科信物業日常維修管理說明

1、公共設施

(1)公共設施的保養

每年初,維修班按公司規定制定填寫《公共設施保養計劃》,并按計劃對公共設施進行保養,填寫《公共設施保養記錄》。

(2)、公共設施損壞的發現

護衛員在每日巡查時應注意所巡查范圍內公共設施的狀態。如發現設施損壞,須當填寫《發現故障通知單》交與維修值班員。若遞交《發現故障通知單》三日后,該問題仍未整改,則再次填寫《發現故障通知單》,直接遞交給管理處主管主任或質量管理部。

(3)、公共設施損壞的處理

a、維修班接到通知單后,及時派人修復處理,不得超過三天,并在《派工單》上做好記錄,如不能及時修復處理的應報告維修中心主管,并說明原因,由維修中心主管按實際情況進行處理或向有關單位報告;

b、維修中心主管應對發現的問題處理情況進行跟蹤驗證。

(4)、公共設施的新建或改建

公共設施的新建或改建由管理處負責與開發商或業主委員會確定方案,由工程維修中心負責實施。

2、房屋維修

(1)房屋維修管理規定

為了認真解決用戶入伙后房屋維修問題,本著"實事求是,劃清責任,合理收費,服務用戶"的精神,

特制訂本規定。

A、用戶在入伙時同管理處人員共同驗收房屋發現的質量問題,要在交驗單上分項注明整改項目并簽字,由管理處負責聯系開發商組織專人維修。維修后管理處實行消項驗收,維修所發生的人、工、材料等費用由開發商負責。

B、用戶房屋在保修期內出現質量問題,管理處在接到用戶投訴和反映情況后,如果情況緊急,工程較小,涉及金額不大,則管理處維修班自行維修。如發生重大的質量問題或涉及金額較大,應立即報告主管領導,聯系開發商,由開發商找施工隊保修,所發生的有關費用在施工質量保證金中扣除。

C、屬于用戶在使用和改建或裝修中發生的問題,由用戶自行負責。

D、如用戶需要進行一般性的維修,可直接向管理處工程維修中心提出維修申請,由管理處維修中心進行維修,維修后由業主簽名驗收,維修中心按成本價格合理收費。

E、如用戶提出大的維修申請,管理處工程維修中心應上報管理處,管理處派專職人員核實情況,制訂維修計劃,組織人員維修,維修后由用戶驗收并在派工單上簽字。

(2)維修工作流程

A、按規定/約定時間帶齊工具、材料用品到達現場,進門前,必須先摁門鈴/敲門(每次輕敲不超過三下)。

B、待用戶開門后,用規范語言說明來意。征得用戶同意后,方可進門。

C、先向用戶詢問情況及要求,然后仔細檢查維修的部位,判斷維修難易程度,估計工時及所需材料后,按公司統一規定的收費標準,向用戶說明應收多少費用,待用戶確認后方可進行維修。

D、維修過程中,如無必要,不得主動與用戶交談,不得隨意到維修現場以外的房間參觀。

E、維修完工并清潔現場后,禮貌地提請用戶驗收,待其確認后,再請其支付商定的費用,并請用戶在派工單上簽署意見和姓名。

F、維修中和離開時,均不得食用用戶的飲料、食品、香煙等,不得收受用戶的禮物、小費。

G、用戶支付維修費用和簽署派工單后,必須向用戶致謝。

H、離開用戶房屋時,須使用規范語言與住戶告別,返回維修班或按上述規定進行下一個維修項目。

(3)房屋維修回訪

A、管理處指定專人負責組織每月定期的維修回訪工作。

B、對房屋大的缺陷(如屋面漏水、外墻開裂等)維修后,應隨時觀察效果,專人定期仔細檢查,并作專項記錄。

C、對業主室內的一般維修,每月按維修班提供的業主維修派工單隨機抽樣回訪并作記錄,派工單在20張以下的,均按固定值5張回訪;派工單在20-50張之間的,抽取派工單總量的30%進行回訪;派工單在50-100張之間的,抽取派工單總量的15%進行回訪;派工單在100張以上的,均按固定值20張回訪。回訪至少一半是上門回訪,其余可以是電話回訪。

D、對公共部位的維修保養狀況,除維修班長需每周巡視外,管理處維修主管仍應對公共設施的維修保養情況進行回查。公共部位維修派工單在30張以下的,均按固定值6張回查;派工單在30-50張之間的,抽取派工單總量的20%回查;派工單在50-100張之間的,抽取派工單總量的15%進行回查;派工單在100張以上的,均按固定值15%張回查。回查時仍填寫回訪記錄表,表中業主簽名欄由管理處主任簽名確認。

篇2:物業公司土建維修管理制度

一、熱愛本職工作,對工作認真負責,任勞任怨,刻苦鉆研業務技術,樹立"為上帝服務"的公仆意識,不利用工作之便謀取私利。

二、工程維修項目,要精打細算,修舊利廢,對市場行情反復調研,多快好省地編制維修預算。

三、維修中精心作業,不粗制濫造,節約原材料,節省工時,保證維修的質量和按期完成,不準擅用公司材料干私活。

四、愛護工具和機械設備,正確使用各種機具,平時注意機具的保養和維修,故意損壞機具和丟失要折價賠償。

五、嚴格按照《維修服務工作規程》作業,做好現場的清潔衛生工作。

六、樹立強烈的企業意識,文明施工,顧客至上,作業時盡力不影響他人;公共場所作業必須設置標示牌,必要時加圍欄或護繩;自覺做好施工場地收尾工作,達到下工活底清,以保持小區優美整潔的環境。

七、對日常報修的維修工作要做到及時,迅速完成各項修理加工任務,遇有故障必須徹底處理,不得馬虎、敷衍,不得損壞原有的功能和格調。

八、嚴格遵守操作規程,認真執行安全制度,把"安全第一"放在作業首位。

九、不準私接任務,不干私活,認真填寫《維修派工單》。

篇3:物業維修管理應急措施

為應對突發事件,應按制定的應急措施演練計劃,定期組織演練(每年1--2次),并作好演練記錄。

第一節業主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無天然氣的應急措施

1、維修工五分鐘內迅速趕到現場,檢查斷水、斷電、無煤氣原因,并告知業主。

2、如是供水、供電、供氣部門原因,協助業主聯系各有關部門解決問題。

3、如不牽涉供水、供電、供氣部門,則對業主講明有償、無償維修服務內容。

4、維修工迅速搶修,以免給業主帶來生活的不方便。

5、修復后,打掃被污染處,直到目視無污物。

第二節?本項目范圍內突然斷水、斷電、無天

然氣的應急措施

1.在接到本項目范圍內突然斷水、斷電、無天然氣的報告后,管理運作部應立即將突然斷水、斷電、無天然氣線路、區域、時間、電梯使用以及安全防范要求等情況通知每個住戶和商戶,并在主要出入口發布突然斷水、斷電、無天然氣通告;同時,工程物料部應做好突然斷水、斷電、無天然氣前的應變工作。

2.在沒有接到任何通知、突然發生突然斷水、斷電、無天然氣的情況下,工程物料部應立即確認是內部故障突然斷水、斷電、無天然氣還是外部突然斷水、斷電、無天然氣。若系內部故障突然斷水、斷電、無天然氣,應立即派人查找原因采取措施,防止故障擴大;若系外部突然斷水、斷電、無天然氣,一方面要防止突然來水、電、氣引發事故,一方面致電相關職能部門查詢突然斷水、斷電、無天然氣情況,了解何時恢復供水、電、氣,并將了解的情況通知管理運作部。

3.秩序維護部立即會同工程物料部派人分頭前往各樓檢查電梯運行情況,發現電梯關人立即按照電梯困人應急預案施救。

4.管理運作部立即將突然斷水、斷電、無天然氣情況通知小區內住戶和商戶,并在主要出入口發布突然斷水、斷電、無天然氣通告,必要時啟用緊急廣播系統通知住戶,要求住戶保持冷靜,做好防范。

5.若突發停電時,正值晚上商場營業,秩序維護部應協助商場維持好秩序,指導商戶啟用應急照明燈、蠟燭等備用照明,疏散顧客,并要注意防火,防止發生火災。

6.安排員工到小區各主要出入口、電梯廳維持秩序,公共秩序維護加強公共秩序維護措施,嚴防有人制造混亂,渾水摸魚,必要時關閉大門。

7.派人值守辦公室、值班室,耐心接待住戶和商戶詢問,做好解釋和疏導工作,防止與住戶、商戶發生沖突。

8.詳細記錄突然斷水、斷電、無天然氣事故始末時間、發生原因、應對措施以及造成的損失。

9.突發斷水、斷電、無天然氣的預防措施:

1)工程物料部應經常檢查應急照明和緊急廣播系統,確保正常。

2)管理運作部應提醒寫字樓住戶、商戶備置一些應急照明燈或蠟燭,以防停電。

3)秩序維護部、工程物料部除配置巡邏、檢修用的電筒外,還應配置手提式應急照明燈,并時時充電保養,保持完好。

第三節?業主與使用人自用部位排水設施阻塞的應急措施

(1)維修工五分鐘內迅速趕到現場,檢查阻塞原因。

(2)對業主告知阻塞原因,講明有償、無償維修服務內容。

(3)進行疏通,防止污水外溢造成不良影響。

(4)將雨污水井、管中撈起的污垢,雜物直接裝上垃圾車,避免形成二次污染。

(5)疏通后,保潔員迅速打掃地面被污染處,用水沖洗地面,直到目視無污物。

第四節雨、污水管及排水管網阻塞的應急措施

1、當接到使用人投訴或報告后,立即前往現場查勘情況;

2、維修工迅速抵達現場后,觀察現場附近的電閘,如有浸水應立即切斷電源,以防水浸漏電人。

3、查出水閥位置,關閉有關水閥,并及時查找出水原因,如下水道堵塞,應立即疏通;防止污水外溢造成不良影響。

4、如短時間不能修復,尋求臨時方法正常排水或書面告知業主。

5、修復正常排水后,保潔員迅速打掃地面被污染處,用水沖洗地面,直到目視無污物。

第五節消防應急措施

一、目的

規范火警、火災的處理程序和方法,確保火警、火災得到及時有效的控制的處理。

二、適用范圍?

適用于祥和物業服務公司轄區內火警、火災的應急處理。?

三、職責

1、項目經理負責監督及抽查培訓實施情況,驗證培訓效果及對外聯系培訓教師。

2、秩序維護主管負責制定年度培訓計劃,并負責具體組織實施。

3、秩序維護部門負責組織滅火撲救。

四、程序要點

1、報警與確認。

(1)火警信息。火警信息可以是:

a)秩序維護員接受火警信號(包括燈光、音響、消防主機顯示屏顯示);

b)秩序維護部、值勤和巡邏中發現的火警;

c)住戶的報警。

(2)火警信息的確認。根據火警信息來源不同,火警信息確認可以是:

a)消防控制中心從自動報警裝置系統接受到的火警信息,應立即用

對講機/電話通知秩序維護部當值電工(或附近保安員)趕赴預警現

場確認是否事由于自動報警裝置系統誤動發出的信息或有人違章(如

燒紙、施工、向探頭噴煙)引起的報警,若屬于非誤報,則應查明預

報原因,追查煙霧來源,確認中應隨時保持與消防控制中心的聯系,

并報告確認情況:

b)發現火警的秩序維護員應立即趕赴火警現場,判明是否屬于火警

若是人為違章造成的火警現象應予以制止,若是火警,則按火警、火

災處理方法進行處置;

c)公司任何人員或部門接到住戶報警時,應立即用最有效的手段報

告秩序維護部,并按火柴警、火災處理方法進行處理。

2、火警、火災處理原則及方法。

(1)火警、火災的處理原則;

a)確認的火警應在第一時間內向秩序維護部和“119”臺報警的原則;

b)立即開展撲滅火警、火災的原則;

c)積極疏散所影響的住戶,搶救被困人員的原則;

d)將易燃易爆物品迅速撤離火源及毗鄰場所的原則;

e)盡力搶救公司財產和住戶生命財產安全的原則;

(2)火警、火災的處置方法:

a)公司任何員工發現火警,應立即就近取用滅火器材迅速撲滅火警;?

b)若火警有發展趨勢,應一邊呼叫臨近人員參與控制火勢,一邊呼

叫秩序維護部主管(或班長)和相關人員前往撲救;

c)取用滅火器材時應正確選用滅火器(根據物質的燃燒特性)以免

用錯滅火器使火復燃

d)若是機房、電氣發生火災,應先切斷一切電源,選用干粉滅火器

直接噴射火源處,如有油的電器設備(如變壓器、油開關)著火時,

也可用干燥的黃沙蓋住火焰,使火熄滅,裝有自動滅火裝置的現場,

直接開啟自動滅火裝置施放藥劑滅火。

3、火災撲救及現場控制。

(1)秩序維護部門根據預先制定的滅火預案立即組織滅火和對現場

進行控制,秩序維護主管應親臨指揮,具體要求如下:

a)向“119”臺報警,并派隊員到必經路口引導;

b)通知秩序維護部門緊急組織秩序維護員趕赴火災現場,進行外圍警戒和交通管制;

c)通知秩序維護部門立即組織秩序維護員趕赴火場盡疏散,救護被

困人員,搶救財務,協助滅火;

d)通知機電維修部電工段開相關電源,開啟自動滅火系統、排煙系

統、防水泵,保障消防用水;

e)秩序維護班組長在主觀指揮下帶領消防員鋪設水帶,施放滅火,

控制火勢。

(2)交通管制和現場治安的維護;

a)秩序維護主管親臨火災現場組織并指揮所屬秩序維護員對火災

現場進行交通管制和現場控制;

b)撤出或移走妨礙消防或救護車輛通行的障礙;

c)阻攔與撲救無關的人員進入火災現場或影響區,防止火災中物品被盜竊;

d)看管被搶救的公私財務,在火災撲救前嚴禁任何人轉移;

e)保護現場使用的消防器材裝備正常使用。?

(3)疏散及轉移物資;

a)秩序維護主管帶領所屬秩序維護員協助安頓、疏散住戶,協助運

送火場中被困或受傷人員;

b)秩序維護員應積極主動進入火災現場,撤出易燃易爆物品,搶救公私財物。?

4、火災撲滅后的處置。

(1)秩序維護主管以及相關人員應配合公安消防部門對火災現場進

行調查分析,評估火災造成的損失,填寫《火警、火災事故報告表》,

組織對滅火預案的可靠性和有效性的討論,必要時進行修改。

(2)秩序維護主管應組織秩序維護員對搶救出的物品進行確認領取及轉移到倉庫保存。

(3)公司領導對受災住戶進行安慰及解決實際問題。

(4)項目經理應召集參與實施滅火撲救的部門負責人,總結滅火工

作的經驗及教訓。

(5)工程部對消防設備設施進行依次檢查和清點,對已損壞的設備

設施進行修復或提出補充申請。

五、記錄

?《火警、火災事故報告表》

六、相關支持文件

1、《消防系統操作標準作業規程》

2、《滅火預案標準作業規程》

第六節住宅外墻或建筑物發生危險,影響他人安全時的工作預案

當住宅外墻或建筑物發生危險時,所有工作人員應立即趕到現場,然后視情況配合和處理,迅速向有關領導匯報。

1、緊急疏散人員,注意保護現場,不準任何人擅自移動任何東西,不得讓外人進入現場;在有關人員未勘查現場或現場勘查完畢之前,不能離開。

2、若現場有人員受傷,應立即采取措施盡快送醫院搶救醫治。

3、小區所有員工應保持鎮靜,根據現狀,力所能及地做好疏散人員、搶救物資等工作。