物業(yè)工程設(shè)備技術(shù)檔案管理制度

1、技術(shù)檔案管理

各類技術(shù)資料必須分類裝訂成冊(cè),編制目錄,專人管理及制訂借用制度。技術(shù)檔案一般可分成四類:

?物業(yè)施工竣工驗(yàn)收的整套檔案資料;

?設(shè)備的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、各項(xiàng)制度及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn);

?設(shè)備新技術(shù)信息及資料;

?職工技術(shù)考核標(biāo)準(zhǔn)及資料。

1.1所有工程技術(shù)資料、圖紙、使用說(shuō)明書、工具書、工程維修保養(yǎng)原始記錄等均作為工程技術(shù)檔案在工程部資料室歸檔統(tǒng)一保管。

1.2文件、資料是大廈的重要財(cái)富,人人都要愛惜。

1.3未經(jīng)批準(zhǔn),不得將任何資料借給本公司以外人員。

1.4重要的工程技術(shù)檔案應(yīng)保存原件,原件通常不予借閱,以復(fù)印件的版本外借。

1.5檔案資料借閱要嚴(yán)格履行借閱手續(xù)。除圖書外,檔案資料嚴(yán)禁帶出大廈。重要資料只限在資料室內(nèi)閱讀。

1.6借閱圖書每次限借一本,特殊情況需得到總工程師批準(zhǔn)。借期為一個(gè)月,到期應(yīng)辦理續(xù)借手續(xù)。圖書不得在個(gè)人手中長(zhǎng)期持有。

1.7對(duì)檔案資料,借閱人不得裁減、抽頁(yè)、亂畫、涂改,保持版面清潔。

2、設(shè)備登記卡

設(shè)備登記卡是設(shè)備管理的主要依據(jù),每一臺(tái)設(shè)備都應(yīng)設(shè)立一張登記卡。為了便于查閱,可按設(shè)備系統(tǒng)分別裝訂成冊(cè)。現(xiàn)代化設(shè)備管理的一條重要經(jīng)驗(yàn),就是重視對(duì)設(shè)備狀況及維修保養(yǎng)工作情況的調(diào)查和統(tǒng)計(jì),系統(tǒng)地、有計(jì)劃地積累分析原始記錄,在調(diào)查分析中研究設(shè)備維修保養(yǎng)工作的規(guī)律,使設(shè)備能夠達(dá)到最高的綜合效率。

設(shè)備登記卡應(yīng)包括設(shè)備檢查、維修保養(yǎng)記錄,設(shè)備缺陷記錄以及重大事故記錄,這些可作為設(shè)備計(jì)劃?rùn)z修和確保設(shè)備正常運(yùn)行的重要依據(jù),也是設(shè)備技術(shù)改造、報(bào)廢的主要依據(jù)。

設(shè)備一般每年按設(shè)備登記卡進(jìn)行一次全面的清點(diǎn)核對(duì),應(yīng)該做到帳物相符。

3用戶設(shè)備檔案卡

物業(yè)的每套客房可認(rèn)為是為用戶服務(wù)的獨(dú)立設(shè)備,因此,每一獨(dú)立單元需設(shè)立一張用戶單元設(shè)備檔案卡。這有利于掌握對(duì)用戶設(shè)備的完好程度及設(shè)備返修率程度的了解。

4質(zhì)量記錄

《設(shè)備檔案卡》ED-TB-0309-113

《設(shè)備編號(hào)法則》ED-TB-0309-129

篇2:物業(yè)工程設(shè)備委外保修采購(gòu)規(guī)定

物業(yè)項(xiàng)目工程設(shè)備委外保修、采購(gòu)規(guī)定

一、目的

為了建立和完善公司工程設(shè)備的管理制度,加強(qiáng)對(duì)公司各管理中心(處)工程設(shè)備委外維修、保養(yǎng)、采購(gòu)的管理,明確其工作流程,特制定本規(guī)定。

二、適用范圍

適用于公司各相關(guān)職能部門、管理中心(處)員工對(duì)工程設(shè)備需要委外維修、保養(yǎng)、采購(gòu)全過(guò)程。

三、職責(zé)

1.各管理中心(處)所轄的工程設(shè)備,實(shí)行工程主管負(fù)責(zé)制;工程主管平時(shí)要按公司規(guī)章制度,定期組織人員對(duì)自己所轄區(qū)域,工程設(shè)備進(jìn)行巡檢和管理,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即采取有效措施給予排除;對(duì)磨損嚴(yán)重需要委外維修、保養(yǎng)、采購(gòu)的設(shè)備,由工程主管提出書面申請(qǐng),交管理中心(處)經(jīng)理、主任簽字確認(rèn)后,上報(bào)公司工程部;

2.公司工程部接報(bào)后,應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況,及時(shí)進(jìn)行審核(如需要現(xiàn)場(chǎng)加以確認(rèn)的,應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)),對(duì)確實(shí)需要委外維修、保養(yǎng)、采購(gòu)的,附書面報(bào)告上報(bào)公司總經(jīng)辦復(fù)審;

3.公司總經(jīng)辦,根據(jù)管理中心(處)和公司工程部的申報(bào)材料進(jìn)行嚴(yán)格審批,同意委外維修、保養(yǎng)、采購(gòu)的,批交行政部組織進(jìn)行;對(duì)不需要委外維修、保養(yǎng)、采購(gòu)的批交行政部送回管理中心(處);

4.行政部對(duì)同意委外維修、保養(yǎng)、采購(gòu)的批文,由行政部牽頭組織招標(biāo),公司工程部和各管理中心(處)及相關(guān)職能部門對(duì)投標(biāo)單位進(jìn)行評(píng)審,提出意見報(bào)公司總經(jīng)辦審批;

5.公司總經(jīng)辦接報(bào)后,認(rèn)真閱讀,提出審批意見,對(duì)同意委外維修、保養(yǎng)、采購(gòu)的意見,批交行政部轉(zhuǎn)發(fā)給管理中心(處),進(jìn)行合同申報(bào)、簽訂工作;合同簽訂后,由管理中心(處)組織實(shí)施;

6.在實(shí)施過(guò)程中,管理中心(處)要加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理工作,確保工程質(zhì)量,公司工程部負(fù)責(zé)工程質(zhì)量抽檢工作;

7.工程設(shè)備委外維修、保養(yǎng)、采購(gòu)?fù)瓿珊?管理中心(處)應(yīng)負(fù)責(zé)跟蹤使用情況,并做好記錄、存檔工作;

8.公司每年二次由行政部牽頭,組織公司工程部、管理中心(處)及相關(guān)職能部門參加,對(duì)工程供應(yīng)商的評(píng)審,以淘汰不合格的供應(yīng)商,吸納合格的供應(yīng)商。

相關(guān)質(zhì)量記錄

1、申請(qǐng)報(bào)告

2、委外維保招標(biāo)文件

3、維保合同

4、評(píng)審表

5、文件會(huì)簽表

6、中標(biāo)通知書

篇3:綠景物業(yè)項(xiàng)目工程設(shè)備設(shè)施管理綜合要求

物業(yè)項(xiàng)目工程設(shè)備設(shè)施管理綜合要求

工程管理部門擔(dān)負(fù)著物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施的使用、運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)、維修等工作,并確保設(shè)備設(shè)施的正常、安全、經(jīng)濟(jì)地運(yùn)行。

一.工程管理部門職責(zé)為:

1.確保設(shè)備設(shè)施處于良好的運(yùn)行狀態(tài)。負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施的使用、檢查、保養(yǎng)、維修(含應(yīng)急搶修)等。

2.負(fù)責(zé)工程資料的建檔與管理。

3.提供其它委托修理等服務(wù)。

二.保證設(shè)備運(yùn)行,滿足正常運(yùn)行需要

根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域設(shè)備設(shè)施配備及客戶入駐情況,為保證客戶的日常工作需要,對(duì)設(shè)備的準(zhǔn)時(shí)開啟和關(guān)閉按照有關(guān)的規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格的管理,保障水、電、暖通等按時(shí)正常供應(yīng)

三.設(shè)備設(shè)施的使用、保養(yǎng)及維修

為合理有效地使用各類設(shè)備,追求設(shè)備最經(jīng)濟(jì)的壽命周期、最合理的費(fèi)用成本及最佳的設(shè)備綜合性能,設(shè)備管理工作必須達(dá)到:

1.管好-設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到98%。各類附件、儀器儀表、安全防護(hù)等裝置完好無(wú)缺,達(dá)到正常使用要求。無(wú)"跑、冒、滴、漏"現(xiàn)象。

2.用好-按操作規(guī)程或要求進(jìn)行工作,嚴(yán)禁設(shè)備帶故障工作或超負(fù)荷運(yùn)行。

3.養(yǎng)好-做好日常及定期清潔、潤(rùn)滑、緊固、調(diào)整、修復(fù)等保養(yǎng)工作。

4.員工應(yīng)做到:

(1)會(huì)使用-對(duì)設(shè)備的原理、結(jié)構(gòu)、功能、使用(控制)范圍清楚,使用方法熟練。

(2)會(huì)保養(yǎng)-精心養(yǎng)護(hù)、善于保養(yǎng),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。

(3)會(huì)檢查-熟悉設(shè)備的正常運(yùn)行狀況,隨時(shí)觀察(看、聽、聞、摸或借助儀器工具等)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)。

(4)會(huì)維修-準(zhǔn)確判斷故障原因,掌握維修操作方法,徹底排除設(shè)備的各種故障。

四.設(shè)備保養(yǎng)與維修的關(guān)系:

1.應(yīng)以"養(yǎng)"為主,以"修"為輔,平時(shí)加強(qiáng)主動(dòng)保養(yǎng)才能最大限度地減少設(shè)備故障后的被動(dòng)維修。

2.維修又應(yīng)以計(jì)劃為主,預(yù)防第一、重在平時(shí)(日常或定期巡檢、維修)。

3.設(shè)備設(shè)施的維修工作分類見下圖所示;

日常維修巡檢、報(bào)修

預(yù)防性維修

計(jì)劃內(nèi)維修定期檢修

改良性維修完善、改造、更新

維修

應(yīng)急維修

計(jì)劃外維修

接受委托維修服務(wù)

4.設(shè)備設(shè)施的巡視檢查

設(shè)備設(shè)施巡視檢查是設(shè)備管理的重要內(nèi)容之一,應(yīng)定期或不定期進(jìn)行。定期巡檢又分為日檢、月檢、年檢,不定期的巡檢可根據(jù)需要臨時(shí)安排進(jìn)行。巡視的目的在于及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決問(wèn)題,消除隱患。每次巡檢均要有詳細(xì)記錄。

五.建立設(shè)備運(yùn)行及維保制度,明確操作規(guī)程

建立健全設(shè)備的運(yùn)行操作規(guī)程、安全制度、維保要求及計(jì)劃,設(shè)備運(yùn)行人員的崗位責(zé)任制度、交接班制度等。工程管理人員要對(duì)設(shè)備進(jìn)行普查,掌握設(shè)備技術(shù)狀態(tài),落實(shí)維保計(jì)劃。定期巡檢或測(cè)試重要設(shè)備(如:加強(qiáng)配電房高低壓供配電設(shè)備在每年雷雨季節(jié)前的檢修測(cè)試工作),以確保設(shè)備的安全運(yùn)行。

六.設(shè)備運(yùn)行值班

根據(jù)實(shí)際需要及有關(guān)規(guī)定,安排設(shè)備運(yùn)行值班。如:高低壓配電室應(yīng)二十四小時(shí)值班;中央空調(diào)運(yùn)行期間安排專人值班操作。

七.工程技術(shù)資料檔案管理

應(yīng)將設(shè)備設(shè)施的技術(shù)圖紙資料,驗(yàn)收記錄和相關(guān)文件、維修保養(yǎng)記錄等收集、整理、歸檔。根據(jù)資料及時(shí)準(zhǔn)確填寫設(shè)備臺(tái)帳等。

八.二次裝修管理

1.為了大樓(大廈)整體要求及避免對(duì)其他客戶的影響,對(duì)客戶租賃(自用)物業(yè)的二次裝修須進(jìn)行管理和監(jiān)督,要求裝修符合建筑、設(shè)備、環(huán)境、消防、衛(wèi)生等有關(guān)規(guī)定(此項(xiàng)管理與服務(wù)清潔部門、保安部門共同執(zhí)行)。

2.二次裝修的管理包括:受理裝修申請(qǐng)、確定裝修公司后,應(yīng)向工程部門提供裝修公司資質(zhì)證書(復(fù)印件)及裝修圖紙等資料,并予審核,若不符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定,應(yīng)修改后重新審核。簽署裝修及安全責(zé)任協(xié)議書等。此外,根據(jù)需要還須申報(bào)消防、衛(wèi)生防疫等部門批準(zhǔn)。

3.裝修施工期間加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督檢查,裝修工程結(jié)束需驗(yàn)收或整改,驗(yàn)收通過(guò)后需將驗(yàn)收記錄、工程圖紙資料等存檔。

九.空置房屋管理

對(duì)尚未交付使用的空置房屋,為保證空置單元完好,達(dá)到可隨時(shí)交付要求,平時(shí)仍需要對(duì)其加強(qiáng)管理。

定期巡查空置房屋,記錄狀態(tài),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改,保證空置房屋設(shè)備設(shè)施能隨時(shí)投入交付使用。

十.報(bào)修及應(yīng)急搶修

設(shè)備設(shè)施運(yùn)行使用中,往往會(huì)出現(xiàn)各種故障或其它不正常情況,工程部門須迅速排除故障、修復(fù)設(shè)備,恢復(fù)正常使用功能。

接到報(bào)修后一般在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),報(bào)修工作需填寫《報(bào)修單》,修復(fù)后客戶驗(yàn)收簽字(包括所用材料)。

若遇搶修或重大事故報(bào)修,相關(guān)維修人員應(yīng)迅速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),同時(shí)報(bào)工程部門經(jīng)理及管理處和總經(jīng)理室。必要時(shí),由總經(jīng)理室組織有關(guān)部門采取應(yīng)急措施。

十一.委托服務(wù)

客戶單元內(nèi)自用設(shè)備需委托管理處維修或安裝(小型)時(shí),需填寫《委托服務(wù)單》,由工程部門指派專業(yè)人員完成。此項(xiàng)服務(wù)屬有償服務(wù),維修(安裝)的人工材料費(fèi)用均在《委托服務(wù)單》中填寫,請(qǐng)用戶驗(yàn)收簽字確認(rèn)。

十二.機(jī)房管理

制定機(jī)房管理制度,定人定期清掃機(jī)房。確保所管機(jī)房的環(huán)境整潔、通道暢通、無(wú)積水、無(wú)積灰、無(wú)雜物、無(wú)鼠害、無(wú)"跑、冒、滴、漏";主要機(jī)組和附屬設(shè)備無(wú)積灰、無(wú)銹蝕、運(yùn)行良好、標(biāo)識(shí)清楚、安全防護(hù)裝置齊全。

十三.安全管理

1.設(shè)備安全防護(hù)裝置及消防設(shè)施齊全無(wú)缺。供配電設(shè)備要定期進(jìn)行預(yù)防性試驗(yàn)及接地安全檢查,定期檢查事故隱患并及時(shí)整改。設(shè)備機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁抽煙,各種動(dòng)火、動(dòng)電操作須按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。易燃易爆物品要統(tǒng)一存放在危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)內(nèi)。

2.

特種作業(yè)人員必須持證上崗。相關(guān)人員必須熟知并掌握設(shè)備的安全操作規(guī)程。對(duì)新進(jìn)人員應(yīng)進(jìn)行"三級(jí)"安全教育(公司、部門、班組),對(duì)安全事故的處理,必須做到"三不放過(guò)"(事故原因沒(méi)有查明不放過(guò)、整改措施不落實(shí)不放過(guò)、員工未受到教育不放過(guò))。

十四.節(jié)能降耗

根據(jù)設(shè)備性能及客戶要求,本著節(jié)約能源、節(jié)省開支、降低消耗、杜絕浪費(fèi)的原則,通過(guò)技術(shù)措施和管理手段,最大限度地達(dá)到節(jié)能降耗的目的。