欣怡家園初期物業(yè)管理方案

針對(duì)社區(qū)物業(yè)管理的規(guī)律，結(jié)合欣怡家園社區(qū)的特點(diǎn)，我們將物業(yè)管理劃分為介入期、入住期和常規(guī)期三個(gè)階段。

在此著重介紹入住期的管理

一、前期管理

(一)、人員安排

管理處主任、各部門(mén)負(fù)責(zé)人按進(jìn)度陸續(xù)入駐欣怡家園社區(qū)現(xiàn)場(chǎng)，參與前期的物業(yè)規(guī)劃，具體內(nèi)容如下：參與有關(guān)設(shè)備的安裝、調(diào)試、監(jiān)理工作，掌握樓宇設(shè)備設(shè)施的合理布局等基本情況，提出建議;參與房屋的竣工驗(yàn)收和房屋設(shè)施的預(yù)驗(yàn)工作;配合房產(chǎn)公司做好綜合驗(yàn)收相關(guān)工作;投入入住前的各項(xiàng)工作。

①樓宇綜合驗(yàn)收前一個(gè)月，部分治安人員經(jīng)上崗培訓(xùn)合格后，先期到位，負(fù)責(zé)對(duì)將接收的物業(yè)的守衛(wèi)工作。

②樓宇綜合驗(yàn)收前，按照慈溪市住宅樓宇條例規(guī)定，做好物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，包括用房、資金、資料、房屋設(shè)備設(shè)施等內(nèi)容。

③業(yè)主入住前半個(gè)月，管理處掛牌辦公，所有員工經(jīng)培訓(xùn)合格后上崗，共同迎接業(yè)主入住。

(二)、前期管理及監(jiān)督

管理處成立后，管理處主任編寫(xiě)入住工作方案，配備管理處工作人員，制定開(kāi)辦采購(gòu)計(jì)劃;

治安方面：熟悉社區(qū)地形地物及各種安防設(shè)施，明確人員排班及各崗位工作職責(zé);

車(chē)輛管理：設(shè)計(jì)安裝社區(qū)內(nèi)道路標(biāo)志，建立完善車(chē)輛管理制度;

垃圾清運(yùn)：確定臨時(shí)裝修垃圾堆放處。

(三)、配合工作

與供電、供水、煤氣、電信等公司和有線(xiàn)電視、郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證業(yè)主入住后水、電、氣、通信等正常使用。

與學(xué)校、派出所聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)、戶(hù)口遷移的手續(xù)辦理細(xì)節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話(huà)，入住時(shí)公告業(yè)主。

二、入住管理

(一)、舉行簡(jiǎn)樸溫馨的入住儀式

為使業(yè)主在短時(shí)間內(nèi)了解、熟悉欣怡家園社區(qū)情況，展現(xiàn)我公司物業(yè)管理人的良好形象，我們將邀請(qǐng)房產(chǎn)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)等在社區(qū)舉行簡(jiǎn)樸溫馨的入住儀式。

(二)、辦理入住手續(xù)采取的便利措施

辦理入住八字方針：“熱情、周到、高效、便利”。

1、設(shè)立入住手續(xù)辦理場(chǎng)地，有咨詢(xún)、資料分發(fā)(業(yè)主手冊(cè)、裝修管理規(guī)定等)，收取相關(guān)費(fèi)用、簽訂入住公約，精神文明公約、發(fā)放鑰匙、驗(yàn)房服務(wù)等，由專(zhuān)職人員提供一條龍服務(wù)，精心安排入住程序。

2、提前與煤氣公司、電信公司、廣播電視局簽訂代辦業(yè)務(wù)協(xié)議書(shū)，代辦相關(guān)業(yè)務(wù)，給業(yè)主方便。

3、提供集體辦理和上門(mén)服務(wù)等服務(wù)項(xiàng)目。

(三)、收費(fèi)標(biāo)志上墻及宣傳工作

1、在社區(qū)宣傳櫥窗內(nèi)，制作張貼收費(fèi)一覽表，列明本住宅社區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，公布監(jiān)督、服務(wù)電話(huà)。

2、印制收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)宣傳單，委托房產(chǎn)公司銷(xiāo)售部門(mén)在房屋交付業(yè)主時(shí)一同發(fā)放。

3、在入住手續(xù)辦理現(xiàn)場(chǎng)，準(zhǔn)備部分收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)宣傳單即相關(guān)收費(fèi)文件復(fù)印件，以備業(yè)主索取。

三、裝修管理

(一)、裝修控制流程

1、業(yè)主辦理入住手續(xù);

2、對(duì)業(yè)主裝修隊(duì)進(jìn)行裝修講解;

3、對(duì)裝修方案進(jìn)行備案，簽訂《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》;

4、裝修管理員、環(huán)境巡查員、治安巡邏員交叉監(jiān)督;

5、(對(duì)違章裝修的)立即指出，上門(mén)以理說(shuō)服業(yè)主，以情打動(dòng)業(yè)主，使其改正;

6、(若仍不糾正的)采取相應(yīng)的制止措施，向職能部門(mén)反映，以取得行政上的支持。

(二)、裝修宣傳

為加大裝修宣傳力度，充分發(fā)揮社區(qū)文化的導(dǎo)向功能、約束功能，并架起管理處與業(yè)主的橋梁，真正提高業(yè)主按章裝修的自覺(jué)性，提前對(duì)每一個(gè)業(yè)主進(jìn)行裝修宣傳，向業(yè)主和裝修隊(duì)發(fā)放《裝修須知》，明確裝修規(guī)定、違章裝修的危害行和處理措施，從而降低違章裝修發(fā)生率。

(三)、裝修備案

1、根據(jù)《裝修城市房屋使用安全管理?xiàng)l例》進(jìn)行備案。

2、保證房屋設(shè)施正常使用功能。審核重點(diǎn)：房屋結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及管線(xiàn)、電訊、有線(xiàn)電視、供水、供電、供氣等管線(xiàn)。

3、保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。審核重點(diǎn)：陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)、天臺(tái)、空調(diào)安裝及管線(xiàn)走向。

4、裝修材料符合防火規(guī)定。

(四)、裝修跟蹤監(jiān)管體系

業(yè)主裝修施工，指定專(zhuān)職房管員，實(shí)施“全過(guò)程”

追蹤監(jiān)管。通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)巡查，及時(shí)與業(yè)主溝通，了解施工方案、裝修工程進(jìn)展，把違章裝修消滅在萌芽階段。治安人員、環(huán)境監(jiān)管人員及其他人員均對(duì)裝修進(jìn)行監(jiān)管，形成立體式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，體現(xiàn)裝修管理“全過(guò)程、全因素、全員管理”的特點(diǎn)，消除管理盲點(diǎn)，維護(hù)好智能設(shè)施管線(xiàn)等公共管線(xiàn)，杜絕違章搭建。

(五)違章裝修處理

業(yè)主裝修備案中，服務(wù)中心分別與業(yè)主和施工單位簽訂具有法律效力的《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》，劃清管理處、業(yè)主、裝修施工單位之間的責(zé)、權(quán)。同時(shí)制定《欣怡家園住宅社區(qū)裝修管理規(guī)定》，業(yè)主出現(xiàn)違章裝修，房管員或治安人員上門(mén)做好業(yè)主的思想工作，禮貌地向業(yè)主介紹裝修規(guī)定，耐心的向業(yè)主聲明違章裝修可能造成的危害。做到以理說(shuō)服業(yè)主，以情感化業(yè)主，爭(zhēng)取支持和理解，讓業(yè)主自覺(jué)接收整改要求。針對(duì)違章裝修，除了采取說(shuō)服教育、行政壓力促使其整改外，根據(jù)違章?lián)p壞情況，采取賠償處理等經(jīng)濟(jì)手段控制。對(duì)違章裝修并無(wú)視一切的業(yè)主，將上報(bào)行政職能部門(mén)，由相關(guān)部門(mén)解決處理。

四、入住期間的安全防范措施

(一)入住期間的治安分析

1、周邊環(huán)境較為復(fù)雜，地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，外來(lái)人口與入住高峰期中的外來(lái)裝修、搬運(yùn)人員往來(lái)頻繁的狀態(tài)相互并存。

2、裝修集中，裝修監(jiān)管面大，裝修防火任務(wù)艱巨。

3、社區(qū)內(nèi)各種智能化設(shè)備處于調(diào)試、試運(yùn)行階段，業(yè)主對(duì)設(shè)備的運(yùn)行、使用還不夠了解，誤報(bào)、出錯(cuò)率高，治安壓力大，管理難度大。

(二)、具體防范措施

針對(duì)這一時(shí)期的治安形勢(shì)，我們?cè)谌胱∑陂g確立了“人防為主、技防物防為輔”的治安策略。

1、治安隊(duì)伍建設(shè)

按照高標(biāo)準(zhǔn)建立一支高素質(zhì)的治安隊(duì)伍，嚴(yán)格招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。治安人員中聘用退伍軍人，具有良好思想品質(zhì)的精湛業(yè)務(wù)技能的組成。建立業(yè)務(wù)、績(jī)效考核與工資、職位掛鉤的機(jī)制，實(shí)行10%末位淘汰制。

2、確立治安重點(diǎn)，搞好對(duì)人流、物流、車(chē)流的有效控制

①人流控制

對(duì)來(lái)訪(fǎng)人員須通過(guò)門(mén)崗，與業(yè)主取得聯(lián)系后方可進(jìn)入，并做好訪(fǎng)問(wèn)登記和離去注銷(xiāo)手續(xù);

對(duì)裝修、搬運(yùn)人員采取出入證管理制度，對(duì)他們的活動(dòng)范圍進(jìn)行一定限制;

對(duì)可疑陌生人，采取追蹤、監(jiān)控的措施，必要時(shí)可上前有禮貌地執(zhí)行驗(yàn)證檢查;

經(jīng)常與派出所聯(lián)合檢查戶(hù)口，把可疑分子清出社區(qū)。

②物流控制

對(duì)物資流動(dòng)實(shí)施申報(bào)制、盤(pán)查制和登記制;

業(yè)主物品的搬出必須向主動(dòng)門(mén)崗申報(bào)，并嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行登記;

治安人員有責(zé)任和義務(wù)對(duì)物資的出入進(jìn)行禮貌檢查;

所有物資流動(dòng)實(shí)行登記放行制度。

③車(chē)流控制

通過(guò)停車(chē)場(chǎng)IC卡管理系統(tǒng)記錄車(chē)主、車(chē)牌號(hào)、車(chē)型等信息。

3、加強(qiáng)與相關(guān)部門(mén)的配合

與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒙?lián)系，請(qǐng)求派出所的協(xié)助，加大治安治理綜合力度。

五、協(xié)助業(yè)主委員會(huì)籌建工作

按照國(guó)家物業(yè)有關(guān)規(guī)定和慈溪市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，在業(yè)主入住率達(dá)50%前，由管理處制定相應(yīng)的公眾制度，并廣泛聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)，逐步修改成文，同時(shí)向業(yè)主宣傳成立業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)程序和要求，為業(yè)主委員會(huì)成立做好基礎(chǔ)工作。在入住率達(dá)到50%時(shí)，報(bào)請(qǐng)政府職能部門(mén)，組織召集第一次業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立大會(huì)。管理處還應(yīng)配合業(yè)主委員會(huì)籌備小組制定公眾制度草案，如業(yè)主、使用人公約等，備好大會(huì)審議材料，如前期物業(yè)管理報(bào)告、財(cái)務(wù)收支情況、物業(yè)管理委托合同等。

六、管理人員的配備

管理處定編52人，其中主任、副主任各1名，各部門(mén)負(fù)責(zé)人4人，由物業(yè)公司聘任，授權(quán)到欣怡家園住宅社區(qū)實(shí)施綜合管理。

接待員：2人，接待業(yè)主的來(lái)訪(fǎng)和投訴并及時(shí)處理。

文員：1人，負(fù)責(zé)社區(qū)房屋及業(yè)主的有關(guān)資料的存檔工作和信息收集工作。

財(cái)務(wù)：1人，負(fù)責(zé)社區(qū)的經(jīng)濟(jì)核算和各種費(fèi)用的收繳工作。

衛(wèi)生清潔工：16人，負(fù)責(zé)社區(qū)的衛(wèi)生清潔工作，每天清掃公共場(chǎng)所、綠化帶及人行道、樓梯道等公共部位。

綠化管理養(yǎng)護(hù)工：2人，負(fù)責(zé)社區(qū)內(nèi)的綠化及花草樹(shù)木的養(yǎng)護(hù)培植工作，并對(duì)業(yè)主的垂直綠化(陽(yáng)臺(tái)擺花)和庭院綠化進(jìn)行指導(dǎo)。

治安員：32人，負(fù)責(zé)住宅區(qū)內(nèi)的治安、保衛(wèi)防范、車(chē)輛管理工作，配合派出所、車(chē)管、消防等部門(mén)維護(hù)正常治安秩序，負(fù)責(zé)管理社區(qū)的停車(chē)場(chǎng)以及出入社區(qū)的各種車(chē)輛，維護(hù)社區(qū)的交通秩序;

維修工：7人，負(fù)責(zé)社區(qū)的房屋及設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。

七、管理人員的錄用與考核、培訓(xùn)計(jì)劃

(一)、管理人員的錄用要求

分類(lèi)

崗位

職責(zé)

條件

備注

管理處

全面負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)管理工作

大專(zhuān)以上文化，三年以上物業(yè)實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)

公司選派

綜服科

負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)、接待業(yè)主來(lái)訪(fǎng)以及社區(qū)各項(xiàng)服務(wù)事業(yè)的經(jīng)營(yíng)、管理

大專(zhuān)以上文化，具有管理經(jīng)營(yíng)能力，兩年物業(yè)管理綜合服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)

公司選派

保安科

全面負(fù)責(zé)社區(qū)安全管理和車(chē)輛管理

中專(zhuān)以上文化，轉(zhuǎn)業(yè)軍人，三年以上保安管理經(jīng)驗(yàn)

公司選派

維修科

全面負(fù)責(zé)社區(qū)各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修

中專(zhuān)以上文化，持有技術(shù)等級(jí)證書(shū)，三年以上設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)

公司選派

清衛(wèi)科

全面負(fù)責(zé)社區(qū)的清潔、綠化工作

中專(zhuān)以上文化，兩年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)

公司選派

(二)、員工服務(wù)準(zhǔn)則

1、熱愛(ài)本職工作，努力學(xué)習(xí)管理技能，不斷提高管理水平，樹(shù)立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的宗旨，做好本職工作。

2、上班時(shí)間穿戴整齊，按規(guī)定著裝，佩帶工作牌，保持精力充沛，不做與工作無(wú)關(guān)的事情，不做不雅觀的舉動(dòng)。

3、主動(dòng)向來(lái)訪(fǎng)業(yè)主問(wèn)好，待人彬彬有禮，舉止文雅，接待態(tài)度認(rèn)真、懇切、答復(fù)問(wèn)題明確，不含糊其詞，并做好記錄。一般問(wèn)題當(dāng)天解決，來(lái)信一周內(nèi)答復(fù)，涉及疑難問(wèn)題定期答復(fù)。

4、對(duì)業(yè)主的無(wú)禮行為，應(yīng)盡量容忍，耐心說(shuō)服，不以惡相待，不容許與業(yè)主發(fā)生打罵行為。

5、竭誠(chéng)為業(yè)主服務(wù)，對(duì)業(yè)主提出的問(wèn)題或困難，盡快給予合理解決，對(duì)涉及政策方面性的問(wèn)題，暫不能回答或解決的事，給予耐心解釋?zhuān)⒆龊糜涗洠蠄?bào)處理;涉及多方面的問(wèn)題，會(huì)同有關(guān)部門(mén)研究解決。

6、執(zhí)行房屋修繕原則，不準(zhǔn)日益增減項(xiàng)目、數(shù)量，必須按計(jì)劃進(jìn)行，保證按時(shí)施工，完工后有業(yè)主驗(yàn)收簽名;愛(ài)護(hù)居民財(cái)產(chǎn)，嚴(yán)格增收紀(jì)律，不請(qǐng)吃、不請(qǐng)喝、不怠工、不誤工、不刁難業(yè)主。

7、維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，深入了解情況，積極為業(yè)主排憂(yōu)解難，不準(zhǔn)借機(jī)利用權(quán)利或職務(wù)謀取利益。

(三)、工作人員的考核

1、部門(mén)負(fù)責(zé)人的考核內(nèi)容：

①對(duì)公司、管理處制度政策的落實(shí)情況：對(duì)公司、管理處會(huì)議執(zhí)行情況應(yīng)及時(shí)向所屬員工傳達(dá)，管理處制定專(zhuān)人隨時(shí)抽查，了解各部門(mén)員工對(duì)有關(guān)會(huì)議的熟知情況;

②會(huì)議培訓(xùn)學(xué)習(xí)情況：無(wú)特殊事由，應(yīng)出席公司組織的每次會(huì)議、學(xué)習(xí)，并認(rèn)真學(xué)習(xí)討論會(huì)議內(nèi)容，會(huì)后有心得體會(huì);

③年終互評(píng)情況：部門(mén)負(fù)責(zé)人之間年終進(jìn)行互相評(píng)分，從工作態(tài)度，專(zhuān)業(yè)水平、執(zhí)行能力、協(xié)調(diào)能力、工作量、五個(gè)方面得出各個(gè)主管的評(píng)分。

2、考核的內(nèi)容

①日常考勤：每月統(tǒng)計(jì)一次，統(tǒng)計(jì)每人每月的上班時(shí)間，加班天數(shù)，早退、遲到、事(病)假、曠工等;

②儀態(tài)儀表：制服穿著，胸卡佩帶、儀容等;

②勞動(dòng)紀(jì)律：(具體參照各崗位規(guī)章制度);

③工作(學(xué)習(xí))筆記：?jiǎn)T工必須按照各崗位的規(guī)定，認(rèn)真如實(shí)填寫(xiě)工作登記本，每次培訓(xùn)認(rèn)真做好筆記，管理處隨時(shí)檢查，并作為員工年終考核的重要依據(jù)之一;

④員工考評(píng)表：管理處員工每月必須填寫(xiě)一份《員工考評(píng)表》，對(duì)當(dāng)月工作進(jìn)行小結(jié)，并提出工作建議及存在問(wèn)題，自評(píng)后由各部門(mén)負(fù)責(zé)人進(jìn)行評(píng)分，并及時(shí)匯總到管理處，此表作為年終員工考評(píng)的重要依據(jù)之一。

(四)、員工的培訓(xùn)

“萬(wàn)事以人為本”，要提高物業(yè)的管理水平，必須要有一大批專(zhuān)業(yè)人才通力協(xié)作。從欣怡家園社區(qū)的建設(shè)發(fā)展來(lái)看，高智能、高科技在物業(yè)管理的運(yùn)用越來(lái)越多，以及面臨著城市建筑、工程施工、園林綠化、工程法律、公共關(guān)系以及物業(yè)經(jīng)營(yíng)等各類(lèi)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的挑戰(zhàn)，對(duì)員工的素質(zhì)提出了更高的要求。為培養(yǎng)一支優(yōu)秀的員工隊(duì)伍，為公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，公司倡導(dǎo)“終身學(xué)習(xí)制”，鼓勵(lì)員工多途徑、多途徑參加更高學(xué)歷和技術(shù)等級(jí)職稱(chēng)的培訓(xùn)。

八、員工培訓(xùn)的內(nèi)容

①思想道德建設(shè)：不斷加強(qiáng)物資文明和精神文明建設(shè)，努力培養(yǎng)不斷進(jìn)取、具有堅(jiān)韌不拔的創(chuàng)業(yè)精神和良好思想風(fēng)貌的員工隊(duì)伍。

②職業(yè)道德建設(shè)：培養(yǎng)員工較高的職業(yè)道德素養(yǎng)，樹(shù)立良好的公司形象、員工形象、服務(wù)形象、管理形象。

③文化技術(shù)業(yè)務(wù)培訓(xùn)：根據(jù)每個(gè)管理、服務(wù)崗位、不同職責(zé)和要求制定出標(biāo)準(zhǔn)，學(xué)習(xí)相關(guān)社會(huì)科學(xué)知識(shí)和自然科學(xué)技術(shù)知識(shí)。

2、員工培訓(xùn)的類(lèi)型

管理人員：側(cè)重于服務(wù)意識(shí)、組織管理、領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)、經(jīng)濟(jì)知識(shí)、企業(yè)經(jīng)營(yíng);

普通員工：側(cè)重于服務(wù)、服從意識(shí)，工作技能和職業(yè)道德等;

新員工(試用期內(nèi))：公司將組織集中進(jìn)行為期一個(gè)月的培訓(xùn)，包括軍事訓(xùn)練和理論學(xué)習(xí)。軍事訓(xùn)練側(cè)重于隊(duì)列、拳術(shù)訓(xùn)練，培養(yǎng)良好的形象;理論學(xué)習(xí)側(cè)重于《公司概況》、《公司宗旨》、《管理模式》、《管理理念》、《員工手冊(cè)》、《規(guī)章制度》、《專(zhuān)業(yè)知識(shí)》、《崗位職責(zé)》、《操作規(guī)程》等。

3、員工培訓(xùn)的形式

公司主要采取自培與外培相結(jié)合的方式。

4、培訓(xùn)的考核評(píng)估

培訓(xùn)前考核：了解員工的現(xiàn)狀，確定員工培訓(xùn)的需求方向;

培訓(xùn)中考核：邊培訓(xùn)、邊考察，了解員工培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況;

培訓(xùn)后考核：分為實(shí)操和書(shū)面考評(píng)兩種，反饋培訓(xùn)成效，把考評(píng)的結(jié)果作為考核員工綜合培訓(xùn)成績(jī)的主要依據(jù)，考核合格者方可上崗。

九、管理“十條標(biāo)準(zhǔn)”

(一)、文明服務(wù)：遵守社會(huì)公德，講究職業(yè)道德，執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度。管理處各類(lèi)員工守時(shí)守紀(jì)，著裝整潔，禮貌待人，嚴(yán)格按《服務(wù)準(zhǔn)則》，做好各項(xiàng)服務(wù)。

(二)、整體環(huán)境：社區(qū)房屋及公共場(chǎng)所沒(méi)有堆積物，地面平整，無(wú)建筑垃圾。社區(qū)整體外貌無(wú)損壞，房屋達(dá)到完好或基本完好的標(biāo)準(zhǔn)，保證居住安全和正常使用。車(chē)輛停放整齊有序，樓房外觀沒(méi)有違章建筑物。

(三)、清潔衛(wèi)生：社區(qū)內(nèi)室外清掃保潔，檢查制度，衛(wèi)生無(wú)死角。做到：垃圾日產(chǎn)日清，管道、溝渠暢通，無(wú)積污堵塞，社區(qū)內(nèi)無(wú)人飼養(yǎng)家禽;樓公共走廊潔凈，不堆放雜物;社區(qū)內(nèi)排污達(dá)到國(guó)家規(guī)定排放標(biāo)準(zhǔn)。

(四)、庭院綠化：社區(qū)內(nèi)公共綠地、庭院綠地和街道綠化分布合理，花、草、樹(shù)木、建筑小品培植得當(dāng)，環(huán)境優(yōu)雅宜人。(五)、治安管理：社區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)制度化、防偷盜、防自然災(zāi)害，有制度、有設(shè)施、有公約、有專(zhuān)人負(fù)責(zé)。社區(qū)內(nèi)治安人員盡職盡責(zé)，保證社區(qū)居民人身財(cái)產(chǎn)安全。

(六)、經(jīng)費(fèi)管理：嚴(yán)格按照國(guó)家和市有關(guān)部門(mén)制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)亂收費(fèi)、亂攤派行為。收費(fèi)統(tǒng)一，手續(xù)簡(jiǎn)便，方便業(yè)主，各種費(fèi)用收繳及時(shí)，為業(yè)主服務(wù)的管理費(fèi)收之于民、用之于民。管理處嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)經(jīng)紀(jì)律，財(cái)會(huì)人員無(wú)貪污、挪用行為，并厲行節(jié)約，積極開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)。

(七)、設(shè)施齊備：社區(qū)內(nèi)給排水、供電、通訊、照明、消防、文體等設(shè)施齊全完備，運(yùn)作正常，不改變?cè)O(shè)計(jì)用途，且發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修理。

(八)、社區(qū)文化：社區(qū)內(nèi)積極開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)，有專(zhuān)供老人、兒童活動(dòng)的設(shè)施。宣傳教育活動(dòng)內(nèi)容豐富，文體活動(dòng)開(kāi)展有計(jì)劃、有制度，旅客培養(yǎng)居民愛(ài)護(hù)公物，遵守法紀(jì)，團(tuán)結(jié)互助，弘揚(yáng)社會(huì)主義精神文明和道德風(fēng)尚，共同創(chuàng)建文明住宅社區(qū)。

(九)、機(jī)構(gòu)職能：管理處管理人員職責(zé)明確，分工合作，協(xié)調(diào)管理。行政管理盡職盡責(zé)，監(jiān)督機(jī)制完善。召開(kāi)各種會(huì)議有記錄(紀(jì)要)，開(kāi)展各項(xiàng)活動(dòng)有效益。資料、檔案齊全，保存完好。

(十)、管住關(guān)系：“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨貫穿在各項(xiàng)管理服務(wù)之中，切實(shí)體現(xiàn)“為業(yè)主排憂(yōu)解難”，使業(yè)主滿(mǎn)意。

篇2:租戶(hù)入住管理方案范本

租戶(hù)入住管理方案

在辦理租戶(hù)入住手續(xù)時(shí),為租戶(hù)提供方便、快捷、及時(shí)、周到的服務(wù),對(duì)于塑造管理公司的形象,給租戶(hù)留下良好的第一印象,具有重要作用,特制定如下方案:

1、管理內(nèi)容:

(1)在租戶(hù)領(lǐng)房前將所有資料準(zhǔn)備齊全。

(2)精心布置租戶(hù)入住現(xiàn)場(chǎng),為租戶(hù)辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)。

(3)憑租戶(hù)所持的入住通知單和各類(lèi)必備證明,發(fā)放交房資料。

(4)收回租戶(hù)按規(guī)定填寫(xiě)的各類(lèi)表格,收取租戶(hù)應(yīng)繳納的費(fèi)用。

(5)陪同租戶(hù)驗(yàn)房,辦理領(lǐng)房手續(xù)。在驗(yàn)房過(guò)程中,發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題經(jīng)租戶(hù)確認(rèn)后,填入《租戶(hù)驗(yàn)收交接表》。

(6)對(duì)驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題,與租戶(hù)約定時(shí)間,及時(shí)解決。

2、管理措施:

(1)制定《租戶(hù)領(lǐng)房程序》;

(2)策劃租戶(hù)入住現(xiàn)場(chǎng)布置方案;

(3)按照租戶(hù)領(lǐng)房程序,安排工作流程;

(4)熱情接待,百問(wèn)不厭,虛心聽(tīng)取租戶(hù)意見(jiàn);

(5)按規(guī)定辦理租戶(hù)入住手續(xù)。

篇3:小區(qū)早期介入及入住管理方案

新城小區(qū)早期介入及入住管理方案

1營(yíng)銷(xiāo)配合方案

為使業(yè)主在購(gòu)房的過(guò)程中就能夠感受物業(yè)管理的質(zhì)素,項(xiàng)目前期介入人員將在前期介入期配合售樓部開(kāi)展如下工作:

a.配合售樓部受理物業(yè)管理咨詢(xún),同時(shí)對(duì)售樓人員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)、服務(wù)內(nèi)容、契約的培訓(xùn);對(duì)銷(xiāo)售人員的各項(xiàng)承諾文書(shū)從物業(yè)管理視角予以審核,避免入伙后口實(shí)不符導(dǎo)致糾紛。

b.高標(biāo)準(zhǔn)做好售樓中心、樣板間、停車(chē)場(chǎng)和室外廣場(chǎng)的保潔及花圃綠化的管理工作;

c.提供售樓中心、樣板間和室外廣場(chǎng)的安全護(hù)衛(wèi)以及車(chē)輛停放的疏導(dǎo)、指引服務(wù);

d.做好售樓中心、樣板間的設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)工作。

F.開(kāi)展業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查

業(yè)主需求是我們提供服務(wù)的重要依據(jù),項(xiàng)目前期介入人員將在銷(xiāo)售部門(mén)的幫助下,在入住前開(kāi)展業(yè)主需求調(diào)查,以求了解業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、文化層次、興趣愛(ài)好及各類(lèi)服務(wù)需求,并對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析,以此對(duì)客戶(hù)服務(wù)體系進(jìn)行精心設(shè)計(jì),確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),使今后的物業(yè)管理工作更加貼進(jìn)業(yè)主。同時(shí),與開(kāi)發(fā)商共同舉辦準(zhǔn)業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng),集中收集、了解業(yè)主反饋的信息。

2早期介入工作計(jì)劃

第一篇組建前期介入小組及工作標(biāo)準(zhǔn)

一、自20**年8月7日開(kāi)始派駐專(zhuān)職工程師到現(xiàn)場(chǎng),視工作需要公司顧問(wèn)小組不定期介入物業(yè)在建工地,在尊重原有設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上,對(duì)在建房屋從業(yè)主使用角度提出合理的建議供開(kāi)發(fā)商參考;

二、工作內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn):

(1)為開(kāi)發(fā)商提供合同約定內(nèi)關(guān)于前期介入的服務(wù)項(xiàng)目。

(2)物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理和工程師每周不定期到現(xiàn)場(chǎng),關(guān)注項(xiàng)目在建情況,開(kāi)展必要的可行性工作;

(3)根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)及配套情況,向開(kāi)發(fā)商提供《物業(yè)建議書(shū)》,建議需合理、實(shí)用,尊重原有設(shè)計(jì),充分利用現(xiàn)有資源。

(4)為項(xiàng)目接管驗(yàn)收做好準(zhǔn)備工作,按照接管驗(yàn)收要求準(zhǔn)備接管驗(yàn)收的資料。

(5)為管理處入伙做好準(zhǔn)備。

(6)做好與外部公共關(guān)系的聯(lián)系。

(6)每周不定期與開(kāi)發(fā)商溝通,對(duì)需配合工作在開(kāi)發(fā)商要求時(shí)限內(nèi)提前完成。

第二篇FH新城工作計(jì)劃

(20**年8月5日至10月20日)

人員到位時(shí)間及工作職責(zé)

崗位人員配備到位時(shí)間工作范圍及職責(zé)備注

項(xiàng)目經(jīng)理1人20**年8月5日全面負(fù)責(zé)現(xiàn)已到位

客服主任人20**年9月1日配合項(xiàng)目經(jīng)理工作

財(cái)務(wù)1人20**年10月8日小區(qū)財(cái)務(wù)工作

護(hù)衛(wèi)主管1人2006年10月8日小區(qū)公共秩序

技工5名2006年9月1日小區(qū)的日常維修、維保跟蹤、一戶(hù)一驗(yàn)

一期所有崗位人員2006年10月8日按計(jì)劃定編

FH新城小區(qū)工作計(jì)劃

工程組(責(zé)任人:)

序號(hào)工作內(nèi)容工作明細(xì)事項(xiàng)完成時(shí)間

1制定本項(xiàng)目組的人員配備方案包括人數(shù)、工種、崗位分布等報(bào)公司。

2確定物業(yè)辦公用房,編制辦公室裝修計(jì)劃,包括:管理處辦公室、客戶(hù)服務(wù)中心、員工宿舍、員工食堂等確定選址、裝修效果圖、裝修施工期、辦公設(shè)施配備。

3編制房屋接管驗(yàn)收計(jì)劃1、與開(kāi)發(fā)商工程協(xié)調(diào),確定接管驗(yàn)收及遺留問(wèn)題等處理的流程、責(zé)任人、時(shí)間、辦法等

2、各種接管驗(yàn)收表格及接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)的編制。

3、對(duì)小區(qū)施工進(jìn)行跟進(jìn),主要了解小區(qū)設(shè)備設(shè)施整體情況,熟悉各類(lèi)設(shè)備的構(gòu)造、性能等;熟悉水、電、氣、消防等管道線(xiàn)路鋪設(shè)位置及走向。

4、確定接管驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)小組和對(duì)驗(yàn)收小組人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)分組、任務(wù)分配。

5、確定接管驗(yàn)收所需人力配置計(jì)劃、物料準(zhǔn)備計(jì)劃、驗(yàn)收日程安排。

6、對(duì)驗(yàn)收小組成員分別進(jìn)行理論培訓(xùn)和實(shí)操培訓(xùn)。統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、工作方法等。

7、接管驗(yàn)收不合格工程問(wèn)題的處理

4制定本項(xiàng)目的物質(zhì)、工具配備計(jì)劃結(jié)合物業(yè)管理方案及實(shí)際工作編寫(xiě)計(jì)劃報(bào)公司

5新聘人員及員工的接管驗(yàn)收及入伙等培訓(xùn)工作制定方案(時(shí)間、課題、講授人)

6編制二次裝修須知及二次裝修審批要點(diǎn)包括:裝修申請(qǐng)、裝修方案、裝修注意事項(xiàng)、二次裝修竣工驗(yàn)收。

7編制二次裝修巡查要點(diǎn)1、巡查方法(分為安全巡查和工程巡查)

2、裝修巡查頻次

3、裝修巡查要求、

4、注意事項(xiàng)(大廈公共設(shè)施方面、文明施工方面、裝修安

全方面、住戶(hù)室內(nèi)裝修方面)

8編制二次裝修驗(yàn)收要點(diǎn)1、影響大廈外觀的情況

2、墻體改動(dòng)的情況

3、管線(xiàn)變動(dòng)的情況

4、孔洞改動(dòng)情況

9編制裝修垃圾清運(yùn)管理方案1、電梯的管理

2、樓層的管理

小區(qū)標(biāo)識(shí)(VI)的制作

1、名稱(chēng)標(biāo)識(shí)(路名牌、棟號(hào)牌、樓層牌、房間牌、形象牌、宣傳欄等)

2、警示標(biāo)識(shí)(消防疏散批示牌、安全標(biāo)識(shí)通告牌等)

3、指示標(biāo)識(shí)(指路牌、導(dǎo)向牌等)

4、示意標(biāo)識(shí)(電梯使用注意事項(xiàng)等)

5、設(shè)備設(shè)施標(biāo)識(shí)(設(shè)備名稱(chēng)牌、狀態(tài)牌等)

6、綠化標(biāo)識(shí)(品名牌、溫馨提醒牌等)

11編制生活垃圾收集方案1、利用分類(lèi)收集垃圾桶和廢電池回收箱,倡導(dǎo)環(huán)保生活方式,為達(dá)到ISO14000標(biāo)準(zhǔn)做好硬件建設(shè)。

2、室外適當(dāng)位置配置分類(lèi)垃圾收集桶。

3、垃圾從樓層收下樓后應(yīng)在合適的位置設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)站,同時(shí)提供垃圾收集車(chē)存放位置。

13停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)小區(qū)竣工時(shí),應(yīng)確保各類(lèi)停車(chē)場(chǎng)設(shè)施得到完善,包括減速帶、路面導(dǎo)向線(xiàn)、車(chē)位線(xiàn)、警示牌、擋車(chē)器、限速標(biāo)志、車(chē)位號(hào)、車(chē)牌號(hào)、反光板、反光鏡等,以上均應(yīng)符合福州交通行政主管部門(mén)的要求。

14設(shè)置信報(bào)箱在各單元設(shè)置統(tǒng)一的信報(bào)箱,信報(bào)箱應(yīng)符合郵政部門(mén)的通郵要求。

15供水、電、氣、電視、電話(huà)、網(wǎng)絡(luò)等辦理情況咨詢(xún)書(shū)面形式,落實(shí)地址、電話(huà)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。

16選定裝修垃圾堆放處提前設(shè)置好裝修垃圾公共堆放點(diǎn),要求用塑料布圍起來(lái),安裝"裝修垃圾公共堆放點(diǎn)"標(biāo)識(shí),安裝"裝修垃圾公共堆放點(diǎn)"導(dǎo)引牌。

16跟蹤現(xiàn)有的工程遺留問(wèn)題。

FH新城工作計(jì)劃

客戶(hù)服務(wù)中心(責(zé)任人:客服主任)

序號(hào)工作內(nèi)容

目標(biāo)值工作明細(xì)事項(xiàng)完成時(shí)間

1制定本項(xiàng)目組的人員配備方案包括人數(shù)、工種、崗位分布等公司。

2編制入伙方案入伙工作人員的配置及工作職責(zé):

3編制和印制入伙資料《業(yè)主公約》、《居家指引》、《房屋裝修申請(qǐng)表》、《業(yè)主基本情況表》、《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《委托銀行收款協(xié)議》、《業(yè)主房屋驗(yàn)收單》、《裝修審批要點(diǎn)》、《入伙手伙辦理流程單》、《房屋裝修許可證》、《施工人員臨時(shí)出入證》、《放行條》、《裝修施工人員登記表》等資料。

4編制入伙須知及入伙流程圖1、入伙手續(xù)辦理地點(diǎn)和時(shí)間:

2、業(yè)主需要向驗(yàn)資組提供的資料

3、向驗(yàn)資組交驗(yàn)資料:

4、業(yè)主領(lǐng)取的物品:《房屋質(zhì)量保證書(shū)》、《房屋使用說(shuō)明書(shū)》、門(mén)禁對(duì)講機(jī)等物品

5、驗(yàn)房手續(xù)辦理;

6、裝修手續(xù)辦理流程

5準(zhǔn)備各類(lèi)房屋的平面圖,并標(biāo)明梁、柱、剪力墻等不能改動(dòng)的位置

6與發(fā)展商聯(lián)系提供業(yè)主名冊(cè)、聯(lián)系電話(huà)等相關(guān)資料。

7牽頭制定入伙的收費(fèi)類(lèi)型、標(biāo)準(zhǔn)等

8設(shè)立入伙辦理咨詢(xún)點(diǎn)與開(kāi)發(fā)商工程部、監(jiān)理公司三方共同組成咨詢(xún)小組,負(fù)責(zé)對(duì)入伙業(yè)主的現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún);

10制作入伙資料的填寫(xiě)樣板并貼在白板上公示

11新聘人員及員工的接管驗(yàn)收及入伙等培訓(xùn)工作制定方案(時(shí)間、課題、講授人)

12與開(kāi)發(fā)商聯(lián)絡(luò)落實(shí)入伙前期施工及工程進(jìn)度、與開(kāi)發(fā)商之間的接口

FH新城工作計(jì)劃

客服組(責(zé)任人:客服助理)

序號(hào)工作內(nèi)容工作明細(xì)事項(xiàng)完成時(shí)間

1根據(jù)各項(xiàng)目組的實(shí)際核定人數(shù)、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行招聘確定人數(shù),審批后,提前到位。

2制定《職員薪酬體系執(zhí)行辦法》制定相應(yīng)的文件,報(bào)批后執(zhí)行。

3制定相關(guān)崗位服裝款式、數(shù)量等方案確保入伙前服裝到位

4入伙場(chǎng)地布置1、確定入伙場(chǎng)地

2、入伙祝賀標(biāo)語(yǔ)的橫幅制作

3、車(chē)輛、桌椅板凳、就餐、照相、錄相的安排

4、噴繪制作二次裝修須知及二次裝修審批要點(diǎn)看板

5、噴繪制作入伙須知、入伙流程圖、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)看板、竣工驗(yàn)收備案表

5制定《物質(zhì)購(gòu)置計(jì)劃》督促各項(xiàng)目上報(bào),安排采購(gòu),確保入伙。

6落實(shí)職員的食宿安排根據(jù)人員招聘等情況安排。

7制定推動(dòng)管理處員工的培訓(xùn)計(jì)劃根據(jù)各項(xiàng)目上報(bào)情況組織培訓(xùn)。

8印制名片、工牌等

9聯(lián)系確定滅火器的購(gòu)買(mǎi)標(biāo)準(zhǔn)

10臨時(shí)裝修材料的攤點(diǎn)設(shè)置

11二次裝修垃圾的分包方確定

提前設(shè)置好"砂子、水泥堆放點(diǎn)"和標(biāo)識(shí),并公示價(jià)格

FH新城工作計(jì)劃

環(huán)境組(責(zé)任人:)

序號(hào)工作內(nèi)容工作明細(xì)事項(xiàng)完成時(shí)間

1制定本項(xiàng)目組的人員配備方案包括人數(shù)、工種、崗位分布等報(bào)公司。

2新聘人員及員工的接管驗(yàn)收及入伙等培訓(xùn)工作制定方案(時(shí)間、課題、講授人)

3入伙前拓荒清潔

FH新城工作計(jì)劃

護(hù)衛(wèi)組(責(zé)任人:護(hù)衛(wèi)主管)

序號(hào)工作內(nèi)容工作明細(xì)事項(xiàng)完成時(shí)間

1FH新城的接管保安公司按預(yù)算派護(hù)衛(wèi)員

2制定本項(xiàng)目組的人員配備方案包括人數(shù)、工種、崗位分布等報(bào)公司。

3人員軍訓(xùn)、知識(shí)培訓(xùn)等制定方案(時(shí)間、課題、講授人)

4物質(zhì)裝備根據(jù)計(jì)劃物質(zhì)裝備逐步到位

A.公共設(shè)施設(shè)備接管驗(yàn)收

為了使FH新城設(shè)施設(shè)備的接管驗(yàn)收工作有序進(jìn)行,確保接管項(xiàng)目的安全和正常的使用功能,按國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)制訂周詳?shù)姆桨讣坝?jì)劃,嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。文件包括:

《驗(yàn)收項(xiàng)目一覽表》、《資料交接一覽表》、《驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》、《公共設(shè)施驗(yàn)收單》、《工程遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表》、《樓宇智能化電設(shè)備驗(yàn)收單》、《弱電設(shè)備缺陷報(bào)告單》、《公用變配電設(shè)備驗(yàn)收單》、《室內(nèi)電氣設(shè)備缺陷報(bào)告單》、《樓宇接管驗(yàn)收移交工程資料清單》、《室內(nèi)給排水驗(yàn)收單(標(biāo)、復(fù))》、《室外給排水驗(yàn)收單》、《室內(nèi)土建及裝修驗(yàn)收缺陷報(bào)告單》,基本驗(yàn)收接管程序如下:

a.發(fā)展商書(shū)面通知管理處、工程部進(jìn)行接管驗(yàn)收;

b.工程部召開(kāi)接管驗(yàn)收專(zhuān)題會(huì)議,組建接管驗(yàn)收小組;

c.建立接管驗(yàn)收項(xiàng)目一覽表以及資料交接一覽表;

d.根據(jù)國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、屋宇原設(shè)計(jì)要求等制定針對(duì)性的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn);

e.根據(jù)資料交接一覽表,要求提供所需資料;如提供資料不齊全,要求施工單位必須做出書(shū)面承諾具體提供時(shí)間;

f.發(fā)展商所需提供的資料到位后,工程部制定接管驗(yàn)收計(jì)劃以及日程安排書(shū)面通知發(fā)展商;

g.工程部組織有關(guān)人員進(jìn)行初次驗(yàn)收工作;

h.將接管驗(yàn)收中出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷分類(lèi)報(bào)告發(fā)展商處理;

i.配合發(fā)展商組織各施工單位實(shí)施整改,各施工單位應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成整改項(xiàng)目,如為重大整改維修項(xiàng)目,不能及時(shí)完成,要求施工單位必須書(shū)面承諾具體完成時(shí)間;

j.發(fā)展商書(shū)面通知工程部進(jìn)行接管驗(yàn)收復(fù)驗(yàn)(質(zhì)量缺陷的針對(duì)性地再驗(yàn)收);

k.全面驗(yàn)收合格后,接收所有鑰匙,接管驗(yàn)收區(qū)域;

l.流程圖:

責(zé)任人工作要求

3入住策劃及實(shí)施方案

一、團(tuán)隊(duì)組建時(shí)間:20**年10月10日前

二、工作內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn):

1、管理架構(gòu):結(jié)合FH新城一期入住戶(hù)數(shù)及情況,配置合理的人力資源。

2、物資及入伙工作計(jì)劃:

(1)物資按適合于FH新城情況草擬配置計(jì)劃,并于10月15日到位;

(2)入伙資料(入伙手續(xù)辦理流程單、居住手冊(cè)、業(yè)主檔案、前期物業(yè)管理協(xié)議、房屋裝飾裝修協(xié)議、驗(yàn)房單等)于10月20日到位;

(4)入伙布置及VI標(biāo)識(shí)制作:包括入伙現(xiàn)場(chǎng)和小區(qū)主干路及大堂的布置,擺放花籃、盆景、懸掛條幅、張燈結(jié)彩、插放彩旗、高掛氣球等,綜合體現(xiàn)服務(wù)的人性化。于11月10日前完成;

(5)入伙期間方便業(yè)主的增值服務(wù):如土建、裝修公司、五金、窗簾布藝、裝修材料等公司統(tǒng)一規(guī)劃引進(jìn)。

(6)培訓(xùn)計(jì)劃:

序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)方式備注

1小區(qū)基本情況介紹及管理要點(diǎn):

1.項(xiàng)目定位;2.開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介及理念

;3.樓盤(pán)詳情;4.業(yè)主群體全體員工內(nèi)培/外培

2《物業(yè)管理委托合同》全體員工內(nèi)培

3《答客問(wèn)》全體員工內(nèi)培

4FH新城綜合工作計(jì)劃、任務(wù);入伙工作安排全體員工內(nèi)培

5FH新城房屋建筑基本情況管理層、工程內(nèi)培/外培

6FH新城開(kāi)荒保潔及工作標(biāo)準(zhǔn)保潔組內(nèi)培

7FH新城護(hù)衛(wèi)工作重點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)護(hù)衛(wèi)員內(nèi)培

8FH新城工程工作重點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)工程組內(nèi)培

說(shuō)明:

A、外培意為請(qǐng)開(kāi)發(fā)商或施工單位進(jìn)行講解;

B、其他培訓(xùn)按公司運(yùn)營(yíng)體系要求培訓(xùn);

C、其他

一、聯(lián)系人:z電話(huà)1*******

二、參照文件:

《物業(yè)管理?xiàng)l例》

《建設(shè)部房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》

《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》

《住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗(yàn)收管理規(guī)定》

《公司運(yùn)營(yíng)體系文件》

4裝修管理要點(diǎn)

1.0室內(nèi)

1.1室內(nèi)的墻體進(jìn)行改造,分為兩種:承重墻改造和非承重墻改造。

1.1.1承重墻體禁止改動(dòng)。若必須改動(dòng),承重墻體改造要求有相關(guān)部門(mén)審批、批文(特別是原設(shè)計(jì)部門(mén)的審批文件);承重墻要打洞,半徑不能超過(guò)5CM(只允許打圓形),并且必須有加固措施。

1.1.2非承重墻體改造必須查閱工程圖紙,各類(lèi)管線(xiàn)的走向情況,同時(shí)做好安全措施(如防水),禁止使用錘子強(qiáng)行砸斷。

1.2室內(nèi)裝修使用的各類(lèi)裝修材料以輕、防火、環(huán)保為主。

1.2.1禁止用1厘米以上厚度的石材鋪設(shè)地面。

1.3室內(nèi)衛(wèi)生間的防水要求。

1.3.1室內(nèi)衛(wèi)生間墻體防水必須做1.8M;地面防水卷起地面30CM;所有防水都必須做三次以上。

1.3.2室內(nèi)其它地方的防水沒(méi)有硬性要求(有改造必須注意防水要求)。建議廚房地面做防水處理。

1.4戶(hù)型內(nèi)的各種使用功能不能改變(如廚房、洗手間等);

洗衣機(jī)的位置可以調(diào)動(dòng),但要注意排水(排到污水管中)、噪聲、防水問(wèn)題。禁止在北陽(yáng)臺(tái)放置洗衣機(jī)。

1.5廚房抽油煙機(jī)在煙道的排氣位置不可以改動(dòng)。

1.6室內(nèi)各種水、電、氣管道改造必須符合相關(guān)要求,并且在改動(dòng)后應(yīng)對(duì)所有接頭、三通進(jìn)行緊固,改動(dòng)后的所有責(zé)任由業(yè)主負(fù)責(zé)。

1.6.1戶(hù)內(nèi)水管包括給水管、排水管和暖氣管,改造必須注意防水、防漏。埋暗管不能有接口,改造后的所有責(zé)任由業(yè)主負(fù)責(zé)。

1.1給水管線(xiàn)的改造只能做水表以后的管線(xiàn)改造(水表至戶(hù)內(nèi)的管線(xiàn)為表后管線(xiàn))。中水和自來(lái)水管線(xiàn)禁止混接。

1.2原設(shè)計(jì)排水管線(xiàn)不允許改動(dòng),新增加的排水管線(xiàn)參照1.6、1.6.1條款。

1.3暖氣管道(地埋管線(xiàn))禁止改造,地面禁止打孔、定釘。

1.6.2戶(hù)內(nèi)電路改造,電線(xiàn)必須是2.5平方以上的硬銅線(xiàn),必須穿管,埋暗線(xiàn)不能有接口。

1.6.3戶(hù)內(nèi)天然氣管道的改造必須找專(zhuān)業(yè)公司(天然氣公司指定的施工單位)。

2.0外觀部分

2.1入戶(hù)門(mén)不可以改動(dòng)。

2.2入戶(hù)門(mén)可加裝防盜門(mén),門(mén)樣式注意美觀、建議用防火材料,禁止超出門(mén)框范圍。

2.3小區(qū)安裝防盜網(wǎng)、雨篷必須在業(yè)主委員會(huì)成立后征詢(xún)廣大業(yè)主意見(jiàn)才可以施工,樣式、顏色仍需保持一致。除有相關(guān)法律法規(guī)的硬性規(guī)定或特殊原因外。頂層露臺(tái)禁止搭建(具體執(zhí)行參照分公司頂層露臺(tái)處置辦法)。

2.4每戶(hù)的陽(yáng)臺(tái)墻體、窗戶(hù)原則不允許改動(dòng);如有特殊原因必須保持同小區(qū)其它玻璃顏色、窗框顏色一致;維保、防水等相關(guān)問(wèn)題業(yè)主負(fù)責(zé)。

3.0其它設(shè)施

3.1安裝空調(diào)按原設(shè)計(jì)的位置安裝;安裝中央空調(diào)可以在指定位置安裝,空調(diào)架樣式、顏色和原設(shè)計(jì)的保持一致。

3.2室內(nèi)、室外搭建建筑物、構(gòu)筑物的要求。

3.3室內(nèi)允許進(jìn)行改造,禁止增加樓宇負(fù)重,請(qǐng)參照1.2條款。

3.4任何人、任何單位、任何車(chē)輛不可占用消防通道、公共場(chǎng)地。

4.0廣告招牌(大廈、小區(qū))

4.1小區(qū)內(nèi)不允許做商業(yè)廣告牌(商業(yè)樓除外)。

4.2商業(yè)店鋪的廣告牌待定。

4.3所有商業(yè)廣告牌都必須有城管部門(mén)的審批。

5.0附件:以上各部分涉及的圖紙

5.1裝修涉及的相關(guān)圖紙若業(yè)主有需求可以到物業(yè)管理處復(fù)印。

5.2業(yè)主裝修報(bào)批的有關(guān)圖紙要注明所有改造的地方(附裝修申請(qǐng)表后)。