購物中心的定位和實施計劃

定義:什么是SM市場定位

購物中心努力使購物者感知的形象。購物中心在購物者心中的市場定位是受廣告影響的。

所有的開發(fā)商都希望他們開發(fā)的項目成功,但對國內(nèi)和國際大型連鎖商業(yè)設施的激增,SM開發(fā)商不得不思考:什么優(yōu)勢能使你的項目在市場競爭環(huán)境中立足一個正確的選址是至關(guān)重要的,但是經(jīng)常性的局限還有規(guī)劃限制,地塊的形狀,鄰街和其他競爭性因素等。

市場調(diào)研不能只停留在從出版物、行業(yè)報告、人口狀態(tài)等搜集數(shù)據(jù)。慣常方法是開發(fā)商自己進行實地調(diào)研去搜集市場數(shù)據(jù)來滿足調(diào)研目的。所有這些調(diào)研結(jié)論將被運用到SM策劃定位、構(gòu)思設計、店種組合和商品組合中。

在SM定位中必須要考慮的問題是:

1、商品線的寬度和深度

2、服務機構(gòu)和店鋪的數(shù)量

3、顧客服務的范疇

4、顧客服務的質(zhì)量

5、主流生活方式及發(fā)展趨勢

6、價格競爭性及敏感度

7、所處社區(qū)的標志及特性

8、環(huán)境及氣氛營造

開發(fā)最好及先進的SM理念,需要進行完整的市場研究和信息供給:

A市場細分數(shù)據(jù)-建立實地調(diào)研和案頭調(diào)研的依據(jù)

B競爭性數(shù)據(jù)

●目前供應商提供的商品及服務,以及在業(yè)界和SM中所用物業(yè)的特征

*市場上那些服務空白

*目前零售、食品、休閑娛樂設施的業(yè)績

*正在籌劃中造成直接和間接競爭的改造和新建商業(yè)物業(yè)

C現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)業(yè)績數(shù)據(jù)

●物業(yè)管理和服務標準

D立地和選址分析

E初選店址和競爭商業(yè)物業(yè)的比較分析

F市場戰(zhàn)略審查

*開發(fā)商專業(yè)市場團隊構(gòu)成/中、外

*市場團隊在項目團隊中的級別

*市場團隊的推介質(zhì)量/團隊的專業(yè)技術(shù)

*專業(yè)市場顧問的輸入

*市場顧問相對其他開發(fā)商的利益沖突

*已經(jīng)完成的市場調(diào)研/如果現(xiàn)有數(shù)據(jù)不足,市場可能被需要做進一步調(diào)研

三種主要的調(diào)研技術(shù)會幫助定位實踐:

●顧客隨訪

●小組深度訪談

●承租戶訪談

市場實施計劃

一個市場實施計劃是擬建購物中心發(fā)展方案,其中首先包括一個SWOT分析。隨后是項目的增值建議,最后是項目報告。

1.SWOT分析

●物業(yè)(零售、辦公樓和設施)屬性及物業(yè)主提供的服務

●價格策略(各種選擇組合、物業(yè)主的財務目標)

●招商策略(代理商、展示單元、直復營銷、戰(zhàn)略聯(lián)盟)

●宣傳推介(媒體、媒界關(guān)系、廣告計劃)

2.項目的增值建議●硬件(建筑設計及其舒適性)●軟件(物業(yè)管理能力及經(jīng)驗)

3.項目報告

(1)承租戶和顧客定位及描述

(2)店鋪組合及商品組合

根據(jù)上述分析結(jié)果,結(jié)合目前存在和準進入市場的項目,開始準備陳述SM的市場定位。然后描述目標承租戶及顧客的概況。最后根據(jù)已經(jīng)完成的研究結(jié)果,陳述店鋪組合及商品組合建議。

(3)建議及執(zhí)行

報告中項目的硬件和軟件將奠定該項目的質(zhì)量基礎,使該項目更具競爭性。設計概要將為項目開發(fā)提供設計構(gòu)思。該報告也將框架市場營銷和招商的基礎。

當前,在SM的開發(fā)、營銷和管理中,極少數(shù)開發(fā)商明確需要進行SM市場定位,并且能提供一個設計概要指導整個設計工作和開發(fā)團隊。大多數(shù)開發(fā)商把這項工作留給設計師,并且讓他們在沒有任何市場和承租戶背景資料的情況下進行開發(fā)設計。更糟糕的是如果他們不是商業(yè)物業(yè)設計師,或者這些項目沒有提供設計概要,其后果將出現(xiàn)不合理的店鋪空間構(gòu)造和混亂的設施布局,造成招商的障礙。這種情況下,如果建筑層柱已經(jīng)完工就異常困難更改,這種失誤的代價是驚人的,開發(fā)商可能因此中斷施工和物業(yè)推廣,以致項目開發(fā)成本嚴重超出預算。

為了避免不必要的損失,有經(jīng)驗的開發(fā)商在項目開發(fā)前期就成立市場營銷團隊和邀請有經(jīng)驗的商業(yè)物業(yè)營銷顧問來參與項目開發(fā)。這樣不僅使項目具備充足的理由在市場競爭中建立核心優(yōu)勢,而且還會具有超出顧客期望的完備基礎設施和服務確保開發(fā)項目的投資收益。

篇2:四輪定位:安全操作規(guī)程

1、升機前要確保在工作機器旁邊沒有危險。

2、每次開機前要確保系統(tǒng)使用狀態(tài),正確、正常和安全。

3、每次開機先接通穩(wěn)壓電源,打開開關(guān),將穩(wěn)壓電源連接到機頭上,可以開始使用。使用完畢,先將穩(wěn)壓電源開關(guān)關(guān)閉,然后再將與機頭的連線斷開。

4、舉升操作時不許斷開安全保護裝置。

5、服用麻醉劑、酒或藥物后的人員,嚴禁操作本設備。

6、電腦四輪定位儀為專用設備,不得移做它用。車輛進出工位必須有準駕資格的人員操作。

7、只能由良好的專業(yè)培訓和教育可靠的操作人員操作使用,堅決杜絕違章操作。

篇3:餐飲人事管理定位規(guī)程

對于酒店來說、人員流動比較大、在管理方面一定不能有半點的馬虎、人員管理我有以下幾點

1、管理的統(tǒng)一,現(xiàn)在有好多酒店管理的方式就是只要服務員不好就開罰單、但是有的主管說這衛(wèi)士不干凈罰10元、明天那個主管來查衛(wèi)生說不干凈罰30元、后天經(jīng)理來查衛(wèi)生部干凈罰20元、這樣的管理讓我們?yōu)樗齻兞髁艘话押埂⒛阏f你們做領(lǐng)導的決策都不統(tǒng)一、叫我們底下的服務員怎么可以做的好

2、管理力度、按道理來說我們服務員大部分都是女孩子、應該比男孩子好管理一些、但是我最近半個月發(fā)現(xiàn)后臺的廚師的管理的力度真是沒有話說、可是看看前臺的管理呢自由散漫,服務中途脫節(jié)、包廂服務流程跟不上。大聲喧嘩、站位東倒西歪、領(lǐng)導說一句服務員可以頂三句、為什么呢比如說、傳菜部因為工資推遲沒有按時發(fā)放、下午都沒有來、統(tǒng)一罷工,但是經(jīng)理的處理方式讓我大吃一驚、電話通知他們回來安排廚房燒幾個菜,給他們吃了,叫他們好好的上班,工資明天就發(fā),最后就這樣的處理,這有力度嗎以后不管有什么事都罷工,我給你們個建議,要是你們這樣做、員工自由散漫不是員工的錯、是你們上級領(lǐng)導的錯,這樣情況在有條件的情況下。全部開除。工資不發(fā)放《酒店要是因為他們罷工導致?lián)p失、可以通過司法部門》如果在人員卻少的情況下、把帶頭的兩個開除、給底下的員工做思想工作。這叫殺雞給猴看、你們那樣的處理方法就像幾個人毒打一個人,導致死亡,司法部門抓住他們,和他們談談心,以后不要這樣做了,叫他們回去好好做人,就沒有事了,那樣國家還不造反了

純屬個人意見

前輩見諒牛俊