別墅物業房屋維修管理規定

物業的維修管理是物業管理中的基礎性工作。它包括兩大部分內容,其一為房屋的維修管理,其二為房屋設備管理。物業的維修管理對象是物業本身,其管理的目的是為了物業的保值和增值。

一、房屋維修管理

房屋維修管理又稱房屋修繕管理,它是指物業管理機構的房屋管理與修繕部門對其所經營管理的房產,進行修繕技術管理。具體內容包括:房屋的安全檢查,房屋維修的施工管理,房屋修繕的行政管理以及房屋的日常保養等內容。在物業管理過程中,搞好房屋的維修管理,不僅有利于延長房屋的使用壽命,增強其使用的安全性能,也有利于美化環境,使物業管理企業在用戶心中建立良好的形象和信譽,從而促進物業管理行業的發展。

(一)房屋維修管理的內容

1.房屋的安全檢查。房屋的安全檢查是房屋使用、管理、維護和維修的重要依據。定期和不定期的對房屋進行檢查、隨時掌握情況,不僅可以及時發現和防止危險情況的發生,而且還為房屋維修管理提供依據,以延長房屋壽命。

2.房屋維修施工管理。物業管理機構應根據所掌握的房屋完好情況,編制每年的修繕計劃并安排修繕資金,審核修繕方案。在施工過程中,應注意保證修繕施工質量并降低成本,對于一些委托施工項目,物業管理部門應嚴格對其施工質量進行監督,以保證用戶的使用安全。

3.房屋修繕的行政管理。根據我國有關的法規規定,房屋修繕是房屋所有者應當履行的責任。因使用不當或人為造成房屋損壞,應由行為人負責修復或給予賠償。對于房屋所有者或房屋修繕責任者不及時修繕,或者在房屋修繕時,遭到使用人或鄰人等借故阻撓,或發現有可以導致房屋發生危險情況出現時,房管部門可采取排險解危的強制措施,費用則由當事人承擔。

此外,對于異產毗連房屋的修繕,將依照《城市異產毗連房屋管理規定》承擔責任。

(二)房屋完損等級的評定

物業管理機構需定期或不定期的對房屋的完損等級進行檢查和評定,以便進一步制定房屋的修繕計劃及修繕實施方案。房屋的完損等級是指對現有房屋的完好或損壞程度劃分的等級,即現有房屋的質量等級。評定房屋的完損等級是按照統一的標準、統一的項目、統一的評定方法,對現有整幢房屋進行綜合性的完好和損壞的等級評定。這項工作技術性強,既有目觀檢測,又有定性定量的分析。目前,我國對房屋質量的評定,是以原國家城鄉建設環境保護部1985年制定頒布的《房屋完損等級評定標準》作為依據的。

1.房屋完損等級標準。一般按房屋的結構、裝修、設備三個組成部分的完好、損壞程度分為五個等級標準。

(1)完好房。指房屋的結構構件完好,裝修和設備完好、齊全完整,管道暢通,現狀良好,使用正常;或雖個別分項有輕微損壞,但一般經過小修就能修復。

(2)基本完好房。指房屋結構基本完好,少量構部件有輕微損壞,裝修基本完好,油漆缺乏保養,設備、管道現狀基本良好,能正常使用,經過一般性維修即可修復。

(3)一般損壞房。指房屋結構一般性損壞,部分構部件有損壞或變形,屋面局部漏雨,裝修局部破損,油漆老化,設備管道不夠暢通,水衛、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺,需要進行中修或局部大修更換零件。

(4)嚴重損壞房。指房屋年年失修,結構有明顯變形或損壞,屋面嚴重漏雨,裝修嚴重變形、破損,油漆老化見底,設備陳舊不齊全,管道嚴重堵塞,水衛、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴重損壞,需要進行大修或翻修、改建。

(5)危險房。指房屋承重構件已屬危險構件,結構喪失穩定和承載能力,隨時有倒塌可能,不能確保使用安全的房屋。

2.房屋完損等級的評定方法。一般根據房屋各個組成部分完報程度綜合評定。

(l)房屋的結構、裝修、設備等組成部分各項完損程度符合同一個完損標準,則該房屋的完損等級就是分項所評定的完損程度。

(2)房屋的結構部分各項完損程度符合同一完損標準,在裝修設備部分中有一、二項完損度下降一個等級,其余各項仍和結構部分符合同一完損標準,則該房屋的完損等級按結構部分的完損程度來確定。

(3)房屋結構部分中非承重墻與樓地面分項完損程度下降一個等級完損標準,在裝修或設備部分中有一項完損程度下降一個等級完損標準,其余三個組成部分的各項都符合上一個等級以上的完損標準,則該房屋的完損等級可按上一個等級的完損程度來確定。

(4)房屋結構部分中地基基礎、承重構件、屋面等項的完損程度符合同一完損標準,其余各分項完損程度可有高出一個等級的完損標準,則該房屋完損等級可按地基基礎、承重結構,屋面等項的完損程度來確定。

3.房屋完好率及危險率的計算。房屋的完損等級一律以建筑面積為計量單位,評定時則以幢作為評定單位。房屋的完好率是房產經營與管理單位(包括物業管理企業)的一個重要技術經濟指標之一,它是完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和。

(三)房屋維修的施工管理

1.房屋維修工程的分類。根據房屋的損壞程度并按房屋維修的性質,可以分為小修、中修、大修、翻修及綜合維修五類。

(1)小修工程(零修工程或養護工程)。指及時修復小損小壞,以保持原來房屋的完損等級為目的的日常養護工程。這類工程項目簡單、零星分散、量大面廣、時間要求緊迫,一般可以根據房管人員掌握的情況組織計劃維修,也可以根據用戶申報組織零星的維修。小修工程工程雖小,但關系到用戶的使用便利,眼務性很強,因此必須及時修理,力爭做到水、電、暖、衛、氣零修不過夜,土建零修三日內有結果。小修工程的年均費用應為所管房屋當時造價的1%以下。

(2)中修工程。指房屋少量部件已損壞或已不符合建筑結構的要求,需要進行局部維修,在維修中只牽動或拆換少量主體構件,而保持原房屋規模和結構的工程。這類工程的特點是:工地較為集中,項目較少,工程量較多,帶有周期性。如屋面的局部面層重做,整幢樓門窗整修等工程。中修工程適用于一般損壞房屋,一次費用在該建筑物同類結構新建造價的20%以下;中修后的房屋,70%以上必須符合基本完好或完好房的要求。

(3)大修工程。指房屋主體結構大部分嚴重損壞,無倒塌或局部倒塌危險的房屋;公用生活設備(包括上、下水,通風、采暖等)必須進行拆換、改裝、新裝的工程。這類工程一般需要牽涉和拆換部分主體構件,但不需全部拆除,此外工程的地點集中,項目齊全,具有整體性。大修工程還常常和房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用條件相結合。大修工程往往適用于嚴重損壞的房屋。房屋大修后應達到基本完好或完好標準的要求。大修工程所需費用應在同類結構新建房屋費用的25%以上。

(4)翻修工程。指將原來房屋全部拆除后,另行設計,在原地或移動后更新建造的工程。當原有房屋已失去修繕價值或因自然災害等因素房屋不能繼續使用時,往往采用翻

修的方式。翻修工程應盡量選用原房屋構件和舊料,其費用應低于同類結構的新建房屋。翻修后的房屋必須符合完好房屋標準的要求。

(5)綜合維修工程。指成片多幢的樓房或面積較大的單幢房屋,大部分嚴重損壞,進行有計劃的成片維修和為改變該片(幢)房屋的面貌的維修工程,也就是指大、中、小修一次性應修盡修的工程。綜合維修后的房屋必須符合基本完好房或完好房屋標準要求,其費用應控制在該片(幢)建筑物同類結構新建造價的20%左右。

2.維修工程的施工管理。

(1)編制維修計劃。物業管理機構每年應根據對查勘鑒定結果,編制維修投資計劃與維修施工計劃。

維修投資計劃往往是廣大用戶關心的重大問題。物業管理機構必須制定并提高年度維修投資計劃,并報業主管理委員會(或單個業主)審批后方可實施維修。維修的資金來源于物業的委托人(業主或使用者),對于多業主的物業,則需要按產權人份額比例分攤。

維修施工計劃,應根據批準的維修投資計劃而制定。具體內容應包括:施工總工期、總進度計劃、階段進度計劃以及施工方案。

(2)落實施工隊伍。物業管理機構一般不設龐大而專業化的維修隊伍,僅能完成一些小修任務,對于中修、大修工程一般都是專包給專業的施工隊伍,物業管理機構則作為甲方對施工隊伍進行管理。

維修施工隊伍的選擇,最好也應采取招投標的方式擇優錄取,以便保證以較少的投資取得較好的維修效果。為了明確雙方的責、權、利,一旦選定專業施工隊伍,物業管理機構應與之簽訂施工合同,避免發生維修內容及要求不清等問題。

(3)施工過程的管理。物業管理機構在施工過程的管理中,相當于工程監理的角色,故而應按合同對施工中的進度、成本、質量進行嚴格的控制,以確保維修工程按合同中規完的工期、質量標準及合同造價完成。在施工中,應嚴格把握住原料質量、施工質量、關鍵工序的施工時間以及進度款等關鍵控制因素,從而確保維修工程達到較為滿意的施工效果。

篇2:房屋維修管理制度范例

房屋維修管理制度

1.0本公司的房屋維修計劃及維修手續依照本規程執行。

2.0本規程中的維修是指辦公樓及公司其他建筑物的增設、改造和更新。

3.0維修工作的責任人為行政辦主任及物業管理公司經理。

4.0責任人負責制訂所屬財產等的維修計劃,依據維修計劃和預算,組織施維修業務。

5.0辦公室協助責任人,組織、協調維修工作。

6.0財務部協助責任人,編制綜合維修預算,檢查執行預算與實際維修費用是否一致。

7.0維修計劃的確立

7.1責任人在進行維修前,應向辦公室提交維修計劃。

7.2辦公室確認有必要后,并請示公司主管后,作出具體的指示。

7.3辦公室從技術的角度對維修計劃的內容進行審查,提出投資計劃,交財務部經理審查。

7.4財務部經理依據該計劃,編制資金計劃。

7.54000元千設備投資計劃和資金計劃的由副總經理審批,超過4000元由總經理裁定,超過1萬元的維修項目,須交董事會審議。

8.0維修的實施

8.1對核準的維修項目,責任人和相關部門組織討論具體的維修工程方案,并制訂出詳細的實施計劃,提交給辦公室主任和財務部經理后,組織實施。

8.2緊急性的維修工程,不需要辦理上列手續,直接由責任人與辦公室主任協商后,組織實施。

8.3當責任人制訂的詳細實施計劃的內容、期限和預算,與預算投資計劃有顯著差別時,應按第8.1所列程序,修訂投資計劃。

9.0維修的監督與審查

9.1維修實施后,如維修內容、期限、預算等需要作重要變更,或需追加預算時,經責任人與辦公室主任協商后,提交工程變更或追加預算申請。

9.2辦公室主任應從技術角度對上述申請作出審查,編制設備計劃修正案,提交財務部經理審查。

9.3維修計劃和資金計劃的修正案超過4000元,由總經理裁決,超過1萬元,由董事會審議。

10.0責任人應及時向辦公室主任、財務部經理報告維修進展和預算執行情況。

11.0公司員工住宅和集體宿舍的維修規程,另行制訂。

12.0本規程的實施細則則負責維修計劃實施管理的公司主管和財務主管制訂。

13.0本規程自××年××月××日起實施。

篇3:寫字樓大廈房屋維修管理

寫字樓、大廈房屋維修管理

隨著寫字樓/大廈的使用年期增加,大廈的結構會出現各類問題,如不早日維修,大廈將會變成一座危樓,對業戶的財產及人身安全受到嚴重的影響。故此房屋的保養維修成為一項重要的環節,為業主的房產得以保值及增值。

進行大廈維修前要做好工程招標,工程設計技術指標,合同管理,施工控制等工作,而完工后再進行工程竣工驗收、工程結算及維修、技術資料整理等!

(1)寫字樓修繕按照房屋完損情況分為A.翻修B.大修C.中修D.小修E.綜合維修五項.

A.翻修工程:指全部拆除,重新設計,重新建造的工程.翻修后的房屋必須符合完好房屋標準的要求.

B.大修工程:指需拆換/改動部分主體結構,但不需全部拆除的工程,該等費用為同類造價的25%以上.

C.中修工程:指拆換/改動少量主體結構,保持原來房屋的規劃和結構的工程,費用約為同類造價的20%以下.

D.小修工程:指日常小損小壞的修復,保持房屋完損等級,進行日常的養護工程.

E.綜合維修:指成片多棟(大廈)的大、中、小修,進行一次性全部修完的工程,為該同類結構的造價20%以上的費用。

(2)寫字樓修繕的標準,按房屋不同的結構,裝修及設備條件劃分,以一等房屋為標準,內容包括:

A.結構:包括磚木,混合和鋼筋混凝土結構,其中承重墻柱不得用空心磚、半磚、亂磚、亂石等。

B.樓地面:不得用有普通水泥或三合土面層者。

C.門窗:正規門窗,有紗門窗或雙層窗。

D.墻面:中級或中級以上的粉飾。

E.設備:獨廚有水電、衛生設備、采暖地區有暖氣。

(3)寫字樓結構的修繕注意事項

A.對混凝土結構變形縫、預埋件、給排水設施的使用情況,應進行定期檢查,有腐蝕、滲漏、開裂等情況要及時處理,及時制止任意開孔洞。

B.鋼筋混凝土保護層損壞要及時補修,以防止鋼筋銹蝕,以瀝青漆、環氧樹脂涂料進行防護。

C.做好對屋面隔墊層、保溫層、室外給排水設施及地基基礎的維護工作。

D.對房屋的使用應滿足設計要求,不得隨意改變用途,超載或對結構進行改造。

(4)對屋面漏、滲水的修繕注意事項

A.屋頂應每季進行一次全面檢查。

B.清除落水口的積灰、草根、雜物、使雨水管道通暢,清除天溝雜物,泛水部分青草及時清除。

C.灰屋面架設設施/天線等,保證不影響屋面排水及防水層完整,防止受破壞。

D.不允許屋面堆放雜物,搭建加建房屋。局部修補時,應采取保護性措施,防止屋面受損。

(5)寫字樓各管道井的維修注意事項。

A.不得隨意將通風道堵封,堵塞及受到破壞。及時清理油積和灰塵。有裂縫時及早修補。

B.垃圾道堵塞要及時疏通,由底層向上逐層疏通。保持垃圾道內清潔,防止在垃圾道上鑿洞。

C.垃圾斗、垃圾門應每2年重新油漆一遍,以防鋼板銹蝕,減少使用壽命,及時用水泥砂漿修補小洞,防止損壞處漸漸擴大。

D.應注意對檢修上(門)的保護,對安裝固定件的保護,防止碰撞管井,有損壞應及早維修。

(6)房屋修繕施工及環境保護注意事項:

A.噪音的控制:修繕施工設備機械,如鋸床、刨床、粉碎機等操作時噪音較大,應用箱蓋、消聲罩及風管吸尖設施防止噪音及灰塵飛揚,或選擇適當地點加工!

B.建筑灰塵的控制:因清拆引致建筑灰塵大量產生,應做好防塵擴散措施,以油布、草墊或灑水等方法減少塵土亂飛或選擇風小的天氣施工。

C.垃圾的管理:應將建筑垃圾集中堆放,超過一定量時安排及時清除。

D.防止建筑管道及下水道堵塞,定期檢查,清除內部垃圾,嚴禁用水沖洗路面剩余水泥。

E.施工場地周圍的綠化保護:搭建施工腳手架應做好保護,防止灰塵、垃圾弄污綠化草地。嚴禁在綠化地帶隨意焚燒建筑垃圾。臨時堆放建筑物料應做好保護措施,防止破壞綠化。