔隊伍,巡邏保潔,清理垃圾雜物。

-安排專業滅蟲公司定期為公共地方進行滅蟲工作。

-維持綠化及園藝服務,美化環境。

-審查大廈內外的招牌和指示牌的質量、形狀及位置,并且定期檢查,作必要的更新或改善。

-檢查公共照明系統的安全和運作,做必要的修理和更新。

●保險:辦理物業和附屬設備的財產保險,防避因自然或人為災害帶來的巨大的財產損失:

-協助檢定投保手續。

-協助為大廈公共地方及公共設施選定保險公司,安排購買財產保險和意外保險、勞工保險及公眾責任保險等。

●建立物業檔案,維護物業的完整和統一管理。

六、財務管理

●協助設立會計財務制度,包括各級員工的財務權限及支出批準程序,務求有效控制管理收支。

●按現行法規,制訂處理欠繳管理費及其他費用的程序,以確保穩定的管理收入。

●協助選用財務管理系統及收費形式,以便收取客戶管理費用、公共費用及追討費用等。

●協助設定帳戶管理結算方式及報表格式,編制財務使用管理文件。

●安排會計師作季度

審核。

●建立財務及住戶資料庫,以提供標準資料及財政狀況預測,作為未來發展及投資的根據。

●為物業開設必須的銀行帳戶,制訂有關收取費用安排。

●協助為管理資金并開設獨立銀行帳戶,負責管理資金。

●搞好財務管理,安排管理費的核收和使用,適當處理維修及儲備基金,為業主的長遠利益制定妥善的安排。

由于社會物質和精神文明的進步,物業管理公司將要面對租戶對管理服務需要高效率和不斷改進的要求。因此物業管理公司將會長期需要通過培訓、監察、管理審計和市場調研等方法和手段不停地自我完善,不時將物業管理計劃作出合理的調度和修改。為應付這些多元化和長遠的任務,貴公司可以籍著物業提供的物業管理服務,不斷維持高效率和高水平的物業管理服務,同時亦為貴公司帶來超卓的聲譽和長遠的經濟效益。

篇2:物業管理顧問人員行為規范

一、遵守公司各項規章制度、員工守則、行為規范、道德規范等。嚴格執行"德瀚公司"派駐顧問崗位職責,克盡職守、任勞任怨,積極主動、認真負責的完成各項任務。

二、服從上級領導的工作安排與任務部署,堅決執行上級指令,不得推諉、延誤、抵觸。遇到有意見分歧和出入,應采取溝通交流、協商解決的方式合理處理,不得吵鬧、背后詆毀、搬弄是非,以大局為重。

三、堅持執行"工作匯報制度",即周報、月報制度,每周、每月按規定向直接上級分管領導書面匯報工作完成情況與計劃安排;便于上級領導隨時掌握業務拓展的最新動向與形勢,及時提供指導與意見,調整業務策略或采取相應對策。

四、派駐項目顧問人員必須按委托方公司考勤制度準時上、下班,遵守委托方的日常管理規定,不做特殊人物,樹立德瀚顧問公司工作人員良好的職業形象與工作道德。

五、尊重委托方企業工作人員與企業管理風格,保持與委托方緊密的工作溝通與友好合作關系,在被派駐項目現場認真負責地完成各項工作任務,::為取得委托方各方面的認同而不遺余力。

六、在有突發緊急事件或有特殊事件時應在第一時間向公司上級主管領導如實匯報相關情況,分管上級對此應有明確意見與指導建議,在取得上級領導的明確指示下,派駐顧問人員應有足夠能力妥善處理好此等事宜。

七、派駐顧問人員因業務需要外出或因私必須臨時外出時(備注:時間少于一天),必須與委托方工作對接負責人溝通,征詢委托方的意見,同時注意必須不得影響到現場顧問工作的正常進行。

八、如需派駐顧問人員因工作需要或探親需用必須離開顧問現場時間達一天以上的,必須取得委托方相關負責人的同意,并在不影響正常工作進行的前提之下,再向公司上級領導電話請示,經批準后方可外出;同時對于項目團隊,必須留有至少1名顧問人員負責現場工作,不可同時外出或休假。

九、顧問人員如因在顧問項目所在地周邊范圍內進行業務拓展相關工作的,當日實在是無法按時趕回顧問項目所在地的,::需書面向公司提前呈送《外出申請單》或電話請示,將外出事由、相關事項、計劃安排、費用預算、預期目標等到內容明確說明,待分管領導與公司領導審核、審批同意后,方可出外。外出時間限定在周邊地區不得超過當天,原則上,要求顧問人員當日必須按時趕回顧問項目現場,不影響第二天的正常工作;較遠區域視路途遠近須請示直接上級領導批準后方可。嚴禁顧問人員憑借公務名義在外從事私人行徑。

十、經公司領導同意的外出拓展或公關工作,交通、食宿、應酬等支出費用按公司規定執行,先由顧問人員先行墊付或借款預支,回來后按公司規定報銷,超出標準部分由顧問人員自行承擔。

十一、顧問人員在外地派駐時時,必須保持與上級領導的密切聯絡與溝通,及時匯報工作的進行情況與相關事宜;遇到有特殊性事宜或計劃外費用支付情況時,必須向公司領導請示批準后方能實施,顧問人員不得擅做主張、自行其事。

十二、顧問人員派遣到委托項目所在地代表著公司形象,必須堅決維護公司的形象、信譽和利益,不得給公司造成任何事實上的損失(包括經濟與名譽等方面),否則,公司保留追究的權利。

十三、派駐顧問必須加強學習與創新進取,努力鉆研業務,持續提升專業素養與綜合工作能力。在公司授權范圍內能獨當一面,工作成效好,委托方評價高。

十四、公司會定期安排對派駐顧問人員進行工作檢查與績效考核,并依據檢查與考評結果,予以合理獎懲。

十五、派駐顧問人員應在保持與相關各方友好合作的前提下,還需保持必要合理的交往距離,注意外事禮儀與禮節禮貌,不得暴露本性,使對方輕視與不敬。

十六、派駐顧問人員

在委托方工作現場期間,不得做違法亂紀之事,損害公司利益與形象,由此所造成的一切后果,均由當事行為人自行承擔,公司不負任何責任。

十七、派駐顧問人員應加強團結合作,以良好的團隊精神展現在客戶面前,樹立"德瀚公司"務實、真誠、敬業的風格。

十八、公司提倡"團結、嚴謹、實干、負責"的工作作風,公司堅決不允許派駐顧問人員發生任何內部糾紛,必須從公司整體利益出發,無條件服從公司的統一管理與調度指揮。

十九、派駐顧問項目組實行"項目經理負責制",即:在公司領導授權下,在委托項目現場,顧問工作由派駐的"項目經理"全權負責,項目組其他成員必須接受項目經理的統一現場管理,不得推諉與不服從安排,從而影響公司顧問工作的正常進行,由此而導致的任何不良責任由當事人承擔。

二十、派駐顧問項目組在"經理負責制"的前提下,在現場工作提倡"群策群力、集思廣益、專業互補、敬業認真"的作風,發揮項目組的組織力量,共同努力,保質保量地完成顧問工作任務。

二十一、公司派駐顧問項目人員必須保守公司商業機密,不得在客戶與外人面前透露公司內情,如公司市場銷售、財務狀況、技術情況、設備運營狀態、人力管理、法律事務、領導決定等事項,或詆毀公司形象與信譽。

二十二、公司派駐顧問人員必須遵守《公司宿舍管理規定》,不得在宿舍內發生嫖娼、賭博、吸毒等不良行為,未經公司主管領導同意,不得私自容留非公司或非顧問人員直系親屬留宿,一旦發現,必將嚴懲,直至開除處理

篇3:瀚德物業管理顧問工作紀律準則

一、遵章守紀、嚴于律己、盡職盡責,不做"特殊員工"與"自由員工";

二、廉潔奉公、清白自身、光明磊落,不搞不正之風、歪門邪道;

三、實事求是、量力而行、誠實坦明,不夸大其辭、弄虛作假;

四、加強聯絡、積極溝通、友好協作,不搞"個人主義"和"幫派主義";

五、注重形象、言行得體、強化素養,不做有損公司、集體和個人形象之事;

六、營銷適路、策略合理、推廣有力,不違背顧問工作各項原則與行為規范;

七、樸實大方、真誠實在、穩健踏實,不華而不實、嘩眾取寵、脫離現實;

八、思路清晰、表達明確、行為妥當,不能言不由衷、夸夸其談、空洞縹緲;

九、言行一致、言出必行、守信守時,不能表里不一、言行不致、失信于人;

十、尊重上級、服從領導、團結同事,不能目中無人、自以為是、自成一體;

十一、及時匯報、工作請示、接受督導,不能自行其事、擅作主張;

十二、因公外出、勤儉節約、合理花費,不能講享受、講闊氣、大手大腳;

十三、遵守規定、費用報銷、層層把關,不能超標、超額、超范圍;

十四、方案實用、指導性強、專業水準高,不能照搬、照抄、不具使用價值;

十五、遵紀守法、遵循公德、剛正不阿,不做有違背道德與良知的不良之事;

十六、家庭和睦、尊老愛幼、公私分明,不做有負家庭與公司之事。