物業園區弱電及智能化系統管理方案

根據本物業的實際情況,結合我司對智能化系統管理的經驗,制定如下管理方案:

一、智能化系統的配置

?消防控制系統

?信息通信系統

?周界防范管理系統

?CCTV監控系統

?樓宇訪客對講系統

?家庭安全防范報警系統

?離線式電子巡更系統

?建筑設備監控系統

?一卡通門禁管理系統

?背景音響廣播系統

?自動化抄表系統

?電子公告系統

?家庭智能化系統

?物業計算機管理系統

二、智能化系統的日常管理及維護

?建立一支設備運行及維護人才隊伍

我們將從公司管理寫字樓的骨干隊伍中抽調多名專業技術人員組成一支精干的設備運行及維護隊伍,以專業的弱電工程師為主體,提前介入熟悉設備性能及隱蔽線路走向,并邀請相關單位(如系統設計、安裝單位)對所有技術人員進行強化培訓,確保諳熟該系統的操作及維護。

?管理人員的業務素質培訓

我們將對所有的管理人員進行全面培訓,讓每一個人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置。

?建立設備技術檔案

我們將對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案,包括型號、技術參數、外型尺寸、工作條件、原始資料等等,以便以最快的速度查得設備的各項參數,確保系統的最佳運行狀態。

?建立設備運行檔案

我們將建立信息通信系統周界防范管理系統、CCTV監控系統、家庭安全防范報警系統、離線式電子巡更系統、建筑設備監控系統、一卡通門禁管理系統、背景音響廣播系統、自動化抄表系統、電子公告系統物業計算機管理系統

等的實時運行設備的臺帳,使操作人員對系統的正常運行了如指掌,并對系統的報警信息作正確的分析及存盤。

?建立供貨商檔案

我們將對所有的設備及配件建立詳細檔案,包括型號、產地、制造單位、供應單位、原始檔案和技術參數等等,并與供貨商、制造商保持聯系,確保以最快速度取得所需配件,并能跟蹤產品的更新換代。

?做好業主入住裝修管理和系統應用培訓

業主能否正確使用室內智能化系統,是體現智能住宅先進性的重要環節,是減少誤報警及延長設備使用壽命的關鍵,我們將從第一位入住業主開始,通過提供詳細的竣工資料和現場裝修進行督導,來確保系統的完好性,同時對業主進行正確使用的操作指導。

?處理好入住初期的誤報警問題

明豐綠都的智能化系統科技含量較高,住戶對這一系統必然有一個接受和熟悉的過程。在這過程中,各種誤操作隨時可能出現,造成報警頻繁發生,所以區分及處理好這種誤報警是管理好這一套智能系統的關鍵。我們將根據實際情況在入住初期設定一個N秒滯后報警(可由軟件實現),當住戶誤操作時,可在N秒內通過室內的操作鍵盤,解除報警,這樣就不會發出報警信號,從而有效地解決了初用頻繁誤報警的問題。

?日常巡視與定期保養

日常的巡視檢查是及時發現問題的最佳途徑,而定期維護是發現、解決軟性隱患的最佳辦法。我們將采取日常巡視及定期保養相結合的辦法來確保設備安全運行。

1、維護內容

日檢:系統外觀;前端、終端傳輸線路信號日常檢查記錄;軟件測試。

例檢:系統外觀;前端、終端傳輸線路信號傳輸階段性檢查、記錄;軟件測試。

臨檢:對日常維護工作、例檢工作進行監督,對其工作成果進行測評。

2、維護方式

3、維修計劃

小修計劃:根據日常記錄、月檢記錄及報告,制定每季一次的小修計劃。

中修計劃:根據季檢記錄及報告、年檢記錄及報告制定每年一次的中修計劃。

大修計劃:根據年檢記錄及報告,制定每三年一次的大修計劃。

4、智能化系統維護保養項目

根據現有掌握的資料,結合以往物業管理的經驗,我們制定了以下的維護保養項目表。該表將根據以后掌握的資料進行補充、調整和深化。(如下表)

類別對象項目標準日常維護

日檢月檢季檢年檢臨檢

消防控制系統煙感探測器測試靈敏度用火災測探試驗器檢驗符合標準√√

手動報警按鈕外觀、接觸靈敏度符合使用標準√√

聲光報警器外觀、聲、旋光性能符合使用標準√√

聯動控制器外觀、性能、自控符合使用標準√√

CCTV監控系統

監視器外觀及布置清潔無塵、擺放有序、散熱部位無堵塞、遮蓋√√√

接插件及聯線聯接牢固、無接觸不良√√√

顯示性能畫面清晰、穩定,調節旋鈕靈敏√√√√

控制器、畫面分割器、錄像機外觀清潔無塵、擺放有序√√√

接插件及聯線聯接牢固、無接觸不良√√√

控制性能各性能控制鍵有旋鈕靈敏、可靠,畫面分割穩定、錄像清晰,干擾信號小

√√√√

攝像頭外觀清潔、完整、無破損、防水浸√√√

安裝與聯接安裝牢固、聯線聯接可靠√√√

攝像性能視頻信號清晰、完整、失真小,控制靈敏可靠√√√

離線式智能巡更系統信息發生器、固定接觸器測試接觸器靈敏度

符合使用標準√√√√

建筑設備監控系統化系統BA主機、繼電器外觀清潔、完整、無破損、防水浸√√√

安裝與連接安裝牢固、聯線連接可靠、各觸頭無燒蝕、過熱√√√√

控制性能

末端信號接受靈敏,完整符合標準√√√

傳感器、閥門外觀清潔、完整、無破損、防水浸√√√

顯示、接觸靈敏度符合使用標準√√√

測試靈敏度符合使用標準√√

控制性能

設備聯動符合使用標準√√√

電子公告系統顯示屏外觀及布置清潔無塵、擺放有序、散熱部位無堵塞、遮蓋√√√

接插件及聯線聯接牢固、無接觸不良√√√

顯示性能清晰、穩定√√√√

控制器(計算機等)外觀清潔無塵、擺放有序√√√

接插件及聯線聯接牢固、無接觸不良√

√√

控制性能隨時調整顯示狀態、內容

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家庭安全防范報警系統探測器、報警按鈕、接收器外觀及布置清潔無塵、擺放有序、無堵塞遮蓋√√√

接插件及聯線聯接牢固、無接觸不良√√√

控制性能各性能控制鍵有旋鈕靈敏、可靠√√√

周界防范管理系統主機外觀及布置清潔無塵、√√√

接插件及聯線聯接牢固、無接觸不良√√√

性能可靠、方便、快捷√√

紅外探測器外觀及布置清潔無塵、√√

接插件及聯線聯接牢固、無接觸不良√√√

性能可靠、方便、快捷√

樓宇訪客對講系統

管理員機外觀及布置清潔無塵、擺放有序、散熱部位無堵塞、遮蓋√√√

接插件及聯線聯接牢固、無接觸不良√√√

顯示性能畫面清晰、穩定,調節旋鈕靈敏√√√√

門口機外觀清潔、完整、無破損、防水浸√√√

安裝與聯接安裝牢固、聯線聯接可靠√√√

攝像性能視頻信號清晰、完整、失真小,控制靈敏可靠√√

三、智能化系統維護保養程序(略)

篇2:建筑智能化系統工程施工隊伍管理方法

建筑智能化系統工程施工隊伍管理方法

加強對現場施工的管理,協調各分包單位統一安排一支工種齊全、具有豐富經驗、技術強的施工隊伍。

1.施工質量管理制度:在進入工地之前,項目經理組織專項會議對下屬主管及各級質量管理員進行前期質量教育,樹立質量第一、用戶至上的原則。

2.施工安全管理制度,包括安全施工和勞動保護兩方面的管理工作。施工中,必須堅持"安全第一、預防為主"的安全生產方針,其次執行"安全一票否決制度",從技術上、組織上、制度上采取一系列措施,形成安全管理系統,切實做好安全施工和勞動保護工作。施工安全組織保證體系和安全管理制度。

3.嚴格遵守各種文明施工制度,由項目經理負責主抓文明施工。項目部對現場管理要統一布置、統一安排,要執行分區負責。

4.施工員交底必須對文明施工提出具體要求,重要部位要有具體措施書面交底。操作地點周圍做到整潔,施工現場堆放的設備成品、材料要整齊,小心愛護。

篇3:智能化系統工程項目管理責任

小區智能化系統工程項目管理和責任

1工程管理及責任

1.1供貨商(A公司)責任范圍

A公司將根據A小區提供各系統包括備品備件和測試設備等的硬件設備、軟件設計、制造、檢驗、運輸、倉儲、施工、安裝、單體調試、聯合調試、系統投運、人員培訓,提交相關文件資料和圖紙以及質保期服務等一系列服務。同時與第三方供應商磋商合作,完成與其它系統的軟硬件接口設計、制造及安裝調試,保證系統能滿足用戶的要求,安全可靠運行。

甲方(A物業管理中心,以下簡稱"物業管理中心")雖然在此過程中將對A的工作,包括提交的設計文件進行審查及確認,但并不解除供貨商對整個系統正確設計、制造及安裝調等的責任。

A公司提供項目管理、質量管理的具體內容及措施。

A.設計和設計聯絡

根據A住宅小區招標書及其規定的標準,完成功能規格書編制,包括接口設計。組織和召開聯絡會,解決設計問題。

根據物業管理中心審查的功能規格書完成系統的詳細設計(包括硬件設計和軟件設計)并與相關專業供應商協調完成有關接口設計,并提交相關的設計文件。

系統設計計劃、程序、方法和采用的標準等的建議見技術方案書,同時相關內容在《施工組織計劃書》中也有體現,供物業管理中心審查。

A公司將向物業管理中心(承建商)提交系統制造、出廠檢驗驗收、設備現場安裝驗收、設備安裝督導系統設備單體調試、系統聯調等計劃、程序、方法及采用的標準等的建議,并交物業管理中心審查。

B.制造及出廠驗收

A公司將根據主管部門審查的詳細設計和功能規格書中的標準,制造或進入供貨范圍內所列的系統設備。

執行生產驗收(PAT),保證所有系統設備都是嶄新的和質量優良的并有合格證。

C.包裝、發運

根據主管部門的要求對設備進行包裝并按計劃準時發運每批貨物到至貴公司指定地點。

D.安裝及調試

A公司有責任參加設備現場開箱檢驗。有責任制定詳細的安裝計劃,在安裝期間每月向業主遞交報告,包括工程進度、發生的故障、存在不利的因素、潛在延誤及補救方法的建議等內容。對緊急情況隨時向監理和物業管理中心報告。

有責任嚴格按設計施工圖、設備技術文憑、設備使用安裝說明書、裝配圖以及國內外有關技術標準等進行安裝施工。

有責任提交各安裝階段的工程實施方案。

有責任進行自檢的、填寫設備安裝質量表。對能通電檢查的產品進行預先通電檢查、質量不合格的產品不得安裝。

有責任協作業主搞好"創優規則"。

有責任提交施工組織安排及方法和程序說明材料、設備供應和管理施工組織技術管理措施、文明施工主要措施,保證安全的主要技術措施、保證工程質量的主要技術措施、保證工程工期的主要技術措施等。

有責任提交各安裝階段的工程安裝自檢結果。

有責任協作業主和監理對各安裝階段進行驗收。

根據業主提出的總體工程策劃,提出系統各調試開通計劃供業主審查。

按已審查計劃,負責系統設備的單體調試、系統聯調,包括聯動現場設備以及與相關系統接口調試,并應分別通過系統設備單體驗收,使系統安全可靠運行144小時,達到用戶需求,通過系統最終驗收(FAC)。

在質保期以前包括質保期,若發現設備有質量問題或存在潛在質量問題,A公司免費給予更換,并不因此而影響工程進度;若發現系統存在功能缺陷,如系統的節能控制等,A公司負責給予解決。

E.文件提交

A公司根據標書要求提交相應的文件。

F.培訓

A公司根據標書的培訓要求完成對A相關人員的培訓任務。

G..其它

與物業管理中心共同簽發各階段的測試報告及合格證書。

隨時接受物業管理中心對A公司質保體系落實情況的檢查。

A公司允許物業管理中心派員參加供貨商在系統集成過程中的工作,并提供工作和生活的方便。

1.2物業管理中心責任范圍

1.有權對A公司提供的系統軟硬件設備、備品備件、測試儀器和專用工具的設計、原材料采購、設備供貨、出廠價測試、包裝、運輸、保險等階段進行審核、檢查、審查。

2.參加設計聯絡會議,審查確認供貨商的軟件、硬件設計及其它需提交的文件。

3.提供相關設計圖紙。

4.協助A公司完成與其它系統的接口設計、調試。

5.協助設備的安裝圖設計。

6.協助A公司完成系統的各項調試工作。

7.參加A公司對物業管理中心的培訓。

8.與A公司共同簽發各階段的測試報告及合格證書。

9.有責任隨時了解供貨商質保體系的落實情況。

有權利參加A公司在系統集成過程中的工作。

11.有權對A公司不稱職人員提出撤換。

1.3監理責任范圍

為確保本工程得以實現,A公司提供并執行相關規定之有關設備制造的質量控制程序。整個合同期間,直到工廠發運,物業管理中心將監理A公司在工程各階段的方法、過程、進程、文體和記錄是否符合質量控制計劃。在工程開始前,A公司將以書面形式向物業管理中心指明一名授權處理本合同質量控制各種問題的雇員或組織中成員。

A公司保證所有的設備、零部件和系統成品符合公認的標準及擬定的需要。為此A對系統、設備及材料的設計、制作、安裝及調試建立一套完整的質量保證體系,該計劃符合國際認可質量標準。

2設計聯絡和人員規定

2.1設計聯絡

為了使合同能順利執行,在合同設備的設計過程中,根據設計進程和時間表的要求,A公司和物業管理中心及設計院將派相關人員進行設計聯絡工作。物業管理中心派出人員有權向A公司提出質疑并召開會議講座有關事項,

A公司將澄清業主提出的問題。

A公司將指定專門的售貨員接待物業管理中心和處理有關工作和生活問題。

A公司保證參加設計聯絡的技術售貨員是在合同設備方面具有金牌工作臺經驗的工程師,所有參加聯絡講議的技術售貨員精通技術工作、身體健康。

設計聯絡會議的次數、會議的目的、內容、時間、地點、人數最終將在合同談判時確定。

A公司將根據物業管理中心要求,在投標時詳細提出需要設計聯絡的次數、時間、地點、工作內容及所需費用的建議書。

2.2A公司施工人員在工程所在地的規定

為了

保證工程的順利的進行,A公司的工作人員在工程的施工地遵循以下規定:

1.未經業主允許,售貨員不得進入與其施工無關的地方;

2.施工人員在工程所在地應注意安全文明施工。

3.未經業主允許,A相關人員不得觸及與自己系統不相干的其它系統的設備。

4.與其它系統有工作界面聯系時,A公司將會及時聯系物業管理公司,按照適當的程序執行。

3包裝要求

貨物的包裝和民運符合系統的產品要求。為了保證設備在長途運輸和裝卸過程中的安全,產品包裝符合國家或行業標準規定,由于包裝不妥導致設備銹蝕、掉失或損壞,由A公司承擔一切責任。每一包裝箱附有裝箱清單。

4發運要求

1.A公司將在每件包裝上明顯地標注下列標記:

收貨人;產品名稱;合同號;品種號和箱號;到貨地點;

外形尺寸(長、寬、高),單位以mm計。

2.供貨商就根據貨物的要求,在包裝箱上標明"小心輕放"、"請勿倒置"、"防潮"等字樣和吊裝標記。

5運輸及現場保管

1.A公司負責設備材料貨到安裝現場過程中的全部運輸,包括運輸過程中的中轉和貨到現場前的庫存;

2.A公司負責運輸過程中的裝卸與貨物在現場存放點的就位。

3.貨物在現場的保管由A公司負責,直至系統安裝、驗交完畢。

4.安裝設備的運輸、裝卸、現場保管的費用全部由A公司負責。

6安裝及調試

1.本要求是A公司在中標后執行設備安裝調試保養服務過程條款中的一部分,供貨合同包含系統的安裝調試、保養服務條款。

2.中標后,A公司將提交詳細的安裝進度計劃,并闡述安裝中的難點、關鍵點及其解決方法和對策等。

3.A公司提供設備安裝調試及保養維修服務的施工服務隊伍要有中標設備制造商確認的資格,確認隊伍具備專業知識及技術水平,熟悉所提供系統的技術性能、指標、安裝工藝、維修保養知識,在足夠能力承擔安裝工程并保證安裝工藝達到系統運行合格的要求。安裝工作必須由供貨商提供的施工服務隊伍執行。

4.A公司針對本工程設有安裝負責人,負責安裝工程的計劃、協調、人力調配及工程質量管理等工作,還設有安裝現場工程師負責技術指導,質量監督,安裝現場測量,安裝質量檢查認可等。

5.A公司進入工作現場的遵守現場的規章制度。施工建立安全責任制,確保施工過程不出現人身安全事故、火災事故和施工機械質量造成的設備材料損壞事故。

6.施工隊伍將接受現場管理單位的監督、管理和指導。

7.施工隊伍進場所要的現場工作條件及施工中要物業管理中心配合承擔的項目。

8.安裝開始前,施工隊伍將協同物業管理中心共同檢查安裝現場是否已具備進場條件,包括臨時用電用水和臨時用房的搭建地點。在確定施工條件已具備后5天內施工隊伍與物業管理中心確定開始施工日期。施工日期定于雙方可進場施工條件10天之內。

9.施工所用的機械工具、設備材料由施工隊伍自備及自費運到施工工地,進場后進行必要的性能安全檢查,完工后從工地自費搬出運走,施工所用的材料及機械工具由物業管理中心提供恰當的場所存放并由施工隊伍自行保管,不得隨便存放,以免造成不必要的丟失、損壞。

在安裝過程若發現的供貨及其質量問題,A公司亦要負責補救處理。

11.在整個施工過程中,系統設備材料的保管由施工隊伍負責,直至安裝調試完畢,并在雙方簽署的驗收合格證明書后才移交給物業管理中心。

12.試運行由A公司專職工程師主持完成,調試應通知業主人員參加,應準備試運行記錄卡,并于事前10天交一份給業主。

13.施工隊實行"三包":包質量、包工期、包施工安全及文明施工。