商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)施、設(shè)備的維保管理方案

一、基本情況

本商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)施、設(shè)備主要包括給排水、供配電、消防、智能化監(jiān)控等各個(gè)子系統(tǒng),其中:制定相應(yīng)的工程設(shè)備管理制度,通過(guò)運(yùn)用科學(xué)合理的管理方式,確保各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)作,為商戶的生產(chǎn)、生活提供可靠保障。

二、設(shè)施、設(shè)備的維保管理總要求

1、實(shí)行全面設(shè)備(設(shè)施)管理制度,強(qiáng)化設(shè)備的基礎(chǔ)管理工作,維修和定期保養(yǎng)相結(jié)合。

2、制訂和落實(shí)工作程序,每件事務(wù)和工作都有明確合理的程序,程序中的重要環(huán)節(jié)有統(tǒng)一的報(bào)表文件以及具體的經(jīng)辦人、責(zé)任人。

3、各專(zhuān)業(yè)商戶管人員必須根據(jù)責(zé)任范圍內(nèi)設(shè)備、設(shè)施的實(shí)際情況,制定出適合于各分系統(tǒng)、設(shè)施的規(guī)章制度、維修保養(yǎng)規(guī)程,力求在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中行之有據(jù)、做之有理。

4、運(yùn)行值班人員負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行操作及日常巡視檢查工作,并做好每天的運(yùn)行記錄,運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通知維修人員進(jìn)行處理。

5、維修人員負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作,并做好維修保養(yǎng)記錄。

6、完善設(shè)備、設(shè)施信息管理系統(tǒng),對(duì)每項(xiàng)設(shè)備、設(shè)施分類(lèi)建立電子檔案,并保持實(shí)時(shí)更新。

四、設(shè)備管理維保內(nèi)容及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

1、給排水系統(tǒng)維保內(nèi)容

序號(hào)

項(xiàng)目

工作要求

質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

1

給水管道

每月檢查一次,隨時(shí)清通管道

管道通暢,保證供水,外觀無(wú)明顯破損

2

閥門(mén)

每月檢查一次,每周巡視檢查一次,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,及時(shí)處理:小修及時(shí)修復(fù)。

無(wú)明顯漏、滴、跑現(xiàn)象,開(kāi)關(guān)靈活

3

化糞池

清掏一年一次

無(wú)外溢

4

壓力表

每月檢查一次,每周巡視檢查一次,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,及時(shí)處理:小修及時(shí)修復(fù)。

顯示值正常,外觀完好

5

機(jī)械潤(rùn)滑

每月檢查一次,每季度加油

保證設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn),無(wú)缺油、機(jī)械故障

6

排水管道

每月檢查一次,隨時(shí)清通,小范圍除銹刷漆

外觀完好,無(wú)堵塞

7

雨水管、地漏道

每月檢查一次,隨進(jìn)清通每周巡視檢查一次,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,及時(shí)處理:小修及時(shí)修復(fù)。

天臺(tái)、地面雨水管口無(wú)明顯雜物堵塞

8

井蓋

隨時(shí)檢查,每周巡視檢查一次,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,及時(shí)處理:小修及時(shí)修復(fù)。

每半年刷漆

無(wú)明顯破裂、損壞

9

泵體

每季一次檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題報(bào)告

運(yùn)行正常

2、供配電系統(tǒng)維保內(nèi)容

序號(hào)項(xiàng)目工作要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

1電纜頭日常檢查,小修即壞即修無(wú)不良接觸、良好

2溫控、濕控日常檢查,小修即壞即修外表清潔,顯示正常,固定可靠

3絕緣鞋、手套每年送檢

4斷路器日常檢查,小修即壞即修標(biāo)號(hào)清晰,性能良好

5指示燈,按鈕,轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)日常檢查,小修即壞即修外表清潔,標(biāo)號(hào)清晰,固定可靠

6電容無(wú)功補(bǔ)償每日檢查,電容及時(shí)更換電容補(bǔ)償三相平衡

7指示燈、保險(xiǎn)日常檢查,小修即壞更換正常使用

8配電屏對(duì)地測(cè)試日常檢查接地良好

9整體保養(yǎng)每月一次

10配電房全面保養(yǎng)每年二次

11變壓器性能檢測(cè)每二年一次

3、室內(nèi)外照明系統(tǒng)維保內(nèi)容

序號(hào)項(xiàng)目工作要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

1公共通道照明日常檢查,小修即壞即修燈開(kāi)關(guān)正常,線路完好

2樓梯照明日常檢查,小修即壞即修燈開(kāi)關(guān)正常,線路完好

3洗手間照明日常檢查,小修即壞即修燈開(kāi)關(guān)正常,線路完好

6應(yīng)急燈,安全指示燈日常檢查,小修即壞即修

五、給排水系統(tǒng)管理

1、運(yùn)行管理

1)給排水系統(tǒng)包括生活給水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、排水系統(tǒng)。

2)運(yùn)行專(zhuān)人專(zhuān)職管理,嚴(yán)格執(zhí)行持證上崗制度,定崗定人。

3)實(shí)行24小時(shí)值班制度。

4)消防系統(tǒng)定期進(jìn)行試運(yùn)行,確保系統(tǒng)安全可靠。

2、維修保養(yǎng)

1)制定科學(xué)合理的維修保養(yǎng)計(jì)劃并組織實(shí)施。

2)維修操作人員合理配置,嚴(yán)格執(zhí)行持證上崗制度。

3)加強(qiáng)日常巡視、檢查,切實(shí)執(zhí)行“應(yīng)修盡修、全面保養(yǎng)”的方針。

4)提高管網(wǎng)工作效率,有效處理管網(wǎng)系統(tǒng)的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,以減少損失,以達(dá)到節(jié)能、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的目的。

3、應(yīng)急預(yù)案

1)遇有事故,及時(shí)搶修,限水、停水24小時(shí)前通知商戶。

2)檢查漏水的準(zhǔn)確位置及所屬水質(zhì),并在許可能力下,立即設(shè)法制止漏水,若不能制止,應(yīng)立即尋求支援,在支援人員到達(dá)之前盡量控制現(xiàn)場(chǎng),防止損壞擴(kuò)大。

3)觀察周?chē)h(huán)境,漏水是否影響各項(xiàng)設(shè)備,如電力設(shè)備、線纜等。

4)利用沙包等物件堆箱,防止漏水滲入電機(jī)等重要設(shè)備。

5)利用現(xiàn)有工具,設(shè)法清理現(xiàn)場(chǎng)。

6)如漏水可能會(huì)導(dǎo)致索賠等問(wèn)題,須拍照存檔以作日后證明。

7)日常巡視、檢查時(shí),應(yīng)留意渠道及排水是否有淤泥、雜物,隨時(shí)加以清理,以免堵塞。

8)如該部位曾經(jīng)有水浸記錄,平時(shí)應(yīng)準(zhǔn)備足夠沙包,作為爆水管及雨季應(yīng)急之用。

六、供配電系統(tǒng)維保管理

1、運(yùn)行管理

1)工程技術(shù)部應(yīng)根據(jù)不同設(shè)備、設(shè)施的性能、技術(shù)指標(biāo)等,合理制訂出維保計(jì)劃及相應(yīng)的操作和維修保養(yǎng)規(guī)程。

2)運(yùn)行值班人員應(yīng)嚴(yán)格按照值班規(guī)定實(shí)行24小時(shí)值班制,對(duì)大樓變壓器室、高低壓配電室等有關(guān)設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行巡回檢查,同時(shí)做好相應(yīng)記錄。

3)運(yùn)行值班人員在日常設(shè)備、設(shè)施操作過(guò)程中必須嚴(yán)格按安全操作規(guī)程進(jìn)行,執(zhí)行〈工作票〉、〈操作票〉制度,牢固樹(shù)立“安全第一”的思想,確保人身和設(shè)備、設(shè)施的安全。

4)運(yùn)行值班人員必須留意和掌握供電設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行狀況,發(fā)現(xiàn)隱患,及時(shí)報(bào)告故障,并做好詳細(xì)記錄。

2、維修保養(yǎng)管理

1)維修人員進(jìn)行日常維修保養(yǎng)工作必須嚴(yán)格按照〈電氣維修管理規(guī)定〉及各種設(shè)備、設(shè)施的〈維修保養(yǎng)操作規(guī)程〉進(jìn)行,并按要求做好安全保障措施和技術(shù)措施。

2)維修人員應(yīng)熟悉、掌握大樓各系統(tǒng)所有照明器具情況,認(rèn)真做好維修工作、更換工作。

3)合理設(shè)計(jì)公共場(chǎng)所照明控制線路,如露天場(chǎng)所的照明可以采用光電控制,采用節(jié)能燈源,以達(dá)到節(jié)能、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的目的。

4)工程技術(shù)部應(yīng)定期組織人員對(duì)供配電系統(tǒng)進(jìn)行全面的、系統(tǒng)的檢查、調(diào)試,并根據(jù)實(shí)際需要充分做好合理用電調(diào)配和節(jié)能工作。

3、應(yīng)急預(yù)案

1)在即將發(fā)生臺(tái)風(fēng)、暴雨時(shí),工程技術(shù)部應(yīng)組織人員對(duì)所有供配電系統(tǒng)進(jìn)行預(yù)防性檢查,多方位監(jiān)視,同時(shí)做好搶修工作準(zhǔn)備。災(zāi)情過(guò)后,對(duì)供配電系統(tǒng)進(jìn)行一次全面檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。

2)發(fā)生火災(zāi)時(shí),運(yùn)行值班人員應(yīng)立即報(bào)警并切斷火災(zāi)區(qū)域電源,積極滅火。事后,必須對(duì)供電設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行全面檢查方可恢復(fù)供電。

3)發(fā)生故障,及時(shí)搶修,短時(shí)間不能完成搶修的,應(yīng)通知商戶。

4)限電、停電應(yīng)提前24小時(shí)通知商戶。

4、臨時(shí)用電管理

1)為保障用電安全,臨時(shí)用電實(shí)行申請(qǐng)制度,商戶在拉線用電前,應(yīng)填寫(xiě)〈臨時(shí)用電申請(qǐng)表〉經(jīng)物業(yè)部經(jīng)理審批后方可臨時(shí)用電。

2)用電期間,運(yùn)行值班人員應(yīng)根據(jù)用電情況,認(rèn)真做好巡視、檢查工作,及進(jìn)送、停電,保證供電。

3)用電后,維修及運(yùn)行值班人員應(yīng)積極配合商戶做好臨時(shí)用電的拆除工作,同時(shí),進(jìn)行認(rèn)真檢查,保證安全,不留隱患。

七、消防系統(tǒng)維保管理

1、運(yùn)行管理

1)實(shí)行24小時(shí)值班制度。

2)運(yùn)行值班人員應(yīng)密切注意消防系統(tǒng)運(yùn)行情況,并做好記錄。

3)對(duì)于系統(tǒng)報(bào)警信號(hào),值班人員應(yīng)立即通知報(bào)警區(qū)域保安,并作好記錄。如為誤報(bào),應(yīng)通知維修人員進(jìn)行維修。

2、維修管理

1)每月對(duì)系統(tǒng)維修保養(yǎng)一次。

2)每年對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行兩次性能檢測(cè)。

3)重要項(xiàng)目委托專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行。

八、服務(wù)承諾

1、商戶有關(guān)工程方面的咨詢(xún)10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。

2、出現(xiàn)意外停電、水管滲漏等緊急事件保證5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。

3、急修及時(shí)完成,一般維修當(dāng)天完成。

4、客人被困電梯10分鐘內(nèi)解救。

5、各項(xiàng)維修業(yè)務(wù)返修率低于1%。

九、操作規(guī)程

高低壓配電房的管理及操作規(guī)程

1、配電房必須設(shè)鎖,閑人免進(jìn)。進(jìn)出配電房應(yīng)放好防鼠檔板。

2、值班期間禁止從事與工作無(wú)關(guān)的一切事情,不得擅離職守。

3、接班人員未到位,當(dāng)班人員不得離開(kāi)工作崗位。

4、每班做好巡查記錄,《變配電運(yùn)行記錄表》、《設(shè)備故障處理表》。

5、值班人員必須熟悉觸電急救方法。

6、對(duì)高(低)壓操作及檢修必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套、驗(yàn)電筆、接地線等,而且在保護(hù)人監(jiān)護(hù)下執(zhí)行操作。

7、需要停電進(jìn)行線路檢修時(shí),首先需要檢查電梯是否已停在一樓并確定轎廂內(nèi)無(wú)人員的情況下,方可進(jìn)行操作。

8、要執(zhí)行停、送電操作,必須辦好有關(guān)手續(xù),堅(jiān)持工作票制度。凡要執(zhí)行10Kv高壓部分及低壓母聯(lián)開(kāi)關(guān)時(shí),未經(jīng)主管人員批準(zhǔn),不許操作。停電拉閘、檢修停電要掛標(biāo)志牌。

9、禁止用超長(zhǎng)金屬物在帶電低壓柜上工作。

10、嚴(yán)格執(zhí)行崗位職責(zé),遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生制度。

11、配電房室內(nèi)溫度控制在40℃以下。

12、停電時(shí)應(yīng)先斷開(kāi)各分路的空氣開(kāi)關(guān),再斷開(kāi)各回路控制柜的隔離開(kāi)關(guān),然后再斷開(kāi)多功能斷路器,最后再斷開(kāi)總隔離開(kāi)關(guān)。禁止帶負(fù)荷拉刀閘(隔離開(kāi)關(guān))。

13、送電時(shí)首先檢查各分路是否斷開(kāi),然后合電源總隔離開(kāi)關(guān),多功能斷路器,各分回路控制隔離開(kāi)關(guān),最后按各分路的空氣開(kāi)關(guān)的順序依次合閘送電。

14、在惡劣的氣候環(huán)境下,要加強(qiáng)對(duì)設(shè)備的特巡,當(dāng)發(fā)生事故時(shí),應(yīng)保持冷靜,按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障,并做好記錄。

消防系統(tǒng)操作規(guī)程

一、主機(jī)控制器

1)查詢(xún):

1、按下菜單(Menu)按鈕到下一級(jí)菜單,選擇菜單上需要查詢(xún)信息前面相應(yīng)數(shù)字的數(shù)字按鈕。

2、退出查詢(xún)按返回(Esc)按鈕返回到上一級(jí)菜單。

2)聯(lián)動(dòng):

1、查看是否為自動(dòng)(黃色燈亮)。

2、聯(lián)動(dòng)設(shè)置:通過(guò)菜單上“系統(tǒng)設(shè)置”到下一級(jí)菜單,選擇“聯(lián)動(dòng)設(shè)置”再到下一級(jí)菜單選擇“自動(dòng)”或“手動(dòng)”。

3、快速查找聯(lián)動(dòng)信息:在菜單上選擇“聯(lián)動(dòng)信息”到信息欄,同時(shí)按下“Shift+回路(0、1、2、3)”能快速找到相應(yīng)的回路,再通過(guò)上下(▲、

篇2:物業(yè)設(shè)施設(shè)備維保招投標(biāo)辦法

物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維保招投標(biāo)辦法

1、司內(nèi)所有委外維保項(xiàng)目必須經(jīng)過(guò)招投標(biāo)程序。

2、各管理處/中心設(shè)備未經(jīng)過(guò)招投標(biāo)程序不得擅自委外

3、維保項(xiàng)目的招投標(biāo)工作由行政與人力資源部負(fù)責(zé)。

4、招標(biāo)遵循公司《質(zhì)量手冊(cè)》中的《采購(gòu)控制程序》執(zhí)行

5、招投標(biāo)小組成員由總經(jīng)辦、行人、綜合部、財(cái)務(wù)部、市場(chǎng)部、工程部及A類(lèi)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人、工程主管組成,小組成員為單數(shù)。

6、招標(biāo)數(shù)量原則上不低于3家。

7、招標(biāo)原則

i.投標(biāo)方的綜合實(shí)力占40%,現(xiàn)場(chǎng)滿意度調(diào)研占30%,報(bào)價(jià)占30%。

ii.新項(xiàng)目?jī)?yōu)先考慮原供應(yīng)廠家

iii.單一業(yè)主(大業(yè)主)項(xiàng)目?jī)?yōu)先考慮原合作方

8、招標(biāo)根據(jù)評(píng)分取前兩名為中標(biāo)方,公司經(jīng)營(yíng)班子負(fù)責(zé)對(duì)招標(biāo)結(jié)果的審批。

9、中標(biāo)方的評(píng)議每季度進(jìn)行一次,評(píng)議結(jié)果作為維保合同續(xù)簽的考核依據(jù)。