委托管理物業接管實施規范

一、目的與適用范圍

本規范規定了小區委托管理合同簽訂后樓宇接管的職責和方法,以保證小區的接管符合規范的要求。

適用于本公司接管物業的實施。

二、職責

1、工程部為樓宇驗收接管的歸口管理部門,負責組織對樓宇的各項驗收接管,協調與開發商的關系。

2、工程部負責樓宇的水電設備設施驗收接管工作。

3、辦公室負責人員物資的配備。

4、各有關部門負責協助樓宇驗收接管工作。

三、實施規范

1、工程部按行業有關的要求,組織驗收接管。

2、經理或授權分管副經理主持驗收接管工作,建立并保存樓宇驗收接管記錄,記錄上應有交接雙方負責人簽字。

3、交接記錄應包括以下內容:

(1)、各項工程的圖紙資料

-總體平面圖

-建筑物竣工圖(或報建圖、設計圖)

-構筑物竣工圖(或報建圖、設計圖)

-公用設施竣工圖(或報建圖、設計圖)

-室外管線竣工圖(或報建圖、設計圖)

-綠化竣工圖(或報建圖、設計圖)

-給排水系統竣工圖(或報竣工圖、設計圖)

(2)機電設備的設計、施工、竣工的相關資料、產品合格證、樓宇總負荷分配圖等。

4、驗收接管工作

(1)工程部會同質管部對房屋及公用設施進行質量驗收,發現問題記錄在案,并有交接雙方簽字認可。

(2)工程部會同質管部接收各自相關的工程圖紙資料,接管的所有資料要登記入冊,按《質量記錄控制程序》進行管理。

(3)財務部接收開發商在售樓時向業主收取的有關押金、基金、周轉金及其他費用。

(4)工程部負責派員記錄水電表度數。

(5)工程部負責與有關部門簽訂整改協議,明確整改項目、進度、標準、責任、方式。

(6)負責書面移交接管、簽署正式文件及進駐。

5、未完成項目的追蹤

(1)在交接的過程中,開發高應提供而未能提供的圖紙資料或未完成的整改項目,工程部應制定追蹤計劃,落實專人向開發商催索,并將催索情況記錄在案。

(2)因本公司原因未能接管的項目,制訂項目接管計劃,落實專人負責。

(3)質管部制定新接樓宇管理方案,包括指標、人員以及必要的管理資料。

6、業主入住管理

(1)業主持開發商簽發的"收樓通知書","購房合同"及身份證復印件到管理處辦理收樓手續。

(2)管理處接到"收樓通知書"后,可根據業主意愿陪同業主驗收樓宇,并在"驗收交接表"上記錄存在問題及水電表底數。

(3)業主對樓宇有維修要求,可與管理處商定維修時間后再驗收。"驗收交接表"業主簽字,一份交回管理處,一份自存,如不交回則視為認可管理處的記錄。

(4)業主驗收認為合格,簽妥"收樓書",即可辦理入住手續。

(5)如業主需劃賬交款,則須到指定的儲蓄所開一賬戶,簽訂《委托銀行劃賬協議》,以便日后扣除水電費、收取管理費及其他有關費用。

(6)業主按《業主入住登記表》上項目填妥有關資料簽訂《入住公約》后,即可到管理處領取樓宇鑰匙及有關資料入住。

四、文件和記錄

(1)房屋及公用設施質量驗收記錄;

(2)工程的圖紙資料清單;(3)機電設備驗收接管記錄;

(4)驗收交接表;(5)收樓書;

(6)整改項目追蹤計劃;(7)移交接管簽署文件;

(8)未接管項目接管計劃;(9)新接物業管理方案;

(10)行業有關法律法規;(11)小區接管驗收標準。

編制審核

批準生效日期

篇2:高檔小區接管驗收實施工作措施

高檔小區接管驗收實施措施

成立淺水灣籌備處,主要是準備和了解有關淺水灣的土建資料、配套資料、智能化資料、入住資料及相關表格。為日后的接管驗收、入住辦理、裝修監管等工作做準備,并為未來淺水灣的管理進行了周密的調研和策劃。

(一)準備階段

1、人員分組

按土建(含室內部份)、機電、消防、智能化等專業項目進行人員分工,負責對小區的公共配套設施設備的驗收和接管。

①機電組:

將供水、供電、消防、電梯、智能化系統的資料按序收集,設計各種驗收記錄表,交籌備處匯總審閱后存檔。

②工程組:

整理、收集、繪制各種示意圖交辦公室匯總,設計各種項目驗收記錄表,報籌備處審閱存檔。

A、住戶門內部分:

地面、墻體、天花、水、電、氣、門窗、陽臺、衛生間、廚房、排水、空

調孔、對講、門鎖。

B、住戶門外部分:

消防通道、層間走廊、扶手、各種門、窗、強電井、弱電井、管道井、保

潔間、天面平臺、排污井、化糞池、各種井體井蓋、墻體、地面、天花、

雨水管系、排污管系、地下管網、大堂、廣場、地下室、車道、停車場及

停車用水泥墩、公共衛生間、地下管理用房、綠化水系、廣場涼亭、店面、

公共電照、開關、熟悉以上項目的施工情況,收集相關資料,重點收集大

堂平面圖、層間平面圖、地下室停車場平面圖,繪制:層間消防疏散平面

圖、各種房屋平面圖(土建)、地下停車場平面圖、入住辦理辦公室(帶衛

生間平面圖及材料報價工期報告)、設計各種驗收記錄表。

③事務組:

熟悉小區各型房層基本情況,報辦公室備案。同工程組熟悉戶內各種設備及各種戶型的結構布局,熟悉供水、排水、供電、供氣、電視、電話、對講、安防系統的管網走向、功能使用等,熟悉小區內各型房屋數量、面積、方位等,報籌備處備案。

④裝修組:

熟悉各型房層結構,選擇裝修垃圾堆放點,了解并熟悉市政府關于"家居裝修"法規條例,了解交納裝修稅的全過程,繪制各型房層結構平面圖。報辦公室備案。

2、相關資料準備

①由籌備處主任負責。

②淺水灣物業驗收、入住、裝修資料整理匯總后交領導小組審定。

③收費標準及樓宇裝修外觀標準等相關資料請示報告,呈市主管部門及市住宅局批準。

④資料印刷。

3、辦公設備、裝備計劃

①辦公設備:

計算機、刻字機、復印機、空調、打印機、桌椅、交件柜、過塑機、驗鈔機、

點鈔機。

②裝備:各類工具、對講機。

③制作類:

各類牌匾、導向指示、場景布置、入住儀式,電梯轎廂加封、

入住辦理點加封、裝修辦理點加封、員工宿舍加封。

4、人員培訓

制定《淺水灣接管人員專業培訓方案》,交籌備處審批后組織實施。

(二)驗收接管階段

由籌備處主任牽頭總負責,組織各專業小組按各專業不同類別驗收接管。

1、驗收接管程序

①初驗:

同住宅局工程管理站、施工單位共同聯合初驗,對現場發現的問題,提出整改意見,由施工單位按標準要求按時整改,并認真做好初次驗收備忘錄。

②合驗:

再次同住宅局工程管理站、施工單位共同對初驗提出整改意見項目進行驗收,對不合格之處再次提出整改意見,由施工單位按標準要求即時整改,整改后會同相關部門進行確定驗收并共同簽字蓋章。

③資料圖紙交接:

建設單位向物業公司交接資料圖紙,按照《深圳經濟特區物業管理條例》第五章每三十七條規定,移交住宅區時,開發建設單位應當向業主委員會(物業公司)移交下列住宅區工程建設資料:

A、住宅區規劃圖、竣工總平面圖;

B、本體建筑、結構、設備竣工圖;

C、地下管網竣工圖;

D、其它必要的資料。

④工程保修:

與建設單位簽訂保修協議,規定保修的內容、保修的時間、保修款的收取與

返還、實施保修的標準和程序等,保修期滿后,與施工單位簽署驗收報告。

2、分類驗收-機電組:

①資料類:

產品調試報告書(高、低壓變配電,發電機、電梯、水泵、消防主機、智能化系統等)、產品使用說明書、產品合格證書、電氣接線圖紙、竣工圖紙資料:包括機房、電、水、管道、消防、電梯、進口產品商檢書(復印件)、深圳市環保合格證書(發電機)、隨機配件、工具清單、設備交接清單、電腦軟件、(消防)市消防局頒發的"消防驗收合格證"書。

②隨機配件、工具類:

電梯、發電機、高壓柜、低壓柜、消防主機、消防查詢電腦。

③驗收實體類:

A、供水:

總水表、分戶水表、上下水池、水池蓋、爬梯、水泵、各種閥門、液壓泵、

減壓閥、單向止回閥、減速振喉、管網、設備及管道支架、儀表、自動上

水控制(干簧管)、各類電器控制柜、配電箱、管道井。

B、供電:

高壓進線端、高壓柜、變壓器、低壓柜、電纜溝、電纜卡口、電纜掛牌、電纜井、各種計量電表、分戶表、層間插接箱、層間配電箱。

C、消防

消防值班室:消防主機、消防控制柜、監控電腦、打印機、電腦桌、椅。

D、水系:

水泵、濕式報警閥、室內處消防栓、水泵接合器、噴淋系統、各類儀表、各類閥門、止回閥、壓力調節閥、管網、設備及管網支架。

E、電系:

弱電線網、消防各類模塊、各種報警按鈕、疏散批示、感溫、感煙控頭。

F、風系:

正壓風機、排風機、風井(管)、各類風閥、鋁合金風口百葉。

G、消防門系:

防火通道、防火門、VCD、錄音機、錄像機、線路、層間揚聲器、消防電話、層間電話插孔、電梯消防電話、電話交換機。

H、發電機:

發電機、油箱、輸油管、排送風系統、電纜、環保隔音(消音端)

、電瓶、充電器。

I、CO2系統:

氣瓶、氣瓶吊架、輸氣管、噴頭、N2啟動瓶、N2啟管系、報警器(箱)。

J、電梯:

牽引機、配電箱、控制柜、機座、鋼絲繩、轎廂、廳門、井道、進道照明、井底、排污泵、層間招喚器。

K、各類機房:

交換機房、電梯機房、水泵房、風機房、配電房、發電機房、CO2房、強電井、弱電井、管道井、消防中心等,墻、地、天花、電照、開關、門窗、門鎖、給排水系。

L、排水排污系:

水泵房、地下室、電梯基坑、排污井、排污泵、單向止回閥、控制箱、排水管網、閥門、出水口。

M、智能化系統:

寬帶局域網、家居智能化系統、閉路監控、電子巡更系統、電梯運行監控系統、可視樓宇對講系統、停車場智能管理系統。

驗收注意事項:檢查設備、管道等是否安裝牢固、歪斜、設備外罩變形、脫

漆,各類支架固定防腐良好、設備試運行良好、配電柜(箱)內各種螺栓緊

固,柜門開關自如、干凈無雜物,電纜溝不滲水、無雜物,機房墻、地面、

天花無污染、無孔洞、無殘渣、排污井內無雜物。

3、分類驗收-工程組、事務組:

①資料類:竣工圖(土建、綠化)。

②驗收實體類:

A、公共部分(工程組):

消防通道、層間走廊、扶手、護攔、瓷磚、各種門、窗、強電井、弱電井、管道井、保潔間、天面平臺、排污井、化糞池、各種井體、井蓋、砂井蓋、地面、墻體、天花、雨水管系、排污管系、地下管網、大堂、廣場、地下室、車道、停車場及停車水泥墩、停車標志、斑馬線、公共衛生間、地下管理用戶、綠化水系、廣場涼亭、休閑椅、室外道路、公共電照、開關、避雷器系統。

B、住戶房內部分(工程組、事務組):

地面、墻體、天花、供水、供電、供氣設施、門、窗、陽臺、衛生間、廚房、排水、空調孔、對講、門鎖、電照、開關、閥門。

③注意事項:

內、外墻、天花不得有裂縫、空鼓、污染、清潔、門窗天關自如、瓷磚無空鼓、無破損、雨水井、污水井、化糞池內無雜物、各種井蓋完好無損,停車場地面平整等。

4、分類驗收-環衛組:

①資料類:綠化圖紙、綠化水系圖紙。

②驗收實體類:樹木、衛生死角是否有建筑垃圾。

③注意事項:

樹木垂直成蔭、草坪茂盛、綠化水系無滲漏、綠化地排水系良好、無衛生死角、無建筑垃圾、休閑椅無脫漆,螺絲無缺件松動。