一、房屋建筑管理維護方案

(一)房屋建筑物業管理內容與要求

目的:通過對建筑有計劃的保養,使建筑美觀耐用,保持完好,延長其使用壽命。

原則:日常發現建筑有缺陷的,及時進行維修;并有計劃地對建筑物實行系統的保養。

職責:一般情況下,建筑物的清潔保養由清潔班按照有關規定負責執行,填寫相應的清潔記錄;其它保養內容由工程部負責執行,填寫公共設施保養記錄。工程部主任每年初根據公共建筑設施保養計劃標準,結合管理公司實際情況,制定出公共設施年度保養計劃。

(二)房屋建筑本體共用部位的維修管理

1、標志明顯(由清潔工進行日常清潔,維修班根據損壞情況進行保養):

1)在商業設施和每層樓電梯廳和疏散樓梯處設樓層號標志,每層樓電梯廳設防火疏散示意圖(其中應注明電梯、消火栓、警鈴、住戶門、疏散樓梯的位置),安全出口疏散指示燈;

2)地下室設備房門貼設備房標志牌,各類設備應有標識牌。

3)物業的主入口處設大廈總平面圖、不銹鋼宣傳欄(電子公告屏)。

4)警示牌,如:“設備重地非公勿入”、“機房重地閑人免入”、“高壓帶電打開危險”、“庫房重地煙火禁入”、“線路工作請勿合閘”、“高壓危險請勿靠近”、“設備故障暫停運行”、“火警無情通道禁停”、“有電危險閑人免進”、“消防通道禁止停車”、“寧靜致遠一鳴驚人”、“涂污毀面廣告傷神”、“高空拋物人怨天怒”、“吐痰棄物請移玉步”、“袖手旁觀風度翩翩”、“你停我停寸步難行”等。

5)為便于管理,對所有的強弱電配電箱、接線箱以及箱內的進出線加設標識。

6)物業管理公司應設指示牌標識,并應在適當位置設置管理處導向牌。

7)綠化物種應有標識牌,綠化地應標有“小草休息,請勿打擾”等警示牌。

8)兒童游戲場等場地應標明“兒童玩耍時需有大人陪同”的警示標志。

9)施工場地應設有“施工危險,請繞行”的警示標志。

10)自行車、摩托車庫按指定位置做標識。

11)各棟樓梯走道的消防栓應注明“小心碰頭”。

12)衛生間打掃時,有黃色標志牌“路滑,小心滑倒”

2、各部位無亂搭建、亂堆放現象為加強裝修管理,有效制止違章裝修行為,保障房屋的結構安全和外觀統一,維護環境整潔、美觀,協調及住戶的正常生活秩序,使物業使用人有一個安全、清潔、優美、舒適的工作環境,凡業戶進行室內裝修,應當保證建筑工程質量和結構安全,符合物業管理、消防、供水、供電、燃氣、環境保護等有關規定和標準,并需遵守對房屋裝修有關問題的規定。垃圾/雜物清理區的裝修垃圾由管理公司委托清運公司集中統一清運。各戶裝修垃圾必須裝袋后按管理公司指定的方式和時間堆放到裝修垃圾中轉站內。

原則上戶內裝修垃圾清運時間定為每日中午12:00-14:00,晚上8:00-10:00。嚴禁將建筑材料、垃圾堆放在公共場所(包括公共走廊及馬路上),違者視情節給予處罰。嚴禁高空拋物,違者處以經濟處罰,并由肇事者承擔由此造成的全部責任。如經通告后,裝修工作未能作出適當的清理安排,物業公司將自行雇用工人進行清理,而費用則從有關裝修戶的裝修保證金中扣除。

以下內容為禁止之列:

1)擅自占用樓宇外墻、樓內公共走廊及墻面,在公共走廊等公共用地上進行任何形式的搭建、安裝、鋪設。

2)一切屋外更改或加建。例如:遮蓬、天線、附加建筑物及標志等。

3、建筑物外觀始終保持完好、整潔;外墻建材貼面無脫落;玻璃幕墻清潔明亮、無破損;無亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現象。

1)主體工程:屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時應查清隱患。損壞、變形嚴重的,應加固、補強或拆換;不合理的舊結構、節點,若影響安全使用的,大修時應整修改做;對鋼筋混凝土構件,如有輕微剝落、破損的應及時修補;混凝土碳化產生裂縫、剝落,鋼筋銹蝕嚴重的,應通過檢測計算鑒定構件承載力,采取加固或替代措施。

2)裝修工程:門窗修繕后應牢固、平整、美觀,開關靈活,接縫嚴密,不動。門窗開關不靈活、松動、脫榫、變形、腐爛的,應修理更換,小五金應修換配齊;大修時,內外玻璃一次配齊,打好玻璃膠;門窗損壞嚴重、無法修復的,應更換,更換的門窗應與原門窗一致;掛鏡線、窗簾盒、窗臺板等的裝修,屬一般損壞的,應原樣修復;嚴重損壞的,應更新或在不降低標準、不影響使用的條件下,用其他材料代用更新;踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的,應修復。

3)樓地面工程:木地板的損壞占自然間地面面積25%以下的,可修復;損壞超過25%以上或缺乏材料時,可改做相應標準的高級地坪。普通水泥地面起砂、空鼓、開裂,應拆補、修補或重做;水磨石或塊料地面損壞時,應盡量修復,實在無法修復的,應改做相應標準樓地面。面磚地面損壞、破碎、高低不平的,應拆補或重鋪,室內潮濕嚴重的,可增設防潮層或做塊料地面。

4)屋面工程:屋面結構有損壞的,應修復或拆換;不穩固的應加固;如因為原結構本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴重,按原樣修復仍不能排除屋漏的應翻修改建。屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時,應修復;損壞嚴重時,應翻做。內墻、煙囪等屋面附屬構件損壞嚴重的,在不影響使用和市容的條件下,可改修或拆除。

5)飾面工程:外墻飾面起殼、開裂、剝落的,應照原樣修復;損壞面積過大的,可全部鏟除重做,重做時,在不降低用料標準、不影響色澤協調的前提下進行。外墻勒腳損壞的,應修復。內墻飾面起殼、開裂、剝落的,應修復;每面墻損壞超過一半以上時,可鏟除重抹;原無踢腳線的,可加做踢腳線;各種墻裙損壞的情況應根據墻身的需要予以修復;因室內外高差等原因,引起墻面長期潮濕,如有必要,可加做防水層。天棚損壞:抹灰層松動,有下墜危險的,須鏟除重抹;原線腳損壞的,按原樣修復;損壞嚴重的復雜線腳,應全部鏟除后,原樣修復或適當簡略。

6)油漆粉飾工程:木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護作用的,應周期性地進行保養,上述木構件整件或零件拆換應油漆。鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構件,其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕,應先除銹,再刷防銹涂料或防銹漆,然后刷其他面漆;鋼門或各類鐵件油漆保養周期一般為2-3年。木地板原油漆褪落的,應重做。室內墻面、天棚等修繕時可刷新,其用料應采取新型涂料,如膠白等;高級抹灰損壞應原樣修復。高層建筑外墻原油漆損壞的,應修復,其色澤應盡量與原建筑保持一致。

4、不得改變建筑物結構和外觀。

以下內容為禁止之列:

1)隨意改動或損壞房屋主體和承重結構(柱、梁、板、承重墻)。

2)在承重墻上穿洞,隨意剔鑿梁、板、柱,拆除連接陽臺門窗的墻體,擴大原有門窗尺寸或者另建門窗。

3)改動上下水管道、消防管道、煤氣管道、供電線路、通訊/智能化線路。

4)隨意增加樓地面靜荷載,在室內砌墻或者超負荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設大理石地板等。

5)任意蝕鑿頂板,不經穿管直接埋設電線或者改線。

6)破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層,以及水、暖、電、煤氣等配套設施。

7)改動屋面的防水隔熱層。

8)改變廚房、衛生間的結構和功能,嚴禁將生活污水排入雨水管道。

9)改變建筑的外觀及造型,廳、房外陽臺封閉或安裝防盜網,改變外墻的顏色及窗的形式和顏色(更換窗玻璃或在其上噴漆)。

10)改動進戶門的位置;改變房屋附屬的鐵柵欄、不銹鋼欄桿等。

11)安裝防盜門不得妨礙鄰近住戶出入及占用公共通道,不準改變原有門洞尺寸,不得損壞門洞四周的墻面。

12)窗戶允許在內側安裝防盜窗花,允許在廚房內陽臺安裝防盜網。

13)空調支架符合國家有關規范要求,必須安裝在管理公司指定的位置,必須使用不銹鋼材質,固定螺栓須經防銹處理,以確保建筑美觀整齊。

二、共用設施的管理維護方案

1、共用設施完好,無隨意改變用途。

1)屋頂:每2年對隔熱層進行保養一次,對面磚破碎或裂縫較大的應及時更換,并對面磚表面用白水泥勾縫;

2)外墻飾面:每年對重點部位進行清洗;每3年進行全面清洗;在清洗時,發現有外墻飾面脫落的應及時進行修補,恢復原樣;對于外墻滲水的,須作防水補漏后,恢復原樣。

3)內墻飾面:每3年進行全面保養。對粉刷面發現有裂縫應修補;對磁磚面裂縫較大的應予以更換,對認為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊,發現有空鼓的地方,進行更換或在以后日常巡查中注意,發現有脫落及時修補。

4)樓梯間:樓梯間踏步每3年進行保養一次,發現問題及時修理。樓梯間墻面粉刷,日常發現有裂紋、龜裂、剝落等應及時修理;每3年進行一次全面保養,對粉刷內部有損壞的,用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊,如發出空殼聲,則有起殼現象,確定起殼范圍后進行修補;

5)門:對防火門日常發現有生銹或掉漆的,應及時修理;每年全面保養一次,對生銹、掉漆或起皮部位應重新刷漆;對防火門軸承上油一次。對其它類型門每年對軸承上油一次。

6)防盜網、花園圍欄:根據損壞程度確定重新刷油漆的周期,原則上每2年應刷油一次,最長時間不超過4年。

7)窗:每年保養一次,對門窗框松動、翹曲,應將錨固鐵腳的墻體鑿開,將鐵腳取出扭正,損壞的應焊接好,并將門窗框矯正后,用木楔固定,墻清理干凈灑水潤濕后,用高強度水泥砂漿把腳重新錨固,并填實墻洞,等砂漿強度達到要求后,撤去木楔,把門窗框與墻壁間的縫隙修補好。對斷裂損壞部位可按原截面型號用電焊接換。翹曲或損壞嚴重的門窗扇,應卸下進行矯正,焊接后重新安裝。每年對配件上油一次。

8)公共地磚:日常發現損壞及時維修,每3年進行全面保養一次,發現地磚損壞或裂縫嚴重的應更換。

9)吊頂:日常對吊頂進行檢查,發現有破損的應及時更換,每3年揭開石膏板查看吊頂鋼絲,有生銹嚴重的應取下更換。

10)玻璃幕墻(包括玻璃門):每年對玻璃幕墻進行一次全面清洗及保養,對玻璃幕墻(玻璃門)的玻璃膠進行檢查,發現有脫膠的應補膠,對玻璃門軸上油一次。

11)擋雨篷:每年全面檢查一次,對螺絲部位進行加固,對脫膠部位進行補膠;在大雨或臺風等天氣來臨前,應視情況增加保養次數。

12)在臺風、大雨等來臨前夕,應對窗戶、玻璃幕墻仔細檢查,發現問題及時處理,以免發生意外。

2、共用管線完好無損,使用正常,無礙觀瞻。

1)管道:原則上管道每3年應全部刷油一次,但對重點部位,有必要時可以增加次數(如室外一樓地面的管道可以每年刷油一次,對室內管道,嚴重污染的應隨時刷油)。

2)污水井:每年揭蓋檢查清理污泥一次。

3、院內路燈,公共照明完好。

1)保證路燈及公共照明的完好,確保樓宇電源線路安全和電氣設施設備安全運行,維護用戶正常的工作秩序和生活秩序。

2)物業公司對樓宇進行重大修繕工程使用施工電動設備和電動工具的用電量必須限度在不影響樓宇正常運作和在樓宇供電負荷量允許范圍。

3)以恢復原正常用電為標準,在維修完畢后應盡量保持原狀。

4)應達到原來照明標準,對物料需進行嚴格的驗證。

5)使電器能達到正常使用,保持原有外觀并試用效果。

6)使用方便、安全為標準,并把故障作好記錄。

4、建筑物范圍內的道路通暢,路面平整、無阻礙。

人行道、車行道:日常發現有損壞的人行道、車行道應及時修補;每年保養道路一次,對表面起砂的應先用榔頭把酥松起砂的部分敲松,然后用高壓水槍沖刷干凈后,用高強速凝水泥砂漿修復。

篇2:樓宇機電設備設施管理方案

設備管理是以科學管理為基礎,按照現代科學的理論、方法和手段研究和解決設備運行中的規律性問題,確保設備的正常、安全運行。

高層樓宇的大量涌現,使人們對樓宇設備的依賴性越來越強,同時也對樓宇設備的運行提出了更高的要求。在設備管理中,CPM注重設備全過程的綜合管理,即把設備管理概念融合于設備整個壽命期中,保持樓宇設備的最佳運行狀態,充分發掘樓宇設備的效益潛力。在設備管理概念中,CPM又進一步注重預防檢修,即不僅做到設備的正確使用和精心維護,而且通過制訂、實施周密合理的設備定期檢修計劃,以預防重于補救之觀念,提高樓宇設備的運行效率,確保樓宇設備的安全、穩定、無故障運行,提供一個良好舒適的工作環境。

1系統日常運行及管理

樓宇設備運行管理的目的在于通過提高設備的運行效率和運行質量,提供一個高質量安全、舒適、便捷的工作環境。設備運行、維護管理的優劣直接關系到各個系統能否達到原有的設計性能與服務年限,關系到樓宇的供電、供水、供熱、供冷等供應狀況能否正常,關系到能否保障順天國際運行安全。

1.1運行管理

設備運行首先要在技術上考慮安全性和可靠性。其次設備的運行在技術性能上應始終處于最佳運行狀態,以發揮設備的最佳效用。

1.1.1編制設備詳細的技術資料,并建立設備臺帳。

1.1.2建立嚴格的機房管理制度,巡視檢查制度和崗位責任制。

1.1.3制訂科學、嚴格的操作規程。

1.1.4制訂周密、合理的設備維護保養計劃。

1.1.5對操作人員進行專業培訓,明確各自的崗位職責,掌握專業知識和操作技能。

1.1.6實施維護保養工作。

1.1.7定期校驗設備中的安全附件,保證靈敏可靠。

1.1.8工程技術人員對設備運行參數和統計結果作分析,及時發現事故的潛在危險,采取有效措施進行清除,確保安全運行。

1.1.9發生設備故障后對其原因進行分析,提出有效的改善措施,確保類似事故不再發生。

1.2設備系統的日常運行

1.2.1變配電系統

變配電系統是為建筑物提供電源的系統,是樓宇設備正常運行的最基本保障,運行人員將對變配電設備運行狀態進行全面監控,結合順天國際樓宇自動控制系統對變配電室進行巡視檢查,監視、記錄電壓、電流、功率因數等運行參數,一旦發現問題,給予及時處理。當發現局部停電等運行故障時,按照預定程序進行倒閘操作,保證安全可靠運行。

1.2.2采暖通風空調系統

采暖通風空調系統依據季節變化合理調節樓內溫度、相對濕度、氣流速度和空氣潔凈度,為辦公人員創造一個舒適環境。由專業人員負責維護采暖通風空調系統的正常運行,結合大廈樓宇自動控制系統巡視檢查各主要設備運行狀況,發現噪音超標、滴漏水等不正常現象,立即處理,并能根據負荷情況調整運行參數,按操作規程控制相關設備的啟停。當發現運行故障時,維修人員及時到場,按應急處理預案及時處理,恢復系統正常運行。在日常運行中,根據外界氣溫、溫度條件,合理調節各場所采暖通風空調設備,實現舒適、節能、衛生的要求。

1.2.3給排水系統

建立大廈用水、供水管理制度。值班人員結合大廈樓宇自動控制系統定時監測水池、水箱的水位情況,管理及水泵的運行情況,巡視人員對屋頂、地下層等各處相關設備進行巡回檢查,一旦發生缺水、溢水、跑冒滴漏等問題或其征兆,立即通知有關人員前往處理。并按政府規定,定期清洗二次供水蓄水池,確保二次供水無污染隱患。當發生運行故障時,維修人員及時到場,按應急處理預案及時處理,恢復系統正常運行。

1.2.4照明系統

照明系統質量的好壞直接影響到大樓的整體形象。照明系統管理的主要內容就是做到既保證照明質量又節約能源。巡視人員必須巡視檢查大樓的公共照明,發現損壞要立即更換。根據工作人員的作息時間,按預先的設定,通過大廈樓宇自動控制系統對公共照明進行開/關控制。

1.2.5消防系統

消防系統是整個大廈消防安全的保證,所以要求時刻保持正常工作狀態,消防監控中心實行24小時值班制度。消防管理人員定期巡視檢查,真正做到"預防為主,防消結合"。當發現險情時,消防管理人員及時到場,按突發火災的應急方案及時處理,確保生命財產安全。

1.2.6電梯

電梯大樓必不可少的運輸工具,管理人員將按規定檢查其運行情況以及平層是否準確、指示燈顯示是否正確完整、按鈕功能是否有效。按客流情況分不同時段調整運行方式,以使電梯運行在安全、節能、方便的最佳方式。另外可利用CPM公司首創的電梯智能運行管理裝置解決非辦公時間的安全保衛和通行方便的矛盾。在辦公時間段內,電梯全開放運行,可自由乘坐。在非辦公時間,相關人員可憑人手一張的智能卡乘電梯到達授權可達的樓層,無卡人員則操作不了電梯。每張卡的授權區域及使用功能都可由電腦設置,一旦丟失可立即掛失注銷。當發生電梯困人等事故時,按電梯困人救援程序及時處理。

2設備系統的應急處理方案

2.1設備故障處理規程

2.1.1故障分類

設備在運行中,凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務的情況均為故障,凡故障發生時,均應視情況分重大故障和一般故障兩級處理。

重大故障包括:人身傷亡事故;設備故障導致經濟損失達人民幣萬元以上;因故障引起整個大廈停水、停電、停空調、停氣,發生火除上述重大故障外,其它為一般故障。

2.1.2故障處理通則

發生故障時,值班員應立即處理,一般故障應先匯報后處理,事后作好記錄。重大故障應一面處理,一面匯報,無法處理應盡快報告工程部部長。

根據表計的指示和設備的外部征象,判斷故障的全面情況,盡快限制故障的發展,迅速地排除危及人員及設備安全的因素。

最迅速地恢復設備(設施)至正常運行狀態。

處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮靜。不得違反安全規程。

管理處主任是處理故障的全面領導人,負責調動、安排有關人員采取相關措施。

對于需要立即搶修的設備,值班員應判斷故障部位和性質后在工程技術人員到達之前,把工作現場安全措施做好。

2.1.3重大故障處理職責

凡發生重大故障,由值班人員立刻通知工程部部長并按相關應急處理程序采取措施。工程部部長接到報告后應立即到現場指揮故障處理,并上報管理處主任。管理處主任應盡快趕赴現場,負責全面指揮。

2.1.4一般故障處理職責

對于一般故障,管理處經主任可授權工程部部長處理,工程部應及時報告并作好有關故障發生和處理記錄。

2.2供電電源停電故障處理規程

電源故障分以下幾種情況處理

2.2.1在接到供電部門發出的停電通知后,管理處應立即通知大廈內各有關業主單位。

2.2.2正常情況下的倒閘操作,管理處提前一天發出停電通知。

2.2.3如因大廈內故障引起供電回路停電,應盡快排除故障后恢復送電。

2.2.4如設備或線路的電氣聯絡部分發熱、發紅,不能繼續運行時,應設法將負荷倒換至其他設備線路供電或者降低負荷,并繼續觀察,采取相應措施。

2.2.5低壓配電柜母線及其引出線故障時,應將故障段母線隔離,然后設法對未受影響的部分恢復送電。

2.2.6如供電局對大廈突然全部停電,則應立刻給樓內各有關單位發出通知,告知原因,設備值班員應堅守崗位,待恢復供電后,馬上啟動設備,確保順天國際財富中心的正常工作。

2.3停水及故障處理規程

2.3.1在接到自來水公司發出的停水通知后,管理處應立即轉告樓內各有關單位,并積極采取貯水保障措施,減少停水影響。

2.3.2若安排水池清洗,管理處應提前三天以書面形式發出通知,通知內容包括清洗時間、停水時間、影響范圍等。

2.3.3給排水設備故障一般處理程序

a.給水泵出現故障時,值班人員應馬上啟動備用泵,然后及時對故障泵進行維修。

b.排污泵出現故障時,應迅速搶修,若一時不能修復,應準備臨時排污染。

c.若供水管網出現故障、發生泄漏等影響正常供水,值班人員應立即關閉泄漏部位前端閥門,及進通知維修人員搶修。

b.排污管、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等,立即組織人員疏通。

2.4空調故障處理規程

2.4.1當主機發生故障時,啟動備用機組投入運行,并且檢查排除故障。

2.4.2由于檢修或其他原因導致冷卻水或冷凍水較大量外泄時,應立即停止系統的運行,排除故障后再補水投入運行。

2.4.3當故障停電時,立即關閉機組。待恢復供電后,再重新啟動運行,同時做好記錄。

2.5發生火警處理規程

2.5.1大樓發生火警時,要做到忙而不亂,及時報警,并做好滅火及疏散人員、搶救物資等工作。

2.5.2火災報警程序

a.發現火警時,立即用消防電話或普通電話向中央監控室報警,也可啟動手動報警器,使樓層警鈴、火災報警器的信號傳到中央監控室。

b.用電話報警時,必須講清下列事項:火災發生的具體地點、火勢大小、燃燒物質、報警人的姓名和身份。

2.5.3接到報警后的處理辦法

a.中央監控室接到報警信號后,利用對講機通知巡邏保安員立刻前往火警現場。如屬火警誤報,應通知中央監控室復位;如證實火警,應立即通知中央監控室啟動報警設施并通知相關人員到場施救,并利用現有設施進行滅火。如火警嚴重,在組織前期撲救的同時向119報警。

b.中央監控室利用消防廣播,引導人群利用消防樓梯向安全地點疏散;使電梯降至首層;切除火災區域電源,準備啟動應急電源;啟動相關防、排煙風機、消防泵。

c.管理處主任到現場指揮滅火,管理處其他人員要立即到現場參與滅火,設備值班人員則堅守崗位,隨時聽從指揮。

d.派人到大樓門口引導消防隊進入火場,指示消防拴位置。

2.6系統的維護保養

2.6.1當設備發生故障時,應立即檢修,并盡可能把影響減到最低。

2.6.2由于停電導致設備不能正常使用時,有應急電源的應立即供應,確保重要設施設備正常運行。

3系統的維護保養

設備維護保養是設備正常運行的保證,它不僅要使設備隨時處于良好的工作狀態,而且要保證各項運行參數合格,以便確保設備達到設計性能并延長使用壽命。

3.1維護保養工作主式

維護保養工作方式分日常維護保養和定期維護保養二個層次:

日常維護保養屬運行操作人員的職責范圍,使用的設備要有專人負責,并嚴格按照操作規程操作使用。其工作內容主要是巡視檢查及調整、清潔,由值班、巡視人員進行,重點在于設德的外觀、功能狀態。

定期維護保養工作對于保持設備良好的運轉狀態、延長設備壽命極為重要。其內容包含性能狀態檢查、系統試驗及計劃性檢修,由維修人員在工程技術人員的指導下實施。

3.2日常維護保養、定期維護保養的質量控制

日常和定期維護保養均按相關工作規程實施。保養工作按工作性質和區域劃分到人,專職負責。各責任人按規程、計劃做完維護保養工作后在相應圖表中作記錄。同時工程部部長與工程技術人員根據設備管理和維護保養制度分層次、分系統對設備狀況、保養工作質量進行定期和不定期檢查、評議,發現不合格即查找其發生原因,提出改進措施并跟進實施。對各責任人的設備維護保養工作質量及效果之檢查評議結果,將作為員工工作業績量化考核的依據。

3.3主要系統定檢工作要點

3.3.1變配電系統:對相零地線端子檢查是否接觸良好,牢固可靠。線路的電壓、電流、功率的檢測儀表工作是否正常,讀數是否則在正常范圍內,其接線是否牢固,顯示是否清晰。變壓器運行聲音是否正常。

3.3.2給排水系統:檢測各種水位檢測和控制器件動作靈敏度,是否有誤動作。管道是否有滲漏,閥門動作是否靈活、可靠,有無漏水。水泵運行聲音是否正常。

3.3.3工空調系統:對各溫濕傳感器、壓差傳感器等部件進行靈敏度測試,對各個電磁閥門進行開、合測試。空調主機運行是否正常,各項參數是否在正常范圍內,冷凍泵、冷卻泵、冷卻塔運行聲音是否正常,水管是否滲漏。定期對風機盤管、空調風柜進行清洗。年度換季時進行大清洗并對主機進行大的保養。

3.3.4防雷接地:雷雨季節到來之前,均應對整個系統進行檢查和維護、提前做好防雷準備。在大雷雨后,也要盡快對系統進行檢查,查看是否有因雷擊而導致某些防雷避雷器件損壞或某些連接點松脫和斷開。若有問題,立即處理。

3.3.5電梯系統:按電梯安全檢測和保養規范要求進行周檢、月檢、季檢和年度審核工作。

3.4設備維護保養檢修計劃和標準

3.4.1供電設施年度檢修保養計劃(表1)

3.4.2水暖設施年度檢修保養計劃(表2)

3.4.3設備維護保養及實施方案將根據所安裝設備的設計、安裝及運作等實際情況,需待CPM正式接管后根據相應設備逐一制定。

4節能管理

在樓宇設備的運行成本中,能源開支是最重要的一部分。工程部部長要直接參與能源管理、制定節能計劃、布置日常檢查等工作。

節能降耗工作主要有以下幾個方面:

4.1工作內容

4.1.1制定節能工作計劃與有關節能的規章制度。

4.1.2統計和分析能源消耗,做好能源用量的計劃及計量工作。

4.1.3巡視、檢查和監督能源使用。

4.1.4進行各種形式的節能宣傳,加強節能管理工作。

4.1.5實施節能技術改造,應用先進節能器具,采用切實有效的節能運行技術措施。

4.2組織措施

4.2.1節約用電、節約用水、節約使用一切能源和材料,既是國家的現行政策,也是體現物業管理專業水平的主要內容,全體員工務必十分重視此項工作。

4.2.2加強能源使用的計劃管理,嚴格執行CPM下達的各項指標,工程技術人員應經常掌握能源消耗情況,及時發現和解決出現的問題,在保證正常需要的前提下,盡力降低能源消耗水平。每月上報《能源消耗統計》。

4.2.3能源的使用實行分區域控制的方法。凡需要單獨考核的,都要裝設分水表、分電表及其他計量裝置。

4.2.4控制使用能源的時間,特別是對旺季用水和高峰用電要嚴格控制。

4.2.5加強設備管理維修,認真節約能源,杜絕浪費水、電的情況。

4.3技術措施

4.3.1配電系統中應注意無功負荷的補償。通過電容器組的投切,將功率因數控制在0.95以上。

4.3.2變壓器投入運行的臺數,應根據實際負荷大小進行調整,并使運行中的變壓器的負載系數保持在0.7~0.9之間,以提高變壓器的運行效率。

4.3.3空調采暖系統消耗能源最大。在實際的運行中,應根據實際負荷的變化,確定冷水機組及其配套設備的投入臺數,提高系統運行效率。并且針對不同季節,修改溫度、溫度設定值,以減少能源消耗;合理調整新風比例,以充分利用新風溫度減少新風處理能耗。

4.3.4照明系統中,使用高效節能燈具,走廊、樓梯燈具開啟可采用光控或聲控。同時還可利用樓宇設備自動化系統控制照明的開/關,保證人走燈滅,避免浪費。

4.3.5給排水系統:使用節水衛生器具,并且通過樓宇設備自動化系統控制水泵的開/關,防止溢水。加強巡視,防止跑水、漏水。

5技術改造、更新

在高層樓宇落成并投入使用后,隨著時間推移,樓宇設備改造工作將逐漸成為工程設備管理中不可缺少的重要內容,其原因主要有以下幾點:

a.設備系統的設計缺陷和制造安裝缺陷以及由于當初設計理論、應用技術水平等限制,造成系統設備不適應現實需求的情況逐漸顯露,有必要進行改造。

b.設備經過一段時間運行,趨向老化陳舊,通過改裝、改造可改善設備性能,提高耐用性、可靠性,延長設備使用壽命。

c.隨著社會經濟發展水平提高,樓宇服務標準的要求也相應提高,樓宇內部功能發生調整,設備必須改造才能適應需要。

設備改造是技術性很強的一項綜合性工作。主要有下列幾個階段:

5.1論證立項

選擇改造對象,確定改造目標,根據設備實際情況,結合長遠規劃,考慮現有人力、物力、財力,在每年最后一個季度制定下一年度的改造方案,主要目標是:

5.1.1擴大設備應用范圍

5.1.2改善設備主要性能指標

5.1.3提高設備工作效率

5.1.4提高設備可靠性和可維修性

5.1.5提高設備安全性能和環保性能

5.1.6降低設備運行能耗

5.2方案設計

設備改造成敗及效果如何,關健是設計。設計水平決定了改造的技術經濟效果。根據原有設備缺陷和運行實際需要,盡量采用新技術、新工藝、新材料。充分應用樓宇設備工程技術人員在實踐中積累的經驗,安排好改造施工和運行使用的相互銜接,盡量減少施工造成的停機時間,使改造方案切實可行。

5.3組織實施

設備改造可單獨進行,也可結合大修理進行。改造結合大修可節省工時、材料、費用,減少停機時間,具有較高的經濟性。小的改造可自行組織力量實施。大的改造工程通常由專業單位實施,但要注意改造質量控制,加強現場監理,注意指揮協調,精心組織施工,防止意外故障危及運行安全。

5.4整理改造技術資料

改造完成時對設備結構、功能、技術參數所作的改變要有詳細記錄。改造中形成的文件、圖紙、資料要整理歸檔,做到圖物相符,記錄完備。

5.5驗收移交

改造后的設備要辦理驗收手續,經試運行測試各項參數達到改造目標、符合改造設計要求、符合質量標準才算改造完成,才能移交使用單位正式投入使用。

5.6費用來源

技術改造、更新的費用來自每年的"維修基金計劃"撥款。

6技術資料的收集、管理、使用

技術資料的收集、管理、使用是辦公大樓物業管理的一個重要組成部分,是機電設備管理、運行、維護的依據,是技術改造和節能運行的基礎,是設備管理必需的條件和保證。

6.1收集設備管理法規政策

政府各職能部門頒發的有關政策、法規條例、規程和標準等強制性文件,這些文件具有法律責任,設備管理必須不折不扣貫徹執行。

6.2建立技術檔案

各主要設備及設備系統,要有齊全詳細準確的技術檔案:

6.2.1所有設備建立設備卡,一臺設備有一張設備卡片。按系統、設備編號,再按編號逐臺登記。

6.2.2將各設備卡片統一匯集登記,形成設備臺帳。

6.2.3每一臺主要設備均建立技術檔案,記錄設備運行、改造、大修和故障情況,用于指導設備管理的實際工作。

6.2.4大修、改造施工結束、驗收合格后,把已修改完畢的全部圖紙整理歸檔。

6.3做好技術資料收集、管理工作

我們將做好以下幾方面的技術資料收集、管理、使用工作:

6.3.1竣工資料

6.3.2運行資料

6.3.3值班記錄

6.3.4大修改造資料

6.3.5二次裝修圖紙及審批資料

6.3.6設備故障處理資料

6.3.7區內市政設施資料

6.3.8檢查、驗收、年審資料

6.3.9計算機軟件及錄像資料

篇3:太陽城設備設施管理方案

富田太陽城設施設備管理是物業管理工作的基礎和重點之一,我們將落實崗位責任制,使設備的維修保養責任到人,強化巡檢、運行管理和預防性維修保養等。同時按公司ISO9001和ISO14001質量保證體系要求進行管理,如《設備設施管理程序》、《供配電管理程序》、《給排水管理程序》、《消防管理程序》等程序文件,《設備設施維修保養手冊》、各類設備操作規程等作業指導書,使我們的設備設施管理規范化、程序化。

本小區設施設備管理主要由管理處維修部承擔,公司提供人員、技術支持、不定期派有關專家前來指導,并選派5名技術骨干負責維修部的工作,嚴格控制好維修技術人員的選聘,加強培訓,造就一支業務水平全面、責任心強、愛崗敬業的技術隊伍。

2.1供配電設備

工作內容:

維護供配電設備的良好工作狀態,確保小區電源供應正常,為營業以及居民用電提供可靠的電力保證。

工作要點:

根據《供用電協議》和用電負荷的季節性特點,合理調整變壓器的運行方式,最大限度的發揮變壓器的利用率,保持電容補償柜良好的::工作狀態,確保功率因數符合規定要求。

配備專業人員管理供配電設備,操作人員實行持證上崗,按規程操作。嚴格控制停送電操作,設備的檢修應避開辦公和營業時間。

值班人員每班對配電室巡檢,加強預防性維修和年度保養,認真填寫巡檢和保養記錄。

2.2公共照明、廣場照明、泛光照明

工作內容:

保持公共通道、樓梯、廣場、泛光照明設施及燈具的完好和正常工作,在保證小區外觀形象和業主方便的前提下,盡量節約能源。

工作要點:

加強巡檢工作,發現照明設施損壞及時修復。

根據季節變化及時調整照明送電時間,做好重大節日和接待時的燈光布置。

在條件允許的情況下,選用節能燈具,安裝定時器和紅外感應開關,為業主節約能源。

2.3給排水系統

工作內容:

維護系統的良好運行狀態,保證小區正常供水,確保二次供水達到國家飲用水標準;保證小區排水系統暢通,避免暴雨、水患給小區正常的生活和營業帶來不便。

工作要點:

定期檢查生活水泵、排水泵的運行情況,檢查水池、水箱和各類管網是否有異常,防止跑冒滴漏。

加強日常保養工作,定期對泵類進行年度檢驗,預防各種故障發生。

水池、水箱的清洗要有取得健康證的工作人員進行,并取得衛生防疫部門頒發的檢驗合格證。

每次暴雨洪水到來之前,重點檢查排水泵的運行情況,確保管路暢通。

2.4消防系統

工作內容:

負責消防設備的巡檢、維護、維修,保持消防系統各設備的正常工作狀態,保證系統聯動正常可靠,及時消除各種消防隱患。

工作要點:

對于住宅小區,消防是工作的重中之重,要保證系統安全可靠,必須加強對員工消防意識和小區消防設備性能知識的培訓,加強對客戶消防知識的宣傳。

24小時安全值班,密切監視系統運行,認真對待每一次報警和每一臺消防設備的動作,增加巡檢力度和預防性維修保養。認真查看打印記錄,分析相關數據資料是否正常。

對不經常啟動的泵類設備,應定期試運行。要保持管網壓力符合消防要求。

加強供配電室氣體消防系統的檢查,氣瓶壓力是否正常,電磁閥動作是否可靠等。

定期進行消防聯動實驗和消防演習,檢驗系統是否正常,增強員工的應急處理能力。

2.5房屋及附屬設施的維護、修繕

2.5.1建筑物主體

工作內容:

保持結構不被任意改動,外墻、門窗、地面、天花板完好和及時修復,確保小區各部位結構安全,外觀完好。

工作要點:

對建筑物進行日常巡查和全面檢查,包括地面、墻面、天花板、走廊、樓梯、天臺,發現問題,及時報管理處,由管理處安排工程部負責修繕和養護。

定期進行基礎和整體觀測,發現異常及時向業主委員會匯報,組織有關專家會診,提出意見。

加強裝修管理,嚴格按建設部《室內裝飾裝修管理規定》進行有效的控制,重點關注承重結構、智能管線、消防設施等方面的安全和完整。商業二次裝修按規定須報消防審批的,要及時辦理。

2.5.2附屬設施

工作內容:

保持小區附屬設施的完好、無損,確保小區附屬設施正常發揮作用。

工作要點:

定期對小區附屬設施進行巡檢,發現問題及時處理。室外管網、消防接合器表面有無銹蝕,閥門是否滴水,廣場花木護欄、路面、臺階有無損傷。

室外雨水井、污水井要定期清理,防止污物沉積。

小區避雷針、避雷網要定期檢查,定期除銹刷漆,確保各部位連接牢固。定期測試系統的接地電阻,保證小于4歐姆以下,否則應采取相應措施。

廣場車輛出入口

等其他附屬設施,要加強日常檢查維護,保證裝置靈活可靠。