樓宇交付使用,是物業(yè)管理公司接管樓宇的一項重要工作。如果疏忽大意,對工作存在的缺陷未能在接管物業(yè)前整改完畢,接收后交付租戶時,必將引致投訴,這不但影響發(fā)展商和物業(yè)管理公司的形象,而且還影響到日后的經(jīng)營業(yè)績。因此,必須慎重對待。

一.物業(yè)移交包括三個步驟:

(一)由施工單位在工程竣工后交付發(fā)展商(房產(chǎn)公司);

(二)由發(fā)展商向管理公司移交;

(三)**步行街管理公司向租戶移交使用。

這個階段的工作通常逐個單元向租戶進行交鋪,工作量大,要求認真細致地進行。實際上,大多數(shù)物業(yè)的交接工作是在工程基本完工,而且尚未辦理竣工驗收時進行的,必須注意處理好以下問題:

1.會同房產(chǎn)公司代表、施工單位代表認真對工程質(zhì)量進行檢查,存在問題做好記錄,三方代表簽字確認,并由房產(chǎn)公司督促施工單位限期整改;

2.整改完畢,三方代表檢查確認合格,可以辦理移交手續(xù),管理公司可以接收鎖匙。

(四)物業(yè)交收流程圖

二.開發(fā)商向管理公司移交物業(yè)規(guī)程

(一)開發(fā)商向管理公司移交物業(yè)流程圖

(二)機電設備(設施)接管驗收規(guī)程

1.接管驗收應具備的條件

1)機電設備(設施)安裝施工完畢;

2)機電設備(設施)系統(tǒng)調(diào)整試驗合格;

3)機電設備(設施)系統(tǒng)滿足大廈使用功能。

2.接管驗收安裝施工單位(廠家)應提交檢索的技術(shù)資料

1)竣工圖(包括平面圖、設計說明、原理圖、接線圖);

2)圖紙會審記錄;

3)竣工驗收證明文件;

4)機電設備(設施)安裝施工工程合同及開工、竣工報告;

5)工程設計變更通知及技術(shù)核定單位(包括質(zhì)量事故處理記錄);

6)機電設備產(chǎn)品說明書、合格證、調(diào)試方法、備品備件及專用工具清單;

7)安裝技術(shù)記錄;

8)調(diào)整試驗記錄。

3.接管驗收項目和標準

1)接管驗收項目:

A.高低壓配電設備系統(tǒng);

B.應急發(fā)電機組設備系統(tǒng);

C.消防設備(設施)系統(tǒng);

D.電話、電視、影音系統(tǒng);

E.中央空調(diào)供冷系統(tǒng);

F.給排水系統(tǒng);

G.保安監(jiān)控、巡更系統(tǒng);

H.電梯運輸系統(tǒng);

I.樓宇辦公設備及燈光自控系統(tǒng);

J.車場自動收費系統(tǒng)

K.環(huán)保系統(tǒng)

2)接管驗收標準(略)

4.進行接管驗收的程序

1)協(xié)商約定:

A.安裝施工單位(廠家)書面向發(fā)展商提出驗收移交申請,由發(fā)展商致函聯(lián)同**物業(yè)服務有限公司進行驗收接管,并按委托合同提供驗收接管應驗交的全部資料。

B.**物業(yè)服務有限公司協(xié)助發(fā)展商審驗提交的全部資料,如具備條件,在15日內(nèi)由發(fā)展商簽發(fā)驗收通知并約定時間。

2)現(xiàn)場檢查驗收:

A.組織驗收小組,驗收小組由發(fā)展商工程部、監(jiān)理公司、物業(yè)公司工程部組成,按專業(yè)分工制定《驗收交接記錄表》。

B.會同安裝施工單位(廠家)對機電設備(設施)質(zhì)量和使用功能進行驗收。

a.預驗收

驗收小組對設計圖紙、設計變更、竣工圖、設備清單進行預驗收,對機電設備(設施)進行質(zhì)量和使用功能的檢驗。同時,還要重點驗收設備規(guī)格、型號、容量、制造廠并清點數(shù)量,安裝位置等。

在驗收中檢查出不符合標準的項目,提出書面的《機電設備(設施)驗收整改通知書》返回安裝施工單位(廠家),并在約定時間內(nèi)由安裝施工單位(廠家)進行整改。

對驗收中的單獨設備進行試運轉(zhuǎn)驗

收。主要驗收設備的安裝質(zhì)量和運轉(zhuǎn)中設備的主要技術(shù)指標,對不符合指標的,及時提出書面意見,要求安裝施工單位(廠家)重新調(diào)試,要達到規(guī)定的要求。

預驗收后形成一份預驗收報告,交公司總經(jīng)理審查。

b.正式驗收

預驗收中提出的項目落實后,驗收小組要進行檢查、驗證。如整改合格,則進行正式的接管驗收。

一是圖紙與設備規(guī)格型號、數(shù)量符合;二是機電設備的實際安裝位置與設計安裝位置符合;三是設備包括設施連接的整個系統(tǒng)的技術(shù)性能,應與設計的功能符合。驗收結(jié)果記錄在《驗收交接記錄表》中。

對機電設備(設施)進行驗收,重點放在預驗時已記錄在案的問題方面,其結(jié)果也記錄在《驗收交接記錄表》中。

各專業(yè)人員根據(jù)驗收的情況,寫出機電設備工程驗收報告,驗收小組根據(jù)驗收報告,作出綜合性驗收評定及意見書,并將驗收報告送公司總經(jīng)理審批。

公司總經(jīng)理代表**物業(yè)服務有限公司同安裝施工單位(廠家)進行正式移交,簽署接管文件,接收機電設備(設施)管理權(quán)和相關資料。

有關驗收結(jié)果文件,質(zhì)量問題的處理約定文件均作為接管文件的一部分作為物業(yè)委托管理合同的有效文件。

所有機電設備(設施)在驗收合格后,安裝施工單位(廠家)都應簽署一份設備(設施)的三包保修協(xié)議交給**物業(yè)服務有限公司備案。

三.商鋪內(nèi)部驗收規(guī)程

(一)成立驗樓接收小組

由工程部、客戶服務中心共同組成驗收樓宇小組,具體分工如下:

工程部、客戶服務中心、負責對樓宇進行驗收,于驗收后由客戶服務中心聯(lián)系清潔公司負責對樓宇進行一次全面之開荒清潔,安防組負責對已接管之樓宇實施成品監(jiān)護。

1.商鋪驗收安排

檢查項目負責檢查部門備注

1)商鋪內(nèi)所有門匙;

2)裝修標準

3)卷閘門、玻璃門、窗

4)水電表及讀數(shù)客戶服務中心清點、接收鑰匙,查看是否符合裝修標準,抄錄水電表讀數(shù),詳細登記各項遺漏工程

1)單元土建質(zhì)量

2)給、排水系統(tǒng)

3)室內(nèi)配電箱

4)各種插座、燈具

5)消防系統(tǒng)

6)空調(diào)、排風工程部細致檢查各項設施、設備,是否能夠正常運轉(zhuǎn)、使用,是否達到質(zhì)量標準。

(二)檢查要點

1.卷閘門:

①升、降靈活;②門框、門扇無變形、刮花;③使用無異常聲音;④各部位螺釘齊全;⑤門鎖質(zhì)量合格,開門、鎖門靈活;⑥門面干凈無污垢;⑦關門后,門扇與門框間的縫隙不得大于2

篇2:科技園商鋪收鋪裝修守則

科技園之商鋪收鋪裝修守則

1.序言

歡迎貴租戶選擇在**科技園之商鋪大展鴻圖,本商場將以專業(yè)水準管理,本守則是協(xié)助貴鋪盡早裝修妥當,以便駿業(yè)宏開而編寫,敬請細讀。

2.租約

各商戶遵守一切租約所定下之條文明、和一切規(guī)則,各商戶必須簽妥租約及完成有關手續(xù)。

3.裝修手續(xù)及圖則

租客需于裝修工程開始前,向**科技園管理中心中交下列詳細圖則,并獲得業(yè)主局面批準后,方可進行裝修工程:

3.1詳細的鋪位平面圖,并詳述裝修用的材料。

3.2詳細的鋪位立視圖,并詳細展示店鋪招牌的設計。

3.3天花圖并說明所用天花種類及燈飾的分布。

3.4詳細的機電圖及規(guī)格,并需展示電氣、冷氣、消防、水務、天線、電話或其他裝置之設計,為使裝修工程順利開展及避免不必要的時間阻滯,租客須盡快呈交上述所列圖則,所有裝修工程必須依據(jù)已批準之裝修圖則進行,而以后的改建工程須得業(yè)主書面批準后方可進行,有關裝修事項之查詢,請與管理中心聯(lián)系。

4.認可的承造商

租客于安裝冷氣、消防、水務或其他有關商鋪結(jié)構(gòu)之工程時,必須聘用業(yè)主所認可的承造商,租戶須負起聯(lián)絡該等承造商及施工安排的責任。

5.交鋪

當租客簽妥租約及繳交按金后,租客可到管理中心安排收鋪程序。

管理中心職員將陪同租客檢查鋪內(nèi)之各項設施,檢視后,租客須簽收此等設施均為完整無缺,并負責保安此等設施直至租期完結(jié)。(參考附件一)

5.1緊急聯(lián)系人

租戶于裝修工程開始前,填寫一份租戶聯(lián)絡資料表格(見附件二),連同工程判頭資料(見附件三)一并交回管理中心。

5.2泥頭按金

為免構(gòu)成火警危險及保持環(huán)境衛(wèi)生,租戶及承造商必須自行清理鋪內(nèi)之裝修廢料及泥頭垃圾等,為保證此等廢料之清理,租戶于裝修前須繳交泥頭費按金,在裝修完成等廢料清理后,此按金發(fā)還租戶,但不附帶任何利息。(見附表四)

5.3臨時電力供應

大量用電租戶必須自行申請臨時電表,以便裝修工程之展開,而其他租戶于裝修期內(nèi)如要借用公眾電力供應,須先向管理中心申請安排,有關供電之細則可向管理中心垂詢。(見附表五)

6.租戶之裝修判頭

6.1判頭的資料

租戶須于裝修工程開始前,向管理中心填報有關的裝修判頭名字及聯(lián)絡電話,并委托一位地盤代表,此位代表必須全日駐守地盤監(jiān)管裝修及遵守管理中心所定之規(guī)則,以便遇有任何事故發(fā)生時,易于聯(lián)絡和處理。

6.2工作證

裝修期內(nèi),為易于控制及避免閑雜人等出入,租哀悼的地盤代表將負責有關工作人員的管理及每日向管理中心填報工作人數(shù)及領取臨時工作證,待工程完竣后必須將工作證交回管理中心,若有遺失每張罰款五十元正。

6.3裝修時間為每日上午八時三十分至下午六時,遇有需要時,可向管理中心延長時間。

6.4裝修圍板

租戶的裝修工程對鄰近租戶或其他人仕有所影響時,如聲浪太大,環(huán)境污染等,租戶須裝設行當?shù)膰逡詼p低影響。

6.5裝修判頭的紀律

判頭的雇員必須遵守管理中心所指定的守則及管理中心職員或保安之指示,判頭及雇員可使用指定的公共設施,任何錯誤使用或損壞,租客必須賠償。

在商鋪范圍內(nèi)不準騷擾他人,不可將工具、廢料或雜物堆放在公共地方、走廊及出入口。

6.6裝修材料的搬運

承建商必須遵守由管理中心所定之守則,上落貨時,不阻塞交通。

6.7保險

租戶必須購買雇員賠償保險及第三者保險,并于裝修工程開始前,向管理中心展示保單。

租戶若須任何詳細資料,歡迎向**科技園管理中心聯(lián)系。

篇3:營運內(nèi)部商戶收鋪操作流程

營運內(nèi)部針對商戶收鋪操作流程

一、接收招商提交營運商戶資料:《移交商戶資料記錄表》

二、營運部操作流程:

①了解合同狀態(tài)

②熟悉合同內(nèi)容及相關細節(jié)

③根據(jù)《移交商戶資料記錄表》主動聯(lián)系商戶,通知商戶已由營運負責往后相應工作

④根據(jù)招商與商戶洽談的鋪位平面制定范圍完成合同上的交付場地標準,核準用電量或要求商戶提供用電量配置(須建隔墻、改造等事宜需制定《工作聯(lián)系函》提交李總審批后轉(zhuǎn)送項目部配合面完成,各系統(tǒng)接駁口則發(fā)函于工程部配合完成。)

⑤根據(jù)合同要求的已間隔完成的鋪位范圍,預約商戶完成《鋪位面積確認書》

⑥與商戶溝通商鋪裝修圖紙設計及裝修要求,提供該樓層商鋪范圍的各系統(tǒng)CAD電子版圖紙供商戶作圖紙設計參考,提供《店鋪裝修提交圖紙列表》供商戶作為圖紙要求參考

⑦根據(jù)完成的《鋪位面積確認書》督促商戶繳清相應的鋪位押金等款項,跟蹤督促商戶繳清相應款項后,跟蹤場地交付校準的完成進度

⑧督促商戶提交相應的商鋪設計圖紙(一式三份),填寫《客戶報裝審批表》連同商戶提交的圖紙(圖紙上需商戶簽名確認)給到工程部、安全部以及公司領導審核圖紙,并完善圖紙修改及補充,預約商戶辦理收鋪及裝修等工作

⑨商戶辦理進場收鋪裝修,

(1)與商戶確認場地交付標準并完成填寫《收鋪確認書》,并把原件提交財務部,營運內(nèi)部留復印件存檔,若收鋪時有遺留未完成的需填寫《遺留工程記錄表》跟蹤督促完成落實

(2)提供商戶相關裝修參考資料《z新天購物中心現(xiàn)場管理規(guī)定》、《商場裝修服務手冊》《z新天購物中心各項服務收費一覽表》

(3)商戶與裝修施工負責任需填寫:《確認書》、《z新天購物中心商鋪裝修要求說明》、《商戶裝修承諾書》、《施工裝修委托書》、《施工承諾書》、《客戶授權(quán)書》、《進場施工安全保證書》、《消防及安全責任書》、《消防責任人登記表》,若商戶需要加班趕工裝修需填寫《裝修期間加班申請表》,若商戶需要裝修期間涉及動火作業(yè)的需填寫《動火許可證》并給到工程部、安全部消防部審批完成后把原件給到安全部,由安全部負責張貼在商鋪顯著位置,營運部留復印件存檔

(4)與商戶及裝修負責人詳細溝通解說關于每月相應費用的繳交、相關證照辦理、裝修時現(xiàn)場管理、用電用水、材料要求和出入細節(jié)、人員出入管理、垃圾堆放及處理、消防要求等細節(jié)

(5)完成以上手續(xù),由營運部填寫《施工許可證》,并蓋章簽發(fā)到安全部,由安全部負責張貼商鋪顯著位置,營運部留復印件存檔

⑩裝修期間,商戶裝修期間涉及到廚房防水試水、封天花安裝、管道試壓的,營運部需組織工程部相關負責人、安全消防部相關負責人進行隱蔽工程驗收并填寫《隱蔽工程驗收記錄表》營運部存檔,跟蹤在日常裝修巡查中的相關整改完成情況

?裝修竣工,重點對于鋪內(nèi)消防、廚房防水、隔油排污、油煙處理等著重驗收,要求商戶如有根據(jù)原裝修設計圖上有現(xiàn)場實際改動的如平面、各系統(tǒng)線路等的,需提交實際裝修竣工圖紙,組織工程部、安全消防部相關的負責人根據(jù)圖紙進行竣工驗收并填寫《裝修竣工驗收表》,如有涉及相關竣工驗收時的整改,跟蹤督促落實完成后組織相關人員進行復檢

?開業(yè)申請,商戶需辦理齊備相關證照,完成裝修竣工驗收時的遺留整改,辦理POS機,領取《營業(yè)員手冊》、《消防安全手冊》、銷售小票、價簽、安裝一體化收銀機及系統(tǒng)對接,辦理員工出入證。前期的費用清繳,由商戶填寫《開業(yè)申請表》于營運部相關負責管理該商戶的人員填寫具體情況后提交營運總監(jiān)及公司領導批復。

證照、POS機辦理手續(xù)流程:

(1)營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證等經(jīng)營證照:由營運部提供我司營業(yè)執(zhí)照、房產(chǎn)證、授權(quán)書及位置平面圖等證明文件資料,給予商戶,商戶自行至工商稅務等行政機構(gòu)進行辦理。

(2)開通固話、寬帶業(yè)務:商戶若以公司形式辦理,則需提交營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、法人身份證復印件等資料給予電信公司,私人形式則提供身份證復印件予以電信公司(聯(lián)系人:z經(jīng)理,聯(lián)系電話:zz)電信公司相關負責人直接聯(lián)系商戶進行相關手續(xù)辦理,安排施工安裝工作。

(3)開通管道燃氣業(yè)務:商戶若以公司形式辦理,則需提交營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、法人身份證復印件等資料給予燃氣公司,私人形式則提供身份證復印件予以電信公司(聯(lián)系人:z小姐,聯(lián)系電話:zz)燃氣公司相關負責人直接聯(lián)系商戶,確定管道燃氣位置,進行相關手續(xù)辦理,安排施工工作。

(4)POS機辦理:商戶提交營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、法人身份證復印件、工商銀行銀行卡卡號及開戶行地址給予銀行,(聯(lián)系人:z小姐,聯(lián)系電話:1z)工商銀行將在7個工作日內(nèi)安排完成辦理發(fā)放POS機手續(xù)。

注:以上未詳事宜可請示營運部總監(jiān)商量決定。